Żyj z najmu. Książka dla tych, którzy chcą osiągać duże zyski z najmu ebook

ŻYJ Z NAJMU

JAK SKUTECZNIE I Z DUŻYM ZYSKIEM ZARABIAĆ NA NAJMIE

ROBERT JARCZYŃSKI

ŻYJ Z NAJMU

JAK SKUTECZNIE I Z DUŻYM ZYSKIEM ZARABIAĆ NA NAJMIE

Warszawa 2021

Podziękowania

Chciałbym przekazać szczególne podziękowania:

Mojej Żonie Marcie – za cierpliwość i wyrozumiałość oraz współpracę przy pisaniu tej książki. Wszystkie inwestycje przeprowadzamy wspólnie, dlatego kiedy piszę, że coś zrobiłem, tak naprawdę oznacza to, że w zdecydowanej większości dokonaliśmy tego wspólnie.

Naszym Rodzicom i Cioci Marii – za ich wkład, zaangażowanie i wsparcie, niesienie pomocy, znajdowanie rozwiązań, nawet gdy nie prosiłem. Bez nich moich projektów byłoby zdecydowanie mniej.

Danielowi Siwcowi – za wieloletnie wsparcie w moim rozwoju, poszerzanie moich horyzontów i wiedzy, odpowiadanie na wszelkie pytania, łatwe i trudne, zawsze na najwyższym poziomie.

Edycie Karpińskiej – za pomoc, wsparcie i przewodnictwo zawsze wtedy, gdy tego potrzebowałem.

Mojemu Zespołowi – za wysokojakościową pracę, pilnowanie rzeczy małych i dużych, za otwartość, chęć zdobywania wiedzy, lojalność, kreatywność, pilnowanie, aby „nawet mysz się nie prześlizgnęła” tam, gdzie nie powinna.

Podziękowania należą się także wszystkim innym, którzy mieli bezpośredni lub pośredni wkład w tworzenie tej książki. Jestem wdzięczny również tym osobom, z którymi na jakimś etapie współpracowaliśmy, a których wiedza i doświadczenie na rynku nieruchomości wpłynęły na mój rozwój. Ta książka nie powstałaby bez tych osób.

Opinie o autorze

„Robert Jarczyński przekazywał nam swoją wiedzę o nieruchomościach na wykładach ASBiRO. Ogrom zdobytego doświadczenia podczas prowadzenia biznesu związanego z inwestowaniem w nieruchomości nakłonił go do napisania książki, którą trzymacie w rękach. Książka porusza zagadnienia związane z najmem oraz inwestowaniem w obrót nieruchomościami w sposób bardziej praktyczny/doradczy niż inne pozycje na rynku. Znajdziemy w niej «liczby», które tak bardzo w inwestowaniu chcemy znać. Lektura wyposaża nas w wiedzę, jak do tematu nieruchomości podejść w sposób systemowy. Pozycja godna polecenia zarówno początkującym, jak też doświadczonym inwestorom”.

Piotr Oponowicz − lider Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik”. Wykładowca ASBiRO. Właściciel spółki zajmującej się projektowaniem konstrukcji budowlanych oponowicz.pl

„Wiem, że teraz to, co napiszę, może brzmieć trochę jak science fiction. Człowiek, który przetestował aplikacje na komórkę w liczbie 200, aby nie odstawać od tych, co są na bieżąco! Człowiek, który słuchał wykładów i brał udział w warsztatach ASBiRO o nieruchomościach i biznesie, trwających często od jednej do trzech godzin, w liczbie 1000, dużo przy tym notując! Na wielu był osobiście, a część z nich prowadził. Dodam – mając rodzinę i o nią dbając…

Wiem, że to nie jest normalne… ale tylko tacy ludzie tworzą lepszą przyszłość i zarazem rzeczywistość, w której żyjemy. Roberta znam osobiście, byłem na jego wykładach, dyskutowaliśmy nad metodami usprawniania najmu oraz nauki, dzieląc się stosowanymi rozwiązaniami. Dwa narzędzia wypracowane przez Roberta wprowadziłem do szkoleń dotyczących najmu krótkoterminowego. I może dodam jeszcze: cokolwiek by Robert Jarczyński napisał, wiem, że każdy akapit będzie wart przeczytania. Będzie to konkretne, sprawdzone i zoptymalizowane oraz gotowe do użycia od zaraz. Szczerze polecam”.

Tomasz Burcon − lider Stowarzyszenia Właścicieli

Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik”.

Wykładowca ASBiRO.

Właściciel possession.pl, tomaszburcon.com

Niniejsza pozycja nie ma na celu doradzania ani udzielania rekomendacji zawarcia transakcji w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (Dz. U. z 2005 r. nr 206, poz. 1715). Wszystkie porady zostały przygotowane z zachowaniem najwyższej staranności oraz z wykorzystaniem wiedzy i doświadczeń autora. Jednak jakiekolwiek decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie treści zawartych w niniejszej książce wiążą się z odpowiednim ryzykiem i Czytelnik musi mieć tego świadomość. Autor nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek decyzje podjęte na podstawie informacji zawartych w niniejszej publikacji lub ich skutki.

