ABC zarządcy nieruchomości ebook

ABC zarządcy nieruchomości

Copyright © by Wiedza i Praktyka sp. z o.o. Warszawa 2025

Ten e-book jest zgodny z wymogami Europejskiego Aktu o Dostępności (EAA)

WSTĘP

Niniejsza publikacja została opracowana z myślą o osobach, które chcą kompleksowo i świadomie pełnić funkcję zarządcy nieruchomości. Znajdują się w niej zarówno omówienie obowiązków wynikających z najnowszych przepisów prawa – od ustawy Prawo budowlane, przez ustawę o własności lokali, po RODO – jak i wskazówki oparte na aktualnym orzecznictwie sądowym.

Każdy rozdział łączy teorię z praktyką: od relacji z właścicielami i najemcami, przez organizację pracy i wykorzystanie nowoczesnych narzędzi (w tym sztucznej inteligencji), po planowanie remontów i prowadzenie dokumentacji. Szczególny nacisk położono na bezpieczeństwo budynków, ochronę danych osobowych oraz odpowiedzialność prawną zarządcy. Czytelnik znajdzie tu liczne przykłady sytuacyjne.

„ABC zarządcy nieruchomości” pomoże działać skuteczniej, unikać kosztownych błędów i budować zaufanie właścicieli oraz mieszkańców. Bo dobry zarządca to nie tylko administrator – to partner, który potrafi przewidywać problemy i sprawnie je rozwiązywać.

Ten e-book jest zgodny z wymogami Europejskiego Aktu o Dostępności (EAA)

ROZDZIAŁ 1. OBOWIĄZKI ZARZĄDCY – KROK PO KROKU

Obowiązki zarządcy wynikające z ustawy Prawo budowlane

Każdy obiekt budowlany, jego poszczególne elementy konstrukcyjne, wykończeniowe, jak i wyposażenie instalacyjne ulegają naturalnemu zużyciu. Ustawa Prawo budowlane wprost określa obowiązki właścicieli, zarządców oraz użytkowników obiektów budowlanych. Obowiązki te wynikają z właściwości obiektów i ich wyposażenia oraz mają bezpośredni związek z sytuacjami, które potencjalnie mogą mieć miejsce podczas eksploatacji obiektu.

Zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany:

• utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami przewidzianymi w przepisach techniczno-budowlanych oraz

• zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt

(art. 5 ust. 2, art. 61 ustawy Prawo budowlane).

Zasady utrzymania i użytkowania obiektu

Do zasad utrzymania i użytkowania obiektu budowlanego należy zapewnienie:

1) spełnienia podstawowych wymagań dotyczących obiektów budowlanych określonych w załączniku I do rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) Nr 305/2011 z 9 marca 2011 r. dotyczących:

• nośności i stateczności konstrukcji,

• bezpieczeństwa pożarowego,

• higieny, zdrowia i środowiska,

• bezpieczeństwa użytkowania i dostępności obiektów,

• ochrony przed hałasem,

• oszczędności energii i izolacyjności cieplnej,

• zrównoważonego wykorzystania zasobów naturalnych;

2) warunków użytkowych zgodne z przeznaczeniem obiektu , w szczególności w zakresie:

• zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz, odpowiednio do potrzeb, w energię cieplną i paliwa, przy założeniu efektywnego wykorzystania tych czynników,

• usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów;

3) możliwości dostępu do usług telekomunikacyjnych, w szczególności w zakresie szerokopasmowego dostępu do Internetu;

4) możliwości utrzymania właściwego stanu technicznego;

5) niezbędnych warunków do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku 13 grudnia 2006 r., w tym osoby starsze;

6) minimalnego udziału lokali mieszkalnych dostępnych dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 Konwencji, w tym osób starszych w ogólnej liczbie lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym;

7) warunków bezpieczeństwa i higieny pracy;

8) ochrony ludności, zgodnie z wymaganiami obrony cywilnej;

9) ochrony obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów objętych ochroną konserwatorską.

Ważne

Każdy podmiot odpowiedzialny za funkcjonowanie obiektu budowlanego powinien mieć świadomość konieczności wykonywania stosownych kontroli, a w ślad za nimi różnego rodzaju robót pozwalających na bezpieczne i komfortowe korzystanie z obiektu i jego wyposażenia.

Nieprzewidziane czynniki zewnętrzne – rola zarządcy

Sposób działania w przypadku wystąpienia sytuacji kryzysowych (trudnych i nieprzewidywalnych) określają przepisy art. 61 pkt 2 Prawa budowlanego. Te wytyczne ustawowe traktować należy jako wskazówki do działania w sytuacjach zagrożenia bezpieczeństwa. Do szczególnych prawnych obowiązków właściciela i zarządcy obiektu budowlanego należy wówczas zapewnienie, przy zachowaniu należytej staranności, bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego, jeżeli wystąpią destrukcyjne działania uwarunkowań zewnętrznych.

Tego rodzaju zdarzenia zostały zdefiniowane jako czynniki zewnętrzne oddziałujące na obiekt, mogące mieć związek z działaniem człowieka lub sił natury, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Ekspozycja obiektu na niszczące wpływy

Przykłady ekspozycji obiektu na niszczące wpływy:

• wyładowania atmosferyczne,

• wstrząsy sejsmiczne,

• silne wiatry,

• intensywne opady atmosferyczne,

• osuwiska ziemi,

• zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych,

• pożary,

• powodzie

(art. 61 pkt 2 Prawa budowlanego).

Wyżej wymienione wydarzenia mają przede wszystkim charakter naturalny (np. opady atmosferyczne, silne wiatry). Niestety, w ostatnich latach na terenie Polski miały miejsce anomalie pogodowe, takie jak silne wiatry czy ponadnormatywne opady atmosferyczne. Intensywne opady deszczu przyczyniły się do powodzi, która przeszła przez południową i zachodnią część kraju.

Ważne

Trzeba pamiętać, że część tego typu destrukcyjnych wpływów na obiekt budowlany może mieć źródło w działalności człowieka (np. przypadkowy pożar spowodowany nieuwagą użytkownika mieszkania czy osuwisko ziemi powstałe w wyniku nieprzemyślanych i źle wykonywanych robót budowlanych).

Każde zagrożenie wymaga działania

Zestawienie sytuacji kryzysowych mogących mieć wpływ na bezpieczeństwo użytkowania obiektu budowlanego jest katalogiem otwartym. W ustawie Prawo budowlane nie zostały wymienione przypadki wystąpienia nieprawidłowości w obrębie obiektu budowlanego, które wymagają natychmiastowego działania podmiotów odpowiedzialnych, takie jak np. zderzenie pojazdu z obiektem budowlanym, wybuch butli gazowej, atak terrorystyczny, kradzież stalowych elementów nośnych budynku itp.

