Wycena nieruchomości - Jerzy Dydenko, Tomasz Telega - ebook

Wycena nieruchomości ebook

Jerzy Dydenko, Tomasz Telega

0,0
118,66 zł

lub
Opis

W książce zawarto komentarze do wybranych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących problematyki wyceny nieruchomości oraz dyspozycji rozwijających je, zawartych w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Opracowanie umożliwia właściwą interpretację przepisów odnoszących się do wyceny nieruchomości, analizę jej procedur i uporządkowanie praktyki wyceny zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Publikacja przeznaczona jest przede wszystkim dla rzeczoznawców majątkowych i osób ubiegających się o uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego, a także dla tych, których działalność zawodowa związana jest z gospodarką nieruchomościami sędziów, radców prawnych i adwokatów, pracowników administracji publicznej, bankowców, zarządców nieruchomości oraz pośredników w obrocie nieruchomościami.

Ebooka przeczytasz w aplikacjach Legimi lub dowolnej aplikacji obsługującej format:

EPUB
PDF

Liczba stron: 330

Oceny
0,0
0
0
0
0
0



zakupiono w sklepie:

Legimi

identyfikator transakcji:

10359975

znak wodny:

Wycena nieruchomości

Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Jerzy Dydenko, Tomasz Telega

Stan prawny na 15 sierpnia 2016 r.
Wolters Kluwer

Wykaz skrótów

Akty prawne

k.c. – ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 380 z późn. zm.)

Konkordat – Konkordat między Stolicą Apostolską i Rzecząpospolitą Polską, podpisany w Warszawie dnia 28 lipca 1993 r. (Dz. U. z 1998 r. Nr 51, poz. 318)

k.p.a. – ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 23 z późn. zm.)

k.p.c. – ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 101 z późn. zm.)

k.p.k. – ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks postępowania karnego (Dz. U. Nr 89, poz. 555 z późn. zm.)

pr. bud. – ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 290 z późn. zm.)

pr. geol. i górn. – ustawa z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 1131 z późn. zm.)

rozporządzenie w sprawie wyceny lub rozporządzenie – rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 późn. zm.)

u.g.n. lub ustawa – ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 z późn. zm.)

u.k.w.h. – ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 790 z późn. zm.)

u.o.z. – ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 1446 z późn. zm.)

u.p.s.d. – ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 205 z późn. zm.)

u.p.z.p. – ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 778 z późn. zm.)

u.s.m. – ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1222 z późn. zm.)

ustawa zabużańska – ustawa z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 1090 z późn. zm.)

u.w.l. – ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 1892)

Inne skróty

EGiB – ewidencja gruntów i budynków

ePUAP – elektroniczna Platforma Usług Administracji Publicznej

GUS – Główny Urząd Statystyczny

NSA – Naczelny Sąd Administracyjny

OSNP – Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Pracy, Ubezpieczeń Społecznych i Spraw Publicznych

OTK-A – Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego; zbiór urzędowy, Seria A

PAN – Polska Akademia Nauk

PFSRM – Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych

PSRWN – Polskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości

WSA – Wojewódzki Sąd Administracyjny

Wprowadzenie

Regulacje prawne dotyczące wycen nieruchomości można umieścić na trzech poziomach.

Poziom I stanowi ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 z późn. zm.), zwana dalej ustawą lub u.g.n.

Podstawowe dyspozycje dotyczące metodologii wycen nieruchomości w Polsce zawiera rozdział 1 działu IV ustawy (art. 149–159) zatytułowany „Określanie wartości nieruchomości”. W szczególności ustawodawca definiuje podejścia, jakie będą stosowane w wycenach nieruchomości, precyzując jednocześnie, że w podejściach występują metody wycen, które z kolei mogą (ale nie muszą) dzielić się na techniki wycen.

Dalej ustawodawca zobowiązuje Radę Ministrów do wydania rozporządzenia wykonawczego dotyczącego problematyki wycen.

Poziom II stanowi rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), zwane dalej rozporządzeniem w sprawie wyceny.

Rozporządzenie było dwukrotnie nowelizowane przez rozporządzenia zmieniające: z dnia 27 września 2005 r. (Dz. U. Nr 196, poz. 1628) i z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. Nr 165, poz. 985). Rozwija ono zasady ogólne sprecyzowane w ustawie, w tym definiuje metody i techniki wycen, jakie wykorzystywane są w poszczególnych podejściach, określa zasady wyceny nieruchomości dla różnych celów, a także ustala formę i treść operatu szacunkowego oraz sposób jego sporządzania.

Poziom III stanowią standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych.

Standardy określają reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego ustalone zgodnie z przepisami prawa. Ustawa zobowiązuje rzeczoznawców majątkowych do stosowania dyspozycji zawartych w standardach, ustalonych przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Komunikat o uzgodnieniu zamieszcza się w Dzienniku Urzędowym tego ministra1. Prace nad standardami prowadzi Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM).

Projekty standardów, do czasu ich uzgodnienia z ministrem, należy traktować jako literaturę przedmiotu. Szczegółowe informacje na temat prac nad standardami oraz teksty opracowanych już projektów standardów dostępne są na stronach internetowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych: www.pfva.com.pl.

Europejskie Standardy Wyceny2 i Międzynarodowe Standardy Wyceny3 należy również traktować jako literaturę przedmiotu, z zastrzeżeniem, że ich stosowanie jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy zawarte tam dyspozycje nie są sprzeczne z przepisami polskiego prawa.

Niniejsza publikacja obejmuje:

• komentarze do wybranych fragmentów ustawy;

• komentarze do wszystkich przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny.

Zamysłem wyjściowym autorów było przygotowanie komentarza tylko do rozporządzenia w sprawie wyceny. Okazało się jednak, że tak zakreślone zadanie wymaga ciągłego odwoływania się do konkretnych przepisów ustawy, które również należało omówić. W tej sytuacji autorzy uznali, że dla czytelności komentarza lepszym rozwiązaniem będzie podział opracowania na dwie części.

Część pierwsza obejmuje wybrane przepisy ustawy dotyczące wycen nieruchomości wraz z odpowiednim komentarzem, a część druga to komentarze do rozporządzenia w sprawie wyceny.

