Die Eigentümerversammlung - inkl. Arbeitshilfen online - Melanie Sterns-Kolbeck - ebook

Die Eigentümerversammlung - inkl. Arbeitshilfen online ebook

Melanie Sterns-Kolbeck

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Opis

Dieses Fachbuch ist aus der täglichen Beratungspraxis der Autoren entstanden und zeigt Lösungen für die häufigsten Fragen rund um die Wohnungseigentümerversammlung. Mit seinen vielen Beispielen, Praxishinweisen, Checklisten und Mustern ist die Thematik für Verwalter und Eigentümer leicht verständlich aufbereitet. Inhalte: - Vorbereitung und Ablauf der Eigentümerversammlung - Worauf Sie bei der Beschlussfassung besonders achten müssen - Wie Sie den Verlauf und die Beschlüsse korrekt protokollieren - Die Eigentümerversammlung von A-ZArbeitshilfen online: - Mustervorlagen und -verträge - Excel-Tool zur Beschlusssammlung - Gesetzestexte  

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Inhaltsverzeichnis

Hinweis zum UrheberrechtImpressumEinführung1   Vorbereitung der Eigentümerversammlung1.1   Einberufung der Eigentümerversammlung1.1.1   Wer beruft die Versammlung ein?1.1.2   Wer muss eingeladen werden?1.1.3   Form der Einberufung1.1.4   Frist bei der Einberufung1.1.5   Inhalt der Einladung1.1.5.1   Versammlungsort1.1.5.2   Versammlungszeit1.1.5.3   Tagesordnung1.1.6   Einberufungsmangel/Kausalität1.1.7   Die Zweit-/Wiederholungsversammlung1.1.8   Eventualeinberufung1.1.9   Die außerordentliche Eigentümerversammlung1.2   Checkliste: Einberufung der Eigentümerversammlung1.3   Das Stimmrecht in der Versammlung1.3.1   Wer ist Inhaber des Stimmrechts?1.3.2   Wenn eine Wohnung mehreren Eigentümern gehört1.3.3   Welche Stimmrechtsprinzipien gibt es?1.3.3.1   Kopfprinzip1.3.3.2   Wertprinzip1.3.3.3   Objektprinzip1.3.3.4   Nachträgliche Änderungen des Stimmrechts1.3.4   Stimmenthaltung1.3.5   Stimmrechtsmissbrauch und Majorisierung1.3.6   Stimmrechtsausschlüsse und -beschränkungen1.3.7   Was bedeutet „Ruhen des Stimmrechts“?1.4   Checkliste zum Stimmrecht1.5   Regelungen zur Vertretung in der Eigentümerversammlung1.5.1   Wann gelten Vertretungsbeschränkungen?1.5.2   Wer benötigt eine Vollmacht und wie muss sie aussehen?1.6   Checkliste zur Vertretung1.7   Teilnahme Dritter an der Versammlung2   Ablauf der Eigentümerversammlung2.1   Leitung der Versammlung2.2   Begrüßung und Feststellung der Beschlussfähigkeit2.3   Der Umgang mit der Tagesordnung2.3.1   Aufruf der Tagesordnungspunkte2.3.2   Formulierung des Beschlussantrags2.3.3   Abstimmung über einen Beschluss2.3.4   Beschlussfeststellung und -verkündung2.4   Geschäftsordnungsbeschluss zum Ablauf der Versammlung2.5   Rede- und Antragsrecht2.6   Schluss der Versammlung2.7   Checkliste zum Ablauf der Versammlung3   Nach der Versammlung – das Protokoll3.1   Inhalt des Protokolls3.2   Form des Protokolls3.3   Frist3.4   Fehlerhaftes Protokoll3.5   Checkliste zum Protokoll4   Rund um die Beschlüsse4.1   Die Beschlusssammlung4.1.1   Was muss in der Beschlusssammlung stehen?4.1.1.1   Beschlüsse4.1.1.2   Ausnahme für Geschäftsordnungsbeschlüsse?4.1.1.3   Gerichtliche Entscheidungen4.1.1.4   Vergleiche4.1.1.5   Vermerke4.1.1.6   Löschungen4.1.2   In welcher Form muss eingetragen werden?4.1.3   Wann muss eingetragen werden?4.1.4   Wer führt die Beschlusssammlung?4.1.5   Wer darf die Beschlusssammlung einsehen?4.1.6   Fehler in der Beschlusssammlung4.2   Checkliste zur Beschlusssammlung4.3   Der Beschluss4.3.1   Der Unterschied zwischen Vereinbarung und Beschluss4.3.2   Wann hat die Gemeinschaft Beschlusskompetenz?4.3.3   Wichtige Beschlusskompetenzen im Einzelnen4.3.3.1   Kostenverteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten (§ 16 Abs. 3 WEG)4.3.3.2   Kostenverteilung bei Instandhaltung, Instandsetzung und baulichen Veränderungen (§ 16 Abs. 4 i. V. m. § 22 Abs. 1, 2 WEG)4.3.3.3   Bauliche Veränderungen und instandhaltende/instandsetzende Aufwendungen (§ 22 Abs. 1 WEG)4.3.3.4   Beschluss über Veräußerungsbeschränkung4.3.3.5   Erweiterte Beschlusskompetenz in Zahlungsangelegenheiten (§ 21 Abs. 7 WEG)4.3.4   Was sind Öffnungsklauseln?4.3.5   Welche Beschlussarten gibt es?4.3.5.1   Einfacher Mehrheitsbeschluss4.3.5.2   Qualifizierter Mehrheitsbeschluss4.3.5.3   Mehrheitsbeschluss (bei baulichen Veränderungen)4.3.5.4   Allstimmige Beschlüsse4.3.5.5   Einstimmiger Beschluss4.3.5.6   Nichtbeschluss4.3.5.7   Positiver Beschluss4.3.5.8   Negativbeschluss4.3.5.9   Zweitbeschluss4.3.5.10   Geschäftsordnungsbeschluss4.3.5.11   Organisationsbeschluss4.3.5.12   Standardbeschluss4.3.6   Wie müssen Beschlüsse formuliert werden, damit sie gültig sind?4.3.7   Das schriftliche Beschlussverfahren/Umlaufverfahren4.3.8   Bindungswirkung von Beschlüssen für einen Rechtsnachfolger4.3.9   Vollzug von Beschlüssen und einstweiliger Rechtsschutz4.4   Checkliste zu Beschlüssen4.5   Beschlussfehler/Beschlussmängel4.5.1   Wann ist ein Beschluss nichtig?4.5.2   Wann können Beschlüsse angefochten werden?4.6   Die Anfechtung von Beschlüssen4.6.1   Wer darf anfechten oder klagen?4.6.2   Welche Frist muss eingehalten werden?4.6.3   Welche Rechtsfolgen hat eine Anfechtung?4.7   Checkliste zur Anfechtung von Beschlüssen4.8   Wie sieht das gerichtliche Verfahren aus?4.8.1   Klageantrag4.8.2   Prozessparteien/Klageschrift4.8.3   Kostenentscheidung4.8.4   Kostenlast des Verwalters4.8.5   Klagearten5   Bei der Beschlussfassung zu beachten5.1   Wahl des Verwalters5.1.1   Was passiert, wenn es mehrere Kandidaten gibt?5.1.2   Wann ist die Verwalterwahl nichtig oder anfechtbar?5.1.3   Kann ein Notverwalter bestellt werden?5.2   Wahl des Verwaltungsbeirats5.3   Genehmigung der Jahresabrechnung5.3.1   Welche Funktion hat die Jahresabrechnung?5.3.2   Form und Inhalt der Abrechnung5.3.3   Grundsätze einer ordnungsgemäßen Abrechnung5.3.4   Genehmigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft5.3.5   Wann ist der Genehmigungsbeschluss nichtig oder anfechtbar?5.3.6   Besteht Anspruch auf eine Jahresabrechnung?5.4   Genehmigung des Wirtschaftsplans5.4.1   Was muss im Wirtschaftsplan stehen?5.4.2   Wie wird der Wirtschaftsplan genehmigt?5.4.3   Wann ist der Beschluss nichtig bzw. anfechtbar?5.5   Instandhaltungen/Instandsetzungen5.5.1   Entscheidungskompetenzen der Wohnungseigentümer5.5.2   Was bedeutet „modernisierende Instandsetzung“?5.5.3   Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Instandhaltung5.6   Bauliche Veränderungen/Modernisierungsmaßnahmen5.6.1   Wann liegt eine bauliche Veränderung vor?5.6.2   Welche Beschlusskompetenz haben die Wohnungseigentümer?5.6.3   Häufige Fälle aus der Praxis5.6.4   Was ist eine „privilegierte Modernisierungsmaßnahme“?5.7   Änderung des Kostenverteilungsschlüssels5.7.1   Welche Beschlusskompetenz haben die Wohnungseigentümer?5.7.2   Beschlusskompetenz bei Instandhaltung, Instandsetzung und baulichen Veränderungen5.8   Hausordnung5.8.1   Wie kann die Hausordnung geändert werden?5.8.2   Was darf in der Hausordnung stehen?5.9   Entlastung des Verwalters5.10   Beschlüsse unter „Sonstiges“ bzw. „Verschiedenes“6   Mehrhausanlage6.1   Das Wohnungseigentumsgesetz ist maßgebend6.2   Eigentümerversammlung6.3   Kostentrennung6.4   Stimmrecht6.5   Verwaltung7   Die Eigentümerversammlung von A bis Z7.1   Abrechnung7.2   Abstimmung7.3   Anfechtung von Beschlüssen7.4   Anwesenheitsliste7.5   Aufbewahrung von Unterlagen7.6   Auftragsvergabe7.7   Auskunftspflicht des Verwalters7.8   Außerordentliche Eigentümerversammlung7.9   Bauliche Veränderung7.10   Beschluss7.11   Beschlussfähigkeit7.12   Beschlusskompetenz7.13   Beschlusssammlung7.14   Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche7.15   Betretungsrecht des Verwalters7.16   Bruchteilsgemeinschaft7.17   Buchhaltung/Buchführung des Verwalters7.18   Darlehen/Kreditaufnahme7.19   Eichpflicht7.20   Eigentümerversammlung7.21   Eigentümerwechsel7.22   Einberufung der Eigentümerversammlung7.23   Einsichtsrecht7.24   Einzelabrechnung7.25   Entlastung des Verwalters7.26   Ersatzzustellungsvertreter7.27   Faktische/werdende Eigentümergemeinschaft7.28   Gebrauchs- und Nutzungsregelung7.29   Gemeinschaftseigentum7.30   Gemeinschaftsordnung7.31   Geschäftsordnung7.32   Haftung für Hausgeldrückstände7.33   Hausgeld, Wohngeld7.34   Hausordnung7.35   Heizung7.36   Heiz- und Warmwasserkosten7.37   Insolvenz7.38   Instandhaltung/Instandsetzung7.39   Instandhaltungsrückstellung/-rücklage7.40   Jahresabrechnung7.41   Kostenverteilungsschlüssel7.42   Lasten und Kosten7.43   Majorisierung7.44   Mehrhausanlage7.45   Mehrheitsbeschluss (einfacher)7.46   Mehrheitsbeschluss (qualifizierter)7.47   Minderheitenschutz7.48   Modernisierung7.49   Negativbeschluss7.50   Nichtbeschluss7.51   Nichtigkeit eines Beschlusses7.52   Niederschrift/Protokoll7.53   Öffnungsklausel7.54   Ordnungsmäßige Verwaltung7.55   Protokoll7.56   Rauchwarnmelder7.57   Rechtsanwaltsbeauftragung7.58   Rederecht7.59   Ruhen des Stimmrechts7.60   Schriftliche Beschlussfassung7.61   Sondereigentum7.62   Sondernutzungsrecht7.63   Sonderumlage7.64   Stimmenthaltung7.65   Stimmrecht7.66   Stimmrechtsausschluss7.67   Tagesordnung7.68   Teileigentum7.69   Teilungserklärung7.70   Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft7.71   Umzugskostenpauschale7.72   Veräußerungsbeschränkung/Zustimmung7.73   Vereinbarung7.74   Verjährung7.75   Versicherungen7.76   Vertretung in der Eigentümerversammlung7.77   Verwalter7.78   Verwalterabberufung7.79   Verwalterbestellung7.80   Verwaltervergütung7.81   Verwaltervertrag7.82   Verwaltungsbeirat7.83   Verwaltungsunterlagen7.84   Verwaltungsvermögen7.85   Vorsitz in der Versammlung7.86   Wirtschaftsplan7.87   Wohnungseigentum7.88   Zustellungsvertreter7.89   Zweitbeschluss8   Exkurs: Energieausweis8.1   Was ist der Energieausweis?8.2   Vorlagepflicht8.3   Welche Angaben muss ein Immobilieninserat haben?8.4   Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis9   Musterbeschlüsse von A bis Z9.1   Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bei Betriebskosten oder Kosten der Verwaltung (§ 16 Abs. 3 WEG)9.2   Änderung der Kostenverteilung bei Modernisierung (§ 16 Abs. 4 WEG)9.3   Austausch von Verbrauchserfassungsgeräten und Messeinrichtungen9.4   Bauliche Veränderungen9.4.1   Bauliche Veränderungen, aber keine Modernisierung9.4.2   Zustimmung zu/Duldung einer baulichen Veränderung9.4.3   Anspruch auf Rückbau einer baulichen Veränderung9.5   Beschlussvollziehung, Aussetzung9.6   Beauftragung eines Sachverständigen9.7   Beweisverfahren (Einleitung)9.8   Beweisverfahren (Klageerhebung)9.9   Energieausweis9.10   Entlastung des Verwalters9.11   Entlastung des Verwaltungsbeirats9.12   Entziehung des Wohnungseigentums9.13   Ermächtigung des Verwalters9.14   Ersatzzustellungsvertreter9.14.1   Bestellung9.14.2   Bestellung des Vertreters des Ersatzzustellungsvertreters9.14.3   Aufwandsentschädigung9.15   Geschäftsordnungsbeschlüsse9.15.1   Ausschluss einer dritten Person von der Versammlung9.15.2   Ausschluss eines Versammlungsteilnehmers, Miteigentümers9.15.3   Wahl des Versammlungsleiters/Protokollführers9.15.4   Reihenfolge der Tagesordnungspunkte9.15.5   Absetzen eines Tagesordnungspunkts9.15.6   Redeverbot/Redebeschränkung9.16   Hausgeld9.16.1   Vorfälligkeitsregelung9.16.2   Teilnahme am Lastschriftverfahren9.16.3   Versorgungssperre bei säumigem Miteigentümer9.16.4   Ausbuchung von aussichtslosen Hausgeldforderungen9.17   Hausordnung9.17.1   Annahme einer Hausordnung9.17.2   Änderung der Hausordnung9.17.3   Hausordnungsverstöße9.18   Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen9.18.1   Sanierungsbeschluss, Finanzierung durch Entnahme aus der Rücklage9.18.2   Sanierungsbeschluss, Finanzierung durch Sonderumlage9.18.3   Sanierungsbeschluss, abweichende Kostenverteilung (§ 16 Abs. 4 WEG)9.19   Jahresabrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnung)9.20   Mängelgewährleistung9.21   Niederschrift/Protokoll9.22   Rechtsanwaltsbeauftragung9.23   Sonderumlagebeschluss9.24   Teilnahme Dritter an der Versammlung9.25   Tierhaltung9.26   Umzugskostenpauschale9.27   Veräußerungszustimmung, Aufhebung9.28   Verwalterbestellung9.28.1   Bestellung9.28.2   Weiterbestellung9.28.3   Verwalterabberufung, ordentliche9.28.4   Verwalterabberufung, außerordentliche aus wichtigem Grund9.29   Verwaltervertrag9.29.1   Abschluss9.29.2   Änderungen des Verwaltervertrags9.29.3   Kündigung, ordentliche9.29.4   Kündigung, außerordentliche9.30   Weitere Modalitäten bei Abberufung und Kündigung9.30.1   Rechnungslegung9.30.2   Verwaltungsunterlagen9.31   Verwaltungsbeirat9.31.1   Bestellung9.31.2   Weiterbestellung9.31.3   Bestellung eines Ersatzmitglieds9.31.4   Aufwandsentschädigung9.31.5   Haftungsbeschränkung9.31.6   Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung9.31.7   Ordentliche Abberufung9.32   Wirtschaftsplan (Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan)9.33   Zweitbeschlüsse9.33.1   Bestätigender Zweitbeschluss9.33.2   Ergänzender Zweitbeschluss9.33.3   Abändernder Zweitbeschluss9.34   Beschluss im schriftlichen Verfahren9.35   Wie werden Beschlüsse richtig verkündet?9.35.1   Verkündung eines einstimmig angenommenen Beschlussantrags9.35.2   Verkündung eines mehrheitlich angenommenen Beschlussantrags9.35.3   Verkündung eines einstimmig abgelehnten Beschlussantrags9.35.4   Verkündung eines mehrheitlich abgelehnten Beschlussantrags9.35.5   Verkündung eines mehrheitlich angenommenen Beschlussantrags, für den Einstimmigkeit erforderlich ist9.35.6   Verkündung eines mehrheitlich angenommenen Beschlussantrags, für den eine qualifizierte Mehrheit erforderlich istAbkürzungsverzeichnisDie AutorenStichwortverzeichnisArbeitshilfen Online
[1]

