Die häufigsten Baufehler - inkl. Arbeitshilfen online - Helmut Aschenbrenner - ebook

Die häufigsten Baufehler - inkl. Arbeitshilfen online ebook

Helmut Aschenbrenner

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Opis

Dieses Buch gibt Ihnen Sicherheit beim Bauen: Es hilft Ihnen, schon in der Planungsphase optimale Vereinbarungen mit Baufirmen und Handwerkern zu treffen. Damit schützen Sie sich vor Baufehlern. Wenn doch Mängel auftreten, unterstützen Sie viele praktische Online-Arbeitshilfen bei der Bauabnahme, der Mängelanzeige und bei der Durchsetzung von Rechtsansprüchen, sei es durch eine außergerichtliche Einigung oder ein Gerichtsverfahren. Inhalte: - Recht und Praxis der Bauplanung und -kalkulation sowie der Baudurchführung - Baumängel erkennen und beheben - Das kann schiefgehen bei Abnahme und Abrechnung - Was Sie tun können, wenn Mängel erst nach dem Einzug auftreten - So vermeiden Sie teure GerichtsprozesseArbeitshilfen online: - Baukostenrechner. - Musterverträge, Musterformulare und -protokolle zur Bauabnahme - Musterbriefe zur Mängelanzeige - Formulare für die Abrechnung - Gesetzestexte 

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Inhaltsverzeichnis

Hinweis zum UrheberrechtImpressum1   Gutes Gelingen durch gründliche Vorüberlegung1.1   Konzept zur Fehlervermeidung1.1.1   Die zentralen Fragen vor Start eines Bauprojekts1.1.2   Worauf von Anfang an zu achten ist1.2   Grobe Kalkulation der voraussichtlichen Kosten1.2.1   Kosten des Grundstückserwerbs1.2.2   Kosten für Freimachen (des Grundstücks)1.2.3   Kosten für das Herrichten und Erschließen des Grundstücks1.2.4   Sonstige Kosten1.2.5   Kosten für Bauwerk und Baukonstruktionen1.2.6   Kosten für Bauwerk und technische Anlagen1.2.7   Außenanlagen1.2.8   Ausstattung1.2.9   Baunebenkosten1.3   Grobkostencheck1.4   Förderungen zur Kostenentlastung1.4.1   Kredite und Direktzuschüsse1.4.2   KfW-Programme1.4.3   Einheimischenmodelle1.5   Alternativen des Bauens1.5.1   Bauträgervertrag1.5.2   Fertighaus (Fertigbau)1.5.3   Schlüsselfertigbau1.5.4   Bauen mit einem Generalübernehmer1.5.5   Baubetreuer1.5.6   Bauen mit einem Generalunternehmer1.5.7   Neu seit 1.1.2018: Verbraucherbauvertrag1.5.8   Architektenhaus1.5.9   Eigenleistungen2   Von der Idee zum Baubeginn2.1   Fertighaus2.2   Schlüsselfertigbau2.3   Beauftragung eines Generalübernehmers2.4   Vergabe der Bauleistungen an einen Generalunternehmer2.5   Der umfassend beauftragte Architekt2.5.1   Neu: die sogenannte Zielfindungsphase2.5.2   Das Honorar des Architekten2.6   Von der ersten Skizze zur Umsetzung2.6.1   Grundlagenermittlung2.6.2   Vorentwurf, Entwurf und Genehmigung2.6.3   Ausführungsplanung (Werkplanung)2.6.4   Von der Ausschreibung zur Vergabe2.6.5   Auswertung der Angebote2.6.6   Vergleich der Bietersummen2.7   Vergabe und Vertragsabschluss2.7.1   Vergabegespräch2.7.2   Abschluss von Verträgen mit bauausführenden Unternehmen2.7.3   Einbeziehung der VOB/B2.7.4   Form und Inhalt von Bauverträgen3   Vom ersten Spatenstich zur Fertigstellung3.1   Fehler des Architekten als Mangelursache3.1.1   Fehlende oder fehlerhafte Beratung durch den Planer3.1.2   Fehlende oder fehlerhafte Planungsgrundlagen3.1.3   Fehlende oder fehlerhafte Entwurfs- und Genehmigungsplanung3.1.4   Fehlerhafte Ausführungsplanung3.1.5   Die fehlerhafte Ausschreibung3.2   Mögliche Ursachen für Baumängel4   Typische Fehler bei der Bauausführung4.1   Bauteilübergreifende Mängel4.2   Mangelhafter Schallschutz4.2.1   Schallschutz von Fenstern4.2.2   Schallschutz von Türelementen4.2.3   Luftschall4.2.4   Körperschall4.2.5   Trittschall4.3   Mangelhafter baulicher Brandschutz4.4   Standsicherheitsnachweis4.5   Anforderungen an den „Energiehaushalt“4.6   Bauteilbezogene Bauwerksmängel4.6.1   Altlasten, Abfallentsorgung4.6.2   Baugrundverhältnisse, Gründung4.6.3   Bodenplatte und Erdreich4.6.3.1   Keller: Pro und Kontra4.6.3.2   Nicht unterkellerte Gebäude4.7   Außenwände und Fassaden4.7.1   Verputzte Fassaden4.7.2   Wärmedämmverbundsysteme4.7.2.1   Dämmstoffe4.7.2.2   Befestigung4.7.2.3   Oberputz4.7.3   Außenputz4.7.3.1   Schädliche Risse4.7.3.2   Schäden durch Putzanschlüsse4.7.4   Außenwände4.7.4.1   Erdberührtes Außenmauerwerk4.7.4.2   Aufgehendes Außenmauerwerk4.7.4.3   Massive Außenwandkonstruktionen4.7.4.4   Mauerwerkskonstruktionen4.7.4.5   Holzblockkonstruktion4.7.4.6   Mehrschalige Außenwandkonstruktionen4.7.4.7   Das Putzsystem und der Deckanstrich4.7.4.8   Die Detailausführung, insbesondere Anschlüsse und Sockel4.7.4.9   Mauerwerk mit Wärmedämmverbundsystem und Verkleidung4.7.4.10   Holzfachwerkkonstruktionen4.7.5   Balkone und Terrassen4.7.6   Wintergärten4.7.7   Außentüren und Außenfenster4.8   Dachkonstruktion und Dacheindeckung4.8.1   Alternative zum Steildach: die hinterlüftete, gedämmte Dachkonstruktion4.8.2   Flachdach4.8.3   Gründach4.8.4   Das ausgebaute Steildach4.9   Innenwände4.10   Deckenkonstruktionen4.10.1   Stahlbetondecken4.10.2   Fertigteildeckenkonstruktion4.10.3   Holzbalkendecken/Holzsystemdecken4.10.4   Deckenaufbauten4.10.5   Auffüllungen und Schüttungen4.10.6   Parkettböden4.10.6.1   Langriemen4.10.6.2   Holzpflaster4.10.6.3   Massivparkett4.10.6.4   Holzsortierung4.10.6.5   Holzarten4.10.6.6   Häufige Schadensbilder bei Parkett4.10.6.7   Laminatbeläge4.10.7   Fliesenböden aus keramischem Material und Natursteinen4.10.7.1   Belastbarkeit der Fliesen4.10.7.2   Verlegeverfahren4.10.7.3   Marmor4.10.7.4   Kleber oder Mörtel?4.10.7.5   Verlegefehler4.10.8   Teppich-, PVC-, Kautschuk- und Linoleumbeläge4.10.9   Unterhangdeckensysteme4.11   Haustechnik: Heizung, Lüftung, Sanitär und Elektro4.11.1   Sanitärinstallation4.11.2   Heizungsinstallation4.11.3   Nachbarrechtliche Probleme beim Einsatz von Luft- und Wasserwärmepumpen4.11.4   Elektroinstallation4.12   Schimmel als Folge baukonstruktiver Mängel4.12.1   Wie und warum bildet sich Schimmel?4.12.2   Bedingungen für das Wachstum von Schimmelpilzen und Bakterien4.12.3   Bauphysikalische Grundlagen4.12.3.1   Tauwasserausfall auf Bauteiloberflächen4.12.3.2   Durchfeuchtungen der Bauteile4.12.4   Ursachen für das Auftreten von Schimmel in Wohnräumen4.12.5   Vorbeugende Maßnahmen gegen Schimmelpilzbefall4.12.5.1   Bauseitige Maßnahmen4.12.5.2   Nutzerbedingte Maßnahmen5   Die Phase der Bauausführung5.1   Bauzeit5.2   Aufgaben des Architekten5.3   Wenn die VOB/B vereinbart wurde5.4   Bei Ablaufstörungen richtig reagieren5.4.1   Beschaffungs- und Bereitstellungspflichten5.4.2   Umgang mit Störungen im Bauablauf bei vereinbarter VOB/B5.4.3   Berechtigte Arbeitseinstellungen vermeiden5.4.4   In Zweifelsfällen Alternativen überlegen5.5   Mängel im Zuge der Bauausführung5.6   Kontrolle der Umsetzung der Planung durch den Architekten5.7   Zahlungen vor Fertigstellung5.8   Nachträge: des Unternehmers liebstes Kind5.8.1   Anspruch des Auftraggebers auf Änderungsleistung5.8.2   Vergütung von geänderten oder zusätzlichen Leistungen5.8.3   Nachträge beim Pauschalvertrag5.9   Wenn die Baubeteiligten nicht mehr miteinander können oder wollen5.9.1   Bauvertragskündigung aus wichtigem Grund5.9.2   Vertragliche Vereinbarung von Kündigungsrechten5.9.3   Vorzeitige Beendigung des Vertrags durch den Auftragnehmer5.9.4   Kündigung des Architektenvertrags5.9.5   Mehrkosten durch Kündigung5.10   Der GAU am Bau: Insolvenz eines Vertragspartners5.11   Laufende Kontrolle der Kosten5.11.1   Kontrolle durch Kostenfortschreibung5.11.2   Möglichkeiten zur Kostensenkung identifizieren und umsetzen5.11.3   Haftung des Architekten oder Ingenieurs im Kostenbereich6   Damit bei der Abnahme nichts schiefgeht6.1   Wann besteht die Verpflichtung zur Abnahme?6.1.1   Verpflichtungen des Architekten6.1.2   Folgen der Abnahme6.1.3   Abnahme durch schlüssiges oder konkludentes Verhalten6.1.4   Was gilt bei Vereinbarung der VOB/B?6.2   Worauf ist bei der Abnahme zu achten?6.3   Was nach erfolgter Abnahme unbedingt zu tun ist6.4   Was gilt für Teilabnahmen?6.5   Abnahme der Architektenleistungen7   Schlussabrechnung der Baubeteiligten7.1   Schlussabrechnung von Handwerkern und Co.7.2   Muss der Unternehmer auch eine Rechnung stellen?7.3   Prüfung der Abrechnung7.4   Verträge mit VOB/B7.5   Rügepflicht7.6   Wenn nicht rechtzeitig bezahlt wird7.7   Wenn der Unternehmer keine Schlussrechnung stellt7.8   Preisanpassungen nutzen7.9   Wann kann der Architekt sein abschließendes Honorar verlangen?8   Mängel nach Einzug8.1   Wann liegt ein Mangel vor?8.2   Das Geltendmachen von Mängelansprüchen8.3   Rechte des Auftraggebers/Bestellers8.3.1   Nicht vergessen: erst zur Nacherfüllung auffordern!8.3.2   Mängelbeseitigung durch den Auftragnehmer8.3.3   Unzumutbarkeit der Mängelbeseitigung8.3.4   Verweigerung der Nacherfüllung8.3.5   Mängelbeseitigung und offene Zahlungen8.3.6   Ausgleich von Vorteilen durch Nachbesserung8.3.7   Wenn trotz Fristsetzung nicht nachgebessert wird8.3.8   Von Dritten bezogene Baustoffe oder Bauteile8.3.9   Wenn mehrere für einen Mangel verantwortlich sind8.3.10   Baubeteiligte als Erfüllungsgehilfen des Bauherrn8.3.11   Verjährungsfristen bei Ansprüchen aus Baumängeln8.3.12   Beginn der Verjährungsfrist8.3.13   Ende der Verjährung und die Folgen8.3.14   Wann ist der Architekt entlassen?9   Prozesse vermeiden9.1   Kosten eines gerichtlichen Verfahrens9.2   Risikofaktor Streitverkündung9.3   Außergerichtliche StreitbeilegungDie AutorenStichwortverzeichnisArbeitshilfen Online
[1]

