Wspólnota mieszkaniowa ebook

zakupiono w sklepie:

Legimi

identyfikator transakcji:

8940238

znak wodny:

„Nie wadź się o rzecz, która ci nie jest konieczna”

Pismo Święte, Stary Testament, Syr 11, 9

(Biblia Tysiąclecia, Poznań 1996)

Wykaz skrótów

Akty prawne

ABGB – austriacki kodeks cywilny z 1811 r. – Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch

BGB – niemiecki kodeks cywilny z 1896 r. – Bürgerliches Gesetzbuch

CCS – Commonhold Community Statement – wzorcowy regulamin wspólnoty mieszkaniowej w prawie brytyjskim

CLRA 2002 – brytyjska ustawa o własności lokali z 2002 r. – The Commonhold and Leasehold Reform Act 2002

EO – austriacka ustawa o postępowaniu egzekucyjnym z 1896 r. – Exekutionsordnung/Die Exekutionsordnung vom 27 Mai 1896 (RBG1, Nr 79 zuletzgeandert durch das Budesgesetz BGB1 I Nr 103/2001)

fr. u.w.l. – francuska ustawa o własności lokali – La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile (Loi n°65–557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, zmieniona następnie przez Loi du 13 Aoŭt 1984 organisant la régime de la copropriété)

GBV – niemiecka ustawa o postępowaniu wieczystoksięgowym z 1910 r. – Verordnung betreffend das Grundbuch von 22 Februar 1910

HGB – niemiecki kodeks handlowy z 1897 r. – Handelsgesetzbuch

k.c. – ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.)

k.N. – kodeks Napoleona z 1804 r.

Konstytucja RP – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 z późn. zm.)

k.p. – ustawa z dnia 26 czerwca 1974 r. – Kodeks pracy (tekst jedn.: Dz. U. z 1998 r. Nr 21, poz. 94 z późn. zm.)

k.p.c. – ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.)

k.s.h. – ustawa z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1030)

niemiecka nowela z 2007 r. – nowelizacja z dnia 26 marca 2007 r. niemieckiej ustawy o własności lokali – Gesetze zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetz und anderer Gesetze vom 26 Marz 2007, BGB1. I 2007

Ö/WEG – austriacka ustawa o własności lokali z 2002 r. – Bundesgesetz über das Wohnungseigentum (BGB1 z 2002 r., pos. 70 z późn. zm.)

OR – szwajcarski kodeks obligacyjny – Obligationes Recht

proj. u.w.l. – projekt zmiany ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, druk sejmowy Sejmu RP VII kadencji nr 819

pr. spół. – ustawa z dnia 18 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 z późn. zm.)

rozporządzenie z 1934 r. – rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 94, poz. 848 z późn. zm.)

SchKG – szwajcarska ustawa o postępowaniu wobec dłużników oraz postępowaniu upadłościowym z 1889 r. – Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs von 11. April 1889 r.

u.g.n. – ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.)

u.k.w.h. – ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 707 z późn. zm.)

u.o.p.n. – ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377)

u.p.o.p. – ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 z późn. zm.)

u.s.m – ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1222)

ustawa z 1938 r. – ustawa z dnia 4 maja 1938 r. o uporządkowaniu wspólnot gruntowych (Dz. U. Nr 33, poz. 290)

ustawa z 1959 r. – ustawa z dnia 30 stycznia 1959 r. – Prawo lokalowe (tekst jedn.: Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227)

u.w.l. – ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)

u.z.w.g. / ustawa z 1963 r. – ustawa z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz. U. Nr 28, poz. 169 z późn. zm.)

WEG – niemiecka ustawa z dnia 15 marca 1951 r. o własności lokali – Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (BGB1 z 1951 r. Nr 13 z późn. zm.).

ZGB – szwajcarski kodeks cywilny z 1907 r. – Zivilgesetzbuch

ZPO – austriacki kodeks postępowania cywilnego z 1895 r. – Zivilprozessordnung

ZVG – niemiecki kodeks postępowania cywilnego z 1877 r. – Gesetz über Zwangsvesteigerung und die Zwangsverwalterung

Publikatory

Biul. SN – Biuletyn Sądu Najwyższego

Dz. U. – Dziennik Ustaw

KPP – Kwartalnik Prawa Prywatnego

MP – Monitor Prawniczy

NPN – Nowy Przegląd Notarialny

OSN – Orzecznictwo Sądu Najwyższego

OSNC – Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna

OSNCP – Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izby Cywilnej, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych

OSNC-ZD – Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna – Zbiór Dodatkowy

OSP – Orzecznictwo Sądów Polskich

OSPiKA – Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych

PiP – Państwo i Prawo

PN – Przegląd Notarialny

PPH – Przegląd Prawa Handlowego

PS – Przegląd Sądowy

RPEiS – Ruch Prawniczy, Ekonomiczny i Socjologiczny

SC – Studia Cywilistyczne

SI – Statutory Instrument (publikator ustaw w Wielkiej Brytanii)

SPP – Studia Prawa Prywatnego

St. Praw. – Studia Prawnicze

ZNUWr – Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Wrocławskiego

Inne

OGH – Oberster Gerichtshof (austriacki Sąd Najwyższy)

SA – sąd apelacyjny

SN – Sąd Najwyższy

TK – Trybunał Konstytucyjny

Słowo od autora

Monografia ta jest rezultatem trzyletnich badań finansowanych ze środków budżetowych na naukę w latach 2010–2013 jako projekt badawczy pt. „Wspólnota mieszkaniowa jako instytucja powołana do zarządzania nieruchomością wspólną – analiza polskiej konstrukcji jurydycznej na tle wybranych systemów prawnych”.

Trzeba przyznać, że wspólnota mieszkaniowa jako przedmiot pracy badawczej stanowi duże wyzwanie ze względu na różnorodność szczegółowych problemów jurydycznych dotyczących zarówno samej wspólnoty, jak i związanej z nią konstrukcji prawnorzeczowej. Stąd duży wysiłek badawczy został włożony w ukazanie występujących pomiędzy nimi zależności, które moim zdaniem decydują o najistotniejszych sprawach dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną.

Mam jednak nadzieję, że przedstawiony w monografii obraz wspólnoty mieszkaniowej oddaje jej istotę. Jeżeli chodzi o wnioski de lege ferenda, z reguły w monografiach prawniczych są one umieszczane przy okazji podsumowania konkretnej części opracowania (rozdziału czy paragrafu). Tym razem jest trochę inaczej, gdyż najważniejsze wnioski, które są rezultatem przeprowadzonych badań, zostały przedstawione w sposób kompleksowy w ostatnim rozdziale, co ma wyraźniej ukazać powiązania występujące pomiędzy poszczególnymi konstrukcjami prawnymi.

Przy czym trzeba wyraźnie podkreślić, że treść ostatniego rozdziału nie wyczerpuje katalogu wniosków de lege ferenda, gdyż są one również formułowane w związku z przedstawianiem poszczególnych zagadnień. Ponadto mam nadzieję, że wnioski czasem płyną samoistnie z uwag prawnoporównawczych. Starałam się to osiągnąć dzięki selekcji i doborowi poszczególnych treści instytucji prawnych występujących w analizowanych systemach prawnych. Badania pokazują, że zasadnicze cele ustawodawcze zmierzające do rozwiązania głównych problemów wspólnoty mieszkaniowej są spójne. Różnice pojawiają w szczegółowych regulacjach prawnych. Pokazanie tych kontrastowych regulacji prawnych występujących w badanych systemach prawnych pozwala jednak dokładniej uchwycić istotne problemy tej instytucji i oddzielić je od zagadnień, które na pewno ułatwiają funkcjonowanie wspólnoty, lecz nie są dla niej niezbędne.

Rozdział I Uwagi wprowadzające

1. Cel i przedmiot badań

Wzrastające obecnie znaczenie odrębnej własności lokalu jako formy zaspokojenia potrzeb lokalowych, przede wszystkim mieszkaniowych, spowodowało konieczność wykreowania instytucji zarządzającej nieruchomością wspólną. Tą organizacją jest wspólnota mieszkaniowa. Jej bazą rzeczową jest współwłasność przymusowa obejmująca wspomnianą już nieruchomość wspólną. W związku z korzystaniem z niej między właścicielami tworzą się intensywniejsze niż przy zwykłej współwłasności stosunki prawne. Wspólnota mieszkaniowa powinna więc być instytucją, której wyposażenie w szczegółowe rozwiązania prawne ma nie umożliwić, lecz wręcz ułatwić zarządzanie nieruchomością wspólną. Wynika to z tego, że kompleksy mieszkaniowe, składające się z wielu lokali, mogą być zarządzane nawet na podstawie regulacji prawnych dotyczących zwykłej współwłasności udziałowej, jednak ustawodawca powinien dążyć do ułatwienia właścicielom lokali podejmowania decyzji w sprawach mieszczących się w ramach tzw. prawidłowego zarządzania1.W tym celu została dokonana pogłębiona analiza dotycząca natury (istoty) wspólnoty mieszkaniowej, chociaż warto pamiętać, że jest ona tylko instytucją mającą do zrealizowania cel nadrzędny, którym jest ułatwienie zarządzania nieruchomością wspólną.

