Wydawca: MT Biznes Kategoria: Biznes, rozwój, prawo Język: polski Rok wydania: 2014

Wycena nieruchomości do celów kredytowych ebook

Jan Konowalczuk  

5 (1)

Uzyskaj dostęp do tej
i ponad 60000 książek
od 6,99 zł miesięcznie.

Wypróbuj przez
14 dni za darmo

Ebooka przeczytasz w aplikacjach Legimi na:

e-czytniku (w tym Kindle) kup za 1 zł
tablecie  
smartfonie  
komputerze  
Czytaj w chmurze®
w aplikacjach Legimi.
Dlaczego warto?
Czytaj i słuchaj w chmurze®
w aplikacjach Legimi.
Dlaczego warto?
Liczba stron: 519 Przeczytaj fragment ebooka

Odsłuch ebooka (TTS) dostępny w abonamencie „ebooki+audiobooki bez limitu” w aplikacji Legimi na:

Androida
iOS
Czytaj i słuchaj w chmurze®
w aplikacjach Legimi.
Dlaczego warto?

Ebooka przeczytasz na:

Kindlu MOBI
e-czytniku EPUB kup za 1 zł
tablecie EPUB
smartfonie EPUB
komputerze PDF
Czytaj w chmurze®
w aplikacjach Legimi.
Dlaczego warto?
Czytaj i słuchaj w chmurze®
w aplikacjach Legimi.
Dlaczego warto?
Zabezpieczenie: watermark Przeczytaj fragment ebooka

Opis ebooka Wycena nieruchomości do celów kredytowych - Jan Konowalczuk

Profesjonalna i rzetelna wycena wartości nieruchomości to podstawa funkcjonowania rynku nieruchomości. Książka stanowi cenne źródło wiedzy niezbędnej do zamawiania, wykonywania i odbioru wyceny.

W publikacji przedstawione są współczesne metody szacowania nieruchomości na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności kredytodawców. W kolejnych rozdziałach omówiono następujące zagadnienia:

• nieruchomość w ujęciu ekonomicznym i prawnym (znaczenie gospodarcze i społeczne; nieruchomości gruntowe, budynkowe i lokalowe jako przedmiot własności; wiązka praw do nieruchomości);

• rynek nieruchomości i jego analiza na potrzeby wyceny (specyfika rynku; ceny, czynsze, koszty i stopy zwrotu; sposoby użytkowania nieruchomości; ryzyko związane z wyceną);

• wartość nieruchomości i sposoby jej określania (wartość rynkowa − facility management; szacowanie wartości; zasady, metody i specyfika wycen do celów kredytowych);

• nieruchomość jako przedmiot wyceny (cechy i klasyfikacja nieruchomości; regulacje prawne; opis, ocena stanu i przeznaczenia nieruchomości; standardy zawodowe; due diligence, land developing);

• wycena nieruchomości w praktyce (uwarunkowania prawne wykonywania operatów szacunkowych; standaryzacja wyceny do celów kredytowych; wycena nieruchomości mieszkalnych na potrzeby kredytowania gospodarstw domowych; kredytowanie przedsiębiorstw; wycena nieruchomości rozwojowych deweloperów).

W każdym rozdziale podane są przykłady rzeczywistych wycen ułatwiające zrozumienie kwestii identyfikacji i oceny stanu nieruchomości, interpretacji zjawisk na rynku nieruchomości, stosowania poszczególnych metod, procedur i narzędzi do wyceny.

Opinie o ebooku Wycena nieruchomości do celów kredytowych - Jan Konowalczuk

Fragment ebooka Wycena nieruchomości do celów kredytowych - Jan Konowalczuk

Jan Konowalczuk

Wycena nieruchomoścido celów kredytowych

Recenzja

dr hab. Gabriel Główka

Koncepcja edytorska serii i redakcja

Iwona Kaczmarska

Koncepcja graficzna okładki

Andrzej Pilich

Zdjęcia na okładce

Nadzieja Michnievič – Studio Magenta

Denis Babenko – Shutterstock

Adaptacja projektu okładki i montaż

Wladzimier Michnievič

Grafika komputerowa i łamanie

Protext

© Copyright by POLTEXT sp. z o.o.

Wszelkie prawa zastrzeżone. Nieautoryzowane rozpowszechnianie całości lub fragmentów niniejszej publikacji w jakiejkolwiek postaci zabronione. Wykonywanie kopii metodą elektroniczną, fotograficzną, a także kopiowanie książki na nośniku filmowym, magnetycznym, optycznym lub innym powoduje naruszenie praw autorskich niniejszej publikacji. Niniejsza publikacja została elektronicznie zabezpieczona przed nieautoryzowanym kopiowaniem, dystrybucją i użytkowaniem. Usuwanie, omijanie lub zmiana zabezpieczeń stanowi naruszenie prawa.

Warszawa 2014

Poltext sp. z o.o.

02-230 Warszawa, ul. Jutrzenki 118

tel.: 22 632-64-20

e-mail:wydawnictwo@poltext.pl

internet:www.poltext.pl

ISBN (format e-pub) 978-83-7561-414-5

ISBN (format mobi) 978-83-7561-422-0

ISBN (format pdf) 978-83-7561-418-3

Opracowanie wersji elektronicznej:

Wstęp

Publikacja poświęcona jest problematyce szacowania nieruchomości do celów związanych z zabezpieczaniem wierzytelności banków i innych instytucji finansowych hipoteką na nieruchomości, co dotyczy kredytów, pożyczek i innych produktów. Wymagało to zarówno omówienia podstaw teoretycznych, jak i odniesienia się do praktyki dotyczącej triady podmiotów zainteresowanych wycenami, tj. inwestorów, banków i rzeczoznawców majątkowych. Każdy z nich inaczej postrzega kategorię wartości oraz z innej perspektywy dokonuje wyceny. W praktycznym ujęciu skutkuje to przede wszystkim zróżnicowanym poziomem wartości nieruchomości, która w naturalny sposób jest najwyższa dla inwestora, przez co motywuje go do podejmowania ryzyka związanego z realizacją inwestycji. Dla banku nieruchomości stanowią instrument, na którym zabezpieczone są długoterminowe wierzytelności hipoteczne, co przy zmienności cen na rynku nieruchomości skłania do ostrożnej wyceny z uwzględnieniem dłuższej perspektywy. Pomiędzy inwestorem a bankiem instytucjonalnie usytuowany jest rzeczoznawca majątkowy, którego zadaniem jest szacowanie nieruchomości w sposób profesjonalny, niezależny i bezstronny. Uzyskujemy więc trzy, uzupełniające się i jednocześnie znajdujące się w praktycznym konflikcie, perspektywy określania wartości dotyczące: inwestorów w zakresie wycen inwestycyjnych, banków dokonujących wycen finansowych i rzeczoznawców majątkowych zajmujących się szacowaniem nieruchomości. W publikacji skupiono się na najczęściej występujących wycenach do celów kredytowych, a zaproponowane rozwiązania można wykorzystać w przypadku podobnych produktów banków oraz innych podmiotów finansowych. Rozważania nie obejmują problematyki wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości.

Książka koncentruje się na problematyce szacowania nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych w odniesieniu do kluczowej kwestii wartości rynkowej i w tym kontekście związana jest z wycenami finansowymi wykonywanymi przez banki. Relacje z wycenami inwestycyjnymi zostały ograniczone do krótkiego omówienia specyfiki działalności przedsiębiorstw deweloperskich. Publikacja ma charakter monografii, której celem jest prezentacja, analiza i krytyczna ocena zasad wyceny nieruchomości do celów kredytowych obowiązujących rzeczoznawców majątkowych, przy uwzględnieniu specyficznej instytucjonalizacji metodyki wyceny nieruchomości dla banków − głównych odbiorców tego rodzaju opinii. Cele cząstkowe i hipotezę badawczą zaprezentowano w Zakończeniu.

W pierwszym rozdziale przedstawiono przestrzenną i dynamiczną koncepcję nieruchomości jako struktury formalnej podlegającej istotnym zmianom zachodzącym wraz z rozwojem gospodarki i przemianami stosunków społeczno-ekonomicznych, które mają swoje odzwierciedlenie w regulacjach prawnych. Poruszono kwestie katastru geodezyjnego, identyfikowania i pomiaru przestrzeni oraz postulowanego wprowadzenia sytemu umów na rynku nieruchomości, co miałoby umożliwiać obserwację zmian kapitałowych. Przy prezentacji kluczowego dla wyceny kształtowania prawa własności nawiązano do systemu prawa zwyczajowego i zwrócono uwagę na ograniczenia swobody inwestowania w odniesieniu do efektywności alokacji aktywów nieruchomościowych oraz ryzyka inwestowania. Wskazano sferę stosunków ekonomicznych w odniesieniu do rynku identyfikującego potrzeby ludzi, co inicjuje rozwój zarówno nowych rodzajów nieruchomości, jak i nowych praw do nich przysługujących.