Hinweis zum Urheberrecht

Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

Impressum

Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.dnb.de abrufbar.

Print:ISBN: 978-3-648-09650-5Bestell-Nr.: 16044-0001ePUB:ISBN: 978-3-648-09651-2Bestell-Nr.: 16044-0100ePDF:ISBN: 978-3-648-09652-9Bestell-Nr.: 16044-0150

Helmut Aschenbrenner/Bernhard MetzgerDie häufigsten Baufehler1. Auflage 2018

© 2018, Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg [email protected]: Jasmin Jallad

Lektorat: Cornelia Rüping Satz: Reemers Publishing Services GmbH, Krefeld Umschlag: RED GmbH, Krailling

Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.

Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechanischen Wiedergabe (einschließlich Mikrokopie) sowie der Auswertung durch Datenbanken oder ähnliche Einrichtungen, vorbehalten.

1   Gutes Gelingen durch gründliche Vorüberlegung

Für viele ist der Bau oder der Erwerb einer Immobilie eine Investition, die über sonstige Anschaffungen des täglichen Lebens deutlich hinausgeht. Die Entscheidung hierfür fällt demzufolge auch nicht so leicht, wie wenn man beispielsweise in einem Möbelgeschäft eine neue Sitzgruppe für das Wohnzimmer oder ein neues Auto kauft. Für den Bau oder den Erwerb eines Ein- oder Mehrfamilienhauses werden vielfach Fremdmittel benötigt, deren Abbezahlung mehrere Jahrzehnte andauern kann. Vielfach soll das erworbene oder erstellte Objekt, wenn es selbst genutzt wird, den Lebensmittelpunkt für viele Jahre, wenn nicht gar für das restliche Leben darstellen. Als Renditeobjekt erfüllt eine Immobilie oftmals nur dann ihre Zwecke, wenn das Vorhaben nicht überteuert und im Wesentlichen mangelfrei umgesetzt wird. Ob, wie und mit wem man baut, bedarf stets einer gründlichen Vorüberlegung und Vorplanung.[2]

1.1   Konzept zur Fehlervermeidung

Bevor Sie eine Entscheidung darüber treffen, auf welche Weise Sie das „Projekt Bau“ realisieren wollen, sollten Sie Ihre Vorstellungen und Bedürfnisse möglichst genau analysieren. In der Baubranche wird dies als Bedarfsplanung bezeichnet, das ist die methodische Ermittlung der Bedürfnisse des Bauherrn. Dafür wurde sogar eine eigene DIN entwickelt, namentlich die DIN 18205 „Bedarfsplanung im Bauwesen“. Ziel der Bedarfsplanung ist es, die Bedürfnisse, Ziele und Anforderungen des sogenannten Bedarfsträgers, hier also des Bauherrn, zum frühestmöglichen Zeitpunkt in einen Lösungsrahmen für das Projekt zusammenzuführen.

1.1.1   Die zentralen Fragen vor Start eines Bauprojekts

Die Lebensplanung hat bei der Bedarfsanalyse entscheidende Bedeutung. Ein junges Ehepaar, um ein Beispiel herauszugreifen, wird vielleicht in absehbarer Zeit einen Kinderwunsch haben. Möglicherweise müssen auch nahe Verwandte aufgenommen werden. In einem ersten Schritt sollten Sie sich daher eine Vorstellung davon verschaffen, welche Personen möglicherweise - und zwar nicht nur aktuell, sondern auch später - in dem Haus leben könnten. Gerade der bereits erwähnte Kinderwunsch ist in diesem Zusammenhang ausgesprochen wichtig. Zu überlegen ist nicht nur, für wie viele Kinder möglicherweise Platz benötigt wird, sondern beispielsweise auch, ob für jedes Kind ein eigenes Zimmer geplant ist. Unter Umständen soll später zusätzlich ein Au-pair zeitlich befristet mit im Haus wohnen. Eventuell müssen in naher Zukunft zudem pflegebedürftige Eltern mit im Haus aufgenommen werden.[3]

Ob ein Mehrgenerationenhaus erstellt werden soll oder ein Objekt, dessen einzelne Wohnungen zum Vermieten gedacht sind, bestimmt darüber, welche Überlegungen im Rahmen der Bedarfsanalyse im Vordergrund stehen. Wenn klar ist, wie das zu errichtende Gebäude genutzt werden soll, denken Sie am besten gleich darüber nach, welche besonderen Anforderungen die Bewohner an die Räumlichkeiten stellen könnten. Dabei helfen diese Fragen:

Werden ein oder mehrere Arbeitszimmer benötigt?

Kommen häufig Gäste zum Übernachten?

Welche technische Ausrüstung wird für bestimmte Räume benötigt (Internet, TV, Telefonanschluss etc.)?

Sollen begehbare Schränke vorgesehen werden?

Wie viel Abstellraum wird benötigt?

Wird ein separater Funktionsraum benötigt, etwa ein Bügelzimmer?

Sind Räume für eine mögliche Doppelnutzung (Arbeitszimmer und Gästezimmer) vorgesehen?

Wie viele Sanitärräume sollen geplant werden?

Soll eine Sauna, ggf. mit Dusche, jetzt oder vielleicht später eingebaut werden?[4]

Sollen alle oder einzelne Räume barrierefrei (rollstuhlgerecht) gestaltet werden?

In welche Himmelsrichtung sollen Balkone oder Terrassen ausgerichtet werden?

Soll es möglich sein, später einzelne Bereiche (etwa zu Vermietungszwecken) räumlich abzutrennen?

Dies sind nur einige der Fragen, die vorab beantwortet werden sollten. Sie unterstützen Sie dabei, frühzeitig darüber nachzudenken, wie sich die Dinge entwickeln könnten. Schaffen Sie es, die nötige Flexibilität „einzuplanen“, kann Ihnen dies später unter Umständen teure Um- oder Anbauten ersparen.

1.1.2   Worauf von Anfang an zu achten ist

Neben den oben angeschnittenen grundsätzlichen Themen gibt es eine Reihe von Gesichtspunkten, die Sie frühzeitig in Ihre Überlegungen einbeziehen sollten, um später keine bösen Überraschungen zu erleben.

Prognose zur Entwicklung der Umgebung

Wenn bereits klar ist, welchen Bedürfnissen das zu erstellende Objekt entsprechen soll, ergeben sich daraus oftmals bereits Anforderungen an die Umgebung. Wer selbst in das zu errichtende Haus einziehen will, wird sich entschieden haben, ob er idyllisch im Grünen leben möchte oder eher den Trubel einer guten Infrastruktur um sich herum braucht.

Zu den Kriterien der Umgebung gehören beispielsweise, ob Schulen, Ärzte, Apotheken und Geschäfte in der Nähe sind. Wenn Sie Kinder haben oder später welche wollen, werden Sie sicher Wert darauf legen, dass ein Kinderhort oder Kindergarten nicht allzu weit entfernt liegt. Auch wenn die zu erstellenden Wohnungen zur Vermietung an Familien gedacht sind, wird dieser Gedanke wichtig sein. Die Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln, Freizeitmöglichkeiten und Kulturangebote können weitere Randbedingungen sein, die bei den Überlegungen eine Rolle spielen.[5]

Eine Momentaufnahme zu erheben wäre sicherlich zu kurz gedacht. Versuchen Sie vielmehr, konkret in Erfahrung zu bringen, wie sich die Umgebung aller Voraussicht nach entwickeln wird. Erkundigungen bei der Gemeinde können hierüber oftmals ebenso Aufschluss geben wie Nachfragen bei eventuellen künftigen Nachbarn.

Gibt es einen Bebauungsplan?

Wenn Sie bauen wollen, müssen Sie - bzw. der mit der Genehmigungsplanung beauftragte Architekt - zunächst in Erfahrung bringen, ob das Baugrundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der in aller Regel einen bestimmten Teil des Gemeindegebiets umfasst, liegt. Bebauungspläne werden von den Gemeinden aufgestellt mit dem Ziel, die städtebauliche Entwicklung und Ordnung in der Gemeinde zu regeln. In rechtlicher Hinsicht handelt es sich um Satzungen, die verbindliche Festsetzungen enthalten, wie die in ihrem Geltungsbereich liegenden Grundstücke bebaut werden dürfen.

Hinweis

Viele Bundesländer haben „Auskunftstools“ zu Bauleitplänen eingerichtet, die im Online-Verfahren den Zugriff auf Bauleitpläne zahlreicher Gemeinden ermöglichen. Hingewiesen wird allerdings darauf, dass der von den Behörden zur Verfügung gestellte Service nicht die Rechtsverbindlichkeit der Originalpläne ersetzt. Um sich hier abzusichern, muss sich der potenzielle Bauwerber an die zuständige Kommune wenden.[6]

In § 30 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) ist geregelt, unter welchen Voraussetzungen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ein Bauvorhaben zulässig ist. Enthält der Bebauungsplan an sich oder zusammen mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Man spricht in diesem Fall von einem „qualifizierten Bebauungsplan“.