W związku z tym w pracy dokonano przeglądu rozwiązań prawnych zawartych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali2 mającego na celu ustalenie, czy rzeczywiście zmierzają one do ułatwienia zarządzania nieruchomością wspólną, oraz wskazano inne warte polecenia konstrukcje jurydyczne, zawarte w zagranicznych ustawodawstwach, które również przybliżają do tego celu. Osiągnięcie tak sformułowanego celu jest możliwe dzięki zastosowaniu, obok dogmatycznej egzegezy tekstu, metody historycznej, prawnoporównawczej, jak też w pewnym zakresie połączeniu tych metod. Inaczej mówiąc, aby lepiej zrozumieć obecnie obowiązujące regulacje prawne, trzeba spojrzeć, jak ewoluowały zmiany legislacyjne w ciągu ubiegłego stulecia, w którym to okresie można mówić o właściwych początkach prawa o własności lokali.

Przedmiotem badania jest polska konstrukcja normatywna wspólnoty mieszkaniowej, która ze względu na komparatystyczny charakter pracy jest obiektem porównywanym z jej odpowiednikami występującymi w zagranicznych systemach prawnych (tzw. tertium comparationis)3. Poruszone w pracy problemy są bardzo konkretne i budzą żywe zainteresowanie w nauce prawa i orzecznictwie. Wśród nich podstawowe znaczenie ma zagadnienie prawnej kwalifikacji wspólnoty mieszkaniowej. Tak więc jednym z celów szczegółowych będzie próba odpowiedzi na pytanie, które z uregulowań prawnych dotyczących wspólnoty mieszkaniowej mają charakter systemowy i wpisują się przez to w główne nurty rozwiązań europejskich, a które cechują się swoistymi odrębnościami i są ściśle uwarunkowane polskimi realiami społeczno-gospodarczymi. Analiza polskiego prawa w tym zakresie pokazuje, że ustawodawca wprowadził rozwiązania bardzo zbliżone do konstrukcji normatywnych występujących w prawie niemieckim, ale są też elementy odpowiadające rozwiązaniom legislacyjnym zawartym w prawie austriackim, szwajcarskim, a nawet francuskim.

2. Wybór systemów referencyjnych

Kryteria doboru porównywanych systemów prawnych (tzw. systemy referencyjne), nie wynikają bezpośrednio z sąsiedztwa, co mogłoby sugerować geograficzne usytuowanie krajów, z których pochodzą badane regulacje. Przeciwnie, głównie wybór był determinowany wolą polskiego ustawodawcy, który w polskiej ustawie o własności lokali zawarł rozwiązania bardzo zbliżone do konstrukcji normatywnych występujących w prawie niemieckim i austriackim, a nawet w francuskim (te ostatnie w najmniejszym zakresie).

Dodatkowo ciekawym badawczo obszarem jest prawo szwajcarskie, które zawiera odmienną koncepcję rzeczową „prawa do lokalu”, będącego „nieprawdziwą” własnością lokalu. Odpowiednikiem występującego w prawie polskim „prawa odrębnej własności lokalu” jest bowiem w prawie szwajcarskim „uprawnienie do wyłącznego korzystania z części nieruchomości” (Sonderrecht)4. Pomimo tej odrębności – co do samej konstrukcji rzeczowej – okazuje się, że regulacje dotyczące zarządzania nieruchomością wspólną, w tym odnoszące się do samej korporacyjnej koncepcji wspólnoty mieszkaniowej, są zbieżne z regulacjami prawnymi występującymi w ustawodawstwach, w których prawo do lokalu jest traktowane jako „prawdziwa” własność. Dlatego ten system prawny, jak też dorobek doktryny i orzecznictwa są bardzo cennym źródłem w obszarze prawnoporównawczym. Potwierdza się więc często wyrażana opinia, że w wielu przypadkach – mimo różnic na poziomie szczegółowych rozwiązań jurydycznych pochodzących czasem z bardzo odległych od siebie kulturowo systemów prawnych – osiągane cele są zbieżne czy nawet tożsame.

Ponadto w pracy występują odniesienia do sytemu common law, który jest reprezentowany przez prawo brytyjskie. Uzasadniając ten wybór, należy podkreślić, że brytyjska ustawa o własności lokali została uchwalona w 2002 r. i można stwierdzić, że odzwierciedla obecnie najlepsze rozwiązania funkcjonujące w całym obszarze common law, stąd nie ma już istotnej potrzeby sięgania do prawa kanadyjskiego czy też rozproszonych stanowych regulacji w Stanach Zjednoczonych.

3. Obowiązujący stan prawny (ustawodawstwo polskie oraz zagraniczne)

Polska ustawa o własności lokali została uchwalona w 1994 r., weszła w życie 1 stycznia 1995 r. i w zasadzie do dzisiaj nie była gruntownie nowelizowana.

W tym miejscu chciałam wyjaśnić, że chociaż podczas obecnej kadencji Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej wpłynęło wiele projektów dotyczących nowelizacji zarówno prawa spółdzielczego, jak i prawa o spółdzielniach mieszkaniowych (projekty te są zawarte w drukach sejmowych Sejmu RP VII kadencji, o następujących numerach: 515, 816, 819, 864, 980, 1005, 1065, 1353), to w niniejszym opracowaniu będę się odwoływać tylko do jednego z tych projektów – poselskiego projektu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (druk sejmowy Sejmu RP VII kadencji nr 819), który zawiera w art. 44 obszerne zmiany do ustawy o własności lokali. Pozostałe projekty, których numery druków zostały wymienione powyżej, takich zmian nie zawierają. W tej monografii zatem będzie dalej powoływany tylko ten jeden projekt i będzie on określany dalej jako (polski) projekt zmiany ustawy o własności lokali zwany dalej: proj.u.w.l.

Na marginesie warto zapytać, dlaczego tak istotne zmiany dotyczące wspólnoty mieszkaniowej zostały dołączone do nowelizacji prawa spółdzielczego i czy skomplikowane stosunki własnościowe związane z powstaniem odrębnej własności lokalu oraz zarządzaniem nieruchomością wspólną nie powinny być na początku dyskutowane samodzielnie. Dopiero po wyklarowaniu jasnej koncepcji na gruncie ustawy o własności lokali można dyskutować dalej nad ewentualnymi zależnościami między wspólnotami mieszkaniowymi a spółdzielniami (mieszkaniowymi), np. w sytuacji ustanawiania odrębnej własności lokali w budynku stanowiącym własność spółdzielni. Ponadto należy mieć nadzieję, że ustawodawca przy okazji najbliższej nowelizacji uwzględni nowe kierunki ustawodawstwa europejskiego. Warte uwagi są też negatywne doświadczenia zagranicznych legislatorów, z których wypływa wniosek, by nie powracać do konstrukcji jurydycznych, które już były i niestety się nie sprawdziły.

Na zakończenie tych rozważań chcę wyrazić szacunek dla twórców ustawy o własności lokali uchwalonej w 1994 r., ponieważ w momencie jej wejścia w życie uwzględnili oni ówczesny stan nauki prawa prezentowany w literaturze europejskiej. Obecna krytyka tych rozwiązań, dokonana choćby przeze mnie, jest możliwa tylko dzięki wejściu na kolejny szczebel rozwoju nauki, którego owoce pojawiły się dopiero w ostatnim dziesięcioleciu, a były możliwe dzięki wcześniejszym zmaganiom z tą naprawdę skomplikowaną materią. Po przejrzeniu zarówno starszych komentarzy, jak i tych opublikowanych po wymienionych nowelizacjach widać wyraźnie, jak długą drogę „przeszło” prawo własności lokali oraz jak bardzo ewoluowały koncepcje teoretyczne, a za nimi rozwiązania normatywne w tym zakresie.

