Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung - inkl. Arbeitshilfen online - Peter-Dietmar Schnabel - ebook

Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung - inkl. Arbeitshilfen online ebook

Peter-Dietmar Schnabel

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Opis

In der Praxis wirft die Wohnungseigentumsverwaltung viele Fragen auf. Als Verwalter müssen Sie diese beantworten und Probleme lösen, ohne rechtliche Hürden zu übersehen. Die Autoren informieren verständlich über Aspekte wie Verwaltung, Eigentümerversammlung, Instandhaltung und Wirtschaftsplan. Zusammen mit allen wichtigen Informationen über die neue Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsrecht deckt das Buch die gesamte Bandbreite ab: vom Wohnungseigentumsrecht über das Steuerrecht in der WEG bis zur technischen Objektverwaltung. Inhalte: - Die Wohnungseigentümerversammlung: Modalitäten, Stimmrecht, Beschlussfassung, Protokoll - Verwalter: Person, Vertrag, Aufgaben, Amtsbeendigung - Beirat: Bestellung, Aufgaben, Befugnisse - Die kaufmännische Verwaltung der Gemeinschaft - Dienst- und Arbeitsrecht für Verwalter: u. a. Abrechnung geringfügig Beschäftigter, Steuerung von Dienstleistern - Versicherungsvertragsrecht: Sach- und Haftpflichtversicherungen, Rechtsverfolgung - Die WEG als Energiedienstleister: BHKW, Solarthermie, Photovoltaik - Werk- und Bauvertragsrecht: Gewährleistungsansprüche - Betreiberverantwortung und Pflichtendelegation - Mit allen Infos zum Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für Wohnungsimmobilienverwalter (seit 1.8.2018)Arbeitshilfen online: - Musterschreiben - Verwalterverträge - Beschlusssammlungen - Vertragsmuster