Dabei richten sich die Festsetzungen über die Art der baulichen Nutzung nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO), in der verschiedene Baugebiete festgesetzt werden (zum Beispiel allgemeines Wohngebiet, reines Wohngebiet oder Gewerbegebiet). Darüber hinaus werden Regelungen über Art, Umfang und Einzelheiten der Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung getroffen. So kann ein Bebauungsplan folgende Faktoren zur Maßbestimmung enthalten:

die Grundflächenzahl (GRZ) oder die Größe der Grundflächen (GR) der baulichen Anlage,

die Geschossflächenzahl (GFZ) oder die Größe der Geschossfläche (GF),

die Baumassenzahl (BMZ) oder die Baumasse (BM),

die Zahl der Vollgeschosse (Z),

die Höhe der baulichen Anlage (H).

Ein qualifizierter Bebauungsplan enthält außerdem Festsetzungen über die örtlichen Verkehrsflächen. Hierzu zählen unter anderem Parkplätze und insbesondere die Erschließungsstraßen der Baugebiete. Die meisten Bebauungspläne fallen in diese Kategorie.[7]

Hinweis

Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans ist ein Bauvorhaben nur zulässig, wenn es den Festsetzungen nicht widerspricht. Beziehen Sie in diesem Fall daher von vorneherein die Vorgaben des Bebauungsplans in Ihre Erwägungen mit ein.

Von den Festsetzungen im Bebauungsplan können Ausnahmen zugelassen werden, die nach Art und Umfang ausdrücklich darin vorgesehen sind. Eine Befreiung von den Festsetzungen ist ebenfalls möglich, etwa wenn

Gründe des Wohls der Allgemeinheit es erfordern,

die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder

die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde.

Die Abweichung muss zudem unter Würdigung nachbarrechtlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein.

Wenn es keinen Bebauungsplan gibt

Bauplanungsrechtlich gibt es - sofern kein Bebauungsplan vorliegt - nur zwei Alternativen, namentlich den Innenbereich und den Außenbereich. Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile - also im Innenbereich - ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, sowie in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Dabei müssen die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden (§ 34 Abs. 1 BauGB[8]).

Dagegen soll wegen der Wahrung des ökologischen Gleichgewichts und des Natur- und Umweltschutzes der Außenbereich von Bebauung freigehalten werden, weshalb Bauvorhaben hier nur in Ausnahmefällen zugelassen werden (zum Beispiel land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Vorhaben, die der Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wasser etc. dienen).

Liegt ein Vorbescheid vor?

Bei Unklarheiten über die mögliche Bebaubarkeit kann eine sogenannte Bauvoranfrage helfen. Damit kann der Grundstückseigentümer oder potenzielle Bauwerber noch vor einer Bauantragstellung einzelne Fragen zu einem beabsichtigten Bauvorhaben verbindlich klären lassen.

Hinweis

Eine Bauvoranfrage empfiehlt sich bei Unsicherheit darüber, ob ein beabsichtigtes Vorhaben bauplanungsrechtlich möglich ist. Beachtet werden muss allerdings, dass ein Bauvorbescheid nicht unbeschränkt gilt, sondern zeitlich befristet ist. Nach Ablauf der Frist, die in den Bundesländern unterschiedlich lang ist (1 bis 3 Jahre), ist die Genehmigungsbehörde nicht mehr an die Aussagen des Vorbescheids gebunden, sollte innerhalb der Frist kein Bauantrag gestellt werden. In manchen Bundesländern besteht die Möglichkeit, die Frist verlängern zu lassen.

1.2   Grobe Kalkulation der voraussichtlichen Kosten

Bauen kostet Geld. Wie viel, das hängt von der Vorbereitung, Planung und Kostensteuerung durch den Bauherrn oder dem von ihm beauftragten Sonderfachmann, meist einem Architekten oder Ingenieur, ab. Möglichst frühzeitig sollte deshalb eine Grobkostenplanung erstellt und im Lauf des Planungs- und Bauausführungsprozesses kontinuierlich überprüft und angepasst werden. Ziel der Kostenplanung ist es, soweit als möglich sicherzustellen, dass ein Bauprojekt wirtschaftlich und kostentransparent sowie kostensicher realisiert wird.[9]

Soweit ein Architekt oder Ingenieur umfassend beauftragt wurde, schuldet dieser, angepasst an die Planungs- und Bauphase, verschiedene Kostenermittlungen. Nach Abschluss der Vorplanung müssen die Gesamtkosten überschlägig kalkuliert und in Form einer Kostenschätzung vorgelegt werden. Diese Grundleistung ist von zentraler Bedeutung, da sie dem Bauherrn als Grundlage für alle weiteren Finanzierungsentscheidungen sowie zur Entscheidung über die Vorplanung dienen soll.

Nach Abschluss der Entwurfsplanung ist die Kostenberechnung zu erstellen und zu übergeben. Im Unterschied zur Kostenschätzung handelt es sich bei der Kostenberechnung um eine verbindliche Kostenermittlung. Die Kostenberechnung dient als Grundlage für die Entscheidung, ob ein Bauvorhaben wie geplant durchgeführt werden soll. Der früher in der Leistungsphase 7, also im Stadium der Vorbereitung der Vergabe geschuldete Kostenanschlag, ist mit Inkrafttreten der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) 2013 entfallen. An seine Stelle wurden die bepreisten Leistungsverzeichnisse in den Grundleistungskatalog der Leistungsphase 6 aufgenommen. Das bedeutet: Ein Architekt muss also nicht nur Blanko-Leistungsverzeichnisse vorlegen, sondern diese auf Basis von Erfahrungswerten aus anderen Projekten oder von bei einem Baukostenberatungsdienst eingeholten Informationen mit Preisen versehen. Diese Leistungsverzeichnisse müssen dann zur Kontrolle mit der Kostenberechnung verglichen werden.[10]

Auch ansonsten sind die Kostenermittlungen kontinuierlich abzugleichen und rechtzeitig zu übergeben, damit der Bauherr nicht geplante Kostensteigerungen zeitnah erkennen und rechtzeitig gegensteuern kann. Kostenermittlungen (mit Ausnahme der Kostenfeststellung) können per se keine exakten Zahlenangaben liefern. Gleichwohl muss der Genauigkeitsgrad mit dem Planungsfortschritt zunehmen und damit schrumpft auch der jeweils zuzubilligende Toleranzrahmen. Ob und ggf. in welcher Höhe ein Toleranzrahmen angenommen werden kann, lässt sich nicht generell festlegen. Es gilt jedoch: Die Kostenfeststellung als Zusammenstellung der letztlich tatsächlich entstandenen Kosten ist schon ob des zeitlichen Ablaufs nicht mehr geeignet, Kostensteigerungen entgegenzuwirken.

Hinweis

In der Praxis zeigt sich immer wieder, dass Kostenermittlungen nicht oder verspätet erstellt und übergeben werden. Der Bauherr hat dann oftmals keine Möglichkeit mehr, ungünstigen Entwicklungen gegenzusteuern. Eine unterlassene oder verspätete Kostenermittlung kann damit ursächlich für einen entstandenen Schaden sein, für den der Architekt oder Ingenieur eintreten muss.

Nachfolgend wird aufgezeigt, welche Kosten üblicherweise bei der Durchführung eines Bauvorhabens anfallen können. Überlegen Sie deshalb bereits in einem relativ frühen Stadium, welche Kostenpositionen bei Ihrem konkret beabsichtigten Vorhaben infrage kommen können.[11]

1.2.1   Kosten des Grundstückserwerbs

Wer noch nicht über ein Grundstück verfügt, auf dem das Bauprojekt verwirklicht werden soll, muss an erster Stelle die Kosten des Grundstückserwerbs in seine Kostenplanung einbeziehen. Vor allem in Ballungsräumen können die Erwerbskosten ganz erheblich sein und einen wesentlichen Teil der zu kalkulierenden Gesamtkosten ausmachen. Zum reinen Kaufpreis, und dies darf nicht vernachlässigt werden, kommen die sogenannten Grundstücksnebenkosten hinzu. Hierzu zählen beispielsweise Vermessungs- und Gerichtsgebühren, Kosten des Notars, eine etwaige Maklergebühr, die Grunderwerbsteuer mit immerhin 3,5 %-6,5 % je nach Bundesland, Genehmigungsgebühren sowie möglicherweise Kosten für Wertermittlungen oder notwendige Untersuchungen, etwa auf Altlasten, auf Stabilität des Baugrunds oder zur Beurteilung des Grundstückswerts.

1.2.2   Kosten für Freimachen (des Grundstücks)

Zusätzlich zu den Erwerbskosten für das Grundstück können Kosten für das Freimachen des Grundstücks anfallen. Hierzu zählen Kosten, die entstehen, um das Grundstück von Belastungen freizumachen. Darunter fallen etwaige Abfindungen und Entschädigungen für bestehende Nutzungsrechte wie Miet- und Pachtverträge, ferner alle Ablösungen von Lasten und Beschränkungen wie Wege- und Leitungsrechte. Diese Kosten können erheblich sein, vor allem wenn die Verträge über lange Zeiträume geschlossen wurden.[12]

1.2.3   Kosten für das Herrichten und Erschließen des Grundstücks

Hierzu zählen Kosten für vorbereitende Maßnahmen, die anfallen können, um die beabsichtigte Baumaßnahme auf dem Grundstück durchführen zu können.

Kosten für das Herrichten

Bevor mit dem eigentlichen Bau begonnen werden kann, muss oftmals das Grundstück hergerichtet bzw. vorbereitet werden. Zu berücksichtigen sind hier Kosten für notwendige Sicherungsmaßnahmen (Gebäude, Bauteile, Versorgungsleitungen, Bewuchs) und Abbruchmaßnahmen (Bauwerke, Versorgungsleitungen, Verkehrsanlagen). Weiterhin gehört dazu der Risikofaktor Altlastenbeseitigung (Kampfmittel, kontaminierte Böden, Abfälle, Sondermüll) und schließlich das Herrichten der Geländeoberfläche (Roden, Planieren, Oberbodensicherung). Gerade wenn auf dem Grundstück Altlasten vorgefunden werden, kann die Beseitigung ganz erhebliche Kosten mit sich bringen und vor allem zu zeitlichen Verzögerungen führen.

Tipp

In Grundstückskaufverträgen wird eine Haftung für nicht bekannte Kontaminierungen oftmals ausgeschlossen. In einem solchen Fall sollten Sie versuchen, vor dem Grundstückserwerb Erkundigungen über mögliche Belastungen einzuholen. Wenn, was vielleicht Nachbarn wissen, auf dem Grundstück zuvor eine Tankstelle betrieben wurde oder gar eine Mülldeponie angelegt war, kann dies durchaus Anlass für weitere Nachforschungen sein.