Natomiast jeżeli chodzi o stan prawny uwzględniony w uwagach prawnoporównawczych, zebrany materiał obejmuje regulacje prawne (wraz z komentarzami do nich), które weszły w życie po dużej fali nowelizacji przeprowadzonych w latach 2002–2007. I tak w roku 2002 weszła w życie kolejna, trzecia ustawa austriacka o własności lokali (Bundesgesetz über das Wohnungseigentum, zwana: § Ö/WEG, BGB1 z 2002 r., pos. 70 z późn. zm.), która zasługuje na uwagę chociażby ze względu na szeroko rozbudowane kwestie ochrony praw nabywcy lokalu. Z roku 2002 pochodzi pierwsza ustawa brytyjska (The Commonhold and Leasehold Reform Act 2002), która co prawda weszła w życie dopiero w 2004 r.5, lecz za to, gdy prześledzimy jej rozwiązania normatywne, okaże się, że przejęła najlepsze rozwiązania z obszaru common law. Ostatnia w tej grupie jest nowela niemiecka (2007 r.), która poddała niemieckie prawo o własności lokali gruntownej rewizji6. Opracowanie uwzględnia również inne drobniejsze nowele: nowelizację austriacką z 2009 r.7, nowelizację brytyjską z 2009 r. oraz nowelizację szwajcarską z 2009 r. (weszła w życie w 2011 oraz 2012 r.)8. Te ostatnie wymienione nowelizacje nie mają co prawda systemowego znaczenia, lecz doprecyzowują wciąż niedoskonałe regulacje prawne.

4. Metody badawcze

Ponieważ opracowaniom przedstawiającym instytucje w ujęciu prawnoporównawczym zarzuca się często nadmierną opisowość zamiast prowadzenia procesu porównywania prawa (regulacji prawnych) – dlatego chcąc uniknąć tego zarzutu – wprowadziłam stosowne ograniczenia. Przede wszystkim przyjęłam założenie, że opisy odnoszące się do prawa obcego będą krótko i zwięźle odnosić się tylko do analizowanej kwestii w prawie polskim, zrezygnowałam natomiast z odrębnych rozdziałów obejmujących obszerne opisy wspólnoty mieszkaniowej w poszczególnych systemach prawnych. Można to uzasadnić następującymi względami. Po pierwsze, wspólnota mieszkaniowa ma dość uniwersalny kształt jurydyczny, a więc założenia systemowe są w zasadzie zbieżne. Podobne są też problemy, które wiążą się z funkcjonowaniem wspólnoty mieszkaniowej. A więc cele ustawodawcze są, jeśli nie tożsame, to co najmniej zbieżne, natomiast różnice dotyczą konkretnych sposobów ich osiągnięcia9.

Ta metoda badawcza miała wpływ na strukturę pracy, ponieważ nie wszyscy ustawodawcy w równym stopniu regulują te same sprawy. Przykładowo przywileje egzekucyjne wspólnoty mieszkaniowej nie są regulowane w prawie polskim, ale występują w innych ustawodawstwach, podczas gdy polska ustawa o własności lokali zawiera najwięcej regulacji umożliwiających wspólnocie mieszkaniowej ingerencję w strukturę rzeczową nieruchomości wspólnej, czego nie ma albo co występuje w nieznacznym zakresie w pozostałych legislacjach. Ta „rzeczywistość legislacyjna” znalazła odzwierciedlenie w strukturze rozdziałów i punktów, która nie jest może jednolita, ale tym samym właśnie taka koncepcja pracy pokazuje różnice legislacyjne pomiędzy porównywanymi systemami prawnymi.

Ponadto w pracy dość skrupulatnie dokonano systematyzacji pojawiających się rozwiązań normatywnych w badanych systemach prawnych. Polegała ona na pogrupowaniu pewnych typów rozwiązań ze względu na podobieństwa oraz występujące między nimi różnice, które dotyczą raczej poszczególnych kwestii, a nie systemowych założeń koncepcji wspólnoty mieszkaniowej. Ostatnim etapem pracy była ich selekcja pod względem korzystnych rozwiązań poszczególnych zagadnień. Z reguły na początku najszerzej jest opisywane rozwiązanie cechujące się wysokim poziomem rozwoju legislacyjnego, ale też odpowiadające założeniom legislacyjnym. Można go więc określić jako rozwiązanie optymalne czy wzorcowe. Towarzyszy mu zwykle bogaty komentarz doktryny. Pozostałe, mniej zaawansowane konstrukcje legislacyjne wymieniane są w dalszej kolejności zazwyczaj z adnotacją, że są one zbieżne z przedstawionym wcześniej „rozwiązaniem wzorcowym”, lub ewentualnie z wyjaśnieniem, na czym polegają różnice pomiędzy wzorcem a przedstawioną konstrukcją prawną.

5. Weryfikacja wniosków prezentowanych w pracy

Powszechnie uznaje się, że weryfikacja prawidłowości wniosków płynących z pracy komparatystycznej może nastąpić przy wykorzystaniu metody kwantyfikacyjnej. Co do tego można mieć jednak wątpliwości wynikające z ogólnej tendencji do globalizacji, która kształtuje pewną strukturę systemów prawnych. Mówi się często o pewnej zależności między nimi, a nawet pojawiło się specjalne określenie tego zjawiska jako systemu matki oraz systemów córek. Aktualnie wyrażany jest pogląd, że w odniesieniu do rozwiniętych systemów prawnych nie występuje zbyt wiele oryginalnych rozwiązań. Przyjmuje się, że jest to około trzy, cztery w danej kategorii10. Stąd w opracowaniach porównawczych zwraca się uwagę na prawidłowość sformułowania celu badawczego, który determinuje szczegółową strukturę pracy komparatystycznej. Ponadto na weryfikacje wniosków przedstawionych w pracy wpływa zastosowanie metody historycznej, albowiem śledząc przeobrażenia konstrukcji jurydycznych, można przewidzieć kierunek przyszłych zmian ustawodawczych.

Rozdział II Podstawa prawnorzeczowa wspólnoty mieszkaniowej

1. Historia rozwoju instytucji odrębnej własności części budynku (lub jego piętra) oraz wspólnoty mieszkaniowej

Głównym tematem pracy jest wyjaśnienie natury wspólnoty mieszkaniowej, a więc tworu podmiotowego. Jednakże w związku z tym, że jej bazą jest nieruchomość wspólna, objęta współwłasnością przymusową, konieczne staje się nawiązanie do konstrukcji rzeczowej, która determinuje ramy jej działania. Pierwsze formy rzeczowe będące prototypem odrębnej własności lokalu (we współczesnym rozumieniu tego pojęcia) pojawiły się już w starożytnym Rzymie, choć niektórzy autorzy piszą nawet o jej korzeniach orientalnych wywodzących się ze starożytnej Grecji czy Babilonii11.

Przechodząc jednak do czasów nowożytnych, należy podkreślić, że początkowo przedmiotem regulacji była wyłącznie konstrukcja rzeczowa. Nazywano ją ówcześnie „własnością pięter” (taka nazwa występowała np. w kodeksie Napoleona), co wynikało ze sposobu dzielenia budynku na części jedynie w płaszczyźnie horyzontalnej. Dopiero w późniejszych czasach dostrzeżono też możliwość podziału obiektu budowlanego w płaszczyźnie wertykalnej, chociaż nazwa „własność piętra” pozostała ze względu na historyczne uwarunkowania i tradycję np. w prawie szwajcarskim (szwajc. Stockwerkeigentum)12.

W systemach prawnych common law przyjął się natomiast termin condominium, pochodzący ze starożytnego Rzymu. Choć tam, inaczej niż współcześnie, nie była to powszechna forma własności, ale raczej dostępna tylko dla bogatych, pojawiała się w pobliżu Forum Romanum. Dopiero ustawodawca brytyjski, w ustawie o własności lokali z 2002 r. uczynił wyłom w terminologii i zastosował własny termin: commonhold.

Gdy chodzi o Europę, trzeba przyznać, że zarówno w średniowieczu, jak i w późniejszym okresie, chociaż własność części budynków lub pięter pojawiała się w różnych krajach Starego Kontynentu (szczególnie we Francji, w Szwajcarii), brakowało jednak reguł określających zasady ponoszenia kosztów utrzymania i naprawy całego budynku. Wielkie kodyfikacje z XVIII w. w zasadzie również zaniechały uregulowania tej kwestii. Wyjątkiem był kodeks Napoleona z 1804 r., który co prawda w jednym artykule, ale jednak, uregulował sprawę niezwykle istotną, tj. podział kosztów związanych z utrzymaniem i naprawą budynku. Właściciel piętra partycypował w nich proporcjonalnie do wartości posiadanego piętra (art. 664 k.N.). Ponieważ nadal zakres przedmiotowy tej regulacji nie był wystarczający, stąd odrębna własność lokali i pięter funkcjonowała głównie na podstawie ustaleń umownych właścicieli oraz prawa zwyczajowego. Jednak dostrzegano niedostatki i wady tej konstrukcji prawnej. Problemy pojawiały się zwłaszcza w przypadku sprzedaży lokalu, ponieważ nabywcy nie wiązały dotychczasowe ustalenia umowne.