Rozdział drugi poświęcony jest wartości rynkowej, zarówno w ujęciu ekonomicznym reprezentującym jedynie interesy kupujących i sprzedających wyrażane na rynku, jak i z punktu widzenia praktyki wyceny w odniesieniu do typowych, najczęściej występujących cen kształtowanych pod wpływem konkurencji rynkowej. Zwrócono uwagę na odmienność zasad funkcjonowania rynku typowego sprzedawcy (tradera) od rynku nieruchomości, na którym występują specyficzne efekty, np. posiadania, oraz na konieczność instytucjonalizacji wartości rynkowej jako wzorca dającego się elastycznie modelować pod wpływem zmiennych warunków rynku. Krytycznej analizie poddano praktykę standaryzacji problematyki wartości rynkowej w kontekście standardów krajowych i wybranych zagranicznych. Wykorzystując dorobek europejskich standardów wyceny, rekomendowano definicję wartości rynkowej nieruchomości, która powinna być stosowana do wycen kredytowych.

Trzeci rozdział dotyczy praktyki szacowania nieruchomości − zakresu i sposobów wykonywania analiz optymalnego sposobu użytkowania nieruchomości z odniesieniem do wprowadzonej w ostatnim czasie do europejskich standardów wyceny koncepcji hope value. Przedstawiono także zasady dobrej praktyki analiz rynku nieruchomości stosowane w USA oraz proponowane dla rynku europejskiego narzędzia oceny ryzyka kredytowania nieruchomości poprzez ratingi. Tłem dla opisanych rozwiązań praktycznych jest problematyka uwzględniania równowagi rynku nieruchomości w wycenach finansowych i przy szacowaniu nieruchomości.

Rozdział czwarty prezentuje zawodowe zasady ujmowania nieruchomości do wyceny, ze szczególnym uwzględnieniem specyfiki dotyczącej celu zabezpieczania wierzytelności kredytodawców, i propozycję systematyki klasyfikacji nieruchomości, która może stanowić w przyszłości podstawę do wykonywania opisu nieruchomości w sposób zestandaryzowany w postaci arkusza. Pozwoliło to na wnikliwą i krytyczną ocenę dotychczasowej praktyki opisu nieruchomości w ujęciu statycznym i wskazanie na konieczność uwzględniania dynamicznego ujęcia. Rekomendowano zakres wymaganych zmian, wdrożenie których nie spowodowałoby konfliktu z przepisami prawa. Rozważania zilustrowano przykładami dobrych praktyk wyceny dotyczących ustalania rodzaju i położenia nieruchomości oraz zakresu ich opisu. Dokonano oceny źródeł informacji wykorzystywanych w wycenie. Zaproponowano praktyczny podział tych źródeł z odniesieniem do identyfikacji obszarów ryzyka, co doprowadziło do rekomendacji dynamicznej oceny stanu nieruchomości typu due diligence.

W piątym rozdziale wyeksponowano aktualne problemy praktyki szacowania nieruchomości do celów kredytowych, dotyczące zarówno przepisów z wybranych rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, jak i standaryzacji zawodowej, oraz zaprezentowano wyniki własnych badań dotyczących oceny jakościowej wybranych baz danych o cenach sprzedaży nieruchomości. Krytyce poddano metodykę badań rynku nieruchomości stosowaną przez GUS oraz zasady budowy bankowych baz danych. Dokonano krytycznej oceny standardu zawodowego „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”. Następnie omówiono problem uwzględniania ryzyka w wycenie, podając przykłady pięciu nieruchomości ilustrujące aktualną praktykę w tym zakresie, oraz wskazano rekomendowane sposoby standaryzacji tych czynności z autorską propozycją arkusza oceny nieruchomości.

Monografia obejmuje szeroką problematykę, co pomimo uzasadnienia merytorycznego wieloaspektowością nieruchomości powoduje, że natrafiano wielokrotnie na ważne zagadnienia poznawcze, trudno poddające się analizie prowadzonej przez ekonomistę z powodu różnic metodologicznych poszczególnych dyscyplin nauki. Te w niektórych obszarach unikatowe rozważania z pewnością są dalekie od doskonałości, a ponadto przeprowadzono je wyłącznie w ekonomicznego punktu widzenia, gdyż to ta dziedzina wiedzy i umiejętności praktycznych uzasadnia istnienie zawodu rzeczoznawcy majątkowego.

Pragnę serdecznie podziękować recenzentowi dr hab. Gabrielowi Główce za cenne uwagi i sugestie, które miały istotne znaczenie dla zapewnienia poziomu merytorycznego pracy, prof. dr hab. Markowi Bryxowi za zaufanie i inspirację do podjęcia tej tematyki, prof. dr hab. Krzysztofowi Marcinkowi oraz Koleżankom i Kolegom z Katedry Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekonomicznego Katowicach, a także wielu naukowcom poznanym osobiście lub znanym tylko z opracowań poświęconych nieruchomościom w różnych aspektach ich funkcjonowania. Bez Państwa inspiracji, twórczej krytyki, wspólnych dyskusji oraz badań naukowych i publikacji nie byłoby możliwe przygotowanie tej książki w prezentowanym kształcie.

Publikacja adresowana jest do szerokiego grona Czytelników prowadzących badania i analizy rynku nieruchomości oraz dokonujących różnego rodzaju wycen, zarówno w działalności praktycznej, jak i naukowej. Stąd oprócz rzeczoznawców majątkowych, pracowników banków i inwestorów powinna zainteresować analityków rynku nieruchomości oraz osoby zajmujące się doradztwem i konsultingiem w obszarze finansowania rozwoju nieruchomości. Z założenia książka ma służyć także celom dydaktycznym i być pomocna dla studentów kilku kierunków na uczelniach ekonomicznych i technicznych, na których naucza się wyceny nieruchomości lub analizy rynku nieruchomości, oraz prawa, tworzenie którego musi pozostawać w ścisłym związku z wiedzą na temat funkcjonowania tego rynku. Polecana jest także słuchaczom studiów podyplomowych z zakresu wyceny nieruchomości oraz innych specjalności, w ramach których poruszana jest problematyka rynku nieruchomości, zarządzania i gospodarowania nieruchomościami.

Rozdział 1 Nieruchomość w ujęciu ekonomicznym i prawnym

1.1. Pojęcie nieruchomości i jej wieloaspektowy wymiar

Nieruchomości stanowią najbliższe, niezbędne i tylko z pozoru wyłącznie materialne otoczenie, które zarówno kształtuje, jak i determinuje działania ludzi w sensie społecznym i ekonomicznym. Współcześnie, w gospodarce kapitalistycznej nieruchomościom jako dobrom ekonomicznym towarzyszy akceptacja zasad ich dystrybucji rynkowej. Jest to typowa sytuacja dotycząca społeczeństw przyjmujących gospodarkę rynkową. Komunistyczny eksperyment pozbawiania prywatnej własności ziemi mamy już za sobą i nawet badania naukowe dotyczące uspołecznienia zasobu ziemi zostały zakończone[1].

Nieruchomościom, które są miejscem egzystencji ludzi i prowadzenia działalności gospodarczej, towarem, źródłem bogactwa, przyczyną konfliktów pomiędzy ludźmi, narodami i społeczeństwami, przypisuje się interdyscyplinarny charakter[2], uzasadniający prowadzenie badań z punktu widzenia wielu dziedzin nauki, które posługują się zróżnicowanymi warsztatami metodologicznymi. Jednocześnie rodzi to potrzebę działania w kierunku integracji różnorodnego pojmowania nieruchomości w celu lepszego i pełnego poznania zjawisk zachodzących w gospodarce nieruchomościami. Oczywiście, integracja dotyczy nie tylko nauki, ale przede wszystkim działalności praktyków (profesjonalistów nieruchomościowych), którzy są niezbędni do zapewnienia właściwego gospodarowania nieruchomościami i kapitałem zaangażowanym w te aktywa. Z tego względu w literaturze podkreśla się wieloaspektowy wymiar nieruchomości i konieczność rozpatrywania problematyki z nimi związanej w ujęciach[3]:

geograficznym

(fizycznym),

ekonomicznym,

społecznym i

prawnym,

a także pod kątem takich dyscyplin, jak: geologia, ochrona środowiska, gleboznawstwo, geodezja i kartografia, budownictwo, architektura, urbanistyka, socjologia, rolnictwo i leśnictwo.