Öffentliche Erschließung

Kalkuliert werden müssen auch die anteiligen Kosten, die mit den Neuanschlüssen der Versorger (Gas, Wasser, Abwasser, Fernwärme, Strom und Telekommunikation) sowie der Verkehrserschließung zusammenhängen. Diese Anschlusskosten werden üblicherweise von den Energieanbietern gesondert in Rechnung gestellt. Weiterhin sind hier alle anteiligen Kosten inbegriffen, die mit der Nutzung, Unterhaltung und Instandsetzung dieser Anlagen zusammenhängen und als Anlieger- und Erschließungsbeiträge auf die jeweiligen Nutzer umgelegt werden. Möglicherweise sind auch Kosten für eine leitungsgebundene Abfallentsorgung zu berücksichtigen.[13]

Tipp

Erkundigen Sie sich vor dem Grundstückskauf, beispielsweise bei der Gemeinde, ob und ggf. welche Erschließungsbeiträge im Raum stehen. Oftmals sind Erschließungsanlagen bereits hergestellt, wurden aber noch nicht abgerechnet.

Nicht öffentliche Erschließung

In dieser Rubrik werden die Kosten erfasst, die für solche Verkehrsflächen und technische Anlagen anfallen können, die ohne öffentlich-rechtliche Verpflichtung oder Beauftragung mit dem Ziel der späteren Übertragung in den Gebrauch der Allgemeinheit hergestellt und ergänzt werden.

1.2.4   Sonstige Kosten

Im Einzelfall können Kosten für Ausgleichsabgaben, zum Beispiel eine Stellplatzablöse, oder erforderliche Übergangsmaßnahmen anfallen, die dann ebenfalls mit einkalkuliert werden müssen.

1.2.5   Kosten für Bauwerk und Baukonstruktionen

Bisher ging es um Kosten, die neben der eigentlichen Bauerrichtung anfallen können, also ohne dass überhaupt auch nur ein Stein für das Bauobjekt bewegt wurde, und die unbedingt in die Kostenplanung mit einfließen sollten. Bei den Kosten für das Bauwerk haben wir es nun mit den gesamten Kosten zu tun, die mit der Errichtung des Bauwerks - dem Hochbau - einschließlich aller mit dem Bauwerk fest verbundenen Einbauten, jedoch ohne technische Anlagen zusammenhängen. Das ist in der Regel die Masse der Gesamtkosten. Die Kosten für das Bauwerk setzen sich aus folgenden Kostengruppen zusammen:[14]

Kosten für die Baugrube (Baugrubenherstellung, -umschließung und Wasserhaltung),

Kosten für die Gründung (Baugrundverbesserung, Flach- und Tiefgründungen, Unterböden, Bodenplatten und Bauwerksabdichtungen einschließlich Drainage),

Kosten für die Außenwände (tragende und nicht tragende Außenwände, Außenstützen, Außentüren und -fenster, Außenwandbekleidungen sowie Sonnenschutz),

Kosten für die Innenwände (tragende und nicht tragende Innenwände, Innenstützen, Innentüren und -fenster, Innenwandbekleidungen, elementierte Innenwände),

Kosten für die Decken (Deckenkonstruktionen, -beläge, -bekleidungen, Abdeckungen, Geländer und Handläufe usw.),

Kosten für die Dächer (Dachkonstruktionen, Dachstühle, Dachtragwerke, Dachfenster und Dachöffnungen und Dachbekleidungen),

Kosten für die konstruktiven Einbauten (alle Festeinbauten, insbesondere nicht ohne Weiteres entfernbare Einbaumöbel, jedoch keine nutzungsspezifischen Anlagen),

Kosten für sonstige Maßnahmen (Baustelleneinrichtung, Gerüste, Abbruchmaßnahmen, Instandsetzungen, Materialentsorgung, Recycling, Schlechtwetterbau, Schutzmaßnahmen wie etwa notwendige Unterfangungen, Schornsteine und Schließanlagen etc.).[15]

1.2.6   Kosten für Bauwerk und technische Anlagen

Die Kosten für die technischen Anlagen sind die Kosten aller im Bauwerk fest eingebauten, daran angeschlossenen oder damit fest verbundenen technischen Anlagen oder Anlagenteile. Es handelt sich hier um die Abwasser-, Wasser- und Gasanlagen, die Wärmeversorgungsanlagen, lüftungstechnische Anlagen, Starkstromanlagen sowie fern- und informationstechnische Anlagen. Frühzeitig sollte in diesem Zusammenhang, etwa aus gesundheitlichen Gründen, über erforderliche Einrichtungen wie einen Personenaufzug oder einen Treppenlift nachgedacht werden. Ein nachträglicher Einbau dürfte in der Regel wesentlich teurer kommen als der Einbau im Zuge der Bauerrichtung. Hinzukommen können Kosten für nutzungsspezifische Anlagen, wie sie zum Beispiel beim Passivhaus erforderlich sind.

1.2.7   Außenanlagen

Bei den Kosten für die Außenanlagen handelt es sich um die Kosten für die Herstellung aller Gelände- und Verkehrsflächen, Baukonstruktionen und technischen Anlagen außerhalb des Bauwerks, soweit es sich nicht um die Erschließung des Grundstücks handelt. Das betrifft vor allem die Geländeflächen, befestigte Flächen, Baukonstruktionen in Außenanlagen, technische Anlagen in Außenanlagen und schließlich Einbauten in den Außenanlagen. Es geht also um alle Bauleistungen außerhalb des Gebäudes auf dem Grundstück, ob Einfriedungen, Wege, Müllplätze, Beleuchtungen, Teiche und Bepflanzungen bis hin zu Pergolen.[16]

1.2.8   Ausstattung

Bei der Ausstattung werden alle Kosten erfasst, die für bewegliche oder ohne besondere Maßnahme zu befestigende Sachen, die zur Ingebrauchnahme erforderlich sind, anfallen. Beim Hausbau handelt es sich in der Regel um das (meist schon vorhandene) Mobiliar und die Fensterdekoration. Sicherlich werden diese Anschaffungen in der Praxis eher selten in direkten Zusammenhang mit dem Bau des eigenen Hauses gebracht.

1.2.9   Baunebenkosten

Nicht zu unterschätzen sind die sogenannten Baunebenkosten. Bei der traditionellen Variante des „Architektenhauses“ fallen hierunter vor allem Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen, aber auch die Finanzierungskosten, also alle im Zusammenhang mit der Finanzierung des Baus anfallenden Kosten bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung und des Bezugs.

Bei bestimmten Konstellationen werden vielleicht Sonderfachleute benötigt. Liegt das Baugrundstück beispielsweise an einem Hang und ergeben sich daraus besondere statische Probleme, muss unter Umständen zusätzlich zum Architekten ein Tragwerksplaner hinzugezogen werden. Soll im Keller eines Hauses ein Tonstudio entstehen, kann auf einen Fachplaner für die Elektrotechnik nicht verzichtet werden. Komplizierte Heizungssysteme bedürfen der Planung und wohl auch Überwachung durch einen Heizungsprojektanten, um nur einige Beispiele zu nennen.

Hinweis

Die Kosten für die Leistungen dieser Sonderfachleute im Detail darzustellen, würde den Rahmen sprengen. Erkundigen Sie sich gleichwohl vorher über deren Honorare.[17]

Nicht nur bei schwierigen und unklaren Bodenverhältnissen ist es darüber hinaus meist empfehlenswert, einen Bodengutachter beizuziehen. Auch wenn über die Grundwasserverhältnisse Unklarheiten bestehen, ist es meist billiger, sich vorher Gewissheit zu verschaffen, als später mit Wasser im Keller leben zu müssen.

Tipp

Denken Sie auch daran, dass Ihnen als Bauherr einiges abverlangt wird. Ob Ihnen nun Zeit verloren geht, die Sie anderweitig hätten nutzen können, oder ob Kosten für Fahrten, Telefonate, Kopien etc. anfallen - verlieren Sie Ihren Eigenaufwand bei der Kostenkalkulation nicht aus den Augen.

1.3   Grobkostencheck

In der folgenden Tabelle sind die Kostenfaktoren zusammengestellt, die üblicherweise beim Bauen entstehen können. Wie feingliedrig der Vorabkostencheck sein muss, hängt auch davon ab, für welche Realisierungsvariante Sie sich letztlich entscheiden. Fällt Ihre Wahl beispielsweise auf ein Fertighaus, für das bereits eine Typengenehmigung vorliegt oder bei dem der Fertighaushersteller die Genehmigungsplanung mit übernimmt, werden die Kosten hierfür bereits in den Gesamtpreis einkalkuliert sein. Sie sollten aber auch in diesem Fall - und dabei kann dann ebenfalls der nachstehende Grobkostencheck helfen - das Vertragswerk daraufhin überprüfen, welche der genannten Kostenfaktoren vom vereinbarten Pauschalpreis nicht mit umfasst sind (also etwa Genehmigungsgebühren, Hausanschlusskosten etc.). Gleiches gilt vom Grundsatz her, wenn Sie Ihr Haus schlüsselfertig errichten lassen wollen.[18]

MUSTER: Grobkostencheck
KostenartBeispieleKostenansatzErwerb GrundstückKaufpreis, Notarkosten Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer............... EURBaugrundstückFreimachenAblösung dinglicher Rechte usw............... EURHerrichtenAbbrechen Altgebäude Abtrennen von Versorgungsleitungen usw............... EURErschließungÖffentliche Erschließung.............. EURNicht öffentliche Erschließung.............. EURBauwerkBaukonstruktionen.............. EURInstallationenAbwasser, Wasser, Heizung, Strom, Telekommunikation, Raumluft usw............... EUREinbautenEinbaumöbel.............. EURAusstattungAusstattung BadSpiegel, Handtuchhalter, Papierrollenhalter usw............... EURBeleuchtungLeuchten und Lampen für Erstausstattung.............. EURAußenanlagenEinfriedungenZaun, Mauern usw............... EURGeländebearbeitungBodeneinbau, Stützmauern usw............... EURAbwasser- und VersorgungsanlagenAbwasser, Wasser, Heizung, Strom, Fernmeldekabel usw............... EURSonstigesMüllhäuschen, Briefkastenanlage, Wege, Bepflanzung usw............... EURZusatzmaßnahmenBei der ErschließungTrockenhalten der Arbeitsstellen usw............... EURBeim BauwerkBautrocknung, Bauheizung, Schlechtwetterbau usw............... EURBei den AußenanlagenSchneeräumung usw............... EURBaunebenkostenVorbereitung, Planung und DurchführungArchitektenhonorar, Honorar für Sonderfachleute, Baugrundgutachten usw............... EURFinanzierungGeldbeschaffungskosten, Zwischenfinanzierung usw............... EURAllgemeine BaunebenkostenGebühren für behördliche Prüfungen, Abnahmen usw............... EURSonstiges.............. EURPuffer.............. EURSUMME.............. EUR[19]

Als vorletzte Zeile der Tabelle wurde ein Puffer aufgenommen. Hier sollten Sie vorsichtshalber „kalkulatorische Reserven“, welche die „Unwägbarkeiten“ auffangen, eintragen. Erfahrungsgemäß sollten diese grob mit ca. 5 bis 10 % der Gesamtkosten angesetzt werden.

