Poradnik inwestora rynku nieruchomości ebook

Damian Kleczewski Justyna Broniecka-Klim Kazimierz Turaliński

Poradnik inwestora rynku nieruchomości

Czyli jak inwestować w mieszkania pod wynajem, dobrać odpowiednią formę prawną, uniknąć zagrożeń i zabezpieczyć swój majątek.

Seria: PRAWO i EKONOMIA

www.artefakt.edu.pl

Wydawnictwo ARTEFAKT.edu.pl

Warszawa 2016

W serii „PRAWO i EKONOMIA” ukazały się:

− Wywiad gospodarczy i polityczny (wydanie II)

− Raje podatkowe i spółki off-shore – jak legalnie nie płacić podatków?

− Jak kraść? Podręcznik złodzieja (wydanie II)

− Encyklopedia antywindykacji – jak legalnie nie płacić podatków?

− Prawo karne skarbowe – podatek VAT

Wydawca:

Artefakt.edu.pl sp. z o.o., al. Solidarności 115/2, 00-140 Warszawa

Strona internetowa: http://ksiegarnia.artefakt.edu.pl/

ISBN: 978-83- 64983-07-8

Grafika okładki: Agata Grzesik

Korekta: Artefakt.edu.pl sp. z o.o.

Opieka i nadzór merytoryczny: Kazimierz Turaliński

Wszelkie prawa zastrzeżone. Reprodukowanie, kopiowanie i udostępnianie całości lub fragmentów publikacji w formie elektronicznej, papierowej lub jakiejkolwiek innej dozwolone tylko na podstawie pisemnego zezwolenia właścicieli praw autorskich.

Konwersja do epub A3M Agencja Internetowa

Wstęp

Kiedy napisałem swój pierwszy poradnik, w moich myślach zakiełkowała koncepcja by wespół z innymi specjalistami z branży stworzyć unikalną publikację, ujmującą kompleksowo i w ciekawej formie zagadnienie inwestowania w polskie nieruchomości. Udało się! Właśnie trzymasz w dłoniach rezultat tego zamysłu.

Ta książka jest wyjątkowa. Stanowi przełom na rynku wydawniczym, gdyż zawarta w niej wiedza ukazuje nie teorię a realia inwestowania w nieruchomości w Polsce i ujawnia praktyczne sposoby na zwiększanie oraz zabezpieczanie majątku. Jej wartość merytoryczna wielokrotnie przewyższa cenę okładkową – zastosowanie chociażby kilku z setek wydrukowanych na następnych stronach rad zaprocentuje ogromnymi oszczędnościami. Chcemy abyś ustrzegł się kosztownych błędów, dlatego wskazujemy różne rozwiązania najczęściej spotykanych problemów inwestycyjnych. Zgromadziliśmy w jednym miejscu wiedzę rozrzuconą w poradnikach specjalistycznych, czasopismach branżowych oraz w Internecie, a przede wszystkim tą wyjątkową, której nie przeczytasz nigdzie indziej. Cieszymy się, że możemy wspierać inwestorów, szczególnie tych na początku drogi inwestycyjnej, dostarczając im wartościowych informacji i praktycznych wskazówek. Tworząc tę książkę skupiliśmy się na ekspertyzie, gdyż pragniemy przekazać Czytelnikom skondensowany i merytoryczny materiał. Mamy nadzieję, że pomożemy im inwestować o wiele bezpieczniej i ograniczać ryzyko oraz koszty do niezbędnego minimum.

Gwarantem realizacji wspomnianych powyżej zamierzeń są nieprzypadkowo wybrani Autorzy. Każdy z nas dysponuje praktycznym doświadczeniem w opisanej przez siebie tematyce. Być może miałeś już styczność z naszymi wcześniejszymi publikacjami? Jeśli tak, to pewnie wiesz, że nie marnujemy ani papieru, ani czasu Czytelników, a przyjęty przez nas sposób przekazu jest jasny i przystępny. Zachęcam Cię do zapoznania się z opracowaniami naszego autorstwa, abyś mógł poszerzyć swoją wiedzę w tematach inwestycyjnych i prawnych. Każda z naszych książek niesie za sobą konkretną wartość i know-how, które umiejętnie stosowane, bardzo pomagają zniwelować koszty prowadzenia biznesu, zabezpieczyć go i rozbudować. Tworzenie majątku nie jest łatwe a jeszcze trudniejsze pozostaje jego ochronienie. Mając tego świadomość, przedstawiamy Ci w lekkiej, łatwej i przyjemnej formie szereg informacji, które sprawią, że będziesz spał spokojnie.

Na jednej z konferencji usłyszałem następującą wypowiedź: możesz mieć przeciętne życie a i tak na końcu umrzeć. Możesz mieć także życie pełne pasji, zrealizować wiele marzeń i też umrzeć. Skoro wspólnym mianownikiem obu scenariuszy życia jest to, że umrzesz, to jakie życie wybierasz? Czasami wystarczy jedno zdanie lub jedno zdarzenie w naszym życiu, by podnieść się i ruszyć z miejsca, by zmienić stateczne do tej pory trwanie w ukryciu, na życie bogate i aktywne. Mamy głęboką nadzieję, że ta książka wystarczająco Cię do tego zmotywuje. Zanim jednak rozpoczniesz tę lekturę, przeczytaj zamieszczony na następnej stronie wiersz.

Damian Kleczewski

Inne życie

Mieć życie inne od innych

Tak barwne i pełne swobody

Tak proste i własne

Zdawać egzaminy – ucząc się na pamięć – to nie moje życie

Składać raporty z dnia który minął – to nie moje życie

Podążając drogą życiowych ideałów – pchających wytrwale skały pod górę

Narażonych na plagę wyzwisk by zachwiać ich śmiałość

Brnąć do przodu i tworzyć – takie jest inne życie

Poranne gaworzenie drozdów posłyszane z pobliskich lasów – radosnych skowronków hejnał – skąpanych w promieniach słońca błysk oczu skupionych w locie bocianów

Takiego życia pragnę – o takie walczę – choć wiem, że nie raz jeszcze upadnę

Strategia skryta w umyśle by wieść inne od innych życie – Moje – własne…

D.K.

CZĘŚĆ I Zarządzanie inwestycjami na rynku nieruchomości

Damian Kleczewski

| Mit wolności finansowej – rozważania

Wykonuj trudne zadania kiedy są jeszcze łatwe. Podejmuj wielkie wyzwania kiedy są jeszcze małe. Podróż tysiąca mil musi zacząć się od jednego kroku.

Laozi

Jeśli interesuje Cię niekonwencjonalne spojrzenia na filozofię inwestycji, to istnieje duże prawdopodobieństwo, że miałeś styczność z książką Roberta Kiyosakiego pt. Bogaty ojciec, biedny ojciec. Wniosła ona w życie wielu ludzi przełomowy sposób myślenia. Przebudzenie. Wizję wolności finansowej. Zgadzam się prawie ze wszystkim, co pisze Robert, oprócz jednego – status bycia wolnym finansowo nie jest stały. I właśnie to w tym krótkim rozdziale chciałbym przedstawić.