Pomimo wieloaspektowego charakteru nieruchomości, zarówno w nauce, jak i praktyce pierwszoplanową i niejako nadrzędną rolę przypisuje się koncepcji prawnej. Z pewnością stanowi ona podstawę regulacji i rozwiązywania konfliktów, jednak jej korzenie tkwią w ekonomicznej teorii własności. Funkcjonowanie nieruchomości w gospodarce rozpatruje się przede wszystkim w praktycznym ujęciu prawnym, które ukształtowało się w odniesieniu do wymagań społecznych i politycznych dotyczących zapewnienia jednoznacznej identyfikacji tego dobra, zgody na silną ingerencję państwa oraz ochrony kapitału prywatnego zaangażowanego na tym rynku. Dominacja prawnej interpretacji nieruchomości jest z jednej strony związana z akceptacją rynkowego charakteru tego zasobu, co wymaga uznania dominacji własności prywatnej i jednoczesnego występowania różnych form własności wspólnej, głównie państwowej i samorządowej, ale także spółdzielczej. Rodzi to niejako w naturalny sposób konflikty i wymaga silnej instytucjonalizacji prawnej tej części gospodarki w celu ograniczenia ryzyka inwestowania oraz zapewnienia harmonijnego rozwoju społecznego.

Dominacja prawnej definicji nieruchomości nad ujęciem ekonomicznym powoduje, że w literaturze krajowej z tego obszaru wprost i niekiedy bezkrytycznie wykorzystuje się do rozważań właśnie ujęcie prawne, przyjmując domyślnie, że ma ono charakter uniwersalny, kompletny i jednoznaczny[4]. Tymczasem z taką sytuacją nie mamy do czynienia z powodu wieloaspektowego charakteru nieruchomości i ograniczonych narzędzi nauki prawa. Mimo że prawo nie rozwiązuje wszystkich problemów, to jednak stanowi dobrą podstawę do rozpoczęcia omawiania problematyki nieruchomościowej.

Prawo instytucjonalizuje nieruchomości jako przedmioty materialne i traktuje je jako rzeczy[5], tj. „materialne części przyrody w stanie pierwotnym lub przetworzonym, na tyle wyodrębnione (w sposób naturalny lub sztuczny), że w stosunkach społeczno-gospodarczych mogą być traktowane jako dobro samoistne”[6]. Jednocześnie − uwzględniając sens ekonomiczny − wskazuje się, że grunt uzyskuje status nieruchomości dopiero po połączeniu z własnością przysługującą określonemu podmiotowi, co obrazuje rysunek 1.1.

Rysunek 1.1. Podstawowe elementy tworzące nieruchomość

Źródło: Opracowanie własne.

Nieruchomość nie stanowi więc jedynie pewnego obszaru gruntu, nawet w przypadku, gdy jest możliwa jego jednoznaczna identyfikacja poprzez granice naturalne lub wyznaczone przez człowieka. Mamy wtedy do czynienia z pojęciami: ziemi, terenu, pola, obszaru gruntu, użytku, działki. W obszarze wyceny wymagane jest traktowanie nieruchomości jako struktury formalnej[7], która rozpoczyna swój byt dopiero w momencie, gdy do zidentyfikowanego obszaru gruntu przysługuje określonemu podmiotowi ochrona dotycząca wyłączności, określanej mianem ekskluzywności. Jej zakres wyznaczany jest przez treść prawa własności, która określa najlepszy sposób kontroli nad tego rodzaju aktywami.

Wyjaśnijmy, że pojęcia „obszar gruntu” i „grunt” użyto w tej części publikacji w sensie wymiaru rzeczowego i fizycznego, jako elementy nieruchomości[8]. Takie ujęcie pozwala na dokonanie opisu nieruchomości do celów wyceny jako struktury formalnej, której podstawowym elementem jest grunt.

Chociaż na świecie są nadal miejsca, gdzie granice gruntów wyznaczają jedynie „szczekające psy”[9], to jednak w warunkach europejskich i w innych rozwiniętych gospodarkach rynkowych jednoznaczna identyfikacja gruntu (rzeczy) nie stanowi obecnie problemu, gdyż już po koniec XIX wieku geodeci powszechnie zaczęli ustalać granice nieruchomości za pomocą trwałych znaków umieszczanych w gruncie i widocznych na jego powierzchni.

Większe problemy związane z identyfikacją i definiowaniem nieruchomości sprawia pojęcie własności, gdyż stanowiła ona, stanowi i nadal będzie stanowić przedmiot sporów dotyczących sposobu organizacji społeczeństw, co niestety ma związek z ideologią, także w tym negatywnym ujęciu. Można przypomnieć, że według K. Marksa i F. Engelsa komunizm polegał m.in. na „zniesieniu własności prywatnej”[10], co dotyczyło przede wszystkim nieruchomości i przedsiębiorstw, a niejako po przeciwnej stronie mamy liberalizm z apologią własności prywatnej.

Dominujące w nauce i praktyce ujęcie prawne nieruchomości ma swoje chronologiczne uzasadnienie, gdyż jego korzenie tkwią w klasycznych instytucjach starożytnego Rzymu. Poza filozofią chyba żadna ze współczesnych nauk nie może aż tak głęboko sięgnąć do źródeł dotyczących praktycznej organizacji społeczeństwa i wskazać istotne do dnia dzisiejszego zasady prawa rzymskiego tworzące podstawy gospodarki nieruchomościami. Ekonomiści mogą co prawda powoływać się na rozważania o gospodarce czynione pobocznie przez starożytnych filozofów, mogą wskazywać zasadnicze różnice pomiędzy Platonem a Arystotelesem, który już w ówczesnych warunkach gospodarczych był zwolennikiem własności prywatnej, upatrując w niej wyższą efektywność. Dywagacje tego rodzaju mogą być jednak obecnie jedynie inspiracją dla kontunuowania rozważań etycznych i moralnych, ponieważ wskazują na stałość natury ludzkiej i podobieństwo problemów społecznych, niejako bez względu na poziom rozwoju gospodarczego.

Rolaprawa rzymskiego dla stworzenia współczesnych systemów prawnych jest niepodważalna. Trudno sobie wyobrazić, aby profesjonalista zajmujący się nieruchomościami w gospodarce rynkowej nie znał używanych współcześnie pojęć z prawa rzymskiego, takich jak: res immobiles, res in commercio,proprietas, servitutes, lucrus cesans, zasadysuperficies solo cedit czy rzadziej używanego terminu occupatio (zawłaszczenie). Fundamentalne i uniwersalne pojęcia i instytucje prawa rzymskiego nadal funkcjonują, jednak odbywa się to w innym otoczeniu społecznym.

Wyjaśniając współczesne rozumienie prawa własności, należy sięgać do nauki ekonomii. Nie można na przykład skutecznie rozwiązać problemu wybudowania drogi czy wodociągu, korzystając jedynie z jakże skutecznych rozwiązań stosowanych w gospodarce starożytnej przez Rzymian, którzy w celu zapewnienia instytucjonalnych podstaw realizacji tego rodzaju inwestycji (infrastrukturalnych − w dzisiejszej terminologii) wprowadzili pojęcie res publicae − rzeczy publicznej[11]. Instytucjares publicae czyres in commercio i podobne funkcjonują do dziś w gospodarce, ale ich sens ekonomiczny jest odmienny przede wszystkim w odniesieniu do postrzegania własności. Stąd też w literaturze prawniczej podkreśla się, że:

„wykonywanie prawa własności nie polega nigdy na jej wykonywaniu w warunkach izolacji od innych osób, lecz odbywa się w pewnej przestrzeni, w której musi być uwzględniany nie tylko interes właściciela, lecz także muszą być brane pod uwagę potrzeby ogółu oraz ekonomiczny aspekt wykorzystania nieruchomości”[12].

To jakże trafne i szerokie ujęcie prawne „przestrzeni własności” wskazuje na przekraczanie fizycznych granic gruntu, ponad oddziaływania związane z typowymi i niejako naturalnymi dla nieruchomości konfliktami sąsiedzkimi[13], na poziom szeroko rozumianego otoczenia społeczno-ekonomicznego nieruchomości. Takie rozumienie własności będzie miało kluczowe znaczenie dla problematyki wyceny i praktycznego ujmowania nieruchomości poprzez definiowanie pojęcia jej stanu do celów wyceny.

