Dieses Buch führt Sie Schritt für Schritt durch die Abrechnung. Es liefert Informationen, um rechtliche Fallstricke der Betriebskostenabrechnung schon im Vorfeld zu beachten und zeigt Ihnen, welche Klauseln Sie schon in den Mietvertrag aufnehmen können. Außerdem erklärt es, was Sie im Streitfall tun können. Sie behalten den Überblick über die Vielzahl von Gesetzesänderungen und erhalten die aktuellen BGH-Urteile mit Erläuterung. Inhalte: - Was sind Betriebskosten? Was gehört dazu? - Welche Betriebskosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden? - Was muss in einem Mietvertrag stehen? Welche Klauseln sind ein Muss? - Abrechnungszeitraum: Rechnungen richtig zuordnenArbeitshilfen online: - Musterbriefe, -formulare, -verträge
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Inhaltsverzeichnis
Hinweis zum Urheberrecht
Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg
Impressum
Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek
Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.dnb.de abrufbar.
Heidi SchnurrStreitfall Betriebskosten1. Auflage 2017
© 2017, Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg [email protected]: Jasmin Jallad
Lektorat: Jutta Cram, Augsburg Satz: Reemers Publishing Services GmbH, Krefeld Umschlag: RED GmbH, Krailling Druck: BELTZ Bad Langensalza GmbH, Bad Langensalza
Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.
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1 Betriebskosten: Was ist das?
Wenn von den Betriebskosten die Rede ist, wird meist von „der zweiten Miete“ gesprochen. Tatsächlich ist es so, dass die Nebenkosten, die neben der Miete anfallen, immer mehr steigen. Diese laufenden Kosten sind ein Grund, weshalb Vermieter versuchen, zumindest einen Teil ihrer laufenden Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Welche Kosten darunter fallen, regelt ein extra Gesetz: die Betriebskostenverordnung[2]. Sie gilt seit dem 1.4.2004. In älteren Mietverträgen werden Sie noch auf die alte Regelung der Betriebskostenumlage stoßen: Die Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung. Inhaltlich unterscheiden sich die beiden Regelungen kaum.
Was Sie wissen müssen: Obwohl es ein Gesetz gibt, das die Umlage der Betriebskosten regelt, bedeutet das nicht, dass der Vermieter automatisch Betriebskosten auf den Mieter umlegen darf. Das geht nur, wenn zusätzlich ausdrücklich im Mietvertrag geregelt ist, dass der Vermieter Betriebskosten auf den Mieter umlegen darf. Ohne eine solche Vereinbarung bleiben die Betriebskosten als laufende Kosten beim Vermieter „hängen“. Der Mieter kann dann quasi auf Kosten des Vermieters z. B. heizen und baden.
Tipp
Obwohl es die Betriebskostenverordnung gibt, dürfen Wohn- und Gewerberaumvermieter Betriebskosten nur umlegen, wenn im Mietvertrag eine Umlage der Betriebskosten vereinbart wurde. Findet sich dazu nichts in Ihrem Mietvertrag bzw. wurden nur einzelne Betriebskostenarten angekreuzt, darf der Vermieter keine bzw. nur diese Kosten auf den Mieter umlegen.
Deswegen lohnt sich ein Blick in den Mietvertrag. Entweder Sie finden dort bereits eine komplette Betriebskostenaufstellung gemäß der Betriebskostenverordnung oder zumindest einen schlichten Hinweis darauf, dass die Umlage von Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung bzw. noch der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung erlaubt ist.
1.1 Was das Gesetz zu den Betriebskosten sagt
[3]1.1.1 Was das Gesetz erlaubt
Wenn Sie wissen wollen, was Betriebskosten sind, gibt § 1 Betriebskostenverordnung (abgekürzt „BetrKV“) schon einmal eine erste Orientierungshilfe:
Wichtig
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Dort steht auch sehr deutlich, dass Wohnungsvermieter Verwaltungs-, Instandsetzung- und Instandhaltungskosten nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen dürfen. Bei Gewerberaumvermietern sind die Gerichte da etwas großzügiger.