Być może właśnie to spowodowało pewną niechęć ustawodawców do tej instytucji. W wielu krajach kwestie te nie były uregulowane jeszcze przed wybuchem II wojny światowej. Przykładowo szwajcarski kodeks cywilny z 1907 r. wręcz zakazał ustanawiania nowych praw do lokali lub pięter. Obecnie komentatorzy szwajcarscy zwracają uwagę, że ten zakaz nie był należycie uzasadniony, często powoływano jedynie argument o przełamaniu zasady akcesji (Akzessionsprinzip)13. Odrębna własność lokalu została wprowadzona do szwajcarskiego kodeksu cywilnego dopiero nowelą z 1963 r., a weszła w życie 1 stycznia 1965 r. (tytuł trzeci „Własność piętra”, Stockwereigentum, art. 712a–712t ZGB). Podobnie odrzucili taką możliwość twórcy niemieckiego kodeksu cywilnego z 1896 r., uznając, że nie jest możliwe stworzenie takiej instytucji, która łączy w sobie dwa przeciwstawne założenia: współwłasność, która nie daje bezpośredniego władztwa nad rzeczą, i prawo własności, jako „bardziej intensywne prawo rzeczowe”, które zapewnia wyłączne władztwo nad konkretną częścią tej rzeczy14.

Można zauważyć, że pierwsza fala współczesnego ustawodawstwa dotyczącego prawa lokalowego wystąpiła już w latach 30. ubiegłego stulecia (jako przykłady można wskazać polską regulację – rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października l934 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 94, poz. 848 z późn. zm.) oraz francuską ustawę o własności lokali z dnia 28 czerwca 1938 r. Jednakże znaczący rozwój legislacyjny dotyczący ustanawiania odrębnej własności lokalu miał miejsce dopiero po II wojnie światowej, tj. w końcu lat 40. i na początku lat 50. Pierwszą w tej grupie legislacyjnej była austriacka ustawa o własności lokali z 194815 r. i kolejno ustawa niemiecka z 1951 r.16, regulacja szwajcarska z 1965 r. („własności pięter” została wprowadzona do kodeksu cywilnego w 1965 r.17), ustawa francuska z 1965 r18. Te trzy ostatnie ustawy wciąż obowiązują, choć ulegały istotnym nowelizacjom.

Inną technikę legislacyjną zastosował natomiast ustawodawca austriacki, który odrębną własność lokali regulował kolejno w trzech ustawach (z 1948, 1975 oraz 2002 r.19). W większości systemów prawnych wspólnota mieszkaniowa, która jest ściśle związana z rozwojem konstrukcji rzeczowej prawa do lokalu, pojawiła się w późniejszym etapie rozwoju legislacyjnego. W dalszej części tego opracowania zostaną przedstawione przynajmniej najistotniejsze problemy, z jakimi zmagali się ustawodawcy europejscy, i kierunki zmian (tendencje legislacyjne). Wydaje się, że kryterium upływającego czasu połączone z badaniem rodzajów zmian legislacyjnych jest najlepszym sposobem weryfikacji konstrukcji jurydycznych pod względem ich funkcjonalności.

Na podstawie tych badań można stwierdzić, że choć kształt instytucji odrębnej własności lokalu jako konstrukcji rzeczowej nie był zasadniczo przedmiotem dużych nowelizacji, to jednak pod koniec drugiej połowy XX w. zatroskanie ustawodawców powodowały dwie kwestie: po pierwsze, zagadnienie podmiotowości wspólnoty mieszkaniowej jako podmiotu zarządzającego nieruchomością wspólną; po drugie, odpowiedzialność za zobowiązania z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej. Jeżeli chodzi o pierwszą z nich, sprawa uznania podmiotowości wspólnoty mieszkaniowej została w zasadzie przesądzona na rzecz jeśli nie przyznania jej osobowości prawnej, to co najmniej uznania jej za podmiot mający własną zdolność majątkową (Vermögensfähigkeit), co można porównać z polskim terminem „zdolność prawna”. Najszybciej osobowość prawną uznał ustawodawca francuski (1965 r.); kolejny był ustawodawca austriacki (1994 r.). Natomiast ustawodawcy niemiecki i szwajcarski, posługując się inną techniką legislacyjną, choć nie nadali explicite wspólnocie mieszkaniowej osobowości prawnej, to jednak przyznali jej zdolność majątkową.

Drugi istotny problem wiązał się z przyjęciem zasady solidarnej odpowiedzialności właścicieli za zobowiązania z tytułu zarządzania nieruchomością wspólną. Jednak ustawodawcy dość szybko zorientowali się, że taka formuła odpowiedzialności pozostaje w sprzeczności z socjalnym celem tego prawa, ponieważ w większości dotyczy ludzi mniej zamożnych20. Wobec tego zastąpiono ją zasadą ograniczonej odpowiedzialności właściciela lokalu za zobowiązania związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Najszybciej przyjęli ją ustawodawcy szwajcarski i austriacki, natomiast najdłużej zwlekał z uznaniem, że właściciele nie powinni odpowiadać solidarnie (też za zobowiązania pozaumowne), ustawodawca niemiecki. Dopiero od orzeczenia niemieckiego Sądu Najwyższego z dnia 2 czerwca 2005 r. (Beschluss vom 2.06.2005 Bundesgerichtshof, V. Zivilsenat beim Bundesgerichtshof, ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 165, NJW 2005, 2061) najpierw orzecznictwo, a potem ustawodawca w noweli z 2007 r.21 ostatecznie przesądzili o ograniczeniu odpowiedzialności właściciela lokalu proporcjonalnie do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Obecnie można uznać, że obowiązuje jednolity reżim odpowiedzialności właścicieli lokali za zobowiązania związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną, niezależnie od źródeł ich powstania.

Ostatnia, uwzględniona przed oddaniem tego opracowania, fala nowelizacji została przeprowadzona w latach 2002–2007. Z 2002 r. pochodzi pierwsza ustawa brytyjska o własności lokali22, która weszła w życie w 2004 r. Jej uregulowania normatywne recypowały najlepsze rozwiązania z common law, zatem zasługuje ona na szczególną uwagę w tym obszarze prawnym. W tym samym roku weszła też w życie kolejna – trzecia – ustawa austriacka23, na którą warto zwrócić uwagę chociażby ze względu na szeroko rozbudowane kwestie ochrony praw nabywcy lokalu. Ostatnia w tej grupie jest wspomniana już poprzednio nowela niemiecka z 2007 r., której znaczącym osiągnięciem jest przyznanie (częściowej) zdolności prawnej wspólnocie mieszkaniowej oraz wyłączenie solidarnej odpowiedzialności właścicieli lokali z tytułu zobowiązań związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Konsekwencją odejścia od zasady solidarnej odpowiedzialności właścicieli jest uznanie zdolności deliktowej wspólnoty mieszkaniowej. Za wszystkie zobowiązania (też deliktowe) odpowiadają oni proporcjonalnie do wysokości posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej24.

Przegląd prawa polskiego należałoby rozpocząć od rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października l934 r. o własności lokali. Na podstawie art. 1 ust. 1 tego rozporządzenia znajdujące się w jednym budynku lokale, piętra bądź części pięter, uznane przez „właściwą władzę”, mogły stanowić przedmiot odrębnej własności. Niestety rozporządzenie nie zawierało explicite pojęcia wspólnoty mieszkaniowej, choć w doktrynie pojawiły się wypowiedzi sugerujące istnienie „tworu podmiotowego”. R. Jackowski stwierdzał wprost, że ogół właścicieli stanowi „coś w rodzaju osoby prawnej, gdyż zachodzi potrzeba unormowania form ujawniania woli zbiorowej”25. Natomiast Z. Fenichel uznał, że ogół właścicieli łączy się dla osiągnięcia wspólnego celu, tworząc sui generis spółkę26.

W okresie powojennym problematyka odrębnej własności lokali była w zasadzie uregulowana dwutorowo. Otóż przede wszystkim należy wyróżnić źródła prawa odnoszące się do prawa mieszkaniowego, które obejmowało zasady „zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludności”. Przez pojęcie prawa mieszkaniowego rozumie się ogół norm prawnych dotyczących korzystania z mieszkań (używania ich) oraz zasady korzystania z budynków mieszkalnych i zarządzania nimi27. Natomiast jeżeli chodzi o pojęcie prawa lokalowego, reguluje ono kwestie analogicznie, lecz szerzej, bo również w stosunku do lokali o innym przeznaczeniu28.

Ustawodawca określił te zasady zarządzania w sposób bardzo ramowy, niezależnie od statusu własnościowego lokalu. Jednak ówcześnie chodziło przede wszystkim o określenie zasad wynikających ze stosunku najmu29. Natomiast jeżeli chodzi o zasady wyodrębniania lokali, formalnie do 31 grudnia 1964 r. obowiązywało rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października l934 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 94, poz. 848 z późn. zm.), które zostało zastąpione następnie przez art. 133–139 k.c. (obecnie uchylone)30. Jednocześnie z tymi regulacjami obowiązywały przepisy szczególne dotyczące zasad ustanawiania lokali w budynkach stanowiących własność państwową31, a także odrębne przepisy dotyczące ustanawiania lokali w domach będących własnością osób fizycznych32. Ponadto istniała też możliwość wyodrębniania lokali w domach mieszkalnych należących do spółdzielni mieszkaniowych na podstawie art. 237 pr. spół. (obecnie uchylony)33.

