DEWELOPEREM BYĆ! Jak przeprowadzić pierwszą INWESTYCJĘ DEWELOPERSKĄ. Cały projekt krok po kroku ebook

DEWELOPEREM BYĆ!

Jak przeprowadzić pierwszą inwestycje deweloperską - cały proces krok po kroku.

Radomir Sejdak

Podziękowania

Dziękuję najbliższej rodzinie za wspieranie w drodze do sukcesu.

© 2025 Radomir Sejdak

Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej książki nie może być kopiowana, reprodukowana ani rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie bez pisemnej zgody autora.

Spis treści

Wstęp. „Być może dziś czujesz dokładnie to, co ja czułem kilka lat temu…”

Dlaczego powstała ta książka

Przed Tobą ważna decyzja

Rozdział 1 Dlaczego 90% ludzi nigdy nie rusza z miejsca (i jak wyrwać się z pułapki etatu). Złota klatka, która daje spokój… i zabiera marzenia

Strach przed zmianą – Twój największy przeciwnik

Dlaczego ludzie nie ruszają z miejsca – 5 głównych powodów

Moja historia – pierwszy krok wbrew wszystkiemu

Rozdział 2. 5 zabójczych mitów, które blokują Twój pierwszy krok w nieruchomościach. Dlaczego mity są groźniejsze niż brak pieniędzy

Mit 1: „Musisz mieć miliony, żeby zacząć”

Mit 2: „Musisz znać się na budowie”

Mit 3: „To zbyt ryzykowne — można wszystko stracić”

Mit 4: „Najpierw muszę rzucić etat”

Mit 5: „Nie mam kontaktów / czasu / urzędy mnie zjedzą”

Mini-case: Jak mit prawie zablokował mój start

Lista szybkich zwycięstw (do zrobienia w 7 dni)

Rozdział 3. Odwaga przedsiębiorcy: jak pokonać strach i zmienić pracę na własny biznes. Dlaczego „odwaga” to proces, a nie cecha

1. Anatomia strachu – zrozum, czym walczysz

2. Jak projektować „bezpieczną odwagę”

3. Rytuały, które trzymają Cię w ruchu (gdy głowa hamuje)

4. Twoje otoczenie: kto Cię wzmacnia, a kto hamuje

5. Odwaga finansowa: jak nie bać się liczb

6. Komunikacja z urzędami i bankiem (odwaga proceduralna)

7. Minimalizowanie „wstydu porażki”

8. Twoja pierwsza odważna decyzja (na najbliższe 72 godziny)

9. Historia z mojej drogi: „Nie byłem gotowy, ale byłem w ruchu”

Rozdział 4. Jak znaleźć idealną działkę i nie wpakować się w finansową pułapkę. Prawda, której nikt nie mówi głośno

1) Mapa drogi: od ogłoszenia do bezpiecznej rezerwacji

2) Moja historia: start nie z milionów, tylko z negocjacji

3) MPZP vs WZ — o co zapytać, zanim zapłacisz

4) Media i uzbrojenie — małe kabelki, duże pieniądze

5) Dojazd, sąsiedztwo, kształt i grunt

6) Case 1 (pierwsza inwestycja): parametry, które „zrobiły robotę”

7) Case 2 (druga inwestycja): momentum > perfekcja

8) Model liczenia opłacalności (bazowy → pesymistyczny)

9) Finansowanie „jak u mnie”: liczby, które odblokowują projekt

10) Negocjacje i rezerwacja — skrypty, które działają

11) Czerwone flagi (wystarczy jedna, by odpuścić)

12) 7-dniowy sprint: od zera do świadomej decyzji

Rozdział 5. Skąd wziąć pieniądze, gdy nie masz milionów (finansowanie dla początkujących deweloperów). Najczęstsze złudzenie: „pieniądze są warunkiem startu”

1) Finanse: z czego realnie składa się finansowanie

2) Wkład własny bez bólu: skąd go „wycisnąć”

3) Kredyt deweloperski bez legend – jak go „ugryźć”

4) Inwestorzy prywatni: kapitał z relacji i jasnych zasad

5) Pre-sale: sprzedawaj, zanim zamkniesz budowę

7) Gdy bank nie mówi „tak” od razu — plan B i C

8) Negocjacje — trzy krótkie skrypty (bank, inwestor, sprzedający działkę)

9) Bezpieczeństwo prawne i zdrowy rozsądek (krótko i po ludzku)

11) Plan działania 30–90 dni (z etatem i rodziną)

12) FAQ (krótko, rzeczowo)

Rozdział 6. Budowa krok po kroku: jak zapanować nad ekipami, kosztami i terminami. Dlaczego to etap, na którym wygrywa proces (nie „magia”)

1) Zanim wejdzie pierwsza koparka: dokumenty i role

2) Inżynier koordynator (przedstawiciel inwestora): Twoje „centrum dowodzenia” na budowie

3) Wykonawcy: skąd wziąć „dobrych” i jak ich rozliczać

4) Harmonogram: ścieżka krytyczna i bufory

5) Kontrola jakości i odbiory częściowe

6) Logistyka, BHP i ubezpieczenie

7) Zmiany i „upgrade’y” klienta

8) Cashflow na budowie: transze i raport tygodniowy

9) Ryzyka i plan B — co zrobisz, gdy…

10) Odbiory końcowe, przekazanie i posprzedaż

11) Mini-case’y z mojej drogi (lekcje, które się opłaciły)

12) Plan 30–60–90 dni (ramowy)

Rozdział 7. Jak sprzedać inwestycję szybciej i drożej (marketing i sprzedaż dla dewelopera). Prawda: budujesz domy, ale sprzedajesz… decyzję i spokój

1) Zanim wydasz złotówkę: kto jest Twoim klientem i co go boli. Cztery najczęstsze persony kupujących:

2) Pozycjonowanie i obietnica wartości (UVP). Jedno zdanie, które musi się pojawić wszędzie:

3) Ścieżka klienta: od pierwszego kontaktu do rezerwacji

4) Kreacja, która sprzedaje: tekst i wideo

5) Budżet i kanały: gdzie włożyć 1 zł, by wyjąć 3

6) Proces obsługi leadów — prowadzi pośrednik

7) Współpraca z pośrednikiem: od początku i „na serio”

8) Dni otwarte i prezentacje na budowie

9) Negocjacje i psychologia ceny

10) Gdy rynek zwalnia: plan B i C (bez żargonu)

11) Prawo i przejrzystość (w pigułce)

Rozdział 8. 10 najdroższych błędów początkujących deweloperów i jak ich uniknąć. Dlaczego ten rozdział może oszczędzić Ci setki tysięcy

Błąd 1: Kupno działki „na wiarę” (bez pełnego due diligence)

Błąd 2: Zbyt optymistyczne liczby (przychody w górze, koszty w dole)

Błąd 3: Brak inżyniera koordynatora / przedstawiciela inwestora

Błąd 4: Umowy z wykonawcami „na gębę” lub zbyt ogólne

Błąd 5: Odkładanie okien i innych dostaw materiałów krytycznych na potem

Błąd 6: Brak inspektora nadzoru (oszczędność pozorna)

Błąd 7: Samodzielne „ogarniam sprzedaż” bez procesu i ludzi

Błąd 8: Brak pre-sale i dowodów dla banku/inwestora

Błąd 9: Chaos w dokumentach i zmianach (brak rejestru)

Błąd 10: Ignorowanie cashflow (transze ≠ płatności)

Bonus: 5 „czerwonych flag”, które oznaczają „stop i przemyśl”

Rozdział 9. Droga do wolności finansowej: jak skalować biznes i opuszczać etat bezpiecznie. Prawda: wolność to nie „skok wiary”, tylko policzony proces

1) Drabinka skalowania: zrób to krokami, nie skokiem

2) Kiedy naprawdę możesz odejść z etatu? (lista warunków)

3) Trzy „zjazdy z etatu” (wybierz swój)

4) Struktura prawno-finansowa przy skalowaniu (w zarysie)

5) Kapitał i dźwignia: jak rosnąć, nie dusząc cashflow

6) Zespół i delegowanie: kto jest must-have przy skali 6–12 lokali/rok

7) Standardyzacja produktu: sekret przewidywalnej marży

8) Skąd brać kolejne działki (pipeline gruntów)

9) Scenariusze kryzysowe i hamulce bezpieczeństwa

10) Case’y z mojej drogi: co zadziałało, co poprawiłem

11) „Plan 72 godziny”: zacznij skalować bez czekania na „idealny moment”

Rozdział 10. Prawo i bezpieczeństwo: jak prowadzić inwestycję „na legalu” bez spiny (ustawa deweloperska w praktyce). Najpierw sens, potem paragraf

1) Twoja mapa zgodności: od „zero” do kluczy

2) Prospekt, standard, materiały — spójność albo kłopoty

3) Rachunek powierniczy – jak go ugryźć po ludzku

4) Umowy sprzedażowe: rezerwacyjna → deweloperska → przeniesienie

5) Odbiór techniczny i wady – scenariusz bez dramy

6) Zmiany lokatorskie – przyjaciel marży, wróg chaosu

7) Najczęstsze błędy prawno-sprzedażowe i jak ich uniknąć

8) Case’y z mojej drogi (co zadziałało, co poprawiłem)

9) Checklisty (gotowce do wdrożenia)

Rozdział 11. Zamknięcie projektu: rozliczenie, wnioski i jak zamienić doświadczenie w przewagę na kolejne inwestycje. Dlaczego „koniec” to dopiero początek

1) Kiedy projekt jest „naprawdę zakończony” — definicja DONE

2) Rozliczenie finansowe: prosta „tablica wyników”

3) Rozliczenie sprzedaży: „ostatnie sztuki”, rezerwacje i akty

4) Ocena dostawców i ekip – ranking, który oszczędza czas i pieniądze

5) Szablony i checklisty (do natychmiastowego użycia)

Zakończenie. Teraz Twoja kolej: od „czytam” do „buduję”

Mapa wejścia: 7 dni, które ruszą Twój projekt

Trzy zasady, które dowożą wyniki

Spis wszystkich checklist i szablonów (szybka nawigacja)

Na koniec: prośba i obietnica

Wstęp. „Być może dziś czujesz dokładnie to, co ja czułem kilka lat temu…”

Przez ponad 15 lat pracowałem w korporacji. Dobrze zarabiałem, miałem stabilność, służbowe auto, wyjazdy zagraniczne, a w oczach wielu ludzi – „spełnienie zawodowe”.Ale w środku czułem coś zupełnie innego: uśpione marzenia i poczucie, że całe swoje życie poświęcam budowaniu cudzych projektów, cudzych zysków i cudzej wolności finansowej.

Pewnego dnia powiedziałem sobie dość. Postanowiłem, że zacznę budować swój własny biznes w nieruchomościach – mimo że nie miałem milionów oszczędności, a na budowie znałem się tyle, co każdy przeciętny pracownik biurowy. Zaczynałem od zera, z głową pełną wątpliwości i obaw, ale z determinacją, aby wreszcie przejąć kontrolę nad swoją przyszłością.