1.1.2 Welche Kosten unter die Betriebskosten fallen
Wenn Sie wissen wollen, welche Betriebskosten im Einzelnen auf den Mieter umgelegt werden dürfen, werden Sie immer auf die seit dem 1.1.2004 geltende Betriebskostenverordnung stoßen.
Gewerberaumvermieter dürfen grundsätzlich mehr als die in § 2 Betriebskostenverordnung aufgeführten Betriebskosten umlegen – also sollte der Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung zumindest das Minimum sein, das Vermieter an Umlagemöglichkeiten vereinbaren sollten.
Eine Umlage von Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung ist ein absolutes Muss für jeden Mietvertrag. Der Betriebskostenkatalog von § 2 BetrKV sollte immer parat liegen, wenn über die Betriebskosten abgerechnet wird. Hier die Regelungen über die umlegbaren Betriebskosten von § 2 BetrKV[4] im Einzelnen:
Die laufenden öffentlichen Lasten des GrundstücksHierzu gehört namentlich die Grundsteuer.
Die Kosten der WasserversorgungHierzu gehören
die Kosten des Wasserverbrauchs,
die Grundgebühren,
die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Berechnung und Aufteilungen,
die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern,
die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.
Die Kosten der EntwässerungHierzu gehören
die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung,
die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und
die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe.
Die Kosten
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage; hierzu gehören
die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung,
die Kosten des Betriebsstroms,
die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums,
die Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz,
die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie
die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung;[5]
oder
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage; hierzu gehören
die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung,
die Kosten des Betriebsstroms und
die Kosten der Überwachung sowie
die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums;
oder
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a); hierzu gehören
das Entgelt für die Wärmelieferung und
die Kosten des Betriebs der dazugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a);
oder
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten; hierzu gehören
die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage,
die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie
die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.
Die Kosten
des Betriebs der zentralen Wasserversorgungsanlage; hierzu gehören
die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nr. 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und
die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nr. 4 Buchstabe a);
oder
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a), hierzu gehören
das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und
die Kosten des Betriebs der dazugehörigen Hausanlagen entsprechend Nr. 4 Buchstabe a);
oder
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten; hierzu gehören[6]
die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie
die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft.
Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nr. 4 Buchstabe a) und entsprechend Nr. 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
oder
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nr. 4 Buchstabe c) und entsprechend Nr. 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
oder
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nr. 4 Buchstabe d) und entsprechend Nr. 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.
Die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzugs;
hierzu gehören
die Kosten des Betriebsstroms,
die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie
die Kosten der Reinigung der Anlage.
Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören
die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und
die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen.
Zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören
namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren,[7]
die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen,
die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.
Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung; zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen oder Fahrkorb des Aufzugs.
Die Kosten der Gartenpflege
Hierzu gehören die Kosten
der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen,
der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und
der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.
Die Kosten der Beleuchtung; hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen.
Die Kosten der Schornsteinreinigung; hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nr. 4 Buchstabe a) berücksichtigt sind.
Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung; hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.[8]
Die Kosten für den Hauswart; hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden.
Die Kosten
des Betriebs der Gemeinschaftsantennen-Anlage; hierzu gehören
die Kosten des Betriebsstroms und
die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder
das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie
die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen;
oder
des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage; hierzu gehören
die Kosten entsprechend Buchstabe a),
ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse.
Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die WäschepflegeHierzu gehören
die Kosten des Betriebsstroms,
die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie
die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nr. 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.
