Brutalna prawda o polskim rynku nieruchomości - Dlaczego kupujemy beton, żeby poczuć się bezpiecznie i ile naprawdę za to płacimy ebook

INTRO

Mieszkanie w Polsce to nie cztery ściany.

To osobowość.

To status.

To dowód, że „ogarniasz życie”, nawet jeśli nie ogarniasz snu, relacji i własnego kręgosłupa.

W Polsce nie kupujesz nieruchomości.

Kupujesz spokój swojej matki.

Kupujesz argument w rodzinnej dyskusji przy rosole.

Kupujesz poczucie, że jesteś kimś więcej niż człowiekiem na wynajmie.

Bo wynajem to przejściówka.

Wynajem to wstydliwa faza.

Wynajem to coś, z czego się wyrasta.

Tak przynajmniej mówi rynek.

I teściowa.

Rynek nieruchomości w Polsce nie jest rynkiem.

To religia.

• Wierzysz, że ceny zawsze rosną.• Wierzysz, że „ziemia to pewniak”.• Wierzysz, że jak nie kupisz teraz, to już nigdy.• Wierzysz, że kredyt na 30 lat to rozsądna decyzja, bo „wszyscy tak robią”.

Wszyscy tak robią.

To najdroższe zdanie w tym kraju.

Od dziecka słyszysz: „Lepiej mieć swoje”.

Nikt nie tłumaczy, że „swoje” oznacza banku przez trzy dekady.

Nikt nie mówi, że „swoje” to czynsz administracyjny, fundusz remontowy, podwyżki stóp procentowych i sąsiad wiercący w niedzielę o 7:12.

Ale masz klucze.

Metalowy symbol dorosłości.

W Polsce dorosłość zaczyna się wtedy, gdy podpisujesz umowę kredytową i przestajesz się śmiać z memów o ratach.

Nagle przestają być memami.

Stają się harmonogramem spłat.

Rynek nieruchomości jest jak gra komputerowa.

Poziom trudności: „Hardcore bez sejwa”.

• Ceny rosną szybciej niż twoja pensja.• Deweloperzy sprzedają wizualizacje z palmą i słońcem, a oddają balkon z widokiem na śmietnik.• Bank mówi „zdolność kredytowa”, a ty słyszysz „twoja przyszłość jest nasza”.

I w tym wszystkim jest coś pięknego.

Zbiorowa hipnoza.

Polska narodowa fantazja o własnym M3.

Nie o podróżach.

Nie o wolności.

O trzech pokojach i miejscu parkingowym.

Bo miejsce parkingowe to luksus.

To współczesny odpowiednik zamku z fosą.

Masz swoje.

Masz granicę.

Masz metr kwadratowy, który możesz nazwać „moim”.

Nawet jeśli płacisz za niego więcej niż wynosi twój roczny dochód razy dziesięć.

Rynek nieruchomości w Polsce jest brutalny.

Ale nie dlatego, że ceny są wysokie.

Brutalny jest dlatego, że wszyscy udają, że to normalne.

• Normalne jest brać kredyt na pół życia.• Normalne jest licytować się o mieszkanie jak na aukcji dzieł sztuki.• Normalne jest płacić za „stan deweloperski”, który oznacza gołe ściany i marzenia.

To książka o tej normalności.

O ludziach, którzy kupują szybciej, niż myślą.

O tych, którzy sprzedają szybciej, niż przyznają się do straty.

O deweloperach, którzy budują „kameralne osiedla” z 400 mieszkaniami.

O pośrednikach, którzy mówią „unikatowa okazja” 27 razy dziennie.

O inwestorach, którzy mają siedem kawalerek i brak snu.

O singlach, którzy kupują 25 metrów i mówią, że „wystarczy”.

O rodzinach, które kupują 70 metrów i mówią, że „jakoś się zmieścimy”.

To nie będzie poradnik.

Nie powiem ci, czy kupować.

Nie powiem ci, czy czekać.