Pierwsza inwestycja była dla mnie jak skok na głęboką wodę. Popełniałem błędy, uczyłem się w biegu, negocjowałem każdy metr działki, centymetr lokalu i każdą złotówkę kosztów budowy, kilka lat niepewności i ciągłej nauki.

A jednak udało się — ten pierwszy projekt przyniósł mi około 400 000 zł zysku.

Drugi był już dużo bardziej świadomy i zakończył się zyskiem rzędu 660 000 zł. To wtedy zrozumiałem, że deweloperka nie jest zarezerwowana tylko dla ludzi z wielkim kapitałem. Jest dla tych, którzy chcą się nauczyć zasad gry i odważą się zrobić pierwszy krok.

Dziś prowadzę własne inwestycje, szkolę innych i pokazuję, jak przejść drogę od pracownika na etacie do właściciela biznesu deweloperskiego.

Ty również możesz to zrobić — nawet jeśli teraz wydaje Ci się, że nie masz wystarczających pieniędzy, wiedzy czy kontaktów.

Dlaczego powstała ta książka

Napisałem ją, bo wiem, jak trudno znaleźć praktyczne, szczere wskazówki od kogoś, kto sam przeszedł tę drogę.Większość poradników o nieruchomościach jest pisana przez teoretyków lub inwestorów, którzy działali w zupełnie innych realiach niż początkujący dziś przedsiębiorca. Ja pokazuję proces z perspektywy kogoś, kto sam zaczynał bez doświadczenia, łączył pierwsze inwestycje z pracą na etacie i krok po kroku budował swoją niezależność finansową.

W książce znajdziesz:

konkretne narzędzia do analizy działki i opłacalności projektu,

sprawdzone sposoby pozyskania finansowania bez wielkich oszczędności,

praktyczne wskazówki dotyczące budowy i sprzedaży,

moje osobiste lekcje – sukcesy, ale też błędy, których Ty możesz uniknąć.

Jak korzystać z tej książki

Czytaj ją rozdział po rozdziale.Każdy rozdział kończy się podsumowaniem i wezwaniem do działania – dzięki temu możesz od razu zastosować zdobytą wiedzę w praktyce. Zaznaczaj fragmenty, które są dla Ciebie kluczowe. Wracaj do checklist i tipów, gdy będziesz podejmować decyzje o zakupie działki, finansowaniu czy budowie.

Nie traktuj tej książki jak teoretycznej lektury na półkę. To praktyczny przewodnik, który ma Ci pomóc ruszyć z miejsca.

Gdzie znajdziesz dodatkowe wsparcie

Jeśli chcesz zobaczyć, jak wygląda mój proces inwestycyjny w praktyce, zajrzyj na moje media społecznościowe:

🎥YouTube:Radomir Sejdak kanał oficjalny

📸Instagram:@radomir_sejdak

🎬TikTok: @radomirsejdak

🌐Strona www: www.radomirsejdak.pl

Znajdziesz tam dodatkowe materiały, nagrania, studia przypadków oraz aktualne informacje o moich szkoleniach i warsztatach dla początkujących deweloperów.

Przed Tobą ważna decyzja

Możesz przeczytać tę książkę i nic nie zmienić – wrócić do codzienności, pracy na etacie i czekania na „lepszy moment”. Albo możesz potraktować ją jako początek realnej zmiany.

Nie musisz od razu rzucać pracy i inwestować milionów. Możesz zacząć małymi krokami – z wiedzą, którą tu znajdziesz, i ze wsparciem, które daję w moich kanałach online i szkoleniach.

👉Zrób pierwszy krok już teraz:Zasubskrybuj mój kanał na YouTube, obserwuj mnie na Instagramie i TikToku oraz odwiedź www.radomirsejdak.pl, aby pobrać bezpłatne materiały dla początkujących deweloperów i dowiedzieć się o najbliższych warsztatach.

To prosty sposób, by od razu zacząć działać w kierunku własnej niezależności finansowej.

Rozdział 1 Dlaczego 90% ludzi nigdy nie rusza z miejsca (i jak wyrwać się z pułapki etatu). Złota klatka, która daje spokój… i zabiera marzenia

Jeśli pracujesz na etacie, prawdopodobnie znasz ten scenariusz: stała pensja wpływa na konto, karta sportowa, może auto służbowe, premia raz w roku. Komfort, bezpieczeństwo, przewidywalność.Ale pod tą powierzchnią często kryje się coś, czego większość woli nie przyznać nawet przed sobą: poczucie utknięcia.

Ja przez 15 lat żyłem w tej „złotej klatce”. Zewnętrznie wyglądało to świetnie — delegacje, projekty marketingowe za miliony, prestiż. W środku czułem jednak, że oddaję najlepsze lata życia komuś innemu. Czułem, że tworzę sukces moich przełożonych, a nie swój własny.

To właśnie pierwsza myśl, która prowadzi do zmiany:

„Buduję cudze marzenia zamiast własnych.”

Strach przed zmianą – Twój największy przeciwnik

Gdy zacząłem myśleć o własnym biznesie, od razu w głowie pojawił się mur wymówek:

„Nie znam się na budowie.”

„Nie mam milionów, żeby zacząć.”

„Co, jeśli wszystko stracę?”

„Przecież mam kredyt i rodzinę.”

Te głosy zna każdy przyszły przedsiębiorca. Psychologicznie to naturalne: mózg chroni Cię przed ryzykiem, więc produkuje wątpliwości, by utrzymać Cię w strefie komfortu. Problem w tym, że strefa komfortu zabija marzenia.

Lekcja z mojego życia:

Najtrudniejsze nie było zdobycie pieniędzy ani znalezienie działki. Najtrudniejsze było zdecydowanie się zrobić pierwszy krok mimo strachu.

Dlaczego ludzie nie ruszają z miejsca – 5 głównych powodów

Przyzwyczajenie do bezpieczeństwa – stała pensja daje złudne poczucie stabilności.

Brak wiedzy – wielu uważa, że deweloperka to czarna magia dostępna tylko dla „rekinów biznesu”.

Strach przed porażką – lęk, że coś się nie uda i zostaniesz z długami.

Otoczenie zniechęca – rodzina, znajomi często mówią: „nie ryzykuj”.

Perfekcjonizm – czekanie na „idealny moment”, który nigdy nie nadejdzie.

Moja historia – pierwszy krok wbrew wszystkiemu

Kiedy rezerwowałem pierwszą działkę, nie miałem jeszcze pewności, czy w ogóle dostanę finansowanie.Nie miałem ekipy budowlanej, doświadczenia w projektach, a moja wiedza o MPZP czyli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, kończyła się na tym, że wiem, że coś takiego istnieje.

Mimo to powiedziałem sobie: zaczynam. Przeanalizowałem działkę najlepiej, jak umiałem, porozmawiałem z bankiem, przygotowałem plan finansowy, a resztę wiedzy zdobywałem w biegu. Efekt? Pierwszy projekt zakończył się zyskiem około 400 000 zł. Czy były błędy? Masa. Czy było warto? Zdecydowanie tak.

Kluczowy wniosek:

Nie musisz być gotowy w 100%. Musisz być gotowy, aby działać i uczyć się po drodze.

Jak wyrwać się z pułapki etatu – plan w 4 krokach

Krok 1. Świadomość sytuacji. Uświadom sobie, że komfort etatu jest jednocześnie ograniczeniem. Zapisz, czego naprawdę chcesz od życia za 5–10 lat.

Krok 2. Zbieranie wiedzy

Zacznij czytać, uczestniczyć w szkoleniach, oglądać materiały praktyków. Nie chodzi o to, by zostać inżynierem budowy, ale by rozumieć proces.

Krok 3. Mały pierwszy projekt. Nie rzucaj się od razu na wielką inwestycję. Zacznij od czegoś mniejszego — np. 2–4 jednostek, np. szeregówki lub bliźniaki.

Krok 4. Działaj mimo strachu. Zrozum, że lęk nie zniknie przed pierwszym krokiem. Odwaga to działanie pomimo strachu, a nie jego brak.

Ćwiczenie dla Ciebie

Weź kartkę i odpowiedz szczerze:

Czego najbardziej się boisz w kontekście własnego biznesu?

Co najgorszego może się wydarzyć, jeśli spróbujesz?

Co najlepszego może się wydarzyć, jeśli Ci się uda?

Zobaczysz, że często ryzyko wcale nie jest tak paraliżujące, jak się wydaje.

Podsumowanie

Największą przeszkodą w rozpoczęciu biznesu nie są pieniądze, tylko strach i brak decyzji.

Ludzie często czekają na idealny moment, który nie istnieje.

Pierwszy krok nie wymaga perfekcji – wymaga odwagi i gotowości do nauki.

👉Chcesz zobaczyć, jak wyglądały moje pierwsze kroki w deweloperce i jakie błędy popełniłem, abyś Ty mógł ich uniknąć? Śledź mnie na YouTube , Instagramie i TikToku @radomirsejdak.

Wejdź też na www.radomirsejdak.pl, gdzie znajdziesz inspiracje i informacje dla początkujących deweloperów.

Rozdział 2. 5 zabójczych mitów, które blokują Twój pierwszy krok w nieruchomościach. Dlaczego mity są groźniejsze niż brak pieniędzy

Większość osób porzuca pomysł wejścia w deweloperkę nie dlatego, że naprawdę nie może — tylko dlatego, że uwierzyła w cudze przekonania. Mity działają jak hamulec ręczny: nie pozwalają ruszyć z miejsca, choć silnik i paliwo już masz.

Mit 1: „Musisz mieć miliony, żeby zacząć”

Skąd się bierze: Z obserwacji gotowych inwestycji. Ludzie widzą osiedla warte miliony i zakładają, że deweloper „włożył” całą kwotę z własnej kieszeni.

Prawda: Deweloperka to biznes oparty na dźwigni finansowej. Banki finansują budowę przy sensownym wkładzie własnym (często 15–30%). Brakującą część można domknąć inwestorami prywatnymi lub partnerstwem.

Co działa w praktyce:

Wkład własny rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych + dobrze przygotowany projekt + wiarygodny zespół (architekt, kierownik budowy).

Przedwstępne rezerwacje/sprzedaż (pre-sale) podnoszą wiarygodność w banku.

Tip autora: Pierwszy projekt zaczynałem bez milionów. Efekt? ok. 400 tys. zł zysku. Drugi, już świadomie prowadzony, dał ok. 660 tys. zł. Pieniądze przychodzą do dobrych projektów, nie odwrotnie.

Twoje zadanie (15 min): Zapisz, jaki realny wkład możesz wnieść (oszczędności/mały kredyt/pożyczka rodzinna). Następnie wypisz 3 sposoby uzupełnienia finansowania: (1) kredyt deweloperski, (2) inwestor prywatny, (3) partner z działką/kapitałem.

Mit 2: „Musisz znać się na budowie”

Skąd się bierze: Z mylenia ról. Wykonawca buduje. Deweloper koordynuje i dba o opłacalność.

Prawda: Nie musisz sam kłaść stropu. Potrzebujesz zrozumieć proces i zbudować zespół specjalistów. Klucz to: dobra dokumentacja, harmonogram, umowy i kontrola jakości.

