Zarabiajmy na nieruchomościach ebook

Wprowadzenie

„Jeśli będziesz ciężko pracować, nie będziesz mieć czasu na zarabianie pieniędzy” – przestrzegał Henry Ford, amerykański przemysłowiec, inżynier oraz założyciel Ford Motor Company.

Oczywiście warto pracować ciężko i z pełnym zaangażowaniem, ale ważne, żeby mądrze gospodarować zarobionymi pieniędzmi. Nie wydawać wszystkich na codzienne życie i przyjemności, ale oszczędzać i inwestować tak, żeby w pewnym momencie pieniądze pracowały dla nas przynajmniej tak ciężko jak my, żeby je zarobić.

Nieruchomości to jedna z najbezpieczniejszych i jednocześnie najbardziej zyskownych kategorii aktywów, w które można inwestować i z których można czerpać dochody na wiele różnych sposobów. Każdy inwestor znajdzie inwestycję odpowiednią dla siebie, jeśli tylko wcześniej włoży odrobinę wysiłku w to, by zrozumieć mechanizmy rządzące rynkiem nieruchomości.

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości

Każda nieruchomość jest unikatowa, ma wyjątkową historię i potencjał. Lokalizacja to najważniejszy atrybut nieruchomości.

Tylko jedna konkretna nieruchomość ma jeden konkretny adres. Nigdy nie będzie drugiej takiej samej nieruchomości. To sprawia, że każda jest unikatowa, ma wyjątkową historię i potencjał. Lokalizacja to najważniejszy atrybut nieruchomości.

Nieruchomości od wieków są uznawane za najlepsze zabezpieczenie wartości. Podwalinę wszystkich nieruchomości stanowi grunt, na którym ona się znajduje. Ziemia jest wieczna. Często to właśnie wartość gruntu pod budynkami określa cenę nieruchomości. Budynki mogą zostać zniszczone lub uszkodzone, można je zburzyć i zbudować nowe, ale to wartość ziemi i jej twórczy potencjał są decydujące.

Już przed mileniami i przed wiekami ziemia stanowiła o bogactwie jednostek i rodów. Nadawane możnym przez władców tytuły szły w parze z darowanymi im nieruchomościami. Nie tylko posiadały one same w sobie wartość, ale także przynosiły dochody z upraw, kopalin czy podatków i opłat pobieranych od mieszkańców.

Ziemia i stojące na niej budynki są bezpieczne. Nieruchomości nie da się ukraść. Księgi wieczyste, które gromadzą najważniejsze informacje o własności i prawach do nieruchomości, nieprzypadkowo tak się nazywają. Tytuł prawny do nieruchomości wprawdzie może zostać przejęty, ale jeśli dzieje się to z naruszeniem prawa, właściciele mogą dochodzić sprawiedliwości w sądach. Przykład? Po drugiej wojnie światowej na mocy reformy rolnej majątki ziemskie zostały wywłaszczone przez tzw. władzę ludową, a nieruchomości w Warszawie zostały upaństwowione wskutek reformy Bieruta. Po kilku dekadach – późno, ale jednak – kiedy nastał nowy ustrój, byli właściciele albo ich potomkowie odzyskują odebrane im mienie.

Każdy, kto dysponuje większym majątkiem, prędzej czy później trafia na rynek nieruchomości. Chce zabezpieczyć lub pomnożyć odziedziczony majątek albo zarobione pieniądze w nieruchomościach. John D. Rockefeller – jeden z najbogatszych ludzi w historii, magnat w Stanach Zjednoczonych – stwierdził, że największe fortuny zbudowano na inwestycjach w grunty, a te fortuny, których na nich nie zbudowano, zostały później w tych gruntach ulokowane. Życzmy sobie, żebyśmy wcześnie i świadomie trafili na rynek nieruchomości. Im wcześniej nam się to uda, tym więcej na tym skorzystamy.

Najpierw być, potem mieć – osobowość i charakter inwestora

Jeśli zbyt ekscytujemy się potencjalnymi zyskami z inwestycji, możemy podjąć pochopną decyzję. Tylko gdy jesteśmy w dobrej formie psychofizycznej, odezwie się w nas system ostrzegawczy, który pozwoli nam zatrzymać spiralę emocji.

Gdy już uda się nam wejść na rynek nieruchomości, możemy osiągnąć stan, w którym pracuje się głównie dla przyjemności.

Zanim jednak do tego dojdzie, warto poznać czynniki warunkujące wszelki sukces, nie tylko na rynku nieruchomości. Dotyczą one nas, obecnych albo przyszłych inwestorów. To cechy charakteru i nasz styl życia decydują o sukcesie lub porażce w dłuższym okresie. Może nawet nam się udać przeprowadzić udaną transakcję lub nawet więcej niż jedną, jeśli jednak nie zadbamy o siebie i nie będziemy nad sobą pracować, najprawdopodobniej nie odniesiemy spektakularnego sukcesu albo okupimy go ogromnymi kosztami. Także tutaj działa zasada Pareta – sukces w inwestowaniu zależy w 80 proc. od psychiki i osobowości inwestora, a w 20 proc. od wiedzy i umiejętności. Moim zdaniem zdecydowanie łatwiej zdobyć wiedzę i umiejętności, niż opanować własną głowę i wdrożyć w życie przyzwyczajenia, które nas ukształtują i uczynią z nas skutecznego inwestora. Inwestowanie można porównać do podróży, bo tak jak ona, zaczyna się od pierwszego kroku. Pierwsze kroki mogą być trochę nieporadne i niepewne, ale trzeba je zrobić, by następne były coraz pewniejsze i by cieszyć się smakami podróży, a także osiągać kolejne wytyczone cele.