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Inhaltsverzeichnis

Hinweis zum UrheberrechtImpressumVorwortA Die Beteiligten1   Die Wohnungseigentümergemeinschaft1.1   Die Rechtsstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft1.2   Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft1.3   Grenzen der Rechtsfähigkeit1.4   Gemeinschaftsbezogene und sonstige Rechte und Pflichten1.5   Die Haftung der Gemeinschaft2   Die Wohnungseigentümer2.1   Die Rechte der Wohnungseigentümer2.2   Die Pflichten der Wohnungseigentümer2.3   Die Haftung der Wohnungseigentümer3   Die Wohnungseigentümerversammlung3.1   Die Einberufungsberechtigten3.2   Turnus der Wohnungseigentümerversammlung3.3   Ort der Wohnungseigentümerversammlung3.4   Zeitpunkt der Wohnungseigentümerversammlung3.5   Einberufungsfrist und -form3.6   Die Teilnahmeberechtigten3.7   Die Tagesordnung3.7.1   Formulierung der Tagesordnungspunkte3.7.2   Nachträgliche Ergänzung der Einladung3.7.3   Bestimmung einzelner Tagesordnungspunkte durch Wohnungseigentümer3.8   Die Eventualeinladung3.9   Die Einlasskontrolle und Eröffnung3.10   Geschäftsordnungsfragen3.11   Der/Die Vorsitzende3.12   Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlung3.13   Das Stimmrecht3.13.1   Das Kopf-, Objekt- und Wertprinzip3.13.2   Das Stimmrecht des werdenden Eigentümers3.13.3   Das Stimmrecht bei nachträglicher Unterteilung von Wohnungen3.14   Das Stimmrecht bei Mehrhausanlagen3.15   Der Stimmrechtsausschluss3.16   Die Vertretung bei der Stimmabgabe3.17   Beschränkung der Vertretungsbefugnis3.18   Berater und Beistände3.19   Majorisierung durch den Mehrheitseigentümer3.20   Die Beschlussfassung3.21   Die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung4   Der Verwalter4.1   Das Verwalteramt4.2   Die Bestellung des Verwalters durch Beschluss4.3   Die Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung4.4   Die Dauer der Bestellung4.5   Die wiederholte Bestellung4.6   Die Trennung von Bestellung und Verwaltervertrag4.7   Die Form des Verwaltervertrags4.8   Parteien und Inhalt des Verwaltervertrags4.9   Der Abschluss des Verwaltervertrags4.10   Die Beendigung des Verwalteramtes4.11   Rechte und Pflichten bei Ende des Verwalteramtes4.11.1   Rechnungslegungspflicht4.11.2   Herausgabepflicht5   Der Verwaltungsbeirat5.1   Die Bestellung des Verwaltungsbeirats5.2   Die Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats5.3   Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats5.4   Die Vergütung und Versicherung des BeiratsB Die wohnungseigentumsrechtliche Verwaltung des gemeinschaftlichen ­Eigentums6   Grundlagen des Wohnungseigentums6.1   Die Teilungserklärung6.2   Die Gemeinschaftsordnung6.3   Die Miteigentumsanteile6.4   Die Änderung der Teilungserklärung7   Aufgaben und Befugnisse des Verwalters7.1   Geschäftsführungsbefugnis gegenüber der Gemeinschaft und den Wohnungseigentümern7.1.1   Die Durchführung von Beschlüssen7.1.2   Die Durchführung und Einhaltung der Hausordnung7.1.3   Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums7.1.4   Das Recht zur Notgeschäftsführung7.1.5   Die Befugnis zur Finanzverwaltung7.1.6   Die Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder7.1.7   Die Information der Wohnungseigentümer über gerichtliche Verfahren7.2   Aufgaben und Kompetenzen des Verwalters für die Gesamtheit der Wohnungseigentümer7.2.1   Die Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen7.2.2   Maßnahmen zur Fristwahrung oder Abwendung sonstiger Rechtsnachteile7.2.3   Die Geltendmachung von Ansprüchen aufgrund von Beschlüssen7.2.4   Honorarvereinbarung mit Rechtsanwälten7.3   Aufgaben und Kompetenzen des Verwalters für die Gemeinschaft7.4   Einschränkungen der Befugnisse des Verwalters7.5   Aufgaben und Befugnisse aufgrund von Teilungserklärung und Verwaltervertrag7.5.1   Zustimmung des Verwalters zu baulichen Veränderungen7.5.2   Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Sondereigentums7.5.3   Zustimmung des Verwalters zur Vermietung oder zur Gewerbeausübung7.6   Führung der Beschlusssammlung7.7   Auskunftspflichten7.8   Einsichtsrecht der Eigentümer in die Verwaltungsunterlagen7.9   Aufbewahrung von Verwaltungsunterlagen7.10   Die Entlastung des Verwalters7.11   Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter8   Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Sondernutzungsrechte8.1   Grundsätze des Gemeinschaftseigentums8.2   Grundsätze des Sondereigentums8.3   Konkretisierung des Sondereigentums durch Teilungserklärung und Teilungsplan8.4   Sondernutzungsrechte8.4.1   Entstehung und Fortgeltung von Sondernutzungsrechten8.4.2   Umfang von Sondernutzungsrechten8.4.3   Instandhaltung und Veräußerung der Sondernutzungsflächen9   Zweckbestimmung und Gebrauchs­regelungen für Gemeinschafts- und Sondereigentum9.1   Zweckbestimmung und Gebrauchsregelung für das Sondereigentum9.2   Zweckbestimmung und Gebrauchsregelung für das gemeinschaftliche Eigentum9.3   Die Hausordnung10   Beschlüsse und Vereinbarungen10.1   Die Vereinbarung10.2   Die Änderung von Vereinbarungen10.3   Der Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung10.4   Der Mehrheitsbeschluss10.5   Abgrenzung von Vereinbarung und Beschluss10.6   Beschlüsse - anfechtbar oder nichtig?10.6.1   Gesetzes- bzw. vereinbarungsändernde Beschlüsse10.6.2   Vereinbarungs- bzw. gesetzeswidrige Mehrheitsbeschlüsse10.6.3   Der vereinbarungsersetzende Mehrheitsbeschluss10.6.4   Weitere nichtige Beschlüsse10.6.5   Zweitbeschlüsse10.6.5.1   Inhaltsgleiche Zweitbeschlüsse10.6.5.2   Der ergänzende Zweitbeschluss10.6.5.3   Der abändernde Zweitbeschluss10.6.6   Schriftliche Beschlüsse10.6.6.1   Die Initiative zum schriftlichen Beschlussverfahren10.6.6.2   Die Schriftform10.6.6.3   Die Zustimmung aller Wohnungseigentümer10.6.6.4   Die Zustimmungserklärung10.6.6.5   Zustandekommen eines schriftlichen Beschlusses10.6.6.6   Grenzen des schriftlichen Beschlussverfahrens11   Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung des Gemeinschafts­eigentums11.1   Aufgaben der Gemeinschaft und des Verwalters11.2   Notwendige Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum11.3   Finanzierung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen11.3.1   Die Finanzierung