Tipp

Übersehen Sie bei Ihrer Kostenplanung nicht, dass der Bau insgesamt teurer werden kann als ursprünglich veranschlagt. Je genauer Sie das Projekt „Bau“ planen, umso besser werden Sie das benötigte Kostenbudget abschätzen können. Wer bei der Finanzierung an sein persönliches Limit geht oder gehen muss, kann in große Schwierigkeiten geraten, wenn plötzlich mehrere Tausend Euro fehlen.

Machen Sie sich von vorneherein klar, wo welche Risiken bezüglich der Kosten schlummern, beispielsweise wenn:

später zusätzliche oder geänderte Leistungen benötigt oder gewünscht werden (Nachträge),

einem Baubeteiligten aus unvorhergesehenen Gründen gekündigt werden muss oder

ein Auftragnehmer insolvent wird und ein anderer mit der Fortführung der Arbeiten beauftragt werden muss.

1.4   Förderungen zur Kostenentlastung

Erkundigen Sie sich möglichst rechtzeitig, welche Fördermittel es für Ihr konkretes Vorhaben gibt. Mit diesen können Sie ggf. die Baufinanzierung auf mehrere Säulen verteilen oder sich eine deutliche Ersparnis sichern. Gerade im energetischen Bereich bieten Bund und Länder Zuschüsse und preisgünstige Darlehen an, die den Entschluss zum energiesparenden Bauen erleichtern können. Die Frage nach Fördermitteln sollte bereits in die Suche nach einem geeigneten Grundstück eingebunden werden.[20]

1.4.1   Kredite und Direktzuschüsse

Für den Neubau und die energetische Modernisierung von Wohngebäuden stehen neben Förderprogrammen von Ländern und Kommunen, auf die wegen der regionalen Vielfalt nicht im Detail eingegangen wird, insbesondere Förderprogramme des Bundes in Form zinsvergünstigter Kredite oder nicht rückzahlbarer Direktzuschüsse zur Verfügung. Die bekanntesten und mittlerweile wieder attraktiven Förderprogramme für den Neubau und die Sanierung von Wohngebäuden werden von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), einer Förderbank des Bundes und der Länder, im Rahmen des CO2-Gebäudesanierungsprogramms aufgelegt.

1.4.2   KfW-Programme

„Energieeffizient Bauen“ für Wohngebäude

Die KfW fördert mit dem Programm Nr. 153 „Energieeffizient Bauen“ besonders energieeffiziente Neubauten. Diese Gebäude müssen bei der Gebäudehülle und der Anlagentechnik besser als nach dem in der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2016 definierten gesetzlichen Mindeststandard ausgeführt werden. Diese sogenannten KfW-Effizienzhäuser werden über langfristige Kredite, deren Zinssätze in den ersten 10 Jahren aus Bundesmitteln vergünstigt sind, teilweise ergänzt um Tilgungszuschüsse, gefördert.[21]

Gefördert wird die Errichtung oder der Ersterwerb von Wohngebäuden, aber auch neu zu erstellende Wohneinheiten, die durch Erweiterung bestehender Gebäude oder den Ausbau vormals nicht beheizter Räume, also beispielsweise durch den Ausbau eines Dachgeschosses, gebildet werden. Mitgefördert werden können Anlagen zur Stromerzeugung und Stromspeicherung für die Eigenversorgung.

Für die Antragstellung (Antragseingang bei der KfW ab 17.4.2018) gelten folgende Bedingungen:

Höchstbetrag: 100.000 EUR je Wohneinheit,

Laufzeit: 4 bis maximal 30 Jahre,

Zinsbindung: Festschreibung für die ersten 10 Jahre,

tilgungsfreie Anlaufjahre: 1 bis maximal 5 Jahre,

Sicherheiten: banküblich,

Bereitstellungsprovision: 6 Monate frei, danach 0,25 % pro Monat,

Sondertilgung: während der ersten Zinsbindungsfrist Rückzahlung des Gesamtbetrags gegen Vorfälligkeitsentschädigung.

Zinssatz: Es gilt der am Tag der Zusage der KfW gültige Produktzinssatz oder der bei Antragseingang bei der KfW günstigere Produktzinssatz.

Tilgungszuschuss: bis maximal 15 %.

Hinweis

Die jeweils geltenden Maximalzinssätze können in der Konditionenübersicht für die KfW-Förderprodukte unter www.kfw.de/konditionen abgefragt werden.

Die Höhe des Tilgungszuschusses richtet sich nach dem erreichten Effizienzhaus-Standard, der durch eine prozentuale Unterschreitung des gesetzlichen Mindeststandards der EnEV definiert wird.

Förderstufen nach EnEVTilgungszuschussEffizienzhaus 55 (inklusive Passivhaus)5 % des ZusagebetragsEffizienzhaus 40 (inklusive Passivhaus)10 % des ZusagebetragsEffizienzhaus 40 Plus (inklusive Passivhaus)15 % des Zusagebetrags[22]

Tabelle 1.1: Tilgungszuschuss nach Förderstufen der EnEV

Der Kreditantrag muss vor Vorhabensbeginn bei einem Finanzierungsinstitut (Bank, Sparkasse, Versicherung) gestellt werden. Dieses haftet der KfW gegenüber für den Kredit und verlangt daher in der Regel entsprechende Sicherheiten vom Kreditnehmer, zum Beispiel die Eintragung einer Grundschuld.

Als Beginn eines Vorhabens gilt der Zeitpunkt, zu dem mit den Bauarbeiten vor Ort gestartet wird. Planungs- und Beratungsleistungen sowie der Abschluss von Liefer- und Leistungsverträgen kennzeichnen nicht den Vorhabensbeginn. Bei Antragstellung zum förderfähigen Ersterwerb gilt der Abschluss des Kaufvertrags als Vorhabensbeginn.

Für die Planung, Antragstellung und Durchführung des Vorhabens ist die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten erforderlich. Anerkannte Experten sind in der Expertenliste unter www.energie-effizienz-experten.de gelistet. Der Energieeffizienz-Experte muss vom Bauvorhaben wirtschaftlich unabhängig sein. Dies gilt nicht für beim Antragsteller oder Verkäufer, also etwa bei einem Bauträger, sowie bei Bau- und Handwerksunternehmen angestellte Energieeffizienz-Experten. Im Rahmen seiner Aufgaben muss der Experte eine energetische Fachplanung gemäß den Produktbedingungen der KfW durchführen und eine Bestätigung zum Antrag erstellen. Nach Abschluss der Baumaßnahme muss er die produktgemäße Durchführung prüfen und diese anschließend bestätigen.[23]

Hinweis

Für die energetische Fachplanung und Baubegleitung durch einen externen Energieeffizienz-Experten wird im KfW-Programm Nr. 431 ein zusätzlicher Zuschuss gewährt. Näheres hierzu finden Sie unter www.kfw.de/431.

Insgesamt betrachtet ist die Förderung eines KfW-Effizienzhaus-Standards im Neubau durchaus attraktiv. Weitergehende Informationen hierzu finden Sie unter www.kfw.de/153.

Direktzuschuss

Das Programm Nr. 430 (Direktzuschuss) kann von Eigentümern (Privatpersonen) eines Ein- oder Zweifamilienhauses mit maximal zwei Wohneinheiten oder einer Wohnung, von Ersterwerbern (Privatpersonen) eines sanierten Ein- oder Zweifamilienhauses oder einer sanierten Wohnung sowie einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit Privatpersonen als Wohnungseigentümern in Anspruch genommen werden. Die Direktzuschüsse betragen bis zu 5.000 EUR je Wohneinheit bei Einzelmaßnahmen und bis zu 30.000 EUR je Wohneinheit bei einem Effizienzhaus 55.

KfW-EffizienzhausHöhe des ZuschussesEinzelmaßnahmen10 % der förderfähigen Kosten, bis zu 5.000 EUR für jede WohneinheitKfW-Effizienzhaus 11515 % der förderfähigen Kosten, bis zu 15.000 EUR für jede WohneinheitKfW-Effizienzhaus 10017,5 % der förderfähigen Kosten, bis zu 17.500 EUR für jede WohneinheitKfW-Effizienzhaus 8520 % der förderfähigen Kosten, bis zu 20.000 EUR für jede WohneinheitKfW-Effizienzhaus 7025 % der förderfähigen Kosten, bis zu 25.000 EUR für jede WohneinheitKfW-Effizienzhaus 5530 % der förderfähigen Kosten, bis zu 30.000 EUR für jede Wohneinheit[24]

Tabelle 1.2: Zuschüsse zu KfW-Effizienzhäusern

Für Sanierung denkmalgeschützter Gebäude gelten besondere technische Anforderungen und Zuschüsse.

Seit dem 1.1.2016 vergibt die KfW zusätzlich einen 15 %igen Zuschuss, maximal 7.500 EUR je Wohneinheit, für Heizungs- und/oder Lüftungspakete. Dazu müssen folgende Maßnahmen umgesetzt werden:

Heizungspaket: Austausch ineffizienter durch effiziente Heizungsanlagen in Verbindung mit einer optimierten Einstellung,

Lüftungspaket: Kombination des Einbaus von Lüftungsanlagen mit mindestens einer weiteren förderfähigen Maßnahme an der Gebäudehülle.

Die Anträge für die Direktzuschüsse im KfW-Programm Nr. 430 müssen vor Vorhabensbeginn direkt bei der KfW gestellt werden. Für die Beantragung und die Schlussbestätigung ist ein qualifizierter Experte für Energieeffizienz erforderlich, der ein Sanierungskonzept erstellt und den Bau begleitet. Die Kosten für die Leistungen des Experten können im KfW-Programm 431 „Energieeffizient Sanieren - Baubegleitung“ mit einem Zuschuss von 50 %, maximal 4.000 EUR je Bauvorhaben, gefördert werden.

Die technischen Anforderungen an ein Effizienzhaus sind identisch zu den entsprechenden Anforderungen bei den Krediten im nächsten Abschnitt.