SAMOPOCZUCIE

Wszystko zaczyna się od nastawienia i samopoczucia. Przeprowadźmy mały test i poobserwujmy siebie. Zwróćmy uwagę na to:

Czy lepiej nam się myśli, kiedy dobrze się czujemy, jesteśmy wypoczęci i zrelaksowani, czy kiedy źle się czujemy, jesteśmy zestresowani i zdenerwowani?

W której z tych sytuacji łatwiej podejmujemy satysfakcjonujące decyzje?

Które decyzje – podejmowane w stanie gorszego czy lepszego samopoczucia – oceniamy po czasie jako lepsze, czyli takie, których skutki są korzystniejsze?

W kontekście tych pytań przypomnijmy sobie przynajmniej po trzy różne sytuacje, kiedy mieliśmy świetne i gorsze samopoczucie, i podjęliśmy decyzję. Zapiszmy wszystkie odpowiedzi. Jakie wnioski się nasuwają?

Ja na przykład pewnego razu kupowałem koszulę i zajrzałem do sklepu po wyjątkowo ciężkim tygodniu i krótkim śnie poprzedniej nocy. To nie był mój najlepszy dzień. Znalazłem i przymierzyłem koszulę, wydawała mi się odpowiednia, jednak coś mnie tknęło i jej nie kupiłem. Nie najlepsze samopoczucie wywołało moje wątpliwości i zrezygnowałem, mimo że ciuch – zdawałoby się – spełniał moje oczekiwania. Albo wiele lat temu negocjowałem zakup gruntu. Lubię późną jesienią je kupować, bo po deszczach łatwiej zauważyć ich wady. Szaruga i słota jednak skutecznie osłabiły moje samopoczucie. Mimo wynegocjowanych bardzo korzystnych warunków zakupu przy osłabionej czujności i empatii uległem pokusie, żeby osiągnąć więcej kosztem sprzedającego, który nie chciał ustąpić. Transakcja nie doszła do skutku.

I kolejny przykład, kilka lat temu negocjowałem zakup nieruchomości na warszawskiej Pradze Południe. Późna wiosna lub wczesne lato, ciepła i słoneczna pogoda wprowadziły mnie w bardzo dobry nastrój, który wzmocnił moją chęć zakupu tej nieruchomości. W trakcie rozmowy poznaliśmy się bliżej ze sprzedającymi, przedstawiliśmy swoje stanowiska i zbudowaliśmy fundament udanej transakcji, której warunki doprecyzowaliśmy w czasie następnego spotkania. Dobre samopoczucie wzmocniło moje pozytywne nastawienie i dobrą relację ze sprzedającymi, z którymi wspólnie pokonaliśmy wiele wyzwań przed finalizacją tej transakcji.

Pozytywne podejście i nastawienie na sukces mają znaczenie praktycznie w każdej sferze życia, nie tylko przy inwestowaniu i pomnażaniu majątku. Wkład w dobre samopoczucie nigdy nie jest daremny. Nasze samopoczucie bezpośrednio wpływa na podejmowane przez nas decyzje, a działanie, które jest skutkiem tych decyzji, prowadzi wprost do wyników. Brak działania pociąga brak efektów, a działanie od niechcenia mnoży wyniki od niechcenia.

Otrzymamy efekty proporcjonalne do tego, jak mocno zaangażujemy się w to, co robimy, i utrzymamy wysoki poziom skupienia na osiągnięciu wybranego celu. Jeśli odpuścimy, nic z tego nie wyjdzie. Odpadniemy przed metą. Dobra wiadomość jest taka, że to my ustalamy cel i możemy go w każdej chwili zmienić. Ponieważ swojej kondycji psychofizycznej nie da się zmienić od zaraz, trzeba pracować nad nią dłużej i systematycznie. Dlatego warto stale dbać o swoje samopoczucie, a tym samym o zdrowie i kondycję fizyczną, które w dużym stopniu na nie wpływają. Skoro w zdrowym ciele zdrowy duch, warto o tego ducha zadbać i podsycać do działania. Do tego jest potrzebna dodatkowo wykrzesana energia. Każdego dnia. Jeśli nie jesteśmy aktywni fizycznie, nie osiągniemy dobrego samopoczucia. Trudno w to uwierzyć? Wystarczy zignorować swojego wewnętrznego krytyka i spróbować. Po kilku tygodniach regularnej aktywności poczujemy różnicę i ani się spostrzeżemy, jak poprawi się nasze samopoczucie, efektywność i skuteczność działania. Nie musimy biegać maratonów, uprawiać wyczynowo sportu ani mieć kaloryfera na brzuchu. Wystarczy, że zaczniemy regularnie codziennie się ruszać. Namawiam.