Nie dam ci tabeli.

Dam ci lustro.

Brutalne.

Bez filtra.

Bo polski rynek nieruchomości to nie tylko beton.

To lęk.

To ambicja.

To presja.

To porównywanie się z kuzynem, który „już ma”.

A ty?

Jeszcze oglądasz.

I liczysz.

I udajesz, że to wszystko ma sens.

Rozdział 1 – Własne znaczy lepsze

W Polsce istnieje jedno zdanie, które zamyka każdą dyskusję o mieszkaniu.

„Lepiej mieć swoje.”

Kropka.

Bez analizy.

Bez liczenia.

Bez refleksji.

To nie jest opinia.

To aksjomat.

Dogmat narodowy.

Jeśli wynajmujesz po trzydziestce, jesteś w fazie przejściowej.

Jeśli wynajmujesz po czterdziestce, coś poszło nie tak.

Jeśli mówisz, że nie chcesz kupować, patrzą na ciebie jak na człowieka, który właśnie ogłosił, że rezygnuje z tlenu.

Własne znaczy stabilne.

Własne znaczy bezpieczne.

Własne znaczy dorosłe.

Nieważne, że bank może zmienić warunki gry szybciej niż pogoda w kwietniu.

Nieważne, że rata potrafi urosnąć w tempie, którego nie powstydziłby się rynek kryptowalut.

Masz swoje.

To brzmi jak sukces.

Bo w Polsce mieszkanie to nie potrzeba.

To trofeum.

• Nie kupujesz lokalu.• Kupujesz potwierdzenie, że nadążasz.• Kupujesz dowód, że nie zostałeś w tyle.

Każda rozmowa rodzinna ostatecznie schodzi do nieruchomości.

„A wy to kiedy coś swojego?”

„A ile teraz płacicie za wynajem?”

„A kredyt już macie?”

Nikt nie pyta, czy jesteś szczęśliwy.

Pytają, czy masz metry.

Metry są miernikiem wartości.

Im więcej metrów, tym więcej powagi.

Kawalerka to młodość.

Dwupokojowe to rozsądek.

Trzypokojowe to sukces.

Dom pod miastem to ambicja.

A potem przychodzi życie.

I okazuje się, że „swoje” oznacza:

• Czynsz administracyjny, który rośnie bez pytania o zgodę.• Fundusz remontowy, który finansuje remont klatki, choć twoja jest „jeszcze dobra”.• Sąsiada, który uznał, że niedziela to idealny dzień na wiertarkę udarową.

Ale to twoje.

Możesz pomalować ścianę na czarno.

Możesz wbić gwóźdź bez pytania właściciela.

Możesz powiedzieć „u siebie”.

I to „u siebie” jest warte więcej niż cisza, elastyczność i brak zobowiązań.

W Polsce wolność jest podejrzana.

Stabilność jest cnotą.

A kredyt hipoteczny to sakrament.

Podpisujesz umowę.

Zakładasz obrączkę z logo banku.

Przysięgasz wierność racie.

Przez trzy dekady.

• Mówisz, że to inwestycja.• W głowie liczysz, czy starczy do pierwszego.• Udajesz, że nie boisz się kolejnej decyzji Rady Polityki Pieniężnej.

Ale przecież wynajem to „płacenie komuś”.

To zdanie powtarzane jak mantra.

Jakby rata nie była płaceniem komuś.

Jakby bank był twoim wujkiem, który pożyczył ci pieniądze z dobroci serca.

Polska mentalność nieruchomościowa jest prosta.

Lepiej spłacać swoje niż cudze.

Nieważne, że „swoje” oznacza łącznie dwa mieszkania – jedno dla ciebie, drugie dla banku.

Liczy się narracja.

Masz akt notarialny.

Masz wpis w księdze wieczystej.

Masz poczucie, że coś kontrolujesz.

Choć kontrola jest iluzją.

Własność daje złudzenie bezpieczeństwa.

