Prawo obrotu nieruchomościami. Wydanie 5 ebook

Prof. Uczelni Łazarskiego dr hab. Ryszard Strzelczyk

Prawo obrotu nieruchomościami

5. wydanie

WYDAWNICTWO C.H.BECK WARSZAWA 2021

Wydawca:Lucyna Wyciszkiewicz-Pardej

© Wydawnictwo C.H.Beck 2021

Wydawnictwo C.H.Beck Sp. z o.o. ul. Bonifraterska 17, 00-203 Warszawa

www.ksiegarnia.beck.pl

Skład i łamanie: DTP ServicePrzygotowanie wersji elektronicznej: Wydawnictwo C.H.Beck

ISBN epub: 978-83-8235-692-2

Wykaz skrótów

1. Źródła prawa

Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2.4.1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i ze zm.)

ustawa z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst. jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1655 ze zm.)

ustawa z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278 ze zm.)

ustawa z 14.2.1991 r. – Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1192 ze zm.)

ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1465 ze zm.)

ustawa z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.)

2. Instytucje, organy

3. Czasopisma, publikatory

4. Inne skróty

Wykaz literatury

1. Podręczniki

A. Brzozowski, J. Jastrzębski, M. Kaliński, W.J. Kocot, E. Skowrońska-Bocian, Zobowiązania. Część szczegółowa, Warszawa 2021

A. Brzozowski, J. Jastrzębski, M. Kaliński, E. Skowrońska-Bocian, Zobowiązania – część ogólna, Warszawa 2021

A. Brzozowski, W.J. Kocot, W. Opalski, Prawo rzeczowe. Zarys wykładu, Warszawa 2021

K.A. Dadańska, Prawo rzeczowe, Warszawa 2020

E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2020

J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, Warszawa 2012

T. Mróz, A. Zając, Prawo cywilne. Część ogólna i prawo rzeczowe. Kazusy, Warszawa 2020

Z. Radwański, A. Olejniczak, Zobowiązania – część ogólna, Warszawa 2020

Z. Radwański, J. Panowicz-Lipska, Zobowiązania – część szczegółowa, Warszawa 2019

Z. Radwański, A. Olejniczak, Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 2019

2. Monografie

G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2013

A. Bieranowski, Służebność mieszkania, Warszawa 2010

S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975

S. Brzeszczyńska, Umowy w obrocie nieruchomościami. Aspekty podatkowe i cywilnoprawne, Warszawa 2020

H. Ciepła, Użytkowanie wieczyste, skutki prawne wygaśnięcia, przekształcenie w prawo własności i jego wpis do księgi wieczystej, Warszawa 2019

H. Ciepła, S. Brzeszczyńska, Obrót nieruchomościami w praktyce notarialnej, sądowej, egzekucyjnej, podatkowej z wzorami umów, Warszawa 2018

E. Drozd, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa–Kraków 1974

T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym (rei vindicatio – actio negatoria), Warszawa 1969

B. Gliniecki, Umowa deweloperska. Konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron, Warszawa 2012

B. Gliniecki, Mieszkaniowy rachunek powierniczy. Analiza cywilnoprawna, Gdańsk 2018

W. Gonet, Pełnomocnictwo, prokura, reprezentacja stron umów w obrocie nieruchomościami, Warszawa 2019

M. Habdas, Publiczna własność nieruchomości, Warszawa 2012

S. Kalus, Pozycja prawna uczestników rynku nieruchomości, Warszawa 2009

A. Kaźmierczyk, Nieruchomość wspólna właścicieli lokali. Problematyka prawno-rzeczowa, Warszawa 2015

E. Kucharska-Stasiak,Nieruchomość w gospodarce rynkowej, Warszawa 2012

J. Kuropatwiński, Podstawy wpisu do księgi wieczystej, Warszawa 2021

A. Oleszko,Wpis w księdze wieczystej na podstawie aktu notarialnego, Warszawa 2013

J. Pisuliński, Hipoteka kaucyjna, Kraków 2002

B. Rakoczy, Służebność przesyłu w praktyce, Warszawa 2017

S. Rudnicki, Hipoteka jako zabezpieczenie wierzytelności, Warszawa 2008

S. Rudnicki, Nabycie przez zasiedzenie, Warszawa 2010

S. Rudnicki, Własność nieruchomości, Warszawa 2012

R. Strzelczyk, Umowa deweloperska w systemie prawa prywatnego, Warszawa 2013

R. Strzelczyk, Prawo nieruchomości, Warszawa 2019

B. Swaczyna, Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości, Warszawa 2004

E. Targońska,Odbiór lokalu mieszkalnego w świetle ustawy deweloperskiej, Warszawa 2018

Z. Truszkiewicz, Użytkowanie wieczyste. Zagadnienia konstrukcyjne, Kraków 2006

M. Warciński, Służebności gruntowe według Kodeksu cywilnego, Warszawa 2013

3. Komentarze

G. Bieniek, H. Ciepła, S. Dmowski, J. Gudowski, K. Kołakowski, M. Sychowicz, T. Wiśniewski, C. Żuławska, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania, t. 1 i 2, Warszawa 2011

T. Czech, Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, Warszawa 2014

S. Dmowski, S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Warszawa 2011

R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2016

E. Gniewek, P. Machnikowski(red.),Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2019

E. Gniewek,Księgi wieczyste. Komentarz, Warszawa 2018

J. Gudowski(red.),Kodeks cywilny. Komentarz, t. II, Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2016

J. Gudowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Zobowiązania. Część szczegółowa, t. IV i V, Warszawa 2017

M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. I i II, Warszawa 2016

M. Habdas, M. Fras, Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Część ogólna (art. 1–125), Warszawa 2018

M. Habdas, M. Fras, Kodeks cywilny. Komentarz, t. II, Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126–352), Warszawa 2018

M. Habdas, M. Fras,Kodeks cywilny. Komentarz, t. III, Zobowiązania. Część ogólna (art. 353–534), Warszawa 2018

M. Habdas, M. Fras,Kodeks cywilny. Komentarz, t. IV, Zobowiązania. Część szczególna (art. 535–7649), Warszawa 2018

S. Kalus(red.),Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2012

J. Kuropatwiński,Księgi wieczyste. Komentarz do art. 1–582 u.k.w.h. oraz art. 6261–62613 k.p.c., t. I, Komentarz do art. 1–10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Bydgoszcz 2013

M. Manowska(red.),Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, t. I i II, Warszawa 2015

A. Marciniak, K. Piasecki(red.),Kodeks postępowania cywilnego, t. I, Komentarz Art. 1–366, Warszawa 2016

A. Marciniak, K. Piasecki(red.), Kodeks postępowania cywilnego, t. II, Komentarz Art. 367–729, Warszawa 2016

A. Marciniak, K. Piasecki(red.), Kodeks postępowania cywilnego, t. III, Komentarz Art. 730–1088, Warszawa 2016

A. Oleszko,Prawo o notariacie. Komentarz, cz. 1, Warszawa 2011

A. Oleszko,Prawo o notariacie. Komentarz, cz. 2, t. I i II, Warszawa 2012

K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Przepisy wprowadzające. Część ogólna. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2013