Kilka lat temu dokonałem w moim życiu małej rewolucji, dzięki czemu jestem silniejszy, energiczniejszy, odporniejszy na stres i w ogóle zdrowszy. W ciągu kilku miesięcy zmieniłem swój sposób odżywiania na bardziej naturalny. Zacząłem częściej sam gotować, zwiększyłem ilość warzyw i prostych produktów w diecie, zrezygnowałem z wielu produktów przetworzonych, zawierających chemię i konserwanty, które zatruwają organizm. Odstawiłem także gluten i produkty zawierające mleko krowie, które negatywnie wpływają nie tylko na samopoczucie, ale także na zdrowie i sprawność organizmu. Mimo że nie jestem uczulony na gluten i nie mam nietolerancji na niego, zauważyłem, że szybko powoduje uczucie głodu (po 60–90 minutach od posiłku znowu chce się jeść), sprzyja częstemu podjadaniu i tyciu, a także osłabia percepcję i spowalnia myślenie. Patrzę również na etykiety żywności, kupuję jej mniej i wybieram bardziej świadomie.

Zacząłem również regularnie ćwiczyć. Wcześniej wydawało mi się, że jestem zbyt zajęty i nie mam czasu. Kiedy zrozumiałem, że nie stać mnie na to, żeby zaniedbywać moje ciało, bo musi mi przecież służyć przez następne kilkadziesiąt lat, wykroiłem z każdego dnia chwilę, żeby o nie zadbać. Zacząłem wstawać przed godziną szóstą. Trudno było, bo nie jestem skowronkiem. Na początek dawkowałem siedem minut gimnastyki. Codziennie. Kilka prostych zestawów ćwiczeń Macka Newtona (YouTube http://bit.ly/2JgcKBb). Dopiero, kiedy przestałem się przy nim męczyć, dodałem kolejne ćwiczenia i wydłużyłem ich czas. Teraz ćwiczenia zajmują mi 35–45 minut, w czasie których albo aplikuję sobie zestaw dynamicznych ćwiczeń turbo, albo truchtam po lesie. Kiedy mam więcej czasu, jeżdżę na rowerze.

Do porannego rytuału wprowadziłem także trzydziestominutowe sesje medytacji, dzięki którym wyciszam gonitwę myśli i zwiększam poczucie spokoju. Nasz mózg działa jak ciągle funkcjonujący komputer, który pozostawiony sam sobie cały czas musi coś robić. Dlatego produkuje myśli, które przewijają się nam przez głowę jedna za drugą, kilkadziesiąt tysięcy myśli każdego dnia. Większości z nich nie jesteśmy nawet świadomi. Wracają wielokrotnie. Dlatego mamy uczucie ich rozbiegania, mnóstwa spraw do załatwienia i trudno jest nam się skoncentrować na jednym zagadnieniu.

Moja medytacja polega na świadomym zagłębieniu się w siebie i obserwowaniu swoich myśli, kiedy ciało jest nieruchome. Warto medytować w zacisznym miejscu, z muzyką relaksacyjną w tle. Siedzę wygodnie, zamykam oczy i spokojnie oddycham głęboko. Obserwuję swoje myśli tak, jakby były obłokami na niebie, i pozwalam im odejść tak szybko, jak się pojawiły. Z czasem odstępy pomiędzy kolejnymi myślami są coraz dłuższe. Pozytywne efekty odczuwałem już po pierwszych kilku sesjach, ale przełom nastąpił, gdy nie byłem w stanie rozpoznać żadnej myśli, choć dojście do tego stanu zajęło mi kilka miesięcy. Warto włożyć w to wysiłek, by w nagrodę otrzymać brak myśli i ciszę w głowie, z której można korzystać w dowolnym momencie, kiedy potrzebujemy spokoju, by później pojawiło się rozwiązanie kreatywne.

Codzienne zmęczenie fizyczne i wyciszenie umysłu ładują moje baterie na cały dzień. Czuję się świetnie. Bez względu na pogodę i porę roku chce mi się rano wstawać z łóżka.

SAMOŚWIADOMOŚĆ

Wsłuchanie się w siebie jest niezwykle pomocne przy inwestowaniu. Im bardziej jesteśmy świadomi siebie, tym więcej mamy trafnych obserwacji i decyzji, a tym samym osiągamy lepsze wyniki realizowanych inwestycji. Jeśli umiemy wyczuć w sobie lęk przed określonym ryzykiem, że np. nie wystarczy czasu na przygotowanie transakcji, możemy tak poprowadzić rozmowę ze swoim partnerem, by tego ryzyka uniknąć. Jeśli natomiast ulegamy nadmiernym emocjom i zbytnio ekscytujemy się potencjalnymi zyskami z inwestycji, możemy podjąć pochopną decyzję. Tylko gdy jesteśmy w dobrej formie psychofizycznej, odezwie się w nas system ostrzegawczy, który pozwoli w odpowiednim momencie zatrzymać spiralę emocji i wstać od stołu, jeśli nie osiągniemy satysfakcjonującej nas ceny.

Jeśli potrafimy spojrzeć na siebie i w głąb siebie z boku lub z perspektywy lotu ptaka, nazwać emocje, które nami targają, czy zarejestrować myśli, które błyskawicznie przelatują przez naszą głowę, to sukces – należymy do zaledwie kilku procent ludzi na kuli ziemskiej. Większość bowiem żyje bezrefleksyjnie, na autopilocie. Wielu z nas nigdy nie budzi się z tego transu, a tylko nieliczni otwierają oczy, często w wyniku dramatycznego wydarzenia, które zmienia bieg ich życia. Zanim jednak do tego dojdzie, można oczy otworzyć wcześniej.