Kredit

Die Programme Nr. 151 (KfW-Effizienzhaus) und Nr. 152 (Einzelmaßnahmen) können alle Träger von Investitionsmaßnahmen an selbst genutzten oder vermieteten Wohngebäuden sowie Eigentumswohnungen sowie Ersterwerber neu sanierter Wohngebäude oder Eigentumswohnungen in Anspruch nehmen. Als Antragsteller kommen Privatpersonen, Wohnungseigentümergemeinschaften, Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften, Bauträger, Eigentümer/Betreiber von Wohnheimen, Körperschaften und Anstalten des öffentlichen Rechts sowie Contracting-Geber (Investor) infrage. Mitgefördert werden kann die energetische Sanierung im Rahmen eines Umbaus beheizter Nichtwohnflächen zu Wohnflächen.[25]

Der Förderantrag muss vor Vorhabensbeginn über die Hausbank gestellt werden. Diese haftet der KfW gegenüber für den Kredit und verlangt daher in der Regel entsprechende Sicherheiten vom Kreditnehmer, zum Beispiel die Eintragung einer Grundschuld. Planungs- und Beratungsleistungen gelten nicht als Vorhabensbeginn. Bei Antragstellung zum förderfähigen Ersterwerb gilt der Abschluss des Kaufvertrags als Vorhabensbeginn. Für die Antragsstellung sowie nach Abschluss der Maßnahmen sind Bestätigungen von KfW-Sachverständigen mit umfangreichen Prüfaufgaben erforderlich.

Für Maßnahmen, die zu einem Effizienzhaus-Standard 115 bis 55 führen, sowie für Einzelmaßnahmen, die die in den technischen Merkblättern formulierten Anforderungen der KfW erfüllen, können langfristige zinsgünstige Kredite in Anspruch genommen werden:

Höchstbetrag für Effizienzhäuser: 100.000 EUR je Wohneinheit,

Höchstbetrag für Einzelmaßnahmen: 50.000 EUR je Wohneinheit,

Höchstbetrag für Maßnahmenpakete: 50.000 EUR je Wohneinheit,[26]

Laufzeit: 4 bis maximal 30 Jahre,

Zinsbindung: bis zu 10 Jahre,

tilgungsfreie Anlaufjahre: 1 bis maximal 5 Jahre,

Sicherheiten: banküblich,

Bereitstellungsprovision: 12 Monate frei, danach 0,25 % pro Monat (ab 17.04.2018 provisionsfreie Zeit 6 Monate),

Sondertilgung: kostenfrei ab 1.000 EUR (seit 17.4.2018 sind kostenfreie Sondertilgungen nicht mehr möglich),

Zinssatz: effektiv 0,75 % bis 0,85 % (je nach Laufzeit),

Tilgungszuschuss: bis maximal 27,5 %.

Mit dem Programm Nr. 152 werden Einzelmaßnahmen gefördert, mit dem Programm Nr. 151 alle Maßnahmen, die dazu beitragen, das energetische Niveau eines KfW-Effizienzhauses zu erreichen. Dabei werden die Maßnahmen durch folgende zusätzliche Tilgungszuschüsse gefördert:

Förderstufen nach EnEVTilgungszuschuss (in %)Maximaler Tilgungszuschuss je Wohneinheit (in EUR)Einzelmaßnahmen7,53.750Heizungs-/Lüftungspaket12,56.250Effizienzhaus 11512,512.500Effizienzhaus 10015,015.000Effizienzhaus 8517,517.500Effizienzhaus 7022,522.500Effizienzhaus 5527,527.500

Tabelle 1.3: Tilgungszuschüsse nach EnEV

Gleichzeitig darf bei Effizienzhäusern der maximal zulässige spezifische Transmissionswärmeverlust des Referenzgebäudes nicht überschritten werden. Der nach EnEV bei Sanierungen zulässige 40 %ige Zuschlag auf den Jahres-Primärenergiebedarf und den spezifischen Transmissionswärmeverlust darf dabei nicht angewendet werden.

Hinweis

Für die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude gelten besondere technische Anforderungen und Tilgungszuschüsse.

Während die Anforderung an den spezifischen Transmissionswärmeverlust durch einen hohen Wärmeschutz der Gebäudehülle erfüllt wird, muss für die Einhaltung des Grenzwerts für den Primärenergiebedarf neben einem hohen Wärmeschutz eine sehr effiziente Anlagentechnik und/oder die Nutzung von Holz, Umweltwärme und Sonnenenergie und/oder die Nutzung von Kraft-Wärme-Kopplung und/oder eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung eingesetzt werden.[27]

Der finanzielle Vorteil eines KfW-Kredits für ein Effizienzhaus-Standard kann unter Berücksichtigung des Tilgungszuschusses gegenüber dem Hausbankdarlehen mit einem effektiven Zinssatz von 1,57 % nach der zehnjährigen Zinsbindungsphase bei immerhin 19.751 EUR liegen (100.000 EUR, 20 Jahre Laufzeit, 10 Jahre Zinsbindung, 1 tilgungsfreies Anlaufjahr, Zinssatz effektiv 0,80 %, 12.500 EUR Tilgungszuschuss). Bei einem KfW-Effizienzhaus 85 läge der finanzielle Vorteil bei rechnerisch 25.124 EUR, bei einem Effizienzhaus 50 würde sich dieser sogar auf 35.870 EUR erhöhen.

Hinweis

Auf ihrer Homepage stellt die KfW einen sogenannten Vorteilsrechner zur Verfügung, mit dem sich je nach beabsichtigter Maßnahme und sonstigen Parametern die Gesamtersparnis schnell berechnen lässt.

1.4.3   Einheimischenmodelle

Eine Reihe von Kommunen hat sogenannte Einheimischenmodelle konzipiert, die vorrangig den Wohnbedarf der ortsansässigen Bevölkerung decken sollen, ohne Auswärtige von einer Kaufmöglichkeit vollständig auszuschließen. Damit können Kommunen Ortsansässigen den verbilligten Erwerb von Bauland ermöglichen. Für das Modell kommen vor allem Bewerber in Betracht, deren Vermögen oder Einkommen bestimmte Grenzen nicht übersteigt. Insbesondere für junge ortsansässige Familien kann dies eine Möglichkeit darstellen, sich ein eigenes Dach über dem Kopf leisten zu können.[28]

1.5   Alternativen des Bauens

Der Markt bietet eine Reihe von Konzepten zur Realisierung eines Bauvorhabens, die auf unterschiedliche Bedürfnisse des Bauwerbers zugeschnitten sind. Jede Variante hat ihre Vor- und Nachteile. In einem ersten Schritt müssen Sie deshalb für sich ausloten, welche Grenzen Ihnen beispielsweise durch Ihre persönliche Lebensstellung und vor allem auch Ihre finanziellen Ressourcen gesetzt sind.

Gewichtige Unterschiede der im Folgenden kurz vorgestellten Modelle ergeben sich vor allem bei den Kosten und der Bauzeit. In diesem Kontext wird für Sie von Bedeutung sein, wie viel Zeit Sie für den Bau einplanen können, der Zeitfaktor spielt damit eine tragende Rolle. Dies gilt nicht nur mit Blick auf Ihre mittel- und längerfristige Lebensplanung, sondern möglicherweise auch ganz konkret darauf bezogen, dass Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt in das neue Eigenheim einziehen müssen, etwa weil das bestehende Mietverhältnis endet oder weil sie arbeitsplatz- oder schulbedingt umziehen müssen. Auch kann Ihre Finanzierung darauf ausgerichtet sein, dass bereits nach Ablauf einer bestimmten Zeit Renditen erzielt werden. Und: Wer - um nur zwei Alternativen anzusprechen - so viel wie möglich selbst machen will, muss während der Bauphase mehr oder weniger täglich auf die Baustelle, während derjenige, der sein Haus von einem Generalunternehmer errichten lässt, sich um den Bau an sich nicht viel zu kümmern braucht.[29]

Hinweis

Überlegen Sie gleich zu Beginn, wie viel Zeit Sie sich für das Bauvorhaben - von der Planung bis zur Fertigstellung - nehmen können und wollen.

1.5.1   Bauträgervertrag

Vom Bauträger „kaufen“ Sie eine mehr oder weniger fertige Immobilie. Dies erspart die Suche nach einem Grundstück. Um öffentlich-rechtliche Genehmigungen und Erlaubnisse müssen Sie sich nicht kümmern, auch nicht um die Koordination der Baubeteiligten. Dies bedeutet nicht, dass ein Objekt bei Abschluss des Vertrags bereits fertiggestellt sein muss. In den überwiegenden Fällen wird „vom Plan weg“ erworben. Auf die Gestaltung des Objekts haben Sie daher nicht allzu viel Einfluss, individuelle Vorstellungen können in gewissem Umfang über sogenannte Sonderwunschvereinbarungen eingebracht werden. Erst wenn das erworbene Objekt fertig und im Regelfall vollständig bezahlt ist, wird es an Sie als Käufer übereignet.

Bauherr und Auftraggeber der eingeschalteten Planer und ausführenden Unternehmer ist der Bauträger. Er kann schon vor Fertigstellung und Übereignung die Zahlung von Baufortschrittsraten verlangen. Einen gewissen Schutz vor zu frühen und auch zu hohen Abschlägen bietet die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), an deren Vorgaben und Regularien der Bauträger gebunden ist. Aus insgesamt zwölf in der MaBV[30] vorgesehenen und auf das Erreichen bestimmter Bautenstände abgestimmte Raten lassen sich insgesamt sieben bilden, die verlangt werden können, sobald der vorgesehene Bautenstand erreicht und durch eine Bestätigung nachgewiesen ist.

Gerät der Bauträger in Zahlungsschwierigkeiten und wird, etwa wegen Insolvenz, der Bau nicht zu Ende geführt, müssen Sie sich selbst um die Fertigstellung kümmern. Dabei werden im Regelfall mehr Kosten anfallen, als die Ersparnis durch die nicht mehr an den Bauträger geschuldeten Zahlungen ausmacht.

Einige der Vor- und Nachteile beim Kauf vom Bauträger zeigt die folgende Tabelle.

VorteileNachteileGrundstückssuche entfälltNur wenig Einflussmöglichkeiten auf GestaltungRelative KostensicherheitRisiko nicht gedeckter Fertigstellungskosten bei Insolvenz des BauträgersKalkulierte BauzeitWenig bis keine Kontrolle während der BauausführungRatenzahlung nach BauabschnittenSonderwünsche sind oft teuerRundum-ServiceNur ein HaftungsgegnerNur ein Vertragspartner

Tabelle 1.4: Vor- und Nachteile beim Kauf vom Bauträger

1.5.2   Fertighaus (Fertigbau)

Die Eigenart des Fertigbaus liegt darin, dass das zu erstellende Gebäude fabrikmäßig vollständig hergestellt und dann auf einem entsprechenden Transporter zum Baugrundstück gefahren wird. Dort wird es nur noch an die Versorgungs- und Abwasserleitungen angeschlossen. Eine Unterart des Fertigbaus ist das Fertighaus. Hier werden möglichst große Mengen an Bauteilen, zum Beispiel Wand-, Decken- oder Dachtafeln, vorgefertigt und zur Baustelle verbracht. Dort werden sie auf einem eigens dafür vorgefertigten Fundament oder Kellergeschoss verarbeitet.[31]

Fertighäuser werden üblicherweise von einem einzigen Hersteller errichtet. Als Bauherr haben Sie damit regelmäßig auch nur einen einzigen Ansprechpartner. Sie müssen sich also nicht mit mehreren Bauunternehmen und Bauhandwerkern auseinandersetzen.