W każdym przypadku, gdy zaistnieje podejrzenie wystąpienia zagrożenia dla użytkowników obiektu budowlanego oraz ich mienia, konieczne jest podjęcie działań odpowiednich do zaistniałej sytuacji.

Działania naprawcze i konserwacyjne

Obowiązki właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego w zasadzie bez względu na sytuację sprowadzają się do zadbania o zapewnienie bezpieczeństwa. Podstawowym narzędziem, które powinno być punktem wyjścia do planowania działań naprawczych i konserwacyjnych są kontrole przeprowadzane przez osoby posiadające stosowne uprawnienia budowlane lub inne kwalifikacje zawodowe.

Zagadnienia bezpośrednio związane z przeprowadzaniem czynności kontrolnych zostały dokładnie scharakteryzowane w Prawie budowlanym, jak również w aktach wykonawczych do tej ustawy. Dokładna ich analiza daje odpowiedź na pytanie, jakie powinien podjąć dziania właściciel lub zarządca obiektu budowlanego w celu zapewnienia należytego jego utrzymania oraz czego taki podmiot powinien żądać od osób przeprowadzających kontrole okresowe stanu technicznego czy opracowujące inne dokumenty techniczne związane z eksploatacją obiektu.

Obowiązki zarządcy obiektu budowlanego – przegląd orzecznictwa

Zgodnie z Prawem budowlanym, właściciele oraz zarządcy nieruchomości są zobowiązani do utrzymania obiektu w sposób bezpieczny i zgodny z obowiązującymi przepisami. Orzecznictwo pokazuje, jak sądy interpretują te obowiązki w praktyce, zwłaszcza w kontekście zdarzeń zewnętrznych, jak pożary czy powodzie. Analiza orzecznictwa stanowi kluczowe źródło wiedzy dla każdego, kto zarządza lub posiada nieruchomości budowlane.

Zgodnie z art. 61 ustawy Prawo budowlane, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany:

1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 ustawy;

2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Przegląd ciekawych i praktycznych tez z orzecznictwa sądów administracyjnych w odniesieniu do obowiązków właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego:

I. Nałożenie obowiązku dostarczenia oceny technicznej stanu obiektu budowlanego. Obowiązki właściciela obiektu wynikające z jego prawidłowego użytkowania – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 4 września 2024 r., sygn. akt: II SA/Gd 417/24:

„Postanowienie wydane na podstawie art. 81c ust. 2 p.b (ustawa Prawo budowlane – redakcja). ma charakter dowodowy i takim celom służy. Nie rozstrzyga ono sprawy co do istoty, nie kończy prowadzonego postępowania administracyjnego i nie jest orzeczeniem merytorycznym. Zdaniem Sądu znajdujący się w aktach sprawy materiał dowodowy był wystarczający do przyjęcia na tym etapie postępowania, że obowiązek, o którym mowa w art. 81c ust. 2 p.b., prawidłowo został nałożony na gminę jako właścicielkę nieruchomości. Regulacja z art. 81c ust. 2 ustawy umożliwia organom wykonywanie ich ustawowych zadań określonych przepisami tej ustawy, w szczególności prowadzenie postępowania dowodowego w celu uzyskania odpowiednich informacji (np. o stanie technicznym obiektu budowlanego), które to ustalenia mogą stanowić podstawę do podjęcia dalszych działań. Nałożenie omawianego obowiązku uzależnione jest od wystąpienia uzasadnionych wątpliwości co do jakości samych robót budowlanych, tzn. w przypadku stwierdzenia, że zostały one wykonane niezgodnie ze sztuką budowlaną czy też niezgodnie z obowiązującymi normami budowlanymi. Przepis ten ma również zastosowanie w przypadku gdy stan techniczny obiektu budowlanego budzi wątpliwości organu administracyjnego”.

„Z art. 61 pkt 2 p.b. wprost wynika, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. A zatem, obowiązkiem właściciela nieruchomości jest zapewnienie bezpiecznego użytkowania obiektu również w obliczu postępujących zmian klimatycznych, którym coraz częściej towarzyszą silne wiatry, deszcze nawalne, czy powodzie błyskawiczne. Będzie to wymuszało zmiany m.in. w zakresie projektowania obiektów czy stosowania innych, bardziej odpowiednich do tych zmian materiałów”.

II. Adresaci decyzji nakazującej usunięcie nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego obiektu budowlanego – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 8 sierpnia 2024 r., sygn. akt: II SA/Ol 323/24:

„Obowiązek związany z utrzymaniem i użytkowaniem obiektu budowlanego ciąży na właścicielu lub zarządcy obiektu. Przyjęta przez ustawodawcę kolejność podmiotów, na których ciąży obowiązek, nie jest przypadkowa”.

III. Obciążenie właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego kosztami zastosowania środka zabezpieczającego – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 15 maja 2024 r., sygn. akt: II SA/Po 764/23:

„Art. 69 ust. 1 p.b. expressis verbis stanowi, iż przewidziane w nim niezbędne środki zabezpieczające mogą być wdrażane na koszt właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, a nie na koszt właściciela lub zarządcy nieruchomości – niezależnie od tego, czy na nieruchomości znajduje się jakikolwiek obiekt budowlany. Co za tym idzie, kosztami zastosowania takiego środka może być obciążony jedynie właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, na którym ciążą w stosunku do tego obiektu obowiązki, o jakich mowa w art. 61 cytowanej ustawy. Tym samym nie może być nim obciążony podmiot, który w chwili zastosowania środka zabezpieczającego nie był właścicielem lub zarządcą obiektu objętego tym środkiem”.

IV. Adresat decyzji wydawanych na postawie przepisów rozdziału 6 Prawa budowlanego – „Utrzymanie obiektów budowlanych”– wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 lutego 2024 r., sygn. akt: II OSK 1392/21:

„Adresatem decyzji wydawanych na postawie przepisów rozdziału 6 – "Utrzymanie obiektów budowlanych" – może być zarówno właściciel, jak i zarządca obiektu budowlanego. Konieczność przeprowadzenia kontroli elementów budynku i instalacji oraz kontroli stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego to – jak już wyżej zaznaczono – typowe czynności obciążające właściciela. Obowiązki ich przeprowadzenia mogą również być nakładane na zarządcę danej nieruchomości”.