W kapitalizmie jedna z genez własności wszystkich dóbr tłumaczona jest w ujęciu modelowym właśnie w odniesieniu do nieruchomości, gdy przy braku państwa właściciele samodzielnie chronią prywatne zasoby ziemi, które uzyskują pierwotnie poprzez zawłaszczenie[14]. Do takiego zawłaszczenia dochodzi tylko w przypadku gdy jest to opłacalne, co oznacza, że krańcowa użyteczność tej czynności musi dawać więcej korzyści niż wypoczynek, praca najemna lub własna praca twórcza, np. pisanie książki. Ekonomiczny wymiar ziemi odnoszony jest do krańcowych kosztów ochrony własności związanej z zachowaniem wyłączności dotyczącej początkowo przede wszystkim użytkowania. Samodzielna ochrona i rozwiązywanie konfliktów kosztuje, dlatego „właściciele ziemi mogliby powołać rząd w celu ochrony swoich praw własności po niższym koszcie, w formie indywidulanych podatków, niż koszt ponoszony przez każdą jednostkę w związku z prowadzoną walką. Oszczędności mogą pochodzić z korzyści skali polegającej na posiadaniu przez społeczeństwo jednej wielkiej armii broniącej wszystkich, nie zaś wielu małych armii, które byłyby własnością prywatną”[15]. W ten sposób własność zostaje usankcjonowana i jest wyjaśniana poprzez koncepcję umowy społecznej. Ten sposób wyjaśniania podstaw teoretycznych w Stanach Zjednoczonych dotyczy naturalnej teorii własności i jest powszechnie akceptowany jako zasada etyczna wywodzona jeszcze z zasad filozofii (a może raczej ideologii) libertariańskiej[16].

W Europie jedna z ekonomicznych teorii własności wskazuje na naturalny związek z gospodarowaniem, gdyż „przyczyną jest istnienie dóbr, których dostępna liczba/ilość jest mniejsza niż związane z nimi ludzkie oczekiwania. W związku z tym własność, podobnie jak gospodarowanie, nie jest arbitralnym wynalazkiem, ale raczej jedynym możliwym – z praktycznego punktu widzenia − rozwiązaniem problemu, z którym z natury rzeczy musimy się mierzyć ze względu na niewspółmierność pomiędzy oczekiwaniami a dostępnymi ilościami wszelkich (rzadkich) dóbr ekonomicznych”[17].

Nawiązując do dzieł klasyków dostępnych w wydaniach polskich, można wskazać na poglądy J.S. Mila: „Ziemi nie zrobił człowiek. Jest ona pierwotnym dziedzictwem”[18] i nieco odmiennych J. Locka, który broniąc własności prywatnej uwzględniał jej wspólnotowy i naturalny charakter[19]. Ponadto w Europie duże znaczenie dla postrzegania własności ma etyka chrześcijańska, wskazująca na koncepcję ziemi jako dobra natury podlegającego własności wspólnej[20]. Popiera ona indywidualne posiadanie dóbr, którego początkowym uzasadnieniem jest, podobnie jak w cytowanym przykładzie ideologii libertariańskiej, przywłaszczenie (zawłaszczenie) przez pracę części ziemi. Wskazuje to na podporządkowanie własności prywatnej powszechnemu przeznaczeniu dóbr[21], a więc odmiennie niż w liberalnych koncepcjach własności, które dają człowiekowi prawo do dysponowania własnością dóbr w sposób nieograniczony, dowolny i nieskrępowany obowiązkami[22].

Konkretyzując rozważania do poziomu użytecznego dla praktyki wyceny, należy wskazać, że dla zrozumienia koncepcji nieruchomości i jej identyfikacji konieczne jest powiązanie dwóch elementów:

rzeczy

stanowiącej grunt, którego granice wyznaczane są jedynie na powierzchni;

abstrakcyjnego

pojęcia własności, które wyznacza zakres wyłączności przysługującej właścicielowi (ekskluzywności) i wymaga wskazania przestrzennego charakteru całej konstrukcji formalnej nieruchomości, a

granice poziome

(„nad

i

pod gruntem”) są wyznaczane przez treść własności odnoszącą się do

granic pionowych

, które przechodzą

przez

płaszczyznę wyznaczającą część powierzchni ziemskiej.

Rysunek 1.2. Przestrzeń nieruchomości gruntowej „od głębi do nieba”

Źródło: The Appraisal of Real Estate, 14 ed., Appraisal Institute, Chicago 2012, s. 16.

Na rysunku 1.2 zaprezentowano poglądowo identyfikację nieruchomości w ujęciu geograficznym i przestrzennym, uwzględniającym kulisty kształt ziemi. Rysunek oparty jest na ujęciu nieruchomości w systemie anglosaskiego prawa precedensowego (common law), jednak ideowo oddaje także ogólnie rozumienie nieruchomości w systemie prawa cywilnego obowiązującego w Polsce. Przestrzeń nieruchomości wyznacza bryła stanowiąca część kuli ziemskiej z warstwą atmosfery, podobna do część odwróconej piramidy, której linie graniczne oparte są na jej ściętym szczycie w centrum ziemi i przechodzą na zewnątrz przez powierzchnię ziemi na granicy linii granicznych wyznaczonych na powierzchni i biegnących w górę do nieba[23]. Do tej koncepcji nawiązują także autorzy wskazujący na trójwymiarowy charakter nieruchomości (wyłączający ograniczenia prawne) jako „obszar, w którym właścicielowi przysługują prawa związane z jego własnością, jako ostrosłup wielokątny, którego wierzchołek zaczepiony jest w środku ziemi, a jego podstawa usytuowana jest w nieskończoności”[24].

Ta starożytna, rzymska koncepcja − wskazująca, że własność gruntu sięga w głąb ziemi, aż do jej środka, a wzwyż obejmuje słup ziemi i słup powietrza nad gruntem nieograniczony co do wysokości − jest nie do przyjęcia w dzisiejszej rzeczywistości[25], gdyż granice poziome bryły wyznaczającej przestrzeń nieruchomości jako struktury formalnej wyznacza społeczno-gospodarcze przeznaczenie, a nie czynniki geologiczno-geograficzne. Faktycznie koncepcja ta nawet przy braku ograniczeń prawnych nigdy nie miała praktycznego znaczenia dla nieruchomości jako obiektu rynkowego.

W Polsce ujęcie przestrzenne nieruchomości wywodzone jest z opisu sposobu wykonywania prawa własności[26]. Obrazowo należałoby przyjąć, że „grunt jest płaski”, a „własność jest przestrzenią”, co wymagałoby używania do całości konstrukcji formalnej nieruchomości pojęcia przestrzeni. Granice nieruchomości określają przestrzeń, w której właściciel z wyłączeniem innych osób może korzystać ze swoich uprawnień w zakresie określonym prawem. Do stwierdzenia, że to obszar wyznacza bryłę geometryczną ograniczoną pionowymi płaszczyznami przecinającymi płaszczyznę gruntu w miejscach wyznaczonych położeniem punktów i przebiegiem linii granicznych, która sięga nad i pod jej powierzchnię do określonej wysokości i głębokości ustalonej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem gruntu[27], można dodać, iż wymaga to uwzględnienia własności wód.

Wskazana pionowość granic nieruchomości jako struktury przestrzennej nie znajduje obecnie jeszcze w Polsce odniesienia do praktyki geodezji, która w zakresie pomiarów nieruchomości zajmuje się jedynie gruntem w ujęciu dwuwymiarowym, a powierzchnia (fizyczny wymiar gruntu) stanowi jego poziomy rzut. Jeśli więc powierzchnia działki stanowi płaszczyznę, to przy pomiarach objętości bryły należy przyjąć pionowe granice − linie pod kątem prostym, gdyż krzywizna ziemi nie będzie miała żadnego znaczenia dla wyznaczenia granic w ujęciu przestrzennym. Takie rozwiązania znajdujemy w pracach naukowych dotyczących teorii geodezji w Polsce przygotowującej wprowadzenie katastru trójwymiarowego (3D) i tak funkcjonuje ten kataster w państwach, które dopuściły do obrotu nieruchomość jako przestrzeń 3D, a nie tylko grunt 2D[28].

Na rysunku 1.3 przedstawiono graficznie układ czynników kształtujących przestrzeń nieruchomości.

Rysunek 1.3. Czynniki kształtujące przestrzeń nieruchomości

Źródło: J. Konowalczuk, Wycena nieruchomości przedsiębiorstw, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2009, s. 16.

Po ustaleniu zakresu przestrzennego nieruchomości należy zidentyfikować elementy wchodzące w jej skład i decydujące o jej cechach. Nieruchomości kształtowane są przez dwie grupy czynników − naturalne i antropogeniczne. Do czynników naturalnych zalicza się zasoby organiczne (np. glebę, rośliny, a dawniej także zwierzęta) i nieorganiczne (np. wodę, skały, minerały). Czynniki antropogeniczne uzależnione są od dóbr wytworzonych przez człowieka i odnoszą się do dóbr materialnych (np. obiektów budowlanych) i dóbr niematerialnych dotyczących otoczenia społecznego i wynikającego z tego systemu prawnego (wpływającego m.in. na ochronę własności, rodzaje innych praw oraz sposoby zagospodarowania przestrzeni).