Uwaga! Książka jest zbiorem doświadczeń moich i mojej żony oraz wielu innych inwestorów, z których rad i doświadczenia mogłem korzystać. Jest efektem dziesiątek szkoleń, konferencji, rozmów, wywiadów, wykładów i przeczytanych książek.

Od autora

Inwestuję w nieruchomości od 2012 r., jestem współwłaścicielem kamienicy w Łodzi, aktywnie inwestuję w mieszkania na wynajem, obracam nieruchomościami i jestem rentierem. Mogę już nie pracować i żyć tylko z najmu. Nie tak dawno odkryłem jednak, że nieruchomości są dla mnie fascynujące, dlatego pracuję każdego dnia, z pasją odkrywając coraz to nowe obszary w nieruchomościach oraz poszerzając wiedzę o tych, na których już się znam. Do tej pory przeprowadziłem ponad 70 generalnych remontów i mam niespełna 200 najemców.

Jestem byłym szachistą i day traderem, czyli inwestorem jednosesyjnym grającym na giełdach całego świata. Planowanie, analizowanie, działanie strategiczne mam zakodowane jako podstawę funkcjonowania i z dużym sukcesem przenoszę swoje doświadczenia na branżę nieruchomości.

Jestem absolwentem Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu ze specjalnością zarządzanie finansami, absolwentem Szkoły Głównej Handlowej na kierunku pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Skończyłem studia podyplomowe w języku angielskim – projekty inwestycyjne i deweloperskie w Wyższej Szkole Gospodarowania Nieruchomościami oraz jestem absolwentem MBA Nieruchomości na Uczelni ASBiRO. Należę także do grupy ASBiRO Masters oraz jestem wykładowcą. Prowadziłem wykłady dla Uniwersytetu Warszawskiego, Szkoły Głównej Handlowej, Uniwersytetu w Dniepropietrowsku na Ukrainie. Regularnie od wielu lat biorę udział w spotkaniach branży inwestycyjnej.

Napisałem tę książkę, aby podzielić się z Tobą swoim doświadczeniem. Kiedy zaczynałem, nie miałem możliwości korzystać z wiedzy, wsparcia i doświadczenia innych inwestorów. Rynek wydawał się ubogi. Działając na nim, sporo się uczyłem i wydawało mi się, że już dużo wiem. Powstrzymywało mnie to przed rozwojem i nie ustrzegło przed zrobieniem błędów, które kosztowały mnie kilkaset tysięcy złotych. Dzisiaj jest inaczej, grup inwestorskich jest coraz więcej. Zaawansowanych inwestorów i doradców nie tylko przybyło, ale przede wszystkim są teraz dużo bardziej dostępni niż kiedyś. Liczę, że skorzystasz z okazji i przeniesiesz na swój grunt moje spostrzeżenia i doświadczenia, aby dzięki temu ustrzec się niepotrzebnych błędów i przyspieszyć rozwój.

„Jeśli myślisz, że edukacja jest droga, spróbuj ignorancji” – powiedział kiedyś Arystoteles. Tak jest też w nieruchomościach. Nieruchomości stanowią największy wydatek w życiu niemal każdego człowieka. Każdy błąd, każda zmiana, poprawka, ulepszenie może kosztować fortunę lub tyle nam zaoszczędzić, dlatego nie warto oszczędzać na edukacji w tej branży. Na rynku dostępnych jest sporo kursów, szkoleń i warsztatów, które stanowią nieocenioną pomoc w rozwoju inwestorów, wymianie doświadczeń. Rozwój inwestora obejmuje nie tylko wiedzę o nieruchomościach, to także wiedza z psychologii, zarządzania, prowadzenia biznesu i wielu innych branż.

Warto także poszukać mentora. Ja na swojej drodze miałem ich kilku. To niesamowity skok do przodu, gdy możesz korzystać z wiedzy osoby, która ma znacznie większe doświadczenie.

Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik” ma dziś 14 000 obserwatorów oraz zrzesza ponad 3000 członków, regularnie spotykających się w kilkunastu miastach w Polsce. Coroczne kongresy przyciągają niemal pół tysiąca ludzi. Dzielą się oni wiedzą i wspierają nawzajem. Celem Stowarzyszenia jest cywilizowanie najmu w Polsce i skutecznie realizuje ono to zadanie.

Rynek najmu rozwija się w Polsce w oszałamiającym tempie. Wiele osób, nawet przez lata związanych z rynkiem nieruchomości, nie wie, jak skutecznie i z odpowiednim zyskiem generować dochody z najmu, aby były stabilne, regularne i odpowiednio wysokie. Zarządcy nieruchomości, choć tego nigdy nie mówią, przede wszystkim zajmują się opieką techniczną nad budynkiem. Nie są natomiast przeszkoleni w marketingu, weryfikacji najemców, rozumieniu stopy zwrotu oraz zarabianiu pieniędzy dla właściciela!

Książka Żyj z najmu krok po kroku przeprowadzi Cię przez wiele koncepcji związanych z nieruchomościami, uświadomi Ci zagrożenia i szanse, które przed Tobą stoją. Dowiesz się, jakich mieszkań szukać i gdzie, jak współpracować z ekipą remontową oraz jak skutecznie zarabiać na najmie. Zacząć żyć z najmu można w stosunkowo krótkim czasie, musisz być jednak uzbrojony w odpowiednią wiedzę, wsparcie i rozwiązania praktyczne, którymi dzielę się z Tobą na łamach tej książki.