W części pierwszej zachowano układ ustawy, czyli podział na działy i rozdziały. Każdy rozdział poprzedzony jest informacją o jego zakresie przedmiotowym i tematyce oraz poruszanych zagadnieniach. Dalej zamieszczone są wybrane artykuły ustawy opatrzone właściwymi komentarzami.

Część druga obejmuje wszystkie przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny, przy czym komentarzem opatrzony jest każdy jego paragraf.

Komentarze przygotowano według stanu prawnego na dzień 15 sierpnia 2016 r.

Jerzy Dydenko

Tomasz Telega

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r.o gospodarce nieruchomościami

(tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 1774; zm.: Dz. U. z 2015 r. poz. 1777; z 2016 r. poz. 65, poz. 1250)

Część I Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Część I obejmuje komentarze do wybranych fragmentów ustawy, które związane są z problematyką szacowania nieruchomości.

Dział IPrzepisy ogólne

Dział I obejmuje 10 artykułów oznaczonych kolejnymi numerami od 1 do 9a.

Przedmiotem tego działu jest zakres i podstawowe zasady konstrukcji ustawy. Poniżej przedstawiono i skomentowano najważniejsze przepisy tego działu, ze szczególnym uwzględnieniem regulacji, które są istotne dla zagadnień związanych z wyceną nieruchomości.

Art. 1. [Zakres regulacji]

1. Ustawa określa zasady:

1) gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego;

2) podziału nieruchomości;

3) scalania i podziału nieruchomości;

4) pierwokupu nieruchomości;

5) wywłaszczania nieruchomości i zwrotu wywłaszczonych nieruchomości;

6) udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej;

7) wyceny nieruchomości;

8) działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami.

2. Przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości służących wykonywaniu zadań placówek zagranicznych Rzeczypospolitej Polskiej w rozumieniu przepisów o służbie zagranicznej.

1. Artykuł 1 określa zakres stosowania ustawy. Tę ogólną dyspozycję przedstawiono szczegółowo w tablicy 1, zestawiając kolejne działy i rozdziały ustawy wraz z przyporządkowaniem im odpowiednich artykułów.

2. Ustawa nie ma jednolitego charakteru. Łączy bowiem cywilno- i administracyjnoprawne zasady regulacji. Stanowi lex specialis w stosunku do kodeksu cywilnego, którego normy stosuje się w pierwszej kolejności.

Zakres przedmiotowy regulacji zawartych w ustawie jest bardzo szeroki i obejmuje:

• regulacje dotyczące zasad gospodarowania nieruchomościami, które odnoszą się tylko do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa bądź też nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego;

• inne regulacje (w tym zasady wyceny nieruchomości, podziały nieruchomości, opłaty i rozliczenia za nieruchomości, wywłaszczenie i inne czynności), które odnoszą się do wszystkich nieruchomości, bez względu na podmiot własności.

3. Ustawa reguluje status zawodowy rzeczoznawcy majątkowego. Określa także podstawowe zasady wyceny nieruchomości. Ustawowe regulacje zasad wycen mają charakter wyjątkowy i wskazują na wagę, jaką do tego zagadnienia przykłada ustawodawca.

Wycena nieruchomości ma bowiem w swojej istocie wymiar techniczno-prawny, a zagadnienia tego typu rozstrzygane są zwykle poprzez normy, standardy zawodowe i dyspozycje literaturowe.

Tablica 1. Zakres stosowania ustawy o gospodarce nieruchomościami

Dział

art.

Rozdział

art.

I

Przepisy ogólne,

w tym słowniczek pojęć

1–9a

4

II

Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego

10–91

1. Zasady ogólne

2. Zasoby nieruchomości

3. Sprzedaż i oddawanie w użytkowanie wieczyste

4. Przetargi na zbycie nieruchomości

5. Oddawanie w trwały zarząd

6. Przekazywanie nieruchomości na cele szczególne

7. Ustalanie sposobu i terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowych

8. Ceny, opłaty i rozliczenia za nieruchomości

10–19

20–26

27–36

37–42

43–50

51–61

62–66

67–91

III

Wykonanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości

92–148b

1. Podziały nieruchomości

2. Scalanie i podział nieruchomości

3. Prawo pierwokupu nieruchomości

4. Wywłaszczanie nieruchomości

5. Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości

6. Zwrot wywłaszczonych nieruchomości

7. Udział w kosztach budowy infrastruktury technicznej

92–100

101–108

109–111

112–127

128–135

136–142

143–148b

IV

Wycena nieruchomości

149–173c

1. Określanie wartości nieruchomości

2. Powszechna taksacja nieruchomości

3. Badanie rynku nieruchomości

149–159

160–173

173a–173c

V

Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami

174–197

1. Rzeczoznawstwo majątkowe

2. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami

3. Zarządzanie nieruchomościami

4. Nadawanie uprawnień rzeczoznawcom majątkowym i dokonywanie wpisów do centralnego rejestru oraz orzekanie w sprawach odpowiedzialności zawodowej

174–178

179–183a

184–190

191–197

VI

Przepisy karne

198–198a

VII

Przepisy przejściowe, zmiany w przepisach obowiązujących i przepisy końcowe

199–242

1. Przepisy przejściowe

2. Zmiany w przepisach obowiązujących (pominięte)

3. Przepisy końcowe

199–233

234–239

240–242

Źródło: opracowanie własne.

Art. 2. [Ustawy szczególne – ograniczenia zakresu działania ustawy o gospodarce nieruchomościami]

Ustawa nie narusza innych ustaw w zakresie dotyczącym gospodarki nieruchomościami, a w szczególności (…)

1. Artykuł 2 ogranicza zakres działania ustawy poprzez wyłączenie stosowania jej w przypadku, gdy ustawy szczególne odnoszą się do zasad gospodarki nieruchomościami.

W takiej sytuacji pierwszeństwo mają nie tylko przepisy szczególne, których katalog otwarty jest zawarty w art. 2, ale także inne niewymienione ustawy w zakresie dotyczącym tej problematyki.

