Handbuch für die Verwalterpraxis - inkl. Arbeitshilfen online - Peter-Dietmar Schnabel - ebook

Handbuch für die Verwalterpraxis - inkl. Arbeitshilfen online ebook

Peter-Dietmar Schnabel

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Opis

Nutzen Sie als WEG-Verwalter dieses Buch als praktisches Nachschlagewerk - von A wie Abrechnung bis Z wie Zwangsverwaltung. Der Autor klärt kompakt und verständlich wichtige Rechtsfragen und unterstützt Sie so bei den zentralen Verwalteraufgaben. Mit den zahlreichen Online-Arbeitshilfen sparen Sie Zeit und Nerven. Inhalte: - Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum - Beschlüsse und Vereinbarungen der Eigentümerversammlung - Kompetenzen des Verwaltungsrats - WEG-Verfahrensrecht im Rahmen der Zivilprozessordnung - Alle wichtigen Stichworte - von Beschlusssammlung, über Hausgeldabrechnung bis WirtschaftsplanArbeitshilfen online: - Musterbriefe, -beschlüsse und -formulare - Gesetzestexte 

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Inhaltsverzeichnis

Hinweis zum UrheberrechtImpressumEinführung1   Grundlagen des Wohnungseigentums1.1   Die Teilungserklärung1.2   Die Gemeinschaftsordnung1.3   Die Miteigentumsanteile1.4   Die Änderung der Teilungserklärung2   Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft2.1   Was bedeutet Rechtsfähigkeit?2.2   Das Verwaltungsvermögen2.3   Umfang und Grenzen der Rechtsfähigkeit2.4   Gemeinschaftsbezogene und sonstige Rechte (§ 10 Abs. 6 S. 3 WEG)2.5   Konsequenzen der Teilrechtsfähigkeit2.5.1   Haftung der Gemeinschaft2.5.2   Haftung der Wohnungseigentümer2.5.3   Zwangshypothek für Hausgeldschulden2.5.4   Die Verkehrssicherungspflicht ist Sache der Gemeinschaft2.5.5   Untergemeinschaften2.5.6   Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft2.6   Arbeitshilfen3   Abgrenzung Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum3.1   Grundsätze des Gemeinschaftseigentums3.2   Grundsätze des Sondereigentums3.3   Konkretisierung des Sondereigentums durch Teilungserklärung und Teilungsplan3.4   Zuordnung zum Gemeinschafts- und Sondereigentum im Einzelnen3.5   Sondernutzungsrechte3.5.1   Entstehung und Fortgeltung von Sondernutzungsrechten3.5.2   Umfang von Sondernutzungsrechten3.5.3   Instandhaltung der Sondernutzungsflächen3.5.4   Veräußerung von Sondernutzungsrechten4   Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum4.1   Der Begriff der baulichen Veränderung4.2   Abgrenzung zu nicht zustimmungspflichtigen Veränderungen4.3   Nachteilige Veränderungen4.4   Fallgruppen möglicher Nachteile4.4.1   Nachteilige Veränderung des äußeren Erscheinungsbilds der Gesamtanlage4.4.2   Gefährdung der Statik und der Sicherheit des Gebäudes4.4.3   Die Möglichkeit der intensiveren Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums4.4.4   Verursachung lästiger Immissionen4.4.5   Die Baumaßnahme führt zu einer geänderten Nutzung4.5   Herstellung der Barrierefreiheit von Gemeinschaftseigentum4.6   Zustimmung zur baulichen Veränderung4.7   Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen4.8   Der Beseitigungsanspruch4.9   Verteidigung gegen den Beseitigungsanspruch4.10   Arbeitshilfen5   Sonder- und Gemeinschaftseigentum5.1   Zweckbestimmung und Nutzung