Prawo nieruchomości. Wydanie 6 ebook

prof. nadzw. dr hab. Ryszard Strzelczyk

Prawo nieruchomości

6. wydanieuaktualnione i rozszerzone

WYDAWNICTWO C.H.BECKWARSZAWA 2019

Propozycja cytowania:R. Strzelczyk, Prawo nieruchomości, wyd. 6, Warszawa 2019

Wydawca:Aneta Flisek

© Wydawnictwo C.H.Beck 2019

Wydawnictwo C.H.Beck Sp. z o.o.ul. Bonifraterska 17, 00-203 Warszawa

Skład i łamanie: Wydawnictwo C.H.BeckPrzygotowanie wersji elektronicznej: Wydawnictwo C.H.Beck

www.ksiegarnia.beck.pl

ISBN 978-83-8198-489-8

Wykaz skrótów

1. Źródła prawa

ustawa z 14.2.1991 r. – Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 540 ze zm.)

2. Publikatory i czasopisma

3. Piśmiennictwo

4. Inne skróty

Wykaz literatury

1. Podręczniki

A. Brzozowski, J. Jastrzębski, M. Kaliński, W.J. Kocot, E. Skowrońska-Bocian, Zobowiązania. Część szczegółowa, Warszawa 2014

A. Brzozowski, J. Jastrzębski, M. Kaliński, E. Skowrońska-Bocian, Zobowiązania – część ogólna, Warszawa 2016

A. Brzozowski, W.J. Kocot, W. Opalski, Prawo rzeczowe. Zarys wykładu, Warszawa 2016

K.A. Dadańska, Prawo rzeczowe, Warszawa 2017

E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2018

S. Grzybowski, Prawo cywilne. Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1976

J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, Warszawa 2012

K. Kolańczyk, J. Kodrębski, Prawo rzymskie, Warszawa 2007

Z. Nowakowski, Prawo rzeczowe. Zarys wykładu, Warszawa 1969

Z. Radwański, A. Olejniczak, Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 2017

Z. Radwański, A. Olejniczak, Zobowiązania – część ogólna, Warszawa 2016

Z. Radwański, J. Panowicz-Lipska, Zobowiązania – część szczegółowa, Warszawa 2017

R. Strzelczyk, Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 2010

J. Wasilkowski, Prawo rzeczowe w zarysie, Warszawa 1957

W. Wołodkiewicz, M. Zabłocka, Prawo rzymskie. Instytucje, Warszawa 2009

2. Monografie

R. Adamus, Upadłość a hipoteka na mieniu upadłego, Warszawa 2010

J. Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, München–Berlin 1958

R. Bernard, La propriété des étages et des appartements dans les maisons horizontalement divisées, Paris 1928

G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2011

A. Bieranowski, Służebność mieszkania, Warszawa 2011

W. Boć, Status prawny notariusza, Wrocław 2010

Z. Bojar, Podziały nieruchomości, Katowice 2008

S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975

S. Brzeszczyńska, Umowy w obrocie nieruchomościami. Aspekty podatkowe i cywilnoprawne, Warszawa 2017

H. Ciepła, Użytkowanie wieczyste. Skutki prawne wygaśnięcia, przekształcenie w prawo własności i jego wpis do księgi wieczystej. Praktyka i orzecznictwo, Warszawa 2019

H. Ciepła, S. Brzeszczyńska, Obrót nieruchomościami w praktyce notarialnej, sądowej, egzekucyjnej, podatkowej z wzorami umów, Warszawa 2018

R. Cymerman, A. Hopfrer, System szacowania nieruchomości, Zielona Góra 1997

W. Dajczak, T. Giaro, F. Longchamps de Bérier, Prawo rzymskie. U podstaw prawa prywatnego, Warszawa 2009

M. Deneka, Księgi wieczyste. Zasady materialnoprawne, Warszawa 2010

D. Dończyk, Notarialne poświadczenie dziedziczenia, Warszawa 2011

E. Drozd, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa–Kraków 1974

M. Durzyńska, Podział nieruchomości, Warszawa 2011

M. Durzyńska, Rozgraniczenie i podział nieruchomości, Warszawa 2009

T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym (rei vindicatio – actio negatoria), Warszawa 1969

R. Dziczek, Postępowania cywilne w sprawach dotyczących nieruchomości, Warszawa 2011

D. Felcenloben, Rozgraniczenie nieruchomości, Katowice 2010

J. Glass, A. Kraus, F. Zoll, Instytucja ksiąg gruntowych na ziemiach polskich – zarys prawa hipotecznego w byłym Królestwie Polskim, Warszawa 1922

B. Gliniecki, Umowa deweloperska. Konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron, Warszawa 2012

B. Gliniecki, Mieszkaniowy rachunek powierniczy. Analiza cywilnoprawna, Gdańsk 2018

E. Gniewek, Własność osobista domów mieszkalnych w prawie polskim, Wrocław 1990

J. Gołaczyński, Przewłaszczenie na zabezpieczenie, Warszawa 2004

S. Gołąb, Rozporządzenie hipoteką przez właściciela, Kraków 1918

W. Gonet, Reprezentacja stron umów w obrocie nieruchomościami, Warszawa 2014

W. Gonet, Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Komentarz, Warszawa 2012

J.M. Góralski, Świadectwa energetyczne budynków, Warszawa 2009

J. Górecki, Forma umów obligacyjnych i rzeczowych w prawie prywatnym i międzynarodowym, Katowice 2007

J. Górecki, Umowne prawo pierwokupu, Kraków 2000

W. Graboń, M. Pakier, Gospodarka terenami w miastach i osiedlach, Warszawa 1968

M. Habdas, Publiczna własność nieruchomości, Warszawa 2012

J. Ignatowicz, Ochrona posiadania, Warszawa 1963

W. Jaworski, Reforma notariatu, Kraków 1929

S. Kalus, Pozycja prawna uczestników rynku nieruchomości, Warszawa 2009

S. Kalus, Status prawny osób zajmujących się zawodowo rynkiem nieruchomości, Warszawa 2002

M. Kolasiński, Odpowiedzialność cywilna notariuszy, Toruń 2005

J. Kopyra, Podział nieruchomości gruntowej na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa 2008

J. Korzonek, Ustawa hipoteczna, Kraków 1932

M. Krajewski, Umowa przedwstępna, Warszawa 2000

E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość a rynek, Warszawa 2000

E. Kucharska-Stasiak,Nieruchomość w gospodarce rynkowej, Warszawa 2012

A. Madziarz, Umowa darowizny jako podstawa wpisu do księgi wieczystej, Warszawa 2011

D. Malec, Dzieje notariatu polskiego, Kraków 2007

P. Mysiak, Postępowanie wieczystoksięgowe, Warszawa 2010

E. Mzyk, Własność nieruchomości, Warszawa 2008

M. Nazar, Własność lokali. Podstawowe zagadnienia cywilnoprawne, Lublin 1995

A. Oleszko,Wpis w księdze wieczystej na podstawie aktu notarialnego, Warszawa 2013

K. Osajda, Nacjonalizacja i reprywatyzacja, Warszawa 2009

J. Pisuliński, Hipoteka kaucyjna, Kraków 2002

Z. Radwański, Powstanie odrębnej własności lokali, Warszawa 1968

B. Rakoczy, Służebność przesyłu w praktyce, Warszawa 2012

S. Rudnicki, Hipoteka jako zabezpieczenie wierzytelności, Warszawa 2008

S. Rudnicki, Nabycie przez zasiedzenie, Warszawa 2010

S. Rudnicki, Prawo do grobu. Zagadnienia cywilistyczne, Kraków 1999

S. Rudnicki, Sąsiedztwo nieruchomości. Problematyka prawna, Kraków 1999

S. Rudnicki, Własność nieruchomości, Warszawa 2012

S. Rudnicki, G. Bieniek, S. Dmowski, G. Rudnicki, Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 2001

R. Rykowski, Pojęcie powiernictwa – konstrukcja prawna zarządu powierniczego, Warszawa 2005

R. Strzelczyk, Podatki i opłaty dotyczące nieruchomości, Warszawa 2016

R. Strzelczyk, Umowa deweloperska w systemie prawa prywatnego, Warszawa 2013

R. Strzelczyk, Umowa najmu lokalu, Warszawa 1999

B. Swaczyna, Hipoteka umowna, Warszawa 2007

B. Swaczyna, Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości, Warszawa 2004

E. Targońska,Odbiór lokalu mieszkalnego w świetle ustawy deweloperskiej, Warszawa 2018

R. Taubenschlag, Rzymskie prawo prywatne na tle praw antycznych, Warszawa 1955

G. Tracz, F. Zoll, Przewłaszczenie na zabezpieczenie, Kraków 1996

Z. Truszkiewicz, Użytkowanie wieczyste. Zagadnienia konstrukcyjne, Kraków 2006

A. Turlej, Wspólnota mieszkaniowa. Charakter prawny. Prawa i obowiązki właścicieli, Warszawa 2004

J. Turłukowski, Zapis windykacyjny, Warszawa 2011

M. Warciński, Służebności gruntowe według Kodeksu cywilnego, Warszawa 2013

M. Warciński, Umowne prawo odstąpienia, Warszawa 2010

J. Wierciński, Brak świadomości albo swobody przy sporządzaniu testamentu, Warszawa 2013

D. Wilkowska-Kołakowska, Wycena nieruchomości. Operat szacunkowy. Rzeczoznawstwo majątkowe, Warszawa 2009

M. Wolanin, Podziały i scalenia nieruchomości, Warszawa 2011

T. Woś, Wywłaszczanie nieruchomości i ich zwrot, Warszawa 2011

M. Wrzołek-Romańczuk, Umowa przedwstępna, Warszawa 1998

3. Komentarze

G. Bieniek, H. Ciepła, S. Dmowski, J. Gudowski, K. Kołakowski, M. Sychowicz, T. Wiśniewski, C. Żuławska, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania, t. 1 i 2, Warszawa 2011

E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz, Warszawa 2016

A. Burzak, M. Okoń, P. Pałka, Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Komentarz, Warszawa 2012

T. Czech, Hipoteka. Komentarz, Warszawa 2014

T. Czech, Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, Warszawa 2014

S. Dmowski, S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Warszawa 2009

A. Doliwa, Prawo mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2015

R. Dziczek, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2018

R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2016

B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarz do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Warszawa 2012