Przepisy ustawy mają w tych przypadkach charakter uzupełniający. Stosuje się je w zakresie nieuregulowanym przepisami szczególnymi albo też w przypadku gdy przepisy szczególne odwołują się wprost do ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Art. 3. [Organ centralny]

1. Właściwym w sprawach gospodarki nieruchomościami, regulowanych przepisami ustawy, jest minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

2–3. (uchylone).

Art. 4. [Definicje]4

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) nieruchomości gruntowej – należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności;

2) (…)

3) działce gruntu – należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej;

3a) działce budowlanej – należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce;

3b–5) (…)

6) wycenie nieruchomości – należy przez to rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości;

6a) określaniu wartości nieruchomości – należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości;

7) powszechnej taksacji nieruchomości – należy przez to rozumieć wycenę nieruchomości, w wyniku której następuje ustalenie wartości katastralnej nieruchomości;

8) szacowaniu nieruchomości – należy przez to rozumieć czynności związane z określaniem wartości nieruchomości;

9–9d) (…)

10) jednostce organizacyjnej – należy przez to rozumieć państwową lub samorządową jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej;

11) opłacie adiacenckiej – należy przez to rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości;

12–13)(…)

14) standardach zawodowych – należy przez to rozumieć reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, ustalone zgodnie z przepisami prawa;

15) organizacjach zawodowych – należy przez to rozumieć stowarzyszenia i związki stowarzyszeń zrzeszające osoby zawodowo wykonujące czynności rzeczoznawcy majątkowego;

16) nieruchomości podobnej – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość;

17) stanie nieruchomości – należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona;

18) (…)

1. W artykule 4 zawarty jest słowniczek pojęć stosowanych w ustawie i związanych z nią rozporządzeniach wykonawczych. Ustala on jednolitą, pochodzącą bezpośrednio od ustawodawcy wykładnię tych pojęć.

W odniesieniu do innych aktów prawnych pojęciom, które określono w art. 4, przypisana może być inna definicja niż podana w ustawie (np. definicja działki budowlanej w art. 2 pkt 12 u.p.z.p.).

2. Poniżej przedstawiono komentarze do poszczególnych definicji podanych w art. 4 u.g.n., związanych z wyceną nieruchomości:

a) nieruchomość gruntowa (art. 4 pkt 1 u.g.n.)

Definicja nawiązuje do zapisów art. 46–49 k.c. Zamieszczenie jej w ustawie przypomina, że podstawowym rodzajem nieruchomości jest nieruchomość gruntowa. Oprócz niej występują jeszcze dwa inne rodzaje nieruchomości, które mogą istnieć tylko na mocy przepisów szczególnych, z których wynika ich odrębny od gruntu przedmiot własności. Są to:

• nieruchomość budynkowa, której powstanie związane jest z prawem użytkowania wieczystego. Przepisem szczególnym jest w tym przypadku art. 235 § 1 i 2 k.c. Wynika z niego, że budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność, zaś

• nieruchomość lokalowa, którą w świetle przepisów u.w.l. może być samodzielny lokal mieszkalny lub samodzielny lokal o innym przeznaczeniu. Z prawem własności lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej;

b) działka gruntu (art. 4 pkt 3 u.g.n.)

Jest podstawową jednostką powierzchniowego podziału kraju do celów ewidencji gruntów i budynków. Jednostkami ewidencyjnymi wyższego rzędu są obręb ewidencyjny i jednostka ewidencyjna.

Według ewidencji gruntów definicja działki gruntu zawiera wymóg ciągłości obszaru gruntu położonego w granicach jednego obrębu, jednorodnego pod względem prawnym i wydzielonego z otoczenia za pomocą linii granicznych. Oznacza to, że działka nie może składać się z dwóch części przedzielonych np. drogą.

Nieruchomość gruntowa objęta jedną księga wieczystą może składać się z jednej działki lub wielu działek, nawet wtedy gdy nie stykają się one ze sobą;

c) działka budowlana (art. 4 pkt 3a u.g.n.)

Pojęcie to jest związane z regulacjami specjalnymi ustawy, np. dla potrzeb wynikających z treści art. 95 pkt 2 i 7 oraz art. 209a ust. 1 i ust. 4 pkt 3 u.g.n. Odnosi się do działki zabudowanej, nie może zatem być utożsamiane z działką budowlaną niezabudowaną, o której mowa w art. 2 pkt 12 u.p.z.p.;

d) wycena nieruchomości, określanie wartości nieruchomości, powszechna taksacja nieruchomości, szacowanie nieruchomości (art. 4 pkt 6–8 u.g.n.)

Definicje zawarte w art. 4 pkt 6–8 u.g.n. dotyczą bezpośrednio problematyki wycen nieruchomości.

W rozumieniu ustawy wycena nieruchomości to proces obejmujący działania rzeczoznawcy majątkowego prowadzące do określenia wartości nieruchomości. Pojęcie wartości nieruchomości nie jest jednoznaczne i wymaga uściślenia. Może to być zatem wartość rynkowa, odtworzeniowa, katastralna, a także inne rodzaje wartości, o których mowa w art. 150 ustawy.

W wyniku realizacji procesu wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określa wartość praw do nieruchomości: prawa własności, prawa użytkowania wieczystego, ograniczonych praw rzeczowych, a niekiedy również praw zobowiązaniowych ustanowionych na nieruchomości. Czynności związane z określaniem wartości nieruchomości nazywamy szacowaniem nieruchomości. Niekiedy dla tej samej nieruchomości określa się wartość kilku praw.

W związku z przewidywaną w przyszłości zmianą zasad ustalania podatku od nieruchomości, który naliczany będzie od wartości nieruchomości (ad valorem), konieczne będzie ustalenie jej wartości katastralnej. Wartość tę będzie można ustalić po przeprowadzeniu powszechnej taksacji nieruchomości w oparciu o dyspozycje art. 160–173 u.g.n.;

e) jednostka organizacyjna (art. 4 pkt 10 u.g.n.)

Jest to państwowa lub samorządowa jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej;

f) opłata adiacencka (art. 4 pkt 11 u.g.n.)