W wielu miejscach, konferencjach, książkach, które robią z ludzi mentalnych milionerów zakłada się, że wolność finansowa to taki odpływ do raju. Wszystko jest piękne, różowe, słoniki latają puszczając barwne bańki mydlane a pieniądze same kapią do portfela. Stop. Zejdźmy na ziemię. Żyjemy w Polsce  Tutaj są inne opcje zarabiania niż w Ameryce. Zarabiamy w innym stylu, w innym systemie prawno-podatkowym. Inna jest mentalność ludzka i nie wszystko to, co jest możliwe w Stanach równie łatwo można stosować nad Wisłą. Można siać ludziom różne rzeczy do głów, ale trzeba też uświadomić sobie, że nasza ziemia do uprawy jest inna. Inaczej się ją podlewa i inaczej zbiera plony. Chcę Ci przez to powiedzieć, że wolność finansowa jest tworem kuszącym, lecz pozornym i nietrwałym. Rozczarowany? Nie? Czytaj dalej.

Nie chodzi o to, by burzyć wspaniałą wizję. Chodzi o to, by ją urealnić i świadomie kontrolować. Czym według Ciebie jest zatem wolność finansowa? Według mnie to ograniczona swoboda. Ograniczona, ponieważ istnieje szereg czynników mających nieustanny wpływ na to, że zostanie zachwiana, a swoboda, bo faktycznie pracując w innym charakterze niż reszta społeczeństwa czujemy się mniej skrępowani w wydawaniu pieniędzy, w podróżowaniu, w spędzaniu czasu z rodziną i w pozyskiwaniu wolnych chwil. Jesteś gotowy na bycie wolnym finansowo? Odejście z etatu i oddanie się rodzinie, podróżowanie, kontrolowanie ludzi i firm zarządzających Twoim portfolio inwestycyjnym? Masz umiejętności do tego, by odciąć pępowinę ciepłej posadki w korporacji czy urzędzie? No właśnie. Nie każdy jest na to gotowy. Mimo, że czasami chce się działać to brakuje do tego odwagi. Tak, bycie wolnym finansowo wymaga odwagi.

Czy rządzą Tobą emocje czy świadome decyzje? Zadam Ci w tym rozdziale sporo takich pytań, abyś uświadomił sobie wiele ważnych mentalnie tematów i obrał właściwy kierunek.

Powiedz mi, w co inwestujesz swój czas? W umiejętności czy w produkty konsumpcyjne? Zrób analizę swoich zachowań. Wtedy będziesz o krok od odpowiedzi na pytanie czy zbliżasz się choć odrobinę do wolności finansowej, czy pozostaje ona tylko w sferze rozmyślań i planów na przyszłość.

Poniżej wymienię cztery warunki wolności finansowej:

− cel (po co Ci wolność finansowa?)

− mierzalność (kiedy, ile?)

− mechanizmy kontroli (inni ludzie, automatyzacja)

− plan awaryjny (co się stanie jeśli…?)

Patrząc przez pryzmat tych czterech kryteriów, czy masz gotową odpowiedź na pytanie o każde z nich?

Cel i mierzalność są dość łatwe do wprowadzenia. Jednak mechanizmy kontroli oraz plan awaryjny to już inny poziom. Wielu ludziom wydaje się, że jak nabiorą mieszkań na kredyt, pozapożyczają się i będą mieć dodatnie przepływy kapitału w miesiącu a mniejsze od nich koszty to już osiągnęli cel. Mają wolność finansową. Rzeczywistość jednak inaczej to weryfikuje. Załóżmy, że mając pięć mieszkań w kredycie, które czynią Cię wolnym finansowo, sytuacja na rynku kredytowym zmieni się i stopy procentowe pójdą mocno w górę o np. dziesięć punktów procentowych. Polski parlament uchwali podatek katastralny i ograniczy amortyzację do maksymalnie 5% a dodatkowo dołoży limit na odliczenia raty odsetkowej kredytu i kosztów remontowych mieszkań. Co jeśli firma, której zaufałeś i powierzyłeś mieszkania upadnie, straci płynność lub najważniejsze osoby w niej zarządzające po prostu umrą a inni nie zastąpią ich w takim samym stopniu, przez co rentowność lokali obniży się?

Brzmi apokaliptycznie? Czy są to realne scenariusze? Może nie bierzesz pewnych opcji pod uwagę? Wiem jedno, że bez zachowania rozsądnego buforu bezpieczeństwa względem raty kredytu, innymi kosztami a przychodami, bez umiejętności kontrolowania firm zarządzających i osób, którym powierzamy nasz majątek, wszystko to, co nazywamy wolnością finansową z dnia na dzień może prysnąć. Dlatego tak podkreślam ważną rolę edukacji, zdobywania doświadczeń. Jeśli nauczysz się właściwie inwestować swoje pieniądze, zachowywać bufor bezpieczeństwa i kontrolować proces inwestycyjny to utrzymasz stan bycia wolnym finansowo człowiekiem. Gwarantuję Ci to. Oto recepta jak utrzymać ten stan. Nie możesz wyjechać na wieczne wakacje i leżeć na hamaku w ciepłych krajach bez zainteresowania tym, co dzieje się z Twoim majątkiem oraz z rynkiem nieruchomości. Inwestowanie wymaga poświęcenia temu zajęciu uwagi i czasu. A tego właśnie dziś ludziom brakuje. Dlatego korzystamy z doświadczenia innych, kupujemy poradniki, pozyskujemy wiedzę w skondensowanej formie od ludzi, którzy mają swoje biznesy niejako zautomatyzowane.

Odwróćmy założenie: gdyby ludzie rodzili się wolni finansowo to czy trudniej byłoby im utrzymać ten stan niż do niego dążyć? Pomijamy wtedy element nauki, który jest kluczem do tego, byś poczuł swobodę finansową w swoim życiu. Idąc uczymy się, doświadczamy, zapamiętujemy. Tak według mnie wygląda prawdziwe inwestowanie. Musisz przestać oszukiwać samego siebie, że jest super. Aby stać się milionerem nie wystarczy tego chcieć i myśleć o tym. Trzeba przede wszystkim podjąć działanie. Działanie!

Jaki jest Twój punkt startowy? Przygotowałeś się do inwestowania w nieruchomości? Czy zaczniesz wdrażać to, co pokażemy Ci w tej książce? To od Ciebie zależy, gdzie będziesz za kilka lat. Czas szybko mija, wiesz o tym doskonale. Czas jest nieustannym deficytem milionów ludzi na tej planecie. Sęk w tym, że nie da się go dodrukować, poszerzyć, schować na później. Jest jak imadło, które każdego dnia przykręca w nas śrubę o jeden milimetr. Czasami tworzy się takie ciśnienie, że pękamy i biznes się posypie, małżeństwo rozpadnie. Pytanie co robiłeś przez ten czas? Próbowałeś ratować sytuację, szukać rozwiązań czy odsuwałeś problem od siebie na wieczne jutro?

W tym rozdziale będzie mało motywacji psychologicznej a więcej uświadamiania. Sama motywacja to za mało. Daje impuls, ale musisz za nim podążyć. Złapać wiatr w żagle i odbić od brzegu. Musisz mieć mapę, musisz być wytrwały i wiedzieć, dokąd zmierzasz. Musisz też dobrze przygotować swój statek do tej podróży. Nie ma znaczenia, czy jesteś dziś piekarzem, fryzjerką, pracujesz na kasie, sortujesz bułki, sprzedajesz garnki czy kserokopiarki. Każda praca daje Ci możliwość do wejścia w korytarz relacji. To tam otwierają się kolejne drzwi i z kasjerki robią Cię szefową działu, kierownikiem sklepu, dyrektorem regionalnym, a na końcu prezesem. Wszystko jest możliwe, ale wymaga Twojego zaangażowania. Poświęcenia czasu na dany temat, a nie skomlenia, że jest ciężko, że się nie da, że osiągnąłem już maksimum. Wiesz co się robi jak w danej grupie osiągasz maksymalny poziom? Zmieniasz grupę. Tyle. Idziesz dalej. Wyżej.