Hinweis zum Urheberrecht

Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

Impressum

Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.dnb.de abrufbar.

Print:ISBN: 978-3-648-11177-2Bestell-Nr.: 01057-0003ePUB:ISBN: 978-3-648-11178-9Bestell-Nr.: 01057-0101ePDF:ISBN: 978-3-648-11179-6Bestell-Nr.: 01057-0151

Sterns-Kolbeck/HopfenspergerDie Eigentümerversammlung3. überarbeitete und aktualisierte Auflage 2018

© 2018, Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg [email protected]: Jasmin Jallad

Lektorat: Cornelia Rüping, München Satz: Reemers Publishing Services GmbH, Krefeld Umschlag: RED GmbH, Krailling

Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.

Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechanischen Wiedergabe (einschließlich Mikrokopie) sowie der Auswertung durch Datenbanken oder ähnliche Einrichtungen, vorbehalten.

Einführung

Sehr geehrte Leserinnen und Leser,

dieses Fachbuch richtet sich an alle, die sich - beruflich oder privat - mit Wohnungseigentum befassen, insbesondere an Hausverwalter, Verwaltungsbeiräte und Wohnungseigentümer.

In der Bevölkerung besteht der Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen - sei es im eigenen Haus oder in Wohnungseigentum - mehr denn je, um im Alter so gut wie möglich abgesichert zu sein. Deutlich ist auch der Trend zu beobachten, dass Mietshäuser mehr und mehr aufgeteilt und in Wohnungseigentümergemeinschaften umgewandelt werden. Der Kauf einer Eigentumswohnung ist nicht nur für Selbstnutzer, sondern auch für Kapitalanleger nach wie vor attraktiv. Wo aber viele verschiedene Menschen aufeinandertreffen, ist es nahezu unvermeidlich, dass Konflikte und Interessenkollisionen entstehen. Umso wichtiger ist es für den Einzelnen, seine Rechte und Pflichten in der Gemeinschaft zu kennen. Gleiches gilt für den Verwalter. Er muss nicht nur für eine ordnungsgemäße Verwaltung sorgen, sondern auch Lösungen für die Probleme der Wohnungseigentümer untereinander aufzeigen können, um den Frieden in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu bewahren.[2]

Das wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Eigentümerversammlung. Bei diesem in der Regel jährlich stattfindenden Zusammentreffen können die Wohnungseigentümer ihren Willen kundtun, ihr Stimmrecht ausüben und damit ihre Angelegenheiten regeln. Es dient zudem der Aussprache der Wohnungseigentümer untereinander, sodass Probleme oftmals gelöst werden können, ohne dass der mühsame Gang zum Gericht erforderlich wird.

Rund um die Eigentümerversammlung müssen Verwalter und Wohnungseigentümer zahlreiche Vorschriften und die Rechtsprechung beachten. Verwaltern wird mehr und mehr ein umfangreiches Wissen über die Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft abverlangt. Im Rahmen der Eigentümerversammlung ist eine Kenntnis des Inhalts der Vorschriften insbesondere zu Einberufung, Ablauf, Beschlussfassung, Niederschrift und Beschlusssammlung unerlässlich.[3]

Dieses Fachbuch ist aus der täglichen Beratungspraxis der Autoren heraus entstanden und beschäftigt sich mit den häufigsten Problemen im Umgang mit Wohnungseigentum und vor allem mit den zahlreichen Fragen rund um die Wohnungseigentümerversammlung. Mit seinen vielen Beispielen, Praxishinweisen, Checklisten und Mustern ist die Thematik für jedermann leicht verständlich aufbereitet. Die vielen Verweise und jeweiligen Fundstellen in der Rechtsprechung sind zusätzlich eine gute Hilfe für den „fortgeschrittenen“ Verwalter oder Wohnungseigentümer. Die Beschlussmuster helfen bei der Formulierung von Beschlussanträgen und das ausführliche Stichwortverzeichnis ermöglicht ein schnelles Auffinden einer Thematik. Als Soforthilfe sollte das Buch daher in keiner Eigentümerversammlung fehlen.

Zu beachten ist aber, dass selbst ein Fachbuch nicht alle Umstände des konkreten Einzelfalls berücksichtigen kann. Das bedeutet: In komplizierten Fällen ist der Weg zum Anwalt unumgänglich, um individuelle Beratung zu erlangen.

Wir hoffen, dass Ihnen dieses Fachbuch eine wertvolle Hilfe sein wird, und sind bemüht, es ständig weiterzuentwickeln. Anregungen und Wünsche werden gerne über den Verlag entgegengenommen.

Melanie Sterns-Kolbeck und Georg Hopfensperger

München, im Februar 2018

1   Vorbereitung der Eigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümerversammlung ist das oberste Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Gemäß § 23 WEG[4] werden dort die Angelegenheiten geregelt, über die die Wohnungseigentümer nach dem Gesetz oder nach Vereinbarung der Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können. Darüber hinaus dient die Versammlung dem Informations- und Meinungsaustausch zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter und schafft die Möglichkeit, Konflikte und Meinungsverschiedenheiten unmittelbar auszutragen.

Bereits im Vorfeld der Einberufung einer Eigentümerversammlung muss ein Verwalter sorgfältige Arbeit leisten. Neben der Beachtung zahlreicher Formalien muss die Eigentümerversammlung inhaltlich gut vorbereitet werden, damit ein reibungsloser Ablauf gewährleistet ist. Zu den Aufgaben des Verwalters zählt es, den Abschluss der Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan zu fertigen und beides dem Verwaltungsbeirat zur Prüfung vorzulegen.

Hinweis: Abrechnungsunterlagen

Die Prüfung der Abrechnungsunterlagen hat regelmäßig in den Geschäftsräumen der Verwaltung stattzufinden (BGH, 11.2.2011, V ZR 66/10). Weder der Verwaltungsbeirat noch ein einzelner Eigentümer hat Anspruch auf Herausgabe der Abrechnungsunterlagen (BayObLG, 28.1.2003, 2Z BR 140/02), allerdings können sie sich vom Verwalter Kopien anfertigen lassen. Hierfür darf dieser Kostenerstattung verlangen, wenn ein übliches Maß überschritten wird.