Samoświadomość budzi się stopniowo i pogłębia z czasem. To jest umiejętność, którą warto ćwiczyć, zwracając uwagę na to, co dzieje się dookoła nas, z nami i w nas. Obserwujmy siebie w różnych sytuacjach i to, jak na nas reagują inne osoby. Wyobraźmy sobie, że oglądamy film ze sobą w roli głównej. Jako główny aktor i reżyser swojego życia, wpływamy na jego kierunek i kształt, nie tylko w kwestiach finansowych i inwestycyjnych. Na przykład spotykamy się ze sprzedającym obejrzeć jego nieruchomość, którą jesteśmy potencjalnie zainteresowani. Oglądamy, zadajemy pytania, prowadzimy ożywioną rozmowę, drążymy trudne tematy techniczne, dopytujemy o okolicę i sąsiadów, a także drogę do najbliższego sklepu. Jednocześnie budujemy relację ze sprzedającym, opowiadamy trochę o sobie i pytamy o niego, o motywację do sprzedaży. Poznajemy jego oczekiwania, komunikujemy nasze, a następnie płynnie przechodzimy do negocjacji warunków sprzedaży, m.in. ceny, sposobu i terminów płatności oraz innych. Odpowiedzmy sobie na następujące pytania dotyczące tej sytuacji:

Co się wydarzyło?

Jak się czuliśmy? Jakich emocji doświadczyliśmy?

Czy nasze zachowanie było spójne z naszymi wartościami?

Co możemy zrobić innego w podobnej sytuacji w przyszłości?

Te same i pogłębione pytania warto zadawać sobie w różnych trudnych i pozornie łatwych sytuacjach, których doświadczamy. Nie tylko w trakcie realizacji inwestycji. Im bardziej staniemy się świadomi, tym więcej dostrzeżemy obszarów, w których będziemy mogli się doskonalić. Obok uważności także medytacja jest bardzo pomocna. Medytację warto rozpocząć z doświadczonym przewodnikiem, którego można znaleźć w centrach lub ośrodkach medytacyjnych. Świetną formą wyciszenia i relaksu jest także spacer po lesie i chłonięcie przyrody wszystkimi zmysłami.

WSZYSTKO JEST MOŻLIWE

Nieruchomości to branża, w której trzeba być gotowym na różne komplikacje w najmniej spodziewanym momencie. Mogą się zdarzyć łatwe projekty, ale raczej oczekujmy trudnych. Właściwie im trudniejszy projekt, tym więcej można na nim zarobić!

Aby skutecznie inwestować i zarabiać na nieruchomościach, musimy uwierzyć i wyrobić w sobie przekonanie, że wszystko jest możliwe i z każdym wyzwaniem można sobie poradzić. Nie chodzi tu o liczenie na cud, ale o przekonanie graniczące z pewnością, że przy odpowiednim zaangażowaniu i wiedzy znajdziemy rozwiązanie w każdej trudnej sytuacji.

Jeśli znajdziemy się w sytuacji wyglądającej nawet na beznadziejną, nie myślmy ani nie dajmy sobie wmówić, że nic nie da się zrobić lub wszystkiego już próbowaliśmy. Prawda jest taka, że jeśli spróbowalibyśmy wszystkiego, znaleźlibyśmy wyjście.

Kiedyś trafiła do mnie oferta zakupu gruntu o powierzchni kilku hektarów w prężnie funkcjonującym mieście. Bardzo atrakcyjną cenę wyjaśniał brak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Teren przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe ze wszystkich stron był otoczony przez sąsiadów, a jedyny dojazd zapewniał wąski przesmyk przez działkę z domem rodzinnym sprzedającego, który chciał się pozbyć tylko swojego ogródka i sadu, a w domu dalej zamierzał mieszkać. Niby sprawa beznadziejna. Szukając jednak sposobu na wykorzystanie szansy, przez lokalnego pośrednika dotarliśmy ze wspólnikiem do właściciela maleńkiej trzystumetrowej działki, która miała bezpośredni dostęp do drogi publicznej i graniczyła z interesującą nas nieruchomością. Jej trzynastu spadkobierców od lat nie mogło dojść do porozumienia odnośnie do sprzedaży i dopiero po serii rozmów w podgrupach i sowitej ofercie przystali na sprzedaż. Przez konflikty rodzinne i emocje ustalenia zabrały wiele miesięcy. To była najdroższa działka sprzedana w tym mieście w przeliczeniu na jeden metr kwadratowy. Zrobiliśmy jednak świetny interes. W przeciwnym razie teren, na którym dziś stoi osiedle mieszkaniowe, pozostałby przydomowym ogródkiem. Innym razem doświadczyła mnie zmienność przepisów oraz ich interpretacji. Wcześniej grunty rolne były przekształcane na działki budowlane na podstawie otrzymywanej w urzędzie gminy lub miasta decyzji o warunkach zabudowy. Po przyznaniu takiej decyzji ziemia uzyskiwała od razu status budowlanej i można było podzielić większy teren nawet na kilkadziesiąt mniejszych działek. Cena jednego metra kwadratowego takiego gruntu zwiększała się kilkakrotnie. W pewnym momencie takie decyzje przestały jednak być wydawane. Zaostrzono także ochronę gruntów rolnych i drastycznie ograniczono obrót nimi. Mając w zarządzanym portfelu ponad sto hektarów ziemi, w dużej części rolnych, stanęliśmy z zespołem przed nie lada wyzwaniem – jak je podzielić, przekwalifikować na budowlane i sprzedać. Wielohektarowe nieruchomości rolne podzieliliśmy na mniejsze działki rolne o minimalnej powierzchni ok. 3 tys. mkw. i stopniowo dla nich uzyskiwaliśmy decyzje o warunkach zabudowy na dwa, trzy domy. Na podstawie takich decyzji wtórnie dzieliliśmy je na małe działki, które można już normalnie sprzedać klientowi indywidualnemu, i nie musiał on być rolnikiem. Znacznie więcej pracy, większe koszty, dłuższy czas, ale najważniejsze, że cel został osiągnięty.