Przeciwieństwem zdobywania majątku jest nadmierna konsumpcja. Przeciwieństwem aktywnego działania jest bezczynność, której ulegasz, jeśli nic nie robisz. Przeciwieństwem wolności finansowej jest brak kontroli nad swoim majątkiem. I co najlepsze te przeciwieństwa się nie przyciągają.

Wszystko, co ma znaczenie w nieruchomościach zależy od konkretnych decyzji podejmowanych dzisiaj. To one budują Twój majątek jutro. To wahanie prowadzi do wątpliwości a one do bezradności. Wynikiem tej reakcji jest przeciętne życie. Zapamiętaj to.

Nasze życie składa się w 10% z wydarzeń a w 90% z tego jak na nie reagujemy, dlatego najbardziej znaczącą decyzją jaką możesz podjąć w ciągu dnia jest wybór nastawienia (a nie wykształcenie, fundusze itp.). To nastawienie sprawia, że tylko garstka ludzi na tej planecie odnosi sukcesy. Usilnie zachęcam Cię zatem do tego, abyś porzucił w życiu te rzeczy, których nie musisz robić, a które trwonią Twój czas. Regularny remanent naszych działań sprawi, że zyskasz masę czasu i będziesz mógł go poświęcić na coś ważniejszego.

To, co blokuje ludzi przed osiąganiem sukcesu to… odwlekanie wszystkiego na później. Tak. Odwlekamy działania, które mają prowadzić do celu i dlatego go nie osiągamy. Niektórzy potrafią odwlekać nawet pójście do toalety na czas, kiedy są w toku niby tak pilnych spraw. Nie dbamy o to, co ma być priorytetem i małostkowe sprawy w szybkim tempie mnożą się, wypełniając nasz dzień. Naucz się kontrolować swoje działania, ustawiać zadania do wykonania według ich przydatności, zapisywać to co ważne, planować dzień tak abyś mógł przybliżać się do swoich celów.

Może dziwić Cię moje podejście. W jednej chwili podkręcam Twoją motywację do bycia wolnym finansowo przez inwestowanie w nieruchomości, stymuluję wiarę w konsekwentne wypracowanie sukcesu, a po chwili kwestionuję możliwość utrzymaniu stanu tej swobody? Tak naprawdę nie ma wolności? O co tu chodzi?

Wiesz co trzeba zrobić, aby być biednym? NIC. Skoro absolutnie nic nie trzeba robić, by osiągnąć taki stan to jak myślisz, ile trzeba włożyć wysiłku, aby osiągnąć przeciwieństwo – bycie zamożnym? W obu przypadkach wymagana jest dokładnie ta sama konsekwencja, musisz stale nic nie robić by żyć w biedzie i stale zabiegać o utrzymanie bogactwa.

Zanim przejdę do ostatnich podsumowań w tym rozdziale, chciałbym abyś zdał sobie też sprawę ze swojego sposobu myślenia. To nasze myślenie w głównej mierze odpowiada za to, jakimi ludźmi jesteśmy, w co i jak inwestujemy. Na myślenie składają się przekonania, a one są jak wirusy. Szybko zajmują system. Pozwól, że lepiej Ci zobrazuję jak to działa, jeśli użyję metafory oprogramowania komputerowego. Otóż, zgoda na to, by jeden wirus dostał się do naszej głowy (niewłaściwe przekonanie) może sprawić, że cały system będzie zablokowany, zainfekowany, zdestabilizowany, wolniejszy, mniej odporny na kolejne ataki. Od tego jaki masz rodzaj programu do głowy zależy to jak dziś funkcjonujesz. Może nieco upraszczam, ale daję Ci do zrozumienia, że naprawdę można zwolnić swoje działania i zablokować mentalnie zarabianie pieniędzy wyłącznie przez jedno lub dwa złe przekonania na dany temat. Zauważysz to w swoich rodzinach, u znajomych, w środowisku w którym żyjesz. Wkładano nam do głów masę blokujących stwierdzeń, które dziś zbierają żniwa. Te osoby, które przemogły, poradziły sobie, zmieniły oprogramowanie, dziś tworzą bardzo stabilne biznesy.

Bieda jest stanem umysłu. Nikt nie każe być komuś biednym. Mało znasz osób, które rodziły się w biednych, demotywujących do rozwoju środowiskach a dziś posiadają wielomilionowe majątki? Byłem jakiś czas temu na wielkim evencie motywacyjnym w Poznaniu, którego gwiazdą był Nick Vujcic. Ten człowiek nie ma rąk ani nóg. Może mówić. To jego dar. Jednak droga na szczyt oczywiście nie była łatwa. Historię Vujcica opisują książki, artykuły i filmy dostępne w sieci. Obejrzyj kilka z nich, aby docenić to, co masz i dotrzeć w głąb siebie analizując to, co masz w głowie. To przekonania hamują wielu z nas przed zmianą. Jakąkolwiek zmianą.

Twój umysł przyjmie wszystko co mu podasz. Jest chłonny jak żyzna gleba. Przyjmuje to, co jest negatywne i pozytywne. Dopiero po latach wydaje plony. Im więcej zasiejesz dobrych rzeczy, tym szybciej pójdziesz do przodu. To takie proste a masa ludzi zastanawia się jak to się dzieje, że jemu się udaje a mnie nie. Przekonania mają bezpośredni wpływ na decyzje, decyzje na działania, a z działań są efekty.

Wkraczając na drogę inwestowania nie raz będziesz musiał „walczyć” z własnym środowiskiem, niekiedy z rodziną. Nie raz będzie trzeba odciąć się od światopoglądu znajomych, aby iść w swoją stronę. Spotkasz masę nieżyczliwych Ci ludzi, którzy chociażby hejtują w sieci pod przykrywką anonimów. Jest na to tylko jedna, prosta rada, którą weź sobie do serca. Ja się nią kieruje od kilku lat i jest mi naprawdę łatwiej podejmować wyzwania.

Zapamiętaj!

Psy szczekają, karawana jedzie dalej!

Podsumowanie i wnioski z tego rozdziału:

10 rzeczy, które różnią ludzi bogatych od biednych:

– planowanie celów i sposobów na ich realizację,

– kalkulowanie ryzyka i podejmowanie go,

– pewność siebie,

– umiejętność sprzedaży,

– zarządzanie działaniem w czasie,

– pełne poświęcenie (max 2 zajęcia),

– znalezienie misji życiowej,

– ciekawość,

– wytrwałość,

– budowanie zespołu i sieci kontaktów.

Co blokuje Polaków przed zdobyciem bogactwa?

• mentalność: urodziłem się biedny, ale z roszczeniami,

• oby gorzej nie było (malkontenctwo),

• rodzina i znajomi (środowisko),

• kredyty są złe,

• bogaci to złodzieje,

• pierwszy milion trzeba ukraść,

• nie da się,

• trzeba mieć wszędzie znajomości,

• nieruchomości są drogie,

• najlepiej na etacie,

• czarnowidztwo.

10 powodów dlaczego warto inwestować w nieruchomości?

• bo są!

• bo masz realny wpływ na podniesienie ich wartości,

• bo możesz je kupić prawie bez własnych pieniędzy,

• bo dadzą Ci dodatkowe źródło dochodu,

• bo są potrzebne,

• bo możesz w nie inwestować pracując na etacie,

• bo są bardziej odporne na kryzysy rynkowe,

• bo są najlepiej poznanym produktem inwestycyjnym,

• bo nie są produktem terminowym,

• bo zyski jakie dają można optymalizować.