Die gründliche Ausarbeitung der Tagesordnung gehört zu den wichtigsten Aufgaben des Verwalters im Vorfeld der Versammlung. Alle relevanten Angelegenheiten, zu denen auf der Eigentümerversammlung Beschlüsse gefasst werden sollen, müssen in der Tagesordnung ausreichend bestimmt angekündigt werden. Neben den üblichen Punkten, zum Beispiel die Genehmigung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans, muss sich der Verwalter Gedanken machen, welche sonstigen Angelegenheiten in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu regeln sind. Vorgaben hierfür können sich auch aus der letzten Eigentümerversammlung ergeben. Für den Fall, dass Instandhaltungen bzw. Instandsetzungen zu besorgen sind, empfiehlt es sich, frühzeitig Angebote und ggf. fachkundigen Rat einzuholen.[5]

Tipp: Tagesordnungspunkte

Welche Punkte der Verwalter in die Tagesordnung aufnimmt, steht in seinem pflichtgemäßen Ermessen. Allerdings empfiehlt es sich, den Entwurf der Tagesordnung mit dem Verwaltungsbeirat abzustimmen, damit wichtige Angelegenheiten nicht vergessen werden. Das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung kann oftmals Aufschluss darüber geben, welche Angelegenheiten die Eigentümer auf der folgenden Versammlung regeln möchten. Die Überprüfung des Protokolls des Vorjahres wird daher dringend empfohlen.

Der Verwalter hat gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft Aufklärungs-, Beratungs- und Obhutspflichten. Gemäß dem Rechtsberatungsgesetz ist er nicht zur Rechtsberatung befugt, allerdings muss er die Wohnungseigentümer auf die mit einer bestimmten Beschlussfassung verbundenen rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken hinweisen.

Stehen in einer Versammlung schwierige Beschlussfassungen an, muss sich der Verwalter bereits im Vorfeld kundig machen und erforderlichenfalls rechtlichen Rat einholen. Am häufigsten wird er wohl vor der Frage stehen, ob überhaupt und mit welcher Mehrheit eine Beschlussfassung möglich ist. Verletzt der Verwalter seine Hinweispflicht auf die Anfechtungsmöglichkeit bei Beschlussmängeln, zum Beispiel wenn die eigentlich erforderliche Mehrheit nicht zustande gekommen ist oder wenn Beschlüsse trotz fehlender Ankündigung gefasst werden, kann es der Fall sein, dass er sich schadensersatzpflichtig macht. Dies gilt es durch eine sorgfältige Vorbereitung der Tagesordnungspunkte zu vermeiden.[6]

Bei der Terminplanung zur Versammlung sollte der Verwalter beachten, den Termin so zu wählen, dass möglichst viele Eigentümer daran teilnehmen können. Ferientermine sollten daher grundsätzlich außer Acht bleiben. Steht ein Termin fest, kann sich der Verwalter um den Versammlungsort bemühen und Räumlichkeiten hierfür reservieren.

Nach Abschluss dieser Vorbereitungshandlungen kann die Eigentümerversammlung einberufen werden.

1.1   Einberufung der Eigentümerversammlung

Eine Eigentümerversammlung muss gemäß § 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal im Jahr stattfinden.

1.1.1   Wer beruft die Versammlung ein?

Der Verwalter ist zur Einberufung berechtigt, aber auch verpflichtet.

Weiterhin kommt eine Einberufung in Betracht,

wenn eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Einberufung einer Versammlung für bestimmte Fälle vorsieht (§ 24 Abs. 2 HS 1 WEG[7]) oder

wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe die Einberufung vom Verwalter verlangt (§ 24 Abs. 2 HS 2 WEG). Man spricht hier vom Minderheitenquorum. Bei der Bemessung von „einem Viertel“ kommt es allein auf die Kopfzahl der Wohnungseigentümer an. Dies gilt auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung ein abweichendes Stimmrechtsprinzip vorsieht.

wenn die Versammlung beschlussunfähig ist und daher eine Wiederholungsversammlung (siehe Kapitel 1.1.7) neu einberufen werden und stattfinden muss (§ 24 Abs. 4 WEG).

Beispiele: Eigentümer verlangen eine Versammlung

Liegen die Voraussetzungen für die Einberufung durch das Minderheitenquorum gemäß § 24 Abs. 2 WEG vor, zum Beispiel wenn ein Viertel der Eigentümer plant, den Verwalter aus wichtigem Grund abzuberufen, ist der Verwalter verpflichtet, die Versammlung einzuberufen. Tut er dies nicht, kann seine pflichtwidrige Weigerung einen wichtigen Grund zu seiner Abberufung darstellen. Durch die Weigerung verwirkt der Verwalter seinen Anspruch auf Verwaltervergütung ab dem Zeitpunkt der „fiktiven“ Abberufung (OLG München, 21.6.2006, 34 Wx 028/06; BayObLG, NZM 2003, 317).

Verlangt ein Minderheitenquorum die Einberufung einer Eigentümerversammlung und bestimmt der Verwalter hierfür einen Termin, der erst drei Monate nach Zugang des Einberufungsverlangens liegt, so ist hierin eine ungebührliche Verzögerung zu sehen, die einer pflichtwidrigen Weigerung gleichkommt (OLG Düsseldorf, 25.8.2003, 3 Wx 217/02, NZM 2004, 110).[8]

MUSTER: Antrag auf Einberufung einer Eigentümerversammlung von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer

[Absender]

An den Verwalter

der Wohnungseigentümergemeinschaft ....................

[Anschrift]

[Ort, Datum]

Einberufung außerordentliche Eigentümerversammlung

Sehr geehrte/r Frau/Herr ....................,

als Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft .................... fordern wir Sie gemäß § 24 Abs. 2 WEG auf, eine außerordentliche Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft .................... bis spätestens .......... einzuberufen.

Auf die Tagesordnung sollen folgende Angelegenheiten aufgenommen werden:

1. Kündigung des Hausmeistervertrags

2. Neubestellung eines Hausmeisters

Begründung: In der Wohnungseigentumsanlage besteht seit längerer Zeit erhebliche Unzufriedenheit mit der Ausführung der Hausmeistertätigkeiten. Zudem wurde nun bekannt, dass der Hausmeister regelmäßig die Einnahmen aus Waschmünzen zum Teil veruntreut sowie seine eigene Waschmaschine an den Stromkreis der Eigentümergemeinschaft angeschlossen hat und dieser hiermit rechtswidrig Strom entzieht. Beide Sachverhalte haben strafrechtliche Relevanz und das Verhalten wird von der Eigentümergemeinschaft nicht länger hingenommen. Der Vertrag mit dem Hausmeister soll daher umgehend beendet werden.

Im Folgenden haben 6 von 20 Wohnungseigentümern unterzeichnet:

Unterschriften

................................................................................[9]

Wohnungseigentümer 1

................................................................................

Wohnungseigentümer 2

................................................................................

Wohnungseigentümer 3

................................................................................

Wohnungseigentümer 4

................................................................................

Wohnungseigentümer 5

................................................................................

Wohnungseigentümer 6

In dringenden Fällen kann das Wohnungseigentumsgericht bestimmen, dass der Verwalter zur Einberufung einer Versammlung verpflichtet ist. Es kann auch einen einzelnen Eigentümer, der einen entsprechenden Antrag gestellt hat, ermächtigen, die Versammlung selbst einzuberufen (OLG Frankfurt/Main, 27.9.2004, 20 W 513/01).

Fehlt ein Verwalter oder weigert sich ein Verwalter pflichtwidrig, so kann der Vorsitzende eines bestellten Verwaltungsbeirats oder sein Stellvertreter die Versammlung einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Ein einzelner Eigentümer ist hierzu - außer im Fall der gerichtlichen Ermächtigung - nicht berechtigt. Ausnahmsweise sind auch die Eigentümer berechtigt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, sofern die Einberufung einvernehmlich durch alle Wohnungseigentümer erfolgt (BGH, 10.6.2011, V ZR 222/10). Wurde bei der Verwaltungsbeiratswahl kein Vorsitzender und auch kein Vertreter bestimmt, so hat die Einberufung durch alle Beiratsmitglieder gemeinsam zu erfolgen (OLG Köln, 29.12.1999, 16 Wx 181/99, ZMR 2000, 566; OLG Zweibrücken, 11.2.1999, 3 W 255/98, NZM 1999, 858). Nach anderer Ansicht reicht bei dem gesetzlich vorgesehenen Mitgliederbestand von drei Verwaltungsbeiräten auch die Einberufung durch zwei Verwaltungsbeiräte aus (vgl. Riecke/Schmidt/Elzer, WEG-Kommentar, 4. Auflage, 2014, Rn. 336 ff.). Befindet sich der Verwaltungsbeiratsvorsitzende über den Umstand im Irrtum, dass ein Verwalter fehlt oder über die Pflichtwidrigkeit der Weigerung des Verwalters, die Versammlung einzuberufen, so ist er nicht berechtigt, die Versammlung einzuberufen. Tut er es dennoch, sind die gefassten Beschlüsse zwar nicht nichtig, jedoch aus diesem Grund anfechtbar. Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, dass die Wohnungseigentümerversammlung nur von hierfür zuständigen Personen einberufen wird und die an sich zuständige Person auch einen Anspruch darauf hat, dass andere ihre Einberufung unterlassen, solange kein Fall pflichtwidriger Weigerung vorliegt (AG Charlottenburg, 25.9.2012, 73 C 1005/12). Die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung durch einen Teil des Verwaltungsbeirats ist unbefugt, wenn im Zeitpunkt der Einladung eine Weigerung des Verwalters im Sinne von § 24 Abs. 3 WEG[10], die Versammlung einzuberufen, gar nicht vorliegt (LG München I, 28.6.2012, 36 S 17241/11).

MUSTER: Einberufung durch den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden bei Fehlen eines Verwalters

[Absender]

An den Verwalter

der Wohnungseigentümergemeinschaft ....................[11]

[Anschrift]

[Ort, Datum]

Einladung zur Eigentümerversammlungder Wohnungseigentümergemeinschaft ....................

Sehr geehrte/r Frau/Herr ....................,

das Amtsgericht .................... hat den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom .................... unter TOP ..... über die Bestellung der Firma .................... zur Wohnungseigentumsverwalterin durch .......... für unwirksam erklärt. Das Urteil ist bestandskräftig. Da ein Verwalter fehlt, berufe ich daher als Vorsitzender des Verwaltungsbeirats gemäß § 24 Abs. 3 WEG eine Wohnungseigentümerversammlung ein. Die Versammlung findet statt am:

Datum und Zeit: ........................................

Ort: ........................................

Die Eigentümerversammlung hat folgende Tagesordnung:

TOP 1: Bestimmung des Versammlungsleiters

TOP 2: Bestellung eines Verwalters

TOP 3: Abschluss des Verwaltervertrags

Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende weist darauf hin, dass die Versammlung nur beschlussfähig ist, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten.

Mit freundlichen Grüßen

................................................................................