Co działa w praktyce:

Architekt (który zna lokalne urzędy) + kierownik budowy + inspektor nadzoru (opcjonalnie, ale bardzo warto).

Cotygodniowe przeglądy postępów + odbiory częściowe.

Tip autora: Zaczynałem „od zera budowlanego”. Różnicę zrobiło to, że zadawałem dużo pytań i trzymałem liczby (koszty, marża, terminy). Kompetentny zespół uzupełnia Twoją wiedzę.

Twoje zadanie (20 min): Zrób listę lokalnych specjalistów (3 architektów, 3 kierowników budowy). Zadzwoń do dwóch. Zapytaj o czas, stawkę i najczęstsze błędy inwestorów. Zobaczysz, jak szybko rośnie Twoja pewność.

Mit 3: „To zbyt ryzykowne — można wszystko stracić”

Skąd się bierze: Z opowieści znajomych „szwagra kolegi”, który wszedł w inwestycję bez podstawowych analiz.

Prawda: Ryzyko w deweloperce jest zarządzalne, jest kalkulowalne. Najczęściej wynika nie z branży, tylko z błędów: złej działki, braku bufora, chaotycznej budowy.

Co działa w praktyce:

Analiza działki (MPZP/WZ, media, dojazd, kształt),

Konserwatywna kalkulacja (rezerwa 10–15% w budżecie i 15–20% w czasie),

Umowy z karami, odbiory etapowe, ubezpieczenie budowy i OC inwestora.

Uwaga: Najdroższe są błędy „na oko”. Jeden brak w umowie lub pominięty koszt potrafi zjeść całą marżę.

Twoje zadanie (10 min):Na kartce wypisz 5 ryzyk (działka, finansowanie, wykonawca, sprzedaż, terminy). Obok dopisz po jednym działaniu ograniczającym każde ryzyko. Gotowe — masz mini-plan zarządzania ryzykiem.

Mit 4: „Najpierw muszę rzucić etat”

Prawda: Pierwszy projekt możesz realizować równolegle z pracą. To często rozsądniejsze (płynność, mniejszy stres), o ile dobrze ułożysz czas i delegowanie.

Co działa w praktyce:

Poranne wizyty na budowie, regularne statusy z kierownikiem, raport kosztów raz w tygodniu. Ciągłe prowadzenie excel z zebranymi zakładanymi kosztami i przychodami, aby nie zatracić finalnego rezultatu.

Prosty system zadań (np. „3 priorytety tygodnia”: działka, finansowanie, wykonawcy).

Tip autora: Tak prowadziłem pierwszą inwestycję. Płynność finansową dawał etat, tempo — żelazny tygodniowy plan. Do pełnej niezależności przeszedłem dopiero po dwóch udanych projektach.

Twoje zadanie (15 min): Ułóż tygodniowy rytm: 1× spotkanie na budowie, 1× raport kosztów, 1× rozmowy z bankiem/wykonawcą. Zarezerwuj stałe godziny w kalendarzu.

Mit 5: „Nie mam kontaktów / czasu / urzędy mnie zjedzą”

Skąd się bierze: Z wyolbrzymiania przeszkód, których… jeszcze nie sprawdziłeś.

“Miałem wiele strasznych sytuacji w życiu, większość z nich nigdy się nie wydarzyła” Mark Twain.

Prawda: Kontakty buduje się w działaniu (lokalne grupy, branżowe meetupy, polecenia inspektorów). Czas odzyskasz, gdy przestaniesz robić wszystko sam. Urzędy? Najlepiej działa kompletna dokumentacja i proaktywna komunikacja.

Co działa w praktyce:

3 telefony tygodniowo do nowych kontaktów (architekt, geodeta, pośrednik).

Szablony pism i checklisty dokumentów.

Pytaj urzędnika o braki przed złożeniem — unikniesz wezwań.

Tip autora: Najlepsze relacje zdobyłem… przy kawie na budowie i na lokalnych wydarzeniach. Jedno polecenie dobrego inspektora potrafi oszczędzić dziesiątki tysięcy.

Twoje zadanie (20 min):Napisz krótką wiadomość do 5 osób na LinkedIn/FB (architekci, kierownicy budowy, inwestorzy z okolicy). Zaproś na 15-min rozmowę: „Szukam wiedzy i chcę zrozumieć rynek lokalny — możemy zamienić 3 słowa?”.

Mini-case: Jak mit prawie zablokował mój start

Kiedy szukałem pierwszej działki, prawie odpuściłem, wierząc, że „bank nie sfinansuje początkującego”. Poszedłem mimo to na konsultację z doradcą. Okazało się, że przy konkretnym projekcie (działka, kosztorys, rezerwa, wstępny harmonogram) bank rozważa finansowanie — nawet u nowicjusza. Ten jeden ruch uruchomił całą lawinę wydarzeń. Bez niego nie byłoby 400 tys. zł zysku z pierwszej inwestycji, ani 660 tys. zł z drugiej.

Lista szybkich zwycięstw (do zrobienia w 7 dni)

Telefon do banku/doradcy — zapytaj, jakie dokumenty musisz mieć do wstępnej decyzji.

Spotkanie z architektem — 30 min o realiach MPZP w Twojej gminie.

Rekonesans działek — 3 ogłoszenia → prośba o numery działek i wypisy z planu.

Plan tygodnia — wpisz stałe terminy: budowa/analizy/finanse.

Sieć kontaktów — 5 krótkich wiadomości do praktyków z okolicy.

Zrób te pięć mikrokroków i zobacz, jak spada poziom lęku, a rośnie sprawczość.

Podsumowanie rozdziału

Mity mają moc tylko wtedy, gdy w nie wierzysz.

Pieniądze idą za dobrze przygotowanym projektem.

Wiedzę uzupełnia zespół specjalistów — Twoją rolą jest koordynacja i liczby.

Ryzykiem da się zarządzać (analiza, umowy, rezerwy, ubezpieczenie).

Nie musisz rzucać etatu. Potrzebujesz rytmu działania.

Kontakty budujesz w ruchu. Urzędy lubią kompletną dokumentację.

👉 Chcesz zobaczyć, jak na żywo obalam te mity i przygotowuję pierwsze inwestycje krok po kroku? Dołącz do mojej społeczności:

YouTube:Radomir Sejdak — praktyczne case’y i analizy,

Instagram:@radomir_sejdak — kulisy inwestycji dzień po dniu,

TikTok:@radomirsejdak — szybkie wskazówki i błędy, których unikaj,

www.radomirsejdak.pl — inspiracje + informacje o warsztatach.

Rozdział 3. Odwaga przedsiębiorcy: jak pokonać strach i zmienić pracę na własny biznes. Dlaczego „odwaga” to proces, a nie cecha

Ludzie myślą, że przedsiębiorcy „urodzili się odważni”. Prawda jest inna: odwaga rośnie z działaniem. Za każdym razem, gdy wykonujesz mały krok mimo wątpliwości, Twój „mięsień odwagi” staje się silniejszy. Tak było u mnie — nie stałem się śmielszy z dnia na dzień. Po prostu zacząłem robić rzeczy, których się bałem: pierwsza rozmowa w banku, pierwszy telefon do wykonawcy, pierwszy wniosek o pozwolenie.

1. Anatomia strachu – zrozum, czym walczysz

Skąd bierze się lęk?

Niepewność (czy dam radę?)

Utrata kontroli (odejdę z etatu i co dalej?)

Zakładany wstyd (a co, jeśli mi nie wyjdzie?)

Dlaczego to ważne?Bo z nieokreślonym strachem nie da się wygrać. Gdy go nazwiesz, możesz rozpisać kontrdziałanie.

Ćwiczenie (5 min): Zapisz trzy najgłośniejsze obawy. Przy każdej dopisz: „Co zrobię, gdy to się wydarzy?”. To zamienia paraliż w plan.

Zamiast „rzucać się na głęboką wodę”, buduj most:

Etap A – Przygotowanie (0–60 dni)

Mikroedukacja (30–45 min dziennie): MPZP Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, finansowanie, podstawy budżetu.

2–3 spotkania: doradca kredytowy, architekt, kierownik budowy.

Szkic mini-biznesplanu pod mały projekt (2–4 lokale).

Etap B – Działanie równoległe (60–180 dni)

Rekonesans 5–10 działek, dwie wstępne kalkulacje.

Wniosek kredytowy / rozmowy z inwestorem prywatnym.

Pierwsze umowy z wykonawcami (oferty, zakresy, terminy).

Etap C – Decyzja o skali (po 1. projekcie)

Jeśli projekt dowieziony i sprzedaż idzie: zwiększasz skalę lub redukujesz etat.

Jeśli czegoś zabrakło — poprawiasz proces i robisz „powtórkę”.

Tip autora: Odwaga rośnie po dobrze przepracowanym Etapie A. Gdy masz liczby, plan i ludzi, głowa przestaje produkować katastrofy.

2. Jak projektować „bezpieczną odwagę”

Zasada 1 – Mały projekt, duża naukaZacznij tam, gdzie ryzyko i skomplikowanie jest najniższe: bliźniaki/szeregi 2–4 lokale, prosta działka, logiczna lokalizacja.

Zasada 2 – Rezerwy

Budżet: bufor 10–15%

Czas: bufor 15–20%

Sprzedaż: kalkulacja cen ostrożna, nie z górki

Zasada 3 – Ludzie zamiast cudówArchitekt, kierownik budowy, czasem inspektor. To Twoja „polisa odwagi”. Zespół redukuje niepewność i przyspiesza decyzje.

Zasada 4 – Pre-saleRezerwacje/przedwstępne umowy w trakcie budowy poprawiają płynność i… odwagę.

3. Rytuały, które trzymają Cię w ruchu (gdy głowa hamuje)

Dzienny „blok mocy” (45–60 min):

15 min edukacja (1 artykuł / 1 wideo branżowe),

15 min telefon/wiadomość do jednego specjalisty,

15–30 min praca na liczbach (kosztorys, kalkulator opłacalności).

Tygodniowy przegląd (30 min, np. niedziela):

Co ruszyłem do przodu?

Gdzie utknąłem?

Jaki 1 krok zrobię w najtrudniejszej sprawie?

Miesięczny „checkpoint” (60 min):

Liczby vs plan: koszty, terminy, zapytania sprzedażowe.

Decyzja: co upraszczam, co deleguję, czego już nie robię.

4. Twoje otoczenie: kto Cię wzmacnia, a kto hamuje

Mapa ludzi (10 min):

Kolumna A: osoby, przy których rośniesz (mentorzy, praktycy).

Kolumna B: osoby, które gaszą ruch (wieczni „realistyczni sceptycy”).

Zasada 80/20: 80% Twoich rozmów → z ludźmi z kolumny A. 20% → z pozostałymi (z szacunkiem, ale bez wdawania się w dyskusje o „dlaczego się nie da”). Osobiście trzymałem deweloperkę w tajemnicy przed większością osób które gasiły moje ambicje. .

Ćwiczenie: Wyślij 3 wiadomości do praktyków z regionu (architekt, kierownik, mały deweloper). Zaproś na 15-min rozmowę. Jedna dobra rozmowa potrafi przestawić zwrotnicę.

5. Odwaga finansowa: jak nie bać się liczb

Zrób kalkulację „na zimno”

Koszt zakupu działki (z opłatami).