Baw się dobrze

Robert Jarczyński

Rozdział I

Wolność finansowa

Zacznę od bardzo medialnego tematu dotyczącego nieruchomości, jakim jest wolność finansowa. Wielu autorów namawia setki, tysiące i dziesiątki tysięcy ludzi do inwestowania w nieruchomości, obiecując im wolność finansową. Czy osiągnięcie wolności finansowej jest możliwe? A może jest to tylko ułuda? Bardzo wiele artykułów, książek i innych publikacji podejmuje ten temat i myślę, że poświęcono mu również tysiące godzin dyskusji. Zacząłem od niego, ponieważ uważam, że jest to bardzo istotna kwestia. Dlaczego? I tu możesz sobie po raz pierwszy odpowiedzieć sam na to pytanie. Odpowiedź dla każdego może być inna, ale na początku sprecyzujesz sobie sam, czym dla Ciebie jest wolność finansowa. Sądzę, że wielu czytelników tej książki również w jakiś sposób się z nią zetknęło.

Chciałbym wyjaśnić, a także podzielić się doświadczeniem, jak z perspektywy zaawansowanego inwestora wygląda dochodzenie do wolności finansowej i co się zmienia w założeniach. Dla mnie dziwnym zjawiskiem jest to, że spośród wszystkich inwestorów nieruchomości, jakich znam, tylko nieliczni osiągnęli wolność finansową. Większość z nich cały czas ciężko pracuje. Więc jak to naprawdę jest – wolność finansowa czy masa pracy? Na co my się piszemy? Czy nie jest to tak naprawdę niespełniona obietnica wolności dla tych ludzi? A może to jest pułapka? Wydaje mi się, że problem tkwi gdzie indziej. Nieruchomości po prostu są bardzo ciekawe i to powoduje, że wiele osób, osiągając jakiś poziom pasywnego dochodu z nieruchomości albo zwiększając swój poziom niezależności i bezpieczeństwa finansowego, nagle odkrywa zupełnie inne cele w swoim życiu. I wtedy okazuje się, że oni nie zajmują się nieruchomościami dlatego, że chcą wolności finansowej, lecz z zupełnie innego powodu.

Dla mnie nieruchomości początkowo miały być właśnie takim przejściem ze świata inwestycji internetowych, które charakteryzują się wysoką zmiennością i wysokim ryzykiem, do czegoś, co – jak to określiłem – jest wykute w kamieniu. Nieruchomości są właśnie wykute w kamieniu – dosłownie. Bardzo długo zmagałem się z myślą, czy chcę być wolny finansowo, czy raczej chcę być bogaty. Jakoś mi się to jedno z drugim kłóciło. Bo wolny finansowo wcale nie musi znaczyć bogaty. A może bogaty to znaczy uwięziony w swoim majątku, w swoich finansach, w swoich obowiązkach? Bardzo długo nie dawało mi to spokoju. Po przeczytaniu książek Sławka Muturiego, który opisywał, jak tę wolność finansową zdobył, i twierdził, że bycie wolnym finansowo nie jest tożsame z byciem bogatym, pomyślałem sobie: tak, łatwo bogatemu mówić. Natomiast dzisiaj bardziej to rozumiem, m.in. dlatego, że przeczytawszy masę książek, miałem okazję poznać Money. Mistrzowską grę Tony’ego Robbinsa, w której natknąłem się na zagadnienie pięciu poziomów niezależności finansowej. Dopiero wówczas zrozumiałem, czym jest dla mnie wolność finansowa i w którym miejscu ja się znajduję.

Poziom pierwszy to poziom bezpieczeństwa. W razie gdybyś nie chciał albo nie mógł już pracować, to pierwszy poziom niezależności finansowej, zupełnie oddzielony od Twojej pracy, pozwoliłby Ci opłacić mieszkanie, jedzenie, leczenie, ubrania, edukację, rachunki, ubezpieczenie i ewentualnie jakiś transport, np. choćby komunikacją miejską. Suma tych kosztów – policz ją sobie w skali roku – dałaby Ci poziom bezpieczeństwa, na którym przeżyjesz i nic Ci się nie stanie.

Kolejny, drugi poziom niezależności finansowej Robbins nazwał witalnością. Ten poziom zawiera to wszystko, co było na pierwszym poziomie, ale dodatkowo możesz sobie „kupić” małą część rozrywki – zainstalować kablówkę, chodzić na filmy, koncerty i do restauracji, co daje pewne podwyższenie standardu Twojego życia. W ten sposób, jeżeli zsumujesz kwotę, którą w ciągu roku wydajesz na wyżej wymienione rzeczy, i dodasz do pieniędzy z poziomu pierwszego, będziesz wiedział, jakiej kwoty potrzebujesz, aby osiągnąć poziom drugi. Otóż okazuje się, że w nieruchomościach poziomy pierwszy i drugi można osiągnąć bardzo szybko, w ciągu roku. Potrzeba tylko edukacji, planu i determinacji.