Składniki sukcesu w inwestowaniu w nieruchomości:

• zmiana mentalności,

• zdobycie wiedzy,

• wyznaczenie celów i strategii działania,

• praktyczne działanie,

• wytrwałość i brak wątpliwości,

• stworzenie zespołu,

• umiejętność kontroli i zdobywanie doświadczeń.

Możliwości inwestowania w nieruchomościach:

• mieszkania na wynajem (długo i krótkoterminowy),

• flipowanie – kupno – remont – sprzedaż,

• wynajem lokali komercyjnych,

• podnajem mieszkań,

• grunty rolne – kupno – przekształcenie – podział i sprzedaż,

• zarządzanie mieszkaniami należącymi do innych osób,

• pośrednictwo w transakcjach,

• wsparcie inwestorów (kupujesz dla innych za ich pieniądze),

• garaże blaszane,

• adaptacja strychów na mieszkania,

• deweloperka.

Ku natchnieniu podam Ci kilka filmów, które dają sporą dawkę inspiracji, motywacji i refleksji nad własnym życiem i tym, co w tym życiu robimy:

• Prosta historia

• Siła spokoju

• Żyć nie umierać

• Whiplash

• Historia Gabby Douglas

• Chce się żyć

• Ze wszystkich sił

Ktoś może powiedzieć: ale Damian, my to wiemy już. Po co ta filozofia? Opisuję ją po to, abyś się ocknął z czasami nierealnych wyobrażeń i zszedł na ziemię. Zacznij przemeblowanie w swojej głowie i uporządkuj swoją wiedzę, szczególnie wtedy, kiedy twierdzisz, że już wszystko wiesz, ale tak się składa, że dalej brakuje pieniędzy. Nieco więcej informacji przekażę Ci także w bonusowym materiale video. Szczegóły pod koniec tego poradnika w części z mini ulotkami.

Zanim przejdziesz do czytania kolejnych rozdziałów zrób sobie chwilę przerwy. Chociaż 20 minut na przemyślenie i wnioski. W tym rozdziale było sporo pytań sięgających w głąb mentalności. Warto, abyś na część z nich postarał się odpowiedzieć sam przed sobą lub swoim partnerem. Bądź uczciwy w tych odpowiedziach a przełoży się to na świadomość tego, co musisz jeszcze zrobić. Od tego miejsca już krok będzie dzielił Cię od… (to zdanie sam uzupełnij w myślach).

Pamiętaj, że mogą pojawić się na Twojej drodze ludzie, których rola polega na umniejszaniu Twojej skali działania i sukcesu. Wtedy powtarzaj sobie wspomnianą wyżej w tym rozdziale zasadę a dodatkowo powiedz: Have a nice day i idź dalej.

| Jak i gdzie szukać okazji inwestycyjnych? Nowe sposoby

Szukajcie a znajdziecie, proście a otrzymacie, kołaczcie a otworzą Wam.

Ewangelia wg. św. Mateusza

Nie chcąc powielać tych samych treści, które opisałem w swoim pierwszym poradniku pt. „Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości”, w niniejszej książce skupiam się na zupełnie nowych metodach i możliwościach ich zastosowania, a także na rozwinięciu niektórych starych pomysłów. Mogą one stanowić uzupełnienie tych opisanych wcześniej, ale wnoszą zupełnie nowe spojrzenie na te same tematy.

Zanim zacząłem pisać ten rozdział wysnułem dwa istotne wnioski, które dobrze wpisują się w jego tematykę. Oto one:

• Rynek nieruchomości nie lubi próżni. Każda wolna przestrzeń pod zabudowę, prędzej czy później będzie zajęta a każde mieszkanie sprzedane. Kwestia jest tylko ceny.

• Z okazjami jest tak, jak z miejscem parkingowym w centrum miasta. Szybko zostają zarezerwowane i znowu trzeba czekać na swoją kolejkę. Dlatego ważny jest refleks i szybkie podejmowanie decyzji.

W kontekście tych dwóch powyższych myśli, zapoznaj się teraz z moimi propozycjami, jak i gdzie szukać okazyjnych ofert sprzedaży nieruchomości. Wśród wysłanych do mnie maili po opublikowaniu pierwszego poradnika Czytelnicy bardzo często prosili o szerszy komentarz do miejsc, w których odnaleźć można potencjalne okazje. Zatem ich spis i dodatkowe informacje zamieszczam poniżej.

| Wyszukiwanie ogłoszeń bezpośrednich

Za godne polecenia uznać należy w pierwszej kolejności poniższe portale z bezpłatnymi ogłoszeniami:

• www.adresowo.pl

• www.bezposrednio.com

• www.bezposrednio-nieruchomosci.pl

• www.bezposrednio.net.pl

• www.dombezagenta.pl

• www.pop.krn.pl

• www.nkiosk.pl

• www.szybko.pl

Dodatkowo na stronie www.ofertybezposrednio.com znajdziesz listę 123 (!) innych stron, gdzie można szukać ofert w nieruchomościach.

| Urząd miasta

Na stronach internetowych urzędów są zakładki o przetargach. Nie zawsze jednak samo sprawdzenie strony internetowej będzie wystarczające, gdyż często nie są one aktualizowane na bieżąco, a czasami dopiero po kilku dniach lub nawet tygodniach. Jeśli chcesz dowiedzieć się wszystkiego na temat aktualnych przetargów to sugeruję udać się na miejsce i podpytać w odpowiednich sekcjach.

| Wspólnoty mieszkaniowe

Mimo, że w ramach wspólnot są wyodrębnione mieszkania własnościowe, to także istnieje ryzyko dla właścicieli, że w sytuacji, gdy nie opłacają czynszów i generują zadłużenie to zarząd wspólnoty może zlecić windykację a w konsekwencji eksmisję połączoną ze sprzedażą lokalu, spłacając tym samym uzyskanymi środkami wygenerowane zadłużenie. Wspólnoty raczej nie mają na swoich stronach www specjalnych zakładek o prowadzonych egzekucjach, ale jak umiejętnie porozmawiamy w ich działach administracyjnych to dostaniemy kontakt do takich zadłużonych właścicieli. Często jest tak, że przy dużych zaległościach i tak lokator już go nie spłaci. Problem narasta jeśli dojdzie do tego komornik – dłużnik po licytacji mieszkania nie może liczyć na istotną nadwyżkę ponad zaspokajaną sumą długu oraz kosztów egzekucji. Wtedy pojawiasz się Ty z konkretną propozycją. Bywa, że wspólnocie nawet nie chodzi o spłacanie długów, ale o pozbycie się takiego dłużnika. Wspólnota może umorzyć zadłużenie, jeśli to my przeniesiemy dłużnika a nowy właściciel będzie w pełni wypłacalny. Czasami jest to długi proces, ale przy dobrej cenie i przy okazji pomocy dłużnikowi, możesz tanio nabyć mieszkanie.

| Znajomi i rodzina

Jeśli rodzina wie, że zajmujesz się rynkiem nieruchomości lub zaczynasz szukać mieszkań na cele inwestycyjne to poinformuj ją jakie konkretnie Cię interesują, w których dzielnicach, w jakim typie budownictwa. Krewni lub znajomi mogą okazać się świetnymi pośrednikami. Pamiętaj, aby taką osobę odpowiednio wynagrodzić za każdą podrzuconą dobrą okazję inwestycyjną.