Czynniki naturalne oraz fizyczne czynniki antropogeniczne nadają nieruchomościom cechy fizyczne, które mają charakter pierwotny. Długość i szerokość kształtują obszar, który wraz z trzecim wymiarem, nazywanym głębokością (wymiar w głąb ziemi) i wysokością (wymiar ponad powierzchnią ziemi), kształtują przestrzeń nieruchomości[29].

Pojęcie nieruchomości związane jest z fizycznym charakterem gruntu i elementami trwale z nim związanymi. Przypisuje się jej stałość w miejscu oraz namacalność[30]. Nieruchomość obejmuje następujące konkretne, ale już nie zawsze namacalne (fizyczne) składniki:

grunt

;

wszystkie

obiekty, które są naturalną częścią ziemi (gruntu):

drzewa

i inne rośliny

[31]

,

wody

powierzchniowe stojące,

kopaliny

w granicach przestrzennych nieruchomości;

obiekty

budowlane, które zostały trwale połączone z gruntem, takie jak budynki i inne obiekty budowlane za wyjątkiem sieci przesyłowych (urządzeń przesyłowych);

elementy

niematerialne, dotyczące np.:

prawa

dojazdu po cudzym gruncie (służebność gruntowa czynna),

prawa

„do widoku” (służebność gruntowa bierna),

nazwę

budynku

(np. znaną na poziomie rynku krajowego − „Wierzynek” czy lokalną − „Diament”).

Nie stanowią elementów nieruchomości:

kopaliny

poza granicami przestrzennymi własności;

wody

podziemne i wody płynące;

urządzenia przesyłowe wchodzące

w

skład przedsiębiorstw zapewniających dostawy mediów (energia elektryczna, woda, kanalizacja, gaz itp.).

Ponadto elementami nieruchomości są wszystkie stałe części obiektów budowlanych trwale z gruntem związane, np. instalacje wodna, kanalizacyjna, gazowa, elektryczna i słaboprądowa, centralnego ogrzewania z urządzeniami kotłowni, wentylacyjna, klimatyzacyjna i podobne oraz wbudowane na stałe elementy, takie jak szafy, dźwigi czy suwnice.

Nieruchomość obejmuje więc grunt oraz wszystkie elementy trwale z nim związane, znajdujące się na, pod i nad gruntem.

Rysunek 1.4. Praktyczne ujęcie przestrzenne nieruchomości gruntowej rekomendowane do celów wyceny

Części składowe gruntu: 1 − budynek, 2 − budowla (inne urządzenie) parking, 3 – inne urządzenie, studnia, 4 – wody stojące, 5 – drzewa (i inne rośliny), 6 – prawo przejścia i przejazdu, 7 – kopaliny w granicach nieruchomości (np. piasek, żwir, torf)

Elementy niestanowiące części składowych gruntu: 8 – urządzenie przesyłowe nadziemne, 9 – urządzenie przesyłowe podziemne, 10 – kopaliny poza granicami nieruchomości (np. węgiel, gaz łupkowy), 11 – wody solankowe i termalne

Źródło: Opracowanie własne.

Rysunek 1.4 jest inspirowany publikacjami z zakresu wyceny nieruchomości w USA[32], a przy jego tworzeniu uwzględniono podobieństwa definiowania nieruchomości jako rzeczy w systemie prawa zwyczajowego i prawa cywilnego oraz odmienność w zakresie kształtowania własności. W przypadku USA można to odnieść do regulacji dotyczących żeglugi powietrznej (prawa korzystania z przelotu nad nieruchomością) czy własności kopalin. Kongres Stanów Zjednoczonych oświadczył, że federalny Rząd posiada całkowitą i wyłączną suwerenność nad przestrzenią powietrzną dla narodu i że każdy obywatel ma „Publiczne prawo do wolności (…) w zakresie żeglugi powietrznej w Stanach Zjednoczonych”[33]. W wielu stanach wprowadzono ograniczenia własności i użytkowania terenów podziemnych warstw wodonośnych, jak i rezerw ropy naftowej i gazu, ponieważ własność ziemi może być ograniczona[34]. Kształtowanie zakresu prawa własności w Polsce jest omówione w pkt. 1.3.1.

Pojęcie nieruchomości odnosi się co prawda nie tylko do gruntu (powierzchni ziemi), jednak grunt jest elementem koniecznym i wystarczającym do uznania, że mamy do czynienia właśnie z nieruchomością. Pozostałe elementy mają formalnie jedynie charakter uzupełniający, jednak faktycznie mogą one kreować główny kapitał nieruchomości. Zasadą jest wskazywanie na grunt jako element nieruchomości konieczny i wystraczający dla jej zaistnienia i funkcjonowania w gospodarce. W związku z tym za podstawę wyceny nieruchomości (kapitału nieruchomości) przyjmuje się wartość gruntu, którego unikatowy i niepowtarzalny charakter wydaje się niepodważalny. W takim ujęciu kapitał nieruchomości związany jest z gruntem, zaś pozostałe elementy mogą go podwyższać lub obniżać. Dla wyceny istotna jest oczywiście identyfikacja elementów nieruchomości, jednak ważniejsza wydaje się kwestia własności nieruchomości, która obejmuje interesy (interests), korzyści (benefits) i prawa (rights) związane z własnością nieruchomości mającej wymiar fizyczny. Zgadzając się z fundamentalną zasadą, że nieruchomość sama w sobie nie ma żadnej wartości, natomiast mają ją prawa lub interesy z nią związane[35], należy wskazać, że struktura ilościowo-jakościowa elementów nieruchomości decyduje o jej użyteczności i determinuje poziom wartości rynkowej.

Przyjmowanie do wyceny przestrzennego (trójwymiarowego) charakteru nieruchomości jest uzasadnione regulacjami prawnymi, celowe dla uwzględnienia kapitałowego charakteru nieruchomości wynikającego ze społecznej akceptacji wymiany rynkowej oraz niezbędne do odzwierciedlenia złożonej struktury formalnej. Realizacja tej koncepcji nadal napotyka trudności z wyznaczeniem granic przestrzeni nieruchomości, stąd do czasu wprowadzenia rozwiązań katastru nieruchomości 3D pozostać należy przy pojęciu „przestrzeni”, które jest niedookreślone i mało ścisłe. Nie można przede wszystkim zidentyfikować tej przestrzeni jako bryły z wymiarami fizycznymi (trójwymiarowymi typu: x, y, z).

Podczas gdy w Polsce w środowisku prawniczym prowadzona jest nadal dyskusja nad definiowaniem nieruchomości jako płaszczyzny lub przestrzeni[36], to w zakresie identyfikacji bryły nieruchomości trwają intensywne prace dotyczące katastru 3D[37]. Proponowane zmiany dotyczą konkretyzacji fizycznego ujmowania nieruchomości jako przestrzeni oraz tworzenia nowych rodzajów własności tej przestrzeni. Są one wymuszone problemami funkcjonowania rynku nieruchomości w centrach miast, gdzie prowadzona jest zabudowa o charakterze dogęszczającym w sposób inkrementalny i organiczny, gdyż musi się mieścić w rachunkach ekonomiczno-finansowych inwestorów i użytkowników[38]. Rozwój w tym kierunku w przypadku braku zmian struktury prawnej nieruchomości może napotykać bariery inwestycyjne, a istniejące rozwiązania prawne oceniane są przez inwestorów jako zbyt ryzykowne. Przykładami zmian struktury formalnej nieruchomości, które mają usuwać bariery inwestycyjne, są nowe rozwiązania prawne umożliwiające korzystanie z przestrzeni „nad” i „pod” powierzchnią gruntu, czego przykładem mogą być tzw. działki powietrzne funkcjonujące z powodzeniem od ponad 20 lat na rynku nieruchomości w USA[39].

Globalizacja gospodarki powoduje, że w większości centrów miast istnieją podobne problemy związane z wystąpieniem barier inwestycyjnych, które utrudniają realizację przedsięwzięć ograniczających lub likwidujących suboptymalne sposoby użytkowania gruntów, wynikające z istnienia obiektów o zbyt niskiej intensywności zabudowy, co powoduje niewykorzystanie potencjału tkwiącego w wartości gruntów. W warunkach polskich na te procesy nakładają się nagromadzone w okresie tzw. gospodarki socjalistycznej problemy rozwoju miast realizowanego przy wykluczeniu zasad rynkowych. W państwach kontynuujących bez zakłóceń gospodarkę rynkową dostosowanie prawa lub stworzenie rozwiązań mających na celu usunięcie barier ograniczających optymalny sposób użytkowania gruntów jest wymuszane względami ekonomicznymi. Wprowadza się wciąż nowe uregulowania niezbędne dla ograniczenia ryzyka podejmowania inwestycji dogęszczających, które nie są realizowane klasycznie na gruncie, lecz w przestrzeni „nad” lub „pod” powierzchnią gruntu.