von Sondereigentum5.2   Zweckbestimmung und Nutzung von gemeinschaftlichem Eigentum5.3   Hausordnung6   Die Wohnungseigentümerversammlung6.1   Die Einberufungsberechtigten6.1.1   Der Verwalter6.1.2   Sonstige Einberufungsberechtigte6.2   Rahmenbedingungen6.2.1   Turnus6.2.2   Ort6.2.3   Zeitpunkt6.3   Einberufungsfrist und -form6.4   Wer ist einzuladen?6.5   Tagesordnung6.5.1   Die wichtigsten Themenbereiche6.5.2   Formulierung der Tagesordnungspunkte und andere Vorbereitungen6.5.3   Unzureichend bezeichnete Tagesordnungspunkte und die Folgen6.5.4   Anspruch einzelner Eigentümer auf bestimmte Tagesordnungspunkte6.6   Die Eventualeinladung6.7   Situation und Verhalten in der Versammlung6.8   Die rhetorische Auseinandersetzung6.8.1   Die Kleidung6.8.2   Der Versammlungsleiter als Moderator6.8.3   Körpersprache6.8.4   Richtiges Zuhören6.8.5   Richtiges Sprechen6.8.6   Unnötige Konfrontationen vermeiden6.9   Umgang mit Kritik und Abwehr von Angriffen6.10   Einlasskontrolle6.11   Die Eröffnung6.12   Geschäftsordnungsfragen6.13   Der/die Vorsitzende6.14   Beschlussfähigkeit6.15   Das Stimmrecht6.15.1   Die gesetzliche Regelung: das Kopfprinzip6.15.2   Das Objekt- und das Wertprinzip6.15.3   Stimmrecht des faktischen Eigentümers und des Nießbrauchers6.15.4   Stimmrecht bei nachträglicher Unterteilung von Wohnungen6.15.5   Stimmrecht bei Mehrhausanlagen6.15.6   Der Stimmrechtsausschluss6.15.7   Vertretung bei der Stimmabgabe6.15.8   Beschränkung der Vertretungsbefugnis6.15.9   Berater, Beistände und Co.6.15.10   Majorisierung durch den Mehrheitseigentümer6.16   Die Beschlussfassung6.16.1   Der Abstimmungsmodus6.16.2   Verkündung des Beschlussergebnisses6.17   Die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung6.17.1   Inhalt der Niederschrift6.17.2   Rechtlicher Charakter der Niederschrift6.17.3   Berichtigungsanspruch6.18   Die Abwicklung der Versammlung6.18.1   Erstellung des Protokolls6.18.2   Ausführung der Beschlüsse6.19   Arbeitshilfen7   Vereinbarungen und Beschlüsse7.1   Die Vereinbarung7.2   Das Ändern von Vereinbarungen7.3   Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung7.4   Der Mehrheitsbeschluss7.5   Abgrenzung zwischen Vereinbarung und Beschluss7.6   Der Zitterbeschluss7.6.1   Gesetzes-/vereinbarungsändernde Beschlüsse7.6.2   Vereinbarungs-/gesetzeswidrige Mehrheitsbeschlüsse7.6.3   Der vereinbarungsersetzende Mehrheitsbeschluss7.6.4   Beschlusskompetenzen nach dem WEG7.7   Nichtige Beschlüsse7.8   Zweitbeschlüsse7.8.1   Inhaltsgleiche Zweitbeschlüsse7.8.2   Der ergänzende Zweitbeschluss7.8.3   Der abändernde Zweitbeschluss7.9   Schriftliche Beschlüsse7.10   Der Sukzessivbeschluss7.11   Arbeitshilfen8   Der Verwalter8.1   Die Person8.2   Das Amt8.3   Bestellung durch Beschluss8.4   Stimmrecht des Verwalters bei seiner Wahl8.5   Die Verwalterbestellung in der Teilungserklärung8.6   Annahme der Bestellung8.7   Dauer der Bestellung8.8   Wiederholte Bestellung8.9   Die Trennungstheorie8.10   Die Form des Verwaltervertrags8.11   Parteien und Inhalt des Verwaltervertrags8.11.1   Anfechtbare Vertragsregelungen8.11.2   Nichtige Vertragsregelungen8.12   Abschluss des Verwaltervertrags8.13   Beendigung des Verwalteramts8.13.1   Ende des