V. Obowiązek zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu – wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 kwietnia 2023 r., sygn. akt: II OSK 1029/20:

„Podstawowym obowiązkiem właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego jest,zgodnie z art. 61 pkt 2 p.b. zapewnienie, przy dochowaniu należytej staranności, bezpiecznego użytkowania obiektu. Dotyczy to także wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury. Bezpieczeństwo użytkowania obiektów budowlanych, zwłaszcza z uwagi na możliwe niekiedy wystąpienie zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi czy mienia, ma znaczenie priorytetowe. Wobec tego w przypadku orzekania o obowiązkach nakładanych na właścicieli lub zarządów obiektów budowlanych dotyczących bezpiecznego ich użytkowania pojawiające się wątpliwości dotyczące zakresu tych obowiązków należy, co do zasady, rozstrzygać na korzyść takich rozwiązań, które zapewnią najwyższe bezpieczeństwo użytkowania. Powyższe, ogólna dyrektywa, którą Naczelny Sąd Administracyjny przyjmuje jako wskazówkę dotyczącą interpretacji i stosowania takich regulacji jak zawarte w art. 61 czy 66 p.b., nie może jednak zwalniać ani organów, ani sądu administracyjnego z obowiązku indywidualnej, rzetelnej i rozsądnej analizy każdej sprawy. Bezpieczeństwo użytkowania obiektów budowlanych może być istotnym, wspierającym argumentem do nałożenia na właściciela lub zarządcę określonych obowiązków, ale nie powinno być podstawą do bezrefleksyjnej akceptacji wszelkich rozwiązań”.

VI. Nałożenie obowiązków na zarządcę nieruchomości wspólnej – wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 listopada 2022 r., sygn. akt: II OSK 1762/21:

„Spółka sprawuje zarząd nieruchomością wspólną w trybie art. 18 u.w.l., a więc jest zarządcą tej nieruchomości. Powierzenie spółce zarządu nieruchomością wspólną wpisane też zostało do księgi wieczystej. Spółka jest ponadto jednym ze współwłaścicieli przedmiotowego budynku. Sprawując zatem zarząd w powyższym trybie, Spółka zarządza nieruchomością należącą do Wspólnoty, a nie Wspólnotą. Stosownie do art. 61 p.b. skarżąca kasacyjnie spółka mogła być adresatem decyzji wydanej w trybie art. 66 p.b. Przepis art. 61 p.b. wyraźnie wskazuje, że adresatem takiej decyzji może być zarządca obiektu budowlanego, a skarżąca spółka, sprawując zarząd nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ustawy o własności lokali, jest takim zarządcą”. VII. Obowiązek utrzymania budynku w należytym stanie w przypadku współwłasności – wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 kwietnia 2022 r., sygn. akt: II OSK 1161/20: „W warunkach współwłasności obiektu budowlanego obowiązek utrzymania tego obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym ciąży na wszystkich współwłaścicielach łącznie lub na zarządcy i nie można nim obciążać jednego ze współwłaścicieli nawet wówczas, gdyby tylko on ponosił winę za zaistniały stan rzeczy”.

VIII. Pojęcie zarządu na gruncie przepisów Prawa budowlanego – wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 grudnia 2021 r., sygn. akt: II OSK 1612/21:

„Ponieważ na gruncie Prawa budowlanego, w tym art. 61 w zw. z art. 66 ust. 1, zarząd (zarządcę obiektu budowlanego) należy interpretować szeroko. Chodzi bowiem o ustalenie istnienia uprawnienia lub jego utraty do władania obiektem budowlanym. Zarządcą obiektu budowlanego będzie zarówno podmiot władający nieruchomością, na rzecz którego ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe, jak i podmiot posiadający szczególne prawo do zarządzania nieruchomością definiowane jako prawo trwałego zarządu lub podmiot, który włada obiektem budowlanym z tytułu wynikającego z zawartej umowy cywilnoprawnej (w tej sprawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego). Nie jest to zatem pojęcie tożsame tylko z "trwałym zarządem", o jakim mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami lub ze wskazywanym w argumentacji skarżących zarządem w rozumieniu ustawy o własności lokali”.

IX. Adresaci decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 p.b. a współwłasność obiektu budowlanego – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 18 lutego 2020 r., sygn. akt: II SA/Rz 865/19:

„W przypadku obiektów budowlanych stanowiących przedmiot współwłasności zasadą jest, że decyzja wydawana na podstawie art. 66 ust. 1 p.b. jest kierowana do wszystkich współwłaścicieli tego obiektu, niezależnie od wielkości udziałów we wspólnym prawie oraz niezależnie od stopnia osobistej odpowiedzialności lub przyczynienia się danego współwłaściciela do powstania stanu odpowiadającego przesłankom materialnoprawnym z art. 66 ust. 1 p.b. Kwestie ewentualnych rozliczeń cywilnoprawnych pomiędzy współwłaścicielami lub ich osobistej odpowiedzialności (np. deliktowej lub karnej) nie należą do właściwości organów nadzoru budowlanego i nie stanowią przesłanek wydania rozstrzygnięcia konkretyzującego obowiązki określone w art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 u.p.b”.

X. Pojęcie „należytego stanu technicznego” – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 9 stycznia 2020 r., sygn. akt: II SA/Wr 404/19:

„Pojęcie "należytego stanu technicznego" jest pojęciem ustawowym i niedookreślonym. Jego istotą jest ochrona obiektu przed "nadmiernym pogorszeniem jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej", co jednoznacznie wskazuje, że dla określenia zakresu obowiązków właścicielskich związanych z użytkowaniem budynku nie bez znaczenia jest stan wyjściowy obiektu. Pojęcia "należytego stanu technicznego" nie można więc sprowadzać do prostego zestawienia stanu budynku z obowiązującymi w chwili kontroli przepisami techniczno-budowlanymi. Ocena budynku w tym zakresie nie może bowiem abstrahować od uwarunkowań, jakie towarzyszyły jego powstaniu i stanu, w jakim kiedyś został oddany do użytku”.

XI. Uznanie za zarządcę obiektu budowlanego – wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 października 2019 r., sygn. akt: II OSK 2776/17:

„Zarządcą obiektu budowlanego będzie zarówno podmiot władający nieruchomością, na rzecz którego ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe, jak i podmiot posiadający szczególne prawo do zarządzania nieruchomością definiowane jako prawo trwałego zarządu lub podmiot, który włada obiektem budowlanym z tytułu umowy o korzystaniu z cudzej rzeczy (np. jako użytkownik lub najemca)”.

XII. Konieczność usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu a opozycja właściciela działki sąsiedniej – wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 czerwca 2023 r., sygn. akt: II OSK 2183/20:

„W przypadku gdy ze względu przykładowo na bezpieczeństwo użytkowania obiektu budowlanego zachodzi konieczność usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w jego stanie technicznym w obrębie działki sąsiedniej, to właściciel tej działki sąsiedniej nie może sprzeciwić się przeprowadzeniu takich (niezbędnych) prac, zwłaszcza gdy są one nakazane jako pilne przez nadzór budowlany. Jeżeli natomiast powstanie jakichś elementów obiektu budowlanego naruszać będzie jego prawo własności, wówczas w zależności od okoliczności mogą przysługiwać mu określone roszczenia ze sfery prawa cywilnego”.

Zarządzanie małą i dużą wspólnotą mieszkaniową – przepisy

Zarządzanie nieruchomością wspólną w małych i dużych wspólnotach mieszkaniowych opiera się na różnych podstawach prawnych. W „małej” wspólnocie stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego oraz Kodeksu postępowania cywilnego dotyczące współwłasności. Natomiast w „dużej” wspólnocie kluczową rolę odgrywa ustawa o własności lokali.