[Vorsitzender des Verwaltungsbeirats]

Dem Fehlen eines Verwalters kommt es gleich, wenn ein Verwalter nicht nur vorübergehend daran gehindert ist, seine Aufgaben zu erfüllen, wenn die Amtszeit des Verwalters noch vor Einladung zur Versammlung abgelaufen ist oder wenn die Bestellung des Verwalters für ungültig erklärt wurde oder von vornherein nichtig ist.[12]

Rechtsfolgen bei Einladung durch einen Nichtberechtigten

Wird eine Eigentümerversammlung von einem Nichtberechtigten einberufen, zum Beispiel dem bereits abberufenen Verwalter oder einem unbefugten einzelnen Eigentümer, und tritt daraufhin eine beschlussfähige Eigentümerversammlung zusammen, so sind die dort gefassten Beschlüsse nicht nichtig, sondern nur anfechtbar (BayObLG, 30.6.2004, 2Z BR 113/04, ZMR 2005, 559; Bärmann, Kommentar WEG, 13. Auflage 2015, § 24 Rn. 28). Dieser Einberufungsmangel kann allein dadurch geheilt werden, dass die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft zusammentritt, also mit einer Vollversammlung (BayObLG, 13.9.1990, BReg 2 Z 100/90, NJW-RR 1991, 533; BayObLG, 19.12.1985, BReg 2 Z 103/85, NJW-RR 1986, 814). Ein Verwalter, dessen Bestellung gerichtlich angefochten ist, kann wirksam eine Eigentümerversammlung einberufen und leiten, solange der Bestellungsbeschluss nicht für ungültig erklärt wurde (LG Köln, 21.6.2012, 29 S 225/11). Wenn ein Nichtberechtigter („Verwalter“ einer Untergemeinschaft) zur Eigentümerversammlung einlädt, so ist der Ladungsmangel geheilt, wenn sämtliche Wohnungseigentümer anwesend sind und rückwirkend ein Verwalter für die Gesamtwohnungseigentümergemeinschaft bestellt wird (LG Hamburg, 22.2.2017, 318 S 46/15).

1.1.2   Wer muss eingeladen werden?

Einzuladen sind:

Wohnungseigentümer,

Insolvenzverwalter,

Testamentsvollstrecker,

Nachlassverwalter,

Zwangsverwalter,[13]

gesetzliche Vertreter bei Minderjährigen oder Betreuten,

gesetzlicher oder rechtsgeschäftlich bestellter Vertreter bei Kapital- oder Personengesellschaften,

bei Mehrhausanlagen sämtliche Eigentümer.

Zur Wohnungseigentümerversammlung sind alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer einzuladen. Dies gilt, wenn es die Teilungserklärung nicht anders vorsieht, ebenfalls für Teileigentum, sodass auch Gewerbe- und Garageneigentümer einzuladen sind.

Bei minderjährigen und betreuten Wohnungseigentümern muss deren gesetzlicher Vertreter eingeladen werden. Im Fall des Versterbens eines Wohnungseigentümers sind dessen Erben zu laden, wenn sie ihre Rechtsnachfolge durch Erbschein ordnungsgemäß nachgewiesen haben. Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft und wurde dem Verwalter kein Zustellungsvertreter genannt, sind alle Mitglieder der Erbengemeinschaft zu laden.

Steht ein Wohnungseigentümer unter Betreuung und gehört die Verwaltung des Wohnungseigentums zum Aufgabenkreis des Betreuers, ist wie folgt zu differenzieren: Ist der Wohnungseigentümer geschäftsunfähig im Sinne von § 104 Nr. 2 BGB, ist nur der Betreuer zu laden. Denn der Betreute kann selbst keine wirksame Willenserklärung mehr abgeben bzw. selbst empfangen und ist auf die Vertretung durch den Betreuer angewiesen. Ist der Wohnungseigentümer hingegen noch geschäftsfähig und ist kein Einwilligungsvorbehalt angeordnet (§ 1903 BGB), sind beide zu laden. Dann besteht im Aufgabenkreis des Betreuers eine Doppelzuständigkeit von Betreutem und Betreuer. Wird nunmehr ein Einwilligungsvorbehalt angeordnet, steht der Betreute einem beschränkt Geschäftsfähigen gleich. Eine Willenserklärung ihm gegenüber wird nicht wirksam, bevor sie dem Betreuer zugeht. War die Betreuung dem Verwalter nicht bekannt, dürfte die Ladung an den Betreuten wirksam sein.[14]

Steht das Eigentumsrecht mehreren Personen gemeinschaftlich zu, sind diese alle einzeln zu laden.

Beispiel: Bruchteilsgemeinschaft

Ein Ehepaar besitzt ein Wohnungseigentum in Bruchteilsgemeinschaft je zur Hälfte oder drei Kinder zu je einem Drittel. In diesem Fall sind alle beiden bzw. drei Eigentümer einzeln zu laden, sofern dem Verwalter kein bevollmächtigter Zustellungsvertreter genannt wurde.

Bei einer juristischen Person als Eigentümer ist der gesetzliche Vertreter zu laden, dies ist bei

einer Aktiengesellschaft oder einem Verein der Vorstand,

einer GmbH der Geschäftsführer,

einer GmbH & Co. KG der Geschäftsführer der Komplementär-GmbH.

Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, ist nicht einzuladen, selbst dann nicht, wenn sein Anspruch auf Übereignung durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und Besitz, Nutzen und Lasten auf ihn übergegangen sind (BGH, 1.2.1988, V ZB 6/88). Jedoch kann dieser werdende Eigentümer vom Veräußerer mit der Vertretung und Ausübung des Stimmrechts bevollmächtigt werden.

Abweichendes gilt für den Ersterwerber. Ein Ersterwerb liegt beim Kauf vom teilenden Alleineigentümer vor, zum Beispiel von einem Bauträger. Liegt zwischen dem Alleineigentümer und dem Erwerber ein gültiger Erwerbsvertrag vor, ist der Übergang von Nutzen und Lasten auf den Erwerber erfolgt und hat er die Wohnung in Besitz genommen, ist auch dieser als Mitglied der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft - als sogenannter faktischer Eigentümer - zur Versammlung einzuladen (OLG Köln, 2.2.2004, 16 Wx 17/04, 16 Wx 18/04, ZMR 2004, 859; OLG Hamm, 10.5.2007, 15 W 428/06). Weitere Voraussetzung ist jedoch, dass die Wohnungsgrundbücher angelegt sind und darin eine Auflassungsvormerkung für den Erwerber eingetragen ist.[15]

Dem Eigentümer, dessen Wohnung unter Zwangsverwaltung steht, ist es untersagt, die Verwaltung selbst vorzunehmen. Daher ist es erforderlich, den Zwangsverwalter einzuladen (BayObLG, 5.11.1998, 2 Z BR 131/98).

Wenn über das Vermögen des Eigentümers das Insolvenzverfahren beantragt oder eröffnet ist oder eine zum Nachlass gehörende Wohnung unter Testamentsvollstreckung oder Nachlassverwaltung fällt, muss der Insolvenzverwalter bzw. Testamentsvollstrecker bzw. Nachlassverwalter eingeladen werden, denn diese Person übt ausschließlich das Stimmrecht für den Wohnungseigentümer aus. Ist das Wohnungseigentum aus der Insolvenzmasse freigegeben oder im Fall der Eigenverwaltung (§§ 270 ff. InsO) ist allein der Wohnungseigentümer zu laden, denn dieser behält die Verwaltungsbefugnis.

Achtung: Zwangsversteigerung/Zwangsverwaltung

Ist über ein Wohnungseigentum die Zwangsversteigerung angeordnet, ist der jeweilige Eigentümer noch so lange zu laden, bis durch Zuschlag in der Versteigerung der Eigentumswechsel stattfindet. Die Frage, wer bei einer Zwangsverwaltung zu laden ist, ist in der Rechtsprechung noch nicht abschließend geklärt. Sobald der Beschlussgegenstand jedoch zumindest auch die Verwaltung betrifft, insbesondere mit Kosten verbunden ist, hat für diesen Beschlussgegenstand - obgleich er die Verfügungsbefugnis des Wohnungseigentümers betrifft - der Zwangsverwalter das Stimmrecht. In den überwiegenden Fällen ist daher wohl der Zwangsverwalter die korrekt zu ladende Person.[16]

Wird die Versammlung nicht durch den Verwalter einberufen, sondern durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder den hierzu gerichtlich ermächtigten Wohnungseigentümer, so ist der Verwalter dennoch zu laden, denn er hat gemäß § 24 Abs. 5 WEG den Vorsitz in der Versammlung zu führen.

Ansonsten gilt der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung, sodass dritte Personen hierzu keinen Zugang haben. Interne Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft sollen vertraulich behandelt werden (siehe auch Kapitel 1.7). Nicht zu laden sind daher:

Nießbrauchsberechtigte (vgl. BGH, 7.3.2002, V ZB 24/01, WuM 2002, 277, NZM 2002, 450; OLG Hamburg, 12.5.2003, 2 Wx 1/01),

Grundschuld- und Hypothekengläubiger, denen kein Stimmrecht zusteht,

Mieter oder Pächter,

Grundstückseigentümer mit Erbbaurechtsbelastung und nachfolgend begründeten Wohnungserbbaurechten (BayObLG, NZM 2001, 141),

Dauerwohnungsberechtigte oder Wohnungsrechtsinhaber im Sinne des § 1093 BGB[17] (OLG Hamburg, 12.5.2003, 2 Wx 1/01, ZMR 2003, 701).

Werden Eigentümer vergessen oder vorsätzlich nicht eingeladen, sind die in der Eigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse zwar deshalb nicht nichtig, sie sind jedoch gerichtlich anfechtbar (BGH, 20.7.2012, V ZR 235/11; BGH, 23.9.1999, V ZB 17/99; OLG Frankfurt/Main, 19.8.2005, 20 W 391/05; BayObLG, 2.4.1992, 2Z BR 4/92; a. A. BayObLG, 8.12.2004, 2Z BR 199/04; OLG Köln, 3.12.2003, 16 Wx 216/03). Die Anfechtung führt dann zum Erfolg, wenn durch die ordnungsgemäße Einladung und Stimmrechtsausübung des Betroffenen das Zustandekommen des Beschlusses hätte beeinflusst werden können und dessen Beteiligung zu einem anderen Ergebnis hätte führen können.

Rechtsfolge bei Nichteinladung

Die rechtswidrige Nichteinladung von Wohnungseigentümern führt noch nicht zur Nichtigkeit von Beschlüssen, sondern nur zu deren Anfechtbarkeit. Wird allerdings ein besonders unliebsamer Wohnungseigentümer vorsätzlich nicht eingeladen in der Hoffnung, dass er die Anfechtungsfrist versäumen werde, kann ausnahmsweise und in ganz besonders schwerwiegenden Fällen bereits die Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse vorliegen (BGH, 20.7.2012, V ZR 235/11; OLG Zweibrücken, 21.11.2002, 3 W 179/02). Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch mit und misslingt seine Ladung zur Eigentümerversammlung aus diesem Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung als Folge seiner Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen; in der Versammlung gefasste Beschlüsse können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung angefochten werden (BGH, 5.7.2013, V ZR 241/12).[18]

1.1.3   Form der Einberufung

„§ 24 Abs. 4 WEG

Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.“

Bei der Ladung zur Eigentümerversammlung sind bestimmte Formalitäten zu beachten. Zunächst ist immer zu überprüfen, ob die Gemeinschaftsordnung hierzu besondere Vereinbarungen enthält, die von den gesetzlichen Regelungen abweichen können.

Die Ladung bedarf gemäß § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG i. V. m. § 126b BGB der Textform. Erforderlich ist, dass die Person des Erklärenden erkennbar ist. Die Einladung muss jedoch nicht eigenhändig unterschrieben sein. Es genügt daher die maschinelle Erstellung der Einladung und die Versendung als Kopie, Fax oder E-Mail. Die elektronische Übermittlung genügt allerdings nur dann, wenn der Empfänger durch Übermittlung seiner Faxnummer, Handynummer, E-Mail-Adresse oder in sonstiger Weise zu erkennen gegeben hat, dass er mit dieser Form der Übermittlung einverstanden ist.