Bestellungszeitraums8.13.2   Tod des Verwalters8.13.3   Erlöschen der Gesellschaft8.13.4   Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund8.13.5   Abberufungsgründe8.13.6   Rechte des abberufenen Verwalters8.13.7   Das Verfahren bei erfolgreicher Anfechtung des Abberufungsbeschlusses8.13.8   Amtsniederlegung8.13.9   Keine Beendigung durch Veräußerung der Verwalterfirma8.13.10   Rechte und Pflichten bei Ende des Verwalteramts8.14   Arbeitshilfen9   Aufgaben und Befugnisse des Verwalters9.1   Geschäftsführungsbefugnis gegenüber Gemeinschaft und Wohnungseigentümern9.1.1   Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer9.1.2   Durchführung der Hausordnung9.1.3   Maßnahmen für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums treffen9.1.4   Maßnahmen zur sonstigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in dringenden Fällen treffen9.1.5   Lasten- und Kostenbeiträge anfordern, in Empfang nehmen und abführen sowie Zahlungen und Leistungen entgegennehmen9.1.6   Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder9.1.7   Informationspflicht über gerichtliche Verfahren9.2   Aufgaben und Kompetenzen für die Gesamtheit der Wohnungseigentümer9.2.1   Entgegennehmen von Willenserklärungen und Zustellungen9.2.2   Maßnahmen zur Fristwahrung oder Abwendung sonstiger Rechtsnachteile9.2.3   Die Geltendmachung von Ansprüchen, soweit hierzu durch Beschluss ermächtigt9.2.4   Berechtigung zum Abschluss einer Honorarvereinbarung9.3   Aufgaben und Kompetenzen des Verwalters für die Gemeinschaft9.3.1   Zustellungsvertreter und Maßnahmen zur Fristwahrung9.3.2   Durchführung der erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen9.3.3   Berechtigung zum Abschluss einer Honorarvereinbarung9.3.4   Weitere Ermächtigung des Verwalters9.4   Einschränkungen der Befugnis des Verwalters9.5   Aufgaben und Befugnisse aufgrund Teilungserklärung und Verwaltervertrag9.5.1   Zustimmung des Verwalters zu baulichen Veränderungen9.5.2   Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Sondereigentums9.5.3   Zustimmung des Verwalters zur Vermietung oder zur Gewerbeausübung9.6   Das Zutrittsrecht des Verwalters zum Sondereigentum9.6.1   Eigenes Zutrittsrecht des Verwalters9.6.2   Zutrittsrecht der Gemeinschaft9.6.3   Regelung des Zutritts in der Gemeinschaftsordnung9.7   Führung der Beschlusssammlung9.8   Auskunftspflichten9.9   Einsichtsrecht der Eigentümer in die Verwaltungsunterlagen9.10   Aufbewahrung von Verwaltungsunterlagen9.11   Die Entlastung des Verwalters9.12   Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter9.13   Arbeitshilfen10   Der Verwaltungsbeirat10.1   Bestellung des Verwaltungsbeirats10.2   Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats10.3   Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats10.4   Vergütung und Versicherung des Beirats10.5   Arbeitshilfen11   Bestandswahrung und Werterhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums11.1   Instandhaltung und Instandsetzung11.1.1   Finanzierung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen11.1.2   Erstmalige ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums11.1.3   Modernisierende Instandsetzung11.1.4   Haftung der Gemeinschaft für Beschädigungen des