E. Gniewek, P. Machnikowski (red.),Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2017

E. Gniewek,Księgi wieczyste. Komentarz, Warszawa 2018

J. Gudowski (red.),Kodeks cywilny. Komentarz, t. 2, Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2016

J. Gudowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Zobowiązania. Część szczegółowa, t. 4 i 5, Warszawa 2017

M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. 1 i 2, Warszawa 2016

M. Habdas, M. Fras, Kodeks cywilny. Komentarz, t. 1, Część ogólna (art. 1–125),Warszawa 2017

M. Habdas, M. Fras,Kodeks cywilny. Komentarz, t. 2, Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126–352),Warszawa 2017

M. Habdas, M. Fras,Kodeks cywilny. Komentarz, t. 3, Zobowiązania. Część ogólna (art. 353–534), Warszawa 2018

M. Habdas, M. Fras,Kodeks cywilny. Komentarz, t. 4, Zobowiązania. Część szczególna (art. 535–7649), Warszawa 2018

M. Horoszko, D. Pęchorzewski (red.), Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2014

J. Ignatowicz, Komentarz do ustawy o własności lokali, Warszawa 1995

S. Kalus (red.),Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2012

A. Kidyba (red.), K.A. Dadańska, T.A. Filipiak, Kodeks cywilny. Komentarz, t. 2, Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2012

J. Kuropatwiński, Księgi wieczyste. Komentarz do art. 1–582 u.k.w.h. oraz art. 6261–62613 k.p.c., t. 1, Komentarz do art. 1–10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Bydgoszcz 2013

M. Manowska (red.),Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, t. 1 i 2, Warszawa 2015

A. Marciniak, K. Piasecki (red.),Kodeks postępowania cywilnego, t. 1, Komentarz. Art. 1–366, Warszawa 2016

A. Marciniak, K. Piasecki (red.), Kodeks postępowania cywilnego, t. 2, Komentarz. Art. 367–729, Warszawa 2016

A. Marciniak, K. Piasecki (red.), Kodeks postępowania cywilnego, t. 3, Komentarz. Art. 730–1088, Warszawa 2016

A. Oleszko,Prawo o notariacie. Komentarz, cz. 1, Warszawa 2011

A. Oleszko,Prawo o notariacie. Komentarz, cz. 2, t. 1 i 2, Warszawa 2012

K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. 1, Przepisy wprowadzające. Część ogólna. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2013

K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. 2, Warszawa 2017

K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Zobowiązania. Część ogólna, t. 3A, Warszawa 2017

K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Zobowiązania. Część szczegółowa, t. 3B, Warszawa 2017

K. Pietrzykowski, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2013

K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. 1 i 2, Warszawa 2015

J. Pisuliński (red.), Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, Warszawa 2014

M. Pyziak-Szafnicka, P. Księżak (red.),Kodeks cywilny. Komentarz. Część ogólna, Warszawa 2014

S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, Warszawa 2010

S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Warszawa 2011

G. Rudnicki, J. Rudnicka, S. Rudnicki (red. nauk. J. Gudowski), Kodeks cywilny. Komentarz, t. 2, Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2016

P. Siciński, J. Ignaczewski (red.), Komentarz do wpisów w księgach wieczystych, Warszawa 2013

R. Strzelczyk, Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska). Komentarz, Warszawa 2013

R. Strzelczyk, A. Turlej, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2015

4. Artykuły w czasopismach

Ł. Abramowicz, Sytuacja prawna odrębnej własności lokalu przed wpisem do księgi wieczystej, PS 1999, Nr 7–8

J. Arczyński, Obrót wspólnotami gruntowymi, NP 1965, Nr 9

G. Bieniek, Akt notarialny jako tytuł egzekucyjny, NPN 1999, Nr 3

G. Bieniek, Podstawa wpisu do księgi wieczystej a kognicja sądu wieczysto­księgowego, NPN 2007, Nr 2

G. Bieniek, Służebność przesyłu w praktyce notarialnej, NPN 2010, Nr 1

G. Bieniek, Z problematyki zarządzania nieruchomością wspólną, NPN 2008, Nr 4

A. Bieranowski, Konstrukcja prawna przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie, Rej. 2003, Nr 7–8

W. Boć, M. Leśniak, Notariusz jako przedsiębiorca szczególnego rodzaju, Rej. 2010, Nr 3

J. Budzianowska, Odmowa dokonania czynności notarialnej, NPN 2000, Nr 1

H. Ciepła, Z. Pawelczyk,Hipoteka na ułamkowej części nieruchomości a zniesienie współwłasności po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 10 lipca 2012 r., P 15/12 (art. 76 ust. 1 zd. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), NPN 2014, Nr 2

R. Czarnecki, Odwołanie darowizny, Pal. 1966, Nr 11

T. Czech, Nowa regulacja hipoteki. Zagadnienia intertemporalne, PS 2010, Nr 11–12

T. Czech, Wykonywanie uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, MoP 2010, Nr 20

T. Czech, Wypłata odszkodowania z tytułu ubezpieczenia nieruchomości obciążonej hipoteką, Prawo Asekuracyjne 2010, Nr 3

T. Czech, Zmiany kręgu oraz treści wierzytelności zabezpieczonych hipoteką, MoPB 2011, Nr 4

P. Czubik, Jak zapisywać w aktach notarialnych imiona i nazwiska obywatelipaństw stosujących jako alfabet urzędowy cyrylicę?, NPN 2013, Nr 2

P. Czubik, Pełnomocnictwo do przeniesienia własności nieruchomości sporządzone za granicą na obszarach objętych „eksterytorialnością jurysdykcyjną”, Rej. 2010, Nr 5

P. Czubik, Prawo właściwe dla formy umowy dotyczącej przeniesienia własności nieruchomości położonej w Polsce i zawieranej inter absenses przez stronyznajdujące się w różnych państwach, NPN 2010, Nr 3

P. Czubik, Rzecz o praktyce krajowych sądów wieczystoksięgowych badających prawo obce zgodnie z art. 1143 k.p.c., NPN 2010, Nr 3, s. 5–19

P. Czubik, Tłumaczenia przysięgłe klauzul apostille, NPN 2011, Nr 2

J. Dominowska, Zakres merytorycznego badania wniosku o wpis w postępowaniu wieczystoksięgowym, PiP 2007, z. 5

E. Drozd, Lokal jako przedmiot regulacji ustawy o własności lokali, Rej. 1994, Nr 11

E. Drozd, Prawa i obowiązki właścicieli lokali, Rej. 1995, Nr 3

E. Drozd, Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona, NP 1973, Nr 11

E. Drozd, Ustanowienie odrębnej własności lokalu, Rej. 1994, Nr 12

E. Drozd, Zarząd nieruchomością wspólną według ustawy o własności lokali, Rej. 1995, Nr 4

T. Ereciński, Kilka uwag o pozycji ustrojowej notariusza, jego odpowiedzialności cywilnej oraz sądownictwie dyscyplinarnym, Rej. 2006, Nr 5

J. Frąckowiak, Przenoszenie własności i obciążenia nieruchomości w stosunkach pomiędzy spółką cywilną a jej wspólnikiem, Rej. 1999, Nr 2

E. Gniewek, Nieruchomość wspólna według ustawy o własności lokali, KPP 1995, Nr 2

E. Gniewek, O nabywaniu przez właścicieli lokali pomieszczeń przynależnych – po ustanowieniu odrębnej własności lokalu, Rej. 2008, Nr 5

E. Gniewek, Wnioskodawca i uczestnicy postępowania wieczystoksięgowego, Rej. 2005, Nr 9

W. Goldman, Uwagi o spółdzielczości mieszkaniowo-budowlanej, Pal. 1935, Nr 9

J. Gołaczyński, Dochodzenie roszczeń przez właścicieli tzw. gruntów warszawskich, Rej. 2010, Nr 1

K. Gołębiowski, Materialnoprawne skutki oznaczenia nieruchomości w dziale I-0 księgi wieczystej, Rej. 2007, Nr 2

W. Gonet, Uwagi o ustanowieniu hipoteki na nieruchomościach samorządu terytorialnego, Prawo Bankowe 2005, Nr 10

J. Górecki, Umowa darowizny na wypadek śmierci, Rej. 2006, Nr 2

J. Górecki, Wpis umownego prawa pierwokupu do księgi wieczystej i jego wpływ na ochronę tego prawa, Rej. 1999, Nr 9

R. Greszta, Staranność zawodowa notariusza w zakresie realizacji obowiązku wyjaśniająco-doradczego, Rej. 2009, Nr 10

R. Greszta, A. Oleszko, Uchybienia formalne aktu notarialnego w świetle doświadczeń nadzoru samorządu notarialnego, Rej. 2001, Nr 5

T. Grzybowski, Problematyka prawna sporów i roszczeń rozpoznawanych w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości (problematyka prawna art. 618 k.p.c.), PBiS 2002, Nr 5

P. Gumiński, Administrator hipoteki a konsorcja bankowe, PL 2009, Nr 3–4

A. Hopfer, E. Kowalczyk, Dane katastralne podstawą życia gospodarczego kraju, Przegląd Gospodarczy 2004, Nr 6

J. Horobiowski, Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki w postępowaniu upadłościowym – wybrane problemy istotne dla praktyki notarialnej, cz. 1, Rej. 2004, Nr 6, cz. 2, Rej. 2004, Nr 7

J. Ignatowicz, Hipoteka na spółdzielczych prawach do lokali, PiP 1992, z. 7

J. Ignatowicz, Podstawy wpisów w księgach wieczystych, Rej. 1994, Nr 2

B. Janiszewska, „Warunkowy” podział geodezyjny a dopuszczalność zbycia działki gruntu bez zapewnienia dostępu do drogi publicznej, Radca Prawny 2009, Nr 6

A. Jedynasta, Czy umowa deweloperska to umowa przedwstępna, PS 2007, Nr 4

E. Jefimko, Postępowanie wieczystoksięgowe jako szczególny rodzaj postępowania nieprocesowego (zagadnienia wybrane), PS 2002, Nr 10