Rozróżnienie na „małą” i „dużą” wspólnotę mieszkaniową

W art. 19 ustawy o własności lokali ustawodawca dokonuje podziału wspólnot mieszkaniowych na wspólnoty tak zwane „duże” i „małe” (te określenia, chociaż znajdujące odzwierciedlenie w przepisie, nie są stosowane w żadnym przepisie; wypracowała je praktyka).

O „małej” wspólnocie mieszkaniowej mówimy wówczas, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i liczba lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy. A contrario, gdy liczba tych lokali jest większa niż trzy, wspólnota jest „dużą” w ujęciu przepisów ustawy o własności lokali. Takiego rozróżnienia ustawodawca nie dokonuje bez przyczyny. Do zarządu nieruchomością wspólną w „małych” wspólnotach mieszkaniowych mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Natomiast do zarządu nieruchomością wspólną w „dużych” wspólnotach mieszkaniowych znajdują zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali, w tym przepisy dotyczące rozstrzygania w przedmiocie podejmowania czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd.

Zarządzanie „małą” wspólnotą mieszkaniową

Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu jest potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli. Z kolei do czynności zwykłego zarządu – „wystarczającą” jest zgoda większości współwłaścicieli.W „małej” wspólnocie mieszkaniowej do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu jest potrzebna zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Przewidziano również środek „obrony” przed czynnością postanowioną przez większość współwłaścicieli, rażąco sprzeczną z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną – w takim wypadku każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Natomiast w przypadku czynności zwykłego zarządu każdy ze współwłaścicieli może żądać sądowego upoważnienia do dokonania czynności.

Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów, a zarząd regulowany przepisami Kodeksu cywilnego przyjmuje się za obowiązujący wówczas, gdy współwłaściciele nie uzgodnią odmiennie.

Zarządzanie „dużą” wspólnotą mieszkaniową

W „dużej” wspólnocie mieszkaniowej czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, a do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną zostały wymienione w katalogu art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali.

W „dużych” wspólnotach mieszkaniowych uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną – jak w przypadku „małych” wspólnot mieszkaniowych – według wielkości udziałów. Ustawodawca przewiduje od tej zasady wyjątek, uprawniając do postanowienia w umowie lub uchwale, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie zamierzony cel czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.

Pojęcie zarządzania nieruchomością wspólną w orzecznictwie

Pojęcie zarządzania nieruchomością wspólną, czasem może wywoływać uzasadnione wątpliwości – szczególnie na gruncie praktycznym. Dlatego warto je dokładnie wyjaśnić. Zasadne jest również odniesienie się do kwestii umocowania zarządu do dokonywania czynności zwykłego zarządu w kontekście istotnego orzeczenia Sądu Najwyższego z 1 czerwca 2017 r.

Uwaga na istotny przepis ustawy o własności lokali

Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali). Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali:

• wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz

• udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

I. Pojęcie zarządzania nieruchomością wspólną – wyjaśnienie:

„Pojęcie zarządzania nieruchomością wspólną należy traktować szeroko, przyjmując, że jeżeli sprawa dotyczy odrębnego lokalu, który znajduje się w tej nieruchomości, a więc lokalu współwłaściciela nieruchomości wspólnej, to jest to również sprawa dotycząca nieruchomości wspólnej, a więc wchodząca w zakres zainteresowania wspólnoty mieszkaniowej sensu largo. Często w praktyce nie można bowiem postawić wyraźnej granicy między nieruchomością wspólną a odrębnym lokalem, gdyż są to fizycznie połączone części jednego obiektu budowlanego. Innymi słowy, w szerokim rozumieniu zarządzania nieruchomością wspólną mieści się każda sprawa związana z nieruchomością należącą do wspólnoty mieszkaniowej. Nie chodzi przecież o lokal położony na innej nieruchomości, w innej miejscowości bądź o sprawę w ogóle niezwiązaną z nieruchomością” – tak wyrok Sądu Najwyższego z 1 czerwca 2017 r., sygn. akt: I CSK 657/16.

II. Umocowanie zarządu do dokonywania czynności zwykłego zarządu:

„Wynikające z art. 22 u.w.l. (ustawa o własności lokali – redakcja) umocowanie zarządu do dokonywania czynności zwykłego zarządu obejmuje zarówno reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz, jak i w stosunkach między wspólnotą a właścicielami lokali. Może on dokonywać wszystkich czynności faktycznych i prawnych samodzielnie, w zakresie kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej, oraz w zakresie reprezentowania tej wspólnoty na zewnątrz, a także w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali, jeżeli się mieszczą one w katalogu czynności zwykłego zarządu. Za taką kwalifikacją tych czynności przemawia ich związek z podstawową działalnością wspólnoty mieszkaniowej (zarządzaniem) oraz niewielki wymiar majątkowy dokonanych czynności, a ściśle rzecz ujmując, niewielkie skutki finansowo-prawne tych czynności” – tak wyrok Sądu Najwyższego z 1 czerwca 2017 r., sygn. akt: I CSK 657/16.

III. Czynność polegająca na wyrażeniu zgody na sprzedaż napojów alkoholowych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym jako czynność zwykłego zarządu:

W tej sprawie również głos zabrał skład orzekający w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 9 kwietnia 2024 r., sygn. akt: II SA/Ol 1089/23 – „Czynność polegająca na wyrażeniu zgody na sprzedaż napojów alkoholowych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, o której mowa w art. 18 ust. 6 pkt 3 u.w.t.p.a. (ustawa o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi – redakcja), niezależnie od podmiotu, który jej udziela, nie zawsze mieści się w zakresie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością (lub jej częścią), a jedynie wówczas, gdy prowadzi ona do zmiany dotychczasowego sposobu użytkowania tej nieruchomości (lub jej części). Za stanowiskiem tym przemawia treść art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l., który wśród czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymienia zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. Powyższe oznacza, że w postępowaniu o wydanie zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych w przypadku kontynuacji dotychczasowego przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, czyli kontynuowania sprzedaży alkoholu w dotychczasowym punkcie sprzedaży, nie jest wymagane przedłożenie uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności. Czasowy charakter zezwoleń na sprzedaż alkoholu nie rodzi więc konieczności, w przypadku kontynuowania tej działalności w dotychczasowym lokalu, uzyskania zgody właścicieli lokali we wskazanej formie”.

Zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej we wspólnocie

Ważnym zagadnieniem, które szczególnie w ostatnim czasie zyskuje na aktualności, jest kwestia zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej. Przybliżamy to zagadnienie z perspektywy ciekawych tez orzeczniczych, których dostarcza nam aktualne orzecznictwo.