Następnie przepisy kodeksu cywilnego zostały uchylone przez obecnie obowiązującą ustawę z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, która weszła w życie 1 stycznia 1995 r. i będzie zapewne nowelizowana. Na temat nowego projektu będzie mowa w rozdz. III pkt 3.2.2 „Obecny stan prawny oraz projekt legislacyjny”.

2. Współczesne koncepcje własności lokalu

Obecnie w większości systemów prawnych część budynku (lokal) może stanowić odrębny od nieruchomości gruntowej przedmiot własności. Jednakże w zależności od szczegółowych regulacji normatywnych własność ta jest inaczej rozumiana, co znajduje odzwierciedlenie w różnych teoriach. Warto tu w szczególności odnotować trzy z nich. Pierwsza, reprezentowana przez doktrynę niemiecką, traktuje ten typ własności jako własność prawdziwą (echte Eigentum)34. Ta koncepcja znajduje też potwierdzenie w regulacji ustawowej, ponieważ zgodnie z § 1 ust. 2 WEG „własność mieszkania” (Wohnungseigentum) składa się z dwóch elementów rzeczowych, tj. udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej (Miteigentum) oraz szczególnego rodzaju własności lokalu (Sondereigentum)35.

Druga z wymienionych konstrukcji jurydycznych występuje w prawie szwajcarskim. W piśmiennictwie zauważa się, że prawne wyposażenie instytucji „własności piętra” dowodzi, iż jest to „nieprawdziwa własność” (unechtem Stockwerkeigentum). Prawo do lokalu ma tam postać „wyłącznego prawa do korzystania” (Sonderrecht). Komentatorzy wyjaśniają to w ten sposób, że trzonem tej instytucji jest udział w nieruchomości gruntowej, a z nią jest związane uprawnienie do korzystania z lokalu36. W prawie szwajcarskim, co warto podkreślić, prawo do części budynku nie jest odrębnym prawem własności do tej „zamkniętej przestrzeni”, lecz jedynie prawem do wyłącznego zarządzania tą przestrzenią, korzystania i wyposażania jej. Istnieje jeszcze jeden argument, który chyba bardziej niż sama konstrukcja uprawnienia do lokalu osłabia ten rodzaj własności. Mianowicie chodzi o obowiązek pozytywnego świadczenia, który jest oparty na koncepcji zobowiązania realnego. Na właścicielu lokalu ciąży obowiązek właściwego utrzymania samego lokalu, czyli dokonywania czynności zmierzających do utrzymania lokalu w należytym stanie. Natomiast w celu utrzymania nieruchomości wspólnej istnieje obowiązek wnoszenia świadczeń pieniężnych (zaliczek i innych składek)37. Takiego obowiązku nie ma w przypadku utrzymania innych rzeczy wspólnych, a jedynie współwłaściciele powinni zwracać sobie poczynione nakłady stosownie do przepisów o zarządzaniu współwłasnością.

Tę różnorodność poglądów trzeba rozszerzyć jeszcze o koncepcję brytyjską. Ten typ własności w literaturze brytyjskiej jest określany jako „własność współzależna” (interdependent commonhold)38. Nie ulega wątpliwości, że stan techniczny i sanitarny lokalu oddziałuje na bliskie sąsiedztwo innych właścicieli lokali. Właściciel lokalu powinien więc dbać o niego. Nie bez znaczenia jest też jego antyspołeczne zachowanie wobec innych mieszkańców. To wszystko sprawia, że pewien zakres uprawnień właścicielskich musi zostać ograniczony, w zamian za co oczekuje się też wzajemnego respektowania praw ze strony innych właścicieli lokali. Ta współzależność jest intensywniejsza niż przy stosunkach prawnych powstałych na bazie zwykłej współwłasności.

W prawie polskim natomiast nie ma szczególnych teorii na temat tego, w jaki sposób traktować „odrębną własność lokalu”. Doktryna wskazuje na art. 140 k.c.39, co sugeruje, że nie ma żadnych modyfikacji sposobu wykonywania prawa własności przez właściciela lokalu. Jeżeli jednak chodzi o korzystanie z lokalu, to wydaje się, że wykonywanie prawa własności nie może odbywać się w sposób dający się odczuwać na zewnątrz poza „przestrzenią lokalu”. W przypadku gdy właściciel lokalu „nadużywa” swojej własności, można rozważać zastosowanie art. 144 k.c., który zakazuje immisji40. Jeżeli jednak przyjąć, że treść tego prawa wyznacza art. 140 k.c., to wydaje się, iż nie można rezygnować z klauzuli generalnej społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa własności, choć na pewno zgodnie z signum temporis. Można więc polemizować z Z. Radwańskim, który nie uważa tej klauzuli za konieczną. Rozważania autora mają charakter ogólny i być może w innych obszarach własności: leśnej, rolniczej, intelektualnej, są one trafne, niemniej jednak z przyczyn, o których była już mowa (gdy zagraniczne koncepcje wyraźnie zawężają zakres atrybutów właścicielskich względem prawa do lokalu), nie należy odrzucać możliwości zastosowania i tej konstrukcji41.

Niewątpliwie tocząca się w doktrynie dyskusja na temat utrzymania klauzuli generalnej społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa własności jest prowadzona w szerszym kontekście42. Ze względu na specyfikę prawa odrębnej własności lokali jej utrzymanie może okazać się korzystne, chociażby ze względu na trudność w określeniu granic lokalu. Nawet jeżeli zaakceptuje się przebieg granicy lokalu według mapy stanowiącej „załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu” (art. 2 ust. 5 u.w.l.), to i tak pozostaje ustalenie statusu instalacji urządzeń i sieci, np. grzewczej, kanalizacyjnej, przebiegających przez ten lokal43. Właściciel lokalu, pomimo że są one usytuowane wewnątrz lokalu, nie może dokonywać samodzielnie ich przebudowy (czy demontażu), bo mogłoby to powodować negatywne konsekwencje dla właścicieli sąsiednich lokali44. Jako ograniczenie sposobu korzystania z lokalu można traktować nawet intensywność eksploatowania urządzeń i sieci doprowadzających media. Na przykład zainstalowanie w lokalu urządzenia klimatyzacyjnego może spowodować nadmierne obciążenie instalacji elektrycznej w starej kamienicy (niedostosowanej do takiego standardu) i częste przerwy w dostawie energii elektrycznej dla całego budynku. W tym przypadku bardziej elastyczna wydaje się klauzula społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa, gdyż trudno jest przewidzieć wszystkie „nietypowe” zachowania właściciela lokalu, który zakłóca korzystanie z innych lokali i/lub nieruchomości wspólnej.

Podsumowując, niezależnie od prezentowanych szczegółowych koncepcji teoretycznych tym, co wybija się na pierwszy plan i wydaje się cechą uniwersalną, niezależną od konkretnego poglądu w doktrynie danego kraju, jest to, że w tym typie własności każdy właściciel lokalu musi oddać pewien zakres swobody na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (decyzje w sprawach życia codziennego podejmuje większość). To ograniczenie właściciela w wykonywaniu jego prawa nie jest jednak absolutne, ponieważ następuje tylko w zakresie spraw obejmujących korzystanie z nieruchomości wspólnej i utrzymanie jej45. Celem tych ograniczeń jest zachowanie porządku i bezpieczeństwa osób zamieszkujących we wspólnocie mieszkaniowej. Nie dotyczą one uszczuplenia uprawnień rzeczowych właściciela lokalu.

3. Lokal jako przedmiot odrębnej własności

Przedmiotem odrębnej własności może być samodzielny lokal, zarówno mieszkalny, jak i o innym przeznaczeniu (art. 2 ust. 1 u.w.l.). Lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych do stałego pobytu ludzi, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Samodzielność lokalu powinna być stwierdzona zaświadczeniem starosty.

Lokal jest rzeczą w rozumieniu kodeksu cywilnego; jednak, jak słusznie zauważa Z. Radwański, ustawodawca, tworząc z odrębnego lokalu samoistną nieruchomość, rozszerzył znaczenie rzeczy ponad treść zawartą w art. 45 k.c.46 Jest to więc rzecz specyficzna, którą należy traktować jako uprawnienie do „zamkniętej przestrzeni”47. Z jednej strony lokal ma granice – zgodnie z art. 2 ust. 5 u.w.l. lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi „zaznacza się” na rzucie odpowiedniej kondygnacji budynku – z drugiej strony, technicznie trudne jest precyzyjne ustalenie przebiegu tej granicy. To, gdzie kończy się ta część ściany stanowiącej własność jednego właściciela, a gdzie zaczyna się własność drugiego lokalu, w zasadzie rozstrzygają uwarunkowania architektoniczne. Jeżeli jest to ściana nośna, od której zależy statyka danego budynku – stanowi ona element konstrukcji budynku48. Ponadto powstaje też kwestia przebiegających przez lokal urządzeń technicznych, które są częścią składową nieruchomości wspólnej (por. pkt 2 „Współczesne koncepcje «własności lokalu»”).