K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. II, Warszawa 2017

K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Zobowiązania. Część ogólna, t. IIIA, Warszawa 2017; Zobowiązania. Część szczegółowa, t. IIIB, Warszawa 2017

K. Pietrzykowski,Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2013

K. Pietrzykowski(red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. I i II, Warszawa 2018

J. Pisuliński (red.), Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, Warszawa 2014

M. Pyziak-Szafnicka, P. Księżak (red.),Kodeks cywilny. Komentarz, Część ogólna, Warszawa 2014

S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, Warszawa 2011

S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Warszawa 2011

S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2011

P. Siciński, J. Ignaczewski(red.), Komentarz do wpisów w księgach wieczystych, Warszawa 2013

R. Strzelczyk, Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska). Komentarz, Warszawa 2013

R. Strzelczyk, A. Turlej, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2015

4. Opracowania systemowe

System Prawa Prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 1, M. Safjan (red.), Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 2012

System prawa prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 2, Z. Radwański (red.), Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 2019

System Prawa Prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 3, T. Dybowski (red.), Prawo rzeczowe, Warszawa 2020

System Prawa Prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 4, E. Gniewek (red.), Prawo rzeczowe, Warszawa 2021

System Prawa Prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 5, E. Łętowska (red.), Prawo zobowiązań – część ogólna, Warszawa 2019

System Prawa Prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 6, A. Olejniczak (red.), Prawo zobowiązań – część ogólna z suplementem, Warszawa 2018

System prawa prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 7, J. Rajski(red.), Prawo zobowiązań – część szczegółowa, Warszawa 2018

System prawa prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 8, J. Panowicz-Lipska(red.), Prawo zobowiązań – część szczegółowa, Warszawa 2011

System Prawa Prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 9, W.J. Katner (red.), Prawo zobowiązań – umowy nienazwane, Warszawa 2018

Wykaz ustaw

Ustawa z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.)

Ustawa z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1575 ze zm.)

Ustawa z 25.2.1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1359)

Ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.)

Ustawa z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 2204)

Ustawa z 16.9.1982 r. – Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 275 ze zm.)

Ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1465 ze zm.)

Ustawa z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1655 ze zm.)

Ustawa z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278)

Dekret z 26.10.1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279 ze zm.)

Ustawa z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1910 ze zm.)

Ustawa z 17.5.1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 2052)

Ustawa z 20.7.2018 r. o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 2040)

Przedmowa

Prawo obrotu nieruchomościami to dynamicznie rozwijająca się we współczesnej gospodarce rynkowej dziedzina prawa, wchodząca w skład prawa nieruchomości, zajmującego się całością materii prawnej związanej z nieruchomościami, a nie tylko ich obrotem.

Prawo obrotu nieruchomościami obejmuje przede wszystkim zagadnienia z obszaru prawa cywilnego, zwłaszcza prawa rzeczowego oraz zobowiązań, choć nie brak w nim także elementów prawa administracyjnego, prawa rodzinnego, prawa prywatnego międzynarodowego i wielu innych.

Podręcznik wyjaśnia w sposób przystępny i usystematyzowany – zarówno od strony teoretycznej, jak i praktycznej – większość zagadnień prawnych związanych z obrotem nieruchomościami.

Podręcznik przeznaczony jest przede wszystkim dla studentów wydziałów prawa i administracji oraz aplikantów notarialnych, sądowych, adwokackich, radcowskich i komorniczych, choć mogą po niego sięgnąć także adwokaci, radcowie prawni, komornicy oraz inni praktycy pragnący odświeżyć lub uaktualnić zdobytą niegdyś wiedzę. Przedstawiony w podręczniku materiał pomocny będzie również dla osób profesjonalnie związanych z rynkiem nieruchomości, takich jak pośrednicy w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości oraz rzeczoznawcy majątkowi, a ponadto dla słuchaczy studiów podyplomowych zdobywających uprawnienia zawodowe w tych dziedzinach.

prof. Uczelni Łazarskiego dr hab. Ryszard Strzelczyk

Warszawa, maj 2021 r.

Rozdział 1. Wprowadzenie

§ 1. Znaczenie obrotu nieruchomościami

Znaczenia obrotu nieruchomościami nie sposób przecenić. Szacuje się, że obecnie nieruchomości w Polsce stanowią ponad 2/3 majątku narodowego, a ich wartość stale wzrasta.

Codzienne życie każdego człowieka jest nierozerwalnie związane z nieruchomościami, i to od chwili urodzenia aż do chwili śmierci. Każdy z nas urodził się w jakiejś nieruchomości (szpitalu, domu, mieszkaniu), uczył się w nieruchomościach (przedszkolach, szkołach, uczelniach), mieszka przez całe życie w nieruchomościach (mieszkaniach, domach, willach, pensjonatach, hotelach, pałacach), pracuje w nieruchomościach (fabrykach, biurach, sklepach, lotniskach, lasach, ogrodach, na polach), do których to miejsc pracy dojeżdża korzystając z nieruchomości (drogi, ulice, autostrady, dworce, lotniska). W nieruchomościach leczymy się (szpitale, kliniki, przychodnie zdrowia) oraz od­poczywamy (kina, teatry, parki itd.). W nieruchomościach realizuje się ­także nasze życie duchowe (kościoły, kaplice, klasztory). Nawet po śmierci związani jesteśmy z nieruchomościami, bowiem cmentarze to także nieruchomości.

Nieruchomości pełnią kluczową rolę we wszystkich sferach działalności człowieka, w jego życiu rodzinnym, zawodowym, duchowym itd. Dla wielu osób przedstawiają one także stabilne źródło dochodu oraz przedmiot finansowego zabezpieczenia (najem, dzierżawa itp.). Nic więc dziwnego, że prawo ­obrotu nieruchomościami cieszy się tak wielkim zainteresowaniem.

§ 2. Przenoszenie własności nieruchomości w państwach Unii Europejskiej

Najistotniejszym zagadnieniem prawnym związanym z obrotem nieruchomościami jest tryb przenoszenia ich własności, ze szczególnym uwzględnieniem określenia chwili, w której dochodzi do przejścia własności. W kontekście tym zauważyć trzeba, że w państwach Unii Europejskiej wyróżnić można pięć systemów przenoszenia własności nieruchomości, a mianowicie:

1) romański – wywodzący się z kodeksu Napoleona (Francja, Belgia, Luksem­burg, Hiszpania, Włochy);

2) germański (Niemcy, Austria, Szwajcaria);

3) common law (Anglia, Irlandia, Walia, częściowo Szkocja);

4) skandynawski (Szwecja, Finlandia, Norwegia);

5) wschodnioeuropejski – stanowiący mieszaninę rozwiązań przyjętych w róż­nych systemach (kraje bloku wschodnioeuropejskiego).