B. Jelonek-Jarco, J. Zawadzka, Praktyczne aspekty nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece, cz. 1, Rej. 2010, Nr 9, cz. 2, Rej. 2010, Nr 10

M. Kaliński, O uprawnieniach w księgach wieczystych, PL 2005, Nr 5–6

K. Kamińska, Status prawny wspólnoty mieszkaniowej, NPN 2012, Nr 4

A. Kędzierski, W sprawie pojęcia „odbycie” aplikacji notarialnej, NPN 2012, Nr 2

C. Kłak, Kary dyscyplinarne w wstawie z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, NPN 2012, Nr 2

C.P. Kłak, Pojęcie tajemnicy notarialnej i jej zakres, NPN 2011, Nr 2

C.P. Kłak, Tajemnica notarialna w procesie karnym. Dokument jako przedmiot chroniony tajemnicą notarialną, NPN 2011, Nr 3

M. Kłoda, Aspekty międzyczasowe nowelizacji przepisów o hipotece, MoPB 2011, Nr 4

K. Knoppek, Akt notarialny jako tytuł egzekucyjny, PiP 1991, z. 12

M.K. Kolasiński, Nieuczciwa konkurencja w praktyce notarialnej, Rej. 2003, Nr 1

M. Kolasiński, Odpowiedzialność cywilna notariuszy prowadzących jedną kancelarię w formie spółki cywilnej lub partnerskiej, Rej. 2004, Nr 2

M.K. Kolasiński, Status prawny notariusza a odpowiedzialność Państwa za wyrządzone przez niego szkody w świetle orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego, NPN 2005, Nr 3

J. Kopyra, Połączenie i ponowny podział nieruchomości gruntowych ukształtowany w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie, Rej. 2006, Nr 12

M. Krajewski, Wadliwość umowy przedwstępnej a umowa przyrzeczona, MoP 2000, Nr 5

M. Król, Notariusz de lege ferenda, Rej. 2006, Nr 5

M. Kućka, Umowa powołująca administratora hipoteki. Zagadnienia wybrane, MoPB 2011, Nr 4

Z. Kuniewicz, W sprawie umocowania do złożenia wniosku wieczystoksięgowego w akcie notarialnym, Rej. 2008, Nr 12

M. Kurman, W sprawie mieszkań na własność, Gazeta Sądowa Warszawska 1925, Nr 32

M. Kurman, W sprawie mieszkań na własność, Przegląd Notarialny 1928, Nr 3

K. Lewandowski, Nowe regulacje prawa hipotek, Nieruchomości 2010, Nr 1

J. Liberman, Własność mieszkania, NP 1961, Nr 4

P. Machnikowski, Hipoteka na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, Rej. 2000, Nr 3

P. Mikołajczyk, Odpowiedzialność dyscyplinarna notariuszy w prawie niemieckim, Rej. wydanie specjalne, marzec 2010

T. Mróz, A. Doliwa, Wspólnoty mieszkaniowe – podziały i łączenia, MoP 2002, Nr 9

C. Muraszko, O prawie własności i hipotece w domach spółdzielczych, Głos Sądownictwa 1931, Nr 3

C. Muraszko, Prawo własności w spółdzielniach mieszkaniowych i budowlanych, Głos Sądownictwa 1930, Nr 5

T. Mysiak, O pojęciu nieruchomości gruntowej, Rej. 2004, Nr 8

M. Nazar, Obrót nieruchomościami lokalowymi (wybrane zagadnienia), [w:] II Kongres Notariuszy Rzeczypospolitej Polskiej. Referaty i opracowania, Poznań–Kluczbork 1999

M. Nazar, Odrębna własność lokali (wybrane zagadnienia), PiP 1995, z. 10–11

M. Nazar, Status cywilnoprawny wspólnoty mieszkaniowej, Rej. 2000, Nr 4

A. Oleszko, Charakter oraz status prawny zastępcy notarialnego, cz. 1, NPN 2013, Nr 4, cz. 2, NPN 2014, Nr 1

A. Oleszko, Nadzór samorządu notarialnego a kognicja sądu dyscyplinarnego w zakresie oceny działalności zawodowej notariuszy, Rej. wydanie specjalne, marzec 2010

A. Oleszko, Odmowa sporządzenia czynności notarialnej, Rej. 1996, Nr 4–5

A. Oleszko, Odpowiedzialność notariusza za szkodę powstałą w związku z błędną wykładnią prawa (uwagi na tle wyroku Sądu Najwyższego z 7.11.1997 r. II CKN 420/97), Rej. 1998, Nr 7–8

A. Oleszko, Pewność obrotu prawnego nieruchomości a zasada wpisu w księdze wieczystej, cz. 1, Rej. 1998, Nr 6

A. Oleszko, Uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości w zakresie podstawy dokonanego wpisu prawa własności w księdze wieczystej, Rej. 2007, Nr 1

A. Oleszko, Znaczenie prawne sporządzenia w formie aktu notarialnego oświadczeń woli stron wyjaśniających zgodny zamiar treści umowy sprzedaży jako podstawy wpisu w księdze wieczystej, NPN 2013, Nr 4

R. Pastuszko, Rozwiązanie umowy z tytułu przekazania gospodarstwa rolnego za świadczenia emerytalne, Rej. 2007, Nr 1

R. Pastuszko, Zarzut braku staranności zawodowej notariusza jako podstawa deliktu dyscyplinarnego notariusza, Rej. wyd. specjalne, marzec 2010

M. Pawlewska, Zbycie i obciążenie nieruchomości zajętej w toku sądowego postępowania egzekucyjnego, Rej. 2011, Nr 1

M. Pazdan, Cudzoziemiec klientem polskiego notariusza, Rej. 2001, Nr 7–8

M. Pazdan, Forma pełnomocnictwa udzielonego za granicą do czynności prawnej dotyczącej nieruchomości położonej w Polsce, Rej. 1999, Nr 5

Z. Radwański, Funkcja społeczna, treść i charakter prawny odrębnej własności lokali, SC 1968, t. XI

B. Rakowiecki, Hipoteka i księgi wieczyste w projekcie prawa rzeczowego, Przegląd Notarialny 1937, Nr 20

A. Redelbach, Konieczność i kierunki zmian ustawy – Prawo o notariacie, Rej. 2003, Nr 3

S. Rudnicki, Hipoteka na rozdrożu, Rej. 1998, Nr 1

S. Rudnicki, O pojęciu nieruchomości w prawie cywilnym, PS 1999, Nr 9

S. Rudnicki, O prawie wykupu, PS 1999, Nr 4

S. Rudnicki, Pojęcie nieruchomości gruntowej, Rej. 1994, Nr 1

P. Siciński, Braki formalne wniosku a przeszkoda wpisu w postępowaniu wieczystoksięgowym, NPN 2004, Nr 4

P. Siciński, Notarialne i wieczystoksięgowe aspekty nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece, NPN 2010, Nr 3

P. Siciński, Ujawnienie w księgach wieczystych praw i roszczeń dotyczących gruntów na obszarze m.st. Warszawy, opartych na przepisach dekretu z dnia 26 października 1946 r., Rej. 2002, Nr 10

P. Siciński, Zakres odpowiedniego stosowania w postępowaniu wieczystoksięgowym przepisów kodeksu postępowania cywilnego, PS 2004, Nr 3

M. Skarbek-Mucha, Prawne aspekty instytucji odwróconego kredytu hipotecznego, NPN 2010, Nr 3

J. Skąpski, Przewłaszczenie na zabezpieczenie, SC 1969, t. XIII–XIV

J. Skąpski, Własność lokali w świetle ustawy z 24.6.1994 r., KPP 1996, Nr 2

R. Strzelczyk, Charakter prawny i tytuł umowy rozporządzającej zawieranej w wykonaniu umowy deweloperskiej, NPN 2012, Nr 2

R. Strzelczyk, Iluzoryczność zabezpieczenia wierzytelności hipoteką na udziale we współwłasności nieruchomości, NPN 2013, Nr 1

B. Swaczyna, Czynności notarialne z zakresu obrotu nieruchomościami położonymi w państwach członkowskich Unii Europejskiej, Rej. 2004, Nr 12

B. Swaczyna, Ograniczone prawa rzeczowe w prawie szwajcarskim, Studia Prawa Prywatnego 2008, Nr 4

B. Swaczyna, Prawne wyodrębnienie gruntu na powierzchni ziemi, Rej. 2002, Nr 9

A. Szlęzak, Przewłaszczenie na zabezpieczenie rzeczy przyszłych, rzeczy oznaczonych co do gatunku i nieruchomości, Rej. 1995, Nr 2

K. Sznajder, Charakter prawny roszczenia współwłaściciela i zwrot nakładów na rzecz wspólną, Rej. 2009, Nr 2

A. Szpunar, Akcesoryjność hipoteki, PiP 1993, z. 8

A. Szpunar, Odpowiedzialność właściciela nieruchomości nie będącego osobistym dłużnikiem hipotecznym, Rej. 1999, Nr 11

A. Szpunar, Uwagi o hipotece na użytkowaniu wieczystym, Rej. 1996, Nr 12

R. Sztyk, Notariusz jako funkcjonariusz publiczny, Rej. 2006, Nr 11

R. Sztyk, Nowe zasady obrotu nieruchomościami rolnymi, Rej. 2010, Nr 7–8

R. Sztyk, Odmowa dokonania czynności notarialnej, Rej. 1991, Nr 3

R. Sztyk, Sukcesja lokalu nie wpisanego do księgi wieczystej, Rej. 1998, Nr 2

R. Sztyk, Zabezpieczenie praw i słusznych interesów stron oraz innych osób czynności notarialnej, Rej. 2001, Nr 5

M. Szuladzińska, Niezbędne elementy umowy deweloperskiej określone w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, NPN 2012, Nr 3

A. Szumański, Wkłady niepieniężne do spółek kapitałowych, Warszawa 1997

J. Tatarkiewicz, Mieszkania na własność, Gazeta Sądowa Warszawska 1925, Nr 1931–1936

M. Tenenbaum, Dopuszczalność ustanawiania zadatku w umowach zobowiązująco-rozporządzających dotyczących nieruchomości, NPN 2010, Nr 2