Hinweis: Form der Einladung

Das Versenden der Einladung zur Versammlung per E-Mail erfüllt die Textform des § 126b BGB, spart Kosten und erleichtert auch das Übersenden umfangreicher Unterlagen zu den zu beschließenden Angelegenheiten. Die Wohnungseigentümer müssen dem Verwalter aber signalisiert haben, dass sie mit dieser Form der Einladung einverstanden sind, indem sie ihm hierfür ihre E-Mail-Adresse überlassen haben.[19]

Die Ladung muss den Absender erkennen lassen, die Wohnungseigentümergemeinschaft genau bezeichnen, für welche die Eigentümerversammlung einberufen wird, sowie Ort, Datum, Uhrzeit und die Tagesordnung der Eigentümerversammlung beinhalten. Ist in der Gemeinschaftsordnung eine Regelung zur Zulässigkeit der Eventualeinberufung (siehe Kapitel 1.1.8) getroffen worden, so sollte auch hierzu sowie zur Möglichkeit der Stimmrechtsvertretung in der Versammlung ein Hinweis enthalten sein.

Die Einladung muss dem Wohnungseigentümer zugehen (§ 130 Abs. 1 BGB). Dies bedeutet, dass die Einladung derart in den Machtbereich des Empfängers gelangen muss, dass unter normalen Umständen mit der Kenntnisnahme gerechnet werden kann.

Achtung: Zugangsfiktion

Ein Aushang der Einladung in der Wohnungseigentumsanlage reicht nicht aus. Die Vereinbarung einer Zugangsfiktion in der Gemeinschaftsordnung - ein Beschluss genügt hierfür nicht -, nach der die Einladung als zugegangen gilt, wenn der Verwalter sie an die ihm zuletzt genannte Adresse versendet, ist zulässig und empfehlenswert. Die Vereinbarung könnte wie folgt lauten: „Die Ladung gilt als zugegangen, wenn der Verwalter sie an die ihm vom Wohnungseigentümer zuletzt genannte Anschrift abgeschickt hat. Ein Eigentümerwechsel ist dem Verwalter vom Erwerber mitzuteilen.“

1.1.4   Frist bei der Einberufung

Die Einberufungsfrist beträgt gemäß § 24 Abs. 4 WEG[20] zwei Wochen. Im Inland sind hierbei Postlaufzeiten bis zu drei Tagen mit einzurechnen. Für die Berechnung der Frist gelten die §§ 186 ff. BGB, die Frist beginnt erst mit dem Zugang des Schreibens beim Wohnungseigentümer. Durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer - nicht durch Beschluss - kann geregelt werden, dass eine längere Einberufungsfrist einzuhalten ist.

Wenn ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, kann die Zweiwochenfrist verkürzt werden.

Beispiel: Abkürzung der Ladungsfrist

Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG verpflichtet, die Wohnungseigentümer unverzüglich zu unterrichten, wenn ein Rechtsstreit gemäß § 43 WEG anhängig ist. Um weitere Weisungen zu erhalten und ggf. die anwaltliche Vertretung zu beschließen, kann ein Fall der besonderen Dringlichkeit gegeben sein, wenn Fristabläufe drohen.

Bei einer sich in der Ausführung befindlichen Instandsetzungsmaßnahme treten unvorhersehbare Komplikationen auf, die zu einem erheblichen Kostenmehraufwand führen. Von einer besonderen Dringlichkeit ist zum Beispiel auszugehen, wenn Grund für die Einberufung der Eigentümerversammlung die statische Begutachtung der Tiefgarage in Bezug auf eine schadhafte Stahlbetonstütze gewesen und nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens die umgehende Sanierung der geprüften Stütze erforderlich ist. Soweit der Sachverständige bereits erhebliche Mängel und Schäden an der Konstruktion attestiert hatte, durfte die Hausverwaltung von einer möglichen Gefährdung der Statik der Tiefgarage ausgehen, was eine Abkürzung der Ladungsfrist rechtfertigt (LG Düsseldorf, 14.3.2013, 19 S 88/12).[21]

Durch Vereinbarung in der Teilungserklärung kann eine längere als die Zweiwochenfrist für die Ladung vereinbart werden (BayObLG, 10.5.1989, BReg 2 Z 23/88). Fraglich ist, ob eine Vereinbarung in der Teilungserklärung, die eine kürzere Ladungsfrist als die Zweiwochenfrist vorsieht, wirksam ist. Der Schutzzweck der gesetzlichen Regelung würde damit unterlaufen. Allerdings handelt es sich bei der Vorschrift des § 24 Abs. 4 WEG lediglich um eine Sollvorschrift, deren Abbedingen aufgrund des Wortlauts durch Vereinbarung in der Teilungserklärung zulässig erscheint.

Rechtsfolgen bei Nichteinhaltung der Ladungsfrist

Wird die Ladungsfrist nicht eingehalten, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Beschlüsse. Eine Beschlussanfechtung kann in diesem Fall mit der Begründung erfolgen, dass die Nichteinhaltung der Frist ursächlich für das Zustandekommen eines bestimmten Beschlusses war. Dies allein führt jedoch noch nicht zum Erfolg der Anfechtung. Es müssen noch weitere Gründe vorliegen, auf deren Verletzung die Ungültigerklärung des Beschlusses gestützt werden kann, da es sich bei der Zweiwochenfrist nur um eine gesetzliche Sollvorschrift handelt, die daher nicht zwingend eingehalten werden muss. Ein Beschluss wird nicht für ungültig erklärt werden, wenn feststeht, dass der angefochtene Beschluss auch unter Einhaltung der Ladungsfrist getroffen worden wäre (BGH, 7.3.2002, V ZB 24/01, ZMR 2002, 440, 445; BayObLG, 12.5.2004, 2Z BR 050/04, ZMR 2004, 766, 767; OLG Hamburg, 21.6.2006, 2 Wx 33/05, ZMR 2006, 704, 705; LG München I, 6.11.2014, 36 S 25536/13). Nach Ansicht des LG Hamburg (16.11.2016, 318 S 54/16) fehlt die Kausalität des verspäteten Zugangs der Ladung zur Eigentümerversammlung jedenfalls dann, wenn der betroffene Eigentümer sich bisher immer von dem Verwalter hat vertreten lassen und nicht vorträgt, dass er nur wegen des verspäteten Zugangs der Einladung nicht persönlich erscheinen konnte; es muss vorgetragen werden, mit welchen sachlichen Argumenten der Anfechtende ein anderes Beschlussergebnis hätte erreichen wollen.[22]

Achtung: Einhaltung der Ladungsfrist

Obgleich es sich um eine Sollvorschrift handelt, kann sich der Verwalter bei pflichtwidriger Unterschreitung der Zweiwochenfrist schadensersatzpflichtig machen (Bärmann, Kommentar WEG, § 24 Rn. 33). Kann ein Eigentümer aufgrund der Nichteinhaltung der Ladungsfrist nicht an der Versammlung teilnehmen und führt eine Beschlussanfechtung aus diesem Grund zum Erfolg, so ist denkbar, dass dem Verwalter die Kosten des Verfahrens sowie die Kosten einer Wiederholungsversammlung, zum Beispiel auch die Saalmiete (AG Bremen, 8.3.2013, 44 C 2032/12), auferlegt werden können. Auf die Einhaltung der Ladungsfrist ist daher unbedingt zu achten!

1.1.5   Inhalt der Einladung

In der Einladung sind der Ort, der Tag und die Uhrzeit sowie die Tagesordnung mitzuteilen. Für die Gültigkeit von Beschlüssen ist es erforderlich, dass ihr Gegenstand in der Einladung zur Versammlung ausreichend bezeichnet ist. Anderenfalls kann dieser Mangel eine Beschlussanfechtung begründen. Die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse müssen so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst hat; eine schlagwortartige Bezeichnung reicht regelmäßig aus (BGH, 13.1.2012, V ZR 129/11). Die Wohnungseigentümer sollen so vor Überraschungen bewahrt werden und die Möglichkeit haben, sich vorzubereiten. Der Beschlussgegenstand ist umso genauer in der Einladung zu bezeichnen, je größer seine Bedeutung und je geringer der Wissensstand des einzelnen Eigentümers hierzu ist (OLG München, 14.9.2006, 34 Wx 49/06, NZM 2006, 934).Über diese Punkte darf der Verwalter im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung nach eigenem Ermessen entscheiden. Gab es in vorangegangenen Eigentümerversammlungen schon eine Vorbefassung und hat kein Eigentümerwechsel stattgefunden, darf die Bezeichnung des Beschlussgegenstands ausnahmsweise auch geringfügiger ausfallen (vgl. AG Kassel, 4.12.2014, 800 C 1010/14).[23]

Darüber hinaus können den Wohnungseigentümern in der Einladung auch Berichte, Informationen, Beschlussantragsvorschläge sowie Angebote für Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen übersandt werden, sofern es der Durchführung der Eigentümerversammlung dienlich ist (AG Brühl, 4.6.2012, 23 C 413/11). Ist für die Beschlussfassung eine eingehende inhaltliche Auseinandersetzung erforderlich, so ist es von wesentlicher Bedeutung, dass den Wohnungseigentümern entsprechende Unterlagen rechtzeitig vor der Versammlung übersendet werden. Dies wird etwa regelmäßig im Hinblick auf eine Gesamt- und Einzelabrechnung angenommen. Nach Ansicht des LG Frankfurt/Main (20.5.2016, 2-13 S 1/13) ist dies auch der Fall, wenn auf einer Eigentümerversammlung über die Durchführung eines Rechtsmittelverfahrens beschlossen werden soll. Den Beteiligten ist im Beschlussvorschlag rechtzeitig eine umfassende Information über den Ausgang und die Folgen des anzugreifenden Verfahrens zu übermitteln. Eine erstmalige Präsentation des Urteils in der Eigentümerversammlung reicht dagegen nicht aus, selbst wenn diese ausführlich ist und hierbei Gelegenheit zur Einsichtnahme in die Gerichtsakte besteht.[24]

Kommt in der Versammlung ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG in Betracht - also eine einmalige Durchbrechung des gesetzlichen oder des in der Teilungserklärung geregelten Kostenverteilungsschlüssels bei Instandhaltungen, Instandsetzungen oder Modernisierungen -, so muss dies ein Berufsverwalter in der Einladung ankündigen. Anderenfalls können ihm in einem Anfechtungsverfahren die Verfahrenskosten gemäß § 49 Abs. 2 WEG auferlegt werden (so AG Düsseldorf, 29.5.2017, 290a C 14/17).

Hinweis: Zur Vermeidung von Anfechtungsklagen
[25]

Weniger ist mehr, gilt hier nicht! Der Einladung zur Eigentümerversammlung sollten möglichst umfangreiche Informationen im Hinblick auf die zu fassenden Beschlüsse beigefügt werden, um Anfechtungsklagen zu vermeiden.

1.1.5.1   Versammlungsort

Die Wahl des Versammlungsorts darf die Teilnahme an der Versammlung nicht erschweren. Er muss für die Teilnehmer erreichbar sein (BGH, 7.3.2002, V ZB 24/01, NZM 2002, 450). Bei der Auswahl ist auf die Verkehrsüblichkeit und Zumutbarkeit, den Ort zu erreichen, abzustellen. Daher sollte die Versammlung am Ort der Wohnanlage oder in der näheren Umgebung stattfinden. Auswärtige Wohnungseigentümer müssen eine Anreise von vornherein in Kauf nehmen, nicht aber die Wohnungseigentümer, die in der Anlage wohnen oder zumindest in der Gemeinde, in der die Anlage gelegen ist (OLG Köln, 6.1.2006, 16 Wx 188/05, NZM 2006, 227).