Opłaty adiacenckie, których beneficjentem jest zawsze gmina, ustala się z tytułu:

• wybudowania urządzeń technicznych z udziałem środków publicznych; zamknięty katalog takich urządzeń podaje art. 143 ust. 2 u.g.n.,

• scalania i podziału nieruchomości,

• podziału nieruchomości na wniosek właściciela albo użytkownika wieczystego, ale tylko wtedy gdy użytkownik wieczysty wniósł opłaty roczne za cały okres, na jaki prawo to ustanowiono.

Opłaty adiacenckiej nie nalicza się, gdy działania, o których mowa wyżej, odnoszą się do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne lub leśne, a w razie braku planu są wykorzystywane na cele rolne lub leśne.

Opłat tych nie nalicza się również w przypadku podziałów nieruchomości wykonywanych z urzędu oraz przy podziałach nieruchomości dokonywanych w trybie przepisów art. 95 u.g.n.

Wyceny dla potrzeb ustalania opłaty adiacenckiej, w zależności od jej rodzaju, dokonuje się z uwzględnieniem przepisów art. 143–148b albo art. 98a oraz art. 107 u.g.n.;

g) standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych, organizacje zawodowe (art. 4 pkt 14–15 u.g.n.)

Konieczność zdefiniowania pojęć standardów zawodowych i organizacji zawodowych wiąże się z dyspozycjami art. 175 u.g.n. stanowiącymi m.in., że:

• rzeczoznawca majątkowy wykonuje czynności zawodowe zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi,

• standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa; komunikat o uzgodnieniu zamieszcza się w Dzienniku Urzędowym tego ministra.

W przeszłości Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM) opracowała obszerne Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Ostatnie, 8. wydanie, ukazało się w 2004 r.

W świetle przepisów, o których tu mowa, opracowanie to nie ma charakteru wiążącego dla rzeczoznawców, ale może być traktowane jako literatura źródłowa. Prace nad nowymi standardami prowadzi obecnie Komisja Standardów PFSRM. Projekty tych standardów, do czasu ich uzgodnienia z ministrem, należy traktować, podobnie jak stare standardy, jako zalecane normy wykonywania zawodu5.

Standardy zawodowe służyć mają w szczególności:

• ujednoliceniu praktyki zawodowej rzeczoznawców majątkowych i wdrożeniu jednolitych reguł postępowania przy sporządzaniu operatów szacunkowych,

• uzupełnieniu luk w przepisach prawa dotyczących zasad określania wartości nieruchomości, w szczególności w odniesieniu do nieruchomości specjalnych;

h) nieruchomość podobna (art. 4 pkt 16 u.g.n.)

Pojęcie nieruchomości podobnej rozpatrywać należy w świetle zapisów art. 153 ust. 1 u.g.n., który traktuje podobieństwo jako podstawowe kryterium określenia wartości nieruchomości w podejściu porównawczym.

Ustawodawca w analizowanym punkcie 16. wymienia jako cechy istotne dla ustalenia wartości nieruchomości: położenie, stan prawny, przeznaczenie i sposób korzystania. Wskazuje również na inne cechy wpływające na wartość, których ustalanie należy do kompetencji rzeczoznawcy majątkowego odpowiednio do rodzaju nieruchomości i rodzaju wycenianego prawa.

To właśnie rzeczoznawca dla każdego konkretnego przypadku musi dobrać, w oparciu o dyspozycje przepisów prawa i analizę rynku, zbiór cech decydujących o cenach nieruchomości.

Liczebność przyjętych cech powinna być jednak ograniczona do tych, które w konkretnym rozważanym przypadku mają decydujące znaczenie dla ustalenia wartości nieruchomości6.

Cechy mają charakter lokalny i dlatego nie można zbudować ich jednolitego katalogu, nawet jeśli dotyczyłby on ograniczonego, jednorodnego typu nieruchomości (np. domy jednorodzinne). Wyjątkiem od tej zasady będzie sytuacja, kiedy konkretny przepis prawa wskazuje zamknięty katalog cech, jakie należy wziąć pod uwagę w wycenie nieruchomości. Z takim przypadkiem mamy do czynienia na przykład przy wycenie nieruchomości reprezentatywnych dla potrzeb ustalania wartości katastralnej.

Do każdej z cech rzeczoznawca majątkowy:

• ustala wagi cech określające ich stopień oddziaływania na cenę rynkową,

• dokonuje pomiaru konkretnej cechy przypisanej analizowanej nieruchomości.

Praktyczne zasady ustalania wag i pomiaru cech podaje literatura przedmiotu7.

Tu chcemy tylko zwrócić uwagę, że ze względu na zasadę pomiaru cechy można podzielić na:

• mierzalne (ilościowe), które można zmierzyć i wyrazić w konkretnych jednostkach miar (np. powierzchnia, kubatura, ilość kondygnacji i inne),

• niemierzalne (jakościowe), które można opisać. Ich ocena w dobranej przez rzeczoznawcę skali ma zawsze charakter subiektywny (np. lokalizacja bardzo dobra, dobra, zła),

• binarne, czyli cecha występuje lub nie występuje (np. instalacja elektryczna jest lub jej nie ma);

i) stan nieruchomości (art. 4 pkt 17 u.g.n.)

Ocena stanu nieruchomości jest podstawową czynnością przy szacowaniu nieruchomości. Stan ten zmienia się w zależności od czasu i dlatego w operacie szacunkowym podaje się zawsze datę, na którą stan nieruchomości został określony.

Na pojęcie stanu nieruchomości składają się:

• cechy dotyczące samej nieruchomości (stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej),

• cechy otoczenia nieruchomości (w szczególności: wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości).

Dwie zestawione wyżej cechy: stan zagospodarowania i stan prawny nieruchomości wymagają wyjaśnienia. I tak:

• stan zagospodarowania nieruchomości nie został zdefiniowany w ustawie, ale wyjaśnienie tego pojęcia zawiera § 43 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny dotyczący wyceny szkód na nieruchomości, który stanowi, że w przypadku nieruchomości zabudowanej przez pojęcie to należy rozumieć przeznaczenie i sposób wykorzystania obiektów budowlanych oraz ich stan techniczny, a także cechy tych obiektów, a w szczególności gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie względem linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu.