M. Tenenbaum, Instytucja zadatku i zaliczki – cechy wspólne, różnice i kryteria rozróżnienia, Rej. 2008, Nr 9

M. Tenenbaum-Kulig, O charakterze nabycia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, zastosowaniu art. 37 k.r.o. i uprawnienia małżonka zwycięskiego licytanta, NPN 2012, Nr 2

Z. Truszkiewicz, Problematyka prawna zwrotu wywłaszczonych nieruchomości, Rej. 1993, Nr 12

M. Watrakiewicz, Charakter prawny umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, PS 1999, Nr 3

M. Watrakiewicz, Nieruchomość wspólna według ustawy o własności lokali, KPP 2002, Nr 3

M. Watrakiewicz, Przyjęcie przez notariusza pieniędzy na przechowanie (uwagi praktyczne), NPN 2010, Nr 3

M. Watrakiewicz, Ustanowienie odrębnej własności lokali w drodze jednostronnej czynności prawnej, NPN 2004, Nr 3

G. Wolak, Akt notarialny z udziałem osoby niewidomej. Glosa do postanowienia Sądu Najwyższego z 21.1.2011 r., III CSK 67/10 (OSNC-ZD 2011, Nr D, poz. 78), NPN 2013, Nr 1

G. Wolak, Charakter prawny przepisów regulujących problematykę formy czynności prawnej (oświadczeń woli), NPN 2010, Nr 2

G. Wolak, O relacji pomiędzy formą szczególną czynności prawnej a jej treścią, NPN 2011, Nr 2

M. Wolanin, Skuteczność roszczenia o zwrot nieruchomości wywłaszczonej, MoP 1994, Nr 3

W. Wolanin, Podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego, cz. 1, Nieruchomości 2010, Nr 9, cz. 2, Nieruchomości 2010, Nr 10

K. Wolny, Odpowiedzialność cywilna notariusza. Próba interpretacji art. 43 pr. o not., Przegląd Notarialny 1934, Nr 7

J. Wszołek, Sprzedaż miejsc parkingowych w umowach zawieranych z deweloperami, Rej. 2011, Nr 4

K. Zaradkiewicz, Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego w teorii i praktyce, Pal. 2005, Nr 1–2

A. Zieliński, Charakter prawny przewłaszczenia na zabezpieczenie wierzytelności oraz jego skutki prawne, PS 1995, Nr 3

E. Żak, Przejście hipoteki, Rej. 2009, Nr 10

5. Opracowania systemowe

T. Dybowski (red.), System Prawa Prywatnego, t. 3, Prawo rzeczowe, Warszawa 2007

W.J. Katner (red.), System Prawa Prywatnego, t. 9, Prawo zobowiązań – umowy nienazwane, Warszawa 2010

E. Gniewek (red.), System Prawa Prywatnego, t. 4, Prawo rzeczowe, Warszawa 2007

E. Łętowska (red.), System Prawa Prywatnego, t. 5, Prawo zobowiązań – część ogólna, Warszawa 2006

A. Olejniczak (red.), System Prawa Prywatnego, t. 6, Prawo zobowiązań – część ogólna z suplementem, Warszawa 2009

J. Panowicz-Lipska (red.), System Prawa Prywatnego, t. 8, Prawo zobowiązań – część szczegółowa, Warszawa 2011

Z. Radwański (red.), System Prawa Prywatnego, t. 2, Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 2008

J. Rajski (red.), System Prawa Prywatnego, t. 7, Prawo zobowiązań – część szczegółowa, Warszawa 2011

M. Safjan (red.), System Prawa Prywatnego, t. 1, Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 2012

Wprowadzenie

Nieruchomości stanowią w Polsce już ponad 2/3 majątku narodowego i nadal odnotowuje się ich stały rozwój. Z nieruchomościami związane jest nasze życie rodzinne (mieszkania, domy, sklepy, hotele, pensjonaty), nasza działalność zawodowa (biura, fabryki, gospodarstwa rolne, zakłady pracy), nasze podróże (dworce, porty, drogi), nasze zdrowie (szpitale, kliniki, przychodnie zdrowia), nasz wypoczynek (kina, teatry, parki, lasy), a nawet nasze życie duchowe (kościoły, klasztory, cmentarze). Nieruchomości stanowią dla milionów osób źródło stałego dochodu i przedmiot finansowego zabezpieczenia. Pełnią one kluczową rolę we wszystkich sferach działalności państwa i życia jego obywateli. Nic przeto dziwnego, że prawo nieruchomości stało się obecnie jedną z najważniejszych i najdynamiczniej rozwijających się dziedzin prawa, a specjaliści z tego zakresu są najbardziej poszukiwanymi na rynku pracy.

Książka obejmuje całość problematyki prawnej związanej z nieruchomościami, uregulowanej w Kodeksie cywilnym, ustawie o własności lokali, ustawie o gospodarce nieruchomościami, ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej skrótowo ustawą deweloperską, ustawie o księgach wieczystych i hipotece, Prawie o notariacie, Prawie budowlanym oraz wielu innych aktach prawnych. Poszczególne instytucje prawa polskiego wyjaśnione zostały na tle poglądów współczesnej doktryny i orzecznictwa, z odniesieniem jednak również do ich rzymskich korzeni oraz późniejszej ewolucji.

Książka przeznaczona jest dla osób pragnących pogłębić teoretyczną i praktyczną wiedzę o nieruchomościach, takich jak: notariusze, sędziowie, adwokaci, radcowie prawni, komornicy, zarządcy nieruchomości oraz pośrednicy w obrocie nieruchomościami, jak również aplikanci notarialni, sądowi, adwokaccy, radcowscy, komorniczy, a także studenci wydziałów prawa i administracji oraz słuchacze studiów podyplomowych.

Prof. nadzw. dr hab. Ryszard Strzelczyk – radca prawny

Rozdział 1. Pojęcie nieruchomości w prawie polskim

§ 1. Geneza pojęcia nieruchomości

Prawo rzymskie sztywno trzymało się określonej w ustawie XII tablic1 (tablica VI.3) koncepcji res immobiles, rozumianej jako grunt i wszystko to, co jest z nim trwale związane. Wprawdzie podział rzeczy na ruchome i nieruchome nie miał w prawie rzymskim zbyt doniosłego znaczenia, a to ze względu na nadrzędność ich podziału na res mancipi i res nec mancipi, niemniej jednak z rzymskiej koncepcji nieruchomości, wykształconej na wzorze rzymskiego gospodarstwa chłopskiego, wyrosła zasada superficies solo cedit, według której własność gruntu rozciągała się na ową superficies, przez którą rozumiano wszystko to, co było z gruntem trwale związane. Wzniesiony na cudzym gruncie budynek przypadał ex lege właścicielowi gruntu, bez względu na wysokość poniesionych nań nakładów oraz ich relacje do wartości gruntu. Nie przestrzegano tej zasady jedynie w zachodniorzymskim prawie wulgarnym w przypadku budowli wzniesionych na cudzym gruncie za zgodą jego właściciela2.

Przedstawiona tu rzymska koncepcja nieruchomości, oparta na zasadzie superficies solo cedit, rozszerzonej z biegiem lat do dominus soli est dominus coeli et inferorum (własność gruntu rozciąga się także na jego podziemie i znajdujący się nad nim słup powietrza), wyrażanej obrazowo jako usque ad sidera, usque ad inferos (aż do gwiazd i aż do piekieł), została następnie recypowana do większości współczesnych ustawodawstw europejskich.

Wyrazem przyjęcia powyższej konstrukcji przez prawo francuskie był art. 517 Kodeksu Napoleona3, stanowiący, że grunty i budynki są z natury swej nieruchomością, a także art. 552 tego kodeksu, głoszący, że własność ziemi „pociąga za sobą” własność powierzchni i wnętrza.

Podobną regulację zawierał Kodeks cywilny austriacki, który na mocy § 291 dzielił rzeczy m.in. na ruchome i nieruchome4, zaś w § 293 dookreślał, że nieruchomymi są te, które nie mogą być przeniesione bez uszkodzenia ich istoty. Według § 297 tego kodeksu nieruchomościami były również wzniesione na gruncie domy i zabudowania wraz z kolumną powietrza w linii prostopadłej do ziemi.

Kodeks cywilny niemiecki, choć nie formułował legalnej definicji nieruchomości, stanowił w § 94, że rzeczy trwale z gruntem złączone stanowią jego istotne części składowe. Zaliczał on do nich przede wszystkim budynki oraz nieodłączone od ziemi płody gruntu5.

Kazuistyczny w swej treści Tom X Zwodu Praw Rosyjskich wymieniał jako przynależności gruntu m.in.: budynki, dwory, młyny, przewozy, groble, rzeki, jeziora i stawy (art. 387). Wyjątek stanowiły grunty fabryczne, które uznawano za przynależności fabryk (art. 388). Rosyjskie przepisy szczególne dopuszczały możliwość oddzielenia prawa własności budynku od prawa własności gruntu, lecz tylko w przypadku budynku posadowionego na gruncie dzierżawnym. Budynki nabyte na rozbiórkę, tzn. bez prawa nabywcy do korzystania z gruntu, uznawane były za ruchomości6.

Przedstawioną tu ogólną koncepcję nieruchomości przyjęło również prawo polskie. Wyrazem tego był art. 3 dekretu z 11.10.1946 r. – Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm.), uznający za nieruchomości części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności. Koncepcja ta ostała się również we współczesnym prawie polskim.

§ 2. Definicja nieruchomości we współczesnym prawie polskim

Legalna definicja nieruchomości zawarta została w art. 46 KC, według którego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności, określane mianem gruntów, jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków (lokale), jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Definicja ta została częściowo powtórzona w art. 4 pkt 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.), według którego przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią one odrębny przedmiot własności.

Wprawdzie powielanie definicji tej samej instytucji na użytek dwóch ustaw uznać należy za praktykę legislacyjnie niepożądaną7, niemniej definicje te w żaden sposób nie kolidują ze sobą8. Wynika z nich, że nieruchomościami są zarówno grunty niezabudowane, jak i zabudowane, a ponadto mogą nimi być budynki i lokale, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności, co rozumieć należy w ten sposób, że właściciele tych budynków i lokali nie są jednocześnie właścicielami gruntu.