Sondereigentums11.2   Die werkvertragsspezifischen Aufgaben des Verwalters11.2.1   Einholung von Angeboten11.2.2   Überwachung der Ausführung11.2.3   Rüge erkannter Mängel11.2.4   Rechtsgeschäftliche Abnahme11.2.5   Abwicklung der Schlussrechnung11.2.6   Gewährleistungsrechte und Verjährung11.3   Kostenverteilung nach Teilungserklärung und Gesetz11.4   Abweichende Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss11.5   Der Beschluss über die Instandhaltungsrücklage11.5.1   Höhe der Instandhaltungsrücklage11.5.2   Anlage und Zweckbindung der Instandhaltungsrücklage11.6   Modernisierung11.7   Versicherungen für das gemeinschaftliche Eigentum11.8   Arbeitshilfen12   Die Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft12.1   Der Wirtschaftsplan12.1.1   Aufgaben und Inhalt12.1.2   Zeitpunkt der Erstellung und Gültigkeitsdauer12.1.3   Der Kontenplan12.1.4   Umlageschlüssel12.1.5   Beschluss über den Wirtschaftsplan12.2   Die Jahresabrechnung12.2.1   Zeitpunkt und Umfang der Jahresabrechnung12.2.2   Form und Bestandteile der Jahresabrechnung12.2.3   Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung12.2.4   Umlageschlüssel in der Jahresabrechnung12.2.5   Die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage12.2.6   Steuerliche Aspekte der Rücklage12.2.7   Die Entwicklung der Bankkonten12.2.8   Vermögensstatus und Saldenliste12.2.9   Beschluss über die Jahresabrechnung12.3   Schuldner der Hausgeldforderungen12.4   Eigentümerwechsel während des Wirtschaftsjahres12.5   Arbeitshilfen13   Durchsetzung von Hausgeldforderungen13.1   Vorfälligkeit bei Verzug mit der Hausgeldzahlung13.2   Die Versorgungssperre13.3   Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung13.3.1   Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Antragsteller13.3.2   Andere Gläubiger als Antragsteller13.4   Die Zwangsverwaltung13.5   Der Stimmrechtsausschluss wegen Hausgeldschulden13.6   Arbeitshilfen14   Die Entziehung des Wohnungseigentums14.1   Pflichtverstöße als Grund zur Entziehung des Wohnungseigentums14.2   Hausgeldschulden als Grund für den Entzug des Wohnungseigentums14.3   Formalien der Entziehung des Wohnungseigentums15   Datenschutz in der WEG-Verwaltung15.1   Allgemeine Prinzipien der Datenverarbeitung15.2   Datensicherheit15.3   Erstellung eines Verzeichnisses von Verarbeitungstätigkeiten15.4   Informations- und Auskunftspflichten15.5   Löschen von Daten15.6   Meldepflicht bei Datenschutzverletzungen15.7   Besonderheiten der Auftragsdatenverarbeitung15.8   Benennung eines Datenschutzbeauftragten15.9   Datenschutzverpflichtung der Beschäftigten16   Verfahrensregelungen im WEG-Verfahren16.1   Zuständigkeit der Gerichte16.2   Wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit16.2.1   § 43 Nr. 1 WEG16.2.2   § 43 Nr. 2 WEG16.2.3   § 43 Nr. 3 WEG16.2.4   § 43 Nr. 4 WEG16.2.5   § 43 Nr. 5 WEG16.2.6   § 43 Nr. 6 S. 1 WEG16.3   Der Zustellungsvertreter (§ 45 Abs. 1, 2 WEG)16.4   Beschlussanfechtung durch Klage (§ 46 WEG)16.5   Geltung sonstiger ZPO-Vorschriften16.6   Wichtige Verfahrensgrundsätze des ZivilprozessesAbkürzungsverzeichnisDer AutorStichwortverzeichnisArbeitshilfen Online
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Hinweis zum Urheberrecht

Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

Impressum

Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.dnb.de abrufbar.

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Peter-Dietmar SchnabelHandbuch für die Verwalter-Praxis3. aktualisierte und erweiterte Auflage 2019

© 2019, Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg [email protected]: Jasmin Jallad

Lektorat: Text und Design Jutta Cram, Augsburg Satz: Reemers Publishing Services GmbH, Krefeld Umschlag: RED GmbH, Krailling

Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.

Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechanischen Wiedergabe (einschließlich Mikrokopie) sowie der Auswertung durch Datenbanken oder ähnliche Einrichtungen, vorbehalten.

Einführung

Die Zeiten, in denen man sich für die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Wesentlichen auf den gesunden Menschenverstand und sein kommunikatives Talent stützen konnte, sind schon lange vorbei. Heute ist zusätzlich Fachwissen gefragt, wenn Sie zum Beispiel Ihren Eigentümern die aktuelle Rechtslage erklären müssen, die gelegentlich auf den ersten Blick so wenig mit dem gesunden Menschenverstand zu tun hat. In zahlreichen Seminaren für Wohnungseigentumsverwalter habe ich gelernt, dass die reine Lehre der Rechtsprechung das eine ist – die Realität des Verwalteralltags aber oft etwas ganz anderes. Den Spagat zwischen zweckmäßiger Verwaltung und rechtlicher Unangreifbarkeit dürfen Sie immer wieder üben, dabei hilft Ihnen dieses Buch. Es bietet praktikable Lösungen für einzelne Rechtsfragen, die immer wieder im Verwalterarbeitsalltag auftauchen. Daneben zeigt es mögliche Risiken auf und Wege, Fehler zu vermeiden. Und wie das Ganze geht, ohne die Wohnungseigentümergemeinschaften, die Sie vertreten, vor den Kopf zu stoßen.[2]

Wenn Sie sich einen Überblick über die Grundlagen und Zusammenhänge des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verschaffen wollen, orientieren Sie sich am Inhaltsverzeichnis. Wollen Sie das Buch als Nachschlagewerk für einzelne Fragen nutzen, hilft Ihnen das detaillierte Stichwortverzeichnis weiter.

Diskussionen über unterschiedliche Rechtsmeinungen werden Ihnen hier nicht begegnen. Da das Handbuch für die Praxis geschrieben wurde, stützt es sich ausschließlich auf Gerichtsentscheidungen und folgt, soweit möglich, der herrschenden Rechtsprechung. Um es optimal und mit wenig Zeitaufwand nutzbar zu machen, wurde auf Fußnoten verzichtet. Die Rechtsprechung können Sie am Ende der Kapitel nachschlagen, wobei die wichtigsten Urteilsinhalte in ein, zwei Sätzen zusammengefasst sind. Noch ein Tipp: Sollten Sie BGH-Entscheidungen nachlesen wollen, sei es, weil das in der aktuellen Frage wichtig ist, Sie einfach gerade über ausreichend Zeit verfügen oder nur eine effektive Bettlektüre suchen, werden Sie auf der Webseite des BGH (www.bundesgerichtshof.de[3]) fündig – und das schnell und kostenlos.

In diesem Buch ist immer vom Verwalter in der männlichen Form die Rede. Das ist keine Gedankenlosigkeit. Bei meiner Tätigkeit als Anwalt durfte ich äußerst kompetente Verwalterinnen mit beeindruckendem Augenmaß in heiklen Situationen kennenlernen. Dass nur „der Verwalter” auftaucht, ist der Zweckmäßigkeit und der Orientierung am gesetzlichen Begriff des Verwalters geschuldet.

Peter-Dietmar SchnabelFreiburg, im September 2018

Hinweis

Wir stellen Ihnen für dieses Buch auch Arbeitshilfen online zur Verfügung. Den Buchcode für diese Arbeitshilfen online können Sie der letzten Seite dieses eBooks entnehmen.

1   Grundlagen des Wohnungseigentums

Wohnungseigentum ist in unserem Zivilrecht etwas ganz Spezielles. Denn Eigentum bedeutet grundsätzlich, dass der Eigentümer mit seinem Eigentum tun und lassen kann, was er will, solange er keinem anderen schadet. Gleichzeitig kann der Eigentümer jeden anderen von der Nutzung und dem Gebrauch seines Eigentums ausschließen. Beim Wohnungseigentum haben wir nun die Situation, dass alle einerseits Eigentümer ihres Sondereigentums sind. Hier haben sie tatsächlich die Möglichkeit, alle anderen von der Nutzung auszuschließen und mit ihrem Sondereigentum weitestgehend zu tun und zu lassen, was sie wollen. Andererseits, und hier wird es spannend, sind die Wohnungseigentümer gleichzeitig auch die Eigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums, das ihnen allen in gleicher Weise gehört. Davon, dass ein Eigentümer alle anderen von der Nutzung ausschließen und selbst tun und lassen kann, was er will, kann beim Gemeinschaftseigentum keine Rede sein. Und selbst bei der Nutzung seines Sondereigentums muss ein Wohnungseigentümer mehr Einschränkungen hinnehmen als der Alleineigentümer eines Einfamilienhauses. Dennoch gilt das Wohnungseigentum als vollwertiges Eigentum, es ist nur eben ein spezielles vollwertiges Eigentum. Bei allen Konflikten zwischen Wohnungseigentümern treffen zwei gleichwertige grundrechtlich geschützte Eigentumsrechte aufeinander.[4]