W przypadku wyceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej przez pojęcie stanu zagospodarowania należy rozumieć urządzenia techniczne zdefiniowane w art. 3 pkt 9 pr. bud., związane z nieruchomością, zapewniające możliwość użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem, takie jak przyłącza, urządzenia służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, przejazdy, ogrodzenia, place postojowe, śmietniki,

• przez pojęcie stanu prawnego należy rozumieć nie tylko prawa rzeczowe i ograniczone prawa rzeczowe ustanowione na nieruchomości, ale także jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Art. 5. [Waloryzacja]

1. Waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych w ustawie dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości dla nieruchomości sklasyfikowanych w rejestrze cen i wartości nieruchomości, z uwzględnieniem danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków.

2. Prezes Głównego Urzędu Statystycznego ogłasza, w formie obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”, wskaźniki zmian cen nieruchomości dla danego rodzaju nieruchomości, nie później niż w terminie 4 miesięcy od zakończenia kwartału, którego te wskaźniki dotyczą, z podziałem na województwa.

3. W przypadku gdy dla danego kwartału nie ogłoszono wskaźnika zmian cen nieruchomości dla danego rodzaju nieruchomości, waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych w ustawie za ten kwartał dokonuje się przy zastosowaniu ostatniego ogłoszonego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego wskaźnika zmian cen nieruchomości dla danego rodzaju nieruchomości.

4. W przypadku gdy dla danego rodzaju nieruchomości nie ogłoszono nigdy wskaźnika zmian cen nieruchomości, waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych w ustawie w tym zakresie dokonuje się przy zastosowaniu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.

5. W przypadku gdy nieruchomość składa się z co najmniej dwóch części odpowiadających różnym rodzajom nieruchomości, waloryzacji, o której mowa w ust. 1, dokonuje się przy zastosowaniu średniej ważonej wskaźników zmian cen nieruchomości właściwych dla każdej z części tej nieruchomości, przyjmując za wagi powierzchnię poszczególnych części.

1. Dyspozycję art. 5 u.g.n. uzupełnia zapis art. 2 ustawy z dnia 15 maja 2015 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. poz. 985) stanowiący, że waloryzacji wykonywanej na zasadach określonych w art. 5 ust. 1 u.g.n. za okresy poprzedzające kwartał, dla którego Prezes Głównego Urzędu Statystycznego ogłosił po raz pierwszy wskaźniki zmian cen nieruchomości dla danego rodzaju nieruchomości, dokonuje się przy zastosowaniu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.

2. Waloryzacja to zmiana nominalnej wartości pieniężnej wierzytelności lub płatności w celu utrzymania jej na realnym poziomie. Ma więc na celu przeciwdziałanie zmianom siły nabywczej pieniądza8.

Jeśli chodzi o wskaźnik waloryzacji kwot należnych wynikających z przepisów ustawy, to zasady określania tego wskaźnika podaje art. 5. Począwszy od kwartału, dla którego po raz pierwszy ogłoszone zostaną przez Prezesa GUS wskaźniki zmiany cen nieruchomości dla danego rodzaju nieruchomości i województwa, waloryzacji dokonuje się w oparciu o te wskaźniki9.

W odniesieniu do okresów poprzedzających stosowanie zasady, o której mowa wyżej, właściwe jest wykorzystanie wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa GUS nieprzerwanie od roku 1950 (zob. tablica 2).

Warto tu zwrócić uwagę, że wskaźniki zmian cen towarów i usług konsumpcyjnych ustalane są nie tylko dla okresów rocznych, ale także kwartalnych. Z dostateczną dla praktyki dokładnością w zagadnieniach dotyczących gospodarki nieruchomościami można jednak korzystać ze wskaźników rocznych zamieszczonych w tablicy 2, przyjmując liniową zmienność wskaźnika pomiędzy kwartałami analizowanego roku.

Tablica 2. Wskaźniki zmian cen towarów i usług konsumpcyjnych w latach 1950–2015

Rok

Wskaźnik cen

Rok

Wskaźnik cen

Rok

Wskaźnik cen

Rok

Wskaźnik cen

2014

100,0

2015

99,1

2010

102,6

2011

104,3

2012

103,7

2013

100,9

2006

101,0

2007

102,5

2008

104,2

2009

103,5

2002

101,9

2003

100,8

2004

103,5

2005

102,1

1998

111,8

1999

107,3

2000

110,1

2001

105,5

1994

132,2

1995

127,8

1996

119,9

1997

114,9

1990

685,8

1991

170,3

1992

143,0

1993

135,3

1986

117,7

1987

125,2

1988

160,2

1989

351,1

1982

200,8

1983

122,1

1984

115,0

1985

115,1

1978

108,1

1979

107,0

1980

109,4

1981

121,2

1974

107,1

1975

103,0

1976

104,4

1977

104,9

1970

101,1

1971

99,9

1972

100,0

1973

102,8

1966

101,2

1967

101,5

1968

101,6

1969

101,4

1962

102,5

1963

100,8

1964

101,2

1965

100,9

1958

102,7

1959

101,1

1960

101,8

1961

100,7

1954

93,7

1955

97,6

1956

99,0

1957

105,4

1950

107,5

1951

109,6

1952

114,4

1953

141,9

Źródło: GUS, http://stat.gov.pl

Wskaźniki zmian cen towarów i usług konsumpcyjnych co do zasady są wykorzystywane w przypadkach waloryzacji, o których mowa w art. 33 ust. 3a, art. 68 ust. 2, art. 132 ust. 3 i 3a, art. 140 ust. 2, art. 148 ust. 3, art. 200 ust. 2, art. 204 ust. 4 u.g.n.

Niezależnie od przypadków wskazanych w ustawie rzeczoznawca majątkowy może wykorzystywać te wskaźniki w opracowaniach i ekspertyzach niestanowiących operatu szacunkowego, o których mowa w art. 174 ust. 3a u.g.n.