Sonstige Betriebskosten; hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.[9]
Wichtig
Für Wohnungsvermieter ist der Betriebskostenkatalog von § 2 BetrKV abschließend. Das bedeutet: Mehr als die dort genannten Kosten dürfen Vermieter nicht auf den Mieter umlegen. Lediglich bei den „Sonstigen Betriebskosten“ gibt es noch Spielraum, sofern solche ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt wurden und auch bereits die Gerichte eine Umlage dieser Kosten erlaubt haben, wie es z. B. bei der Dachrinnenreinigung der Fall ist.
1.2 Der kleine Unterschied zu den Nebenkosten
Die einen reden von „Betriebskosten“, die anderen von „Nebenkosten“. Reden beide vom Gleichen? Häufig nicht.
Denn es gibt da einen kleinen und entscheidenden Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten!
Was Betriebskosten sind, regelt die Betriebskostenverordnung. Darin sind abschließend alle Kosten aufgeführt, die der Wohnungsvermieter auf den Mieter umlegen darf, sofern er im Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart hat.
Und das ist auch schon der entscheidende Unterschied: Spricht man von „Betriebskosten“, sind damit nur die umlegbaren Kosten gemeint, die dem Eigentümer eines Grundstücks laufend entstehen. Auch das Mietrecht, das Teil des Bürgerlichen Gesetzbuches ist, spricht z. B. in § 556 BGB nur von „Betriebskosten“ und nicht von „Nebenkosten“.
„Nebenkosten“ sind, grob gesagt, alle Betriebskosten plus die sonstigen Kosten, die einem Eigentümer noch zusätzlich rund um die Immobilie entstehen können. Das sind zum Beispiel solche Kosten, die – weil sie z. B. nicht laufend entstehen oder weil es sich um Instandhaltungskosten handelt – keine Betriebskosten sind.[10]
Beispiel
Der Vermieter lässt einen Handwerker kommen, weil das Haustürschloss im Mehrfamilienhaus nicht mehr funktioniert. Die Kosten für den Schlosser sind dann keine Betriebskosten, weil sie nicht laufend entstehen und sich auch unter keine Kostenposition des Betriebskostenkatalogs von § 2 Betriebskostenverordnung fassen lassen.
„Nebenkosten“ sind, kurz gesagt, der Oberbegriff und die „Betriebskosten“ sind nur ein Bruchteil der Nebenkosten, die einem Vermieter rund um seine Immobilie entstehen können. In den Nebenkosten können also immer Betriebskosten stecken, aber in den Betriebskosten nicht alle Nebenkosten, da diese nur zum Teil umlegbar sind.
Alle Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind damit zwar ausdrücklich nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung keine Betriebskosten, dafür aber Nebenkosten. Das heißt: Diese Kosten können Vermieter zwar nicht dem Mieter auf die Betriebskostenabrechnung setzen, dafür aber dem Finanzamt auf die Steuererklärung: In der Anlage V unter den Werbungskosten.
Ob die Kosten dann sofort in einem Aufwasch von der Steuer abgesetzt oder nur über mehrere Jahre abgeschrieben werden dürfen, hängt wiederum von der Höhe der entstandenen Instandhaltungskosten ab.