W prawie niemieckim mocno akcentowane jest pojęcie zamkniętej jednostki (zamkniętej przestrzeni)49. Podobne ujęcie występuje w prawie szwajcarskim, w którym właściciel lokalu ma prawo do korzystania z określonej przestrzeni (Sonderrechtsräume). Doktryna szwajcarska ciekawie wyjaśnia, dlaczego właściciel lokalu znajdującego się na ostatnim piętrze nie może go rozbudować. Uzasadnia to w ten sposób, że gdyby powierzchnię lokalu traktować analogicznie do powierzchni gruntu, prowadziłoby to do absurdalnego wniosku, że można na niej prowadzić rozbudowę. Dotyczy to zwłaszcza właścicieli lokali na ostatnim piętrze, którzy mogliby dokonać rozbudowy wertykalnej50.

Do lokalu mogą też przynależeć – jako części składowe51 – tzw. pomieszczenia przynależne, którymi mogą być w szczególności piwnica, strych, komórka. Ustawa nie wymaga, aby przylegały one do lokalu; mogą one nawet znajdować się poza budynkiem. Powierzchnia tych pomieszczeń jest liczona do ogólnej powierzchni użytkowej lokalu, co powoduje, że wpływa ona na wysokość udziału w nieruchomości wspólnej, a w konsekwencji na związaną z tym udziałem wielkość partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Natomiast w projekcie pojawia się nowa kategoria elementów, do której ustawodawca zalicza: balkony, loggie i tarasy (art. 2 ust. 4a proj. u.w.l.). Choć nie są to pomieszczenia zamknięte, zgodnie z ustawą wchodzą w skład własności lokalu („własność lokalu rozciąga się na przylegające do niego [lokalu] balkon, loggie i taras”), co oznacza, że są to pomieszczenia przynależne, których nie uwzględnia się jednak w całkowitej powierzchni lokalu52.

Niezależnie od dalszych kroków legislacyjnych wydaje się, że zachowa swą aktualność uchwała SN z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08, OSNC 2009, nr 4, poz. 5153, w której sąd zwrócił uwagę, że balkon ma podwójną kwalifikację prawnorzeczową. Z uzasadnienia wynika, że trzeba mieć na względzie architektoniczne uwarunkowania, które sprawiają, że balkon od zewnętrznej strony, tzn. fasady, budynku, jest częścią elewacji, a więc zarazem częścią nieruchomości wspólnej. „Przestrzeń wewnętrzna” balkonu należy do właściciela lokalu, natomiast „elementy usytuowane na zewnątrz”, którymi są ściana przednia i konstrukcja architektoniczna budynku, stanowią część nieruchomości wspólnej.

4. Nieruchomość wspólna

4.1. Nieruchomość wspólna jako przedmiot współwłasności przymusowej

Nieruchomość wspólna jest objęta współwłasnością przymusową, w której udziały należą do właścicieli lokali. W jej skład wchodzą grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.). Współwłasność przymusowa wykazuje wiele odrębności w stosunku do podstawowej regulacji współwłasności ułamkowej (art. 195 k.c.). Przede wszystkim istnieje ona po to, aby podstawowy stosunek prawny mógł należycie spełniać swą funkcję społeczną54. W przypadku nieruchomości wspólnej – jej istnienie jest konieczne do korzystania z nieruchomości sąsiedniej, czyli z lokalu znajdującego się w danym kompleksie budynkowym (art. 3 ust. 1 u.w.l.). Dlatego zakaz jej zniesienia obowiązuje, dopóki realizuje ona ten cel nadrzędny55.

Warto w tym miejscu odwołać się do analizy dokonanej przez Z. Radwańskiego, który rozważał, czy w skutek modyfikacji współwłasności nie doszło do powstania nowego typu współwłasności. W rozważaniach autor ustalił, ile cech wspólnych mają współwłasność łącząca właścicieli lokali i współwłasności łączna56. Ostatecznie skonstatował, że istnieją zarówno pewne cechy wspólne, jak i różnice, i że zapewne chodzi o „jakiś pośredni twór prawny”. Choć też przyznał, że takie ujęcie nie jest metodycznie prawidłowe57. Ta wypowiedź (pochodząca z 1968 r.) jest jednak bliska koncepcji aktualnie prezentowanej w literaturze szwajcarskiej (zob. pkt 4.3 „Uprawnienia rzeczowe do nieruchomości wspólnej. Przegląd zagranicznych rozwiązań prawnych”).

Temat ten podjął – na gruncie obowiązującej ustawy o własności lokali – E. Drozd, który uważa, że jest to nowy rodzaj współwłasności, silniejszy niż współwłasność, o której mowa w art. 195 k.c. W dalszych swych rozważaniach E. Drozd pisze, że do „powstania szczególnego rodzaju współwłasności dochodzi w wyniku ustanowienia własności lokali (...)”58. Autor dostrzega więc intensywniejsze stosunki między uprawnionymi59. Takie też poglądy prezentuje doktryna zagraniczna, wyjaśniając, że stosunki między współwłaścicielami są bardziej intensywne we wspólnocie mieszkaniowej niż w zwykłej (ułamkowej) wspólnocie majątkowej, chociaż nie należy ich utożsamiać z relacjami osobistymi, ponieważ dobór składu personalnego jest przypadkowy, chodzi raczej o ułatwienie organizacji miejsca zamieszkania60.

Wydaje się więc, że przy określeniu reżimu prawnego nieruchomości wspólnej podstawowe znaczenie ma odesłanie zawarte w art. 1 ust. 2 u.w.l. Na jego podstawie można stwierdzić, że do zarządzania nieruchomością wspólną pierwszeństwo zastosowania będą miały, jako lex specialis, przepisy ustawy o własności lokali, natomiast w sprawach w nich nieuregulowanych należy stosować przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności. Zakres tego odesłania jest jednak tak szeroki, że może powstać problem, jakie konkretne regulacje miał na myśli ustawodawca. E. Drozd kwestię posiłkowego stosowania przepisów kodeksu cywilnego pozostawił otwartą61. Natomiast J. Ignatowicz stwierdził, że prawodawca w ustawie o własności lokali powołał do życia „odmianę własności” i dlatego uregulował tylko jej swoiste cechy. W pozostałym zakresie znajdą zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego o własności; gdy chodzi o własność lokalu – art. 140 k.c., prawo sąsiedzkie, przeniesienie własności – art. 155–158 k.c.; natomiast gdy chodzi o nieruchomość wspólną stosuje się („z uwzględnieniem odmienności”) przepisy o współwłasności (art. 195 k.c.) oraz o ochronie prawa własności (art. 220–230 k.c.)62. Z wypowiedzi tych wynika, że odesłanie zawarte w art. 1 ust. 2 u.w.l. ma znaczenie systemowe i porządkujące.

Podsumowując, w sprawach zarządzania rzeczą wspólną kodeksowe regulacje dotyczące współwłasności ułamkowej dążą raczej do wyważenia odpowiedniej proporcji między interesem indywidualnym właściciela lokalu a interesem wspólnoty majątkowej (więcej zob. rozdział III, pkt 2 „Wspólnota majątkowa”). Tymczasem jest to niewystarczające przy zarządzaniu nieruchomością wspólną ze względu na konfliktogenność kondominium. W tym przypadku celem nadrzędnym jest zapewnienie trwałości obiektu służącego celom mieszkalnym lub użytkowym. Wobec tego musiała się pojawić specjalna konstrukcja jurydyczna, w której przeważa interes kolektywny. Wydaje się, że polska ustawa o własności lokali, poprzez zawarte w niej odesłanie (art. 1 ust. 2 u.w.l.), wpisuje się w ogólną tendencję legislacyjną polegającą na występowaniu odesłań do „czystej” współwłasności ułamkowej63. Współwłasność przymusowa, o której mowa w ustawie o własności lokali, nie jest nowym rodzajem współwłasności, ale raczej współwłasnością kwalifikowaną, czyli w szkieletowej konstrukcji opartą na regulacjach kodeksu cywilnego, a nadto zawierającą cechy szczególne, które dotyczą reguł zarządzania nieruchomością wspólnej wspólną i korzystania z niej. Differentia specifica tej współwłasności ułamkowej wyraża się m.in. w tym, że nie można jej znieść, dopóki istnieje odrębna własność lokali. W zagranicznej literaturze określa się ją terminami „współwłasność kwalifikowana”64 lub „współwłasność zmodyfikowana”65.