3. Wskaźniki zmian cen nieruchomości ogłaszane przez Prezesa GUS, o których mowa w ust. 1 komentowanego art. 5, są klasyfikowane zgodnie z rejestrem cen i wartości nieruchomości oraz z uwzględnieniem danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków.

4. Rzeczoznawca majątkowy, wykorzystując do wyceny nieruchomości podejście porównawcze, dobiera ceny nieruchomości podobnych z okresu ostatnich lat poprzedzających datę wyceny. W praktyce przyjęto, że jest to okres dwóch lat, ale w przypadku słabo rozwiniętych rynków dla niektórych nieruchomości okres ten może być wydłużony, ponieważ żadna norma prawna nie reguluje tego okresu. Zgodnie z dyspozycją art. 153 ust. 1 u.g.n. ceny te należy korygować przez uwzględnienie zmian poziomu cen wskutek upływu czasu.

Korekty takiej dokonywano dotychczas w oparciu o dane publikowane w prasie specjalistycznej lub w oparciu o badania własne, ponieważ nie nadawały się do tego celu wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych.

Aktualnie wskaźniki zmian cen nieruchomości, o których mowa wyżej, mogą być wykorzystane bezpośrednio do dokonania takiej korekty (zob. też komentarz do art. 153).

Art. 6–9a. (…)

Dział IIGospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego

Rozdział 1Zasady ogólne

Rozdział 1 obejmuje art. 10–19.

Przedmiotem tego rozdziału są zasady ogólne dotyczące gospodarowania nieruchomościami publicznymi stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego.

Przepisy tego rozdziału nie zawierają dyspozycji związanych z wycenami nieruchomości.

Rozdział 2Zasoby nieruchomości

Rozdział 2 obejmuje art. 20–26.

Przedmiotem tego rozdziału są zasady tworzenia zasobów nieruchomości Skarbu Państwa, gminy, powiatu i województwa, nieruchomości wchodzące w skład zasobów oraz podmioty odpowiedzialne za gospodarowanie tymi nieruchomościami. Artykuł 26 reguluje przyjmowanie granic nieruchomości nabywanych na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

Przepisy rozdziału 2 nie zawierają dyspozycji związanych z wycenami nieruchomości.

Rozdział 3Sprzedaż i oddawanie w użytkowanie wieczyste

Rozdział 3 obejmuje art. 27–36.

Przedmiotem rozdziału są zasady obrotu nieruchomościami publicznymi: sprzedaży i oddawania w użytkowanie wieczyste. W obu przypadkach wymagana jest forma aktu notarialnego. W odniesieniu do prawa użytkowania wieczystego dla ustanowienia tego prawa, jak też i jego przeniesienia wymagany jest wpis do księgi wieczystej.

Sprzedaż albo oddanie nieruchomości publicznych w użytkowanie wieczyste odbywa się w zasadzie w trybie przetargów. Ustawa w szczególnych przypadkach dopuszcza jednak tryb bezprzetargowy.

Bezpośrednio z problematyką wycen nieruchomości związane są następujące artykuły tego rozdziału:

– art. 31 – użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych;

– art. 33 – wygaśnięcie użytkowania wieczystego.

Tylko te artykuły są zacytowane i skomentowane poniżej, ale ich właściwe zrozumienie wymaga zapoznania się z pozostałymi nieomówionymi tu artykułami rozdziału.

Art. 27–30. (…)

Art. 31. [Użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych]

Oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń.

1. Na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste ogniskują się trzy rodzaje praw:

a) prawo własności do nieruchomości gruntowej, które przysługuje Skarbowi Państwa albo jednostce samorządu terytorialnego lub związkowi takich jednostek;

b) prawo użytkowania wieczystego gruntu, które przysługuje użytkownikowi wieczystemu (osoba fizyczna lub prawna);

c) prawo własności budynków i innych urządzeń, które przysługuje użytkownikowi wieczystemu (osoba fizyczna lub prawna).

2. Prawo użytkowania wieczystego gruntu jest prawem nadrzędnym (prawem głównym) w stosunku do prawa własności budynków i innych urządzeń, co oznacza, że odrębna wartość budynków i innych urządzeń trwa tak długo, jak długo trwa prawo użytkowania wieczystego gruntu. Budynki i inne urządzenia są własnością wieczystego użytkownika.

Przez inne urządzenia, o których tu mowa – niezdefiniowane w ustawie ani w k.c. – należy rozumieć urządzenia techniczne zdefiniowane w art. 3 pkt 9 pr. bud., tj. urządzenia związane z budynkiem, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, takie jak przyłącza i urządzenia służące oczyszczeniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe, śmietniki.

3. Z punktu widzenia rzeczoznawcy majątkowego taka sytuacji oznacza, że konieczne będzie określenie:

a) wartości prawa własności gruntu (będzie podstawą ustalenia opłat za użytkowanie wieczyste);

b) wartości prawa własności budynków i innych urządzeń znajdujących się na nieruchomości (będzie podstawą ustalenia ceny sprzedaży tych obiektów użytkownikowi wieczystemu na własność, a także ustalenia wynagrodzenia wypłacanego użytkownikowi wieczystemu w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy użytkowania wieczystego – zob. art. 33 u.g.n.).

Art. 32. (…)

Art. 33. [Wygaśnięcie użytkowania wieczystego]

1. Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu.

2. W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje.

3. (…)

3a. W razie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie zwraca się sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Opłaty podlegają waloryzacji. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy.

4. (…)

1. Prawo użytkowania wieczystego co do zasady wygasa po upływie okresu ustalonego w umowie, ale możliwe jest wygaśnięcie tego prawa przed upływem tego okresu.

W obu tych przypadkach grunt wraca do właściciela (Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego).

Budynki i inne urządzenia, o których mowa w art. 31 u.g.n., wzniesione przez użytkownika wieczystego lub nabyte przez niego na własność, również przejmuje właściciel gruntu, ale użytkownik wieczysty otrzymuje za nie stosowne wynagrodzenie.

Wyjątek od zasady wypłaty wynagrodzenia za pozostawione na nieruchomości budynki i inne urządzenia dotyczy sytuacji, gdy obiekty te zostały wzniesione wbrew postanowieniom umowy.