W USA, Szwecji, Norwegii, Holandii, Australii, Kanadzie wprowadzone zostało do obiegu prawnego pojęcie wirtualnej działki przestrzennej (powietrznej), a co za tym idzie − trójwymiarowego prawa własności[40]. Dyskusyjne jest, czy te zmiany dotyczą faktycznie trójwymiarowego prawa własności, gdyż własność miała zawsze wymiar przestrzenny. Niemniej tworzą one nowe tytuły prawne dotyczące własności[41] (przestrzeni), ale przede wszystkim kształtujące w przestrzeni (w trójwymiarze) bryły pozwalające na wyodrębnienie działek powietrznych w granicach prawa własności, jakie przysługuje posiadaczowi działki powierzchniowej. W Szwecji „działka powietrzna może zostać wyodrębniona prawnie w wyniku realizacji procedury podziału nieruchomości, w efekcie którego oznaczone zostaną jej parametry przestrzenne (x, y, z), lub w wyniku ustanowienia serwitutu (służebności) na działce gruntowej. W przypadku wyodrębnienia działki powietrznej inwestor nabywa prawo własności podlegające obowiązkowi rejestracji w katastrze nieruchomości”[42].

Rysunek 1.5. Trójkąt relacji w zakresie prawa użytkowania wieczystego

Źródło: S. Kokot, Ekonomiczne zagadnienia użytkowania wieczystego …, jw., s. 65.

Dla problematyki wyceny istotne jest zrozumienie wymiaru ekonomicznego wprowadzanych regulacji prawnych, które mają na celu ułatwianie inwestowania zgodnie z modelem poszukiwania drogi powrotu do utraconej równowagi pomiędzy wartością gruntu a wartością usytuowanych na nim obiektów budowlanych. Po zrealizowaniu takiej inwestycji uzyskuje się stan chwilowej równowagi poprzez wyrównanie „ciężaru (potencjału) gruntu” z „ciężarem budynków”, co oznacza najkorzystniejszy sposób użytkowania. Taka sytuacja wskazuje także na wyzwania stawiane przed metodyką współczesnej wyceny nieruchomości, która powinna odzwierciedlać dominujące zachowania inwestorów. Inwestycje w nieruchomości finansowe są kredytami, stąd zrozumienie współczesnych problemów rozwoju miast ma kluczowe znaczenie dla wyceny nieruchomości realizowanej na potrzeby zabezpieczenia tego rodzaju wierzytelności przez banki.

1.2. Nieruchomość jako dobro ekonomiczne

Starożytny Rzym, etyka chrześcijańska, kapitalizm z przełomu XIX i XX wieku w Europie i USA, doświadczenie komunizmu, zmiany w centrach współczesnych miast − to z pewnością czynniki, które wpłynęły na ukształtowanie obowiązujących zasad gospodarowania nieruchomościami. Ujęcie historyczne wskazuje, że kluczowa jest kwestia funkcjonowania nieruchomości jako kapitału. Wobec ograniczoności zasobu ziemi podstawowy problem dotyczy braku możliwości jej pierwotnego uzyskiwania poprzez zawłaszczanie[43], co w połączeniu z faktem, iż ziemi nie można wytwarzać powoduje, że jedynym sposobem zaspokojenia potrzeby staje się nabycie na rynku, który działa w sposób odmienny od rynków dóbr ruchomych, choćby dlatego, że podaż gruntów nie może być pobudzana poprzez produkcję.

Do współczesnego dualnego ujęcia nieruchomości (jako gruntu i własności) należy zatem dodać rynek z systemem umów dotyczących transferu różnorodnych praw do kontroli nieruchomości. Bez tego elementu własność miałaby wymiar iluzoryczny, ograniczony zasadniczo do możliwości użytkowania.

Otrzymujemy w ten sposób trzy zasadnicze elementy istotne dla identyfikacji nieruchomości jako przedmiotu wyceny:

Obszar

gruntu − obiekt fizyczny stanowiący płaszczyznę przekroju przestrzeni nieruchomości (wymiar „x, y” − płaska powierzchnia 2D).

Prawo

własności − obiekt prawny wyznaczający także przestrzeń nieruchomości (wymiar „x, y, z” przestrzenny − 3D).

Kapitał − stanowiący istotę

i

cel wykonywania prawa własności, obiekt rynkowy o dynamicznym charakterze tworzącym czwarty wymiar nieruchomości (wymiar „x, y, z, v” dynamicznej przestrzeni − 4D), co jest usankcjonowane współcześnie przez formalne ujęcie katastru nieruchomości ewidencjonującego oprócz rzeczy także wartości i ceny poprzez Rejestr Cen i Wartości (RCiW)

[44]

.

Kolejność nie jest przypadkowa, ponieważ dla inicjacji prywatnej własności ziemi konieczne jest wyznaczanie granic odrębnych obszarów gruntu, co ma związek z tworzeniem map i rejestrów (katastrów geodezyjnych). Następnie niezbędne jest zapewnienie ochrony własności uzyskiwane najczęściej poprzez władzę państwową i utworzenie katastrów prawnych, a te działania służą stworzeniu warunków wymiany na rynku przy akceptowanym przez inwestorów ryzyku i warunkują funkcjonowanie nieruchomości jako obiektu kapitałowego. Według badań empirycznych H. de Soto kluczowe znaczenie dla uzyskania dobrobytu w Egipcie, na Filipinach czy w Rosji jest zarejestrowanie zasobów wartych tryliony dolarów, a będących w rękach biednych ludzi, którzy nie są w stanie ich „ożywić” (zagospodarować). Zasadnicza cześć tego martwego kapitału to nieruchomości − „mają domy, lecz brak im tytułów (…). To nieobecność tych podstawowych reprezentacji wyjaśnia, dlaczego społeczeństwa, które przejęły wszystkie zachodnie rozwiązania techniczne, od spinacza do papieru po reaktor atomowy, nie były w stanie wytworzyć kapitału w ilości wystarczającej do tego, by kapitalizm zaczął dobrze funkcjonować. Oto tajemnica kapitału. Tu tkwi różnica między własnością a kapitałem. Kapitał to ożywiona własność”. I dalej według de Soto: „Problem krajów tak zwanego Południa i postkomunistycznych polega właśnie na deficycie legalnej własności stanowiącej kapitał. Na Zachodzie, na przykład, większość formalnej własności może zostać wykorzystana jako zastaw pod pożyczkę, jako wkład inwestycyjny, jako adres dla egzekwowania długów, rat i podatków, jako sposób identyfikacji jednostek dla celów handlowych, sądowych i cywilnych oraz jako wiarygodny punkt docelowy dla odbioru usług publicznych, takich jak energia elektryczna, woda, odprowadzanie ścieków, telefon czy telewizja kablowa. Domy w krajach rozwiniętych służą za schronienie i miejsce pracy, podczas gdy ich reprezentacje wiodą równoległy żywot”[45].

Porównawcze wyniki badań de Soto są ciekawe, gdyż przeprowadzono je w warunkach zglobalizowanej gospodarki. Wydaje się jednak, że z punktu widzenia teorii ekonomii nie prezentują dużo więcej niż zaproponował przed prawie 100 laty C. Menger, definiując różnice pomiędzy rzeczą a dobrem. Wskazał on na konieczność spełnienia jednocześnie czterech warunków[46]:

zaistnienia

ludzkiej potrzeby;

właściwości, które sprawiają, że

rzecz

może stać się przyczynowo zaspokojeniem potrzeby;

posiadania

wiedzy na temat tego związku przyczynowego;

dysponowania

tą rzeczą, wystarczającego do wykorzystania jej w celu zaspokojenia potrzeby.