Czasem trzeba włożyć zdecydowanie więcej energii, wysiłku i zaangażowania, ale zawsze można znaleźć sposób, żeby sobie poradzić z trudną sytuacją. Wyzwania pojawiają się na każdym kroku, co szczególnie dla początkującego inwestora może być frustrujące. Kłody pod nogi rzucają urzędnicy, klienci, bankowcy, sąsiedzi, wykonawcy, podwykonawcy, gestorzy mediów.

Jak sobie z nimi radzić? Przede wszystkim się nie poddawać, poprosić o pomoc kogoś bardziej doświadczonego, nawiązać nić porozumienia ze sprawcą zamieszania i zaangażować go do wspólnego znalezienia rozwiązania. To może wydawać się banalne, ale jest bardzo skuteczne. Ten sam urzędnik, który odmawia wydania pozytywnej decyzji, chętnie podpowie, jak załatwić sprawę, jeśli znajdzie pozytywnie nastawioną osobę po drugiej stronie, a nie roszczeniowo nastawionego awanturnika.

ODWAGA I DZIAŁANIE MIMO STRACHU

Gdy wchodzimy w nową rolę i odkrywamy nowe terytorium, często towarzyszy nam nie tylko ekscytacja, ale także niepewność, a niekiedy nawet lęk. Jeśli przy tym można stracić zdrowie, nerwy i pieniądze, negatywnych emocji może pojawić się znacznie więcej. Tak też jest, gdy zaczynamy inwestować lub uruchamiamy projekty wymagające nowych kompetencji i sporego kapitału.

Obawa przed porażką i stratą pieniędzy to naturalna reakcja naszego mózgu, a konkretnie jego gadziej części, która odpowiada za przetrwanie. Dzięki gadziemu mózgowi u zarania dziejów człowiek w stanie zagrożenia życia lub niebezpieczeństwa był w stanie błyskawicznie podjąć decyzję o ucieczce lub nawiązaniu walki. W dzisiejszych czasach przeżycie w czasie polowania na dziką zwierzynę tak, jak przed wiekami, nie stanowi już takiego zagrożenia, natomiast sytuacje nagłe, trudne i ryzykowne, jakie zdarzają się w czasie realizacji inwestycji, mogą wyzwolić podobne reakcje. Uwalnia się wtedy duża dawka hormonu stresu, pojawiają się panika i pokusa, by uciekać – odpuścić projekt, wycofać się, bo konsekwencje mogą być bardzo bolesne.

Inwestowanie w nieruchomości nieodzownie wiąże się z trudnymi sytuacjami, wyzwaniami i problemami, które trzeba rozwiązać, żeby projekt zrealizować. Wyzwania te mogą dotyczyć kwestii prawnych, technicznych, administracyjnych, finansowych itp. Niektórych można się z góry spodziewać, inne spadają nieoczekiwanie jak grom z jasnego nieba.

Warto o tym wiedzieć. Nie zmienia to jednak faktu, że jeśli chcemy osiągać wysokie zwroty z inwestycji i akumulować kapitał, w trudnych sytuacjach musimy zapanować nad emocjami, podjąć decyzję, często nie mając wystarczająco dużo informacji, i działać mimo strachu. Ignorowanie problemu nie sprawi, że on zniknie lub sam się rozwiąże. Czasem może się tak zdarzyć, ale najczęściej problem wraca z większym natężeniem i jego skutki mogą być znacznie poważniejsze niż na początku. Im szybciej weźmiemy byka za rogi, tym lepiej dla nas i dla inwestycji.

Żeby było jasne: nie zachęcam do bardzo ryzykownych inwestycji, w których z dużym prawdopodobieństwem będziemy mieć do czynienia z poważnymi problemami i które już na pierwszy rzut oka wyglądają na niezwykle trudne. Takich projektów lepiej unikać i skoncentrować energię tam, gdzie będzie potencjał do atrakcyjnego zwrotu przy możliwie jak najmniejszym ryzyku. Przed każdą decyzją inwestor powinien dokładnie sprawdzić nieruchomość, przeanalizować ryzyko oraz przygotować biznesplan dla projektu.

Jednak trudne i zaskakujące sytuacje zdarzają się podczas realizacji nawet najbardziej skrupulatnie sprawdzonych nieruchomości i dopracowanych inwestycji. Nie da się wszystkiego przewidzieć. Zaakceptujmy to i przygotujmy się mentalnie na niespodzianki. Kiedy się pojawią, działajmy jak rewolwerowiec i niezwłocznie opanujmy sytuację, nawet jeśli będziemy czuć, że znajdujemy się nad przepaścią i strach będzie zaglądać nam głęboko w oczy. Szczególnie pierwsze trudne sytuacje są newralgiczne. Kiedy wyrobimy w sobie nawyk działania mimo strachu, niewiele zdarzeń będzie w stanie nas zablokować i za każdym razem szybko i sprawnie zapanujemy nad sytuacją.