Trzeba jednak pamiętać, że na skutek różnych historycznych zaszłości, w większości państw Unii Europejskiej elementy powyższych systemów przeplatają się ze sobą. Badając sposób umownego (kontraktowego) przenoszenia własności nieruchomości w danym państwie należy przede wszystkim zwrócić uwagę na pięć kluczowych wymienionych poniżej wyróżników (rozwiązań), nie przywiązując większej wagi do faktu, z którego systemu one po­chodzą.

1) Definitywność umowy zbycia nieruchomości (sprzedaży, zamiany, darowizny) – pod kątem udzielenia odpowiedzi na pytanie: Czy w danym systemie prawnym umowa zbycia nieruchomości wywołuje jedynie skutek zobowiązujący (obligacyjny), a zatem jedynie zobowiązuje do zawarcia w przyszłości umowy przenoszącej własność nieruchomości, czy też wywołuje od razu dwa skutki, tzn. skutek zobowiązujący (obligacyjny) i jednocześnie skutek rozporządzający (rzeczowy), tzn. zobowiązuje zbywcę do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę i jednocześnie (od razu) własność tę na nabywcę przenosi?

2) Charakter umowy zbycia nieruchomości – pod kątem udzielenia odpowiedzi na pytanie: Czy umowa ta ma charakter konsensualny, co oznacza, że samo jej zawarcie (samo porozumienie stron) przenosi własność nieruchomości ze zbywcy na nabywcę, czy też umowa ta ma charakter realny, co oznacza, że do przejścia własności ze zbywcy na nabywcę, oprócz zawarcia samej umowy, konieczne jest jeszcze wykonanie jakiejś czynności realnej, np. przeniesienie posiadania nieruchomości na nabywcę?

3) Kauzalność (przyczynowość) przenoszenia własności nieruchomości – pod kątem udzielenia odpowiedzi na pytanie: Czy w danym systemie prawnym do przeniesienia własności nieruchomości na inną osobę konieczne jest istnienie jakiejś istotnej kauzy (przyczyny), takiej jak np. chęć otrzymania w zamian ceny (sprzedaż), chęć otrzymania w zamian innej rzeczy (zamiana), chęć przysporzenia majątku osobie bliskiej (causa donandi) itd., czy też w danym systemie prawnym żadna kauza nie jest wymagana, a przeniesienie własności nieruchomości na inną osobę może zostać dokonane abstrakcyjnie, tzn. bez żadnej szczególnej przyczyny, np. dla kaprysu?

4) Formę umowy zbycia nieruchomości – pod kątem udzielenia odpowiedzi na pytanie: Czy dla ważności umowy zbycia nieruchomości wymagana jest w danym systemie prawnym jakaś forma szczególna, np. umowa pisemna, umowa pisemna z podpisami stron notarialnie poświadczonymi, umowa przygotowana przez notariusza w formie aktu notarialnego itp.?

5) Wpis do rejestru publicznego – pod kątem udzielenia odpowiedzi na trzy pytania, a mianowicie: a) Czy w danym systemie prawnym funkcjonuje jakiś rejestr publiczny, w którym rejestruje się umowy zbycia nieruchomości lub ujawnia się ich nowych właścicieli?; b) Czy wpis do tego rejestru jest obligatoryjny (obowiązkowy)? oraz c) Czy wpis do tego rejestru ma charakter konstytutywny (prawotwórczy), tzn. wywołuje skutek rzeczowy polegający na przeniesieniu własności nieruchomości, a zatem bez dokonania tego wpisu własność nieruchomości nie przechodzi na nabywcę, czy też wpis ten ma charakter jedynie deklaratoryjny (deklaratywny), co oznacza, że tylko informuje on o dokonanym wcześniej przejściu własności?

O powyższych kryteriach warto pamiętać, gdyż ich znajomość umożliwia bezpieczne nabycie własności nieruchomości w dowolnym państwie Unii Europejskiej, bez względu na okoliczność, do którego systemu prawnego dane państwo należy. Zauważyć jednak trzeba, że powyższe rozwiązania bywają nagminnie mylone lub rozumiane opacznie.

Przede wszystkim sporo problemów rodzi się na tle definitywności umowy zbycia nieruchomości. Mylone bywają bowiem czynności zobowiązujące (obligujące do przeniesienia własności) z czynnościami rozporządzającymi (przenoszącymi własność). Dla przykładu, w powszechnym mniemaniu dominuje pogląd, że umowa sprzedaży nieruchomości zawsze przenosi jej własność na kupującego. Jest to pogląd błędny, gdyż – pomijając materię konstytutywności wpisu – w wielu systemach prawnych, w tym także w prawie polskim, umowa sprzedaży nieruchomości nie zawsze przenosi jej własność. Według brzmienia art. 535 KC „przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę”. Z brzmienia tego przepisu wynika, że sprzedażą jest już samo zobowiązanie się do przeniesienia na kogoś własności rzeczy w zamian za zobowiązanie się tej drugiej osoby do zapłacenia ceny. Do przejścia własności może zatem dojść później, tzn. w drugiej umowie, obejmującej już tylko skutek rzeczowy, czyli samo przeniesienie własności, którą to umowę strony zawierają w celu wykonania zobowiązania wynikającego z zawartej wcześniej umowy sprzedaży. Nadmienić w tym miejscu trzeba, że tylko ta druga umowa, tzn. umowa przenosząca własność, musi być bezwarunkowa, czyli nie może zostać zawarta z zastrzeżeniem warunku ani terminu. Natomiast, pierwsza umowa, tzn. umowa sprzedaży może zostać zawarta pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu.

Opacznie rozumiana bywa także istota konsensualności przeniesienia własności. Wielu nabywców nieruchomości jest zaskoczonych faktem, że w niektórych systemach prawnych, w tym także w prawie polskim, do przejścia prawa własności ze zbywcy na nabywcę wystarcza samo podpisanie umowy, co oznacza, że nie jest w tym zakresie konieczne ani zapłacenie ceny, ani wydanie nieruchomości nabywcy.

Najwięcej nieporozumień powstaje jednak w wyniku mylenia obligatoryjności wpisu z jego konstytutywnością (prawotwórczym charakterem), a są to instytucje diametralnie różne. Obligatoryjność wpisu oznacza, że nowy właściciel nieruchomości, notariusz albo inny podmiot dokumentujący zawarcie umowy przenoszącej jej własność, jest zobowiązany wystąpić do rejestru publicznego z wnioskiem o ujawnienie w nim nowego właściciela. Wpis nabywcy nieruchomości w tym rejestrze nie ma jednak wpływu na przejście prawa własności, gdyż prawo to przeszło na nabywcę już z chwilą podpisania umowy. Ujawnienie nabywcy w księdze wieczystej jest wprawdzie obowiązkowe, lecz ma ono charakter tylko informacyjny. Naruszyciel obowiązku ujawnienia nowego właściciela w księdze wieczystej może w danym systemie prawnym za swoje zaniedbanie zostać ukarany, np. grzywną lub dyscyplinarnie. Nie będzie to jednak miało wpływu na przejście prawa własności.