Rechtliche Grundlage für das Wohnungseigentum ist natürlich zunächst das Wohnungseigentumsgesetz. Es bestimmt nicht nur, was zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört und was Sondereigentum sein kann. Es legt auch fest, wie Wohnungseigentum entsteht und welche Regeln zwischen den Wohnungseigentümern gelten.

1.1   Die Teilungserklärung

Notwendig für die Entstehung von Wohnungseigentum ist die Aufteilung eines Gebäudes in Sondereigentumseinheiten in Form von Wohnungs-/Teileigentum. Dies geschieht durch die Teilungserklärung mit den Teilungsplänen und das Anlegen von Wohnungsgrundbüchern für jedes Sondereigentum. Die Aufteilung kann auf zwei verschiedenen Wegen erfolgen:

§ 3 WEG sieht die Begründung von Wohnungseigentum durch eine, vertragliche Regelung zwischen mehreren Eigentümern vor. Voraussetzung ist hier, dass das aufzuteilende Gebäude mit Grundstück bereits mehreren Bruchteilseigentümern gehört. Alle gemeinsam einigen sich notariell auf die Aufteilung in Sondereigentum in der von ihnen errichteten Teilungserklärung.[5]

§ 8 Abs. 1 WEG sieht vor, dass der Alleineigentümer eines Grundstücks die Teilungserklärung allein notariell erstellt.

Die Teilungserklärung kann sowohl für ein bereits bestehendes Gebäude als auch für ein noch zu errichtendes Gebäude erstellt werden. Für die Wirksamkeit einer Teilungserklärung ist wiederum eine Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig, die beim örtlichen Bauordnungsamt beantragt werden muss. Hierfür muss der teilende Eigentümer die Baupläne des Gebäudes (Grundriss, Außenansicht und Längsschnitte) mit entsprechender Kennung der neu entstehenden Sondereigentumseinheiten vorlegen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt dann, dass die Sondereigentumseinheiten gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum vollständig abgeschlossen sind, § 7 Abs. 4 WEG. Liegt die Abgeschlossenheitsbescheinigung im Notartermin zur Beurkundung der Teilungserklärung noch nicht vor, ist aber bereits beantragt, kann sie auch nachgereicht werden.

Gegenstand der Teilungserklärung ist die sprachliche Zuordnung und Abgrenzung der jeweiligen Räume zu einer Sondereigentumseinheit. Dies erfolgt durch entsprechende Nummerierung. Außerdem muss die Teilungserklärung dem jeweiligen Sondereigentum einen entsprechenden Anteil am gesamten Grundstücksrecht, die sogenannten Miteigentumsanteile, zuweisen. Um in der Realität die Sondereigentumseinheiten eindeutig zuordnen zu können, sind entsprechende Teilungspläne, auf die die Teilungserklärung Bezug nimmt, notwendig. Hierfür werden in der Regel die Pläne genutzt, die für die Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig sind. Soweit Sondernutzungsrechte am Grundstück eingeräumt werden, ist hier auch die Einbeziehung von einem Katasterplan des Grundstücks erforderlich. Bis hierhin haben wir es mit der Teilungserklärung im engeren Sinne zu tun. Sie teilt das einheitliche Grundstück mit dem darauf stehenden Gebäude in Sondereigentumseinheiten, die als eigenständiges Immobilieneigentum verschiedenen Eigentümern zugewiesen werden können.[6]

Um Eigentum vollständig entstehen zu lassen, ist nun noch die Eintragung der jeweiligen Sondereigentumseinheiten mit einem eigenen Blatt im Wohnungsgrundbuch bzw. Teileigentumsgrundbuch notwendig. Die Eintragungsbewilligung kann dabei Bezug auf die Teilungserklärung nehmen, § 7 Abs. 3 WEG.