WYTRWAŁOŚĆ, KONSEKWENCJA

Większość inwestycji na rynku nieruchomości jest planowana i realizowana przez wiele lat. Można je porównać do maratonu w przypadku pojedynczych projektów i ultramaratonu w odniesieniu do całości portfela. W trakcie inwestycji zdarzają się momenty trudne, związane bezpośrednio z inwestycją lub na nią wpływające. Niektóre sytuacje pojawiają się nagle, inne dojrzewają powoli aż do momentu, kiedy nadmuchany balon pęka. Co wtedy zrobić? Jak się zachować?

Znajomy przedsiębiorca i początkujący inwestor, dajmy mu na imię Andrzej, kupił mieszkanie, żeby przez długie lata je wynajmować. Zainwestował swoje oszczędności, wziął również spory kredyt, by lokum wykończyć i wyposażyć. Wszystko się układało. Najemcy, młode małżeństwo, płacili regularnie czynsz. Do chwili, kiedy pani zaszła w ciążę, a niedługo potem jej mąż stracił pracę – w każdym razie tak mówili – i z dnia na dzień przestali płacić czynsz. Na to wynajmujący nie był przygotowany, nie zadbał o zabezpieczenie swoich interesów i wyeliminowanie jednego z najważniejszych rodzajów ryzyka przy wynajmie mieszkania. Kredyt trzeba było obsłużyć i zamiast przychodów z najmu co miesiąc spłacał kilka tysięcy złotych raty kredytowej. Próbował różnych sposobów, by skłonić najemców do uregulowania zaległości i wyprowadzenia się z jego mieszkania, ale przez luki w prawie i spryt najemcy nic z tego nie wychodziło.

Andrzej nie załamał się i nie zrezygnował, choć znalazł się pod ścianą, kiedy jego biznes przeżywał chwilowe zawirowania. Przez kilka miesięcy firma nie przyniosła dochodu wystarczającego na pokrycie kosztów kredytu na mieszkanie, które miało generować dochód pasywny. W tym momencie przekroczył swój prawdziwy próg bólu i postanowił skorzystać z rady i pomocy bardziej doświadczonych inwestorów. Spośród palety pomysłów wybrał jeden. Pozornie drastyczny, ale skuteczny.

Pewnego dnia najemcy bardzo się zdziwili, kiedy wrócili z zakupów do domu i ich klucze nie pasowały do drzwi wejściowych mieszkania. Zamki zostały zmienione! Zapukali, ktoś otworzył im drzwi i wpuścił do środka. Był to nieznajomy mężczyzna, którego już sam wygląd budził przerażenie. Blisko dwa metry wzrostu, mięśnie jak u najsilniejszego strongmana, wygolony na łyso kark i liczne tatuaże na całym ciele stanowiły groźne opakowanie, które uzupełnione bezwzględnym wzrokiem mordercy dodawały dramaturgii. Wcześniej przez kilka lat służył w oddziałach specjalnych wojska, potem w oddziałach szturmowych policji i nie bał się nikogo.

Najemcy zadzwonili po policję i patrol przyjechał na interwencję. Po wylegitymowaniu pana funkcjonariusze pożegnali się jednak i odjechali. Nie mieli podstawy, żeby cokolwiek zrobić, ponieważ nieproszony gość okazał się w pełni legalnym najemcą tego samego mieszkania. Od Andrzeja miał umocowanie do zajmowania mieszkania. Najemcy wyprowadzili się stamtąd następnego dnia. Niestety znacznie dłużej trwała windykacja zaległości płatniczych, których znaczna część przepadła. Andrzej jednak nie przejął się tym, jego radość z uwolnienia się od niechcianych lokatorów była ogromna.

Wytrwałość i konsekwencja w działaniu są niezbędne do tego, żeby skutecznie doprowadzić projekt do celu, bez względu na wyzwania i problemy, które mogą się pojawić. Hasło „Zawsze kończ to, co zaczynasz!” powinno być zakorzenione w naszym umyśle. Zwycięzcy nigdy się nie poddają. Ci, którzy składają broń, nigdy nie zwyciężają.

Czasem pojawia się pokusa, żeby dać sobie spokój, odpuścić, żeby się nie wysilać. Takie podszepty najlepiej zdusić w zarodku. Z czasem pokusa odpuszczenia sprawy będzie pojawiać się coraz rzadziej, a wytrwałość i konsekwencja wejdą nam w krew i staną się częścią naszej osobowości.

ODPOWIEDZIALNOŚĆ

Znamy ludzi, którzy nieustannie uskarżają się na wszystko i wszystkich dookoła. Słyszymy od nich takie sformułowania, jak:

paskudna pogoda dzisiaj, nic mi się nie chce,

szef jest wobec mnie niesprawiedliwy,

teściowa swoim komentarzem zepsuła mi cały urlop.