Bei der Eigentümerversammlung gilt der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit, sodass nur berechtigte Personen an ihr teilnehmen dürfen. Die Versammlung muss unter Ausschluss Dritter abgehalten werden können. Die Wohnungseigentümer haben ein schutzwürdiges Interesse daran, dass fremder Einfluss von der Versammlung ferngehalten wird und interne Angelegenheiten nicht in die Öffentlichkeit getragen werden (BGH, 29.1.1993, V ZB 24/92, NJW 1993, 1329; BayObLG, 16.5.2002, 2Z BR 32/02, ZMR 2002, 844; OLG Frankfurt/Main, 7.4.1995, 20 W 16/95, ZMR 1995, 326). Versammlungsstätten, die aufgrund akustischer Beeinträchtigungen einen ungestörten Versammlungsablauf erschweren, sind daher nicht geeignet (KG Berlin, 30.4.1997, 24 W 5809/96, NJW-RR 1997, 1171).[26]

Achtung: Geeigneter Raum

Achten Sie als Verwalter oder als bei der Wahl des Versammlungsorts mitwirkender Eigentümer darauf, dass es sich um einen Raum handelt, der geschlossen werden kann - in Gaststätten beispielsweise ein abgetrennter Nebenraum. Ein Biergarten oder die Terrasse einer Gaststätte eignet sich mangels Vertraulichkeit hierfür nicht.

Wählt der Verwalter einen ungeeigneten Versammlungsort und wird hierdurch die Teilnahme von Wohnungseigentümern erheblich erschwert oder gar unmöglich gemacht, kann dies die Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse begründen.

Kommt ein Beschluss unter Nichteinhaltung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit zustande, so ist er für ungültig zu erklären, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass sich dieser Verstoß auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat (OLG Hamm, 27.9.2006; 15 W 98/60, ZMR 2007, 133 m. w. N.).

Beispiele: Rechtsprechung

Anfechtbarkeit von Beschlüssen, wenn die Versammlung in einem nicht abgetrennten Raum einer Gaststätte stattgefunden hat (OLG Hamm, 13.10.1989, 15 W 314/89, MDR 1990, 343).

Ist dem Verwalter bekannt, dass ein Eigentümer aus persönlichen Gründen, zum Beispiel wegen körperlicher Behinderung, den Versammlungsort nicht aufsuchen kann, da kein behindertengerechter Zugang vorhanden ist, kann dies einer vorsätzlichen Nichtladung gleichkommen (LG Bonn, 3.11.2003, 8 T 113/03, ZMR 2004, 218; OLG Köln, 3.12.2003, 16 Wx 216/03, ZMR 2004, 299).[27]

Zulässigkeit einer Versammlung in der Waschküche oder auf dem Kellerflur bei kleiner Anlage und kurzer Tagesordnung (OLG Düsseldorf, 1.3.1993, 3 Wx 512/92, WuM 1993, 305).

Unzulässigkeit einer Versammlung im Wohnwagen des Verwalters, wenn mit diesem gespannte zwischenmenschliche Beziehungen bestehen (OLG Hamm, 12.12.2000, 15 W 109/00, ZMR 2001, 383).

Unzulässigkeit einer Versammlung im dritten Stock eines Gebäudes ohne Fahrstuhl, wenn dem Verwalter bekannt ist, dass ein Wohnungseigentümer gehbehindert ist (LG Bonn, 3.11.2003, 8 T 113/03, ZMR 2004, 218).

Bei einem systematischen Unterlaufen der Regelung über die Nichtöffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung sind die gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären, ohne dass es auf die Kausalität des Verfahrensfehlers ankommt (AG Halle, 15.3.2011, 120 C 4333/10; hier bei Einladung mehrerer Wohnungseigentümergemeinschaften, die alle vom gleichen Verwalter verwaltet werden, jedoch nur Berührungspunkte an einer Tiefgarage haben).

Die Nichtgewährleistung der Nichtöffentlichkeit bei Versammlung in einem offenen Gastraum stellt einen Beschlussanfechtungsgrund dar (OLG Frankfurt/Main, 7.4.1995, 20 W 19/95, NJW 1995, 3395).

Formelle Mängel bei der Beschlussfassung (Versammlung zunächst im frei zugänglichen Gaststättenraum, später im Vorgarten) führen nicht zur Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen, wenn festzustellen ist, dass die Mängel sich nicht auf die Beschlussfassung ausgewirkt haben (KG Berlin, 30.4.1997, 24 W 5809/96, ZMR 1997, 487).[28]

1.1.5.2   Versammlungszeit

Bei der Wahl des Zeitpunkts ist auf berufstätige Wohnungseigentümer Rücksicht zu nehmen. Der Zeitpunkt muss zu einer verkehrsüblichen und zumutbaren Zeit gewählt werden, sodass möglichst viele Eigentümer an der Versammlung teilnehmen können (OLG Köln, 13.9.2004, 16 Wx 168/04, WuM 2004, 686; AG Köln, 22.3.2004, 202 II 309/02, ZMR 2004, 546). Auf übliche Arbeitszeiten an Werktagen sollte Rücksicht genommen werden, sodass eine Einberufung der Versammlung vor 17.00 Uhr in der Regel nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Zulässig ist grundsätzlich auch ein Sonn- oder Feiertag - unter Abwägung der Belange aller Eigentümer. Der Zeitpunkt sollte nicht in die Urlaubs- oder Ferienzeit fallen. Allerdings muss der Verwalter seine Terminierung auf die Urlaubsplanung einzelner Eigentümer nicht zwingend abstimmen.

Beispiele: Rechtsprechung

Zulässigkeit einer Versammlung an einem Sonntag (OLG Stuttgart, 18.12.1985, 8 W 338/85, NJW-RR 1986, 315).

Versammlung an einem Werktag um 15.00 Uhr zulässig, wenn die Wohnungseigentümer überwiegend nicht am Ort der Wohnanlage wohnen, sondern vereinzelt mehrere hundert Kilometer anreisen müssen (OLG Köln, 13.9.2004, 16 Wx 168/04).

Keine Einberufung an Werktagen vor 17.00 Uhr (OLG Düsseldorf, 1.3.1993, 3 Wx 512/92, WuM 1993, 305).

Zulässigkeit an einem Samstag um 14.00 Uhr (OLG Stuttgart, WE 1994, 146).

Zulässigkeit an einem Samstag ab 20.00 Uhr in einer Ferienwohnanlage (OLG Zweibrücken, 29.11.1993, 3 W 133/93, WE 1994, 146).[29]

Die beabsichtigte Einberufung einer Eigentümerversammlung während der Schulferien steht grundsätzlich nicht einer pflichtwidrigen Weigerung des Verwalters zur Einberufung der Versammlung gleich (BayObLG, 17.4.2002, 2Z BR 14/02, NZM 2002, 794).

Zulässigkeit der Einberufung für werktags 13.00 Uhr; mangelnde Kausalität des Einberufungsmangels, wenn der jeweilige Wohnungseigentümer auch nicht an den letzten fünf Eigentümerversammlungen teilgenommen hat, die teilweise erst um 18.00 Uhr stattgefunden haben, und wenn aufgrund der bestehenden Konfliktsituation der Wohnungseigentümer mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit kein anderes Beschlussergebnis zustande gekommen wäre (LG Berlin, 5.2.2013, 85 S 31/12).

Wählt der Verwalter einen Termin zu einem ungewöhnlichen Zeitpunkt, so kann dieser Einberufungsmangel zur Beschlussanfechtung und damit zur Ungültigerklärung des Beschlusses führen.

1.1.5.3   Tagesordnung

„§ 23 Abs. 2 WEG

Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.“

Ergänzend zum Einladungsschreiben ist den Wohnungseigentümern bei der Einberufung der Eigentümerversammlung die Tagesordnung zu übersenden. Für die Gültigkeit von Beschlüssen ist es erforderlich, dass ihr Gegenstand bei der Einberufung ausreichend bezeichnet ist. Anderenfalls kann dieser Mangel eine Beschlussanfechtung begründen.

Es müssen die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst hat; eine schlagwortartige Bezeichnung reicht regelmäßig aus (BGH, 13.1.2012, V ZR 129/11; BayObLG, 19.12.2002, 2 Z BR 104/02; OLG Saarbrücken, 24.3.2004, 5 W 268/03-63). Die Wohnungseigentümer sollen so vor Überraschungen bewahrt werden und die Möglichkeit haben, sich vorzubereiten. Der Beschlussgegenstand ist umso genauer in der Einladung zu bezeichnen, je größer seine Bedeutung und je geringer der Wissensstand des einzelnen Eigentümers hierzu ist (OLG München, 14.9.2006, 34 Wx 49/06, NZM 2006, 934). Wenn auch nicht alle Einzelheiten des Beschlussgegenstands in der Tagesordnung angegeben werden können und müssen, so ist doch ein solches Maß an Erkennbarkeit und Voraussehbarkeit erforderlich, dass sich der einzelne Wohnungseigentümer über die wesentlichen rechtlichen und tatsächlichen Folgen und Konsequenzen einer vorgesehenen Maßnahme klar werden kann.[30]

Die Auswahl und Bezeichnung der Tagesordnungspunkte obliegt dem Verwalter und steht in seinem pflichtgemäßen Ermessen. Der einzelne Eigentümer hat jedoch in Fällen, bei denen es sich um Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG handelt, einen Anspruch auf die Aufnahme bestimmter Beschlussgegenstände (OLG Frankfurt/Main, 18.8.2008, 20 W 426/05; LG Hamburg, 27.6.2012, 318 S 196/11; OLG Frankfurt/Main, 20.12.2004, 20 W 337/01). Dieser Anspruch ist gerichtlich gegen den Verwalter nach § 43 Nr. 3 WEG[31] durchsetzbar.

Beispiele: Themen für Beschlüsse in der Tagesordnung

Die Aufnahme der Beschlussfassung über

die Jahresabrechnung,

die Aufstellung eines Wirtschaftsplans,

die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums,

die Geltendmachung von Mängelansprüchen bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum,

das Aufstellen einer Hausordnung,

die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage,

den Einbau von Kalt- und Warmwasserzählern oder

die Verfolgung von Hausgeldrückständen etc.

in die Tagesordnung kann von jedem einzelnen Eigentümer verlangt und notfalls gerichtlich geltend gemacht werden, da diese Angelegenheiten für die Gemeinschaft von erheblicher Bedeutung sind.

Einem Antrag auf Aufnahme eines Punktes auf die Tagesordnung ist dann zu entsprechen, wenn mehr sachliche Gründe dafür als dagegen vorliegen, ihn auf einer Versammlung zu erörtern und zum Gegenstand einer Abstimmung zu machen (BayObLG, 12.7.2001, 2Z BR 139/00). Der Anspruch entfällt, wenn die Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht mehr gewahrt und auf diese Frist auch nicht ausnahmsweise verzichtet werden kann. Verletzt die Hausverwaltung den Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunkts in zu vertretender Weise, kann sich ein Schadensersatzanspruch des Miteigentümers gegen die Hausverwaltung auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung auf deren Kosten ergeben (LG München I, 16.5.2011, 1 S 5166/11). Der Verwalter ist weiterhin gemäß § 24 Abs. 2 WEG[32] analog verpflichtet, einen bestimmten Punkt auf die Tagesordnung zu setzen, wenn ein Viertel aller Wohnungseigentümer die Aufnahme schriftlich beantragt. Weigert sich der Verwalter, kann dieses Verlangen gerichtlich geltend gemacht werden und sogar zu einer Schadensersatzpflicht des Verwalters führen, wenn die Weigerung pflichtwidrig war. Die Weigerung des Verwalters ist dann pflichtwidrig, wenn eine ordnungsgemäße Verwaltung die Aufnahme erfordert. Nebst der gerichtlichen Durchsetzung zur Aufnahme eines Tagesordnungspunkts kann bei pflichtwidriger Weigerung des Verwalters auch der Verwaltungsbeiratsvorsitzende die Ergänzung der Tagesordnung übernehmen (OLG Frankfurt/Main, 18.8.2008, 20 W 426/05).