Co orzecznictwo mówi na temat zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej:

„Dopóki trwa odrębna własność lokali, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 1 zd. 2 u.w.l.). Jest to zakaz w postaci normy bezwzględnie obowiązującej. Trafnie Sąd uznał, że pewne elementy nieruchomości wspólnej mają charakter konieczny. Inne, jak np. piwnica czy wolnostojący garaż, takiej cechy nie mają, ale w dalszym ciągu stanowią składnik nieruchomości wspólnej. Zgodnie z przepisami u.w.l., pozyskanie przez jednego z właścicieli wyodrębnionych lokali takich składników nieruchomości wspólnej musi odbyć się według określonych zasad. Sposobem tym nie jest zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej, gdyż jest to niedopuszczalne. W sytuacji gdy chodzi w szczególności o piwnicę, znajdującą się w bryle budynku, to sposobem pozyskania jej przez jednego ze współwłaścicieli jest uzyskanie uchwały zezwalającej na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l. W małych wspólnotach mieszkaniowych, z uwagi na to, że chodzi o czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, zastosowanie będzie miał art. 199 kc. (Kodeks cywilny – redakcja).

Podobna procedura może być wdrożona, gdy chodzi np. o wolnostojący garaż. Jednak w takim przypadku można skorzystać z innego sposobu. Jeżeli obiekt ten usytuowany jest na części nieruchomości wspólnej, która nie jest niezbędna do korzystania z budynku, w którym wyodrębniono lokale (art. 5 ust. 1 u.w.l.), to właściciel, który chce objąć ten garaż może uzyskać uchwałę zezwalającą na podział nieruchomości wspólnej na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 6 u.w.l. i następnie domagać się zniesienia współwłasności tej oddzielonej części na zasadach ogólnych. W rezultacie w świetle powyższych rozważań stwierdzić trzeba, że w istocie ustawodawca przewidział tylko jeden wyjątek od zakazu zawartego w art. 3 ust. 1 zd. 2 u.w.l., a mianowicie ten, który wynika z art. 5 u.w.l.

W odmiennych przypadkach powinny być wykorzystane inne konstrukcje prawne, np. podział quoad usum, dopuszczenie do współposiadania bądź wynikające z szeroko rozumianego zarządu nieruchomością wspólną. Pomocny powinien być – również w małych wspólnotach mieszkaniowych – katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zawarty w art. 22 ust. 3 u.w.l.”.

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przez wspólnotę

Czy wspólnota mieszkaniowa może skutecznie wykazać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane? Jakie dokumenty i podstawy prawne są wymagane, aby uzyskać pozwolenie na budowę lub inne decyzje administracyjne? Analizujemy definicję ustawową tego prawa oraz aktualne orzecznictwo sądów administracyjnych w tej sprawie. Wyjaśniamy też, jakie znaczenie ma forma prawna tytułu do nieruchomości w praktyce wspólnot mieszkaniowych.

Ważne tezy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego i Naczelnego Sądu Administracyjnego, które mają zastosowanie w przedmiotowym zagadnieniu:

I. Teza: „Inwestorka w celu wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane powinna legitymować się niezbędną uchwałą. Za taki dokument mający wskazywać na dysponowanie przez Inwestorkę prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie można natomiast uznać pisma, w którym udziela się Inwestorce wstępnej zgody na wykonanie robót dotyczących wymiany okna i drzwi wejściowych w ścianie zewnętrznej budynku, pod warunkiem uzyskania zgody właścicieli samodzielnych lokali na roboty dotyczące elementów budynku wchodzących w skład nieruchomości wspólnej. Należy wskazać, że zgoda właściciela (współwłaściciela) nieruchomości na dysponowanie nią na cele budowlane, udzielona inwestorowi i wykazana przez tego jako prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie może być warunkowa” – tak wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 stycznia 2024 r., sygn. akt: II OSK 2747/22.

II. Teza: „Zgoda właściciela nieruchomości, upoważniająca inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane winna być sformułowana w sposób jednoznaczny, a ze złożonego przez właściciela oświadczenia woli powinno wynikać, że wyraża on zgodę na wybudowanie na jego gruncie, przez wskazanego konkretnie inwestora, określonego obiektu budowlanego, przy czym zgoda taka nie może być zgodą dorozumianą (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 marca 2000 r., sygn. akt: IV SA/Wa 316/98)” – tak wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 kwietnia 2014 r., sygn. akt: II OSK 2827/12.

III. Teza: „Jeżeli roboty budowlane wykonywane są na nieruchomości wspólnej, należącej do wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej, to inwestor, chcąc wykazać tytuł do dysponowania nieruchomością na cele budowlane powinien powołać się albo na zawartą ze wspólnotą mieszkaniową w formie aktu notarialnego umowę przeniesienia własności części nieruchomości wspólnej, albo na dokonaną czynność prawną ustanowienia rzeczowego prawa ograniczonego w tej części nieruchomości wspólnej, albo też na umowę, w której wyraźnie i skutecznie (a więc przez podmioty będące współwłaścicielami) prawo do dysponowania na cele budowlane zostało mu przyznane” – tak wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 2018 r., sygn. akt: VII SA/Wa 1021/17.

Bezpieczeństwo pożarowe budynków – rola zarządcy

Zgodnie z ustawą ppoż., właściciel lub zarządca budynku, obiektu budowlanego lub terenu, zapewniając ich ochronę ppoż, musi m.in.:

• wyposażyć budynek, obiekt budowlany lub teren w wymagane urządzenia ppoż. i gaśnice;

• zapewnić ich przeglądy techniczne, konserwacje oraz naprawy, w sposób gwarantujący ich sprawne i niezawodne funkcjonowanie;

• przestrzegać ppoż. wymagań techniczno-budowlanych, instalacyjnych i technologicznych.

Odpowiedzialność za bezpieczeństwo pożarowe

Odpowiedzialność za realizację ww. obowiązków, stosownie do obowiązków i zadań powierzonych w odniesieniu do budynku, obiektu budowlanego lub terenu, przejmuje – w całości lub w części – ich zarządca lub użytkownik, na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie.

W przypadku gdy umowy takiej nie zawarto, odpowiedzialność za realizację tych obowiązków spoczywa na faktycznie władającym budynkiem, obiektem budowlanym lub terenem.

Ważne

Konieczne jest stosowanie odpowiednich urządzeń wykrywających zagrożenia związane z pożarem lub uwolnieniem tlenku węgla.

Na podstawie § 3 rozporządzenia w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów, urządzenia ppoż. w obiekcie muszą spełnić wymagania, które opisano w poniższej tabeli.

Tabela nr 1. Wymagania dla urządzeń ppoż. w obiekcie na podstawie § 3 rozporządzenia

Powyższy zapis obowiązuje również obecnie, jednak nowelizacja wprowadziła pewne związane z nim zmiany dotyczące czujek.