Bo ściany stoją.

Bo klucze są w kieszeni.

Bo adres się nie zmienia.

Ale życie się zmienia.

Praca się zmienia.

Relacje się zmieniają.

A mieszkanie zostaje.

• Czasem za duże.• Czasem za małe.• Czasem za drogie.

Ale własne.

I to słowo ma w Polsce ciężar większy niż rozsądek.

Nikt nie mówi głośno, że presja posiadania mieszkania jest jednym z największych społecznych eksperymentów ostatnich dekad.

Masz 25 lat?

Kupuj.

Masz 30?

Już powinieneś.

Masz 35?

Co ty robiłeś przez ostatnią dekadę?

To wyścig bez sygnału startu.

Bez jasnych zasad.

Ale z jednym celem: mieć.

Bo jak nie masz, to jakbyś był tymczasowy.

A nikt nie chce być tymczasowy.

W kraju, w którym historia nauczyła ludzi, że wszystko może zniknąć, własność stała się obsesją.

Dom to twierdza.

Mieszkanie to bastion.

Metry to dowód przetrwania.

Może dlatego tak kurczowo trzymamy się betonu.

Może dlatego „własne znaczy lepsze” brzmi jak prawda objawiona.

Choć często oznacza tylko:

• Dłuższy stres.• Większą odpowiedzialność.• Mniej przestrzeni na błąd.

Ale przecież masz swoje.

A to w Polsce znaczy wszystko.

Rozdział 2 – Kredyt hipoteczny, czyli małżeństwo z bankiem

Najpierw jest ekscytacja.

Oglądasz mieszkania.

Liczyć zaczynasz „na oko”.

Tu kanapa.

Tu stół.

Tu twoje nowe życie.

Potem przychodzi bank.

I nagle romantyzm zamienia się w Excel.

Kredyt hipoteczny w Polsce to nie produkt finansowy.

To rytuał przejścia.

Masz zdolność?

Masz wartość.

Nie masz zdolności?

Masz marzenia.

Bank nie sprzedaje ci pieniędzy.

Bank sprzedaje ci iluzję dostępności.

• Mówi, że stać cię na 700 tysięcy.• Nie mówi, że to 700 tysięcy z odsetkami, które wyglądają jak druga nieruchomość.• Uśmiecha się, kiedy podpisujesz coś, czego do końca nie rozumiesz.

Wchodzisz do placówki jak do salonu samochodowego.

Wychodzisz z zobowiązaniem na 30 lat.

I nagle zaczynasz rozumieć, czym jest długoterminowa relacja.

Kredyt hipoteczny to małżeństwo bez rozwodu.

Możesz się wyprowadzić.

Możesz sprzedać.

Ale bank zostaje.

Rata to twój nowy współlokator.

Pojawia się co miesiąc.

Bez względu na to, czy masz dobry nastrój.

Czy masz premię.

Czy masz pracę.

Rata jest lojalna.

Ty musisz być bardziej.

Na początku wszystko jest policzone.

Rata „do przeżycia”.

Budżet „ogarnięty”.

Poduszka finansowa „w planie”.

A potem przychodzi coś, co w Polsce uwielbiamy ignorować.

Zmiana.

• Zmiana stóp procentowych.• Zmiana pracy.• Zmiana sytuacji życiowej.

Rata rośnie.

Twoja pensja czasem nie.

Nagle liczysz każdy wydatek.

Zaczynasz rozumieć, że 100 zł to nie „tylko 100 zł”.

To pół rachunku.

To jedna dziesiąta raty.

To tydzień spokoju.

Bank nie jest twoim wrogiem.

Bank jest systemem.

System nie ma emocji.

Nie interesuje go, że masz gorszy miesiąc.

Interesuje go termin.

Kredyt hipoteczny w Polsce jest sprzedawany jako rozsądek.

Bo przecież „lepiej spłacać swoje”.

Ale nikt nie mówi, że przez pierwsze lata spłacasz głównie odsetki.