Tipp: Aufnahme zusätzlicher Tagesordnungspunkte

Hat ein einzelner Eigentümer ein bestimmtes Anliegen, sollte er sich frühzeitig um die Aufnahme in die Tagesordnung bemühen und einen schriftlichen Antrag beim Verwalter stellen. Sollte dieser ablehnen, kann die Aufnahme ggf. noch rechtzeitig gerichtlich erwirkt werden. Ein solcher Anspruch ist prozessual gegen den Verwalter selbst zu richten. In der Regel rechtfertigt das Bestreben eines Wohnungseigentümers, einen bestimmten Punkt auf die Tagesordnung setzen zu lassen, jedoch keine die Hauptsache vorwegnehmende Leistungsverfügung (einstweiliger Rechtsschutz) (LG München I, 30.8.2011, 36 T 6199/11). Dies könnte nur dann der Fall sein, wenn die Behandlung eines bestimmten Punktes so dringend ist, dass ein Eigentümer, der bei seinem Einberufungsverlangen ein ordentliches Hauptsacheverfahren abwartet, unverhältnismäßig großen, gar irreparablen Schaden erleidet (LG München I, 16.5.2011, 1 S 5166/11).[33]

Wurde bei Einberufung der Versammlung die Nennung eines Tagesordnungspunkts vergessen oder erst nachträglich beantragt, ist eine Ergänzung der Tagesordnung durch eine sogenannte Nachtragseinladung zulässig. Allerdings muss dies grundsätzlich in einer Frist erfolgen, in der der Verwalter den Tagesordnungspunkt noch unter Einhaltung der Ladungsfrist von zwei Wochen nachreichen kann (LG Frankfurt/Main, 12.6.2014, 2-9 S 79/13). Ist dies nicht möglich, so handelt der Verwalter im pflichtgemäßen Ermessen, wenn er eine Ergänzung der Tagesordnung nicht vornimmt (LG Düsseldorf, 16.3.2011, 25 S 56/10). Auch hierbei gilt die Ausnahme, dass eine Verkürzung der Ladungsfrist bei besonderer Dringlichkeit der Angelegenheit möglich ist, selbst wenn diese Einladung erst einen Tag vor der Versammlung eingeht und eine konkrete Beeinträchtigung nicht vorliegt (OLG Hamburg, 5.2.1988, 2 W 67/85).

Achtung: Nachtragseinladungen

Oft kommt es vor, dass Wohnungseigentümern ihr in der Versammlung zu behandelndes Anliegen erst einfällt, wenn die Einladung bereits versandt ist. Nachtragseinladungen kosten jedoch Zeit und Geld. Daher sollte sich der Verwalter vor Versendung der Einladung überlegen, welche Angelegenheiten behandelt werden müssen, und über den Entwurf der Tagesordnung mit dem Verwaltungsbeirat Rücksprache halten.[34]

MUSTER: Antrag auf Aufnahme in die Tagesordnung

[Absender]

An den Verwalter

der Wohnungseigentümergemeinschaft ....................

[Anschrift]

[Ort, Datum]

Aufnahme eines Tagesordnungspunkts

Sehr geehrte/r Frau/Herr ....................,

als Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft .................... fordere ich Sie auf, den zusätzlichen Tagesordnungspunkt Sanierung der hofseitigen Fassade wegen Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefalls auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung aufzunehmen.

Begründung: Bereits mehrfach ist es in meinem sowie auch dem darunter liegenden Sondereigentum zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall gekommen. Nach Stellungnahme eines Sachverständigen handelt es sich hierbei nicht um Schäden infolge falschen Lüftens und Heizens, sondern infolge der Schadhaftigkeit des nunmehr doch schon sehr alten Mauerwerks und der fehlenden Wärmedämmung. Die Ursache der seit Jahren immer wieder auftretenden Schäden liegt im Gemeinschaftseigentum. Daher ist für die Mangelbeseitigung die Gemeinschaft im Rahmen einer Instandsetzungsmaßnahme verantwortlich.

Mit freundlichen Grüßen

................................................................................

[Wohnungseigentümer]

Unter dem Tagesordnungspunkt „Verschiedenes“ oder „Sonstiges“ kann die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Beschlüsse oder allenfalls Beschlüsse von untergeordneter Bedeutung (OLG Hamm, 8.12.1992, 15 W 218/91, NJW-RR 1993, 468) fassen. Er dient vielmehr der Beratung von Angelegenheiten und der allgemeinen Aussprache. Werden dennoch Beschlüsse gefasst, so sind diese binnen eines Monats anfechtbar, da sie nicht ausreichend angekündigt wurden. Auf die Möglichkeit der Anfechtung muss der Verwalter hinweisen.[35]

Rechtsfolgen einer fehlerhaften Tagesordnung

Ist der Beschlussgegenstand nicht ausreichend bezeichnet und war so für einen Wohnungseigentümer nicht erkennbar, dass eine bestimmte Beschlussfassung in einer konkreten Angelegenheit in Betracht kommt, oder hat die Ankündigung nicht in der Ladungsfrist von zwei Wochen stattgefunden und hat kein Fall besonderer Dringlichkeit vorgelegen, so ist ein gefasster Beschluss anfechtbar.

Wird ein Beschluss im gerichtlichen Verfahren wegen einer unzureichenden Bezeichnung des Beschlussgegenstands für ungültig erklärt, so trägt der einberufende Verwalter ein besonderes Kostenrisiko (Bärmann, Kommentar WEG, § 23 Rn. 102 f.). Denn nach § 49 Abs. 2 WEG können dem Verwalter, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist, Prozesskosten auferlegt werden.

MUSTER: Einladung zur Eigentümerversammlung

Josef Steinmann Hausverwaltungs GmbH [verbar] Arnoldstr. 30 [verbar] 80123 München

Tel. 089 123456 [verbar] Fax 089 123457

Herrn

Max Mustereigentümer

Tannstr. 100

80123 München

München, 12.4.2018

Wohnungseigentümergemeinschaft Tannstr. 100, 80123 München

Einladung zur ordentlichen Eigentümerversammlung 2018[36]

Sehr geehrter Herr Mustereigentümer,

als Verwalter laden wir Sie zu der

am Donnerstag, 8.5.2018 um 18.00 Uhrin der Gaststätte „Zur Eiche“, Tannstr. 1, 80123 München,im Nebenraum tagenden Eigentümerversammlung ein.

Die Tagesordnung ist rückseitig vermerkt. Wenn Sie an der Versammlung nicht teilnehmen können, bitten wir mit dem beigefügten Vordruck eine Vertretungsvollmacht zu erteilen.

Nur soweit in der Teilungserklärung eine entsprechende Regelung enthalten ist: Für den Fall, dass diese Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig ist, weil weniger als die Hälfte aller Miteigentumsanteile anwesend oder ordnungsgemäß vertreten sind, wird jetzt schon gemäß § 11 Ziffer 5 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine Zweitversammlung am 8.5.2018 um 18.45 Uhr in der Gaststätte „Zur Eiche“, Tannstraße 1, 80123 München, Nebenraum, anberaumt. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass diese Zweitversammlung nach § 25 Abs. 4 WEG ohne Rücksicht auf das Erreichen der Beschlussfähigkeitsmehrheit beschlussfähig ist.

Alternativ

Gemäß § 11 Ziff. 6 der Teilungserklärung ist die Eigentümerversammlung unabhängig von den erschienenen oder vertretenen Miteigentumsanteilen beschlussfähig. Hierauf wird ausdrücklich hingewiesen.

Mit freundlichen Grüßen

Josef Steinmann Hausverwaltungs GmbH

Anlagen

Jahresgesamt- und Einzelabrechnung 2017

Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan 2018

Vollmachtsvordruck

MUSTER: Tagesordnung

Tagesordnung

zur ordentlichen Eigentümerversammlung

der Wohnungseigentümergemeinschaft Tannstr. 100, 80123 München[37]

am 8.5.2018, 18.00 Uhr

Begrüßung, Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung und der Beschlussfähigkeit der Versammlung

Bericht des Verwalters und des Verwaltungsbeirats über die Jahresabrechnung 2017, Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen 2017

Beschlussvorschlag: Die vorgelegten Gesamt- und Einzelabrechnungen 2017 werden genehmigt.

Entlastung der Verwaltung für das Wirtschaftsjahr 2017

Beschlussvorschlag: Der Verwaltung wird für das Wirtschaftsjahr 2017 Entlastung erteilt.

Entlastung des Verwaltungsbeirats für das Wirtschaftsjahr 2017

Beschlussvorschlag: Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats werden für das Wirtschaftsjahr 2017 entlastet.

Genehmigung des Wirtschaftsplans 2018

Beschlussvorschlag: Der vorgelegte Gesamtwirtschaftsplan und die Einzelwirtschaftspläne 2018 werden genehmigt. Das in diesen Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesene Wohngeld wird ab dem 1.7.2018 fällig gestellt. Dieser Wirtschaftsplan gilt auch für das Folgejahr fort, bis ein neuer beschlossen wird.

Sicherheitstechnische Bewertung durch TÜV/Mängelbeseitigung

Beschlussvorschlag: Noch in diesem Jahr wird mit dem Aufzugsdienst, dem Verwaltungsbeirat und der Verwaltung bei einem Ortstermin erörtert, welche Mängel zwingend in diesem Jahr zu beheben sind. Diese Arbeiten werden in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat in Auftrag gegeben. Im Hinblick auf die übrigen Mängel soll ein Zeitplan mit Kostenübersicht in der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung vorgelegt werden.[38]

Instandhaltungsmaßnahme hofseitige Fassade: Art, Umfang, Ausführungszeitraum und Auftragsvergabe der Maßnahme; Finanzierung der Maßnahme

Beschlussvorschlag: Die Verwaltung wird beauftragt, die Firma Blitzsanierung mit der Sanierung der hofseitigen Fassade laut vorliegendem Angebot zu beauftragen. Die Arbeiten sollen im Juni 2018 beginnen. Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt aus der Rücklage.

Streichen des Treppenhauses

Beschlussvorschlag: Der Verwalter wird beauftragt, die Malerarbeiten zum Streichen des Treppenhauses bis zu einem Kostenaufwand in Höhe von 6.000 EUR in Auftrag zu geben.

Mängelgewährleistung Tiefgarage: Reparaturbedarf, Investitionsvolumen, Auftragsvergabe

Beschlussvorschlag: Der Verwalter wird beauftragt, einen vereidigten Bausachverständigen mit der Begutachtung der Feuchtigkeitsschäden in der Tiefgarage zu beauftragen. Er wird vorsorglich ermächtigt, ein selbstständiges Beweissicherungsverfahren im eigenen Namen oder im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft einzuleiten sowie Gewährleistungsansprüche gegen die Firma Bandel geltend zu machen.

Neuwahl/Wiederwahl des Verwalters zum 1.1.2019

Beschlussvorschlag: Die Josef Steinmann Hausverwaltungs GmbH wird für die Zeit vom 1.1.2019 bis 31.12.2022 zu Kosten in Höhe von monatlich 17,30 EUR je Wohneigentum und 3,50 EUR je Teileigentum zzgl. MwSt. zum Verwalter bestellt. Der bestehende Verwaltervertrag verlängert sich entsprechend.