Trzecim poziomem jest niezależność, wtedy oprócz wszystkich rzeczy, które są na poziomie pierwszym i drugim możesz także opłacić swoje wakacje czy zachcianki. Możesz w pewnym sensie żyć w taki sposób, w jaki chcesz, nic nie robić lub pracować tylko wtedy, kiedy chcesz. Oczywiście możesz dalej pracować, ale jeśli w Twojej pracy szef będzie chciał coś na Tobie wymusić, to z uśmiechem na ustach po prostu mu powiesz: „Bujaj się!”. Jest to więc tak naprawdę poziom bardzo dużego komfortu. I dopiero czytając książkę Robbinsa, zrozumiałem, że znajduję się na poziomie trzecim i nadal pracuję. Ba! Pracuję jeszcze więcej, dlatego że po prostu nieruchomości są ciekawe, fascynujące i potrafią przykuć uwagę – więc uważaj, wchodząc w tę branżę.

Poziom czwarty – Robbins nazwał go wolnością finansową, prawdziwą wolnością finansową, kiedy to jeśli chcesz sobie kupić jakiś luksusowy samochód, stać Cię na to. Jeśli chcesz kupić sobie łódkę, którą będziesz pływał po świecie, stać Cię na nią. Jeśli chcesz nagle oddawać więcej pieniędzy na cele charytatywne, też stać Cię na to. Będzie Cię również stać na to, aby się realizować i spełniać swoje marzenia. Jeśli chcesz zostać pilotem, robisz kurs. Jeśli chcesz skoczyć na bungee czy łowić ryby w Tajlandii, teraz masz na to czas. Tim Ferriss napisał o pełnej wolności finansowej w swojej książce 4-godzinny tydzień pracy. Opisał w niej, jak brał udział w mistrzostwach świata w tangu argentyńskim, jak grał w serialach w Hongkongu, jak został testerem aut wyścigowych i jak został mistrzem Chin w kickboxingu. Sądzę, że to jest właśnie poziom, o którym wszyscy myślą, definiując wolność finansową, czyż nie?

Natomiast w mojej opinii Sławek Muturi w swoich książkach opisał poziom pierwszy. Pamiętaj, że aby mieć pieniądze na inwestycje, trzeba żyć poniżej swoich możliwości finansowych. I myślę, że niejednemu z Was znana jest koncepcja, że bez względu na to, ile niektórzy zarabiają, i tak mogą się zadłużyć. Widzieliśmy bankrutujących sportowców, aktorów i wielu celebrytów. Ostatnio Boris Becker ogłosił upadłość. 50 Cent również ogłosił upadłość, ale sąd odmówił jej uznania, ponieważ raper zrobił sobie zdjęcie z dużą ilością gotówki i umieścił je na portalu społecznościowym. Ale mniejsza o to. Nas nie interesują osoby, które wydają miliony dolarów i żyją kompletnie ponad stan, z niczym się nie licząc. To z reguły kończy się tym samym – bankructwem.

Poziom piąty to absolutna wolność finansowa. Możesz wtedy robić, co tylko chcesz, kupić, co chcesz, na przykład dom rodzicom, założyć fundację międzynarodową, która pomaga sierotom na całym świecie czy wspiera walkę z rakiem. Fundujesz duże stypendia dla najlepszych studentów i pieniądze zupełnie przestają być problemem. Ludzi na tym poziomie na świecie jest naprawdę bardzo niewielu, przynajmniej tak sobie to wyobrażam, uwzględniając tych, o których wiem. Ludzie osiągający poziom piąty najczęściej uwielbiają robić to, co robią, bo to kochają.

Chciałbym tu przy okazji zdefiniować pojęcie „pasywny dochód”. Istnieje kilka sposobów, aby osiągnąć pasywny dochód. Mój przyjaciel Bartek od lat interesuje się MLM i myślał, że jest to jedna z dróg, aby go osiągnąć. Nic bardziej mylnego, ponieważ większość MLM oferuje tylko ułudę pasywnego dochodu. Tak naprawdę marketing sieciowy zachęca i wręcz przymusza do jeszcze większej pracy, działania i sprzedaży. Stajesz się sprzedawcą lub handlowcem. To według mnie nie jest wolność finansowa.

Pasywny dochód możesz mieć na przykład z tantiem. Jeśli nagrasz piosenkę, którą wszyscy będą uwielbiać, możesz z tego żyć przez kilkadziesiąt lat, nie pracując. I tak mają muzycy. Możesz napisać świetną książkę i żyć z pieniędzy ze sprzedaży tej książki. Tak mają najlepsi autorzy, czyż nie? Oni mogą osiągnąć prawdziwą wolność finansową. Nie muszą już nic robić. Tak jest z ludźmi, którzy mają licencję na jakieś produkty. Słyszałem kiedyś historię o pewnym chłopaku (nie wiem, czy jest to historia prawdziwa, ale z pewnością godna uwagi), który przejechał przez wiele krajów w Europie i na świecie i zastrzegł różne nazwy, używanie marek i logo wszystkich największych firm z branży samochodowej. I w ten sposób na przykład Mercedes czy BMW nie mogły w jakimś kraju używać swojej nazwy ani logo, mimo że należały one do nich, bo na terenie tego kraju były one zastrzeżone. Musieli więc temu człowiekowi płacić tantiemy. Pomysł wydaje się genialny, lecz czy jest prawdziwy? Nie udało mi się tego potwierdzić, mimo że szukałem wiele razy.