Konstytutywność wpisu nabywcy nieruchomości oznacza, że to właśnie z chwilą dokonania wpisu, a nie z chwilą podpisania umowy, przechodzi na nabywcę własność nieruchomości. Siłą rzeczy wpis ten jest z reguły także obligatoryjny, a za jego zawiniony brak ktoś może zostać ukarany. Różnica polega jednak na tym, że niezależnie od nałożenia kary na naruszyciela tego obowiązku, nabywca nie nabywa własności nieruchomości, dopóki wpis ten nie zostanie dokonany.

§ 3. Przenoszenie własności nieruchomości w Polsce

Patrząc na pięć systemów przenoszenia własności nieruchomości w państwach Unii Europejskiej, określanych jako systemy: romański, germański, common law, skandynawski oraz wschodnioeuropejski, nie trudno odgadnąć, że Polska znajduje się wśród krajów zaliczanych do tej ostatniej grupy. Granice pomiędzy powyższymi systemami są jednak nieostre, a ich elementy przeplatają się ze sobą w różnych krajach. Oznacza to, że elementy typowe dla państwa zaliczanego tradycyjnie do jednego systemu można spotkać w państwie zaliczanym do innego systemu. Dla rzetelnej analizy trybu zbywania nieruchomości w systemie prawnym danego kraju znacznie ważniejsze jest ustalenie, jakie konkretne rozwiązania prawne zostały w nim przyjęte, od tego, z jakiego systemu prawnego rozwiązania te recypowano.

W powyższym kontekście można zatem stwierdzić, że w systemie prawa polskiego umowa zbycia nieruchomości jest, oczywiście z pewnymi wyjątkami:

1) obligacyjno-rozporządzająca, gdyż zobowiązuje do przeniesienia własności i jednocześnie ją przenosi;

2) konsensualna, gdyż samo zawarcie umowy (solo consensu) przenosi własność nieruchomości i nie jest do tego konieczne wydanie nieruchomości nabywcy;

3) kauzalna, gdyż niezbędne jest istnienie ważnej z jurydycznego punktu widzenia przyczyny przeniesienia własności nieruchomości na inną osobę;

4) wymaga pod rygorem nieważności formy aktu notarialnego oraz

5) podlega ujawnieniu w rejestrze publicznym zwanym księgą wieczystą, przy czym wpis w tej księdze ma charakter jedynie deklaratoryjny, gdyż własność nieruchomości przechodzi na nabywcę już z chwilą podpisania aktu notarialnego, choć rodzą się na tym tle pewne niejasności.

Powyższa materia, a także wiele innych zagadnień dotyczących obrotu nieruchomościami, zostały omówione na dalszych kartach niniejszej publikacji.

Rozdział 2. Pojęcie nieruchomości

§ 4. Geneza i ewolucja pojęcia nieruchomości

Dla pełnego zrozumienia mechanizmów rządzących współczesnym obrotem nieruchomościami przydatne będzie odwołanie się do początków instytucji nieruchomości w prawie rzymskim oraz jej późniejszej ewolucji. Prawo rzymskie sztywno trzymało się określonej w ustawie XII tablic1 (tablica 6,3) koncepcji res immobiles, rozumianej jako grunt i wszystko to, co jest z nim trwale związane. Choć podział rzeczy na ruchome i nieruchome nie miał w prawie rzymskim zbyt doniosłego znaczenia, a to z uwagi na nadrzędność ich podziału na res mancipi i res nec mancipi, tym niemniej to właśnie z rzymskiej koncepcji nieruchomości, wykształconej na wzorze rzymskiego gospodarstwa chłopskiego, wyrosła zasada superficies solo cedit, według której własność gruntu rozciągała się na ową superficies, przez którą rozumiano wszystko to, co było z gruntem trwale związane. Wzniesiony na cudzym gruncie budynek przypadał ex lege właścicielowi gruntu, bez względu na wysokość poniesionych nań nakładów oraz ich relacje do wartości gruntu. Nie przestrzegano tej zasady jedynie w zachodniorzymskim prawie wulgarnym w przypadku ­budowli wzniesionych na cudzym gruncie za zgodą jego właściciela2.

Przedstawiona tu rzymska koncepcja nieruchomości, oparta na zasadzie ­superficies solo cedit, rozszerzonej z biegiem lat do dominus soli est dominus coeli et inferorum (własność gruntu rozciąga się także na jego podziemie i znajdujący się nad nim słup powietrza), wyrażanej niekiedy obrazowo jako usque ad sidera, usque ad inferos (aż do gwiazd i aż do piekieł), została recypowana przez większość ustawodawstw europejskich.

Wyrazem przyjęcia powyższej konstrukcji przez prawo francuskie był art. 517 Kodeksu Napoleona3, stanowiący, że grunty i budynki są z natury swej nieruchomością, a także art. 552 tego Kodeksu, głoszący, że własność ziemi „pociąga za sobą” własność powierzchni i wnętrza.

Podobną regulację zawierał Kodeks cywilny austriacki, który mocą § 291 dzielił rzeczy m.in. na ruchome i nieruchome4, zaś w § 293 dookreślał, że nieruchomymi są te, które nie mogą być przeniesione bez uszkodzenia ich istoty. Według § 297 tego Kodeksu nieruchomościami były również wzniesione na gruncie domy i zabudowania wraz z kolumną powietrza w linii prostopadłej do ziemi.

Kodeks cywilny niemiecki, choć nie formułował legalnej definicji nieruchomości, stanowił w § 94, że rzeczy trwale z gruntem złączone stanowią jego istotne części składowe. Zaliczał on do nich przede wszystkim budynki oraz nieodłączone od ziemi płody gruntu5.

Kazuistyczny w swej treści Tom X Zwodu Praw Rosyjskich wymieniał jako przynależności gruntu m.in.: budynki, dwory, młyny, przewozy, groble, rzeki, jeziora i stawy (art. 387). Wyjątek stanowiły grunty fabryczne, które uznawano za przynależności fabryk (art. 388). Rosyjskie przepisy szczególne dopuszczały możliwość oddzielenia prawa własności budynku od prawa własności gruntu, lecz tylko w przypadku budynku posadowionego na gruncie dzierżawnym. Budynki nabyte na rozbiórkę, tzn. bez prawa nabywcy do korzystania z gruntu, uznawane były za ruchomości6.