Projekt/pozwolenie/uzgodnienia,

Budowa (podziel na etapy), możesz wziąć od znajomych, z internetu, ze spotkań branżowych. Na rok 2025 możesz koszt budowy przyjąć na 4500 zł/m2 powierzchni użytkowej w szeregówkach lub bliźniakach.

Marketing/sprzedaż, (2-3% wartości sprzedaży lokali)

Rezerwa 5-10%.

Scenariusze:

Bazowy: ceny sprzedaży z dolnego przedziału rynku, normalne tempo.

Pesymistyczny: +10% kosztów, +2–3 miesiące, -5% ceny sprzedaży.

Optymistyczny: nie licz na niego w banku — używaj prywatnie, by widzieć „górkę”.

Tip autora: Mój spokój brał się z tego, że znałem liczby. Nie musiałem „być odważny”. Wystarczyło, że byłem przygotowany.

6. Komunikacja z urzędami i bankiem (odwaga proceduralna)

Urzędy lubią: kompletną dokumentację, jasne pytania, spokój.

Bank lubi: liczby, zabezpieczenia, track record (albo zespół, który go zastępuje, np. twój wspólnik).

Checklista pierwszego kontaktu z bankiem:

Opis przedsięwzięcia (działka, metraż, typ zabudowy),

Prosty kosztorys + harmonogram,

Wstępna analiza sprzedaży (lokalne ceny, popyt),

Informacja o zespole (architekt, kierownik),

Twój wkład i rezerwa.

Tip autora: Pójście do banku „na konsultację”, zanim kupisz działkę, obniża lęk i daje mapę dokumentów. Rób to wcześnie.

7. Minimalizowanie „wstydu porażki”

Największy straszak? „Co, jeśli mi nie wyjdzie i wszyscy będą mówić: a nie mówiłem?”.Antidotum: zawęź krąg zaufanych, dokumentuj proces (zdjęcia, daty, liczby), a „publiczność” poinformuj dopiero, gdy masz fakty. Twój cel to wynik, nie lajki.

8. Twoja pierwsza odważna decyzja (na najbliższe 72 godziny)

Wybierz jedną z opcji i zrób to w ciągu 3 dni:

Telefon do banku/doradcy → umów konsultację.

Spotkanie z architektem → poproś o szybką opinię do 2 działek.

Obejrzenie działki → poproś sprzedającego o numer działki i wypis z planu.

Rozmowa z kierownikiem budowy → zapytaj o kalendarz i stawkę.

Dlaczego 72h? Bo odwaga paruje, gdy czekasz. Ruch generuje ruch.

9. Historia z mojej drogi: „Nie byłem gotowy, ale byłem w ruchu”

Przy pierwszym projekcie nie miałem perfekcyjnego planu. Miałem szkic, braki i pytania. Mimo to robiłem kolejne kroki: konsultacje, wniosek, oferty od ekip.Wynik? ok. 400 tys. zł zysku.Drugi projekt, już na lepszych torach, dał ok. 660 tys. zł.Nie dlatego, że „zniknął strach”. Dlatego, że przestałem czekać, aż zniknie.

Podsumowanie rozdziału

Odwaga to nawyk małych działań, nie supermoc.

Zapisane obawy przestają paraliżować — stają się checklistą.

Most z etatu do biznesu buduje się etapami.

Rytuały (dzienny/tygodniowy/miesięczny) podtrzymują ruch.

Pierwszą odważną decyzję podejmij w 72 godziny.

👉 Chcesz zobaczyć, jak w praktyce układam rytm pracy, prowadzę rozmowy i buduję „bezpieczną odwagę” krok po kroku? Dołącz do społeczności na moich kanałach:

YouTube:Radomir Sejdak – pełne case’y i webinary,

Instagram:@radomir_sejdak – kulisy projektów,

TikTok:@radomirsejdak – szybkie lekcje i checklisty,

www.radomirsejdak.pl – inspiracje + cenne szkolenia.

Rozdział 4. Jak znaleźć idealną działkę i nie wpakować się w finansową pułapkę. Prawda, której nikt nie mówi głośno

Działka decyduje o 70% Twojego sukcesu. Zła działka „zjada” marżę, czas i nerwy — nawet jeśli masz świetny projekt i ekipę. Dobra działka upraszcza wszystko: pozwolenia, budowę, sprzedaż. Ten rozdział to mapa, dzięki której przejdziesz od ogłoszenia do bezpiecznej rezerwacji i chłodnej decyzji „biorę/odpuszczam”.

1) Mapa drogi: od ogłoszenia do bezpiecznej rezerwacji

Etap A – „Długi lejek” (7–10 dni)

Wyznacz obszar: sensowny dojazd (np. 20–35 min do centrum), szkoła/sklep w zasięgu.

Przesiej ogłoszenia (portale + geoportal): wypisz 10–15 działek do excela (nr, cena/m², dojazd, MPZP, media).

Wyeliminuj egzotyki (strefa zalewowa, linia wysokiego lub średniego napięcia„ nad głową”, brak dostępu do drogi publicznej, trzecia linia zabudowy).

Etap B – „Krótka lista” (3–5 dni)

Zostaw 3–5 kandydatów. Jedź w teren: dojazd, spadki, sąsiedztwo, zapachy (serio), natężenie ruchu.

Zadzwoń do wydziału planowania i gestorów mediów — potwierdź parametry i możliwości przyłączy na piśmie.

Etap C – „Bezpieczna rezerwacja” (48–72 h)

Rezerwacja warunkowa (czas na media, weryfikację chłonności działki, potwierdzenie zapisów w planie miejscowym MPZP).

Wnioski o warunki przyłączenia; wypis/wyrys z MPZP.

Dwa modele liczenia: bazowy i pesymistyczny (konserwatywna cena sprzedaży, +10–15% kosztów, +3–6 mies. czasu).

Decyzja: brać / negocjować / odpuścić.

Tip autora: Szybkość daje przewagę nad innymi kupującymi — ale tylko wtedy, gdy trzymasz się checklisty. „Na oko” to najdroższa strategia.

2) Moja historia: start nie z milionów, tylko z negocjacji

Kiedy podejmowałem decyzję o pierwszym projekcie, na koncie miałem około 10 tys. zł. Tymczasem sam projekt architektoniczny kosztował 32,5 tys. zł. Nie czekałem aż „uzbieram”. Wynegocjowałem płatność ratalną u architekta i ruszyłem z dokumentacją. Ten moment nauczył mnie, że w deweloperce kompetencje negocjacyjne i determinacja potrafią zastąpić idealne warunki.

Drugim kluczowym manewrem był odroczony termin zapłaty za działkę. To uwolniło mi płynność na start — mogłem równolegle ogarniać dokumenty, wykonawców i bank, zamiast zamrażać gotówkę w gruncie. To nie jest „magiczna sztuczka”, tylko uczciwa rozmowa ze sprzedającym, sensowny plan i zaufanie zbudowane liczbami.

Wniosek: Często nie brakuje Ci pieniędzy, tylko dobrze ułożonego układu: rata u architekta, odroczenie części płatności za działkę, szybkie wnioski o przyłącza i mądrze rozpisany cashflow.

3) MPZP vs WZ — o co zapytać, zanim zapłacisz

MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego):

Przeznaczenie (MN/MN-U/U) — co na pewno możesz postawić.

Parametry: wysokość, intensywność zabudowy, kąt i rodzaj dachu, linia zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna (PBC), min. szerokość frontu.

Dostęp do drogi publicznej (bez tego pozwolenie nie przejdzie).

WZ (Warunki Zabudowy) - teraz unikaj, bo wychodzą ze stosowania, a wcześniej zbyt dużo zależało do interpretacji urzędników.

5 pytań do urzędu:

Czy nie ma „zamrażającej” zmiany planu w toku?

Czy służebność drogi wystarczy, czy wymagana jest własność pasa?

Jakie minimalne parametry (PBC, wysokość, kąt dachu, odległości)?

Czy teren nie leży w strefie zalewowej / obszarze chronionym?

Jakie inwestycje gmina planuje w okolicy w horyzoncie 2–3 lat?

Tip autora: Ja pierwszy raz zderzyłem się z ograniczeniem dachu narzuconym planem. Zmiana koncepcji zajęła kilka tygodni. Pytanie o konkret przed zakupem skraca takie „niespodzianki” do zera.

4) Media i uzbrojenie — małe kabelki, duże pieniądze

Checklista telefonów (potwierdzenie mailem):

Energia elektryczna: czy jest obok działki, najbliższa stacja, termin przyłącza.

Woda: średnice, realne możliwości,

Kanalizacja: średnice, realne możliwości, czy dopuszczalna jest oczyszczalnia.

Gaz: tylko jeśli realnie dostępny (nie „w planach”), niekonieczny.

Światłowód: dla części klientów to argument sprzedażowy.

Czerwona flaga: „Media w drodze” często oznaczają 120 m dalej i po drugiej stronie prywatnych działek. Koszt i formalności potrafią wywrócić budżet.

5) Dojazd, sąsiedztwo, kształt i grunt

Dojazd: asfalt/szuter, zimowa przejezdność, widoczność przy wyjeździe.

Sąsiedztwo: warsztat, ferma, składowisko odpadów, dzikie wysypisko, linia wysokiego lub średniego napięcia — to obniża popyt i cenę.

Grunt: pytaj o posadowienie (piaski/gliny/torf). Fundament w torfie to inny koszt niż na piasku. Finalnie pamiętaj aby zrobić badanie gruntu - wykonuje to geolog.

Tip autora: Rowy melioracyjne i „niewinne” obniżenia terenu potrafią dodać koszt przepustów/mostków i opóźnienia. Sprawdź to na wizycie terenowej, nie tylko na mapie.

6) Case 1 (pierwsza inwestycja): parametry, które „zrobiły robotę”

działka z sensownym dojazdem i czytelnym MPZP,

odroczona płatność za grunt,

szybkie wnioski o media i kompletna dokumentacja do PnB,

przedsprzedaż (wizualizacje, film, strona/fanpage) — rezerwacje „z dziury w ziemi”,

solidny kosztorys + rezerwa 5-10%.

Wynik:ok. 400 tys. zł zysku.Nie dlatego, że wszystko poszło idealnie, tylko dlatego, że działka była dobra, a proces konsekwentny.

7) Case 2 (druga inwestycja): momentum > perfekcja

Projekt: 4 lokale po 91 m² (jeszcze bardziej „rynkowy” metraż).Strategia: uruchomiłem drugi projekt zanim zamknąłem pierwszy — miałem już wykonawców i naukę z poprzedniej budowy.

Wynik:ok. 660 tys. zł zysku. To utwierdziło mnie, że w tej branży wygrywa nie ten, kto czeka na idealne warunki, tylko ten, kto utrzymuje rytm działania i uczy się na bieżąco.

8) Model liczenia opłacalności (bazowy → pesymistyczny)

Kalkulator „na serwetce” (per projekt):

K1: Działka + koszty transakcyjne (PCC/notariusz/podział)

K2: Projekt/pozwolenia/uzgodnienia

K3: Budowa (materiały + robocizna, rozbite na etapy)

K4: Marketing + sprzedaż (strona, wizualizacje, pośrednik)

K5: Rezerwa 5–10%

Scenariusze:

Bazowy: ceny z dolnego widełek rynku, kalendarz +10%.