4.2. Sposoby powstania nieruchomości wspólnej

4.2.1. Powstanie nieruchomości wspólnej na podstawie umowy dotychczasowego właściciela i nabywcy lokalu

Nieruchomość wspólna powstaje w związku z wyodrębnieniem co najmniej jednego lokalu66. Może to nastąpić na podstawie umowy, a także w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości67 albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność (art. 7 u.w.l.). Ustawodawca wymienia dwa rodzaje umów, na podstawie których dochodzi do wyodrębnienia lokali. Umowę o ustanowienie odrębnej własności lokali zawierają współwłaściciele nieruchomości (art. 8 ust. 3 u.w.l. in principio) albo właściciel nieruchomości i nabywca lokalu (art. 8 ust. 3 u.w.l. in fine).

Nieruchomość wspólna nie powstaje więc z mocy prawa, lecz wielkość udziałów w niej określa się w umowie (art. 8 ust. 1 pkt 2 u.w.l.). Strony nie mają jednak zwykłej swobody ustanowienia wielkości udziałów, ponieważ ustawodawca sztywno określił metodę ich wyliczenia68.

Ponieważ ta druga umowa jest bardziej powszechna w obrocie prawnym, rozważania rozpocznę od niej. Nasz ustawodawca umożliwia „dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości69” sukcesywne zbywanie odrębnej własności lokali bez konieczności uprzedniego wyodrębnienia wszystkich lokali – funkcjonalnie istniejących w budynku70. Do ustanowienia lokalu w tym trybie dochodzi bez wcześniejszego dopuszczenia nabywcy lokalu do współwłasności71. W umowie określa się bowiem wielkość udziału we współwłasności powstającej na skutek wyodrębnienia lokali, co obejmuje również przypadki, gdy nabywca wcześniej nie posiadał udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej. W umowie tej musi więc dojść jednocześnie do przeniesienia na nabywcę własności udziału w nieruchomości wspólnej72. Inaczej niż w umowie zawieranej przez współwłaścicieli, której strony pozostają już wcześniej w stosunku współwłasności.

W ten sposób powstaje specyficzna struktura rzeczowa składająca się z lokalu (lokali) wyodrębnionego, lokali niewyodrębnionych73 oraz nieruchomości wspólnej, chociaż formalnie dotychczasowemu właścicielowi przysługują te same uprawnienia (i odpowiednio obowiązki) co właścicielom lokali wyodrębnionych.

W uwagach prawnoporównawczych trzeba na początku zauważyć, że de lege lata podział na lokale wyodrębnione i niewyodrębnione, a zarazem zrównanie ich statusu, występuje tylko w prawie polskim. Jest to konsekwencją przyjęcia sukcesywnego trybu wyodrębniania lokali. Inaczej jest w prawie niemieckim, w którym podział lokali na wyodrębnione i niewyodrębnione, a zarazem zrównanie ich statusu, a co za tym idzie zaakceptowanie funkcjonowania wspólnot mieszanych jest obecnie zakazane74. Podobnie w prawie austriackim, w którym w przeszłości dopuszczano tworzenie tzw. mieszanych wspólnot mieszkaniowych, tzn. skupiających zarówno właścicieli lokali, jak i zwykłych współwłaścicieli (schlichte Miteigentümer). Obecnie, tj. od nowelizacji, która weszła w życie 1 lipca 2002 r., nie można zakładać wspólnot mieszkaniowych na podstawie mieszanej własności (gemischteten Eigentum), lecz ciągle jeszcze funkcjonują dawne konstrukcje75.

4.2.2. Powstanie nieruchomości wspólnej na podstawie umowy współwłaścicieli

W tej części pracy przedmiotem badania będzie powstanie nieruchomości wspólnej na podstawie umowy współwłaścicieli, która jest rzadziej spotykana w praktyce. Należy uznać, że w tym trybie dochodzi do wyodrębnienia wszystkich lokali i nieruchomości wspólnej jednocześnie. Choć wyrażany jest też pogląd odmienny. Zdaniem E. Drozda nie ma przeszkód, aby w umowie współwłaściciele ustalili, że nastąpi wyodrębnienie tylko jednego lokalu, a pozostałe niewyodrębnione części budynku mogą stanowić przedmiot współwłasności76. Teoretycznie jest to możliwe, bowiem żaden przepis tego nie zakazuje, ale powstaną liczne uciążliwości związane z zarządzaniem takim kompleksem mieszkaniowym objętym wtedy różnymi reżimami zarządzania. Krytycznie wypowiada się na ten temat J. Pisuliński, uzasadniając, że dopuszczenie do takiej współwłasności prowadziłoby do powstania skomplikowanej sytuacji prawnorzeczowej, ponieważ lokale niewyodrębnione stanowiłyby przedmiot współwłasności dotychczasowych współwłaścicieli77. O uciążliwościach zarządzania nieruchomością wspólną, jak też szerzej – całym kompleksem mieszkaniowym – zob. uwagi o mieszanej wspólnocie mieszkaniowej i zagranicznych zakazach tworzenia mieszanej własności, które zostały zawarte w rozdziale V, pkt 1.3 „«Mieszana» wspólnota mieszkaniowa”.

Jeżeli umowę zawierają wszyscy współwłaścicieli nieruchomości, można wyróżnić dwa jej etapy: zniesienie dotychczasowej współwłasności oraz oświadczenie o wyodrębnieniu wszystkich lokali i przeniesieniu ich na poszczególnych współwłaścicieli (teraz: właścicieli lokali). Co prawda art. 8 u.w.l. mówi tylko o wyodrębnieniu lokali, trzeba jednak pamiętać, że równolegle z tym wyodrębnieniem (wydzieleniem) lokali w pozostałej części nieruchomości (gruntowej) kształtuje się nowa struktura współwłasności wyznaczona ipso iure przez normę art. 3 ust. 3 u.w.l. Stąd najpierw musi dojść do zniesienie „starej” struktury udziałów w nieruchomości gruntowej. W jej miejsce pojawia się „nowa” konfiguracja udziałów w nieruchomości wspólnej, chociażby nawet liczba i wielkość udziałów obu struktur rzeczowych były identyczne.

W praktyce często występuje konieczność modyfikacji udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej w stosunku do wielkości (pierwotnych) udziałów we współwłasności nieruchomości gruntowej, która wynika z art. 3 ust. 3 u.w.l. Wydaje się bowiem trudne do wykonania, aby współwłaściciele posiadający określone udziały w nieruchomości gruntowej – planując na niej budowę budynku – dostosowali plany architektoniczne (powierzchnię planowanych lokali) do wielkości posiadanych pierwotnie udziałów. Wydaje się, że po zakończeniu budowy zawsze będzie konieczna korekta udziałów stosownie do art. 3 ust. 3 u.w.l.

Nie można również zgodzić się ze stwierdzeniem, że nieruchomość wspólna jest pomniejszona o wydzielone lokale, a więc jest mniejsza od nieruchomości wyjściowej78. Obecnie poglądy doktryny ewoluowały w kierunku uznania, że uprzednio musi dojść do zniesienia istniejącej współwłasności zwykłej (art. 195 k.c.). J. Ignatowicz przyznaje, że umowa, o której mowa w art. 8 u.w.l., składa się z dwóch elementów. Pierwszym z nich jest oświadczenie woli o zniesieniu współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali. Drugim elementem jest oświadczenie woli o przeniesieniu własności lokali ze wszystkich na poszczególnych właścicieli79.

Na koniec wypada zwrócić uwagę, że jeżeli do współwłasności jest dopuszczony nowy podmiot, jego przystąpienie powoduje zmniejszenie się udziałów pozostałych. Natomiast w razie ustąpienia dotychczasowego współwłaściciela udziały pozostałych przyrastają. W obu przypadkach powoduje to konieczność wzajemnych rozliczeń. Wówczas trzeba mieć na uwadze, że – o ile nie mamy do czynienia ze zbyciem istniejącego już udziału (wtedy struktura udziałów pozostaje bez zmian) – jednocześnie z rozszerzeniem składu personalnego i dopuszczeniem nowego kandydata powstaje inna struktura udziałów we współwłasności (zmieniają się ich liczba i wielkość). Zasadne jest wówczas, ale tylko w tym szczególnym przypadku, wyróżnienie etapu dopuszczenia nowego kandydata do zwykłej współwłasności, wtedy zniesienie współwłasności zwykłej staje się drugim etapem.