Nowe zasady dotyczące czujek

Od 23 grudnia 2024 r. obowiązuje wyrażona w § 3 ust. 3a rozporządzenia w sprawie ochrony przeciwpożarowej zasada, z której wynika, że wskazanych w Tabeli nr 1 trzech pierwszych wymogów dotyczących:

• odpowiedniego wykonania i sprawdzenia;

• dokonywania przeglądów i konserwacji oraz

• powtarzalności przeglądów

– nie należy stosować do autonomicznych czujek dymu i autonomicznych czujek tlenku węgla. Co do zasady, nie wymagają one do ich stosowania specjalistycznej wiedzy oraz dokumentacji projektowej.

Ważne

Zgodnie z nowym przepisem, zamiast stosowania ww. obowiązków, autonomiczne czujki dymu i autonomiczne czujki tlenku węgla należy zamontować, konserwować i eksploatować w sposób określony w instrukcjach obsługi. Należy się wówczas posługiwać instrukcjami opracowanymi przez producentów tych czujek.

Obowiązek znakowania

Rozdział 2 rozporządzenia określa czynności zabronione i obowiązki w zakresie ochrony ppoż. Zawiera on § 4 ust. 2, z którego wynika szereg obowiązków właścicieli, zarządców lub użytkowników budynków oraz placów składowych i wiat (z wyjątkiem budynków mieszkalnych jednorodzinnych), takich jak np.:

1) utrzymywanie urządzeń ppoż. i gaśnic w stanie pełnej sprawności technicznej i funkcjonalnej, czy też

2) oznakowanie zgodnie z Polskimi Normami m.in.:

• dróg i wyjść ewakuacyjnych,

• miejsc usytuowania urządzeń ppoż. i gaśnic,

• miejsc usytuowania elementów sterujących urządzeniami ppoż.

Do rozporządzenia wprowadzono nowy załącznik (nr 1) o tytule „Sposób oznakowania miejsca połączenia ściany oddzielenia przeciwpożarowego ze ścianą zewnętrzną oraz z dachem”.

Obiekty zbiorowej ochrony – rola zarządcy

W celu ochrony ludności przed zagrożeniami powstałymi w wyniku klęsk żywiołowych, terroryzmu lub działań wojennych, nowa ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej (uloc) przewiduje wykorzystanie obiektów zbiorowej ochrony.

Tabela nr 2. Podstawowe pojęcia dotyczące obiektów zbiorowej ochrony

Przykład

Za budowlę ochronną można uznać m.in. schron dostosowany w ramach istniejącego obiektu w bloku mieszkalnym. Miejscem doraźnego schronienia może być z kolei m.in. wyznaczone ukrycie w garażu podziemnym w bloku mieszkalnym.

Organy ochrony ludności to organy administracji publicznej, które wykonują zadania mające na celu m.in. zapewnienie bezpieczeństwa ludności przez ochronę życia i zdrowia ludzi w sytuacji zagrożenia. Terytorialne organy ochrony ludności to wójt (burmistrz, prezydent miasta), starosta, wojewoda oraz minister właściwy do spraw wewnętrznych.

Planując niezbędną liczbę obiektów zbiorowej ochrony, właściwe organy ochrony ludności dokonują bieżącego przeglądu obiektów budowlanych, w tym planowanych do budowy, w celu wytypowania:

• odpowiednich obiektów budowlanych pod kątem uznania ich za obiekty zbiorowej ochrony;

• planowanych miejsc organizacji miejsc doraźnego schronienia i 

• obiektów budowlanych przydatnych do przystosowania na miejsca doraźnego schronienia.

Ważne

Dokonując bieżącego przeglądu obiektów budowlanych, organy mają nie uwzględniać budynków nieposiadających kondygnacji podziemnych oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Zarządca nieruchomości może upatrywać w tym szansę na zwolnienie z konfrontacji z przepisami uloc.

Za budowle ochronne uznaje się wyłącznie obiekty budowlane, które spełniają albo po przebudowie lub dostosowaniu mogą spełniać warunki techniczne, warunki techniczne użytkowania i warunki techniczne usytuowania, konieczne dla zapewnienia funkcji obiektu zbiorowej ochrony.

Zasady wyboru obiektów budowlanych uszczegóławia rozporządzenie w sprawie kryteriów uznawania obiektów budowlanych albo ich części za budowle ochronne. W fazie projektu znajduje się też kolejne rozporządzenie dotyczące warunków organizowania oraz wymagań, jakie powinny spełniać miejsca doraźnego schronienia.

Obowiązek informacyjny przy obiektach już istniejących

Zarządca obiektu budowlanego albo jego części, które przed 1 stycznia 2025 r. pełniły już funkcję budowli ochronnej, musi zawiadomić o tym fakcie właściwego miejscowo wójta (burmistrza, prezydenta miasta) w terminie 90 dni od dnia wejścia w życie uloc (co oznacza, że termin ten już upłynął i należy niezwłocznie dopełnić tego obowiązku).

Porozumienie z zarządcą

Wójt (burmistrz, prezydent miasta), starosta lub wojewoda mogą zawrzeć z zarządcą nieruchomości porozumienie o uznaniu obiektu budowlanego za budowlę ochronną. Porozumienie ma określać szczegółowe obowiązki zarządcy oraz warunki użytkowania budowli ochronnej, w zakresie przewidzianym w ustawie. Tam też musi znaleźć się postanowienie o obowiązku udostępnienia budowli ochronnej na cele ochrony ludności na polecenie organu ochrony ludności. Wypowiedzenie takiego porozumienia przez zarządcę budowli ochronnej wymaga jednak zgody właściwego organu ochrony ludności.

Odgórna decyzja wobec zarządcy

Jeżeli jest to uzasadnione koniecznością realizacji zadań ochrony ludności i obrony cywilnej, wójt (burmistrz, prezydent miasta), starosta lub wojewoda (dalej określani jako organ) mogą uznać obiekt budowlany za budowlę ochronną poprzez decyzję administracyjną. Organ wyda decyzję:

• uwzględniając ustalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz

• biorąc pod uwagę uzasadniony interes właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, którego dotyczy decyzja

– co budzi pewne wątpliwości praktyczne i daje teoretycznie podstawę do zastosowania uznaniowości ze strony organu.

Tego typu decyzję można też wydać na wniosek zarządcy obiektu budowlanego.

Ważne

Taka decyzja może określać szczegółowe obowiązki właściciela lub zarządcy oraz warunki użytkowania budowli ochronnej. Decyzja ta zawiera także postanowienie o obowiązku udostępnienia budowli ochronnej na cele ochrony ludności na polecenie organu ochrony ludności.

Od takiej decyzji można się odwołać. Odwołanie od decyzji wydanej przez:

• wójta (burmistrza, prezydenta miasta) lub starostę – rozpatruje wojewoda;

• wojewodę – rozpatruje minister właściwy do spraw wewnętrznych.