Pesymistyczny: czasu. Jeśli w pesymistycznym wciąż zarabiasz → projekt do rozważenia.

9) Finansowanie „jak u mnie”: liczby, które odblokowują projekt

Układ mojego startu:

kredyt deweloperski jako główna dźwignia,

uzupełnienie środków inwestorami prywatnymi/partnerami,

całość prowadzona „na legalu” — umowy deweloperskie, pełna ścieżka formalno-prawna,

wsparcie pośrednika kredytowego (zna procedury, przyspiesza bank), prowizja 2% od kwoty kredytu,

biznesplan (koszt rzędu 5-10 tysięcy), który oszczędza miesiące błądzenia.

Wniosek: Bank nie wymaga, byś był milionerem — wymaga, by Twój projekt był policzony i wiarygodny. Wtedy pieniądze „przychodzą do liczb”.

10) Negocjacje i rezerwacja — skrypty, które działają

Telefon:

„Jestem zainteresowany działką przy … Sprawdziłem plan i media. Z mojej perspektywy realna cena to … zł/m². Biorę od razu przy warunkowej rezerwacji na 90 dni (KW i warunki przyłączenia). Dogadamy to?”

Rezerwacja warunkowa – zapisy:

zwrot zadatku, jeśli KW/plan/media ujawnią przeszkody,

prawo odstąpienia, jeśli koszt/termin przyłącza przekroczy X/Y,

możliwość wydłużenia rezerwacji o 14 dni na uzupełnienie dokumentów.

11) Czerwone flagi (wystarczy jedna, by odpuścić)

Brak dostępu do drogi publicznej / skomplikowane służebności,

Brak dostępu do wody i prądu

Nieuregulowana KW (roszczenia, hipoteki, współwłasność),

Strefa zalewowa / Natura 2000 / obszar górniczy,

Sprzeczność ogłoszenia z planem (np. teren usługowy, a sprzedawca mówi „spokojnie wejdą domki”),

Sprzedawca odmawia rezerwacji warunkowej — to nie jest partner do bezproblemowej transakcji.

12) 7-dniowy sprint: od zera do świadomej decyzji

Dzień 1–2: Zbierz 10–15 działek (excel: cena/m², MPZP, media, dojazd).

Dzień 3: Telefon do urzędu (plan), zgłoszenia do gestorów mediów.

Dzień 4: Wizje 3–5 działek (dojazd, sąsiedztwo, spadki, zapachy).

Dzień 5: Krótka lista 2–3. Policz bazowy/pesymistyczny.

Dzień 6: Negocjacje + rezerwacja warunkowa.

Dzień 7: Decyzja: biorę / nie biorę / dopytuję o 1–2 dokumenty.

Tip autora: „Tanie” rzadko jest tanie po doliczeniu ryzyk, czasu i nerwów. Płacisz albo ceną zakupu, albo kosztami ukrytymi. Lepiej wybrać przewidywalność.

Podsumowanie rozdziału

Działka to fundament marży — zacznij od checklisty (plan, media, droga, kształt, grunt).

Jedna czerwona flaga potrafi skasować cały zysk.

Licz konserwatywnie (bazowy + pesymistyczny) i nigdy nie licz na „górkę”.

Negocjuj na bazie faktów, bierz rezerwację warunkową.

Momentum > perfekcja: pierwszy projekt zrobisz dobrze, drugi zrobisz szybciej i mądrzej.

👉 Chcesz zobaczyć moje analizy i przemyślenia? Dołącz do społeczności na moich kanałach:

YouTube:Radomir Sejdak — pełne analizy i nagrania z terenu,

Instagram:@radomir_sejdak — kulisy polowań na działki,

TikTok:@radomirsejdak — szybkie „red flags” i tipy,

www.radomirsejdak.pl — inspiracja i materiały.

Rozdział 5. Skąd wziąć pieniądze, gdy nie masz milionów (finansowanie dla początkujących deweloperów). Najczęstsze złudzenie: „pieniądze są warunkiem startu”

Prawda jest odwrotna: to projekt przyciąga pieniądze, nie pieniądze projekt. Banki, inwestorzy i partnerzy nie szukają perfekcyjnych ludzi, tylko bezpiecznych liczb, przewidywalnego procesu i rozsądnego ryzyka. Twój kapitał startowy może być skromny — ważne, byś umiał złożyć układ finansowy, który domknie projekt.

1) Finanse: z czego realnie składa się finansowanie

Cel: domknąć koszt działki + projekt + budowa + marketing + rezerwa, a przy tym nie dławić się kosztami w trakcie.

Typowy model finansowy początkującego:

Wkład własny (oszczędności + drobne pożyczki rodzinne na papierze)

Kredyt deweloperski (główna dźwignia)

Negocjacje z dostawcami (ratalny projekt, odroczona płatność za działkę)

Kapitał prywatny (pożyczka/udział w zysku)

Przedsprzedaż (rezerwacje/przedwstępne – poprawa cashflow)

Rezerwa 5–10% (na nieprzewidziane wydatki)

Lekcja z mojej drogi: Zamiast czekać na „wielkie pieniądze”, złożyłem wiele mniejszych elementów: rata u architekta, rozmowa o terminie zapłaty za działkę, rozmowy z bankiem i inwestorem, a potem przedsprzedaż. To działa.

2) Wkład własny bez bólu: skąd go „wycisnąć”

Mikro-oszczędności — wyznacz z góry stałe odłożenie (np. 2–3 tys./mies.) przez 6–9 mies.

Ratalne koszty przygotowawcze — projekt, dokumentacja, badania gruntu w transzach po kamieniach milowych (np. % po złożeniu wniosku o PnB).

Odroczona płatność za działkę — to zmienia układ gry.

Mały prywatny „bridge” — pożyczka rodzinna na umowę (nie „na gębę”).

3) Kredyt deweloperski bez legend – jak go „ugryźć”

Co bank naprawdę ocenia:

Projekt i rynek (popyt, lokalizacja, parametry zabudowy),

Liczby (kosztorys + harmonogram + rezerwa),

Zespół (architekt, kierownik, wykonawcy),

Wkład własny i „skóra w grze”,

Wyjście (sprzedaż): przedsprzedaż poprawia ocenę.

Co przygotować:

10–12-stronicowy biznesplan (działka, otoczenie, MPZP, projekt, metraże, benchmark cen),

Budżet z rozbiciem na etapy + rezerwa 5–10%,

Harmonogram prac i wypłat transz,

Profil zespołu (krótkie bio specjalistów),

Plan sprzedaży (pre-sale + kanały marketingu).

Tip: Bank woli liczby „na zimno” niż slajdy „na pięknie”. Kalkulacje zrobione konserwatywnie budują zaufanie szybciej niż entuzjazm.

Transze i cashflow:Uzgodnij harmonogram uruchamiania transz (np. fundamenty → ściany → dach → instalacje → deweloperka). Dopasuj do tego płatności z wykonawcami, aby nie finansować ich z własnej kieszeni między transzami.

4) Inwestorzy prywatni: kapitał z relacji i jasnych zasad

Kto to jest inwestor prywatny?Osoba, która chce zainwestować kilkadziesiąt/kilkaset tysięcy w konkretny projekt z przewidywalnym zwrotem. Nie szuka „lansu” — szuka uczciwej informacji i bezpieczeństwa.

Trzy popularne modele:

Pożyczka prywatna – stałe oprocentowanie (np. X% rocznie), prosto i przewidywalnie.

Udział w zysku – inwestor dostaje % z zysku netto projektu.

Wejście kapitałowe – spółka celowa, udział w projekcie proporcjonalny do wkładu.

Co musi być na papierze:

cel i budżet projektu,

zasady kontroli (raporty miesięczne),

kolejność spłat (bank → inwestor → Ty),

harmonogram wyjścia (sprzedaż/koniec budowy),

zabezpieczenia (np. hipoteka, weksel, poręczenia — wg ustaleń i prawa).

5) Pre-sale: sprzedawaj, zanim zamkniesz budowę

Dlaczego warto:

poprawia cashflow → wpłaty rezerwacyjne/przedwstępne,

Co działa:

Wizualizacje i prosty landing (strona + formularz kontaktowy),

Baner na działce,

Aktualizacje postępu (foto/wideo),

Pośrednik (jeżeli nie masz czasu na leady i prezentacje).

Tip z praktyki: Pierwsze 1–2 rezerwacje w trakcie budowy to zastrzyk spokoju. Liczby zaczynają „klikać”, a telefon do banku brzmi pewniej.

Kosztorys po pozycjach od wykonawców (nie ogólna kwota),

Umowy z karami umownymi i rozliczeniami etapowymi,

Cotygodniowy raport kosztów vs budżet,

Rezerwa 10–15% (nie „symboliczna”, tylko realna),

Zamówienia materiałów z wyprzedzeniem, ale bez „prze-magazynowania”.

Mini-checklist do umowy z wykonawcą:

zakres robót + materiały „czyje”,

kamienie milowe i płatności,

kara za opóźnienia/poprawki,

odbiory częściowe (podpisy kierownika/inspektora),

gwarancja i protokoły.

7) Gdy bank nie mówi „tak” od razu — plan B i C

Popraw budżet i rezerwy (często brakuje marginesu bezpieczeństwa),

Dolicz pre-sale (nawet 1–2 rezerwacje),

Pokaż zespół (CV architekta/kierownika + 1 referencja),

Rozważ inwestora na część wkładu,

Zmień skalę projektu (2–4 lokale zamiast 6–8 na start).

Lekcja: Odmowa dziś ≠ odmowa na zawsze. Często to „wróć z lepszym pakietem”.

8) Negocjacje — trzy krótkie skrypty (bank, inwestor, sprzedający działkę)

Bank (konsultacja wstępna):

„Mam działkę X, plan MN, realny popyt (Y zapytań/m² w okolicy). Budżet z rezerwą 12%. Zespół: architekt Z, kierownik K. Zakładam pre-sale 25–30% do stanu surowego. Jakie dokumenty mam przygotować, żeby przejść przez Państwa komitet kredytowy?”

Inwestor prywatny (pierwsza rozmowa):

„Robię mały, powtarzalny projekt (4 lokale). Dla bezpieczeństwa liczę ceny sprzedaży z dolnego widełek rynku i mam 12% rezerwy. Szukam X zł na Y miesięcy, proponuję % udziału/oprocentowanie. Raz w miesiącu wysyłam raport kosztów i zdjęcia postępu. Przedstawiam też plan wyjścia.”

Sprzedający działkę (warunkowa rezerwacja):

„Biorę działkę, ale potrzebuję 90 dni na potwierdzenie mediów, geologii i KW. Wpiszmy to do umowy — jeśli warunki przyłączenia przekroczą X zł lub termin Y miesięcy, mamy prawo odstąpić. Dzięki temu finalizujemy temat bez niespodzianek dla obu stron.”