Von Montagebau spricht man dann, wenn alle Bauteile handwerklich oder industriell vorgefertigt und auf der Baustelle nur noch miteinander verbunden werden. Vor Ort gefertigt werden dabei die Fundamente oder Bankette (Ortbeton).

Der Bauherr hat bei diesen Varianten folgende Vorteile: Meist handelt es sich um mehrfach realisierte Gebäude, die zumindest einmal vollständig geplant wurden, die er sich vorab ansehen kann und bei denen klar definierte Leistungs- und Baubeschreibungen Grundlage des Vertrags zwischen Bauherr und Anbieter werden. Für die Gebäude, deren Qualität sich auch durch das Engagement der Architektenverbände immer weiter verbessert hat, gelten exakt definierte Qualitätsstandards. Und Sie als potenzieller Bauherr können das Objekt als Musterhaus besichtigen. Grundlage für Fertighäuser sind Typenprojekte, auf deren Basis die Gebäude, erweitert um eventuelle Kundensonderwünsche, errichtet werden.

Beim Fertighausanbieter können Sie eine Komplettleistung erwerben, also die Planung und schlüsselfertige Errichtung. Auch besteht die Möglichkeit, beispielsweise den Ausbau in Eigenregie (durch Drittunternehmer) vornehmen zu lassen.[32]

VorteileNachteileMöglichkeit der schlüsselfertigen ErstellungNur wenig Einflussmöglichkeiten auf Gestaltung und MaterialAusbau kann in Eigenleistung erbracht werdenOftmals niedriger WiederverkaufswertPrototyp kann als Musterhaus besichtigt werdenWenig bis keine Kontrolle während der BauausführungKurze BauzeitKundensonderwünsche sind oft teuerWenig finanzielle Doppelbelastung (Mietkosten, Finanzierungskosten)Nur ein AnsprechpartnerFertighäuser sind in jeder Energie-Effizienzklasse erhältlichNiedrige Fixbaukosten

Tabelle 1.5: Vor- und Nachteile beim Kauf vom Fertiganbieter

1.5.3   Schlüsselfertigbau

Beim Schlüsselfertigbauvertrag schuldet der Auftragnehmer eine komplette schlüsselfertige oder voll funktionsfähige Leistung. Der Schlüsselfertigvertrag ist damit eine besondere Variante des Globalpauschalvertrags. Das Mengen- und Massenrisiko liegt typischerweise beim Auftragnehmer. Umgekehrt hat er aber gewisse Spielräume hinsichtlich der Art und Weise der Ausführung. Nicht zuletzt aus den vorgenannten Gründen ist die Vertragsgestaltung besonders wichtig. Als Auftraggeber/Bauherr sollten Sie Wert auf ein möglichst lückenloses und vollständiges Leistungsverzeichnis legen, das dem Vertrag zugrunde gelegt wird. Sie können damit vor allem die Gefahr nicht vorauskalkulierter Kosten senken. Vom Grundsatz her haben Sie es beim Schlüsselfertigbau nur mit einem Vertragspartner zu tun. Das heißt aber nicht, dass Sie alles aus einer Hand erhalten. Der Unternehmer kann die für die Bauausführung einzusetzenden Handwerker frei auswählen.[33]

Tipp

Verlangen Sie vom Bauunternehmer vor Vertragsschluss eine Liste der Handwerker, die beauftragt werden sollen. Dies kann für zusätzliche Transparenz sorgen. Darüber hinaus empfiehlt es sich, vor Vertragsabschluss das Vertragswerk kritisch zu überprüfen, am besten beauftragen Sie damit einen Rechtskundigen. Besonderes Augenmerk sollte auf die Regelungen zu den Abschlagszahlungen gerichtet werden. Oft laufen die zu vereinbarenden Raten teilweise auf unzulässige Vorauszahlungen hinaus, die dann zumindest zeitweise nicht abgesichert sind.

VorteileNachteileVergleichsweise günstiger PreisGefahr ungenügender QualitätNur ein Ansprech- bzw. VertragspartnerGefahr vorschneller ÜberbezahlungGeringer zeitlicher EigeneinsatzRisiko einer fehlenden preislichen Deckungsgleichheit zwischen dem subjektiv vom Bauherrn erwarteten und dem tatsächlich geschuldeten LeistungsumfangKurze BauzeitRisiko der Insolvenz des BauunternehmersOftmals wenig GestaltungsmöglichkeitenKeine Eigenleistung erwünscht bzw. möglich

Tabelle 1.6: Vor- und Nachteile beim Schlüsselfertigbau

1.5.4   Bauen mit einem Generalübernehmer

Anders als der Bauträger baut der Generalübernehmer auf einem Grundstück, das der Auftraggeber ihm hierfür zur Verfügung stellt. Auf diesem Grundstück verpflichtet er sich zur Durchführung sämtlicher für ein Bauvorhaben erforderlicher Leistungen, ohne selbst Teile davon auszuführen. Seine Rolle liegt im Wesentlichen darin, dass er das Baugeschehen koordiniert und das gesamte Baumanagement abdeckt. Anders als der Generalunternehmer übernimmt er hierbei auch die Planungsleistungen in eigener Regie oder lässt sie durch Dritte ausführen. Knackpunkt kann hier wie beim Schlüsselfertigbau der vom Generalübernehmer vorgegebene Zahlungsplan sein.[34]

VorteileNachteileBehinderungsrisiko liegt beim GeneralübernehmerReduzierte Einwirkungsmöglichkeiten auf den BauablaufMängelverfolgung wird erleichtertDer Leistungsumfang muss zu einem relativ frühen Zeitpunkt klar definiert werdenKoordinationspflicht liegt beim GeneralübernehmerGefahr von (erheblichen) Mehrkosten bei nachträglichen ÄnderungswünschenNur ein Ansprechpartner

Tabelle 1.7: Vor- und Nachteile beim Bauen mit Generalübernehmer

1.5.5   Baubetreuer

Wie der Generalübernehmer übernimmt der Baubetreuer die Herstellung eines Gesamtbauwerks, ohne Arbeiten im eigenen Betrieb auszuführen. Anders als dieser handelt er gegenüber den Baubeteiligten aber nicht im eigenen Namen, sondern im Namen und insbesondere auch auf Rechnung des Bauherrn (Betreuten). Für diesen bereitet er das Bauvorhaben technisch und wirtschaftlich vor und lässt es durchführen. Gegenüber den Beauftragten ist er Stellvertreter seines Auftraggebers. Diesem gegenüber haftet er demnach auch nur im Rahmen der von ihm übernommenen Verpflichtungen.

Ersetzt der Baubetreuer allerdings den Architekten, haftet er insoweit wie dieser. Für einen Baubetreuer wird sich der Bauherr entscheiden, dem das nötige Fachwissen oder schlicht die Zeit fehlt, um das Bauvorhaben selbst durchzuführen. In geeigneten Fällen kann auch eine Teilbetreuung die richtige Variante sein. Begeht der Baubetreuer Fehler, die beim Betreuten zu einem Schaden führen, haftet er hierfür ggf. neben weiteren am Bau Beteiligten. Wer als Baubetreuer tätig ist, benötigt eine entsprechende behördliche Genehmigung.[35]

1.5.6   Bauen mit einem Generalunternehmer

Wenn Sie die für die Bauausführung erforderlichen Gewerke (also beispielsweise Rohbau, Dach, Fassade, Malerarbeiten usw.) nicht an verschiedene Auftragnehmer vergeben wollen, können Sie sich eines sogenannten Generalunternehmers bedienen. An diesen vergeben Sie dann gebündelt alle oder zumindest alle wesentlichen für die Bauausführung erforderlichen Leistungen. Teile davon vergibt dann der Generalunternehmer an Subunternehmer, diese werden von ihm beauftragt und bezahlt. Sie selbst haben nur einen Ansprechpartner, nämlich den Generalunternehmer; zu dessen Subunternehmern stehen Sie in keinerlei vertraglicher Beziehung. Mehrleistungen (insbesondere für Koordination) lässt sich der Generalunternehmer in der Regel durch Beaufschlagung des Preises mit dem Generalunternehmerzuschlag vergüten.

VorteileNachteileVertragsgestaltung wird erleichtertNur noch eingeschränkte Einwirkungsmöglichkeiten auf den BauablaufVertragsabwicklung wird erleichtertBei Insolvenz Gefahr des Scheiterns der gesamten AusführungEingeschränkte Koordinationspflichten des AuftraggebersPreiserhöhung durch GeneralunternehmerzuschlagMängelverfolgung wird erleichtertBei ausreichender Planung vor dem Bau relative Kostensicherheit[36]

Tabelle 1.8: Vor- und Nachteile beim Bauen mit Generalunternehmer

1.5.7   Neu seit 1.1.2018: Verbraucherbauvertrag

Mit der Baurechtsreform, die zum 1.1.2018 in Kraft getreten ist, wurden ins Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) Sonderregelungen zum Verbraucherbauvertrag aufgenommen. Ein Verbraucherbauvertrag liegt dann vor, wenn ein Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Verbraucher ist nach der gesetzlichen Definition (§ 13 BGB) jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.

Im BGB fanden sich zwar Bestimmungen zu Grundsätzen und Informationspflichten bei Verbraucherverträgen sowie zum Widerrufsrecht bei zwei besonderen Vertriebsformen, nämlich beim Fernabsatz sowie beim außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag. Von diesen Schutzbestimmungen für Verbraucher waren aber Verträge über den Bau neuer Gebäude oder über erhebliche Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden (bzw. nach der Neuformulierung „Verbraucherbauverträge“) ausdrücklich ausgenommen. Dies bedeutete, dass nach der bis 31.12.2017 geltenden Regelung für „kleinere Bauverträge“ die auf die Verbraucherrichtlinie zurückgehenden Informationspflichten griffen, jedoch für größere, mit einem höheren Risiko für den Verbraucher verbundene Verträge keine entsprechenden Pflichten bestanden. Mit den seit 1.1.2018 geltenden speziellen Regelungen zum Verbraucherbauvertrag wurden zur Beseitigung dieses Ungleichgewichts daher spezielle vorvertragliche Informationspflichten sowie weitere Schutzpflichten für „größere Bauverträge“ eingeführt.[37]

Demnach muss der Unternehmer den Verbraucher bei Abschluss eines Verbraucherbauvertrags über wesentliche Einzelheiten unterrichten. Diese Verpflichtung zur Baubeschreibung entfällt, wenn der Besteller dem Unternehmer wesentliche Planungsvorgaben macht. In der Praxis sind damit vornehmlich die Fälle angesprochen, bei denen sich der Bauherr eines Architekten bedient, der sowohl die Planung übernimmt als auch die Ausschreibung erstellt.