Przykładem budynku stanowiącego przedmiot odrębnej własności jest budynek posadowiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. W sytuacji takiej właścicielem gruntu jest Skarb Państwa, gmina, powiat albo województwo, zaś właścicielem budynku jest użytkownik wieczysty. Przepisami szczególnymi, do których odsyła art. 46 KC, są w tym przypadku przepisy dotyczące użytkowania wieczystego, a w szczególności art. 235 KC, stanowiący m.in. że budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

Innym przykładem przepisu szczególnego, na mocy którego może zostać wykreowana odrębna własność budynku, jest art. 272 § 2 KC, stanowiący, że budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na użytkowanym przez nią gruncie Skarbu Państwa stanowią jej własność, chyba że w decyzji o przekazaniu gruntu zostało zastrzeżone, że mają się one stać własnością Skarbu Państwa. Odrębna własność takich budynków i urządzeń jest prawem związanym z użytkowaniem gruntu (art. 272 § 3 KC).

Przykładem części budynku stanowiącej przedmiot odrębnej własności jest wydzielony z tego budynku lokal mieszkalny albo lokal o innym przeznaczeniu (użytkowy). Przepisy szczególne, na mocy których możliwe jest ustanawianie odrębnej własności lokali, zawarte zostały w ustawie z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 716 ze zm.). Dopuszczają one możliwość podzielenia budynku na lokale będące własnością różnych osób. Każdy z tych lokali stanowi odrębną nieruchomość, tzw. nieruchomość lokalową, dla której zakłada się odrębną księgę wieczystą.

Innymi słowy, nieruchomościami są:

1) grunt niezabudowany;

2) grunt zabudowany budynkiem trwale z tym gruntem związanym, tzn. związanym z nim w taki sposób, że budynku tego nie da się od gruntu odłączyć bez jego uszkodzenia lub zniszczenia, co oznacza, że nie chodzi tu o wzniesiony dla przemijającego użytku, np. barak czy kiosk;

3) budynek stanowiący na mocy przepisów szczególnych przedmiot odrębnej własności, np. budynek posadowiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (zarówno jego nadziemna, jak i podziemna część);

4) lokal stanowiący na mocy przepisów szczególnych przedmiot odrębnej własności, np. lokal wyodrębniony z budynku na mocy przepisów ustawy o własności lokali.

Pewne kontrowersje budzi w piśmiennictwie pojęcie nieruchomości gruntowej. Z prawnomaterialnego (prawnorzeczowego) punktu widzenia, tzn. z punktu widzenia przepisów Kodeksu cywilnego, nieruchomością jest teren stanowiący własność jednego podmiotu otoczony od zewnątrz gruntami innych podmiotów bez jakiegokolwiek nawiązania do ksiąg wieczystych. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uzasadnieniu prawnym uchw. z 27.12.1994 r. (III CZP 158/94, OSNC 1995, Nr 4, poz. 59). Według tego poglądu za jedną nieruchomość uważa się np. dwie położone obok siebie działki ewidencyjne należące do jednego właściciela, otoczone gruntami innych właścicieli, nawet wtedy, gdy dla każdej z tych działek prowadzona jest osobna księga wieczysta.

Z wieczystoksięgowego punktu widzenia, tzn. z punktu widzenia przepisów ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 1916 ze zm.), księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości (art. 1). Oznacza to, że grunt wpisany do jednej księgi wieczystej stanowi jedną nieruchomość, zaś grunt wpisany do dwóch ksiąg wieczystych stanowi dwie nieruchomości. Innymi słowy, każda księga wieczysta obejmuje odrębną nieruchomość. Z tego punktu widzenia dwie położone obok siebie działki ewidencyjne należące do jednego właściciela, otoczone gruntami innych właścicieli stanowią dwie nieruchomości, gdyż wpisane są do dwóch ksiąg wieczystych. Jest to tzw. wieczystoksięgowy model nieruchomości.

Poruszona tu kwestia nie została jednak jednoznacznie przesądzona w doktrynie i w judykaturze, choć przyznać trzeba, że w ostatnich latach dominuje w orzecznictwie pogląd, według którego stanowiące własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1 KC. Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej9.

W uzasadnieniu prawnym uchw. z 7.4.2006 r. (III CZP 24/06, OSNC 2007, Nr 2, poz. 24) Sąd Najwyższy wyraził – słuszny moim zdaniem – pogląd, że „definicja nieruchomości została zamieszczona w art. 46 § 1 KC, zgodnie z którym nieruchomością gruntową jest część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie definiują nieruchomości. Według przeważającego stanowiska przyjętego w orzecznictwie i piśmiennictwie nie ma podstaw do przeciwstawiania sobie dwóch różnych pojęć nieruchomości: materialnoprawnego (prawnorzeczowego) i formalnego (wieczystoksięgowego). Przedstawiona wyżej definicja nieruchomości gruntowej jest uniwersalna w tym znaczeniu, że odnosi się zarówno do nieruchomości, dla których prowadzi się księgi wieczyste, jak i do nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg, jednak gdy dla określonej nieruchomości została założona księga wieczysta, obowiązuje reguła «jedna księga – jedna nieruchomość». Odnosi się ona również do graniczących z sobą nieruchomości, które stanowią własność tej samej osoby, a ponadto do nieruchomości stanowiących całość gospodarczą, ale niegraniczących z sobą. Właściciel może w takiej sytuacji skorzystać z uprawnienia przewidzianego w art. 21 KWU i doprowadzić do połączenia kilku nieruchomości w jedną. Rozważane uprawnienie jest wyłącznym atrybutem właściciela”.

Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyr. z 24.11.2005 r. (I OSK 181/05, Legalis), wyjaśniając, że „pod pojęciem «nieruchomości gruntowej» w rozumieniu art. 4 pkt 1 GospNierU rozumie się grunt wraz z częściami składowymi (z wyłączeniem budynków i lokali), jeżeli jest odrębnym przedmiotem własności i może stanowić samodzielny przedmiot obrotu prawnego. Wyodrębnienie gruntu wymaga określenia granic zewnętrznych, co może nastąpić przez założenie dla niego księgi wieczystej. Założenie księgi wieczystej dla jednej działki czyni ją odrębnym przedmiotem własności w stosunku do innych gruntów tego samego właściciela, który może posiadać kilka działek sąsiadujących ze sobą. Tylko od właściciela zależy, czy zachowa odrębność prawną nieruchomości sąsiadujących ze sobą. Istnienie wspólnej granicy i tego samego podmiotu własności nie stanowi prawnej podstawy połączenia nieruchomości, dla których są założone odrębne księgi wieczyste, lub tylko jedna z nich ma wpis w księdze wieczystej, a właściciel aprobuje taki stan. Traktowanie dwóch działek sąsiadujących ze sobą, mających jednego właściciela, jako jednej nieruchomości w sensie prawnym, jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy żadna z tych działek nie posiada założonej księgi wieczystej”.

Także w uzasadnieniu prawnym uchw. z 21.3.2013 r. (III CZP 8/13, OSNC 2013, Nr 9, poz. 108) Sąd Najwyższy przyjął, że nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą, natomiast w braku księgi wieczystej sąsiadujące ze sobą grunty należące do tego samego podmiotu stanowią jedną nieruchomość.

Zdaniem Sądu Najwyższego definicja nieruchomości zawarta w art. 46 § 1 KC jest tak pojemna, że obejmuje zarówno nieruchomości niemające urządzonych ksiąg wieczystych, jak i nieruchomości mające księgi wieczyste. Nie ma zatem podstaw do przeciwstawiania materialnoprawnego (prawnorzeczowego) i formalnego (wieczystoksięgowego) pojęcia nieruchomości i przyjmowania dualizmu nieruchomości gruntowej rozpadającej się na pojęcie gruntu w znaczeniu materialnoprawnym oraz wieczystoksięgowym, aktualnym jedynie pod rządem ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Według powyższego zapatrywania, gdy dla określonej nieruchomości zostanie założona księga wieczysta, obowiązuje reguła „jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość”, odnosząca się także do graniczących ze sobą nieruchomości, które stanowią własność tej samej osoby, a ponadto do nieruchomości stanowiących całość gospodarczą, ale nie graniczących ze sobą.

§ 3. Klasyfikacja nieruchomości

Istnieje wiele kryteriów klasyfikowania nieruchomości. Według kryterium przeznaczenia nieruchomości dzielą się na: rolne10, leśne, przeznaczone pod zabudowę, rekreacyjne, cmentarne11 itp. Według innych kryteriów wyróżnia się nieruchomości: zabudowane, niezabudowane, gruntowe, budynkowe, lokalowe12, składające się z jednej albo wielu działek ewidencyjnych, należące do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego i wiele innych.

Do przedstawionej tu terminologii należy podchodzić z pewną ostrożnością. Wymienione wyżej grupy nieruchomości nie stanowią zbiorów rozłącznych, np. nieruchomość rekreacyjna może być jednocześnie nieruchomością zabudowaną, a nieruchomość gruntowa może stanowić własność gminy, będąc tym samym tzw. nieruchomością gminną. Bywają także nieruchomości składające się z działek o różnym przeznaczeniu, tj. niektóre przeznaczone np. pod budownictwo mieszkaniowe, inne np. pod działalność usługową. Liczba możliwości jest tu praktycznie nieograniczona.

Rozdział 2. Prawo własności nieruchomości

§ 4. Pojęcie własności i jej ograniczenia

Według pierwszej definicji własności (dominium), sformułowanej w połowie XIV w. przez Bartolusa de Saxoferrato, własność to prawo dowolnego dysponowania rzeczą materialną13, chyba że zabrania tego ustawa (ius de re corporali perfecte disponendi nisi lex prohibeat)14. Pojęcie własności, jej przedmiot oraz granice ochrony prawnej wynikają jednak w znacznej mierze z założeń ustrojowych każdego państwa. Są one także determinowane przez jego potrzeby społeczno-gospodarcze. Dla przykładu, w ujęciu prawa angielskiego własność (ownership) wszystkich nieruchomości przysługuje tylko i wyłącznie Koronie (Crown), a zatem jedynym właścicielem (owner) wszystkich nieruchomości położonych na terenie Anglii jest monarcha. Koncepcja ta swój początek bierze jeszcze w czasach podboju Anglii przez Wilhelma Zdobywcę (XI w.) i w niezmienionym kształcie zachowała się do dnia dzisiejszego. A zatem nikt oprócz monarchy nie może być właścicielem samej nieruchomości, pojmowanej jako przedmiot materialny, a jedynie podmiotem praw do nieruchomości (estates in land)15.