9) Bezpieczeństwo prawne i zdrowy rozsądek (krótko i po ludzku)

Wszystko na papierze (nawet „drobnica” typu analizy, ustalenia mailowe),

Księga wieczysta i dostęp do drogi publicznej to „must”,

Ubezpieczenie budowy i OC inwestora,

Nie oferuj inwestorom tego, czego nie rozumiesz. Proste struktury > skomplikowane „wynalazki”.

(To nie porada prawna. Zatrudnij prawnika do umów, zwłaszcza przy partnerstwie i pożyczkach.)

Na początku nie miałem „dużych pieniędzy”. Zamiast czekać, połączyłem ratalne koszty przygotowawcze, rozsądnie wynegocjowaną płatność za działkę, rozmowy z bankiem i przemyślany pre-sale. Pierwszy projekt dowiózł solidny zysk, drugi — jeszcze wyższy. Nie dlatego, że było łatwo, tylko dlatego, że układałem finansowanie jak puzzle i pilnowałem procesu.

11) Plan działania 30–90 dni (z etatem i rodziną)

Dni 1–7

Zbierz 3–5 działek (excel),

Konsultacja w banku/doradcy (lista dokumentów),

2 krótkie rozmowy: architekt + kierownik (stawki, dostępność).

Dni 8–30

Wstępny kosztorys i harmonogram,

Wnioski o warunki przyłączenia (prąd/woda/kanalizacja),

Prosty landing + wizualki (pod pre-sale),

Umów 3 ofertowania na wykonawców (stan surowy).

Dni 31–60

Aktualizacja budżetu i buforu,

Pierwsze rezerwacje (jeśli możesz ruszyć marketing),

Pakiet do banku/inwestora (biznesplan + zespół + rezerwy),

Negocjacje ze sprzedającym działkę (warunkowa rezerwacja).

Dni 61–90

Decyzja kredytowa / umowa z inwestorem,

Finalizacja zakupu działki,

Start przygotowania budowy (umowy, harmonogram, zamówienia krytycznych materiałów).

12) FAQ (krótko, rzeczowo)

Co jeśli nie mam zdolności kredytowej?

Zrób mniejszy projekt, dobierz partnera z lepszą zdolnością, zwiększ pre-sale, pokaż lepszą rezerwę.

Czy muszę od razu zakładać spółkę?

Kiedy szukać inwestora?

Gdy masz już konkret (działka, budżet, harmonogram, zespół). „Pustych” pomysłów nikt nie finansuje.

Czy mały projekt ma sens?track record. Zaufanie kosztuje mniej przy kolejnym finansowaniu.

Podsumowanie rozdziału

Pieniądze idą do projektu, który jest policzony i prowadzony profesjonalnie.

Stack finansowy składa się z wielu mniejszych klocków — złóż je rozsądnie.

Kredyt jest prostszy, gdy masz pre-sale i konserwatywne liczby.

Inwestor prywatny to relacja i jasne zasady na papierze.

Rezerwy i kontrola budżetu bronią marży skuteczniej niż „optymistyczne założenia”.

👉 Chcesz zobaczyć więcej materiałów odemnie? Dołącz do społeczności:

YouTube:Radomir Sejdak — analizy i case’y,

Instagram:@radomir_sejdak — kulisy inwestycji,

TikTok:@radomirsejdak — szybkie tipy,

www.radomirsejdak.pl — inspiracje i informacje.

Rozdział 6. Budowa krok po kroku: jak zapanować nad ekipami, kosztami i terminami. Dlaczego to etap, na którym wygrywa proces (nie „magia”)

Budowa nie jest loterią. To ciąg powtarzalnych decyzji i działań: dokumenty → ludzie → harmonogram → kontrola → odbiory. Kiedy masz te elementy, ryzyko spada z „paraliżującego” do zarządzalnego. Ten rozdział pokazuje mój sprawdzony model prowadzenia budowy — od pierwszej łopaty do przekazania kluczy.

1) Zanim wejdzie pierwsza koparka: dokumenty i role

Dokumenty „must-have”

Prawomocne pozwolenie na budowę i komplet projektów (budowlany + wykonawczy).

Dziennik budowy, oświadczenia kierownika, plan BIOZ (jeśli wymagany).

Warunki przyłączeń (energia, woda, kanalizacja, gaz).

Polisy: OC inwestora i ubezpieczenie budowy.

Harmonogram rzeczowo-finansowy (zgrywa się z transzami bankowymi).

Kluczowe role na budowie

Kierownik budowy — prowadzi budowę zgodnie z projektem i prawem; odpowiada za dziennik budowy i bezpieczeństwo prac.

Inspektor nadzoru inwestorskiego — Twoje oczy i uszy w jakości; odbiera etapy, wskazuje niezgodności, egzekwuje poprawki.

Inżynier koordynator / przedstawiciel inwestora — organizuje całość procesu po Twojej stronie: harmonogram, koszty, komunikację, dokumenty, dostawy, raporty i ryzyka (szczegóły w kolejnym podrozdziale).

Tip autora: Nie łącz ról „dla oszczędności”. Kierownik budowy i inspektor to różne odpowiedzialności. Inżynier koordynator nie zastępuje ich — spina cały proces.

2) Inżynier koordynator (przedstawiciel inwestora): Twoje „centrum dowodzenia” na budowie

Kiedy zatrudnić i za co realnie płacisz

Najlepiej jeszcze przed wbiciem łopaty — domyka uzgodnienia, układa harmonogram i plan dostaw krytycznych (okna, stal, beton).

Na starcie budowy — porządkuje umowy, rytm odpraw, format raportów, pilnuje ścieżki krytycznej i komunikacji między wszystkimi stronami.

Co zyskujesz:

Czas i spokój (ktoś pilnuje terminów, papierów i drobnych decyzji).

Oszczędności (lepsze oferty, brak „przepaleń”, wczesne wykrywanie odchyleń).

Przewidywalność (stałe raporty, szybkie ostrzeżenia, plan awaryjny).

Zakres obowiązków według faz

Faza projektowa (przed budową)

Koordynacja architekta i branżystów; uzgodnienia z gestorami mediów i ZUD.

Checklista kompletności do PnB — zero braków formalnych.

Wstępny harmonogram rzeczowo-finansowy i strategia przetargowa (oferty „po pozycjach”, porównywalne zakresy).

Faza realizacyjna

Prowadzenie harmonogramu i ścieżki krytycznej (strop, dach, stolarka, instalacje).

Zamówienia krytyczne just-in-time (okna, bramy, pompy ciepła).

Cotygodniowe odprawy: kierownik budowy + inspektor nadzoru + wykonawcy.

Zgranie transz bankowych z protokołami odbioru.

Zarządzanie zmianami: wniosek → wycena → akcept → aneks.

Rejestr ryzyk i działań korygujących.

Faza odbiorów i przekazania

Plan odbiorów częściowych i końcowych.

Kompletacja pakietu powykonawczego (dziennik, protokoły, świadectwa, gwarancje, inwentaryzacja geodezyjna).

Organizacja przeglądów pogwarancyjnych i obsługi zgłoszeń.

Rytm komunikacji i raportowania

Odprawa tygodniowa (30–45 min):

Postęp vs plan (% + 2–3 zdjęcia), 2) blokery i ryzyka, 3) plan na kolejny tydzień, 4) decyzje inwestora (max 3).

Raport tygodniowy (1 strona + zdjęcia):

Postęp robót (T-1 → T-0),

Budżet: wykonanie vs plan, prognoza i rezerwa,

Zmiany (koszt/czas), status dostaw krytycznych,

Lista decyzji do akceptu.

Przegląd miesięczny (60 min):

Aktualizacja harmonogramu i rezerw,

Zestawienie kosztów z odchyleniami,

Jakość: liczba niezgodności i czas ich zamykania,

Podsumowanie marketingu/przedsprzedaży (jeśli prowadzisz równolegle).

Narzędzia inżyniera koordynatora (zestaw minimalny)

Wspólny folder inwestycji (umowy, protokoły, kosztorysy, harmonogram).

Arkusz kosztów (plan / wykonanie / prognoza / komentarz).

Rejestr zmian (nr, opis, wpływ na koszt/czas, status).

Rejestr niezgodności (data, zakres, odpowiedzialny, termin, zamknięcie).

Kalendarz dostaw krytycznych; tablica zadań (Kanban: Do zrobienia / W toku / Zrobione).

Wskaźniki i „czerwone lampki”

Harmonogram: odchylenie na ścieżce krytycznej ≤ 10%.

Budżet: rezerwa 10–15% utrzymana do końca robót „mokrych”.

Jakość: zamykanie niezgodności ≤ 7 dni (krytyczne ≤ 3 dni).

Raporty: poniedziałek do 12:00 — raport tygodniowy.

Eskalacja, gdy: dwa tygodnie z rzędu poślizg >10% na ścieżce krytycznej, brak protokołów do transz, powtarzające się usterki, opóźnione dostawy krytyczne.

Jak wybrać i rozliczać inżyniera koordynatora

Kryteria wyboru:

Doświadczenie w tej samej skali (2–8 lokali),

Referencje + próbka raportu tygodniowego,

Jasny zakres obowiązków,

Brak konfliktu interesów (nie związany z wykonawcami).

Rozliczenia:

Ryczałt miesięczny za koordynację (raporty, spotkania, rejestry),

Stawka dzienna na okresy szczytowe (odbicia terminowe, krytyczne dostawy),

Premia celowa (utrzymanie ścieżki krytycznej / oszczędności bez utraty jakości).

Zapisy do umowy:

Lista źródeł informacji do komunikacji (raport tygodniowy, aktualizacja harmonogramu, rejestry zmian/niezgodności, protokoły),

Dostępność (min. 1 wizyta tygodniowo + odprawa on-site/online),

Zasady eskalacji i tryb alarmowy (reakcja w 24 h),

Poufność, brak konfliktu interesów, tryb zakończenia współpracy i przekazanie dokumentacji.

Dzień pracy inżyniera koordynatora (przykład)

Obchód z kierownikiem budowy (postęp, BHP, porządek).

Kontrola zadań krytycznych (okna/elewacja/instalacje – co dziś, jutro, co w tym tygodniu).

20–30 min z inspektorem (jakość, niezgodności, odbiory).

Telefon do dostawców: terminy i dokumenty dostawy.

Uzupełnienie rejestrów (zmiany, niezgodności), zdjęcia do raportu.

10 min planu na jutro (kto/co/kiedy, ryzyka).

Najczęstsze błędy i jak ich uniknąć

Inżynier koordynator bez zakresu decyzyjności — ustal, w czym działa samodzielnie (np. do kwoty X lub w sprawach operacyjnych).

Raporty „encyklopedyczne” — mają być krótkie i decyzyjne (1 strona + zdjęcia).

Brak rejestru zmian — prosta droga do utraty marży.

Brak wspólnej tablicy zadań — zadania giną w mailach.

Mój wniosek z praktyki: Na inwestycji 2–6 lokali doświadczony inżynier koordynator zdejmie z Ciebie większość „logistyki i papierologii”, utrzyma rytm i wcześnie zgasi pożary. To na pewno tańsze niż koszt jednego dużego błędu lub miesiąca opóźnienia.