| Spółdzielnie mieszkaniowe

Tutaj pole manewru jest ograniczone. Sprzedaż jest dokonywana najczęściej w formie przetargów. Informacja o nich jest zamieszczana w budynku spółdzielni, na przynależących do niej klatkach schodowych, albo na stronie internetowej. Najlepsze oferty znikają szybko. Jeśli ktoś wywiesi kartkę na klatce o tym, że przetarg jest jawny, a ktoś inny ją zerwie, to w ustalonym dniu przyjdzie tylko jeden oferent i legalnie wygra przetarg. Pomyśl może, czy nie warto zatrudnić się w jakiejś dużej spółdzielni – będziesz miał sporo możliwości, aby dowiedzieć się jako pierwszy o najlepszych ofertach…

| Licytacje komornicze

Sugeruję śledzić strony komorników, na których są zamieszczane wszystkie oferty z całego kraju albo strony lokalnych kancelarii, jeśli interesują Cię inwestycje na ściśle określonym terytorium. Jeśli nie chcesz konkurować z innymi w dniu licytacji to przeanalizuj sytuację prawną danego mieszkania i spotkaj się bezpośrednio z dłużnikiem. Może uda Ci się dojść do porozumienia i licytacji nie będzie, bo spłacisz wcześniej zadłużenie. Cały proces w sposób prosty i przejrzysty opisuje książka Krzysztofa Nowakowskiego Licytacje komornicze.

| Listonosz

Nie każdy z pracowników Poczty Polskiej zgodzi się na współpracę. Jeśli jednak któryś z listonoszy zechce z Tobą współpracować i wskaże Ci potencjalne oferty to również nie zapomnij odpowiednio mu się zrewanżować. Listonosz doskonale wie, do kogo doręcza korespondencję od komorników i firm windykacyjnych. Wie także sporo o mieszkańcach danego osiedla. Jest to sposób szukania okazji ukierunkowany głównie na dzielnice domów jednorodzinnych, gdyż współczesne blokowiska są zdecydowanie bardziej anonimowe.

| Ksiądz (proboszcz)

Świetnie zna lokalną społeczność. Corocznie prowadzi spisy, komentarze w dokumentach, a nieraz ktoś mu się (oczywiście poza spowiedzią) żali, jaką ma beznadziejną sytuację finansową. Wychodzę z założenia, że skoro i tak takiej osobie może grozić komornik to warto jej pomóc i przenieść do mniejszego lokalu, zniwelować długi, odciążyć finansowo. Proboszcz też jest pewnego rodzaju przedsiębiorcą i może uda Ci się nawiązać z nim ciekawą relację.

| Mieszkania z brudnymi oknami

Wybierz się w ciągu dnia na spacer po różnych osiedlach w swoim mieście. Przynajmniej do V piętra budynków jest w miarę dobra widoczność okien i tego jak wygląda obszar w ich okolicy. Jeśli jest zaniedbany, okna wyróżniają się na tle innych tym, że są stare – drewniane, brudne, zniszczone lub z odpryskami farby, to warto takiemu mieszkaniu bliżej się przyjrzeć. Jeśli nie zastaniesz nikogo w lokalu, spróbuj rozpytać sąsiadów. Zwykle sporo wiedzą o tym, co się dzieje za ścianą, a nieraz mogą udostępnić numer telefonu do właścicieli konkretnych (interesujących nas) mieszkań. Pamiętaj, że przechadzając się bezpośrednio pod blokiem ograniczasz zasięg swojego wzroku wyłącznie do pierwszych pięter, z dalszej odległości będziesz widział znacznie wyżej zlokalizowane mieszkania.

| Aplikacje internetowe poszukujące ofert

Jedną z opcji szukania ciekawych ofert są kanały RSS. Poprzez czytniki kanałów RSS lub zakładki dynamiczne w przeglądarkach możesz zapisać się na niektórych portalach ogłoszeniowych do ich subskrypcji w postaci strumieni wiadomości. Co to daje? Automatycznie będzie do Ciebie trafiać na skrzynkę mailową lub telefon z odpowiednią aplikacją to, co wybrałeś we filtrach. Zakładając, że portal filtrujesz tak, aby były to okazje cenowe, to takie i tylko takie ogłoszenia powinny w szybkim tempie pojawić się u Ciebie bez potrzeby ciągłego śledzenia portali.

Innym rozwiązaniem są alerty od Google. Wejdź na stronę www.google.pl/alerts i wpisz konkretne frazy, np. sprzedam mieszkanie osiedle X Warszawa. Dodatkowo możesz tę aplikację wykorzystać do śledzenia zmian na stronach spółdzielni mieszkaniowych, na których ogłaszane są przetargi. Zapisz alert do strony konkretnej spółdzielni i jeśli tylko pojawi się na niej nowa treść, otrzymasz od razu maila na swoją skrzynkę pocztową.

Kolejnym użytecznym narzędziem z kategorii automatycznego przeszukiwania Internetu jest WebSite-Watcher. To program, który podobnie jak Google Alerts pozwala śledzić zmiany na stronach www, jest jednak od niego o wiele bardziej rozbudowany. Warto też polecić działające na podobnych zasadach rozszerzenie przeglądarki internetowej Mozilla Firefox. Funkcję monitorowaniu zmian zapewnia dodatek: Update Scanner. Wystarczy go dodać w opcjach przeglądarki w kategorii Dodatki.

| Wykorzystanie www.zumi.pl do szukania adresów

Jeśli chcesz osobiście odwiedzić wspólnoty lub spółdzielnie w dużym mieście, to wygodniej będzie jeśli wcześniej ustalisz adresy ich siedzib. Większość z nich ma swoje strony internetowe, ale bywają one nieraz ciężkie do odszukania. Dzięki wyszukiwarce zumi.pl bez problemu odnajdziesz adresy po wpisaniu frazy zgodnie ze wzorem: wspólnota Poznań, spółdzielnia mieszkaniowa Poznań.

| Ogłoszenia „Kupię mieszkanie” na klatkach schodowych i w miejscach publicznych

Stare sposoby są zawsze skuteczne. Ta metoda pozyskiwania ofert z jednej strony przynosi efekty, ale z drugiej może być krótkotrwała. W każdej chwili ktoś może zerwać ogłoszenie i wyrzucić je do kosza. Przyklejaj kartki z informacjami o chęci zakupu konkretnego mieszkania 2-3-4 pokojowego w tym konkretnym bloku. Podaj swój numer telefonu i czekaj. Przygotowane kartki w formacie A4 możesz przykleić na taśmę klejącą na drzwiach w budynku, na klatce schodowej, w okolicy wind, wewnątrz windy. Kartka może też mieć tzw. zrywki z Twoim numerem telefonu. Inne odpowiednie miejsca to okolice śmietnika w budynku oraz teren osiedlowych kontenerów do segregacji odpadów. Możesz wydrukować kilkaset sztuk ogłoszeń w formie ulotek i wrzucać je do skrzynek pocztowych wybranych lub wszystkich lokatorów.

| Strony internetowe Skarbu Państwa

Są to strony rządowe z końcówką adresu gov.pl, zawierające także ogłoszenia o przetargach w danym mieście lub województwie.

| Agencja Mienia Wojskowego

AMW miewa w swojej ofercie ciekawe mieszkania, budynki i działki. Sprzedaż jest prowadzona w trybie przetargowym a w razie braku wyłonienia nabywcy w minimum dwóch przetargach mogą zostać prowadzone rokowania. W trakcie przetargu uczestniczymy w licytacji ustnie podbijając cenę o określoną z góry wartość jednorazowego postąpienia, natomiast rokowania prowadzone są w oparciu o pisemne propozycje złożone wcześniej w zaklejonej kopercie. Nie zawsze na stronie internetowej widnieje aktualny stan przetargów. Warto zadzwonić lub pojechać do danej instytucji i dowiedzieć się wszystkiego na miejscu.