Pamiętaj, że pasywny dochód musi być związany z Twoją czasową niezależnością. Świetnym źródłem pasywnego dochodu są filmy na YouTube, gdzie raz coś nagrasz, raz coś zrobisz, a ludzie, oglądając to, będą wyświetlać też reklamy i sprawiać, że będziesz zarabiać pieniądze. W ciągu ostatnich 10 lat setki tysięcy ludzi zostało milionerami dzięki swoim produkcjom filmowym na YouTube. Jednym z nowoczesnych źródeł uzyskania pasywnego dochodu są biznesy internetowe, które mogą być niemal w pełni zautomatyzowane. Czasem wymagają one 15 minut pracy dziennie, a czasem 15 minut miesięcznie, ale pozwalają zarabiać w taki sposób, że dają kompletną niezależność i wolność finansową. Są to metody nowoczesne, niezależne od państw, międzynarodowe, które nawet w razie wybuchu wojny nadal będą trwać i zarabiać dla Ciebie pieniądze. Dlatego dzisiaj najlepszym narzędziem do uzyskiwania pasywnego dochodu jest Internet.

Natomiast najstarszym, najbardziej rozpoznanym, najbardziej popularnym i najbardziej stabilnym narzędziem są nieruchomości, które obok nowych źródeł internetowych należą do najwyższej klasy aktywów mogących zapewnić Ci wolność finansową. Nagranie hitu muzycznego nie będzie dane każdemu, natomiast skopiowanie skutecznych strategii inwestowania w nieruchomości może być zrobione praktycznie przez każdego, jeśli tylko będzie miał dostęp do odpowiedniej wiedzy, zasobów i będzie też odpowiednio zdeterminowany. I jest to zdecydowanie prostsze, niż myślisz. Wspomniałem wcześniej, że wielu inwestorów spośród tych, których znam, może powiedzieć, że jest wolnych finansowo na jednym z pięciu wymienionych poziomów. Najczęściej jest to poziom drugi lub trzeci. Jednak nie do końca są oni wolni, ponieważ ciągle inwestują, reinwestują, powiększają swoje zasoby. I większość z nich po drodze odkrywa, że uwielbia to robić. Mówi się, że jeśli kochasz robić to, co robisz, nigdy nie będziesz pracował, ale wolny finansowo też nie będziesz. Możesz jednak taki być – pytanie tylko, czy rzeczywiście chcesz korzystać z życia?

Pamiętam, jak Sławek Muturi kilka lat temu na szkoleniu Millionaire Mind Intensive mówił mi o swojej koncepcji, czym by się zajmował, co by robił, gdyby miał już tę wolność. Zażartowałem wtedy, że ukradł mój pomysł. Kiedy pierwszy raz zaraziłem się myśleniem o wolności finansowej, to początkowo wyobrażałem sobie, że nie będę robił nic, będę leżał do góry brzuchem, będę podróżował dookoła świata i żył tak, jak chcę. Potem zacząłem drążyć temat i zapisałem wszystkie rzeczy, które wtedy bym robił, jak np. podróże dookoła świata, zwiedzanie wszystkich krajów, życie w nich, poznawanie ich kultur i tradycji, nauczenie się dziewięciu czy dziesięciu języków. Dałem sobie na to trzy do pięciu lat, może siedem lat maksymalnie. Ale co potem? Doszedłem do wniosku, że potem uczyłbym innych, pisałbym książki. Pomagałbym światu stać się lepszym. Innymi słowy, nigdy nie przestałbym być aktywny, tylko zmieniłoby się wewnątrz mnie coś, co pchałoby mnie do działania, motywowało. Ale po takim resecie, oczyszczeniu dalej byłbym bardzo aktywny i pracowałbym dużo więcej niż wcześniej, z dużo większą pasją. I to jest to, co naprawdę mogą Ci dać nieruchomości.

Mam nadzieję, że na stronach tej książki uda mi się zarazić Cię myślą o wolności finansowej i dążeniem do osiągnięcia tej wolności. A jeśli zrobię to skutecznie, zapraszam Cię na moją stronę, gdzie wspieramy inwestorów (początkujących i zaawansowanych) w budowaniu portfeli mieszkań na wynajem, aby w możliwie krótkim czasie uzyskali solidny pasywny dochód. Zapraszam Cię też do odwiedzenia naszego wspólnego – mojego i Daniela – kanału YouTube „Najem od zera”, na którym od początku edukujemy inwestorów, jak zacząć i rozwinąć się w inwestowaniu w mieszkania na wynajem. Prowadzę także podcast „Robert Jarczyński – Nieruchomości”, w którym poruszam wiele kwestii związanych z inwestowaniem w nieruchomości, nie tylko z najmem.

Uwierz mi, Twoja wolność finansowa jest bliżej, niż myślisz, jeśli naprawdę tego chcesz!

Rozdział II

Podstawy decyzji inwestycyjnych

Obliczając opłacalność swoich inwestycji, inwestorzy korzystają najczęściej z dwóch czy trzech służących do tego wskaźników. Ci, którzy tego nie liczą, popełniają, jak myślę, błąd, bo tracą skalę porównawczą. Ale o tym później. Podstawowymi wskaźnikami są: ROI – return on investment, ROE – return on equityoraz po prostu cash flow. Poniżej omawiam je po kolei.