Powyższe okoliczności uniemożliwiają wypracowanie uniwersalnej definicji własności. Kwestię tę podnosił w nauce prawa T. Dybowski, zdaniem którego skonstruowanie ogólnego pojęcia czy też definicji własności jest co najmniej wątpliwe, jeżeli nie niemożliwe16.

W polskim systemie prawnym własność jest głównym desygnatem mienia, obejmującego oprócz niej, także inne prawa o charakterze majątkowym. Wniosek taki wypływa z brzmienia art. 44 KC, który na tle ogółu praw majątkowych eksponuje jedynie własność17. Nowela Kodeksu cywilnego z 28.7.1990 r. (Dz.U. Nr 55, poz. 321 ze zm.) zniosła wcześniejszy podmiotowy podział mienia, nadając mu charakter jednorodny.

Przedmiotowy zakres prawa własności określono w przepisach Kodeksu cywilnego wąsko, ograniczając go jedynie do rzeczy w znaczeniu przedmiotów materialnych (art. 140 w zw. z art. 45 KC). W literaturze prawa cywilnego dominuje pogląd, choć nie brak też głosów odmiennych18, że chodzi tu o przedmioty materialne samoistne, tzn. wyodrębnione i zindywidualizowane w stopniu umożliwiającym ich samodzielne występowanie w obrocie19. Nie są zatem rzeczami – w rozumieniu Kodeksu cywilnego – wszelkie dobra niematerialne, np. majątkowe prawa autorskie albo energie, choć trzeba pamiętać, że art. 555 KC nakazuje stosowanie do ich sprzedaży odpowiednich przepisów dotyczących sprzedaży rzeczy20.

Wąskie ujęcie zakresu prawa własności w przepisach Kodeksu cywilnego jest w istocie kontynuacją rozwiązań wprowadzonych do prawa polskiego przez dekret – Prawo rzeczowe. Stanowił on w art. 28, że „właściciel może w granicach przez ustawy określonych korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób oraz rozporządzać rzeczą”, zaś w art. 1 przesądzał jednoznacznie, że „rzeczami są jedynie przedmioty materialne”.

Nieruchomość jest rzeczą, a zatem może być ona przedmiotem własności. Zasady ogólne dotyczące własności mają zastosowanie również do własności nieruchomości.

Własność jest prawem dającym uprawnionemu najpełniejszą władzę nad rzeczą. W większości współczesnych systemów prawnych nie jest to jednak prawo absolutne (ius infinitum), lecz względnie pełne. Traktowanie prawa własności jako prawa absolutnego prowadziłoby nieuchronnie do nagminnego naruszania interesów innych podmiotów21. Według T. Dybowskiego „względna pełnia prawa własności oznacza, że w systemie danego prawa treść własności jest najszersza w porównaniu z treścią innych praw podmiotowych, ale nie nieograniczona”22. W podobnym duchu wypowiedział się o prawie własności Sąd Najwyższy w uchw. z 16.7.1980 r. (III CZP 45/80, OSNC 1981, Nr 2–3, poz. 25), wyjaśniając, że zapewnia ono właścicielowi dopuszczalną w danych warunkach pełnię uprawnień względem rzeczy.

We współczesnym prawie polskim treść prawa własności określona została w art. 140 KC, upoważniającym właściciela do korzystania z rzeczy z wyłączeniem innych osób, w szczególności do pobierania z niej pożytków i innych dochodów, z zastrzeżeniem, że będzie to czynił w granicach określonych przez ustawy oraz zasady współżycia społecznego, a ponadto zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. Powołany przepis stanowi in fine, że w tych samych granicach właściciel rzeczy może nią rozporządzać.

Kodeks cywilny określił zatem treść prawa własności przez wskazanie granic, w obrębie których właściciel rzeczy może wykonywać względem niej swoje uprawnienia. Komentowany przepis determinuje zarówno pozytywną, jak i negatywną stronę własności, ponieważ z jednej strony przyznaje właścicielowi prawo do korzystania i rozporządzania rzeczą (strona pozytywna), z drugiej zaś wyłącza od tego inne osoby (strona negatywna).

Według art. 140 KC granice prawa własności determinują trzy wyznaczniki, a mianowicie:

1) przepisy ustaw,

2) zasady współżycia społecznego oraz

3) społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa.

We współczesnej literaturze przedmiotu przyjmuje się dość zgodnie, że przez pojęcie ustaw rozumieć tu należy także akty prawne niższej rangi, z zastrzeżeniem jednak, że mają one charakter wykonawczy do ustaw i nie wykraczają poza granice upoważnień zawartych w tych ustawach. Taką wykładnię powyższego terminu narzuca art. 64 ust. 3 Konstytucji RP, zezwalający na ograniczanie własności jedynie w drodze ustaw i tylko w zakresie nienaruszającym jej istoty. Przyjmuje się jednak, że ograniczenie własności w drodze aktu prawnego niższego rzędu, wydanego na podstawie ustawy w granicach zawartej w niej delegacji, nie narusza konstytucyjnej ochrony własności gwarantowanej w art. 21 ust. 1, art. 31 ust. 3 oraz art. 64 ust. 3 Konstytucji RP, pod warunkiem jednak, że ograniczenie to nie godzi w istotę prawa własności23.

W doktrynie nie kwestionuje się zasadności ograniczania prawa własności w drodze ustaw. Konieczność taka jest naturalnym następstwem rozwoju cywilizacyjnego. Większość ograniczeń ma charakter publicznoprawny i wynika z przepisów prawa administracyjnego (np. z ustawy z 21.5.1999 r. o broni i amunicji, tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 284 ze zm.), choć nie brak też ograniczeń o charakterze cywilnoprawnym (np. art. 144 KC dotyczący immisji). Ingerencja ustawodawcy w sposób wykonywania prawa własności przez właściciela np. broni palnej nie budzi dziś sprzeciwu. Nie wzbudza go też ustawowe ograniczenie uprawnień właściciela nieruchomości ze względu na uzasadniony interes właściciela nieruchomości sąsiedniej. Dla przykładu, powołany wyżej art. 144 KC nakazuje właścicielowi nieruchomości powstrzymanie się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Przy interpretowaniu przepisów ograniczających prawo własności należy jednak pamiętać, że mają one charakter wyjątkowy i nie podlegają wykładni rozszerzającej24.

Przez wspomnianą wyżej negatywną stronę własności rozumie się wyłączenie osób trzecich od możliwości korzystania i rozporządzania rzeczą wbrew woli jej właściciela. Artykuł 140 KC nakłada na wszystkie podmioty niebędące właścicielami danej nieruchomości obowiązek biernego poszanowania prawa własności przysługującego jej właścicielowi, polegający na powstrzymaniu się tych podmiotów od wszelkich działań naruszających to prawo (non facere). Ten bierny obowiązek nie ma jednak charakteru świadczenia dłużnika wobec wierzyciela, gdyż podmiot nim obciążony nie rezygnuje z żadnych przysługujących mu uprawnień, a jedynie powstrzymuje się od wkraczania w sferę uprawnień właściciela.

Odnośnie do własności wód, to jest ona kategorią Prawa wodnego25 odmienną od własności w rozumieniu art. 140 KC.

§ 5. Moment przejścia własności nieruchomości

Nieruchomość jest rzeczą oznaczoną co do tożsamości. Ma ona ściśle określoną powierzchnię, położona jest w konkretnym miejscu i opisana w konkretnej księdze wieczystej. Do przeniesienia własności nieruchomości w drodze umowy ma zatem zastosowanie art. 155 § 1 KC, według którego własność rzeczy oznaczonych co do tożsamości przechodzi na nabywcę z chwilą zawarcia umowy zobowiązującej, takiej jak umowa sprzedaży, zamiany czy darowizny, o ile przepis szczególny nie stanowi inaczej albo strony umowy inaczej nie postanowiły. Z przepisu tego wynika, że zawarcie umowy zobowiązującej, np. umowy sprzedaży nieruchomości, może, ale wcale nie musi przenosić jej własności. Możliwa jest sytuacja, w której nieruchomość została aktem notarialnym sprzedana, lecz sprzedający nadal pozostaje jej właścicielem. W przypadku takim przeniesienie własności dokonywane jest odrębnym aktem notarialnym podpisywanym w terminie późniejszym i obejmującym samo przeniesienie własności. Pierwsza umowa (umowa sprzedaży) ma charakter jedynie zobowiązujący, tzn. zobowiązuje sprzedającego do przyszłego przeniesienia własności nieruchomości na kupującego, natomiast umowa druga (umowa przeniesienia własności) zawierana jest w wykonaniu umowy pierwszej (umowy sprzedaży) i ma charakter rozporządzający, tzn. przenosi własność nieruchomości ze sprzedającego na kupującego.

Według powołanego wyżej art. 155 § 1 KC do późniejszego niż przy zawieraniu umowy zobowiązującej przejścia własności nieruchomości dochodzi albo z mocy przepisu szczególnego, albo z woli stron. W tej drugiej sytuacji przepis ten ma charakter dyspozytywny.

Odnośnie do sytuacji pierwszej, przykładem przepisów szczególnych narzucających konieczność zawarcia najpierw umowy sprzedaży nieruchomości (jako umowy jedynie zobowiązującej), a następnie zawarcia odrębnej umowy przenoszącej własność nieruchomości (jako umowy jedynie rozporządzającej), są przepisy regulujące pierwokup ustawowy. Na ich mocy niektórym podmiotom, takim jak np. gminy czy Agencja Nieruchomości Rolnych, przysługuje w określonych sytuacjach, w stosunku do pewnych nieruchomości, ustawowe prawo pierwokupu. Nieruchomości podlegającej pierwokupowi nie można sprzedać z jednoczesnym przeniesieniem własności, lecz należy:

1) zawrzeć umowę sprzedaży z wyłączeniem przeniesienia własności;

2) wysłać wypis aktu notarialnego tej umowy sprzedaży uprawnionemu podmiotowi z zapytaniem, czy nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu;

3) po uzyskaniu odpowiedzi informującej, że uprawniony podmiot nie skorzystał z prawa pierwokupu, a w przypadku braku odpowiedzi, po upływie ustawowego jednomiesięcznego (art. 598 § 2 KC) terminu na jej udzielenie, zawrzeć umowę przeniesienia własności nieruchomości na kupującego.