Przedstawioną tu ogólną koncepcję nieruchomości przyjęło również prawo polskie. Wyrazem tego był art. 3 dekretu z 11.10.1946 r. – Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm.), uznający za nieruchomości części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności. Koncepcja ta ostała się również we współczesnym prawie polskim.

§ 5. Definicja nieruchomości we współczesnym prawie polskim

Legalna definicja nieruchomości zawarta została w art. 46 ustawy z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), według której nieruchomościami są:

1) części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty);

2) budynki trwale z gruntem związane, jeżeli mocą przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności;

3) części budynków (lokale), jeżeli mocą przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Definicja ta została częściowo powtórzona w art. 4 pkt 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.), według którego przez nieruchomość gruntową należy rozumiećgrunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią one odrębny przedmiot własności.

Wprawdzie powielanie definicji tej samej instytucji na użytek dwóch ustaw uznać należy za praktykę legislacyjnie niepożądaną7, tym niemniej definicje te w żaden sposób nie kolidują ze sobą8. Wynika z nich, że nieruchomościami są zarówno grunty niezabudowane, jak i zabudowane, a ponadto mogą nimi być budynki i lokale, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności, co rozumieć należy w ten sposób, że właściciele tych budynków i lokali nie są jednocześnie właścicielami gruntu.

Przykładem budynku stanowiącego przedmiot odrębnej własności jest budynek posadowiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. W sytuacji takiej właścicielem gruntu jest Skarb Państwa, gmina, powiat albo województwo, zaś właścicielem budynku jest użytkownik wieczysty. Przepisami szczególnymi, do których odsyła art. 46 KC są w tym przypadku przepisy dotyczące użytkowania wieczystego, a w szczególności art. 235 KC, stanowiący m.in., że budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego, bądź ich związków przez wieczystego użytkownika, stanowią własność wieczystego użyt­kownika.

Przykładem części budynku stanowiącej przedmiot odrębnej własności jest wydzielony prawnie z tego budynku lokal mieszkalny albo lokal o innym przeznaczeniu (lokal użytkowy). Przepisy szczególne, na mocy których możliwe jest ustanawianie odrębnej własności takiego lokalu, zawarte zostały w ustawie z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1910 ze zm.). Dopuszczają one możliwość podzielenia budynku na lokale będące własnością różnych osób. Po dokonaniu takiego podziału każdy z lokali staje się odrębną nieruchomością, tzw. nieruchomością lokalową, dla której zakłada się odrębną księgę wieczystą.

Pewne kontrowersje budzi w piśmiennictwie pojęcie nieruchomości gruntowej. Z prawnomaterialnego (prawnorzeczowego) punktu widzenia, tzn. z punktu widzenia przepisów Kodeksu cywilnego, nieruchomością jest teren stanowiący własność jednego podmiotu otoczony od zewnątrz gruntami innych podmiotów bez jakiegokolwiek nawiązania do ksiąg wieczystych. Takie stanowisko zajął SN w uzasadnieniu prawnym uchw. z 27.12.1994 r., III CZP 158/94 (OSNC 1995, Nr 4, poz. 59). Według tego poglądu, za jedną nieruchomość uważa się np. dwie położone obok siebie działki ewidencyjne należące do jednego właściciela, otoczone gruntami innych właścicieli, nawet wtedy, gdy dla każdej z tych działek prowadzona jest osobna księga wie­czysta.

Z wieczystoksięgowego punktu widzenia, tzn. z punktu widzenia przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości (art. 1 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 2204). Oznacza to, że grunt wpisany do jednej księgi wieczystej stanowi jedną nieruchomość, zaś grunt wpisany do dwóch ksiąg wieczystych stanowi dwie nieruchomości. Innymi słowy, każda księga wieczysta obejmuje odrębną nieruchomość. Z tego punktu widzenia, dwie położone obok siebie działki ewidencyjne należące do jednego właściciela, otoczone gruntami innych właścicieli stanowią dwie nieruchomości, gdyż wpisane są do dwóch ksiąg wieczystych. Wieczysto­księgowe pojęcie nieruchomości dominuje w doktrynie i orzecz­nictwie.

§ 6. Klasyfikacja nieruchomości

Istnieje wiele kryteriów klasyfikowania nieruchomości. Według kryterium przeznaczenia nieruchomości dzielą się na: rolne, leśne, przeznaczone pod zabudowę, rekreacyjne, cmentarne9 itp. Według innych kryteriów wyróżnia się nieruchomości: zabudowane, niezabudowane, gruntowe, budynkowe, lokalowe10, składające się z jednej albo wielu działek ewidencyjnych, należące do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego i wiele innych.

Do przedstawionej tu terminologii należy podchodzić z pewną ostrożnością. Wymienione wyżej grupy nieruchomości nie stanowią zbiorów rozłącznych. Dla przykładu, nieruchomość rekreacyjna może być jednocześnie nieruchomością zabudowaną, a nieruchomość gruntowa może stanowić własność gminy, będąc tym samym nieruchomością gminną. Bywają także nieruchomości składające się z działek o różnym przeznaczeniu, np. nieruchomość składająca się z pięciu działek, z których trzy przeznaczone są pod budownictwo mieszkaniowe, a dwie pod działalność usługową. Liczba możliwości jest tu praktycznie nieograniczona.

Rozdział 3. Przenoszenie własności nieruchomości

§ 7. Pojęcie własności i jej ograniczenia

Pojęcie własności, jej przedmiot oraz granice ochrony prawnej, wynikają w znacznej mierze z założeń ustrojowych każdego państwa. Są one także determinowane przez jego potrzeby społeczno-gospodarcze. Dla przykładu, w ujęciu prawa angielskiego własność (ownership) wszystkich nieruchomości przysługuje tylko i wyłącznie Koronie (Crown), a zatem jedynym właścicielem (owner) wszystkich nieruchomości położonych na terenie Anglii jest monarcha. Nikt oprócz monarchy nie może być właścicielem samej nieruchomości pojmowanej jako przedmiot materialny, a jedynie podmiotem praw do nieruchomości (estates in land)11.

Powyższe okoliczności utrudniają, a w zasadzie uniemożliwiają, wypracowanie „uniwersalnej” definicji własności. Kwestię tę omawia szeroko T. Dybowski, zdaniem którego skonstruowanie ogólnego pojęcia czy też definicji „własności” jest co najmniej wątpliwe, jeżeli nie niemożliwe12.

W polskim systemie prawnym własność jest głównym desygnatem mienia, obejmującego oprócz niej także inne prawa o charakterze majątkowym. Wynika to z art. 44 KC, który na tle ogółu praw majątkowych eksponuje jedynie własność13. Nowela Kodeksu cywilnego z 28.7.1990 r. (Dz.U. Nr 55, poz. 321 ze zm.) zniosła wcześniejszy podmiotowy podział mienia, nadając mu jednorodny charakter.