| Agencja Nieruchomości Rolnych

Podobnie jak AMW. Należy śledzić bieżące ogłoszenia, jeśli interesuje Cię zakup akurat z takiego źródła.

| Strony internetowe banków

Niektóre banki, m.in. NBP, BZ WBK i PKO BP, posiadają na swoich stronach internetowych zakładki: przetargi, licytacje. Właśnie tam znajdziesz różne oferty sprzedaży nieruchomości. Może któraś z nich okaże się tą właściwą?

| Poczta Polska

Identycznie jak w przypadku banków przeprowadzana jest restrukturyzacja Poczty Polskiej. Często pozbywa się ona placówek w małych miejscowościach, ale i budynków w dużych miastach, które to obiekty są dla Poczty już zbędne i jako takie pozostają nierentowne, generują jedynie niepotrzebne koszty utrzymania. Na stronie internetowej www.nieruchomosci.poczta-polska.pl znajdują się różne tego typu oferty, niektóre odpowiednie do celów mieszkalnych, ale też wiele lokali biurowych i działek inwestycyjnych.

| Szukanie po adresie i KW

Konkretne godne polecenia portale to: www.znajdzksiege.pl oraz www.ksiegi-wieczyste-online.pl. Podczas pierwszej wizyty musisz założyć konto a później już tylko logujesz się do udostępnionych zasobów. Dzięki nim odnajdziesz w bardzo prosty sposób każdą nieruchomość po księdze wieczystej. Jeśli jednak mieszkanie ma stan prawny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez księgi wieczystej, to w tej bazie go nie odszukasz. Następnie, już po uzyskaniu KW wpisujemy jej numer do przeglądarki na stronie internetowej Elektronicznych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości https://ekw.ms.gov.pl. Tam bez trudu odnajdujemy personalia właścicieli lokalu, widzimy też ich numery PESEL. Stąd już prosta droga do selekcji, którą przeprowadzić możemy np. w oparciu o zawartą w PESEL-u datę urodzenia. Mówi nam ona, czy dana osoba z racji wieku może zaliczać się do grupy o podwyższonej skłonności do odsprzedaży. Poza tym pozyskujemy pewną informację o tym, czy dane mieszkanie jest obciążone hipoteką, egzekucją komorniczą lub służebnościami, czy też jest „czyste”.

| Google

System polowania przez wyszukiwarkę Google jest prosty. Wpisujesz frazę: sprzedam mieszkanie osiedle X/2-3-4 pokoje/ulica/cena. Być może na takie zapytanie ukaże Ci się wiele podstron. Dzięki tej metodzie możesz odkryć i przeanalizować zawartość portali, których istnienia nawet nie podejrzewałeś. Google z racji szukania po jakimkolwiek śladzie w sieci adekwatnym do szukanej frazy, wyświetli Ci pożądany rezultat.

| Listy z intencją zakupu do właścicieli

Jeśli uda Ci się wyselekcjonować po księdze wieczystej z adresu budynku odpowiednie mieszkanie, którego właściciele mogą być skłonni odsprzedać lokal np. ze względu na zaawansowany wiek lub zadłużenie, to warto złożyć im imienną propozycję pisemnie i zostawić w formie listu w skrzynce pocztowej. Należy się tutaj kierować opisaną wcześniej metodą szukania księgi wieczystej po adresie. Przykładowy wzór listu prezentuję poniżej.

| Sąd – wydział spraw rodzinnych, rozwodowych, spadkowych (podział majątku)

Dla niektórych rodzin rozgrywa się tam prawdziwe piekło. Majątek jest spornym tematem i jako inwestor możesz pomóc rozwiązać komuś problem, aby nie eskalować napięć między rozwodzącą się parą. Obserwuj i oceniaj. Jeśli uznasz, że Twoja propozycja nie wzbudzi agresywnej reakcji wtedy podejdź i spróbuj nawiązać rozmowę odnośnie tematu sprzedaży dotąd wspólnej własności. Skoro i tak ma do tego dojść, to lepiej wcześniej niż później, kiedy oferta trafi na otwarty rynek. Uważaj przy tym na ludzi działających pod wpływem emocji, którzy nie życzą sobie wtrącania się obcych w ich prywatne sprawy!

| Niezależni pośrednicy w obrocie nieruchomościami

Dlaczego niezależni? Według mnie mają większą swobodę w negocjacjach z inwestorem. Nie mają sztywnych standardów narzuconych przez nadzorującą ich pracę sieć agencji. Prawdziwego pośrednika, który faktycznie rozumie w pełni inwestora i przynosi mu dobre oferty, jest niezwykle trudno pozyskać. Jednak na zasadzie testowania można dotrzeć do ludzi, którzy regularnie mają w swej ofercie dobre okazje.

| Agencje pośrednictwa

To pewien standard i oczywistość, że w takie miejsca codziennie trafiają nowe oferty. Mówiąc o okazjach inwestycyjnych już tak oczywiste to nie jest. Nie każda agencja posiada takowe i potrafi zrozumieć potrzeby inwestora. Warto jednak mieć stały kontakt z kilkoma agencjami i na indywidualnych, bardzo korzystnych dla agentów warunkach, poszerzyć sobie źródła pozyskiwania ofert z rynku. Jeśli agent ma perspektywę otrzymania od Ciebie dwukrotnie większego wynagrodzenia niż w przypadku standardowej prowizji, to zdecydowanie chętniej zabierze się do pracy.

| PKP

Wyszukiwarkę ofert z PKP (lokali mieszkalnych i użytkowych oraz nieruchomości niezabudowanych) znajdziesz na stronie internetowej:

www.pkpsa.pl/nieruchomosci/sprzedaz/oferty.html

| Prasa z dodatkiem o nieruchomościach

Czasami są to gazetki lokalne, a czasami magazyny o zasięgu krajowym. Warto śledzić je szczególnie, jeśli szukasz mieszkań pod inwestycję – niektóre oferty ukażą się tylko tam.

| Bezpłatne gazetki osiedlowe

Niektóre osiedla w dużych miastach mają swoją własną gazetkę. Są też w niej rubryki z drobnymi ogłoszeniami przekazywanymi przez czytelników i tam również można upatrywać potencjalnie atrakcyjnych ofert, nieskażonych zawyżoną „wyceną” agencji nieruchomości.

| Sklepiki osiedlowe (sprzedawca, witryna sklepowa)

Możesz zapytać w osiedlowym warzywniaku lub kiosku z gazetami, czy za odpłatnością pozwolą wywiesić kartkę z ogłoszeniem. W takich miejscach znajdziemy również prawdziwe targowisko informacji. Okoliczni mieszkańcy znają się, wiedzą kto ma jakie problemy i plotkują o wszystkich. Nieraz wystarczy przysłuchać się takim sklepowym rozmowom. Przypadkowy przechodzień może być kolejnym ze źródeł pozyskiwania ofert.

| Instytucje pożyczkowe

Można by powiedzieć, że tutaj aż roi się od niewypłacalnych dłużników. Ludzie oddają w zastaw domy i mieszkania, aby mieć jakiekolwiek pieniądze na przetrwanie. System działalności firm pożyczkowych w Polsce jest bardzo nieszczelny i stąd mnogość takich instytucji, a co za tym idzie dla wielu osób problem ze spłatą pochopnie udzielonego im finansowania. Tego typu podmioty sprzedają długi do kancelarii windykacyjnych, takich jak np. Kruk. Jeśli Ci się uda to warto zapytać w takich miejscach o potencjalne oferty skierowane do windykacji. Możesz dzięki temu komuś pomóc zanim do gry wejdzie komornik.