Sonstiges

1.1.6   Einberufungsmangel/Kausalität

Enthält die Einberufung einen sogenannten formellen Mangel, kommt dieser nur zum Tragen, wenn er sich auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat. Ladungsmängel sind als formelle Beschlussmängel aber nur beachtlich, wenn die Beschlussfassung auf ihnen beruht. Die Kausalität und im Gefolge die Anfechtbarkeit eines mit einem formellen Mangel behafteten Beschlusses ergibt sich bereits daraus, dass sich der Mangel auf das Ergebnis der Beschlussfassung zumindest ausgewirkt haben könnte. Eine Ungültigerklärung von Beschlüssen scheidet in der Regel nur dann aus, wenn feststeht, dass sich ein Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat (LG München I, 6.11.2014, 36 S 25536/13; BGH, 7.3.2002, V ZB 24/01).[39]

Von Ursächlichkeit ist regelmäßig auszugehen, wenn einzelne Wohnungseigentümer an der Versammlung nicht teilgenommen haben, weil sie die Einberufung für unwirksam gehalten haben, da dann nicht ausgeschlossen werden kann, dass deren Diskussionsbeiträge zu einem anderen Ergebnis geführt hätten. Die fehlende Kausalität eines Einberufungsmangels kann nur dann festgestellt werden, wenn klar zutage tritt, dass der Beschluss bei ordnungsgemäßer Einberufung und Durchführung der Versammlung gleichfalls zustande gekommen wäre (LG Köln, 8.12.2011, 29 S 121/11 zur Einberufung durch einen nicht berechtigten Verwalter). Ein weiter Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum der Eigentümerversammlung rechtfertigt eine Ausnahme von der Kausalitätsvermutung dann, wenn feststeht, dass der angegriffene Beschluss auch ohne den Einberufungsmangel (Verkürzung der Ladungsfrist oder ein drittes oder viertes Alternativangebot) ebenso bzw. ergebnisgleich gefasst worden wäre (AG Hamburg-Blankenese, 5.2.2014, 539 C 18/13; AG Hamburg-Altona, 6.12.2013, 303a C 3/13, ZMR 2015, 73). Hierbei kommt es auf die konkrete Situation bei der Eigentümerversammlung an. Kausalitätsvermutung ist widerleglich und insbesondere auch einer Beweiserhebung darüber zugänglich, wie die Eigentümer bei ordnungsmäßiger Ankündigung des Beschlussgegenstands abgestimmt hätten (LG Hamburg, 29.9.2011, 319 T 40/11; OLG Hamburg, 11.4.2007, 2 Wx 2/07).[40]

Lässt sich ein Wohnungseigentümer auf einer Vollversammlung aller Eigentümer widerspruchslos auf eine Abstimmung zu einem formal nicht korrekt angekündigten Tagesordnungspunkt ein, kann er nicht die Rüge eines Einberufungsmangels erheben (LG Hamburg, 25.5.2011, 318 S 21/11).

1.1.7   Die Zweit-/Wiederholungsversammlung

„§ 25 Abs. 4 WEG

Ist eine Versammlung nicht gemäß Abs. 3 beschlussfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen.“

Sind bei Eröffnung der Erstversammlung nicht mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Miteigentumsanteile vorhanden, so bestimmt § 24 Abs. 4 WEG, dass eine Zweitversammlung oder Wiederholungsversammlung mit gleichem Gegenstand einzuberufen ist. Die Einladung kann erst erfolgen, wenn die Beschlussunfähigkeit der ersten Eigentümerversammlung festgestellt wurde. Diese Versammlung ist dann ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig. Hierauf ist in der Einladung zur Wiederholungsversammlung hinzuweisen.[41]

Achtung: Zweitversammlung

Die Zweitversammlung muss mit dem gleichen Gegenstand einberufen werden, also mit der gleichen Tagesordnung.

Durch eine Vereinbarung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann die Vorschrift des § 25 Abs. 3 WEG abbedungen werden. Es kann vereinbart werden, dass die Erstversammlung in jedem Fall, also unabhängig von den erschienenen bzw. vertretenen Miteigentumsanteilen, beschlussfähig ist (LG Berlin, 11.5.2012, 55 S 322/11; BayObLG, NJW-RR 1995, 203). Gleichfalls kann vereinbart werden, dass bei der Mehrheitsberechnung auf die Kopfzahl der Eigentümer oder die Anzahl der von ihnen gehaltenen Wohnungseinheiten abgestellt wird (KG Berlin, 10.11.1993, 24 W 6075/92, 24 W 6297/92).

1.1.8   Eventualeinberufung

Sind bei Eröffnung der Versammlung nicht mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Miteigentumsanteile vorhanden, bestimmt § 24 Abs. 4 WEG, dass eine sogenannte Zweitversammlung oder Wiederholungsversammlung mit gleichem Gegenstand einzuberufen ist. Unter der „Eventualeinberufung“ versteht man die vorsorgliche Einberufung einer Wiederholungsversammlung zeitgleich mit der Ersteinladung für den Fall, dass die Erstversammlung nicht beschlussfähig ist.

Problematisch ist, dass in der Wiederholungsversammlung oftmals noch weniger Eigentümer erscheinen als zur Erstversammlung. Daher kommt es in der Praxis häufig vor, dass Verwalter schon in der Einladung zur Erstversammlung vorsorglich zur Zweitversammlung einladen, falls die Erstversammlung nicht beschlussfähig ist. Die Zweitversammlung findet in diesen Fällen beispielsweise eine halbe Stunde nach Beginn der Erstversammlung statt.[42]

Diese Verfahrensweise ist ausdrücklich unzulässig, sofern die Gemeinschaftsordnung eine diesbezügliche Regelung nicht explizit vorsieht; allerdings führt dieser Verstoß nur zur Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse, wenn sich der Einberufungsmangel auf das Beschlussergebnis auswirkt. Das wird regelmäßig der Fall sein, denn es kann nicht ausgeschlossen werden, dass nicht eine andere Beschlussfassung erfolgt wäre, wäre dem anfechtenden Wohnungseigentümer die Teilnahme an der Versammlung durch Einhaltung der Einberufungsmodalitäten möglich gewesen. Eine abweichende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, die die Eventualeinladung vorsieht, ist zulässig, da die Regelung des § 24 Abs. 4 WEG abbedungen werden kann (OLG Frankfurt/Main, 24.8.2006, 20 W 215/06; OLG München, 1.12.2005, 32 Wx 093/05; OLG Köln, 30.12.1998, 16 Wx 187/98, ZMR 1999, 282; LG Offenburg, 24.8.1993, 4 T 42/93, WuM 1993, 710). Dies kann jedoch nur durch Vereinbarung und nicht durch Beschluss der Eigentümer erfolgen. Ein entsprechender Mehrheitsbeschluss wäre, selbst wenn er nicht angefochten wird, als gesetzesändernder Mehrheitsbeschluss nichtig (BGH, 20.9.2000, V ZB 58/99).[43]

Formulierungsbeispiel für eine Vereinbarung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung

„Ist eine ordnungsgemäß einberufene Versammlung nicht beschlussfähig, so hat der Verwalter eine zweite Versammlung mit gleicher Tagesordnung einzuberufen. Diese zweite Versammlung kann zum selben Tag wie die erste einberufen werden. Es wird ausdrücklich bestimmt, dass die vorsorgliche Einladung zu einer zweiten Versammlung mit gleicher Tagesordnung zugleich mit der Einladung für die erste Versammlung verbunden werden kann. Die zweite Versammlung ist in jedem Fall beschlussfähig, worauf in der Einladung besonders hinzuweisen ist.“

Ist in der Gemeinschaftsordnung keine entsprechende Regelung enthalten, so müssen für die Einberufung der Zweitversammlung die regulären Einberufungsmodalitäten - vor allem die Einhaltung der zweiwöchigen Ladungsfrist - beachtet werden. Den in der ersten Versammlung nicht anwesenden Wohnungseigentümern muss die Teilnahme an der Wiederholungsversammlung ermöglicht werden. Es ist daher unzulässig, ohne Einhaltung dieser Modalitäten für den Fall der fehlenden Beschlussfähigkeit der Erstversammlung kurzfristig eine Wiederholungsversammlung einzuberufen. Ein Verstoß hiergegen führt zur Anfechtbarkeit der in einer rechtswidrig einberufenen Versammlung gefassten Beschlüsse (KG Berlin, 17.5.2000, 24 W 3651/99, ZMR 2000, 698, 701). Hierauf sollte der Verwalter dringend hinweisen, da ihm anderenfalls die Kosten eines Anfechtungsverfahrens auferlegt werden können.[44]

1.1.9   Die außerordentliche Eigentümerversammlung

Neben der ordentlichen Eigentümerversammlung, die nur einmal jährlich stattfindet, kann bei besonderen Verwaltungsbelangen und eilbedürftigen Entscheidungsprozessen eine außerordentliche Versammlung erforderlich werden. Dies entscheidet der Verwalter nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 21 Abs. 4 WEG.

Beispiele: Gründe für eine außerordentliche Versammlung

Bei einer beschlossenen und sich gerade in der Ausführung befindlichen Reparaturmaßnahme treten Probleme auf, mit denen ein erheblicher Kostenmehraufwand verbunden ist.

Eine Sonderumlage wird dringend erforderlich.

Die Frage ist zu klären, ob ein Rechtsmittel eingelegt oder ob ein gerichtlicher Vergleich geschlossen werden soll.

Nach Kündigung müssen neue Verwalter- oder Hausmeisterverträge abgeschlossen werden.

Es ist üblich und zulässig, dem Verwalter im Fall der Durchführung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung eine Sondervergütung zuzubilligen. Allerdings hat er hierauf nur einen Anspruch, wenn dies im Verwaltervertrag so vorgesehen ist oder durch einen entsprechenden Beschluss genehmigt wurde.

Ruft der Verwalter die Versammlung jedoch grundlos ein, so riskiert er, für die nutzlos entstandenen Kosten aufkommen zu müssen (BayObLG, 4.11.1993, 2 Z BR 89/93, NJW 1995, 202, 203).

1.2   Checkliste: Einberufung der Eigentümerversammlung

Wer beruft die Versammlung ein?

Der Verwalter muss einmal pro Jahr einberufen; unterlässt er dies pflichtwidrig, so kann der Verwaltungsbeiratsvorsitzende oder sein Stellvertreter einberufen.[45]

Ein einzelner Wohnungseigentümer hat kein Einberufungsrecht.

Ausnahme: bei gerichtlicher Ermächtigung hierzu.

Ein Viertel aller Wohnungseigentümer kann durch schriftlichen Antrag und unter Angabe der Gründe und des Zwecks die Einberufung verlangen.

Ruft ein Nichtberechtigter ein, sind dennoch gefasste Beschlüsse nach herrschender Meinung nur anfechtbar, aber nicht nichtig.

Wer muss eingeladen werden?

Aktuelle Wohnungseigentümer, werdende Wohnungseigentümer bei Ersterwerb, aber nicht bei Zweiterwerb,

Insolvenzverwalter, Zwangsverwalter,

Testamentsvollstrecker, Nachlassverwalter,

gesetzliche Vertreter bei Minderjährigen oder Betreuten,

gesetzliche oder rechtsgeschäftlich bestellte Vertreter bei Kapital- oder Personengesellschaften,

bei mehreren Eigentümer: sämtliche Wohnungseigentümer,

ggf. Ladungsbevollmächtigte.

Ist die Einberufungsfrist eingehalten?

Die Einberufungsfrist soll zwei Wochen betragen. Ein Verstoß hiergegen führt nicht zwingend zur Ungültigerklärung von Beschlüssen. In dringenden Fällen ist eine kürzere Frist zulässig.

Sind Ort und Zeitpunkt der Versammlung zumutbar?

Die Versammlung sollte am Ort der Wohnanlage oder ihrer näheren Umgebung stattfinden. Die Wahl des Zeitpunkts darf die Teilnahme an der Versammlung nicht erschweren, sollte daher verkehrsüblich sein. Der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit muss beachtet werden.

Welche Form, welchen Inhalt muss die Einladung haben?
[46]