Przedmiotowy zakres prawa własności określono w przepisach KC wąsko, ograniczając go jedynie do rzeczy w znaczeniu przedmiotów materialnych (art. 140 w zw. z art. 45). W literaturze prawa cywilnego dominuje pogląd, choć nie brak też głosów odmiennych, że chodzi tu o przedmioty materialne samoistne, tzn. wyodrębnione i zindywidualizowane w stopniu umożliwiającym ich samodzielne występowanie w obrocie14. Nie są zatem rzeczami – w rozumieniu Kodeksu cywilnego – wszelkie dobra niematerialne, np. majątkowe prawa autorskie albo energie, choć trzeba pamiętać, że art. 555 KC nakazuje stosowanie do ich sprzedaży odpowiednich przepisów dotyczących sprzedaży rzeczy15.

Wąskie ujęcie zakresu prawa własności w przepisach KC jest w istocie kontynuacją rozwiązań wprowadzonych do prawa polskiego przez dekret – Prawo rzeczowe. Stanowił on w art. 28, że: „właściciel może w granicach przez ustawy określonych korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób oraz rozporządzać rzeczą”, zaś w art. 1 przesądzało, że „rzeczami są jedynie przedmioty materialne”.

Nieruchomość jest bez wątpienia rzeczą, a zatem może być ona przedmiotem własności. Zasady ogólne dotyczące własności mają zastosowanie również do własności nieruchomości.

Własność jest prawem dającym uprawnionemu najpełniejszą władzę nad rzeczą. W większości współczesnych systemów prawnych nie jest to jednak prawo absolutne (ius infinitum), lecz względnie pełne. Traktowanie prawa własności jako prawa absolutnego prowadziłoby nieuchronnie do nagminnego naruszania interesów innych podmiotów16. Według T. Dybowskiego „względna pełnia prawa własności oznacza, że w systemie danego prawa treść własności jest najszersza w porównaniu z treścią innych praw podmiotowych, ale nie nieograniczona”17. W podobnym duchu wypowiedział się o prawie własności SN w uchw. z 16.7.1980 r., III CZP 45/80 (OSNC 1981, Nr 2–3, poz. 25), wyjaśniając, że zapewnia ono właścicielowi „dopuszczalną w danych warunkach pełnię uprawnień względem rzeczy”.

We współczesnym prawie polskim treść prawa własności określona została w art. 140 KC, upoważniającym właściciela do korzystania z rzeczy z wyłączeniem innych osób, w szczególności do pobierania z niej pożytków i innych dochodów, z zastrzeżeniem, że będzie to czynił w granicach określonych przez ustawy oraz zasady współżycia społecznego, a ponadto zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. Powołany przepis stanowi ponadto in fine, że w tych samych granicach właściciel rzeczy może nią rozporządzać.

Kodeks cywilny określił zatem treść prawa własności przez wskazanie granic, w obrębie których właściciel rzeczy może wykonywać względem niej swoje uprawnienia. Komentowany przepis determinuje zarówno pozytywną, jak i negatywną stronę własności, bowiem, z jednej strony, przyznaje właścicielowi prawo do korzystania i rozporządzania rzeczą (strona pozytywna), z drugiej zaś wyłącza od tego inne osoby (strona negatywna).

Według art. 140 KC, granice prawa własności determinują trzy wyznaczniki, a mianowicie:

1) przepisy ustaw;

2) zasady współżycia społecznego oraz

3) społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa.

We współczesnej literaturze przedmiotu przyjmuje się dość zgodnie, że przez pojęcie „ustawy” rozumieć tu należy także akty prawne niższej rangi, z zastrzeżeniem jednak, że mają one charakter wykonawczy do ustaw i nie wykraczają poza granice upoważnień zawartych w tych ustawach. Taką wykładnię powyższego terminu narzuca art. 64 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z 2.4.1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i ze zm.), zezwalający na ograniczanie własności jedynie w drodze ustaw i tylko w zakresie nienaruszającym jej istoty. Przyjmuje się jednak, że ograniczenie własności w drodze aktu prawnego niższego rzędu, wydanego na podstawie ustawy w granicach zawartej w niej delegacji, nie narusza konstytucyjnej ochrony własności gwarantowanej w art. 21 ust. 1, art. 31 ust. 3 oraz art. 64 ust. 3 Konstytucji RP, pod warunkiem jednak, że ograniczenie to nie godzi w istotę prawa własności.

W doktrynie nie kwestionuje się zasadności ograniczania prawa własności w drodze ustaw. Konieczność taka jest naturalnym następstwem rozwoju cywilizacyjnego. Większość ograniczeń ma charakter publicznoprawny i wynika z przepisów prawa administracyjnego (np. ustawy o broni i amunicji, tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 955), choć nie brak też ograniczeń o charakterze cywilnoprawnym (np. art. 144 KC dotyczący immisji). Ingerencja ustawodawcy w sposób wykonywania prawa własności przez właściciela, np. broni palnej nie budzi dziś sprzeciwu. Nie budzi go też ustawowe ograniczenie uprawnień właściciela nieruchomości ze względu na uzasadniony interes właścicieli nieruchomości sąsiednich. Dla przykładu, powołany wyżej art. 144 KC nakazuje właścicielowi nieruchomości powstrzymanie się od działań, ­które ­zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno- -gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Przy interpretowaniu przepisów ograniczających prawo własności należy jednak pamiętać, że przepisy te mają charakter wyjątkowy i nie podlegają wykładni rozszerzającej18.

Przez wspomnianą wyżej negatywną stronę własności rozumie się wyłączenie osób trzecich od możliwości korzystania i rozporządzania rzeczą wbrew woli jej właściciela. Artykuł 140 KC nakłada na wszystkie podmioty niebędące właścicielami danej nieruchomości, obowiązek biernego poszanowania prawa własności przysługującego jej właścicielowi, polegający na powstrzymaniu się tych podmiotów od wszelkich działań naruszających to prawo (non facere). Ten bierny obowiązek nie ma jednak charakteru świadczenia dłużnika wobec wierzyciela, gdyż podmioty nim obciążone nie rezygnują z żadnych przysługujących im uprawnień, a jedynie powstrzymują się od wkraczania w sferę uprawnień innego podmiotu (właściciela nieruchomości).

§ 8. Chwila przejścia własności nieruchomości na jej nabywcę

Z punktu widzenia obrotu nieruchomościami niezwykle istotną kwestią jest ustalenie chwili, w której własność nieruchomości przechodzi z dotychczasowego właściciela na inny podmiot, np. na kupującego, zamieniającego czy ­obdarowanego. Należy w tym miejscu przypomnieć, że nieruchomość jest rzeczą oznaczoną co do tożsamości. Ma ona ściśle określoną powierzchnię, położona jest w konkretnym miejscu i opisana w konkretnej księdze wieczystej. Do przeniesienia własności nieruchomości w drodze umowy ma zatem zastosowanie art. 155 § 1 KC, według którego własność rzeczy oznaczonych co do tożsamości przechodzi na nabywcę z chwilą zawarcia umowy zobowiązującej, takiej jak umowa sprzedaży, zamiany czy darowizny, o ile:

1) przepis szczególny nie stanowi inaczej albo

2) strony umowy inaczej nie postanowiły.