Dostęp do nieruchomości państwowej lub samorządowej

Minister właściwy do spraw wewnętrznych musi zorganizować i nadzorować System Bezpiecznej Łączności Państwowej (dalej: system) jako operator systemu. Zarządca nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego musi – na potrzeby realizacji zadań związanych z Systemem – zapewnić operatorowi systemu dostęp do nieruchomości, w tym do budynku. Warunki dostępu ma określać umowa zawarta pomiędzy operatorem systemu za zarządcą.

Obowiązki i uprawnienia zarządcy przy budowli ochronnej

Właściciel oraz zarządca budowli ochronnej muszą:

• zapewnić jej utrzymanie w należytym stanie technicznym;

• udostępniać ją na cele ochrony ludności na polecenie organu ochrony ludności;

• współdziałać w przygotowaniu udostępnionej budowli ochronnej do użycia oraz

• wyznaczyć kierownika tej budowli.

W czasie gdy budowla ochronna nie podlega użytkowaniu na cele ochrony ludności i obrony cywilnej, zarządca może ją wykorzystywać w sposób zgodny z przeznaczeniem obiektu, gwarantujący jednak spełnienie przez nią w razie potrzeby funkcji ochronnej.

Przykład

Zarządca zagwarantuje spełnienie przez budowlę funkcji ochronnej w okresie owego „innego niż cele ochronne użytkowania”, zwłaszcza przez utrzymywanie sprawności urządzeń technicznych znajdujących się w tej budowli.

Budowle ochronne i miejsca doraźnego schronienia należy oznaczyć za pomocą międzynarodowego znaku rozpoznawczego obrony cywilnej oraz napisu: „SCHRON”, „UKRYCIE” lub „MIEJSCE DORAŹNEGO SCHRONIENIA”. Obiekty zbiorowej ochrony podlegają kontroli pod kątem spełniania przez nie wymaganych warunków.

Polecenie udostępnienia budowli ochronnej

Właściwy organ ochrony ludności może polecić zarządcy budowli ochronnej jej udostępnienie w przypadku:

• przewidywanego wystąpienia klęski żywiołowej;

• wprowadzenia stanu nadzwyczajnego lub

• czasu wojny

– jeżeli polecenie to uzasadnia rodzaj przewidywanego zagrożenia (co stanowi podstawę do pewnej dowolności interpretacyjnej).

Tego typu polecenie należy niezwłocznie wykonać. Zarządca, udostępniając budowlę ochronną, musi zaprzestać wykorzystywania jej na cele niezwiązane z ochroną ludności. Obowiązek ten dotyczy okresu udostępnienia budowli. Zakaz ten nie obowiązuje, gdy dalsze wykorzystywanie nieruchomości nie utrudnia spełnienia funkcji budowli ochronnej.

Organ ochrony ludności przygotowuje udostępnioną budowlę ochronną do użycia, przy współudziale m.in. zarządcy budowli ochronnej. Przygotowanie do użycia obejmuje:

• sprawdzenie stanu technicznego budowli oraz znajdujących się tam urządzeń, a także

• przygotowanie na przyjęcie osób.

Ważne

Zarządca budowli ochronnej musi wyznaczyć osobę odpowiedzialną za jej udostępnienie i przekazać stosowną informację, wraz z danymi kontaktowymi, właściwemu organowi ochrony ludności. Może nią być kierownik budowli ochronnej lub inna osoba, w tym sam zarządca.

Wyznaczenie kierownika budowli ochronnej

W budowli ochronnej przygotowanej do użycia jej zarządca musi wyznaczyć kierownika budowli ochronnej, informując o tym właściwy organ ochrony ludności. Jeżeli go nie wyznaczono, kierownikiem z mocy prawa zostanie właściciel lub zarządca.

Kierownik budowli ochronnej ma zapewnić prawidłową eksploatację i porządek w jej obrębie. Może on w tym celu wydawać wiążące polecenia określonego zachowania osobom tam przebywającym.

Ważne

W przypadku przygotowania do użycia budowli ochronnej o pojemności powyżej 120 osób właściwy organ ochrony ludności w porozumieniu z zarządcą budowli ochronnej zapewnić musi personel do obsługi tej budowli ochronnej.

Po ustaniu przesłanek wydania polecenia udostępnienia budowli ochronnej właściwy organ odwołuje to polecenie, informując o tym zarządcę budowli ochronnej.

Miejsca doraźnego schronienia

Wójt (burmistrz, prezydent miasta), starosta lub wojewoda muszą zorganizować miejsca doraźnego schronienia w przypadku wprowadzenia stanu nadzwyczajnego lub w czasie wojny, jeżeli liczba schronów i ukryć jest niewystarczająca dla zapewnienia ochrony ludności. Organizacja tych miejsc następuje w drodze:

• nakazu przystosowania pomieszczeń budynków, garaży podziemnych, tuneli, budowli ziemnych, wykopów i tym podobnych obiektów do pełnienia funkcji obiektu zbiorowej ochrony oraz

• wykonania miejsc doraźnego schronienia przystosowanych do tymczasowego ukrycia ludności.

Właściwy organ ochrony ludności lub wyznaczony podmiot mogą udzielić pomocy zarządcy nieruchomości przy organizacji miejsc doraźnego schronienia. Jeżeli właścicielem nieruchomości, objętej ww. nakazem przystosowania, albo na której mają być wykonane miejsca doraźnego schronienia, jest podmiot inny niż:

• Skarb Państwa albo

• jednostka samorządu terytorialnego,

– nakaz przystosowania lub udostępnienia nieruchomości albo wykonania miejsc doraźnego schronienia będzie wydany w drodze decyzji administracyjnej.

Odwołanie od decyzji wydanej przez:

• wójta (burmistrza, prezydenta miasta) lub starostę – rozpatruje wojewoda;

• wojewodę – rozpatruje minister właściwy do spraw wewnętrznych

– przy czym odwołanie od decyzji nie wstrzymuje jej wykonania.

Ważne

Zarządca miejsca doraźnego schronienia ma zapewnić utrzymanie tego miejsca w należytym stanie technicznym oraz udostępnić je na cele ochrony ludności.

Dotacje celowe na budowle ochronne

Na wniosek właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego organy ochrony ludności przekazują im środki finansowe w formie dotacji celowej.

Przykład

Dotacja może być przeznaczona na:

• budowę budowli ochronnej;

• jej przebudowę w celu spełnienia warunków technicznych i warunków technicznych użytkowania budowli ochronnej;

• organizowanie miejsc doraźnego schronienia, czy też

• przygotowanie budowli ochronnej do użycia.

Dofinansowanie dotyczy do 100 % kosztów inwestycji zwiększonych w związku z koniecznością zapewnienia funkcji budowli ochronnej.

Powyższe organy, na wniosek zarządcy, mogą też przekazać mu środki finansowe w formie dotacji celowej na:

• dostosowanie obiektów do wymagań, o których mowa w art. 94 i art. 95 uloc (istnieje również teoretycznie możliwość dofinansowania w 100%) oraz

• remont i utrzymanie obiektów zbiorowej ochrony.