| Syndyk masy upadłościowej i doradca restrukturyzacyjny

Utrata płynności finansowej zazwyczaj skutkuje u przedsiębiorców zainicjowaniem postępowania restrukturyzacyjnego lub upadłościowego. W obu przypadkach dłużnik w mniejszym lub w większym stopniu traci kontrolę nad swoim majątkiem, musi się niekiedy liczyć z koniecznością spieniężenia części lub całości jego majątku. Zadaniem syndyka jest przeprowadzenie postępowania zmierzającego do zaspokojenia roszczeń wierzycieli, a doradcy restrukturyzacyjnego przywrócenie płynności finansowej i „reanimacja” gospodarcza zadłużonego podmiotu. I w tym miejscu pojawia się inwestor, który może odkupić zadłużone nieruchomości rozwiązując problem ich właściciela. Jeśli wpiszesz w wyszukiwarkę Google np. frazy: syndyk masy upadłościowej sprzeda mieszkanie/dom/działkę + nazwę wybranego miasta to wyświetlą Ci się odpowiednie strony.

| Komornik

Tutaj masz kilka opcji działania. Jedną z nich jest śledzenie strony www.licytacje.komornik.pl i wspomniane już odpowiednio wczesne przygotowanie się do analizy oferty, jeszcze przed wyznaczonym terminem licytacji. Drugą możliwością pozostaje nawiązanie życzliwej współpracy bezpośrednio z komornikiem, który zgodzi się przedstawiać Ci dobre okazje także nim dojdzie do spieniężenia mienia w drodze egzekucji. Temat licytacji nieruchomości oraz potencjalnych możliwości jej zablokowania lub opóźnienia przez dłużnikapóźniejszej eksmisjiszeroko opisuje w swych książkach jeden ze współautorów tego poradnika – Kazimierz Turaliński.

| PZU (wyprzedaż biur i lokali)

Podobnie jak inne duże firmy i instytucje również PZU ma swoją stronę internetową dedykowaną ogłaszanym przetargom. Wejdź na stronę www.pzu.pl/grupa-pzu/nieruchomosci-na-sprzedaz i rozejrzyj się w interesującym Cię województwie.

| Wysokie bloki

Warto wjechać windą na VII−X piętro w wysokim bloku i z okien klatki schodowej wypatrywać szyldów na balkonach w okolicznych budynkach. Widzisz wtedy przekrój całej panoramy osiedla, w której rzucają się w oczy odpowiednie oznaczenia informujące o sprzedaży.

| Ogłoszenia w działach „wynajmę mieszkanie”

Zdarza się znaleźć lokal potencjalnie spełniający nasze kryteria, który czasowo jest wynajęty, ponieważ właściciele nie podjęli jeszcze ostatecznej decyzji o jego sprzedaży. Nic nie stoi na przeszkodzie, by mimo tego złożyć im ofertę odmrożenia kapitału.

| Baner na balkonach z dobrą ekspozycją

Zamów baner o wymiarach około 2 (2,5) m x 1 m z treścią:

„Kupię mieszkanie – bezpośrednio - nr tel……”

Taki szyld wykonany na podłożu winylowym lub na materiałach poliestrowych w dobrej ekspozycji rzuca się w oczy i jest potencjalnym źródłem ofert od ludzi, którzy rozważają sprzedaż swojego mieszkania.

| Naklejka na tył auta

Jeśli sporo przemieszczasz się po mieście to pomyśl nad wykorzystaniem swojego auta w charakterze darmowej ulotki. Możesz umieścić na nim (kartka z ogłoszeniem przyklejona do szyby, oklejenie pojazdu grafiką drukowaną lub plotowaną etc.) tą samą treść co na banerze. Na światłach, w korkach ludzie mają w zasięgu wzroku różne teksty i reklamy, ale z braku innych zajęć, czytają wszystko co się da.

| Dron z kamerą

Dron z kamerą, która ma rzeczywisty podgląd obrazu, jest kolejną ciekawą opcją poszukiwań mieszkań, domów i działek. Dronem można latać, jeśli spełniamy następujące warunki:

– loty naszego drona mają charakter rekreacyjny/sportowy a nie zarobkowy J,

– lot odbywa się w zasięgu wzroku operatora drona,

– dron z całym wyposażeniem waży poniżej 25 kg.

| Kalendarz jako kompas na okazje

Użycie kalendarza opisuję na końcu, ponieważ podsumuje on niejako wszystkie wyżej opisane metody. Zaczynając poszukiwania ofert warunkiem niezbędnym w moim podejściu jest zapisanie tego, co chcę znaleźć. Dlaczego akurat kalendarz ma mi w tym pomóc? To narzędzie tworzące linię czasu na cały rok. Wpisujesz w niego wiele różnych zdarzeń, które są planowane, np. wakacje, wizyty lekarskie, urodziny, imieniny, rocznice itp. Dlaczego zatem nie wpisywać terminów przyszłych aktów notarialnych? To nie żart. Możesz nie mieć oferty a wpisać, kiedy dane mieszkanie kupisz. Robię tak od kilku lat, a tolerancja błędu w czasie nie jest duża. To działa i uwierz mi, że wykorzystując powyżej opisane metody, zapisując cel i faktycznie działając, jesteś w stanie sfinalizować ofertę w czasie, który wcześniej wpiszesz w kalendarz. Osobiście używam wersji papierowej, bo wtedy czuję treści, jakie zapisuję. Mogę dać sygnał do mózgu, że coś się udało lub zostało wykonane odpowiednio zakreślając dane zadania. Przekaz jest na tyle silny, że mam wtedy poczucie spełnienia zadania, dopięcia jakiegoś tematu i mogę zabrać się za kolejne wyzwania. Polecam wypróbowanie metody kalendarza inwestycji.

| Kilka słów o negocjacjach

Nawiązując teraz do sztuki negocjacji – zapamiętaj te zasady:

− na ponad 80% ustępstw, co do ceny i warunków transakcji, sprzedający godzą się w ostatnich dniach przed finalizacją,

− jeśli umysł sprzedającego dopuści jedną dużą zmianę to kolejne mniejsze ustępstwa będą tym bardziej możliwe, dlatego zaczynaj od dużych próśb, aby za nimi szły mniejsze.

Odczuwanie lęku przed stratą okazji i nadmierne starania o dobicie targu to wzorce zachowań powodujące utrudnienia w negocjacjach. Po prostu brak harmonii wewnętrznej będzie zakłócał to, co jest na zewnątrz, czyli sposób prowadzenia rozmowy, dobór słów, analizę myśli, podejmowanie decyzji. Czasami zbyt mocno chce się kupić mieszkanie i to powoduje, że kupujemy je albo drożej albo nie widzimy wielu ważnych aspektów z otoczenia całego procesu. Trzeba działać szybko i zdecydowanie, ale nie za wszelką cenę.

Chciałem Ci przedstawić pewne zdjęcie, które znalazłem wśród starych gazet z minionej epoki. To, co w nim najdziwniejsze to pierwsze i ostatnie ogłoszenie. Ktoś chce sprzedać willę za dewizy (pożądane w minionym ustroju waluty obce) a inna osoba zamieni chętnie działkę na malucha.