3) Wykonawcy: skąd wziąć „dobrych” i jak ich rozliczać

Skąd brać i jak weryfikować

Polecenia od kierowników, inspektorów, lokalnych inwestorów.

3–4 oferty porównawcze — zawsze „po pozycjach”, nie jedna kwota.

Oględziny poprzednich realizacji i rozmowa z klientem końcowym.

Umowa, która broni marży

Zakres robót i materiały: czyje? (Twoje / wykonawcy).

Harmonogram z kamieniami milowymi i protokołami odbioru.

Płatności etapowe, kary umowne, gwarancja, rękojmia, procedura poprawek.

4) Harmonogram: ścieżka krytyczna i bufory

Standardowe etapy:

0. Przygotowanie placu i dojazdu

1. Fundamenty do poziomu zero

2. Ściany parteru

3. Strop i ściany pozostałe

4. Dach

5. Stolarka okienna i drzwiowa

6. Instalacje wewnętrzne

7. Tynki/Wylewki

8. Elewacje

9. Zagospodarowanie terenu: ogrodzenie, kostka

10. Odbiory.

Zasady

Bufor czasu 15–20% — szczególnie na roboty mokre i zimę.

Plan dostaw just-in-time (stal, beton, okna).

Zgrywaj harmonogram z transzami bankowymi i płatnościami dla ekip.

Tip autora: Zamów okna odpowiednio wcześnie — brak „dziury” między stanem surowym a instalacjami to tygodnie oszczędności. Upewnij się z koordynatorem czy są inne trudno dostępne materiały, które potrzeba zamówić wcześniej.

5) Kontrola jakości i odbiory częściowe

Odbiory krytyczne (z inspektorem)

Zbrojenie fundamentów/stropów (przed zalaniem!),

Hydroizolacje fundamentów i tarasów,

Paro- i wiatroszczelność dachu,

Instalacje (próby ciśnieniowe, szczelność),

Mostki termiczne (zdjęcia przed zakryciem).

Dokumenty i płatności

Dokumentacja foto, protokół usterek z terminem, dopiero potem płatność.

6) Logistyka, BHP i ubezpieczenie

Plac budowy: ogrodzenie, tablica, porządek i ciągi komunikacyjne.

Materiały: zabezpieczać przed kradzieżą i wilgocią, nie magazynować nadmiarowo.

Ubezpieczenia: OC inwestora i ubezpieczenie budowy (wichury, kradzieże, zalania).

Tip autora: Jedna wichura potrafi zjeść tygodnie i dziesiątki tysięcy. Polisa to najtańszy „środek uspokajający”.

7) Zmiany i „upgrade’y” klienta

Standard wykonania opisany w prospekcie informacyjnym — co jest w cenie, co dopłatą.

Określony czas na wprowadzanie zmian lokatorskich (np. do końca instalacji).

Cennik dopłat, protokoły zmian i wpływ na harmonogram.

Jedna osoba po Twojej stronie, która decyduje i komunikuje.

8) Cashflow na budowie: transze i raport tygodniowy

Transze bankowe zsynchronizowane z protokołami odbiorów.

Raport tygodniowy (1 strona): co wykonano, co blokuje, co wchodzi w przyszłym tygodniu, decyzje do podjęcia.

9) Ryzyka i plan B — co zrobisz, gdy…

Ekipa się spóźnia → kary + rozmowa + rezerwowy wykonawca „w pogotowiu”.

Przyłącza się opóźniają → agregat/zbiornik tymczasowy, aneksy do umów.

Błąd w projekcie → narada: architekt + kierownik + inspektor; decyzja i protokół zmian.

Ceny materiałów rosną → wcześniejsze zamówienia materiałów krytycznych, klauzule waloryzacyjne (jeśli możliwe).

10) Odbiory końcowe, przekazanie i posprzedaż

Pakiet przy zakończeniu

Dziennik budowy, oświadczenia kierownika, protokoły prób instalacji, świadectwa energetyczne, instrukcje użytkowania, gwarancje, inwentaryzacja powykonawcza.

Przekazanie klientowi

Protokół odbioru z listą drobnych usterek + termin usunięcia.

„Pakiet powitalny”: kontakty serwisowe, harmonogram przeglądów, instrukcje.

Posprzedaż

Jasna procedura zgłoszeń i szybkie „zamykanie pętli” — reputacja i polecenia.

11) Mini-case’y z mojej drogi (lekcje, które się opłaciły)

Zbrojenie stropu: Inspektor wyłapał nieciągłość; poprawka „na mokro” kosztowała kilka tys., ale uratowała mnie przed problemem po sprzedaży.

Okna i terminy: Zamówione z wyprzedzeniem → zero przerw między stanem surowym a instalacjami.

Marketing w trakcie budowy: Wizualizacje + strona/fanpage + baner; pierwsze rezerwacje „z dziury” — paliwo do rozmów z bankiem i psychiczny spokój.

12) Plan 30–60–90 dni (ramowy)

Dni 1–30 – Fundamenty organizacji

Komplet PnB + ubezpieczenia + dziennik.

Umowy z ekipami (zakres/kary/protokoły).

Harmonogram + plan dostaw.

Start dokumentacji foto.

Dni 31–60 – Rytm realizacji

Odbiory fundamentów/stropu/dachu.

Zamówione okna.

Raport tygodniowy 1 strona.

Pierwsze publikacje marketingowe (postęp robót).

Dni 61–90 – Stabilizacja i przedsprzedaż

Montaż stolarki, instalacje, próby.

Włączenie pośrednika (jeśli używasz).

Pakiet dokumentów do odbioru częściowego.

Aktualizacja budżetu i buforów (korekty przed wykończeniówką).

Podsumowanie rozdziału

Inżynier koordynator spina system i wcześnie gasi pożary — to zwykle tańsze niż miesiąc opóźnienia.

Umowy i odbiory po etapach bronią marży i terminów.

Inspektor i dokumentacja foto zmniejszają ryzyko „niewidzialnych” błędów.

Cashflow żyje z synchronizacji transz, protokołów i przedsprzedaży.

👉 Chcesz dostać więcej informacji i inspiracji? Dołącz do moich kanałów:

YouTube:Radomir Sejdak — analizy i case’y,

Instagram:@radomir_sejdak — kulisy inwestycji,

TikTok:@radomirsejdak — szybkie tipy,

www.radomirsejdak.pl — inspiracje i informacje.

Rozdział 7. Jak sprzedać inwestycję szybciej i drożej (marketing i sprzedaż dla dewelopera). Prawda: budujesz domy, ale sprzedajesz… decyzję i spokój

Klient nie kupuje ścian i dachówki. Kupuje codzienność bez ryzyka: dojazd do pracy, miejsce dla dzieci, niskie rachunki, święty spokój. Dlatego marketing deweloperski nie jest „ozdobnikiem”. To narzędzie obniżania lęku i prowadzenia klienta do jasnej decyzji.

Tip autora: Drugi projekt sprzedał się szybciej nie dlatego, że „miałem lepszą ekipę”. Miałem lepszy proces marketingu i sprzedaży — od wczesnych wizualizacji, przez stronę i filmy, po szybkie odpowiedzi i jasną ścieżkę rezerwacji. Kluczową rolę od początku odegrał pośrednik nieruchomości.

1) Zanim wydasz złotówkę: kto jest Twoim klientem i co go boli. Cztery najczęstsze persony kupujących:

Młoda rodzina – ogródek, 2 miejsca postojowe, szkoła/przedszkole w pobliżu; czuła na koszty utrzymania.

Awansujący (większy metraż) – prywatność, standard, sąsiedztwo „na poziomie”.

Inwestor na wynajem – ROI, popyt najmu, koszty serwisu; mniej emocji, więcej liczb.

Downsizing (puste gniazdo) – parter/mało schodów, spokojna okolica, wygodne media.

Ćwiczenie (10 min): Wybierz 2 persony dominujące dla Twojej lokalizacji i napisz po 3 zdania: ich największy lęk, największą nadzieję, „decydujący argument” (np. „dojazd 22 min do centrum”).

2) Pozycjonowanie i obietnica wartości (UVP). Jedno zdanie, które musi się pojawić wszędzie:

„[Nazwa inwestycji]: cisza i ogród jak na wsi, dojazd do centrum 22 min, rachunki niższe o ~30% dzięki [pompa ciepła/rekuperacja/fotowoltaika].”

Nie próbuj sprzedawać wszystkiego wszystkim. Wybierz 2–3 cechy, które decydują o zakupie w Twojej okolicy (czas dojazdu, ogródek, energooszczędność, parking).

3) Ścieżka klienta: od pierwszego kontaktu do rezerwacji

Etap świadomości: ogłoszenia, social media, baner, wizytówka Google.

Etap rozważania: strona (landing) z rzutami, film 60–90 s, kalkulator rat/rachunków, FAQ.

Etap decyzji: szybki kontakt, prezentacja na budowie, oferta PDF, prosta ścieżka rezerwacji (umowa + wpłata).

Minimalny zestaw narzędzi:

Strona (landing): 1 ekran + sekcje: wizualizacja, 3 kluczowe korzyści, rzut, mapa, cennik/„ostatnie sztuki”, formularz i telefon pośrednika, „Umów prezentację”.

Baner na działce: render + UVP + telefon/URL pośrednika.

Google Business Profile: zdjęcia postępu, godziny kontaktu, opinie.

System pośrednika (CRM): rejestr leadów, statusy, przypomnienia.

Pro tip: Od pierwszego dnia kampanii marketing i telefony przejmują 1–2 wybrani pośrednicy. To ich zadaniem jest szybka obsługa zapytań i umawianie prezentacji.

4) Kreacja, która sprzedaje: tekst i wideo

Copy (AIDA/PAS) – przykłady:

Nagłówek: „Ogród i cisza 22 min od centrum. Segmenty 91–116 m² z niskimi rachunkami.”

Lead: „Masz dość bloków i hałasu? Zamieszkaj w nowym segmencie z własnym ogródkiem i dwoma miejscami postojowymi.”

Dowód: „Pompa ciepła + rekuperacja. Szacunkowe rachunki niższe o ~30% vs klasyczne rozwiązania.”

Wezwanie: „Zadzwoń do pośrednika i umów wizytę na budowie.”

Wideo 60–90 s – plan ujęć:

0–5 s: nazwa + kluczowa obietnica, 5–20 s: dojazd/otoczenie (dron),

20–45 s: układ wnętrza i ogródki (render/animacja),

45–75 s: oszczędne instalacje + miejsca postojowe,

75–90 s: wezwanie do działania, tel/URL do pośrednika, „Zarezerwuj wizytę”.

5) Budżet i kanały: gdzie włożyć 1 zł, by wyjąć 3

Budżet orientacyjny (mała inwestycja 2–6 lokali):

Strona + render/film: inwestycja jednorazowa na starcie,

Reklamy płatne na ofercie pośrednika w internecie.

Baner + kierunkowskazy: niskokosztowe, skuteczne lokalnie,

Pośrednik (rekomendowany od startu): rozliczenie za wynik (prowizja przy sprzedaży).

Kanały komunikacji i rola:

Portale ogłoszeniowe – stały dopływ ruchu, duża konkurencja → wyróżniaj lepszą kreacją.