Tipp
Geht es um Instandsetzungskosten, kann der Vermieter versuchen, die Kosten über eine Kleinreparaturenklausel im Mietvertrag vom Mieter ersetzt zu bekommen. Dazu muss jedoch die Kleinreparaturenklausel zunächst einmal wirksam sein und alle Voraussetzungen, insbesondere die Höhe der Rechnung, müssen stimmen.[11]
Außerdem kann sich der Vermieter über die Kleinreparaturenklausel nur solche Kosten wieder zurückholen, die in der Wohnung des Mieters angefallen sind (also nicht die Kosten für die Reparatur des Haustürschlosses im Mehrfamilienhaus) sowie dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
1.3 Was Gewerberaumvermieter dürfen
Ein Gewerberaumvermieter kann neben den Betriebskosten aus der Betriebskostenverordnung auch die Umlage weiterer, Sonstiger Betriebskosten vereinbaren. Das setzt jedoch voraus, dass diese in ihrem Gewerberaummietvertrag gesondert aufgeführt sind. Dies empfiehlt sich besonders für folgende Nebenkosten:
Bewachungskosten
Brandschutzprüfung
Brandschutztechnik (z. B. Auswechseln des Feuerlöscherinhalts, Feuerlöscherprüfung, Wartung der Rauchmeldeanlage)
Dachrinnenreinigung
Druckerhöhungsanlage für die Frischwasserversorgung
Erbbauzinsen
Instandhaltungsrücklage
Notstromanlagen für die Sicherheitsbeleuchtung von Rettungswegen
Öltankdichtigkeitsprüfung
Öltankreinigung
Pflege des Gründachs
Verwaltungskosten
Wartung der Hebeanlage für die Entwässerung
Wartung und Überprüfung von Blitzschutzanlagen und Rückstausicherungen
Wartung der Klimaanlage
Und noch einen Vorteil haben Gewerberaumvermieter: Die zwölfmonatige Abrechnungsfrist, die für Wohnungsvermieter Ausschlusswirkung hat, gilt für sie nicht. Das bedeutet: Rechnet ein Gewerberaumvermieter erst nach 13 Monaten ab, kann er dennoch Betriebskosten nachfordern und verliert seinen Nachzahlungsanspruch nicht wegen der Fristüberschreitung (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB[12]).
2 Was im Mietvertrag stehen sollte
Häufig ist es so: Was im Mietvertrag nicht vereinbart wurde, kann der Vermieter auch nicht fordern. Typische Beispiele dafür sind die Schönheitsreparaturen, die Kaution und auch die Betriebskosten.
Wenn ein Vermieter also nicht vereinbart, dass der Mieter renovieren, eine Kaution (maximal drei Monatsnettomieten sind erlaubt) oder Betriebskosten zahlen muss, geht er leer aus. Denn hier geht das Gesetz davon aus, dass diese Kosten grundsätzlich der Vermieter tragen muss, es sei denn, er hat in seinem Mietvertrag ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Hat er das nicht, kann es teuer für ihn werden – und das je nach Dauer des Mietverhältnisses sogar ziemlich lang!
2.1 Mietstruktur: die wichtigsten Begriffe
Grundmiete, Nettomiete, Bruttokaltmiete, Bruttowarmmiete – die verschiedenen Gestaltungsarten bei der Miete sollten Sie kennen, bevor Sie einen Mietvertrag unterschreiben.
Vereinbaren Sie dort eine Grundmiete, ist das Gleiche gemeint wie bei einer Nettomiete, nämlich dass der Mieter nur die „nackte“ Miete ohne Betriebs- oder Heizkostenvorauszahlungen zahlen muss. Die Betriebskosten sind vielmehr vollständig ausgeklammert. Weil in der Grundmiete keine Betriebskosten enthalten sind, empfiehlt es sich für Vermieter, zusätzlich noch Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen zu vereinbaren, sonst darf der Mieter künftig auf Kosten des Vermieters beispielsweise heizen und duschen.[13]
Mit der Bruttowarmmiete (= Bruttoinklusivmiete) ist Folgendes gemeint: In der Miete sind die Heiz- und Betriebskosten mit enthalten. Der Vermieter kann also nichts mehr vom Mieter nachfordern, wenn er feststellt, dass der bezahlte Pauschalbetrag nicht die tatsächlichen Kosten abdeckt. Für den Vermieter gilt: Vorsicht, wenn Sie mit Ihrem Mieter eine Bruttowarmmiete vereinbaren, denn Sie können keine Betriebs- oder Heizkosten mehr nachfordern! Gleiches gilt, wenn Sie mit dem Mieter eine Inklusivmiete bzw. Vollinklusivmiete vereinbaren.