Ci ludzie sami stawiają się w roli ofiary, której przydarza się wszystko, co złe. Na innych zrzucają odpowiedzialność za to, co dzieje się w ich życiu. To tylko z pozoru bardzo wygodne. Uwaga w dłuższym okresie wchodzi w nawyk. Ofiara wciąż jest bezradna, bo sama utrwala w sobie takie przekonanie. Nie jest w stanie wziąć odpowiedzialności za swoje decyzje i działania.

Od takich ludzi najlepiej uciec jak najdalej, by nie dać się zarazić biernością. Negatywne podejście do życia i syndrom ofiary często występują wspólnie, a do tego są jak wirus. Głowa zaprzątnięta złymi myślami nie pracuje efektywnie. Czyż nie czujemy się lepiej w towarzystwie osób pewnych siebie i uśmiechniętych?

Gdy się rozejrzymy wokół siebie, okaże się, że znamy też osoby, które są kowalem swojego losu, i choć czasem również dostają od życia dotkliwe lekcje, wyciągają z nich wnioski. Bogatsi o nowe doświadczenia idą dalej, kształtując swoje życie. Cechuje ich wysoki poziom odpowiedzialności za siebie, swoje decyzje i działania. W trudnych sytuacjach nie obwiniają innych, a przyczyn niepowodzenia szukają przede wszystkim w sobie. Nie idą na łatwiznę. Taka postawa wzmacniana przez miesiące i lata we wszystkich wymiarach życia – inwestycje są jednym z nich – sprawia, że stają się coraz mocniejsi i zdolni do pokonywania coraz większych przeszkód.

Na szczęście taka pozytywna postawa jest również zaraźliwa. Im więcej świadomych i odpowiedzialnych osób mamy wokół siebie, tym szybciej odpowiedzialność wejdzie nam w krew. Z każdym tygodniem i z każdą sytuacją nasze poczucie odpowiedzialności za to, co dzieje się w naszym życiu i naszych inwestycjach, będzie rosnąć. Kiedy zaakceptujemy swoją odpowiedzialność za wszystko, co ma miejsce w naszym życiu, poczujemy ulgę, że mamy na to wpływ. Nasze inwestycje również zaczną kwitnąć.

SZACUNEK I LUBIENIE LUDZI

Inwestycje w nieruchomości, bez względu na lokalizację, rodzaj nieruchomości czy strategię wiążą się z ciągłym kontaktem z wieloma ludźmi. Cała ta działalność opiera się na relacjach międzyludzkich. Początkowo było to dla mnie zaskoczenie, bo spodziewałem się przede wszystkim kontaktu z materią – ziemią, murami i ewentualnie dokumentami. Tymczasem na etapie zakupu nieruchomości mamy bliski kontakt z brokerami, pośrednikami w obrocie nieruchomościami i doradcami, a także sprzedającymi. Jeśli cokolwiek chcemy wybudować lub wyremontować, nie obejdzie się bez architekta, ekipy remontowej lub firmy budowlanej, dostawców materiałów, podwykonawców, klientów, najemców, sąsiadów. Bardzo często będziemy mieć także bliski kontakt z prawnikami, notariuszami i urzędnikami.

Jeśli mamy z nimi współpracować i chcemy, żeby dbali o nasze sprawy, musimy zbudować z nimi relacje oparte na zaufaniu i wzajemnym szacunku. A dobre relacje tworzy się od pierwszego kontaktu przede wszystkim swoimi czynami. Co konkretnie robić, a czego nie robić?

Jeśli coś obiecujemy lub do czegoś się zobowiązujemy, dotrzymujmy słowa. Zawsze. Niech to stanie się częścią naszej natury. Jeśli nie jesteśmy pewni, czy będziemy w stanie dotrzymać danego słowa, nie obiecujmy niczego. Wywiązywanie się ze swoich zobowiązań wydaje się oczywistością, a mimo to wiele osób i firm wciąż nie potrafi lub nie chce działać zgodnie z najprostszymi zasadami współżycia społecznego i prowadzenia biznesu.

Jeśli umawiamy się na konkretne usługi w zamian za wynagrodzenie, to jeśli usługa została wykonana zgodnie z ustaleniami, płaćmy za nią niezwłocznie. Podobnie jeśli dostarczono zamówione produkty, rozliczmy się z dostawcą w umówionym terminie. Jeśli tego nie zrobimy, krótkoterminowo zaoszczędzimy drobną kwotę, ale prędzej lub później trafimy na kogoś sprytniejszego, kto w taki sam sposób potraktuje nas i zrobi to w najmniej oczekiwanym momencie. W dłuższym terminie na pewno stracimy, karma zawsze wraca. Zbierzemy takie plony, jakie ziarno zasiejemy.

Ważne, by traktować tak samo wszystkie osoby, a nie tylko zabiegać o te, od których jesteśmy uzależnieni lub w których łaski chcemy się wkupić. Poobserwujmy, jak swoich podwykonawców lub pracowników traktuje nasz potencjalny wykonawca lub partner biznesowy. Szybko przekonamy się, jakim jest człowiekiem. To właśnie szacunek i pozytywne nastawienie do ludzi, od których nie zależymy i wobec których nie musimy być mili, sprawiają, że rozsyłamy pozytywne sygnały wokół siebie i przyciągamy do siebie dobrą energię.