Płacisz za możliwość płacenia.

• Mówisz znajomym, że to inwestycja.• W nocy sprawdzasz, czy WIBOR znowu nie podskoczył.• Udajesz, że kontrolujesz sytuację, choć kontrola jest matematyczną fikcją.

W Polsce kredyt to dowód odwagi.

Albo desperacji.

Czasem jedno i drugie.

Zdolność kredytowa staje się miarą twojej dorosłości.

Im większa, tym większe mieszkanie.

Im większe mieszkanie, tym większa rata.

Im większa rata, tym mniejsza tolerancja na ryzyko.

Zaczynasz myśleć bezpiecznie.

Zaczynasz wybierać stabilnie.

Zaczynasz bać się zmian.

Bo masz kredyt.

Kredyt jest jak kotwica.

Stabilizuje.

I ogranicza.

Nagle przeprowadzka do innego miasta to nie przygoda.

To kalkulacja.

Zmiana pracy to nie rozwój.

To pytanie: „Czy bank to zaakceptuje?”

Polski kredyt hipoteczny ma w sobie coś symbolicznego.

To obietnica przyszłości.

Za którą płacisz teraźniejszością.

Odkładasz wakacje.

Odkładasz ryzyko.

Odkładasz marzenia, które nie mieszczą się w harmonogramie spłat.

• Mówisz sobie, że to tylko 30 lat.• Liczysz, że przed czterdziestką piątką będzie lżej.• Przekonujesz się, że to cena stabilności.

I może to wszystko ma sens.

Może rzeczywiście lepiej mieć swoje.

Może rata daje motywację.

Może kredyt porządkuje życie.

Ale jedno jest pewne.

Kredyt zmienia sposób patrzenia na świat.

Każda decyzja finansowa zaczyna mieć w tle bank.

Każda niepewność zaczyna mieć twarz konsultanta.

Każda podwyżka zaczyna być przeliczana na raty.

Nie kupujesz tylko mieszkania.

Kupujesz tryb myślenia.

Tryb ostrożny.

Tryb przewidywalny.

Tryb odpowiedzialny aż do bólu.

W Polsce kredyt hipoteczny to nie wstyd.

To norma.

To coś, czym się chwali.

„Mamy już swoje.”

„Wzięliśmy kredyt.”

„Jakoś damy radę.”

To „jakoś” jest najciekawsze.

Bo w Polsce zawsze jakoś dajemy radę.

Zawsze się dopniemy.

Zawsze coś wymyślimy.

Ale cena tego „jakoś” jest często niewidoczna.

To stres.

To napięcie.

To cichy lęk, że coś się wywróci.

A przecież miało być stabilnie.

Miało być bezpiecznie.

Miało być dorosło.

I jest.

Tylko że dorosłość w Polsce często pachnie nową farbą i podpisem pod trzydziestoletnią umową.

A bank?

Bank śpi spokojnie.

Ty trochę mniej.

Rozdział 3 – Deweloper sprzedaje marzenie, oddaje beton

Najpierw jest wizualizacja.

Słońce zawsze świeci pod idealnym kątem.

Dzieci biegają po trawie, która nigdy nie żółknie.

Na balkonie stoi para trzydziestolatków z winem.

Nie widać śmietnika.

Nie widać ruchliwej drogi.

Nie widać sąsiada z naprzeciwka, który będzie wiedział o tobie więcej niż twoja matka.

Deweloper nie sprzedaje mieszkania.

Sprzedaje narrację.

„Nowoczesne osiedle.”

„Kameralna inwestycja.”

„Blisko natury.”

W Polsce „kameralne” oznacza 312 lokali.

„Blisko natury” oznacza, że z okna widać jedno drzewo.

„Prestiżowe” oznacza, że jest szlaban.

Wchodzisz do biura sprzedaży.

Zapach kawy.

Makieta.

Uśmiech.

Konsultant mówi „ostatnie mieszkania w tej cenie”.