Bruttokaltmiete heißt hingegen: In der Miete sind alle Betriebskosten außer den Heizkosten enthalten. Es kann also teuer enden, wenn Vermieter die Grundmiete mit der Bruttokaltmiete verwechseln: Denn dann sind mit der Miete bereits alle übrigen Betriebskosten abgegolten und vom Mieter kann nichts außer den Heizkosten nachgefordert werden.
Vereinbaren Sie dagegen eine Teilinklusivmiete, bedeutet das: Ein Teil der Betriebskosten steckt bereits in der Miete, über den anderen Teil kann der Vermieter noch separat abrechnen.
Übersicht über die Begriffe rund um „Miete“
Sie sehen: Die Unterschiede bestehen vor allem darin, ob in der Miete die Betriebs- und Heizkosten schon ganz oder nur zum Teil enthalten sind (= Pauschale) oder erst einmal nur Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten geleistet werden.[14]
Ersteres hört sich vor allem für Vermieter praktisch an, weil sie sich damit die jährliche Betriebskostenabrechnung sparen. Allerdings hat so eine Inklusiv- bzw. Teilinklusivmiete auch so ihre Tücken, denn es können keine Betriebs- oder Heizkosten mehr nachgefordert werden. Auch dann nicht, wenn sich z. B. am Jahresende herausstellt, dass die Heizkosten so immens gestiegen sind, dass die kalkulierte Pauschale nicht mehr die tatsächlichen Kosten abdeckt.
Tipp
Deswegen sollten Vermieter eine Grundmiete plus Vorauszahlungen vereinbaren, denn nur damit können Steigerungen bei den Betriebs- oder Heizkosten exakt mit dem Mieter abgerechnet und gegebenenfalls Geld von ihm nachgefordert werden.
Wie hoch die Grundmiete sein darf, die der Vermieter vom Mieter verlangen kann, hängt davon ab, was in der jeweiligen Gemeinde für ähnlichen Wohnraum ortsüblich ist und ob in dem Gebiet, in dem die Mietwohnung liegt, eine Mietpreisbremse gilt. Vermieter fragen am besten beim örtlichen Haus- und Grundstückseigentümerverein, Mieter beim Mieterverein oder einem Makler in der Nähe nach oder hören sich in der Nachbarschaft um. Manchmal hilft auch ein Blick in den Vermietungsteil der Zeitung oder ein Klick auf die bekannten Wohnungsanbieter im Internet.
2.2 Welche Klauseln ein absolutes Muss sind
2.2.1 Vorsicht: Wer nichts vereinbart, kann nichts fordern!
Der wichtigste Satz im Mietvertrag in Sachen Betriebskosten lautet für den Vermieter:
Betriebskostenklausel
Der Mieter trägt die Betriebskosten gem. § 556 Abs. 1 BGB[15].
Eigentlich reicht das schon, damit der Vermieter Betriebskosten auf den Mieter umlegen darf. Sogar wenn nur in einer Mietvertragsklausel steht, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat, ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten rechtmäßig vereinbart (BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15). Sogar wenn Sie weder den Betriebskostenkatalog nach § 2 BetrKV beigefügt haben noch ausdrücklich auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 (BGBl I, S. 2347) verwiesen haben.
Damit hat der Vermieter zwar bereits den Grundstein für eine Betriebskostenumlage gelegt, allerdings lässt sich das noch optimieren: Beispielsweise indem er zusätzlich noch in seine Betriebskostenklausel Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen festlegt und außerdem noch sonstige Betriebskosten wie z. B. die Rauchmelderwartung mit in den Betriebskostenkatalog unter den „Sonstigen Betriebskosten“ aufnimmt.