Przykład

Zgodnie z art. 94 uloc, kondygnacje podziemne w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej, należy projektować i wykonać w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia. Tym samym, zarządca może ubiegać się o dotację w celu dostosowania obiektów do tego typu wymogów.

Elektromobilność w Polsce – wyzwania dla zarządców

Wyodrębnić można trzy rodzaje urządzeń stosowanych do ładowania elektryków:

1) stacje ładowania ogólnodostępne;

2) stacje ładowania nieogólnodostępne;

3) punkty ładowania, które mogą zarówno stanowić samodzielne, np. trójfazowe, gniazdo, jak i wchodzić w skład większej stacji.

W przypadku kiedy stacje ładowania „elektryków” wykorzystywane są do zasilania samochodów osób trzecich, konieczne jest poddanie tych obiektów badaniom prowadzonym przez Urząd Dozoru Technicznego. Takie badania wymagane są także w przypadku stacji nieogólnodostępnych, chyba że ładowarka stosowana jest jedynie do zasilania własnej floty pojazdów.

Wyzwania dla obiektów mieszkalnych

Warto pamiętać, że prawo nie narzuca liczby ładowarek w przypadku budynków mieszkalnych. Jednak istnieją specjalne wymagania, które muszą zostać spełnione przez osoby zainteresowanie montażem własnego punktu ładowania.

Do wymagań tych należą:

• konieczność uzyskania zgody technicznej, a także wydanej na bazie głosowania pozytywnej decyzji wspólnoty dla urządzeń, których moc przekracza 11 kW;

• potrzeba uzyskania zgody ze strony zarządu wspólnoty;

• konieczność zainstalowania osobnego licznika przeznaczonego do rejestrowania ilości energii, jaka została zużyta w celu ładowania samochodu.

Trzy typy systemów ładowania pojazdów elektrycznych

W zależności od wzornictwa oraz architektury wyodrębnić można trzy różne typy systemów ładowania samochodów elektrycznych:

1) multimedialne;

2) wolnostojące;

3) naścienne.

Tabela nr 3. Charakterystyka systemów ładowania

Problem wyodrębnienia lokali

Punkt ładowania można zainstalować w zgodzie z przepisami art. 12b ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych (uepa). W budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy, punkt ładowania można zainstalować i eksploatować po uzyskaniu zgody:

• zarządu wspólnoty lub spółdzielni, lub

• osoby sprawującej zarząd nad daną nieruchomością

– dalej zwanych zarządcą.

W praktyce pojawiają się wątpliwości, czy w tym przypadku chodzi o liczbę lokali już wyodrębnionych. Projektodawca doprecyzował, że określony w art. 12b ust. 1 uepa tryb instalacji punktów ładowania w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych znajdzie zastosowanie w przypadkach, gdy w danym budynku znajdują się więcej niż trzy „lokale mieszkalne”. Bez znaczenia pozostaje przy tym istniejąca w danym budynku struktura własnościowa lokali, więc nie ma znaczenia, czy lokale wyodrębniono, czy też nie. Istotne jest jedynie ich przeznaczenie, tj. cel mieszkalny.

Czynności zwykłego zarządu

Pojawiają się także wątpliwości odnośnie tego, czy wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania stanowi czynność zwykłego zarządu, czy też wymaga głosowania. Przede wszystkim z art. 22 ustawy o własności lokali (uwl) wynika, że czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzeba uchwały właścicieli lokali, spełniającej przesłanki opisane w tym przepisie. Uepa wprost rozwiewa pewne wątpliwości poprzez art. 12b ust. 2. Otóż w przypadku wspólnoty mieszkaniowej wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy mniejszej niż 11 kW stanowi czynność zwykłego zarządu. Oznacza to, że przy tej mocy nie ma wymogu zorganizowania głosowania właścicieli. Jednak, zarządca we wspólnocie mieszkaniowej powinien pamiętać, że instalacja i eksploatacja punktu ładowania o mocy 11 kW lub większej wymaga uchwały właścicieli lokali.

Ładowarki samochodowe na terenie spółdzielni mieszkaniowych

Uepa wprost odnosi się w tym zakresie do wspólnoty mieszkaniowej. Pozostaje jednak pytanie, czy ww. zasady stosować też do spółdzielni mieszkaniowej (przenosząc je do realiów prawa spółdzielczego). Otóż zgodnie z uepa, jej przepisy art. 12b ust. 1–11 (czyli również wspomniany art. 12b ust. 2) należy stosować odpowiednio do spółdzielni mieszkaniowej:

• w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których nie występują lokale stanowiące własność podmiotów innych niż spółdzielnia mieszkaniowa oraz

• w przypadkach, o których mowa w art. 26 ust. 2 i art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: usm), przy czym ww. przepisy usm odnoszą się do kwestii zarządzania nieruchomościami wspólnymi przez spółdzielnię wykonującą zarząd powierzony w rozumieniu uwl i stosującą wspomniany art. 22 uwl dotyczący ww. zwykłego zarządu/czynności przekraczających zwykły zarząd.

Ważne

Wskazane wyżej przy wspólnotach mieszkaniowych postępowanie będzie zasadniczo analogiczne wobec osób z wyodrębnioną własnością lokalu na terenie spółdzielni mieszkaniowej, jak i osób posiadających spółdzielcze prawo do lokalu.

Analogicznie zastosowanie znajdzie zatem ww. zasada przekroczenia zwykłego zarządu w przypadku spółdzielni i punktu ładowania o mocy 11 kW i wyższej na terenie nieruchomości wspólnej.

Jedna ekspertyza dla kilku wnioskodawców

W terminie 30 dni od dnia złożenia przez zainteresowanego wniosku o wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania zarządca musi zlecić sporządzenie ekspertyzy dopuszczalności instalacji punktów ładowania (wyjątki od tej zasady opisuje art. 12b ust. 6 uepa). Jeśli tego typu wnioski złożyło kilku wnioskodawców, można sporządzić jedną ekspertyzę dotyczącą wszystkich lub wybranych punktów ładowania objętych tymi wnioskami, co wynika z art. 12c ust. 2 uepa. Zasada ta stanowi pewne ułatwienie, jednak należy pamiętać o tym, że zarządzający ma ww. 30-dniowy termin na zlecenie ekspertyzy.

Ważne

Tym samym, jeśli zarządca nawet posiada wiedzę o zamiarze złożenia kilku wniosków o wydanie zgody, to nie może przekroczyć ww. terminu, czekając na złożenie wszystkich wniosków. Natomiast to sporządzający ekspertyzę może zdecydować, że w oparciu o wszystkie złożone wnioski sporządzi opracowanie o charakterze zbiorczym.

Ten e-book jest zgodny z wymogami Europejskiego Aktu o Dostępności (EAA)