durch eine Sonderumlage11.3.2   Die Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage11.3.3   Die Finanzierung durch die Kreditaufnahme der Gemeinschaft11.4   Erstmalige ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums11.5   Modernisierende Instandsetzung11.6   Die Haftung der Gemeinschaft für die Beschädigung des Sondereigentums11.7   Kostenverteilung nach Teilungserklärung und Gesetz11.8   Abweichende Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss11.9   Modernisierung12   Bauliche Veränderungen des Gemeinschafts­­eigentums12.1   Zulässigkeit baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums12.2   Der Begriff der baulichen Veränderung12.3   Abgrenzung zu nicht zustimmungspflichtigen Veränderungen12.4   Nachteilige Veränderungen12.5   Fallgruppen nachteiliger baulicher Veränderungen12.5.1   Nachteilige Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes der Gesamtanlage12.5.2   Gefährdung der Statik und der Sicherheit des Gebäudes12.5.3   Die Möglichkeit der intensiveren Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums12.5.4   Verursachung lästiger Immissionen12.5.5   Geänderte Nutzung durch Baumaßnahme12.6   Die Form der Zustimmung12.7   Die Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen12.8   Der Beseitigungsanspruch13   Die Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft13.1   Der Wirtschaftsplan13.1.1   Aufgaben und Inhalt13.1.2   Zeitpunkt der Erstellung und Gültigkeitsdauer13.1.3   Der Kontenplan13.1.3.1   Die interne Buchhaltung13.1.3.2   Die Darstellung des Kontenplans13.1.3.3   Die Einnahmen der Gemeinschaft13.1.3.4   Die Ausgaben der Gemeinschaft13.1.3.4.1   Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung13.1.3.4.2   Kosten für die sonstige Verwaltung13.1.3.4.3   Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs13.1.3.4.4   Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums13.1.4   Die Umlageschlüssel13.1.4.1   Die Miteigentumsanteile13.1.4.2   Wohn-/Nutzfläche13.1.4.3   Wohn-/Teileigentumseinheiten13.1.4.4   Gemessener Verbrauch13.1.4.5   Individuelle Zuweisung von Kosten13.1.5   Die Instandhaltungsrücklage13.1.6   Der Beschluss über den Wirtschaftsplan13.1.6.1   Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne13.1.6.2   Die zu beschließende Geltungsdauer13.1.6.3   Beschlüsse zur Fälligkeit der Hausgeldzahlungen13.2   Die Jahresabrechnung13.2.1   Die Frist zur Erstellung der Abrechnung13.2.2   Verzug mit der Erstellung der Jahresabrechnung13.2.3   Form und Bestandteile der Jahresabrechnung13.2.4   Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung13.2.5   Darstellung der Gesamt- und Einzelabrechnungen13.2.6   Umlageschlüssel in der Jahresabrechnung13.2.6.1   Die Darstellung in der Jahresabrechnung13.2.6.2   Die Änderung der Umlageschlüssel auf Dauer13.2.7   Die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage13.2.8   Die Entwicklung der Bankkonten13.2.9   Vermögensstatus und Saldenliste13.2.10   Der Beschluss über die Jahresabrechnung13.2.11   Schuldner der Hausgeldforderungen13.2.12   Eigentümerwechsel während des Wirtschaftsjahres14   Versicherungen für das gemeinschaft­liche Eigentum15   Die Entziehung des Wohnungs­eigentums15.1   Pflichtverstöße als Grund für die Entziehung des Wohnungseigentums15.2   Hausgeldschulden als Grund für die Entziehung des Wohnungseigentums15.3   Formalien der Entziehung des WohnungseigentumsC Technisch-organisatorische Liegenschaftsverwaltung16   Leistungsbereiche des Gebäude­managements17   Kaufmännisches Gebäudemanagement17.1   Aufgabenbereiche des Verwalters im kaufmännischen Gebäudemanagement17.2   Objektbuchhaltung17.3   Vertragsmanagement17.4   Grundsätze der Buchführung für die Wohnungseigentümergemeinschaft17.5   Steuerliche Belange und Steuererklärungspflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft17.5.1   Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Arbeitgeber17.5.2   Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Vermieter und Stromeinspeiser17.6   Steuerliche Archivierungsvorschriften17.7   Übernahme steuerlicher Pflichten durch den Verwalter17.7.1   Hilfeleistung in Steuersachen17.7.2   Haushaltsnahe Dienstleistungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft17.8   Umsatzbesteuerung in der Wohnungseigentümergemeinschaft17.8.1   Steuerfreie Umsätze nach § 4 Nr. 13 UStG17.8.2   Option zur Steuerpflicht17.8.3   Verzicht und Rücknahme des Verzichts auf Steuerfreiheit17.9   Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Kleinunternehmer18   Technische Objektverwaltung18.1   Instandhaltung nach DIN 3105118.2   Aufgaben des Verwalters im Rahmen der technischen Liegenschaftsverwaltung18.3   Verkehrssicherungspflichten und Betreiberverantwortung18.3.1   Verkehrssicherungspflichten18.3.2   Betreiberverantwortung18.3.3   Dokumentationen im Rahmen der Betreiberverantwortung18.4   Haftungsfragen im Rahmen der technischen Liegenschaftsverwaltung18.4.1   Haftungsquelle Trinkwasser18.4.2   Haftungsquelle verjährtes Hausgeld18.5   Haftungsfragen im Rahmen des Einsatzes von Dienstleistern und Werkunternehmern19   Handwerkerleistungen und Baumaßnahmen im Gemeinschaftseigentum19.1   Pflichtenkreis des Verwalters bei der baulichen Bewirtschaftung19.2   Die Wohnungseigentümergemeinschaft oder die Wohnungseigentümer als Verbraucher19.3   Das neue Werk- und Bauvertragsrecht19.3.1   Neue Regelungen ab dem 1.1.201819.3.2   Spezialregelungen für den Verbraucherbauvertrag19.3.3   Architekten- und Ingenieurvertrag20   Datenschutz und Datensicherung in der Wohnungseigentumsverwaltung20.1   Durchsetzung der EU-DSGVO20.2   Verantwortliche und Auftragsverarbeiter20.3   Personenbezogene Daten Betroffener20.4   Technische und organisatorische Maßnahmen für den Datenschutz20.5   Grundsätze der Datenverarbeitung20.6   Besondere Datenkategorien20.7   Einwilligung des Betroffenen i. S. d. EU-DSGVO20.8   Betroffenenrechte20.9   Die Datenschutz-Folgenabschätzung20.10   Datensicherheit und Privacy Impact Assessment20.11   Beschäftigtendatenschutz20.12   Benennung eines Datenschutzbeauftragten20.13   Datensicherheit20.14   Videoüberwachung20.15   AusblickStichwortverzeichnisArbeitshilfen Online
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Impressum

Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.dnb.de abrufbar.

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Schnabel/Batke-SpitzerCrashkurs Wohnungseigentumsverwaltung1. Auflage 2018

© 2018, Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg [email protected]: Jasmin Jallad

Lektorat: Text und Design Jutta Cram Augsburg Satz: Reemers Publishing Services GmbH, Krefeld Umschlag: RED GmbH, Krailling

Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.

Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechanischen Wiedergabe (einschließlich Mikrokopie) sowie der Auswertung durch Datenbanken oder ähnliche Einrichtungen, vorbehalten.

Vorwort

Soll man wirklich sagen „Glück gehabt“? Seit Langem ist in der Diskussion, dass Wohnungseigentumsverwalter verpflichtet sein sollen, wenn schon keine staatlich regulierte Ausbildung zu durchlaufen, so doch wenigstens eine Sachkundeprüfung abzulegen. Diese Diskussion endete zuletzt damit, dass der Kelch der staatlichen Prüfung an den Wohnungseigentumsverwaltern vorüberging. Der Gesetzgeber hat sich gegen Ausbildung und Sachkundeprüfung als Berufsvoraussetzung entschieden. Ab August 2018 sind Wohnungseigentumsverwalter nun verpflichtet, sich in einem Zeitraum von drei Jahren in einem Umfang von 20 Stunden weiterzubilden.[2]

Dennoch: Heute noch allein mit viel Selbstvertrauen und kaufmännischem Talent als Wohnungseigentumsverwalter tätig sein zu wollen, ist wohl eine eher ungesunde Entscheidung. Schlaflose Nächte wären vorprogrammiert. Das Geschäft der Wohnungseigentumsverwaltung ist zu komplex, die Kundschaft zu kritisch und die Haftungsfallen sind zu zahlreich geworden. Wenn Sie nur sporadisch in diesem Buch blättern, werden Sie verstehen, was wir meinen.