In der Baubeschreibung sind die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise darzustellen. Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten:

Allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, ggf. Haustyp und Bauweise,

Art und Umfang der angebotenen Leistungen, ggf. der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,

Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,

ggf. Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,

Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlicher Gewerke,[38]

ggf. Beschreibung des Innenausbaus,

ggf. Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,

Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,

ggf. Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.

Zudem muss die Baubeschreibung verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben.

Hinweis

Die Baubeschreibungspflicht ist vorvertragliche Pflicht des Unternehmers. Wird sie verletzt, kann dies Schadensersatzansprüche des Verbrauchers begründen.

Allein mit der Baubeschreibungspflicht ist die Verbraucherschutzfunktion noch nicht erfüllt. Das Gesetz schreibt deshalb vor, dass die Angaben in der Baubeschreibung Vertragsbestandteil werden, sofern nicht ausdrücklich im Vertrag etwas anderes vereinbart wurde. Außer im Fall der notariellen Beurkundung des Vertrags steht dem Verbraucher zudem ein Widerrufsrecht zu, über das der Unternehmer den Verbraucher in Textform zu belehren hat.

Die Widerrufsbelehrung muss eindeutig formuliert sein und dem Verbraucher seine wesentlichen Rechte in einer an das benutzte Kommunikationsmittel angepassten Weise deutlich machen. Sie muss Folgendes enthalten:

einen Hinweis auf das Recht zum Widerruf,

einen Hinweis darauf, dass der Widerruf durch Erklärung gegenüber dem Unternehmer erfolgt und keiner Begründung bedarf,

den Namen, die ladungsfähige Anschrift und die Telefonnummer desjenigen, gegenüber dem der Widerruf zu erklären ist, ggf. seine Telefaxnummer und E-Mail-Adresse,[39]

einen Hinweis auf die Dauer und den Beginn der Widerrufsfrist sowie darauf, dass zur Fristwahrung die rechtzeitige Absendung der Widerrufserklärung genügt, und

einen Hinweis darauf, dass der Verbraucher dem Unternehmer Wertersatz nach § 357d BGB schuldet, wenn die Rückgewähr der bis zum Widerruf erbrachten Leistung ihrer Natur nach ausgeschlossen ist.

Der Unternehmer kann seine Belehrungspflicht dadurch erfüllen, dass er dem Verbraucher ein gesetzlich vorgesehenes Muster für die Widerrufsbelehrung zutreffend ausgefüllt in Textform übermittelt.

Anlage 10 zu Artikel 249 § 3 EGBGB

Widerrufsbelehrung

Widerrufsrecht

Sie haben das Recht, binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen.

Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses. Sie beginnt nicht zu laufen, bevor Sie diese Belehrung in Textform erhalten haben.

Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie uns (*) mittels einer eindeutigen Erklärung (z. B. Brief, Telefax oder E-Mail) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren.

Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass Sie die Erklärung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der Widerrufsfrist absenden.

Folgen des Widerrufs

Wenn Sie diesen Vertrag widerrufen haben, haben wir Ihnen alle Zahlungen, die wir von Ihnen erhalten haben, unverzüglich zurückzuzahlen.

Sie müssen uns im Falle des Widerrufs alle Leistungen zurückgeben, die Sie bis zum Widerruf von uns erhalten haben. Ist die Rückgewähr einer Leistung ihrer Natur nach ausgeschlossen, lassen sich etwa verwendete Baumaterialien nicht ohne Zerstörung entfernen, müssen Sie Wertersatz dafür bezahlen.[40]

* Gestaltungshinweis: Fügen Sie Ihren Namen oder den Namen Ihres Unternehmens, Ihre Anschrift und Ihre Telefonnummer ein. Sofern verfügbar sind zusätzlich anzugeben: Ihre Telefaxnummer und E-Mail-Adresse.

Rechtzeitig vor Beginn der Ausführung hat der Unternehmer diejenigen Planungsunterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden nachweisen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt werden wird. Diese Verpflichtung besteht wiederum dann nicht, falls der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben erstellt.

Spätestens mit der Fertigstellung des Werks hat der Unternehmer diejenigen Unterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden nachweisen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt wurde.

Bedeutung gewinnt die neue gesetzliche Regelung vor allem im Bereich der energetischen Nachweise nach den Vorgaben der EnEV, des Energieeinspargesetzes (EEG) oder des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG). Bauvorhaben werden immer häufiger so ausgeführt, dass sie die ohnehin nach den einschlägigen Vorschriften (EEG[41], EEWärmeG, EnEV) einzuhaltenden Vorgaben übertreffen (Passivhaus, Niedrigstenergiehaus etc.). Von Bund und Ländern werden solche Maßnahmen, wie bereits weiter oben ausgeführt, auch weiterhin gefördert. Gegenüber dem Darlehensgeber, etwa der KfW, müssen zum Erhalt von Fördermitteln Nachweise geführt und die Einhaltung der Vorgaben später auch bestätigt werden. Dem trägt die gesetzliche Neuregelung (§ 650n Abs. 3 BGB) Rechnung. Schließlich weckt der Unternehmer bestimmte Erwartungen, wenn er im Prospekt oder in seinem Angebot beispielsweise die Bauerstellung nach einem bestimmten energetischen Standard anpreist.

Bei den Verbraucherschutzbestimmungen handelt es sich im Wesentlichen um zwingende Vorschriften, von denen vertraglich nicht zulasten der Verbraucher abgewichen werden kann. Ausgenommen sind die Regelungen zu Abschlagszahlungen, hier sind abweichende individualvertragliche Vereinbarungen möglich. Abweichenden Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) wird allerdings gesetzlich (Nr. 15 in § 309 BGB) ein Riegel vorgeschoben.

1.5.8   Architektenhaus

Beauftragt ein Bauherr einen Architekten mit der Umsetzung seines Bauwunschs, hat er jemanden an der Seite, der nicht nur bautechnische Aufgaben übernimmt, sondern darüber hinaus als Sachwalter und Treuhänder fungiert. Und: Wer einen Architekten mit der Planung seines Hauses beauftragt, kann im höchsten Maß individuelle Wünsche umsetzen. Der Architekt handelt demnach ausschließlich im Interesse des Bauherrn. Für seine Leistungen muss er natürlich auch bezahlt werden, auf die Honorierung wird später noch im Detail eingegangen.[42]

Die Planungsfreiheit bringt nicht nur Vorteile mit sich: Eine wirkliche Kostensicherheit wird es kaum geben. Bei Vorhabensbeginn steht meist nur ein grober Kostenrahmen im Raum, spätere Planungswünsche können schnell zu erheblichen Kostensteigerungen führen. Ärger mit dem Architekten ist dann absehbar, wenn nicht ausreichend und vor allem nicht rechtzeitig darüber gesprochen wurde, wie sich die individuellen Vorhaben kostenmäßig auswirken.

Begeht der Architekt schuldhaft Fehler im Planungs- und/oder Bauaufsichtsbereich, die beim Auftraggeber zu einem Schaden führen, kann dieser ihn hierfür, ggf. neben weiteren Baubeteiligten, zur Verantwortung ziehen. Da Architekten in der Regel haftpflichtversichert sind, können Sie regelmäßig davon ausgehen, dass Sie für einen Schaden letztlich auch einen finanziellen Ausgleich erhalten.

Auch zu dieser Durchführungsvariante folgen einige Vor- und Nachteile in Tabellenform.

VorteileNachteileGrößtmögliche PlanungsfreiheitWenig KostensicherheitZusätzlicher HaftungspartnerZusätzliche HonorarkostenHaftpflichtversicherungOftmals teuerste Variante des BauensHoher Wiederverkaufswert

Tabelle 1.9: Vor- und Nachteile beim Architektenhaus

1.5.9   Eigenleistungen

Eigenleistungen sparen Geld, das ist sicher erst einmal positiv. Andererseits darf nicht übersehen werden, dass Eigenleistungen die gesamte zeitliche Planung der anderen mit der Bauerstellung beauftragten Unternehmer ins Wanken bringen können. Wem Verzögerungen und Änderungen im Zeitablauf dann letztlich zuzurechnen sind, lässt sich oftmals nur schwer klären. Gleiches gilt für die Abgrenzung von Verantwortlichkeiten bei Mängeln.[43]

Hinweis

Sind Eigenleistungen beabsichtigt, sollte sowohl in zeitlicher Hinsicht als auch mit Blick auf die einzelnen Gewerke größte Sorgfalt auf eine klare Abgrenzung verwendet werden.

Entscheidungshilfe

Wie Sie sehen, unterscheiden sich die vorgestellten Bauvarianten teilweise ganz erheblich voneinander. So bietet beispielsweise die Alternative Architektenhaus die Möglichkeit, jedes Detail nach eigenen Wünschen planen zu lassen, während Sie beim Kauf eines Fertighauses die eigenen vier Wände aus einem Katalog zu einem bestimmten Preis auswählen können. Hilfreich kann es sein, wenn Sie vor der Entscheidung, wie Sie Ihren Immobilienwunsch verwirklichen wollen, eine Liste erstellen. Vermerken Sie in der linken Spalte Ihre persönlichen Prioritäten und tragen Sie in die rechte Spalte ein, mit welcher Variante sich dies am ehesten umsetzen lässt. Eine solche Liste könnte (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) aussehen, wie im folgenden Beispiel.

Beispiel
PrioritätRealisierungsvarianteIch möchte es nur mit einem Vertragspartner zu tun haben.Kauf vom Bauträger, Generalübernehmer, SchlüsselfertigbauIch habe nur wenig Zeit, mich um den Bau zu kümmern.Kauf vom Bauträger, Baubetreuer, Generalübernehmer, Fertighaus, Schlüsselfertigbau,Ich möchte individuell bauen.Architektenhaus, EinzelgewerkvergabeIch möchte vorher sehen, was ich letztlich bekomme.FertighausDer Bau soll möglichst schnell errichtet werden.FertighausIch möchte im Ernstfall mehrere Haftungspartner haben.Architektenhaus, Einzelgewerkvergabe, eingeschränkt GeneralunternehmerIch möchte relative Kostensicherheit haben.Bauträger[44]

Die Ausführungsvariante, die am häufigsten in der rechten Spalte auftaucht, kommt Ihren Wünschen und Vorstellungen am nächsten. Berücksichtigen Sie bei Ihrer Entscheidung aber immer auch die Nachteile der von Ihnen präferierten Lösung. Überwiegen diese die Vorteile, denken Sie nochmals gründlich darüber nach, was Ihnen am wichtigsten ist.

2   Von der Idee zum Baubeginn