Facebook/Instagram/TikTok – lokalny zasięg, krótkie formaty wideo, relacje z budowy.

YouTube – dłuższe case’y i „poznaj dewelopera” (zaufanie).

Google Ads/SEO – łapiesz intencję („segmenty [Twoja gmina]”).

Baner i okolica – działa świetnie przy dobrych dojazdach.

Case z mojej drogi: Film + baner + szybka infolinia pośrednika dały pierwsze rezerwacje już na etapie stanu surowego. Bank patrzył życzliwiej, a cashflow uspokoił się od razu.

6) Proces obsługi leadów — prowadzi pośrednik

Standard odpowiedzi pośrednika:

Czas reakcji: do 60 minut w godzinach pracy (możesz ustalić to w umowie).

Skrypt pierwszej rozmowy:

„Dzień dobry, [Imię] z biura [Nazwa]. Widzę zainteresowanie segmentem [metraż] w inwestycji [Nazwa]. Co dla Pani/Pana najważniejsze: ogródek, dojazd, koszty utrzymania czy układ pokoi?”

Kwalifikacja w 90 sekund: budżet, termin decyzji, preferencje układu, źródło finansowania.

Następny krok: umówienie prezentacji na budowie (od razu z kalendarza), potwierdzenie SMS + e-mail z PDF (rzut, standard, dojazd).Po wizycie: follow-up do 24 h z propozycją rezerwacji.

Ścieżka rezerwacji:

umowa rezerwacyjna,

wpłata rezerwacyjna (zgodnie z Twoją polityką),

„okno decyzyjne” (np. 7–14 dni na kredyt/analizy),

lista dokumentów (dla banku/notariusza),

„księga standardu” + cennik zmian lokatorskich.

7) Współpraca z pośrednikiem: od początku i „na serio”

Dlaczego od startu:

Pośrednik uwalnia Twój czas,

ma bazę klientów i rozumie lokalny popyt,

podnosi jakość obsługi (czas reakcji, prezentacje, follow-up).

Jak to ułożyć dobrze:

Wybierz 1–2 pośredników (nie „dziesięciu” – tracisz kontrolę nad standardem).

Ustal KPI: liczba prezentacji/tydzień, czas reakcji, konwersja wizyt → rezerwacje.

Rozliczenie za wynik (prowizja przy skutecznej sprzedaży),

Wspólny rejestr leadów (statusy, komentarze),

Standard prezentacji (checklista), raport tygodniowy (ile leadów, ile wizyt, ile ofert).

Zasada transparentności cen: brak zbijania ceny bez Twojej zgody.

8) Dni otwarte i prezentacje na budowie

Przygotowanie:

bezpieczeństwo i porządek, wytyczona ścieżka,

rzut i standard na tablicach,

lista obecności + zgoda na kontakt (RODO),

„bonus za decyzję w 48 h” (np. projekt ogrodu/rolet).

Scenariusz 20–30 min (prowadzi pośrednik):

5 min: przedstawienie inwestycji i dojazdów,

10 min: spacer po budowie, ogródki, miejsca postojowe,

5 min: instalacje/rachunki,

5–10 min: procedura rezerwacji i terminy.

9) Negocjacje i psychologia ceny

Kotwica: zakres cen „od–do” (różne ogródki/położenia).

Zamiast rabatu:pakiet wartości (ogrodzenie, furtka, lepsze drzwi, częściowe koszty notarialne).

„Ostatnie sztuki” — tylko, gdy to fakt; zaufanie > krótkoterminowa presja.

Zasada: oferta pisemna z ważnością X dni; zero „dogadamy się” przez telefon.

Tip autora: Rabat jest jak pasta do zębów. Raz wyciśniesz — nie wciśniesz z powrotem. Optymalizuj pakiet, nie cenę bazową.

10) Gdy rynek zwalnia: plan B i C (bez żargonu)

Repozycjonowanie przekazu (podkreśl koszty utrzymania, dojazd, ogródek),

Więcej działań „przy decyzji”: prezentacje, oferty PDF, gorące follow-upy,

Współfinansowanie wykończenia (np. kupon na materiały),

Wsparcie finansowania kupującego (polecany doradca kredytowy),

Mikro-korekty cen (różnicowanie w zależności od ogródka/położenia),

personalizacja (dlaczego właśnie te dwa są wyjątkowe).

11) Prawo i przejrzystość (w pigułce)

Materiały marketingowe spójne z projektem i umową (zero obietnic „na wyrost”).

Bezpieczeństwo klienta (rachunek powierniczy, czytelna procedura rezerwacji, komplet dokumentów).

Szybkie i rzetelne odpowiedzi na pytania o standard, gwarancję, media.

(To nie porada prawna — dokumenty konsultuj z prawnikiem.)

Podsumowanie rozdziału

Sprzedajesz spokój i decyzję, nie tylko metry.

Prosta ścieżka: świadomość → rozważenie → decyzja → rezerwacja; pośrednik prowadzi klienta i pilnuje czasu reakcji.

Zamiast rabatu — pakiety wartości.

Gdy rynek zwalnia: personalizacja, działania „przy decyzji”, wsparcie finansowania, mikro-korekty.

👉 Dołącz do społeczności aby zaczerpnąć inspiracji i informacji:

YouTube:Radomir Sejdak — analizy i case’y,

Instagram:@radomir_sejdak — kulisy inwestycji,

TikTok:@radomirsejdak — szybkie tipy,

www.radomirsejdak.pl — inspiracje i informacje.

Rozdział 8. 10 najdroższych błędów początkujących deweloperów i jak ich uniknąć. Dlaczego ten rozdział może oszczędzić Ci setki tysięcy

Większość bolesnych strat NIE bierze się z „pecha”, tylko z powtarzalnych zaniedbań. Poniżej masz listę dziesięciu błędów, które najczęściej zjadają marżę, nerwy i czas. Do każdego dodaję: jak rozpoznać, co robić zamiast i szybką naprawę.

Zasada przewodnia: jeśli nie wiesz, dlaczego zarabiasz — zaraz przestaniesz. Jeśli wiesz, dlaczego mógłbyś nie zarobić — zwiększasz szanse, że dowieziesz.

Błąd 1: Kupno działki „na wiarę” (bez pełnego due diligence)

Jak to wygląda:Hasło w ogłoszeniu „media w drodze”, piękne zdjęcia, atrakcyjna cena i szybkie „biorę”.

Co robić zamiast:

Wypis/wyrys z MPZP.

Potwierdzona dostępność do drogi publicznej (nie tylko służebność „kiedyś”).

Pisemne potwierdzenia od gestorów mediów (moc, terminy, koszty).

Wizyta terenowa: spadki, rowy melioracyjne, linie wysokiego lub średniego napięcia, zapachy, hałas.

Mini-case:Działka z „mediami w drodze” → kabel 120 m dalej po prywatnych działkach. Rezygnacja po weryfikacji kosztu przyłącza oszczędziła mi kilkadziesiąt tysięcy i 3–4 miesiące opóźnienia.

Błąd 2: Zbyt optymistyczne liczby (przychody w górze, koszty w dole)

Jak to wygląda:

„Na pewno sprzedam po X zł/m²” i „materiały nie podrożeją”.

Co robić zamiast:

Licz dwa scenariusze

Rezerwa 10–15% w budżecie i 15–20% w harmonogramie.

Szybka naprawa:

Aktualizacja kalkulacji dziś, przed kolejną decyzją. Jeśli pesymistyczny nadal daje zysk ≥ 15% — jedziesz.

Mini-case:W pierwszym projekcie trzymałem rezerwę i konserwatywne ceny. Efekt: pomyłki się wydarzyły, ale i tak zamknąłem wynik około 400 tys. zł.

Błąd 3: Brak inżyniera koordynatora / przedstawiciela inwestora

Jak to wygląda:

Wszystko na głowie inwestora i kierownika budowy. Brakuje „mózgu operacji” od harmonogramu, dostaw, protokołów i transz bankowych.

Skutki:Poślizgi, przepalenia materiałów, transze spóźnione o tygodnie, mętlik w zmianach.

Co robić zamiast:

Zatrudnij inżyniera koordynatora przed startem budowy.

Cotygodniowy raport 1 strona (postęp, koszty, ryzyka, decyzje).

Rejestr zmian i niezgodności + jasna procedura aneksów.

Szybka naprawa:

Jeśli już płonie: zleć audyt 7-dniowy (harmonogram, koszty, zmiany, krytyczne dostawy) i od razu wdroż odprawy tygodniowe 30–45 min.

Błąd 4: Umowy z wykonawcami „na gębę” lub zbyt ogólne

Jak to wygląda:

„Panowie są poleceni, damy radę” → jedna kwota, zero pozycji, brak kar i protokołów.

Skutki:Spory o zakres i jakość, brak podstaw do egzekwowania terminów, lawina „dodatków”.

Co robić zamiast:

Oferty po pozycjach.

Umowy z kamieniami milowymi, protokołami odbiorów i karami umownymi.

Płatności po odbiorze etapu (nie odwrotnie).

Szybka naprawa:

Dopisanie do umów załącznika: doprecyzowanie zakresu, harmonogramu i kar (z podpisem obu stron).

Błąd 5: Odkładanie okien i innych dostaw materiałów krytycznych na potem

Jak to wygląda:

Zamówimy, jak będzie „bliżej”. Tymczasem terminy rosną, a ekipy stoją.

Skutki:„Dziury” w harmonogramie, przestoje, podwójne ekipy, nerwy.

Co robić zamiast:

Kalendarz dostaw krytycznych (okna, stal, beton, bramy, pompy ciepła).

Zamówienia z wyprzedzeniem, zsynchronizowane ze ścieżką krytyczną.

Szybka naprawa:

Przegląd ścieżki krytycznej dziś i telefon do dostawców z potwierdzeniem terminów na piśmie.

Mini-tip:Zamówienie okien z wyprzedzeniem uratowało mi ciągłość między stanem surowym otwartym a instalacjami.

Błąd 6: Brak inspektora nadzoru (oszczędność pozorna)

Jak to wygląda:

„Kierownik wszystko przypilnuje”. Kierownik ma odpowiadać za zgodność, ale nie jest Twoim kontrolerem jakości w detalach.

Skutki:Błędy niewidoczne „pod tynkiem” — drogie poprawki po fakcie.

Co robić zamiast:

Inspektor nadzoru z listą odbiorów krytycznych: zbrojenia, hydroizolacje, dach, próby instalacji, mostki termiczne.

Dokumentacja foto przed zakryciem.

Szybka naprawa:

Jeśli masz już roboty zakryte: punktowy skaning problemów (kamerą termowizyjną/inspekcją), plan poprawek i akcept.

Błąd 7: Samodzielne „ogarniam sprzedaż” bez procesu i ludzi

Jak to wygląda:

Telefon na prywatny numer, odpisy wieczorem, brak stałej ścieżki rezerwacji, rozproszenie.

Skutki:Wolne tempo, spadająca cena, klient trafia do konkurencji.

Co robić zamiast:

Od pierwszego dnia kampanii współpracuj z 1–2 pośrednikami (KPI: czas reakcji, liczba prezentacji, konwersja rezerwacji).