Dieser Crashkurs soll Ihnen einen schnellen, aber dennoch fundierten Überblick über die Materie der Wohnungseigentumsverwaltung verschaffen. Gleichzeitig sollen Sie einen Einblick in die verschiedenen Rechtsmaterien erhalten, mit denen Sie als Wohnungseigentumsverwalter heutzutage nun einmal zu tun haben. Ein kompetenter Einstieg in die Wohnungseigentumsverwaltung ist mit diesem Buch gewährleistet. Zahlreiche grundlegende und regelmäßig wiederkehrende Fragen lassen sich damit beantworten. Dennoch ist es ein Crashkurs und kein umfangreiches Handbuch.

Sprachlich ist in diesem Buch immer die Rede von „dem Verwalter“. Dies ist eine reine Zweckmäßigkeit und orientiert sich am Sprachgebrauch des Wohnungseigentumsgesetzes.

Peter-Dietmar Schnabel und Brigitte Batke-Spitzer

Freiburg, im Mai 2018

A Die Beteiligten

3   Die Wohnungseigentümerversammlung

Das wichtigste Entscheidungsorgan einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Eigentümerversammlung. Alle wesentlichen Entscheidungen hinsichtlich der laufenden Verwaltung werden hier getroffen. In der Versammlung regeln die Eigentümer die aktuellen technischen, finanziellen und organisatorischen Belange der Gemeinschaft. Der Verwalter hat diese Entscheidungen vorzubereiten, aber auch, soweit erforderlich, selbst anzustoßen.[36]

Beispiel

Im Bereich der Instandhaltung sind Sie als Verwalter verpflichtet, eventuelle Mängel am Gemeinschaftseigentum festzustellen. Danach müssen Sie den Wohnungseigentümern die entsprechenden Beschlüsse zur Mangelbeseitigung vorschlagen.

Durch die richtige Beschlussfassung können Sie sich gleichzeitig einen möglichst konkreten Handlungsrahmen vorgeben lassen und vermindern so Ihr eigenes Haftungsrisiko. Die Wohnungseigentümerversammlung können Sie aber auch als Forum zur Imagepflege und als Möglichkeit ansehen, durch kompetentes Auftreten den Anstoß zu neuen Aufträgen zu initiieren.

3.1   Die Einberufungsberechtigten

Grundsätzlich wird die Wohnungseigentümerversammlung vom wirksam bestellten Verwalter einberufen, § 24 Abs. 1 WEG. Die Entscheidung über die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung liegt im Ermessen des Verwalters. Sieht er keinen Anlass, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, kann ihn eine Minderheit von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer nach Köpfen dazu zwingen, § 24 Abs. 2 WEG. Das Verlangen muss schriftlich an den Verwalter gerichtet und die Tagesordnungspunkte müssen mit einer kurzen Begründung angegeben werden. Dann allerdings ist es vorbei mit dem Ermessen des Verwalters. In diesem Fall müssen Sie die gewünschte Wohnungseigentümerversammlung mit den angegebenen Tagesordnungspunkten einberufen und durchführen. Die pflichtwidrige Weigerung, eine notwendige Wohnungseigentümerversammlung durchzuführen, kann ein Grund zur Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund darstellen.[37]

Das gesetzliche Quorum ist erreicht, wenn mehr als ein Viertel der im Grundbuch eingetragenen Eigentümer ein entsprechendes Verlangen unterzeichnen. Sind im Grundbuch mehrere Personen als Eigentümer einer Wohnung eingetragen (z. B. Ehegatten als Bruchteilsgemeinschaft oder eine Erbengemeinschaft), so gelten alle gemeinsam als „ein Kopf”