1.2   Die Gemeinschaftsordnung

Mit der Teilungserklärung im engeren Sinn, die die Aufgabe hat, die räumliche Begrenzung und den anteiligen Wert des Sondereigentums festzulegen, ist es jedoch noch nicht getan. Grundsätzlich könnte man sich zwar mit einer so knappen Teilungserklärung begnügen. Für das Zusammenleben in der Wohnungseigentumsanlage und ihre Bewirtschaftung reichen die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes aus. In der Praxis besteht jedoch durchaus das Bedürfnis einer Anpassung der gesetzlichen Vorgaben an die konkrete Ausgestaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Regelungen zur gemeinsamen Nutzung und zum gemeinsamen Wirtschaften werden der Teilungserklärung im engeren Sinn als sogenannte Gemeinschaftsordnung angefügt. Von diesen gesamten Regelungen sprechen wir, wenn wir von der Teilungserklärung reden.[7]

Die Gemeinschaftsordnung besteht aus Vereinbarungen, denen alle bei Entstehung des Wohnungseigentums im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen. Jeder spätere Erwerber eines Wohnungseigentums stimmt mit dem Kauf der Immobilie diesen Vereinbarungen zu und ist an sie gebunden. Ob er die Teilungserklärung tatsächlich gelesen hat oder nicht, darauf kommt es nicht an. Die Gemeinschaftsordnung kann nur Regelungen beinhalten, die innerhalb der Gemeinschaft gelten und das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. Das sind insbesondere Regelungen zur Bewirtschaftung des gemeinsamen Verwaltungsvermögens und zum Gebrauch und zur Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Beispiele

Änderung des Quorums für die Beschlussfähigkeit einer Versammlung

Beschränkung der Vertretungsregelungen in der Eigentümerversammlung

Regelung des Stimmrechtsprinzips

Regelungen zur Zulässigkeit von baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums

Bildung von Untergemeinschaften

Regelungen zu den Kostenverteilungsschlüsseln

Regelungen zur Zweckbestimmung von Gemeinschafts- und Sondereigentum[8]

1.3   Die Miteigentumsanteile

Die Miteigentumsanteile eines Wohnungs-/Teileigentums geben an, mit welchem Bruchteil das jeweilige Sondereigentum am gesamten Grundstück beteiligt ist. Die Zuordnung von Miteigentumsanteilen zu einem konkreten Sondereigentum ist dabei keinen gesetzlichen Regeln unterworfen. Man kann es auch weniger wolkig juristisch ausdrücken: Die Zuweisung von Miteigentumsanteilen zu einem Sondereigentum kann vollkommen willkürlich erfolgen. Insbesondere gibt es keine gesetzliche Regelung, die eine Beziehung zwischen der Größe der Wohn- und Nutzfläche eines Sondereigentums und der Größe des Miteigentumsanteils herstellt. In der Praxis wird dieses Verhältnis insbesondere bei neu errichteten Wohnungseigentumsanlagen zwar in der Regel berücksichtigt. Dies ist jedoch nicht zwingend.