Umowa sprzedaży nieruchomości podlegającej pierwokupowi ustawowemu określana bywa w praktyce notarialnej terminem warunkowa umowa sprzedaży, a to dla podkreślenia, że sprzedający sprzedaje nieruchomość kupującemu, pod warunkiem że osoba trzecia (uprawniony podmiot) nie wykona prawa pierwokupu. Zawarty w tytule umowy przymiotnik „warunkowa” ma znaczenie informacyjne, podkreślające fakt, że w tej umowie sprzedaży nie dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości, do którego dojdzie dopiero w przyszłości na mocy odrębnej, już bezwarunkowej umowy przenoszącej własność, zawartej po ziszczeniu się owego wcześniejszego warunku.

Innym przykładem, w którym na mocy przepisów szczególnych dojść może do rozdzielenia skutku zobowiązującego i rozporządzającego, jest zakup nieruchomości przez cudzoziemca. Według przepisów ustawy z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278) nabycie przez cudzoziemca własności nieruchomości położonej w Polsce wymaga – z pewnymi wyjątkami – uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Umowa przenosząca własność nieruchomości na cudzoziemca, który zezwolenia nie uzyskał, jest z mocy prawa (ex lege) nieważna. Nie ma natomiast przeszkód do zawarcia z cudzoziemcem nieposiadającym zezwolenia umowy sprzedaży nieruchomości z wyłączeniem przeniesienia własności, a następnie – już po uzyskaniu przez cudzoziemca zezwolenia – umowy przenoszącej własność. Oczywiste jest, że do drugiej umowy, tj. umowy przenoszącej własność, nie dojdzie w przypadku odmowy wydania cudzoziemcowi zezwolenia. W sytuacji takiej strony będą zobligowane do zwrotu otrzymanych świadczeń.

Do rozdzielenia skutku zobowiązującego i rozporządzającego przy umowie sprzedaży, zamiany, darowizny oraz innej umowie zobowiązującej dotyczącej nieruchomości może dojść także z woli stron. Przepis art. 155 § 1 KC nie wprowadza w tym zakresie żadnych ograniczeń. Strony mogą się umówić, że jednym aktem notarialnym dokonają sprzedaży nieruchomości bez przenoszenia jej własności, a kolejnym aktem notarialnym przeniosą jej własność. Przyjęcie takiego rozwiązania może być niekiedy korzystne np. ze względów podatkowych.

Konstrukcja umowy sprzedaży, zamiany albo darowizny nieruchomości pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu nie narusza – jak się często błędnie uważa – przepisu art. 157 § 1 KC, zakazującego przenoszenia własności nieruchomości z zastrzeżeniem warunku albo terminu. Umowa taka – w przypadku wyłączenia rozporządzenia – w ogóle nie przenosi własności nieruchomości, a jedynie zobowiązuje zbywcę do jej późniejszego bezwarunkowego i niezwłocznego przeniesienia. W przypadku ziszczenia się warunku albo upływu terminu zastrzeżonego w umowie sprzedaży (zobowiązującej) druga umowa, tzn. umowa przenosząca własność (rozporządzająca), nie może zawierać już żadnych warunków ani terminów. Na mocy tej drugiej umowy własność nieruchomości musi przejść na nabywcę bezwarunkowo i niezwłocznie. Wynika to zresztą wprost z art. 157 § 2 KC, stanowiącego, że w przypadku, gdy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości (np. umowa sprzedaży, zamiany, darowizny itp.) została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę, z którym właściciel zawarł umowę zobowiązującą, może zostać ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.

Dodatkowe porozumienie przenoszące własność, o którym mowa w art. 157 § 2 KC, jest z reguły bardzo lakoniczne i najczęściej ogranicza się do stwierdzenia, że zbywca przenosi na nabywcę własność nieruchomości, na co nabywca wyraża zgodę.

Z tego co zostało tu powiedziane, wynika zatem, że prawo polskie przyjęło, co do zasady, model przenoszenia własności nieruchomości wynikający z tradycji romańskiej (Francja, Włochy, Hiszpania, Portugalia), w której umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości wywołuje skutek rozporządzający w postaci przejścia własności.

Powyższe zastrzeżenie „co do zasady” wynika z faktu, że w systemie prawa polskiego skutek rozporządzający może zostać wyłączony mocą przepisu szczególnego lub wolą stron (art. 155 KC). W przypadku takim do przejścia prawa własności nieruchomości dochodzi dopiero na mocy odrębnej (drugiej) umowy o skutku rozporządzającym, podobnie jak ma to miejsce w systemach prawnych wywodzących się z tradycji germańskiej (Niemcy, Austria, Szwajcaria, Grecja), gdzie do przejścia prawa własności nieruchomości nie wystarcza jedynie umowa zobowiązująca, lecz konieczne jest zawarcie odrębnej umowy przenoszącej własność.

Nadmienić w tym miejscu trzeba, że w niektórych krajach obowiązuje zasada wpisu, co oznacza, że do przejścia prawa własności nieruchomości oprócz zawarcia dwóch umów, tj. umowy zobowiązującej i umowy rozporządzającej, czy też jednej umowy zobowiązująco-rozporządzającej, niezbędny jest wpis do odpowiedniego rejestru (wpis konstytutywny, prawotwórczy). W polskim porządku prawnym rejestrem takim jest księga wieczysta, choć wpis do niej ma charakter konstytutywny (prawotwórczy) tylko w przypadkach szczególnych wskazanych w ustawie, o czym poniżej w § 6.

W powyższym kontekście warto przywołać post. SN z 14.1.2015 r. (II CSK 85/14, OSNC 2016, Nr 1, poz. 10), w którym sformułowana została teza, że w przypadku spółek: partnerskiej, komandytowej i komandytowo-akcyjnej, zważywszy, że dla tych spółek ustawodawca przewidział formę aktu notarialnego, postępowanie w przedmiocie przeniesienia własności nieruchomości na spółkę przebiega bez komplikacji. Stosując w tym zakresie, zgodnie z art. 2 KSH, przepisy art. 155–158 KC, należy dojść do wniosku, że umowy takich spółek zawierające zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości wywołują – zgodnie z art. 155 KC – także skutek rozporządzający. Przyjmując założenie, niewywołujące zastrzeżeń w literaturze oraz orzecznictwie, że rejestracja spółki nie jest warunkiem w rozumieniu art. 89 KC, lecz jest warunkiem prawnym, niezależnym od woli wspólników, wspomniane zobowiązanie nie narusza art. 157 § 2 KC i spółka w chwili rejestracji nabywa własność nieruchomości.

§ 6. Charakter wpisu własności nieruchomości do księgi wieczystej

Według art. 5 Prawa hipotecznego z 1818 r. wpis własności nieruchomości miał charakter prawotwórczy. Przepis ten stanowił, że prawo rozporządzania nieruchomością uzyskuje się przez wciągnięcie tytułu nabycia do ksiąg hipotecznych. Doktryna i orzecznictwo tamtych lat wskazywały, że skoro nieruchomością może rozporządzać tylko właściciel, a prawo rozporządzania nabywa się z chwilą wpisu, oznacza to, że prawo własności nieruchomości nabywa się również z chwilą wpisu. Według tej konstrukcji akt notarialny stanowił jedynie tytuł do przejścia prawa własności (titulus adquirendi dominii). Faktyczne przejście prawa własności, ze skutkiem rzeczowym (modus adquirendi dominii), następowało dopiero z chwilą dokonania wpisu. Pełne powiązanie powstania skutku czynności prawnej z dokonaniem wpisu w odpowiedniej księdze (gruntowej, hipotecznej, wieczystej itp.) określa się w nauce prawa mianem zasady wpisu.

Współczesny ustawodawca polski odstąpił od tej zasady. Własność nieruchomości nabytej w drodze czynności prawnej przechodzi na nabywcę z chwilą podpisania aktu notarialnego. Wpis do księgi wieczystej ma tu charakter jedynie deklaratoryjny (deklaratywny), co oznacza, że nieruchomość można ponownie zbyć, nie czekając na uzyskanie wpisu, choćby tego samego dnia. Wyjątkiem od tej zasady jest ustanowienie odrębnej własności lokalu, gdzie wpis ma charakter konstytutywny (prawotwórczy). Wynika to z art. 7 ust. 2 WłLokU, według którego do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis w księdze wieczystej (zasada wpisu). Praktycznym wymiarem tego przepisu, z punktu widzenia obrotu lokalami, jest zasadność powstrzymania się ze zbyciem lokalu do chwili założenia dla niego księgi wieczystej. Możliwość rozporządzenia prawem do lokalu przed wpisem jego własności do księgi wieczystej w drodze zbycia tzw. ekspektatywy odrębnej własności lokalu, omówiona została w rozdziale 9, § 32 pkt II.

Konstytutywność wpisu odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej występuje jedynie przy pierwszym wpisie, dokonywanym na wniosek zawarty w akcie notarialnym ustanawiającym odrębną własność tego lokalu. Po założeniu dla lokalu księgi wieczystej i wpisaniu do niej pierwszego właściciela, wpis każdego następnego właściciela ma już charakter deklaratoryjny (deklaratywny), co oznacza, że każdy kolejny właściciel może rozporządzać lokalem przed uzyskaniem wpisu na swoją rzecz. Lokal, dla którego założono księgę wieczystą, może zostać zbyty wielokrotnie nawet jednego dnia. Wystarczy, aby każdy kolejny zbywca udokumentował wypisem aktu notarialnego fakt nabycia lokalu od poprzednika.

§ 7. Ochrona własności nieruchomości

I. Konstytucyjna i cywilistyczna ochrona własności

Własność jest prawem chronionym zarówno konstytucyjnie, jak i cywilistycznie. Przepis art. 21 Konstytucji RP stanowi, że Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia, a wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Przepis art. 64 Konstytucji RP rozciąga tę ochronę także na inne prawa majątkowe.