ROI to stopa zwrotu z inwestycji. Liczymy ją jako sumę rocznych zwrotów z danej inwestycji (podatków tu nie uwzględniamy) podzieloną przez koszt całej inwestycji. W banku, kiedy wkładasz pieniądze na lokatę, dostajesz około 2% rocznie. To jest Twoje ROI. Statystyki rządowe pokazują, że biorąc pod uwagę cały rynek nieruchomości, średnio na najmie zarabia się około 4%. Uważam, że osiągnięcie 8–12% świadczy dobrze o inwestycjach w najem oraz wszelkich „gotowcach” inwestycyjnych opracowanych przez profesjonalistów dla inwestorów.

ROE natomiast różni się od ROI tym, że jest to stopa zwrotu z kapitału ulokowanego w danej inwestycji, a nie koszt całej inwestycji. Jeżeli kupujesz mieszkanie i posiłkujesz się kredytem, tzn. jeśli mieszkanie kosztuje 300 000 zł, a Ty wyłożyłeś tylko 30 000 zł, to użyłeś tylko 10% kapitału na to, aby kupić nieruchomość. I wtedy liczysz sobie zwrot, który masz z danej inwestycji, tylko do wielkości kapitału, który zainwestowałeś. Owszem, płaci się odsetki od pieniędzy, które pożyczyłeś, ale jeżeli jest to zrobione dobrze, to ROE jest zdecydowanie większe od ROI. Powiedziałbym, że aby inwestować w mieszkania, powinieneś zakładać ROE na poziomie minimum 15%. Uważam, że 20%, 30% to już są zupełnie normalne i też dobre inwestycje. Te bliżej 30% są już bardzo dobre. Zdarzają się takie, które mają 40% ROE, ale i takie, co mają 100%. Znam także inwestycje z ROE nieskończonym. Bardzo zaawansowani inwestorzy potrafią czasem „skroić deal” w taki sposób, że nie muszą wykładać na dany projekt ani złotówki – wtedy mają ROE nieskończone. Czasem zgłaszają się do mnie inwestorzy z informacją, że chcą na przykład 20% albo 30% zwrotu ze swojego kapitału. Pytam wtedy o kwotę, jaką chcą zainwestować. Natomiast problem z ROE często jest taki, że nie da się tego odpowiednio skalować. Nie można skalować w nieskończoność. A nawet jeżeli się da, to niezwykle rzadko, więc w ogóle bym nie zakładał, że znajdę inwestycję z nieskończonym ROE.

Spotkałem wielu inwestorów, którzy nie liczą wskaźników ROI ani ROE. Mówią, że one ich zupełnie nie interesują. Niektórzy nawet nie wiedzą, jak je policzyć. Dla nich królem jest cash flow – czyli przepływ finansowy, który otrzymują po zapłaceniu wszystkich kosztów danej inwestycji – gotówka, która wpływa im miesięcznie do kieszeni.

Dominującą grupą inwestorów, którzy liczą cash flow, a nie ROI, są właściciele apartamentów wakacyjnych. Było to dla mnie trochę zaskakujące, ale wykładający na ASBiRO MBA Nieruchomości jeden z założycieli dość dużej firmy zajmującej się najmem krótkoterminowym, zarządzający też mieszkaniami innych inwestorów, w ogóle nie liczył ROI. I okazuje się, że tak też można. Tacy inwestorzy z reguły są zainteresowani właśnie „gołym” cash flow.

Jeżeli zatem powiem: mam 100% ROI czy inaczej: mam 200 zł miesięcznie z tego tytułu, to nie będzie to inwestycja, która zainteresuje zbyt wielu przedsiębiorców. Raczej powinienem powiedzieć: Słuchaj, dostaniesz 3000 zł zwrotu miesięcznie albo 7000 zł miesięcznie, albo 20 000 zł miesięcznie. Kwota rzędu 20 000 zł miesięcznie z takich inwestycji dałaby już spokojnie megapoduszkę finansową albo – dla większości ludzi mieszkających w Polsce – po prostu pełną wolność finansową. Dodatkowo ludzie, którzy są bardziej skupieni na cash flow, z reguły startują z wyższej pozycji (PSI – punkt startowy inwestora) i po prostu chcą mieć żywą gotówkę. Nie są zainteresowani optymalizowaniem ROI. Oni mogą to ROI albo ROE poświęcić, aby uzyskać większy cash flow. Bardzo często słyszałem, że: „Nie będę się bawił w pokoje, nie będę rzeźbił żadnych remontów, jakichś wyjątkowych podziałów mieszkania na sześć czy siedem pokoi. Nie chcę mieć trudności, nie chcę mieć problemów z najemcami”.

Ja to wszystko rozumiem i o takim i podobnych podejściach czy praktycznych rozwiązaniach porozmawiamy później. W tym miejscu natomiast najczęściej kończą się rozmowy inwestorów w nieruchomości. Porównują tylko, jaką masz stopę zwrotu z inwestycji (ROI), jaką masz stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału (ROE), jaki masz cash flow. I koniec. Mówimy nawet o bardzo wysokim poziomie, o ludziach, którzy zainwestowali kilka milionów złotych.

Nikt natomiast nie mówi o innych składnikach inwestowania, choć każdy podświadomie je rozumie. Są to: długość życia danej inwestycji, zaangażowany czas oraz punkt startowy inwestora, tzw. PSI.