Nie wykorzystujmy innej osoby, szczególnie gdy to ona zależy od nas. Karma wraca i jeśli kogoś wykorzystamy, wkrótce znajdzie się ktoś silniejszy od nas, na kim będzie nam bardzo zależało, i ten ktoś nas wykorzysta. Jeśli będziemy traktować słabszych tak samo jak silniejszych, silniejsi będą traktować nas dobrze. Może się oczywiście zdarzyć, że ktoś potraktuje nas źle, ale nawet w takiej sytuacji zachowajmy wysoki poziom. Bądźmy najlepszą wersją siebie i nikomu nie pozwólmy sprowadzić się do niższego poziomu.

Uśmiechajmy się do świata, a świat uśmiechnie się do nas. Pozytywne nastawienie pomaga przezwyciężyć najtrudniejsze wyzwania, a także nastraja pozytywnie wszystkich dookoła.

Oczywiście nie od razu jest się mistrzem w relacjach z ludźmi, ale ważne, by zrobić pierwszy krok i potem następne, kontrolować się i doskonalić. Nie trzeba też być w nich perfekcjonistą, by zacząć inwestować. Warto jednak dążyć do mistrzostwa, ponieważ to wprost przełoży się na inwestycje i osiąganie zamierzonych efektów. Świadomość to pierwszy i niezbędny krok do zmiany. Jeśli wiemy, gdzie jesteśmy i gdzie chcemy być, małymi krokami możemy doskonalić się w tych dziedzinach, które są bardzo przydatne przy realizacji inwestycji na rynku nieruchomości. Co ważne, umiejętności te przydadzą się nam także w innych sferach życia. Świadomość jest, przychodzi czas na działanie.

W jakie nieruchomości inwestować

Kupując pierwszą nieruchomość na wynajem, warto zacząć od mniejszego metrażu i mniejszej kwoty przeznaczonej na inwestycję.

Na rynku nieruchomości każdy inwestor znajdzie coś dla siebie, jeśli tylko dobrze poszuka. Tak już jest, że prędzej czy później wszyscy ludzie, którzy mają choć trochę pieniędzy, wchodzą na rynek nieruchomości. Im wcześniej na niego trafią i im lepiej będą potrafili się po nim poruszać, tym bezpieczniej będą inwestować i tym więcej zarabiać. Bardzo ważne, żeby wiedzieć, czego się szuka, i znać przynajmniej podstawowe parametry inwestycji w różnych segmentach.

MIESZKANIE NA WYNAJEM

Kupuję mieszkanie, wykańczam, wyposażam w podstawowe sprzęty i wynajmuję albo krótkoterminowo na doby, albo długoterminowo co najmniej na dwa, trzy miesiące klientom, którzy płacą czynsz miesięczny.

W jaki sposób można taką inwestycję przeprowadzić?

Trzeba znaleźć odpowiednie mieszkanie, kupić je i przygotować do wynajmu, a potem znaleźć najemców.

Zanim kupi się mieszkanie, należy odpowiedzieć sobie na pytanie, czy chcemy wynajmować je na doby – podobnie jak w hotelu – czy długoterminowo. Ważne jest to o tyle, że różne nieruchomości nadają się do różnego rodzaju wynajmu, ale o tym za chwilę.

Kto będzie naszym klientem? Komu chcemy wynajmować naszą nieruchomość?

To też ważne pytania, które należy postawić sobie jeszcze przed zakupem jakiejkolwiek nieruchomości, która ma być przeznaczona na wynajem. Pozwolą nam one uniknąć przykrych niespodzianek i odsiać oferty nieruchomości nieatrakcyjnych dla najemców, z którymi chcielibyśmy współpracować. Dzięki temu lepiej dopasujemy ofertę do oczekiwań konkretnej grupy docelowej, np. wykończymy i wyposażymy mieszkanie tak, żeby wymarzony, idealny najemca chciał je wynająć i zapłacić nawet wyższą kwotę za udogodnienia, które doceni. Zdecydowanie łatwiej będzie nam także przyciągnąć wymarzonego najemcę, jeśli opowiemy mu o zaletach mieszkania językiem, który będzie mu łatwo zrozumieć. Najbardziej popularna forma wynajmowania mieszkań to wynajem długoterminowy. Mieszkanie – pod jakimś względem – w atrakcyjnej lokalizacji, dobrze skomunikowane wynajmuje się komuś, kto w nim mieszka. Najemca np. to ktoś, kto przyjechał do pracy czy do szkoły i nie chce lub nie może kupić mieszkania. Najczęściej nie wie, jak długo będzie w tym mieście pracował lub się uczył, więc korzysta z wynajmu jako bardziej elastycznej i praktycznej opcji niż zaciąganie kredytu i inwestowanie we własne lokum. Tacy najemcy podpisują umowę najmu na okres co najmniej kilkumiesięczny, najczęściej z jednomiesięcznym lub trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia, wpłacają kaucję i opłacają czynsz, korzystają z mieszkania.

Doskonałymi najemcami bywają studenci. Mieszkanie można im wynajmować w całości lub podzielić na więcej pokoi i wynajmować je pojedynczo. Co warto wiedzieć, zazwyczaj większe wpływy z wynajmu uzyskamy, wynajmując większe mieszkanie na pokoje niż w całości. Dla najemców to jest też korzystniejsze. Płacą mniejszą cenę za najem pokoju dla siebie i nie biorą na siebie ryzyka zapłaty czynszu za całe mieszkanie, gdyby nie udało im się znaleźć współlokatorów.

Jednym