Tipp
Es können, aber es müssen nicht alle Betriebskostenarten nach § 2 Betriebskostenverordnung im Mietvertrag abgedruckt sein. Allerdings sollten Vermieter unbedingt unter den „Sonstigen Betriebskosten“ gem. § 2 Ziffer 17 BetrKV ein paar Zusätze im Mietvertrag machen, falls dort nicht schon ein paar sonstige Betriebskosten beispielhaft aufgeführt sind. Bewährt haben sich folgende zusätzlichen sonstigen Betriebskosten:
Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern und Feuerlöschern[16]
Wartung von Elektroinstallationen
Dachrinnenreinigung
Überprüfung der Blitzschutzanlage
Wartungskosten für Lüftungsanlagen
2.2.2 Neue Betriebskosten
Es kann immer wieder mal vorkommen, dass öffentliche Abgaben (z. B. Steuern, Abgaben, Gebühren) neu (d. h. nach Abschluss des Mietvertrags) eingeführt oder während der Vertragszeit neue Betriebskosten (z. B. wegen Umweltschutz, Energiesparmaßnahmen, Kinderspielplätze) entstehen.
Bestes Beispiel: Die Einführung der Rauchwarnmelderpflicht. Damit Vermieter die laufenden Kosten von solchen neuen Geräten umlegen dürfen, soweit sich diese nicht unter die Betriebskostenarten nach § 2 Nr. 1–16 BetrKV einsortieren lassen, sollten sie das bereits im Mietvertrag vereinbaren. Das nennt sich „Öffnungsklausel“ bzw. „Mehrbelastungsklausel“ und sieht ungefähr so aus:
Öffnungsklausel/Mehrbelastungsklausel
Werden öffentliche Abgaben (z. B. Steuern, Abgaben, Gebühren) neu eingeführt oder entstehen während der Vertragszeit neue Betriebskosten (z. B. Umweltschutz, Energiesparmaßnahmen, Kinderspielplätze), so können diese vom Vermieter umgelegt und angemessene Vorauszahlungen neu festgesetzt werden, soweit dies nach § 2 Nr. 1–16 BetrKV zulässig ist.
Betriebskosten, die nicht nach Verbrauch abgerechnet werden können, müssen anteilig nach der Wohnfläche umgelegt werden, falls im Mietvertrag keinen anderer Umlageschlüssel festgelegt ist. Das regelt schon § 556a BGB. Da es häufig Streit darüber gibt, wie sich die Wohnfläche berechnet, gehört in jeden guten Mietvertrag eine Regelung wie diese mit hinein:[17]
Berechnung der Wohnfläche
Die Wohnfläche errechnet sich nach der Wohnflächenverordnung in der jeweils gültigen Fassung. Gleiches gilt für die Ermittlung der Fläche der Geschäftsräume. Balkone, Terrassen und ähnliche Freisitze können mit bis zum 50 % der Grundfläche angesetzt werden.
Tipp
Muss im Mietvertrag eine Flächenangabe stehen? Nein! Für Vermieter ist es sogar besser, keine Wohnfläche im Mietvertrag anzugeben, denn sonst kann der Mieter auch noch nach Jahren kommen, nachmessen und Geld von ihm zurückfordern, falls die gemessene Fläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % abweicht.
2.2.3 Welche Fristen im Mietvertrag erwähnt werden sollten
Eine Regelung im Mietvertrag, bis wann über die Betriebskosten abgerechnet werden muss, kann man sich sparen: Das steht ja ohnehin bereits im Gesetz (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Eine solche Klausel dient lediglich der Klarstellung. Sinnvoll ist eine Regelung, bis wann der Mieter seine Betriebskosten nachzahlen muss, da dies nicht so ausdrücklich im Gesetz steht.
Bis wann der Mieter seine Nachzahlung zahlen muss, ist nach wie vor umstritten. Einig sind sich der BGH und die Gerichte lediglich darüber, dass die Nachzahlung mit dem Zugang einer formell ordnungsgemäßen, nachprüfbaren Abrechnung fällig ist.