Długość życia inwestycji

Kiedy inwestujesz w mieszkanie na wynajem i przeprowadzasz remont, musisz sobie odpowiedzieć na pytanie, czy zrobić go tanio, czy drogo, jakich użyć materiałów. Często tak naprawdę w wyborze drogi pomogą Ci odpowiedzi na pytania: jak długo wytrzyma remont, jakie wybrać farby, jakie meble, sprzęty, czy wybrać coś, co jest bardzo tanie, czy wybrać coś ze średniej półki, czy z bardzo wysokiej. Wszystko musi wytrzymać jakiś czas i warto tak założyć. Jak długo lokal, który wynajmujesz, będzie atrakcyjny dla najemców? Dam od razu przykład. Kiedy zacząłem inwestować w nieruchomości, standardem w najmie na pokoje były pokoje dwuosobowe, a pokoje jednoosobowe traktowano jako zbędny luksus. Pamiętam, jak się zdziwiłem, że w miastach innych niż Łódź pokoje jednoosobowe wiodły prym. Zajęło trochę czasu, zanim dotarło do mnie, że pokoje dwuosobowe powoli umierają. Dzisiaj pokoje jednoosobowe stanowią główny składnik moich inwestycji, a większość pokoi dwuosobowych zamieniłem na jednoosobowe. Od kilku lat zdecydowanie dominuje tendencja do najmu pokoi jednoosobowych. Dzisiaj ludzie chcą dużo większego komfortu niż kiedyś. Ogólnym trendem w całej Europie Zachodniej jest, że ludzie potrzebują coraz mniejszych apartamentów, kawalerek w centrum. Wiele osób od lat inwestuje w kawalerki. Natomiast kawalerki w takim normalnym rozumieniu nie mają jakichś zawrotnych stóp zwrotu.

Pod względem wynajmu kawalerka o powierzchni 30–40 metrów to najczęściej naprawdę zły wybór inwestycyjny. Bardzo zły. Panuje teraz kilka nowych trendów i wielu początkujących inwestorów bezrefleksyjnie ulega modzie inwestowania w coraz mniejsze i bardziej „zoptymalizowane” lokale, tzw.  mikrokawalerki lub mikroapartamenty. Zaczęło się od przystosowywania dużych mieszkań tak, żeby można było w nich wydzielać pokoje jedno- czy dwuosobowe. Dzisiaj zaś dzieli się jedno duże mieszkanie (wpisane do księgi wieczystej) na trzy, cztery, pięć czy sześć mikroapartamentów.

Mikroapartamenty to, można powiedzieć, nowe kawalerki, tyle że każdy centymetr został odpowiednio zaprojektowany. Najemca ma w takim lokalu wszystko, co potrzebne do życia, traktuje go jak osobne lokum.

W obecnie obowiązujących przepisach w roku 2021 lokal mieszkalny, aby go uznać za samodzielny, musi mieć 25 m2. Są od tej reguły wyjątki, na przykład lokale, które uzyskały samodzielność przed wprowadzeniem tych przepisów, mogą mieć mniejszy metraż. Dla inwestorów ważne jest optymalne wykorzystanie przestrzeni, uzyskiwanie najwyższych zwrotów z posiadanego składnika aktywów. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że w ostatnim czasie niemal wszyscy prześcigają się w coraz mniejszych mieszkaniach. Rozumiem tę strategię, natomiast problem zaczyna się wtedy, gdy masowo w skali całej Polski powstają takich lokali setki w każdym mieście. To prowadzi do przesytu. Dlatego ja nie podążam za trendami, wytyczam je. Staram się wyprzedzić rynek i znaleźć się tam, gdzie inni jeszcze nie szukają – mówię oczywiście o zaawansowanych inwestorach. Zauważyliśmy, że od 2019 roku najlepszym produktem do najmu jest mieszkanie dwupokojowe, najlepiej w metrażu 25–30 m2. Spełnia ono wszystkie przepisy, jest atrakcyjne dla najszerszej grupy klientów, najmniej narażone na ryzyko utraty czynszu oraz – co bardzo ważne – podczas panującej pandemii COVID-19 te mieszkania okazały się najbardziej bezpiecznym produktem ze wszystkich! Schodziły na pniu.

Kolejne pytanie, które powinieneś sobie zadać przy inwestowaniu: Jak długo prawo pozwoli Ci na czerpanie zysków? Dzisiaj na rynku są nawet pokoje pięciometrowe, a także 12-pokojowe mieszkania, które nie są zgodne z żadnymi standardami ani uregulowaniami prawnymi. Prawo prawem, część osób może próbować je zignorować, ale rynek już nie akceptuje takich rozwiązań! Sytuacja z COVID-19 wyraźnie pokazała, że mieszkania wielopokojowe to nieoptymalny produkt. Owszem, on działa i będzie działał jeszcze wiele lat, ale jego złote czasy już bezpowrotnie minęły.