Podsumowując, zamiast jednolitego przedmiotu współwłasności (zwykłej), którym była nieruchomość gruntowa zabudowana, powstaje nowa konfiguracja rzeczowa składająca się z następujących elementów: odrębnej własności lokali wyodrębnionych oraz nieruchomości wspólnej. Tę ostatnią część można uznać za nowy przedmiot współwłasności, która konstytuuje się po wydzieleniu lokali. Jest to nowy przedmiot (a więc nowe prawo), którego nie można uznać za pozostałości tamtej współwłasności zwykłej, ale należy traktować jako współwłasność szczególnego rodzaju80.

4.3. Uprawnienia rzeczowe do nieruchomości wspólnej. Przegląd zagranicznych rozwiązań prawnych

Rozważania prawnoporównawcze w tej części skupiają się na zaprezentowaniu trzech ogólnych modeli własnościowych względem nieruchomości wspólnej. Polska ustawa o własności lokali pozostawiła te uprawnienia właścicielom lokali. Są oni posiadaczami udziałów w nieruchomości wspólnej. Podobne rozwiązanie występuje w ustawodawstwach niemieckim, austriackim, francuskim i szwajcarskim. Jednak nie jest to jedyny znany model. Na wstępie trzeba więc zaprezentować wszystkie możliwości, aby ukazać, gdzie usytuowane jest rozwiązanie polskie.

Po pierwsze, można wyróżnić model spółdzielni mieszkaniowej (co-operative association), który charakteryzuje się tym, że podmiot zarządzający jest też właścicielem całej nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem i towarzyszącą infrastrukturą. Prawo do lokalu jest uzależnione od członkostwa w spółdzielni. Każdy członek spółdzielni (korporacji) posiada udział porównywany z udziałem w spółce kapitałowej oraz powiązany z tym członkostwem tytuł do lokalu, który nie jest pełnym prawem własności, ale raczej można go porównać z najmem długookresowym (long-term leasehold, interest in his dwelling). Jest on immanentnie związany z uprawnieniami korporacyjnymi (członkowskimi) w podmiocie, który jest właścicielem nie tylko części wspólnych, lecz także całej nieruchomości gruntowej81. Dlatego niezależnie od jego nazwy – może to być długoterminowy najem czy inny tytuł do lokalu – prawo to wygasa z chwilą utraty członkostwa w spółdzielni. Szerzej na temat modelu wspólnoty mieszkaniowej funkcjonującej według zasad organizacyjnych przewidzianych dla spółki akcyjnej pisze się w literaturze niemieckiej, choć co do jej praktycznego zastosowania wypowiedzi są dość ostrożne82. G. Kohl analizował możliwość zastosowania – w podobnym zakresie co wspomniana powyżej spółdzielnia – instytucji spółki akcyjnej. Jednakże jego wnioski są dość sceptyczne.

Drugi to model brytyjski, w którym korporacja (stowarzyszenie, association) posiada prawo własności, ale tylko w stosunku do nieruchomości wspólnej (common parts), natomiast członkowi korporacji przysługuje prawo własności lokalu, co przejawia się m.in. w możliwości obciążania lokalu hipoteką83.

W trzecim modelu – dominującym w systemach kontynentalnych (np. Niemcy, Austria, Szwajcaria) – wspólnota mieszkaniowa ma najsłabszą pozycję, ponieważ ustawodawcy nie przewidują dla niej żadnego tytułu rzeczowego do nieruchomości wspólnej (majątkiem wspólnoty może być wyłącznie majątek zarządzania – majątek operacyjny). Jednakże jest ona albo osobą prawną (Austria, Francja), albo podmiotem o (ograniczonej) zdolności prawnej (Niemcy, Szwajcaria), który tylko zarządza nieruchomością wspólną. Natomiast współwłaścicielami nieruchomości wspólnej są – w odpowiednich udziałach – właściciele lokali.

Rozważania na temat tego trzeciego modelu warto rozszerzyć o dyskusję toczącą się w doktrynie szwajcarskiej, która próbuje dokonać kwalifikacji współwłasności obejmującej nieruchomość wspólną. H. Rey stwierdza, że współwłasność ta jest usytuowana niemalże pośrodku między dwoma podstawowymi rodzajami współwłasności. Po jednej stronie mamy do czynienia ze „zwykłą” współwłasnością ułamkową, która swoimi regulacjami wzmacnia indywidualną pozycję współwłaściciela, mogącego m.in. rozporządzać swoim udziałem czy też żądać zniesienia tej współwłasności. Po drugiej zaś mamy współwłasność łączną, która wzmacnia sferę interesów wspólnotowych (interes zbiorczy – Kollektivespäre)84. Ponieważ konstrukcja współwłasności łącznej jest oparta na intensywnych stosunkach osobistych (np. współwłasność majątkowa małżeńska czy stosunek spółki cywilnej), intensywność tych stosunków personalnych sprawia, że nie ma możliwości rozporządzenia udziałem czy żądania zniesienia współwłasności, dopóki trwa stosunek podstawowy. Między tymi biegunami usytuowana jest współwłasność obejmująca nieruchomość wspólną85. Chociaż stosunki między właścicielami nie są osobiste, są jednak silniejsze niż przy zwykłej współwłasności.

5. Trójczłonowa koncepcja „własności lokalu”

Według regulacji normatywnej instytucja „własności lokalu” składa się z dwóch elementów (prawnorzeczowych): prawa odrębnej własności lokalu oraz udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej, które razem należy traktować jako jedno prawo podmiotowe. J. Pisuliński wyjaśnia, że gdyby prawo odrębnej własności lokalu oraz udział we współwłasności traktować jako jedno prawo podmiotowe, stanowiłoby to wyjątek od zasady szczegółowości praw rzeczowych. Wówczas byłoby to swoiście ukształtowane prawo własności86. W celu wsparcia tej tezy można przytoczyć również wypowiedź Z. Radwańskiego, który twierdzi, iż trzeba jasno powiedzieć, że własność odrębnego prawa do lokalu oraz udział we współwłasności tworzą jedno prawo podmiotowe87. Niestety w polskim języku prawnym i prawniczym brakuje specjalistycznego terminu dla odróżnienia „prawa odrębnej własności lokalu”, jako wyłącznego uprawnienia do określonej przestrzeni w budynku, od całej instytucji „własności lokalu”88. Konieczność doprecyzowania nazewnictwa poszczególnych elementów tej instytucji jurydycznej potwierdzają badania prawnoporównawcze. W nazewnictwie zagranicznym element wyłączności (odrębności) jest związany tylko z określeniem uprawnień do lokalu jako pewnej zamkniętej przestrzeni oddanej albo na wyłączną własność (prawo niemieckie – Sondereigentum, prawo austriackie – Wohnungseigentumsobject), albo jedynie „do wyłącznego korzystania” (prawo szwajcarskie – Sonderrecht). Natomiast nazwa całej instytucji wyraża szczególny charakter tej własności; niemiecki termin można przetłumaczyć jako „własność mieszkania” (Wohnungseigentum), a nazwa szwajcarska ma proweniencję historyczną i dokładnie znaczy „własność pietra” (Stockwerkeigentum). W przypadku drugiego elementu występuje konwergencja terminologiczna i wszędzie jest on określany jako udział w nieruchomości wspólnej (niem., austr., szwajc.: Miteigentumsanteil). Wobec tego można zapytać, czy w prawie polskim nie można wzbogać terminologii o „(prawo) własności lokalu” dla określenia prawa podmiotowego, a dla podkreślenia wyłącznych uprawnień do „przestrzeni” pozostawić „prawo odrębnej własności lokalu”.

Ponadto trzeba jeszcze wspomnieć o trzecim elemencie tej instytucji. Choć w piśmiennictwie polskim pogląd o trójelementowej konstrukcji „prawa do lokalu” nie ma ugruntowanej pozycji, doktryna jednak postrzega w tej konstrukcji jurydycznej – formalnie dwuelementowej – też trzeci element. Obecnie pisze o tym J. Pisuliński, rozważając ewentualność tego kolejnego elementu89. Na ten temat pisała też I. Szymczak90.

Gdy chodzi o literaturę zagraniczną, ta już bez żadnych wątpliwości dostrzega prawo własności lokalu jako konstrukcję trójelementową. Najsilniej potwierdza to doktryna niemiecka, która w „prawie własności mieszkania” (Wohnungseigentum) wyróżnia następujące elementy: prawo do lokalu (Sonderrecht), udział w nieruchomości wspólnej (Miteigentum) oraz udział członkowski we wspólnocie mieszkaniowej (MitgliedschaftlichesElement)91. Na ten trzeci element składają się prawa członkowskie wynikające z przynależności do wspólnoty mieszkaniowej (Mitgliedschaftrecht in Wohnungseigentümergemeinschaft) oraz posiadanie udziału w majątku wspólnym (Beteiligung in Gemeinschaftvermögen)92. W literaturze szwajcarskiej również pisze się o tym elemencie, nazywając go komponentem korporacyjnym (Köperschaftähnlichen Komponente)93.