Danach soll dem Mieter allerdings noch eine Prüf- und Überlegungsfrist zustehen. Darüber, wie lange diese läuft, herrscht jedoch Uneinigkeit. Jedenfalls endet sie entsprechend § 560 Abs. 2 Satz 1 BGB[18] längstens mit dem übernächsten Monatsbeginn, nachdem dem Mieter die Abrechnung zugegangen ist. Bis diese Frist abgelaufen ist, soll dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Nachzahlung zustehen.
In der Praxis wird dem Mieter meist eine zweiwöchige Zahlungsfrist für die Betriebskosten eingeräumt und diese auch gleich taggenau berechnet und im Abrechnungsschreiben genannt.
Der BGH hat dem Mieter in seinem Urteil allerdings keine solche eigenständige Überprüfungsfrist eingeräumt (BGH, Urteil vom 8.3.2006, VIII ZR 78/05).
Beispiel
Geht dem Mieter die Abrechnung für 2017 am 15.3.2018 zu, dann darf er die Abrechnung längstens noch den ganzen April prüfen. Ab dem 1.5.2018 ist die Abrechnung jedoch spätestens zur Zahlung fällig.
Dagegen darf der Mieter seine Einwendungen gegen die Abrechnung noch bis spätestens 15.3.2019 vorbringen. Die Einwendungsfrist steht im Gesetz und beträgt zwölf Monate gerechnet ab Zugang der Abrechnung.
2.2.4 Was für Vorauszahlungen gilt
Dass der Vermieter nur dann Vorauszahlungen verlangen kann, wenn er sie auch vereinbart hat, ist eine klare Sache. Was aber, wenn sie am Ende nicht reichen?
Muss der Mieter Betriebs- und/oder Heizkosten nachzahlen, darf der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen entsprechend dem Ergebnis der jährlichen Betriebskostenabrechnung anpassen. Das bedarf keiner ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag, sondern ergibt sich aus § 560 Abs. 4 BGB. Gleiches gilt, wenn eine Betriebskostenpauschale erhöht werden soll. Auch dazu steht alles in § 560 BGB[19].
2.2.5 Umlageschlüssel: Änderungsrecht vereinbaren
Klarstellend sollten Vermieter innerhalb ihrer Betriebskostenklausel erwähnen, dass sie berechtigt sind, den Abrechnungsmaßstab nach § 556a Abs. 2 BGB zu ändern. Sie erleichtern sich damit ihre Abrechnung, gerade wenn sich der Ablese- und Abrechnungsmodus einschließlich des Abrechnungszeitraums der Versorgungsunternehmen ändert und sie ihre Abrechnung gegenüber dem Mieter entsprechend anpassen wollen.
Ähnlich kann es dem Vermieter ergehen, wenn er einen „alten“ Abrechnungszeitraum von Juni bis Mai z. B. auf das Kalenderjahr umstellen will. Folgender Satz in der Betriebskostenklausel erleichtert die Umstellung:
Umstellung des Abrechnungszeitraums
Der Vermieter ist berechtigt, den Abrechnungszeitraum einmalig zu ändern, wenn damit eine Umstellung auf das Kalenderjahr als Abrechnungsjahr vorgenommen wird.
In vielen Mietverträgen findet sich auch eine Klausel, nach der der Vermieter berechtigt ist, künftig auch solche Betriebskosten umzulegen, die er seit Beginn des Mietverhältnisses oder später nicht umgelegt hat, obwohl sie vertraglich vereinbart waren. Dies ist zwar unnötig, schadet aber nichts.
2.2.6 Direktabrechnung: Das muss extra vereinbart werden
Wenn der Mieter einzelne Betriebskostenarten, wie zum Beispiel Müll, Wasser und Strom direkt an den Versorger zahlen und einen entsprechenden Versorgungsvertrag abschließen soll, muss das ausdrücklich vereinbart werden. Sonst muss der Vermieter den Vertrag z. B. mit dem Stromversorger schließen und auch erst einmal die Kosten zahlen.[20]