Z przepisu tego wynika, że zawarcie umowy zobowiązującej, np. umowy sprzedaży nieruchomości, może, ale wcale nie musi przenosić jej własności. Możliwa jest sytuacja, w której nieruchomość została aktem notarialnym sprzedana, lecz sprzedający nadal pozostaje jej właścicielem. W takim przypadku przeniesienie własności dokonywane jest odrębnym aktem notarialnym podpisywanym w terminie późniejszym i obejmującym samo przeniesienie własności. Pierwsza umowa (umowa sprzedaży) ma charakter jedynie zobowiązujący, tzn. zobowiązuje sprzedającego do przyszłego przeniesienia własności nieruchomości na kupującego, natomiast umowa druga (umowa przeniesienia własności) zawierana jest w wykonaniu umowy pierwszej (umowy sprzedaży) i ma charakter rozporządzający, tzn. przenosi własność nieruchomości ze sprzedającego na kupującego.

Zgodnie z powołanym wyżej art. 155 § 1 KC, do późniejszego niż przy zawieraniu umowy zobowiązującej przejścia własności nieruchomości dochodzi albo z mocy przepisu szczególnego, albo z woli stron.

Przykładem przepisów szczególnych narzucających konieczność zawarcia najpierw umowy sprzedaży nieruchomości (jako umowy jedynie zobowiązującej), a następnie zawarcia odrębnej umowy przenoszącej własność nieruchomości (jako umowy jedynie rozporządzającej), są przepisy regulujące pierwokup ustawowy. Na ich mocy niektórym podmiotom, takim jak np. gminy, przysługuje w określonych sytuacjach, w stosunku do pewnych nieruchomości, ustawowe prawo pierwokupu. Nieruchomości podlegającej pierwokupowi nie można sprzedać z jednoczesnym przeniesieniem własności, lecz należy:

1) zawrzeć umowę sprzedaży z wyłączeniem przeniesienia własności;

2) wysłać wypis aktu notarialnego tej umowy sprzedaży uprawnionemu podmiotowi z zapytaniem czy nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu;

3) po uzyskaniu odpowiedzi informującej, że uprawniony podmiot nie skorzystał z prawa pierwokupu, a w przypadku braku odpowiedzi, po upływie ustawowego jednomiesięcznego19 terminu na jej udzielenie, zawrzeć umowę przeniesienia własności nieruchomości na kupującego.

Umowa sprzedaży nieruchomości podlegającej pierwokupowi ustawowemu określana bywa w praktyce notarialnej terminem warunkowa umowa sprzedaży, a to dla podkreślenia, że właściciel sprzedaje nieruchomość kupującemu pod warunkiem, że osoba trzecia (uprawniony podmiot) nie wykona prawa pierwokupu. Zawarty w tytule umowy przymiotnik „warunkowa” ma znaczenie informacyjne, podkreślające fakt, że w tej umowie sprzedaży nie dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości, do którego dojdzie dopiero w przyszłości, na mocy odrębnej umowy przenoszącej własność, zawartej po ziszczeniu się owego warunku.

Innym przykładem, w którym na mocy przepisów szczególnych dojść może do rozdzielenia skutku zobowiązującego i rozporządzającego jest zakup nieruchomości przez cudzoziemca. Według przepisów ustawy z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278) nabycie przez cudzoziemca własności nieruchomości położonej w Polsce wymaga – z pewnymi wyjątkami – uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Umowa przenosząca własność nieruchomości na cudzoziemca, który zezwolenia nie uzyskał, jest ex legenieważna. Nie ma natomiast przeszkód do zawarcia z cudzoziemcem nieposiadającym zezwolenia umowy sprzedaży nieruchomości z wyłączeniem przeniesienia własności, a następnie – już po uzyskaniu przez cudzoziemca zezwolenia – umowy przenoszącej własność. Oczywiste jest, że do drugiej umowy, tj. umowy przenoszącej własność, nie dojdzie w przypadku odmowy wydania cudzoziemcowi zezwolenia. W sytuacji takiej strony będą zobligowane do zwrotu otrzymanych świadczeń.

Do rozdzielenia skutku zobowiązującego i rozporządzającego przy umowie sprzedaży, zamiany, darowizny oraz innej umowie zobowiązującej dotyczącej nieruchomości może dojść także z woli stron. Przepis art. 155 § 1 KC nie ­wprowadza w tym zakresie żadnych ograniczeń. Strony mogą się umówić, że jednym aktem notarialnym dokonają sprzedaży nieruchomości bez przenoszenia jej własności, a kolejnym aktem notarialnym przeniosą jej własność. Przyjęcie takiego rozwiązania może być niekiedy korzystne ze względów podatkowych.

Konstrukcja umowy sprzedaży, zamiany albo darowizny nieruchomości pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu nie narusza – jak się często błędnie uważa – przepisu art. 157 § 1 KC, zakazującego przenoszenia własności nieruchomości z zastrzeżeniem warunku albo terminu. Umowa taka – w przypadku wyłączenia rozporządzenia – nie przenosi własności nieruchomości, a jedynie zobowiązuje zbywcę do jej późniejszego bezwarunkowego i niezwłocznego przeniesienia. W przypadku ziszczenia się warunku albo upływu terminu zastrzeżonego w umowie sprzedaży (zobowiązującej), druga umowa, tzn. umowa przenosząca własność (rozporządzająca) nie może zawierać już żadnych warunków ani terminów. Na mocy tej drugiej umowy własność nieruchomości musi przejść na nabywcę bezwarunkowo i niezwłocznie. Wynika to zresztą wprost z art. 157 § 2 KC stanowiącego, że w przypadku, gdy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości (np. umowa sprzedaży, zamiany, darowizny itp.) została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę, z którym właściciel zawarł umowę zobowiązującą, może zostać ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.

Dodatkowe porozumienie przenoszące własność, o którym mowa w art. 157 § 2 KC, jest z reguły bardzo lakoniczne i najczęściej ogranicza się do stwierdzenia, że zbywca przenosi na nabywcę własność nieruchomości, na co nabywca wyraża zgodę.