2. Ustawodawca ustalił, że wysokość wynagrodzenia, o którym mowa w pkt 1, jest równa wartości pozostawionych na nieruchomości budynków i urządzeń. Wartość tę określa się dla stanu obiektów budowlanych i cen na rynku nieruchomości z dnia wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Co do zasady powinna to być wartość rynkowa, a w przypadku braku możliwości jej określenia wartość odtworzeniowa.

3. Ustęp 3a art. 33 u.g.n. dotyczy sytuacji, kiedy użytkownik wieczysty z góry wniósł opłaty roczne, ale umowa dotycząca ustanowienia tego prawa jest rozwiązana przed upływem terminu jej wygaśnięcia. W takiej sytuacji opłaty roczne za niewykorzystany okres trwania użytkowania wieczystego są (po waloryzacji) zwracane. Zwracana kwota nie może jednak przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy.

4. Z punktu widzenia rzeczoznawcy majątkowego w przypadku wygaśnięcia umowy o użytkowaniu wieczystym zapisy art. 33 u.g.n. wymagają:

a) ustalenia wartości prawa własności budynków i innych urządzeń wzniesionych przez użytkownika wieczystego lub nabytych przez niego na własność, według ich stanu i cen na rynku nieruchomości, z dnia wygaśnięcia umowy.

Do obowiązków rzeczoznawcy majątkowego określającego zakres rzeczowy wyceny będzie należało ustalenie, czy budynki lub inne urządzenia, o których tu mowa, nie zostały wzniesione wbrew postanowieniom umowy, ponieważ w takim przypadku obiekty takie, zgodnie z zapisem art. 33 ust. 2 u.g.n., nie będą przedmiotem wyceny. Trzeba tu zwrócić uwagę, że w przypadku gdy zleceniodawca wyceny nie dysponuje oryginałem umowy o użytkowaniu wieczystym, umowy takiej należy poszukiwać w zbiorze dokumentów księgi wieczystej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste;

b) ustalenia wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej według poziomu cen z dnia wygaśnięcia tego prawa, w przypadku kiedy użytkownik wieczysty wniósł z góry opłaty roczne i zgodnie z zapisem ust. 3a omawianego artykułu przysługuje mu prawo zwrotu opłat za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Do określenia wartości prawa użytkowania wieczystego dla tego celu stosuje się przepis § 30 rozporządzenia w sprawie wyceny.

Art. 34–36. (…)

Rozdział 4Przetargi na zbycie nieruchomości

Rozdział 4 obejmuje art. 37–42.

Przedmiotem tego rozdziału są regulacje dotyczące zasad organizacji przetargów na zbycie nieruchomości publicznych, które są przeznaczone do sprzedaży, oddawania w użytkowanie wieczyste, albo przetargów, na podstawie których następuje zawarcie umowy użytkowania, najmu lub dzierżawy nieruchomości na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony.

Omawiany rozdział wskazuje również na przypadki, w których nieruchomości publiczne mogą być zbywane, oddawane w użytkowanie wieczyste, a także w użytkowanie, najem i dzierżawę w trybie bezprzetargowym.

Dalej przedstawione są zasady organizacji przetargów, w tym zasady postępowania w przypadku, gdy przetarg kończy się wynikiem negatywnym.

Ustawa przewiduje, że przetargi przeprowadzane są w formie:

1) przetargu ustnego nieograniczonego;

2) przetargu ustnego ograniczonego;

3) przetargu pisemnego nieograniczonego;

4) przetargu pisemnego ograniczonego.

Przepisy rozdziału 4 nie zawierają dyspozycji dotyczących zasad wyceny nieruchomości, natomiast rozporządzenie w sprawie przetargów definiuje pojęcie ceny wywoławczej w przetargu, która jest bezpośrednio związana z wartością nieruchomości określaną przez rzeczoznawcę majątkowego.

Paragraf 2 ust. 2 tego rozporządzenia stanowi, że ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o cenie wywoławczej, należy przez to rozumieć cenę nieruchomości ustaloną według zasad zawartych w art. 67 ust. 2 pkt 1, 2, 4 u.g.n.

Rozdział 5Oddawanie w trwały zarząd

Rozdział 5 obejmuje art. 43–50.

Przedmiotem tego rozdziału są regulacje dotyczące zasad oddawania nieruchomości w trwały zarząd.

Trwały zarząd nie jest prawem rzeczowym. Nie wspomina o nim k.c., nie powstaje też w trybie umowy, jak np. użytkowanie wieczyste. Jest to forma władania nieruchomością przez państwową lub samorządową jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, którą ustanawia się w trybie bezprzetargowym na mocy decyzji administracyjnej.

Podmiot – Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego – który jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości10, może ją oddać w trwały zarząd, przy czym w przypadku:

• prawa własności do nieruchomości w trwały zarząd oddaje się grunt wraz z zabudową;

• prawa użytkowania wieczystego trwały zarząd dotyczy tego prawa w odniesieniu do gruntu, a w odniesieniu do zabudowy trwały zarząd odnosi się do prawa własności tych obiektów.

Trwały zarząd ustanawia się na wniosek jednostki organizacyjnej na czas oznaczony lub nieoznaczony. Prawo to wygasa z upływem okresu, na który zostało ustanowione, bądź też na skutek wydania decyzji właściwego organu o jego wygaśnięciu.

Zasady ustalania opłat za trwały zarząd określają przepisy art. 82–91 u.g.n.

Przepisy rozdziału 5 nie zawierają dyspozycji dotyczących zasad wyceny nieruchomości.

Zasady określania wartości nieruchomości oddawanych w trwały zarząd omówione zostały w komentarzu do § 34 rozporządzenia w sprawie wyceny w Części II.

Rozdział 6Przekazywanie nieruchomości na cele szczególne

Rozdział 6 obejmuje art. 51–61.

Przedmiotem tego rozdziału są zasady wyposażania w nieruchomości państwowych osób prawnych oraz państwowych jednostek organizacyjnych, a także samorządowych osób prawnych oraz samorządowych jednostek organizacyjnych w prawo własności, użytkowanie wieczyste lub trwały zarząd.