Takie oferty dziś uznane byłby za niepoważne, ale kiedyś pozostawały czymś normalnym. Samochód osiągał wyższą cenę niż nieruchomość i co więcej, nawet używany nie tracił na wartości. Płynie z tego wniosek, że wartość danej nieruchomości oszacowuje właściciel na podstawie… tego co wie i jakie ma doświadczenie na tym rynku. Gdy wie tylko, że sąsiad sprzedał dom za 250 tys. zł, to on też zażąda podobnej ceny, jeśli oczywiście nie będzie się orientował, jakie stawki obowiązują w okolicy. Jeżeli podoba mu się samochód syrenka i odda za nią kawalerkę, to też w jego mniemaniu zrobi świetny interes. W ten sposób dochodzi do wyceny własnej robionej przez samego właściciela na użytek sprzedaży.

Jedni kalkulują ceny w oparciu o Internet, inni o podpowiedzi pośredników, ale jest sporo ludzi, którzy w ogóle nie mają pojęcia, jaką cenę mogą zaproponować. Sprzedawane mieszkanie dostali kiedyś z przydziału, od miasta lub wykupili z wielką bonifikatą a dziś kwota kilkuset tysięcy jest dla nich czymś nie do pomyślenia. Nie znają po prostu realnej wartości rynkowej swojej własności. Stanowi to pole do sporych negocjacji. Jednak pamiętaj, aby zwracać uwagę szczególnie na oferty, które już na wstępie wskazują potencjał do zbijania cen. Jak je rozpoznać? Najczęściej po złym stanie technicznym ujętym na zdjęciach oraz rozpaczliwych wstawkach w ogłoszeniu typu: PILNE, szybko, wolne od zaraz, tylko gotówka, bezpośrednio. Są to słowa klucze do głębszej analizy danej oferty, która czasami, mimo wysokiej ceny początkowej, staje się nagle okazją inwestycyjną. Niekiedy trzeba też uświadamiać właścicieli ile tracą miesięcznie płacąc czynsz do wspólnoty lub spółdzielni, gdy mieszkanie na nich nie zarabia, kurzy się i niszczeje itp.

* * *

Wszystkie te proste rzeczy, o których przeczytałeś w tym rozdziale, staną się dla Ciebie niebywale skutecznymi multinarzędziami w szukaniu okazji inwestycyjnych. Jeśli uruchomisz ten proces i użyjesz większości powyżej opisanych metod to gwarantuję Ci, że okazja inwestycyjna musi się pojawić. Mnogość opcji w szukaniu jest tak duża, że ogranicza Cię tylko Twoja wyobraźnia, która jak wiemy nie ma granic. Dodatkowo moduł książki o poszukiwaniu okazji rozbuduję o bonusowy materiał video dostępny wyłącznie dla Czytelników tego poradnika. Szczegóły znajdują się w mini folderze poświęconym tematyce nieruchomościowej przy udziale internetowego Radia Kontestacja, dostępnego pod adresem: http://www.kontestacja.com/.

Życzę Ci z całego serca udanych łowów i bezpiecznych transakcji!

| Jak remontować mieszkania?

Teraz nadszedł czas na to, aby się trochę ubrudzić i poznać tajniki skutecznego remontowania. Nie, nie będzie tutaj instruktażu, jak montować okno czy kłaść panele i płytki. W tym rozdziale znajdziesz to, co według mnie jest istotne w procesie remontowym. Wbrew pozorom, to właśnie na tym etapie inwestycji koszty mogą nam szybko wzrosnąć a czas do zamknięcia remontu ulec wydłużeniu.

Nie ma magicznych sposobów na to, by zrobić remont generalny w tydzień, ale podpowiem Ci sposób jak zrobić go sprawnie i zakończyć w optymalnym dla danego metrażu czasie. Wiele tutaj zależy od trzech czynników. Pierwszym jest oczywiście sprawdzona, konkretna i kompleksowa ekipa remontowa. Drugi to podejście do remontu, sposób przygotowania i poziom cierpliwości samego inwestora. Trzeci, najważniejszy, to pytanie czy masz wystarczającą ilość pieniędzy na jego przeprowadzenie. Często to brak środków decyduje o spowolnieniu prac, kupnie tańszych materiałów gorszej jakości, czy niepotrzebnym stresie i gonitwie z czasem.

Zatem dobrze się przygotuj do realizacji całego procesu. Zarezerwuj z wyprzedzeniem ekipę remontową już na etapie znalezienia oferty mieszkania do zakupu. Jeśli kupujesz za gotówkę to musisz tego dokonać odpowiednio wcześniej. Ekipy remontowe nie lubią próżni i w czasie, kiedy mają czekać na niepewne zlecenie, wolą wziąć cokolwiek, by nie mieć przestoju. Zadbaj więc o rezerwację ekipy i sam przygotuj się na cały remont. Możesz też cały proces oddelegować komuś z doświadczeniem, jakiemuś przedsiębiorstwu, teściowi, ojcu, komukolwiek kto zna się na rzeczy i dopilnuje, by sprawy potoczyły się naprzód.

Pisząc o przygotowaniu siebie, mam na myśli nie tylko mentalną gotowość, ale również czas, jaki jest potrzebny na przypilnowanie poszczególnych etapów, dojazdy do remontowanego mieszkania, dojazdy do sklepów, zakup materiałów, zwroty i wymianę towaru. Na to wszystko musisz poświęcić X czasu oraz przygotować na to także swoją rodzinę. Jeśli pracujesz, a remontu będziesz doglądał po godzinach, to oszacuj dokładnie, kiedy i ile czasu możesz na ten cel wygospodarować.

Jeśli chcesz się czegoś nauczyć pilnując remontowanego mieszkania, musisz wiedzieć, że wymaga to pewnego poświęcenia. Im szybciej obierzesz dobrą strategię, tym łatwiej przejdziesz cały proces i sporo się przy tym dowiesz. Nauka tego, co kupować, jak oceniać i jak montować to bezcenne doświadczenia, które zdobędziesz jedynie wtedy, kiedy przynajmniej raz przejdziesz nadzór remontu samodzielnie (oczywiście przy założeniu, że jesteś laikiem w temacie remontowo-budowlanym). Aby wiedzieć, na co zwracać uwagę obserwując zatrudnionych robotników warto chociażby zapoznać się z licznymi filmami instruktażowymi publikowanymi m.in. w serwisie www.youtube.com. Znajdziesz tam wiele materiałów prezentujących prawidłowe sposoby np. montowania sufitów podwieszanych, ścianek działowych, podłóg pływających, glazury, czy nakładania gładzi gipsowej. Zawsze lepiej jest wcześniej zobaczyć w takim obiektywnym źródle techniczny przebieg prac by mieć jakiekolwiek pojęcie na ten temat i dzięki temu móc kontrolować poszczególne działania własnej ekipy remontowej.

Uwierz mi, wbrew pozorom nie jest to łatwe, ale z czasem nabędziesz wprawy i zorientujesz się co należy kupować i gdzie, by oszczędzać czas. Zabezpiecz też odpowiednią sumę pieniędzy, by później w popłochu nie zapożyczać się po rodzinie, jeśli zabraknie kilka tysięcy zł. Brzmi to może trywialnie, kiedy piszę Ci, że remont kosztuje, jednak sam na początku zakładałem, że wykonam całość w określonej cenie, ale pojawiły się dodatkowe koszty i finalnie cena wzrosła o kilka procent ponad pierwotnie zakładaną sumę. Dlatego zawsze staraj się do planowanego budżetu na remont dodać i uwzględnić w kosztorysie + 10% zakładanego pierwotnie nakładu pieniężnego. Lepiej się mile zaskoczyć niż negatywnie rozczarować w trakcie prac lub przy samej ich końcówce.

Zapoznaj