§ 9. Skutek wpisu nabywcy nieruchomości do księgi wieczystej

Według art. 5 Prawa hipotecznego z 1818 r. wpis własności nieruchomości miał charakter prawotwórczy. Przepis ten stanowił, że prawo rozporządzania nieruchomością uzyskuje się przez wciągnięcie tytułu nabycia do ksiąg hipotecznych. Doktryna i orzecznictwo tamtych lat indukowały zgodnie, że skoro nieruchomością może rozporządzać tylko właściciel, a prawo rozporządzania nabywa się z chwilą wpisu, oznacza to, że prawo własności nieruchomości nabywa się również z chwilą wpisu. Według tej konstrukcji, akt notarialny stanowił jedynie tytuł do przejścia prawa własności (titulus adquirendi dominii). Faktyczne przejście prawa własności, ze skutkiem rzeczowym (modus adquirendi dominii), następowało dopiero z chwilą dokonania wpisu. Nadmienić w tym miejscu warto, że w nauce prawa rzeczowego pełne powiązanie powstania skutku czynności prawnej z dokonaniem wpisu w odpowiedniej księdze (gruntowej, hipotecznej, wieczystej, itp.) zwykło się określać mianem zasady wpisu.

Współczesny ustawodawca polski odstąpił od zasady wpisu. Własność nieruchomości nabytej w drodze czynności prawnej przechodzi na nabywcę już z chwilą podpisania aktu notarialnego. Późniejszy wpis do księgi wieczystej ma charakter jedynie deklaratoryjny (deklaratywny, potwierdzający), co oznacza, że nieruchomość można ponownie zbyć, nie czekając na uzyskanie wpisu, choćby tego samego dnia. Wyjątkiem jest ustanowienie odrębnej własności lokalu, gdzie wpis ma charakter konstytutywny (prawotwórczy).Wynika to z art. 7 ust. 2 WłLokU, według którego do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Praktycznym wymiarem tego przepisu, z punktu widzenia obrotu lokalami, jest zasadność powstrzymania się ze zbyciem lokalu do chwili założenia dla niego księgi wieczystej. Możliwość rozporządzenia prawem do lokalu przed wpisem jego własności do księgi wieczystej omówiona została w dalszej części podręcznika.

Konstytutywność wpisu odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej występuje jedynie przy pierwszym wpisie, dokonywanym na wniosek związany z ustanowieniem odrębnej własności tego lokalu. Po założeniu dla lokalu księgi wieczystej i wpisaniu do niej pierwszego właściciela, wpis każdego następnego właściciela ma już charakter deklaratoryjny (deklaratywny), co oznacza, że każdy kolejny właściciel może rozporządzać lokalem przed uzyskaniem wpisu na swoją rzecz. Lokal, dla którego założono księgę wieczystą może zostać zbyty wielokrotnie nawet jednego dnia. Wystarczy, aby każdy kolejny zbywca udokumentował wypisem aktu notarialnego fakt nabycia lokalu od poprzednika.

Konstytutywny charakter ma także wpis użytkowania wieczystego. Według art. 27 GospNierU oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, a także przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu do księgi wieczystej. Oznacza to, że osoba, której oddano grunt w użytkowanie wieczyste, a także osoba, która nabyła użytkowanie wieczyste w drodze umowy zawartej z dotychczasowym użytkownikiem wieczystym, nabywa to prawo dopiero z chwilą wpisu. Bez wpisu w księdze wieczystej prawo użytkowania wieczystego nie powstanie ani nie przejdzie na kolejnego nabywcę.

§ 10. Wady polskiego systemu przenoszenia własności nieruchomości

System przenoszenia własności nieruchomości w Polsce jest dość niespójny. Z jednej strony zakłada on teoretycznie, że własność nieruchomości przechodzi na nabywcę z chwilą podpisania aktu notarialnego dokumentującego zbycie nieruchomości, np. aktu notarialnego obejmującego umowę sprzedaży. Z drugiej jednak strony wymaga, aby przejście tej własności zostało ujawnione w księdze wieczystej w drodze prawomocnego orzeczenia sądu rejonowego prowadzącego tę księgę, zwanego zwyczajowo sądem wieczystoksięgowym. Występuje tu zatem swoisty dualizm, według którego skuteczność przejścia własności nieruchomości determinowana jest de facto decyzjami dwóch niezależnych od siebie podmiotów, podejmowanymi – na domiar złego – w dwóch różnych momentach, a mianowicie:

1) uprzednią decyzją notariusza o sporządzeniu aktu notarialnego oraz

2) następczą decyzją sądu(orzeczeniem) o zaakceptowaniu tego aktu notarialnego jako podstawy wpisu nowego właściciela w księdze wieczystej.

Podkreślenia wymaga fakt, że obie powyższe przesłanki powinny zostać spełnione łącznie. Wprawdzie w systemie prawa polskiego umowa przeniesienia własności nieruchomości ma charakter konsensualny, co oznacza, że własność nieruchomości przechodzi na nabywcę z chwilą zawarcia umowy, tzn. z chwilą podpisania aktu notarialnego obejmującego tę umowę, tym niemniej notariusz zobligowany jest wysłać wypis tego aktu notarialnego oraz dokumenty stanowiące podstawę jego sporządzenia do sądu wieczystoksięgowego wraz z wnioskiem o wpis nowego właściciela w księdze wieczystej.

Pamiętać przy tym trzeba, że wpis w księdze wieczystej jest orzeczeniem sądu, a sąd nie jest związany treścią wniosku, co oznacza, że dostrzegając jakąś przeszkodę może odmówić dokonania wpisu. W sytuacji takiej sąd wydaje postanowienie o odmowie dokonania wpisu, na które służy środek zaskarżenia w postaci apelacji do sądu okręgowego, a następnie kasacji do Sądu Najwyższego, bowiem na podstawie art. 5191 § 1 KPC w sprawach wieczystoksięgowych skarga kasacyjna jest dopuszczalna.

Trudno o gorsze i mniej klarowne rozwiązanie. Opisany wyżej dualizm kreuje w praktyce mnóstwo nierozwiązalnych problemów. Poniżej wymieniono niektóre z nich.

1) Jak określić stan własności nieruchomości, w sytuacji, gdy na podstawie podpisanego już aktu notarialnego doszło do przejścia własności, wydania nieruchomości oraz zapłaty całej ceny, a po upływie trzech miesięcy od tych zdarzeń nowy właściciel otrzymuje drogą pocztową postanowienie sądu o odmowie wpisania go w księdze wieczystej jako właściciela, a to z uwagi na jakąś dostrzeżoną przez sąd wieczystoksięgowy przeszkodę do dokonania wpisu?

2) Co należy zrobić w sytuacji, gdy powyższą przeszkodę do dokonania wpisu stanowią nieusuwalne błędy w akcie notarialnym?

3) Jak mają zachować się strony umowy notarialnej w sytuacji, gdy sprzedający wydał już całość otrzymanych pieniędzy (cenę) i nawet gdyby chciał, nie jest w stanie ich zwrócić?

4) Co w przypadku, gdy kupujący, działając w dobrej wierze, w przeświadczeniu o przysługującym mu na podstawie podpisanego aktu notarialnego prawie własności nieruchomości, rozebrał już posadowione na niej budynki?

5) Jakie kroki należy podjąć w przypadku, gdy jedna z osób, które podpisały akt notarialny, już zmarła?