Przepisy rozdziału 6 nie zawierają dyspozycji dotyczących zasad wyceny nieruchomości.

Rozdział 7Ustalanie sposobu i terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowych

Rozdział 7 obejmuje art. 62–66.

Przedmiotem rozdziału są wymagania dotyczące sposobów i terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowych oddawanych w użytkowanie wieczyste. W przypadku niedotrzymania terminów zagospodarowania mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego.

Bezpośrednio z problematyką wycen nieruchomości związane są:

– art. 62 ust. 1 dotyczący sposobu i terminu zagospodarowania nieruchomości gruntowej;

– art. 63 dotyczący opłaty dodatkowej.

Tylko te artykuły zostały zacytowane i skomentowane poniżej, ale ich właściwe zrozumienie wymaga zapoznania się z pozostałymi nieomówionymi tu artykułami rozdziału. 

Art. 62. [Obowiązki użytkownika wieczystego]

1. W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste.

2–4. (…)

1. Dyspozycje ust. 1 omawianego artykułu mają dla rzeczoznawcy majątkowego pewne znaczenie w przypadku otrzymania zlecenia na wykonanie wyceny, o której mowa w art. 63 ust. 3 u.g.n.

W takim przypadku rzeczoznawca majątkowy w oparciu o badanie umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, a także badanie innych dokumentów, o których mowa w art. 62 ust. 4, art. 63 ust. 1 i art. 65 u.g.n., powinien zweryfikować dane przedstawione przez zleceniodawcę obejmujące:

a) spis budynków i urządzeń, do budowy których został zobowiązany użytkownik wieczysty;

b) terminy rozpoczęcia lub zakończenia realizacji obiektów, o których mowa wyżej;

c) zakres wykonanych już robót i ustalenie, czy podjęte roboty nie dotyczą obiektów wznoszonych wbrew umowie o użytkowaniu wieczystym (zob. też art. 240 k.c.).

2. Weryfikacja, o której mowa wyżej, nie obciąża rzeczoznawcy majątkowego, jeśli określone zleceniem zadanie ogranicza się do wykonania operatu szacunkowego nieruchomości gruntowej niezabudowanej, o którym mowa w art. 63 ust. 3 u.g.n.

Art. 63. [Opłaty dodatkowe]

1. W razie niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej, o których mowa w art. 62, właściwy organ może wyznaczyć termin dodatkowy.

2. W przypadku niedotrzymania terminów, o których mowa w ust. 1 oraz w art. 62, mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego, ustalonych stosownie do przepisów rozdziału 8 działu II.

3. Wysokość dodatkowej opłaty rocznej, o której mowa w ust. 2, wynosi 10% wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości.

4. Opłaty, o których mowa w ust. 2, ustala właściwy organ w drodze decyzji.

1. Podstawą ustalenia wysokości opłat dodatkowych jest operat szacunkowy, określający wartość prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej według poziomu cen z dnia ustalenia opłaty, za pierwszy rok, jaki następuje po roku, w którym bezskutecznie upłynął termin zagospodarowania nieruchomości, ustalony w umowie albo w decyzji o przedłużeniu terminu użytkowania wieczystego (art. 62 ust. 4) lub dodatkowego terminu (art. 63 ust. 1 u.g.n.).

Art. 64–66. (…)

Rozdział 8Ceny, opłaty i rozliczenia za nieruchomości

Rozdział 8 obejmuje art. 67–91.

Tematyka rozdziału obejmuje zagadnienia związane z obrotem nieruchomościami publicznymi dotyczące:

a) zależności pomiędzy wartością nieruchomości i ceną;

b) ustalania cen i opłat w procedurach sprzedaży i oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste;

c) ustalania cen i opłat za nieruchomości oddane w trwały zarząd.

Tematyka zależności pomiędzy wartością i ceną nieruchomości (art. 67 u.g.n.) ma istotne znaczenie dla ustalenia wymagań, jakie stawia się wycenom w procesie obrotu nieruchomościami. Dlatego poniżej omówiono je szczegółowo, pomimo że nie są bezpośrednio związane z problematyką wycen.

Z problematyką wycen nieruchomości są natomiast bezpośrednio związane następujące artykuły omawianego rozdziału:

– art. 69 – sprzedaż nieruchomości gruntowej jej użytkownikowi wieczystemu;

– art. 72 – ustalenie wysokości opłat za użytkowanie wieczyste;

– art. 77 ust. 3 i 4 – aktualizacja opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego;

– art. 83 – opłaty za trwały zarząd;

– art. 87 – aktualizacja opłat za trwały zarząd;

– art. 88 – inwestycje i remonty jednostki organizacyjnej.

Poniżej zacytowano i skomentowano art. 67, 69, 72, 77 ust. 3 i 4, art. 83, 87 i 88 u.g.n., ale ich właściwe zrozumienie wymaga zapoznania się z pozostałymi nieomówionymi tu artykułami rozdziału. 

Art. 67. [Cena i wartość nieruchomości]

Art. 67. 1. Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.

1a. Cena lokalu, oznaczonego jako przedmiot odrębnej własności, obejmuje lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi, w rozumieniu ustawy o własności lokali oraz udział w nieruchomości wspólnej.

2. Przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu stosuje się następujące zasady ustalania cen:

1) cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości;

2) cenę wywoławczą w drugim przetargu można ustalić w wysokości niższej niż wartość nieruchomości, jednak nie niższej niż 50% tej wartości;

3) cenę nieruchomości, którą jest obowiązany zapłacić jej nabywca, ustala się w wysokości ceny uzyskanej w wyniku przetargu;

4) jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, cenę nieruchomości ustala się w rokowaniach z nabywcą w wysokości nie niższej niż 40% jej wartości.

3. Przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, o której mowa w art. 37 ust. 2 i 3, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość, z zastrzeżeniem ust. 3a.

3a. Jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji roszczeń przysługujących na mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości.

4. (…)

1. Artykuł 67 u.g.n., z wyjątkiem ust. 1a, zajmuje się zasadami sprzedaży nieruchomości publicznych. W omawianych przepisach wykorzystano dwa pojęcia:

a) wartość nieruchomości