W przypadku braku choćby jednego z tych elementów rzecz traci charakter nie tylko dobra ekonomicznego, ale dobra w ogóle. Dotyczy to także błędnej identyfikacji prowadzącej do wyselekcjonowania tzw. dóbr urojonych[47], którym przypisywane są atrybuty zaspokajania potrzeb, co ma charakter bardzo subiektywny. Jak na przykład rozstrzygnąć, czy cecha domu „zbudowany zgodnie zasadami feng shui” będzie zaliczona do dóbr urojonych. Jeśli nawet przyjmiemy, że istnieje taka potrzeba, to należałoby jeszcze wskazać na przyczynowo-skutkowe i zgodne z wiedzą właściwości, które świadczyłyby o realnym jej zaspokajaniu. Odwaga C. Megera przy zaliczaniu kosmetyków i podobnych towarów do dóbr urojonych nie wytrzymała próby czasu, a w odniesieniu do nieruchomości zwiększyła się liczba „cech urojonych”, tj. elementów niematerialnych, które współcześnie dodatkowo komplikują i tak już bardzo złożoną problematykę funkcjonowania nieruchomości jako dóbr ekonomicznych. Można wskazać choćby taki element niematerialny, jak marka, która obecnie stanowi cechę rynkową nieruchomości, a jej identyfikacja jest możliwa tylko przy dodaniu do gruntu i własności elementu dynamicznego rynku. Tak wygląda współczesne ekonomiczne ujęcie nieruchomości, które w języku C. Mengera uznane byłoby za „mocno urojone”, co ma istotne implikacje dla problematyki wyceny.

Na tle powyższych rozważań o kapitałowym charakterze nieruchomości wydaje się, że środowisko ekonomiczne wyraźnie przeszacowuje użyteczność definicji prawnej nieruchomości dla formułowania i rozwiązywania problemów dotyczących gospodarowania nieruchomościami. Jest to widoczne także w obszarze praktyki wyceny nieruchomości, dla której definicje prawne mają wprawdzie charakter podstawowy i niepodważalny, ale jednocześnie są niewystarczające do przeprowadzenia wyceny lub interpretacji jej wyniku, czego przykładami mogą być kwestie ujmowania kapitału niematerialnego oraz problem wartości ujemnej.

Wobec wymienionych zastrzeżeń już w rozdziale początkowym dotyczącym problematyki identyfikacji nieruchomości na potrzeby wyceny oprócz ujęcia fizycznego (rzeczy – real estate) i prawnego (własności – real property) należy wskazać zasadnicze zagadnienia ujęcia kapitałowego[48]. Własność nieruchomości kształtowana jest przez przepisy prawa, które mają charakter regulatora kontraktów na rynku, co wpływa na efektywność alokacji zasobów[49], a jednocześnie pozwala wykorzystywać nieruchomości jako dobra ekonomiczne i w pewnym zakresie może także ograniczać ich fizyczne i ekonomiczne wady. Istotę kapitału nieruchomości na potrzeby wyceny można porównać z energią potencjalną zgromadzoną w obiektach fizycznych[50], np. z wodą w zbiorniku zaporowym z elektrownią wodną, ale także użytkowanym rekreacyjnie i do połowów ryb. Wielkość zgromadzonej energii, stanowiącej odpowiednik kapitału, jest pochodną czynników naturalnych i nakładów poniesionych na zgromadzenie wody. Kapitał stanowi więc potencjał, podczas gdy jego odzwierciedlenie w zasobach utożsamiane jest ze sposobem użytkowania (wykorzystania). Użytkowanie zasobów oznacza zatem stopniowe wykorzystywanie potencjału zgromadzonego w postaci kapitału. Właściwy pomiar wartości rynkowej winien odzwierciedlać nie tylko przyjemności związane wędkarskim i rekreacyjnym sposobem użytkowania obiektu, ale przede wszystkim zamianę potencjału wody w energię elektryczną, bez względu na to, czy jest ona faktycznie wytwarzana w momencie wyceny.

W okresie prowadzenia wyceny oprócz istnienia potencjału muszą być spełnione równocześnie warunki dotyczące[51]:

zapewnienia

sprawnych urządzeń technicznych do produkcji (fizyczna wykonalność);

braku

ograniczeń prawnych dla produkcji (dopuszczalność prawna);

popytu

na energię z zapewnieniem ceny rynkowej na poziomie gwarantującym opłacalność takiej działalności (opłacalność ekonomiczna).

Źródłem specyfiki nieruchomości jako dóbr kapitałowych jest brak możliwości wytwarzania gruntu oraz konieczność wyłączenia części tego zasobu z kategorii dóbr prywatnych i utrzymywania jako dóbr publicznych. Oprócz bezpieczeństwa to właśnie nieruchomości stanowią jedno z typowych i jednocześnie bardzo spornych dóbr publicznych. Zwolennicy jak najszerszej prywatnej własności zwracają uwagę, że w przypadku dóbr publicznych „żaden z użytkowników (…) nie jest naprawdę ich właścicielem (nikt nie może ich prywatnie sprzedać i zachować przychodu ze sprzedaży), a straty i zyski na wartości kapitału są w związku z tym uspołecznione” i dlatego „każdy będzie starał się zwiększyć swój prywatny dochód pochodzący z wykorzystania tych środków kosztem zmniejszenia się wartości kapitału. Koszt krańcowy będzie miał wobec tego coraz wyraźniejszą tendencję do przekraczania wartości krańcowej produktu, czego skutkiem będzie nadmierne zużycie kapitału”[52].

Z drugiej strony prezentowane są poglądy bliskie marksizmowi dotyczące „kolektywnego prawa do miasta”, ale odwołujące się do praw człowieka[53]. Wnikliwej krytyce poddał je V.L. Smith, który na tle problematyki racjonalności w ekonomii dokonał wyważonej analizy konstruktywistycznej dóbr publicznych, z dostępu do których można wykluczyć określone osoby (excludable public goods)[54]. Autor ten bardzo racjonalnie rozpatruje klasyczny problem „tragedii wspólnego pastwiska”[55], wskazując na proste warunki, które muszą być spełnione, aby uniknąć dramatu. Przykład pastwisk użytkowanych wspólnie w Szwajcarii od 1224 r. jest przekonujący[56]. Istnienie nieruchomości jako dobra publicznego kształtuje warunki funkcjonowania rynku nieruchomości, na którym mamy do czynienia z „efektami zewnętrznymi” czy „jazdą na gapę”, a ze zjawisk tych należy sobie co najmniej zdawać sprawę przy szacowaniu wartości nieruchomości.

Nieruchomości stanowią naturalne rzadkie zasoby, a charakter dobra ekonomicznego uzyskują dopiero poprzez uświadomienie sobie związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy sprawowaną nad nimi kontrolą a faktem zaspokajania ludzkich potrzeb.

Odbywa się to w warunkach braku możliwości zawłaszczania i samodzielnego produkowania gruntów. Stąd warunkiem początkowym „ekonomizacji” nieruchomości jest względny deficyt ziemi, gdyż nie wystarcza jej do zaspokojenia wszystkich potrzeb ludzi. Wyklucza to grunt z grupy dóbr powszechnych i dóbr wolnych, których klasycznym przykładem jest powietrze. Uzyskanie charakteru dobra ekonomicznego przez grunt jest uwarunkowane na wstępie rzadkością (deficytowością). Dlatego rzadkość nie stanowi jednej z cech ekonomicznych nieruchomości, gdyż jest to warunek, który spełniają wszystkie dobra ekonomiczne. Ograniczona podaż gruntów i obiektów budowlanych oraz niski coroczny przyrost wartości tych zasobów nie stanowią cech specyficznych nieruchomości, gdyż innym dobrom ekonomicznym można przypisać takie same właściwości. Czynnikami wyróżniającymi nieruchomości są natomiast[57]:

lokalizacja,

współzależność,

duża kapitałochłonność

i

mała płynność.

Do tego zestawu należałoby dołączyć cechy instytucjonalne.

Można wyróżnić trzy grupy współzależnych od siebie czynników, które charakteryzują nieruchomości w ujęciu kapitałowym i decydują jednocześnie o ich specyfice. Są to czynniki: fizyczne, ekonomiczne, prawne. Współzależność pomiędzy nimi przedstawiono w tabeli 1.1.

Tabela 1.1. Współzależność podstawowych cech nieruchomości

Nazwa cechy fizycznej

Nazwa odpowiadającej cechy ekonomicznej

Przykład odpowiadającej cechy (normy) prawnej

Ograniczoność

Deficytowość

Zróżnicowanie tytułów prawnych

Ochrona

gruntów rolnych i leśnych

Ochrona

przyrody

Koncesjonowanie

wydobycia kopalin

Trwałość i trudność zmian (opór)

Duża kapitałochłonność i mała płynność

Kredytowanie

hipoteczne

Prawo

budowlane

Różnorodność, złożoność i niepodzielność

Współzależność i lokalizacja

Regulacja

stosunków sąsiedzkich w kodeksie cywilnym

Planowanie

przestrzenne

Regulacja

zasad dokonywania podziałów nieruchomości

Źródło: Opracowanie własne.