W Polsce w niedługim czasie zostaną najprawdopodobniej wprowadzone różne regulacje podobne do tych, które obowiązują w innych krajach, stąd inwestując w nieruchomości na wynajem, warto to wziąć pod uwagę. Dla mnie inwestowanie to maraton, a nie sprint, stąd swoje działania planuję na wiele lat, a nie na chwilę. Wystarczy, że zostaną wprowadzone licencje (tak jak w Wielkiej Brytanii) czy zoning, który określi, w jakiej lokalizacji jest możliwy taki typ najmu, do tego przepisy przeciwpożarowe, które mogą sprawić, że ponad połowa obecnie wynajmowanych mieszkań na pokoje może przestać spełniać podstawowe standardy. Najważniejsze jednak jest to, jak długo takie lokale będą atrakcyjne dla najemców – a aktualna sytuacja pokazuje, że to się może szybko zmienić! Dlatego nie wyobrażam sobie, aby pokoje pięciometrowe czy 10-pokojowe mieszkania w długim okresie były dobrymi inwestycjami. Jest przy nich dużo więcej pracy, dużo większa rotacja najemców, co powoduje, że Twoje zyski spadają, a ilość pracy nie maleje.

W wykładzie z 2017 roku na MBA Nieruchomości, który przedstawiłem na Uczelni ASBiRO, czyli w Alternatywnej Szkole Biznesu i Rozwoju Osobowego, opisałem przypadek optymalizacji mojej kamienicy. Pokazałem różne warianty i wygrał ostatecznie wariant nie taki, który miał maksymalny cash flow, ale taki, który jest swego rodzaju amfibią, czyli jest niezatapialny. Bo po pierwsze, wariant, który wybrałem, daje solidny cash flow, chociaż o około 20% niższy niż maksymalny. Jest prawnie stabilny, dlatego że jeżeli w jednym mieszkaniu złamiesz kilkanaście przepisów, nic wielkiego nie powinno Ci się przydarzyć. Jeżeli jednak naruszysz te przepisy w skali budynku (przepisy BHP, przepisy przeciwpożarowe), jeżeli powodujesz zagrożenie zdrowia i życia swoich najemców, to nawet jeśli nic się nie stanie, konsekwencje mogą być bardzo poważne. Dlatego odszedłem od takiego wariantu i pozostałem przy prawnie stabilnym. Dodatkowo długość życia takiego rodzaju inwestycji jest w zasadzie nieskończona i właśnie dlatego postanowiłem stworzyć budynek mieszkań jedno- i dwupokojowych.

Dziś rynek najmu wybiera strategicznie albo tworzenie średniej wielkości pokoi, które będą wynajmowane przez studentów, ludzi pracujących w korporacjach na najniższych szczeblach (entry level) i przez osoby starsze, albo czasem kieruje się w stronę najmu wakacyjnego. Natomiast kawalerki czy też mikroapartamenty będą wynajmowane przez wymienione grupy ludzi, ale też przez menedżerów wyższego szczebla, przez osoby starsze, w średnim wieku itd. Tutaj nie ma ograniczeń. Oferta nie będzie przyciągać jedynie rodzin – ewentualnie młode pary, ale rodziny z dziećmi już generalnie odpadają. Kolejna kwestia jest taka, że w wybranym przeze mnie wariancie remont był tańszy o 30%, zatem pewne rzeczy dało się szybciej wykonać. Później, kiedy zakończyłby się cykl życia tamtego produktu „max cash flow”, musiałbym wykonać kolejny remont, który kosztowałby bardzo dużo pieniędzy. Natomiast w wariancie, który pozostanie na wiele lat, kolejne remonty będą dużo tańsze. Wybrany wariant odpowiadał też mojej filozofii inwestowania, ponieważ zgodnie z nią oferuję młodym ludziom nowoczesne mieszkania w wysokim standardzie w centrum Łodzi, a nie stłoczenie przy maksymalnym wykorzystaniu przestrzeni, gdzie najważniejszy jest maksymalny cash flow. Ostatnim czynnikiem jest odległy termin kolejnego remontu, co oznacza, że czerpanie zysków będzie trwało o wiele dłużej. Innymi słowy, nie pracuję „do tyłu”, czyli nie robię czegoś, co będę musiał potem poprawiać i poprawiać. Wolę zdecydowanie spędzać czas na rozwijaniu swojego biznesu, a nie na poprawianiu błędów będących efektem wcześniejszych nieprzemyślanych decyzji.

Zaangażowanie czasowe

Dobra inwestycja dla wielu inwestorów to taka, której ROI jest wysokie, ROE nieskończone, cash flow wysoki i nie trzeba wcale poświęcać czasu, a przyjęte rozwiązanie będzie działało długo i będzie długo dawało pieniądze bez potrzeby remontowania. Wielu inwestujących w nieruchomości kompletnie pomija w rozmowach, ile czasu zabiera im zajmowanie się ich inwestycją czy inwestycjami. Jak na przykład porównać dwóch następujących inwestorów: Pierwszy ma ROI wynoszące 8%, czas poświęcony na zarządzanie inwestycją czy też kilkoma inwestycjami zabiera mu około godziny miesięcznie. Przeznacza go na przejrzenie płatności i faktur, zweryfikowanie współczynników, kosztów, wpływów, pustostanów itd. Zajmuje się zatem czymś, co robi się tylko i wyłącznie strategicznie. Drugi inwestor ma ROI równe 12%, a czas poświęcony na zarządzanie inwestycją zabiera mu około 10 godzin tygodniowo.

W powyższej sytuacji można postawić morze dodatkowych pytań o skalę, o liczbę nieruchomości i o to, jaka konkretnie będzie różnica w cash flow