Cywilistyczną ochronę własności zapewniają natomiast przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego, a to poprzez system roszczeń przysługujących właścicielowi w przypadku naruszenia przysługującego mu prawa, dochodzonych – w razie potrzeby – na drodze sądowej w formie odpowiedniego powództwa.

Dodatkową formą ochrony własności, dotyczącą jednak tylko nieruchomości, jestpowództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, realizowane na podstawie art. 10 KWU. Celem tego powództwa jest usunięcie niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a jej rzeczywistym stanem prawnym.

Nadmienić warto, że prawo unijne nie ingeruje w zakres i kształt prawa własności w państwach członkowskich, co wynika wprost z art. 345 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej (Dz.Urz. UE C 202 z 7.6.2016 r., s. 47). Oznacza to, że kształtowanie zasad nabywania własności nieruchomości oraz stosowanie uzasadnionych i racjonalnych ograniczeń w tym zakresie pozostawione jest suwerennym decyzjom państw członkowskich.

II. Ochrona własności w trybie roszczeń petytoryjnych

Na triadę podmiotowych praw właściciela nieruchomości, jako właściciela rzeczy, którą jest nieruchomość, wynikających bezpośrednio z istoty prawa własności i mających charakter bezwzględny, składają się:

1) prawo do wyłącznego posiadania nieruchomości (ius possidendi);

2) korzystania z niej, w tym używania jej (ius utendi), pobierania pożytków i innych dochodów (ius fruendi) oraz jej zużycia (ius abutendi);

3) rozporządzania nią (ius disponendi).

Wszelkie naruszenia powyższych uprawnień dają właścicielowi nieruchomości prawo do wystąpienia przeciwko naruszycielowi z odpowiednimi roszczeniami, określanymi w doktrynie i orzecznictwie mianem roszczeń petytoryjnych.

Na mocy art. 209 KC powyższe roszczenia może realizować także współwłaściciel nieruchomości, gdyż przepis ten stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Podstawowymi roszczeniami zapewniającymi ochronę petytoryjną są:

1) roszczenie windykacyjne oraz

2) roszczenie negatoryjne.

Ad 1. Możliwość wystąpienia przez właściciela z roszczeniem windykacyjnym (rei vindicatio) przewiduje art. 222 § 1 KC, który stanowi, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Uprawnienie do władania rzeczą, o którym mowa w powyższym przepisie, może wynikać zarówno ze stosunku o charakterze obligacyjnym, np. zawartej umowy najmu, jak i ze stosunku o charakterze rzeczowym, np. użytkowania ustanowionego na rzecz tej osoby. Zarzut oparty na twierdzeniu istnienia uprawnienia do władania rzeczą będącą przedmiotem roszczenia windykacyjnego określany jest w doktrynie mianem zarzutu hamującego. Nie wyłącza on roszczenia, a jedynie hamuje jego realizację, do chwili ustania uprawnienia do władania rzeczą przez osobę, która zarzut ten skutecznie podnosi.

Roszczenie windykacyjne przysługuje właścicielowi rzeczy, czyli wynika z prawa własności. Ma ono charakter wydobywczy, gdyż jego treścią jest wydanie rzeczy. Wydanie powinno zostać dokonane cum omni causa, tzn. łącznie ze wszystkimi przychodami uzyskanymi przez osobę, która władała bezprawnie cudzą rzeczą.

W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się zgodnie, że materialnoprawnąlegitymację czynną, rozumianą jako uprawnienie do wystąpienia z roszczeniem windykacyjnym, ma oprócz właściciela nieruchomości, także użytkownik wieczysty.

Legitymowanym biernie jest natomiast każda osoba, która faktycznie włada cudzą rzeczą.

Ad 2. Z roszczeniem negatoryjnym (actio negatoria) może wystąpić właściciel, którego prawo zostało naruszone w inny sposób, aniżeli przez pozbawienie go faktycznego władania rzeczą. Roszczenie to uregulowane zostało w art. 222 § 2 KC i obejmuje dwa uprawnienia, które mogą być realizowane łącznie lub oddzielnie, a mianowicie:

a) uprawnienie do żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem – polegające na domaganiu się usunięcia skutków naruszenia (np. zasypanie bezprawnie wykopanego rowu), które nie może być jednak utożsamiane z roszczeniem odszkodowawczym,

b) uprawnienie do żądania zaniechania naruszeń – mające na celu powstrzymanie naruszyciela od ewentualnych dalszych bezprawnych działań odnoszących się do cudzej rzeczy.

Przyjmuje się, że w przypadku roszczenia negatoryjnego, podobnie jak w przypadku roszczenia windykacyjnego, legitymacja czynna przysługuje również użytkownikowi wieczystemu.

Legitymowanym biernie jest każda osoba, która narusza cudze prawo własności w sposób inny niż przez pozbawienie właściciela władania rzeczą.

Roszczenia petytoryjne mają charakter obiektywny, co oznacza, że kreuje je sam fakt naruszenia własności. Bez znaczenia pozostaje tu okoliczność, czy naruszyciel cudzej własności działał świadomie, czy też nie. Roszczenia te wynikają z istoty prawa własności jako prawa podmiotowego o charakterze bezwzględnym.

Przy realizacji roszczeń petytoryjnych na drodze sądowej ciężar dowodu polegający na wykazaniu prawa własności spoczywa na właścicielu (art. 6 KC), który jest w procesach petytoryjnych powodem. Z tego punktu widzenia korzystniejsza jest sytuacja właściciela w procesie negatoryjnym niż windykacyjnym, gdyż w procesie negatoryjnym powód korzysta – jako władający rzeczą – z domniemania własności wynikającego z posiadania (art. 339 KC).

Roszczeń petytoryjnych nie należy mylić z roszczeniami posesoryjnymi, o których mowa w art. 344 KC, które wynikają z pewnego stanu faktycznego, jakim jest posiadanie rzeczy (possessio), chroniąc ten stan faktyczny. Powołany tu przepis art. 344 KC stanowi, że posiadaczowi, którego posiadanie zostało naruszone, przysługują dwa roszczenia, określane w doktrynie mianem posesoryjnych, a mianowicie:

1) o przywrócenie stanu poprzedniego oraz

2) o zaniechanie naruszeń.

Roszczenia te nie są zależne od dobrej wiary posiadacza ani nawet od zgodności posiadania ze stanem prawnym. Ich cechą charakterystyczną jest to, że przysługują każdemu posiadaczowi, niezależnie od charakteru posiadania26.

Roszczenia petytoryjne (windykacyjne i negatoryjne) dotyczące nieruchomościnie ulegają przedawnieniu (art. 223 § 1 KC). Jest to wyjątek od zasady wyrażonej w art. 117 § 1 KC, według którego roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. Pamiętać jednak trzeba, że dochodzenie takiego roszczenia od posiadacza samoistnego nieruchomości może stać się niemożliwe ze względu na jej zasiedzenie (art. 172 KC).

III. Roszczenia uzupełniające

Nawet skuteczna realizacja roszczeniawindykacyjnego niewyrównuje właścicielowi rzeczy uszczerbku, który poniósł na skutek czasowego pozbawienia go możliwości korzystania z niej. Dlatego też przepisy Kodeksu cywilnego (art. 224 i 225) przyznają właścicielowi dodatkowe roszczenia, określane w piśmiennictwie mianem roszczeń uzupełniających. Są to roszczenia o:

1) wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy;

2) zwrot pożytków lub ich równowartości;

3) odszkodowanie za szkodę spowodowaną zużyciem rzeczy, jej pogorszeniem lub utratą.

Roszczenia uzupełniające przysługują także właścicielowi nieruchomości, gdyż nieruchomość jest rzeczą27.

Roszczenia uzupełniające są zbywalne, co oznacza, że właściciel nieruchomości może nimi rozporządzać. Sąd Najwyższy w uchw. z 24.7.2013 r. (III CZP 36/13, OSNC 2014, Nr 3, poz. 24) wyjaśnił, że roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy ma charakter obligacyjny i gdy powstanie, uzyskuje byt samodzielny, niezależnie od roszczeń chroniących własność (art. 222 § 1 i 2 KC); może być samodzielnie dochodzone niezależnie od roszczenia windykacyjnego albo negatoryjnego i jest samodzielnym przedmiotem obrotu. Utrata własności rzeczy nie powoduje utraty możliwości żądania wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy w okresie, w którym właścicielowi prawo to przysługiwało.

Roszczenia uzupełniające przysługujące właścicielowi nieruchomości przeciwko posiadaczowi samoistnemu przedawniają się w stosunkowo krótkim czasie, bo w okresie 1roku od dnia zwrotu nieruchomości. Przedawnienie nie oznacza bynajmniej wygaśnięcia roszczenia, lecz jedynie jego przekształcenie się w zobowiązanie niezupełne zwane też naturalnym (obligatio naturalis), co daje zobowiązanemu możliwość skutecznego uchylenia się od jego wykonania przez podniesienie zarzutu przedawnienia. Bez znaczenia pozostaje tu okoliczność dobrej czy złej wiary posiadacza nieruchomości.

Rozdział 3. Posiadanie, dzierżenie oraz władztwo prekaryjne nad nieruchomością

§ 8. Posiadanie nieruchomości

Przyjmuje się, że posiadanie (łac. possessio, niem. Besitz) nie jest kwestią prawa, lecz stanu faktycznego (possessio non est iuris, sed facti). Jest ono, według koncepcji romanistycznej recypowanej przez prawo polskie, zjawiskiem psychofizycznym, gdyż składają się na nie dwa elementy, tzn.:

1) faktyczne władztwo nad rzeczą (corpus possessionis) – jako element fizyczny, nazywany też zewnętrzną stroną posiadania, oraz

2) wola wykonywania względem rzeczy określonego prawa dla siebie, czyli we własnym imieniu (animus rem sibi habendi, animus possidendi) – jako element psychiczny, nazywany też wewnętrzną stroną posiadania.

Kodeks cywilny wyróżnia w art. 336 posiadanie samoistne (possesio civilis), wykonywane we własnym imieniu (suo nomine)28 i posiadanie zależne powiązane z władztwem nad cudzą rzeczą w zakresie odpowiadającym prawu podmiotowemu innemu niż własność. Posiadaczem samoistnym