Eine Änderung der Miteigentumsanteile ist nicht im Wege einer Vereinbarung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes möglich. Ein schlichter Vertrag mit gegebenenfalls öffentlich beglaubigten Unterschriften reicht dafür nicht aus. Die Zuordnung der Miteigentumsanteile ist keine Frage einer Regelung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ist einem Sondereigentum einmal eine bestimmte Anzahl an Miteigentumsanteilen im Grundbuch zugewiesen, so sind diese Miteigentumsanteile notwendiger Bestandteil für die Existenz dieses Sondereigentums, über das allein und ausschließlich der jeweilige Sondereigentümer entscheiden kann. Eine Änderung der Miteigentumsanteile ist daher nur in Form eines notariellen Vertrags über den Erwerb bzw. die Veräußerung einer Immobilie möglich.[9]

Rechtsprechung

Unabhängigkeit von Wohnungsgröße und Miteigentumsanteil: Die Miteigentumsanteile können frei mit dem jeweiligen Wohnungs- und Teileigentum verbunden werden. Sie müssen insbesondere nicht mit dem Wert oder der Größe des Sondereigentums korrespondieren. (BayObLG, Beschluss vom 12.8.1999 – 2 Z BR 80/99, DWE 2000, 33)

1.4   Die Änderung der Teilungserklärung

Damit wären wir bei der grundsätzlichen Frage nach den Möglichkeiten, die Teilungserklärung zu ändern. Zunächst ist ja eine zeitliche Zäsur zu beachten, nämlich der Zeitpunkt, ab dem ein Erwerber mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist oder eine in Vollzug gesetzte Wohnungseigentümergemeinschaft besteht. Eine in Vollzug gesetzte Wohnungseigentümergemeinschaft besteht in dem Augenblick, da außer dem teilenden Eigentümer noch mindestens ein weiterer Eigentümer mit vollem Eigentum im Grundbuch eingetragen ist.

Solange keine in Vollzug gesetzte Wohnungseigentümergemeinschaft besteht oder zumindest ein Erwerber mit einer Auflassungsvormerkung eingetragen ist, ist grundbuchrechtlich nur der teilende Wohnungseigentümer als Alleineigentümer vorhanden. Ihm stehen alle Rechte eines Alleineigentümers zu. Er kann somit jederzeit Änderungen an der Teilungserklärung im engeren Sinn vornehmen, z. B. die Zuweisung von Miteigentumsanteilen zu einem Sondereigentum ändern oder die Zuordnung von weiteren Räumen zu einem Sondereigentum vornehmen. In dieser Situation ist der Alleineigentümer auch berechtigt, noch Änderungen an der Gemeinschaftsordnung vorzunehmen, z. B. Umlageschlüssel oder Gebrauchsregelungen zu ändern.[10]

Sobald jedoch ein Erwerber mit einer Auflassungsvormerkung eingetragen ist oder eine in Vollzug gesetzte Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, sind weitere am Grundstück berechtigte Personen vorhanden. Alle Änderungen der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung können dann zunächst nur mit Zustimmung der mit Vormerkung oder vollem Eigentum eingetragenen Miteigentümer vorgenommen werden. Dabei reicht die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für einen Erwerber aus. Es ist nicht erforderlich, dass er bereits den Besitz an der Wohnung erhalten hat, wie dies für die Entstehung einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig wäre.

Bei neu zu errichtenden Wohnungseigentumsanlagen kann sich der Veräußerer das Recht zur Änderung der Gemeinschaftsordnung im Kaufvertrag vorbehalten. Ein solcher Vorbehalt ermöglicht dann dem teilenden Eigentümer, auch noch nach Veräußerung von Wohnungseigentumsrechten im Rahmen der Bevollmächtigung die Gemeinschaftsordnung zu ändern.

Rechtsprechung

Zulässigkeit eines Änderungsvorbehalts: Beim Verkauf noch zu begründenden Wohnungseigentums kann sich der Verkäufer vertraglich das Recht vorbehalten, in der Teilungserklärung Bestimmungen zur Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses einseitig zu ändern. (BGH, Urteil vom 8.11.1985 – V ZR 113/84, NJW 1986, 845)[11]

Keine alleinige Änderung der Teilungserklärung nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung: Der teilende Eigentümer verliert die Befugnis zu alleiniger Änderung der Teilungserklärung, sobald eine Auflassungsvormerkung für den ersten Erwerber eines Wohnungseigentums eingetragen wurde. (BayObLG, Beschluss v. 24.6.1993 – 2Z BR 56/93, NJW-RR 1993, 1362)