Czynniki fizyczne mają charakter pierwotny i w dużej mierze naturalny, czynniki ekonomiczne są pochodną wad i zalet nieruchomości kształtowanych przez czynniki fizyczne, a czynniki prawne mają charakter wtórny i pełnią rolę kreującą i regulującą. Wskazana kolejność ma znaczenie, gdyż czynniki fizyczne związane z cechami gruntu warunkują zaistnienie cech ekonomicznych, które uzyskują wymiar kapitałowy tylko przy poprawnym ukształtowaniu czynników prawnych.

1.3. Nieruchomość jako przedmiot własności

W warunkach instytucjonalizacji prawnej szacowania nieruchomości w Polsce bezdyskusyjne jest pierwszorzędne znaczenie przepisów kodeksu cywilnego dla właściwego zdefiniowania nieruchomości jako przedmiotu wyceny.

„Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności” (art. 46 k.c.).

Zaprezentowanadefinicja prawna nieruchomości ma fundamentalne znaczenie, ponieważ:

traktuje

nieruchomość jako wyodrębnioną rzecz, tj. przedmiot materialny stanowiący obszar gruntu oznaczony na jego powierzchni granicami;

kształtuje odrębność

poprzez

prawo własności przysługujące określonej osobie, które jednocześnie wyznacza wymiar przestrzenny i zakres wyłączności (ekskluzywności);

uznaje

występowanie dwóch form nieruchomości, tj.:

nieruchomości naturalnych, stanowiących

fizycznie

wydzieloną część powierzchni ziemi,

nieruchomości

z

przepisu prawa

[58]

występujących współcześnie

w

dwóch odmianach − budynków lub ich części (lokali)

[59]

.

Pierwsze dwie kwestie zostały już wstępnie wyjaśnione, natomiast zaskoczeniem może być wskazywanie na budynki i części budynków jako nieruchomości. Zgodnie z regułą superficies solo cedit[60] co do zasady budynki przynależą do gruntu, więc tym bardziej dotyczy to lokali, które są częścią budynków.

W Polsce formalnie nieruchomość mogą stanowić trzy różne rzeczy nieruchome, do których przysługuje prawo własności, a mianowicie:

grunt,

budynek,

część

budynku

(lokal).

Dlatego oprócz „części powierzchni ziemi” rzeczowy wymiar nieruchomości należy także odnosić do „powierzchni budynku” i „części powierzchni budynku, tj. powierzchni lokalu”. Pamiętając o przestrzennym wymiarze nieruchomości, mamy do czynienia oprócz „przestrzeni ziemi” także z „przestrzenią budynku” i „przestrzenią lokalu”, ale dwa ostatnie przypadki będą wymagać odrębnych interpretacji dotyczących kształtowania ich przestrzennego charakteru.

W każdym przypadku kodeksowa definicja wykorzystuje pojęcie nieruchomości jako bytu fizycznego, nadając jej byt prawny poprzez pojęcie odrębnej własności. Oznacza to, że nieruchomością nie jest każda część powierzchni ziemi, a jedynie ta, dla której można stwierdzić, że stanowi „odrębny przedmiot własności” (art. 46 k.c.). Definicja kodeksowa dotyczy raczej kwestii własności i wymiaru prawnego nieruchomości niż jej wymiaru fizycznego. Zawarta w tej definicji identyfikacja bytu fizycznego nieruchomości ograniczona została do płaszczyzny stanowiącej powierzchnię ziemi oraz szczególnych przypadków budynków i ich części (lokali).

Wyjaśnienia przyczyn i celowości traktowania w pewnych sytuacjach budynków i ich części jako nieruchomości poszukiwać należy w sferze rynku i kapitałowego ujmowania tych zasobów. Można powiedzieć, że to rynek, dzięki zidentyfikowanym potrzebom ludzi, zainicjował funkcjonowanie innych nieruchomości niż tylko grunt, a prawo opisało instytucjonalnie tego rodzaju rozwiązanie. Przed zaprezentowaniem prawnego ujęcia i ekonomicznego uzasadnienia powstania nieruchomości istniejących z przepisów prawa należy jednak przedstawić koncepcję nieruchomości gruntownej, która stanowić będzie punkt odniesienia przy porównaniach.

1.3.1. Nieruchomości gruntowe

Na podstawie regulacji prawa cywilnego można wskazać, że nieruchomości gruntowe składają się z następujących elementów:

Gruntu wydzielonego

z

powierzchni ziemi poprzez granice geodezyjne.

Części składowych

gruntu

stanowiących „(…) wszystko co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego” (art. 47 § 2 k.c., przy uwzględnieniu kryterium związku technicznego oraz funkcjonalnego − ekonomicznego), tj.:

budynków

i

innych urządzeń trwale związanych z gruntem,

drzew

i innych roślin od chwili zasadzenia lub zasiania,

praw

związanych z własnością,

kopalin

w granicach przestrzennych nieruchomości,

wód stojących

zgodnie

z art. 143 k.c. w zakresie uregulowanym przepisami prawa wodnego

[61]

.

Przynależności

, tj. rzeczy

ruchomych potrzebnych do korzystania z rzeczy głównej, a związanych z nieruchomością gospodarczo (funkcjonalnie).

Wyjaśnienia wymaga przede wszystkim kwestia części składowych nieruchomości[62] w zakresie obejmującym obiekty budowlane, które spełniają omówioną w poprzednim punkcie zasadę superficies solo cedit tylko w odniesieniu do wymogu trwałości związku z gruntem[63]. W ujęciu ekonomicznym stosowanym do wyceny stanowią one ulepszenia (improvements), które powstają wskutek wykonywania robót budowlanych i podwyższają lub obniżają wartość nieruchomości.

Rozważania należy jednak rozpocząć od prawnej klasyfikacji obiektów budowlanych w k.c. Dominuje pogląd, że grupa antropogenicznych elementów nieruchomości stanowiących obiekty budowlane ujmowana jest rozdzielczo jako „budynki” i „urządzenia” przy zastosowaniu dychotomicznego podziału na „budynki” i „niebudynki”, nazywane „urządzeniami”. W ujęciu ekonomicznym byłyby to trwałe ulepszenia gruntu niestanowiące budynków. Trudno jednoznacznie dojść do takiego wniosku wyłącznie na podstawie wykładni językowej, wskazującej na następujące znaczenie terminu „urządzenie”:

„mechanizm

lub

zespół mechanizmów służący do wykonania określonych czynności”

[64]

;

„rodzaj

mechanizmu

lub zespół elementów, przyrządów służący do wykonywania określonych czynności, ułatwiający pracę”

[65]

.

Dla uznania ulepszeń (stanowiących budynki i urządzenia) za trwale związane z gruntem podstawowe znaczenie ma wykonywanie robót budowlanych, gdyż żaden inny sposób działania człowieka nie daje takiego pożądanego i wymaganego prawem efektu. Stąd znaczenie praktyczne ma definiowanie ulepszeń budowlanych przy uwzględnieniu przepisów prawa budowlanego, które „normuje działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz określa zasady działania organów administracji publicznej w tych dziedzinach” (art. 1).

Zasadniczy podział obiektów budowlanych w prawie budowlanym (art. 3 ust. 1) obejmuje:

budynek

wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,

budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową

wraz

z instalacjami i urządzeniami,

obiekt

małej architektury.

Według przepisów prawa budowlanego możliwa jest identyfikacja budynku na podstawie następującej mało precyzyjnej, ale wyczerpującej, pozytywnej definicji: „obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach” (art. 3 ust. 2). Tego rodzaju ulepszenie stanowi zawsze część składową nieruchomości, gdyż jest trwale z gruntem związane. Wykorzystanie definicji budynku z obszaru prawa jest niezbędne do zastosowania wobec bardzo skromnej definicji językowej budynku jako „budowli ograniczonej ścianami i dachem”[66].

Obiekty małej architektury są określone nieprecyzyjnie, przy zastosowaniu kryterium „niewielkie obiekty” (art. 3 ust. 2) i wskazaniu przykładów: a) kultu religijnego, jak kapliczki, krzyże przydrożne, figury; b) posągów, wodotrysków i innych obiektów architektury ogrodowej; c) obiektów użytkowych służących rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki, niewielkie obiekty. Definicja budowli ma charakter negatywny − „obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury” – i również zawiera przykłady (obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych − kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń − oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Mimo że kryteria klasyfikacyjne w k.c. i prawie budowlanym formalnie współwystępują, to jednak dla identyfikacji elementów nieruchomości w wycenie można przyjąć, iż mamy do czynienia ze związkiem przyczynowo-skutkowym. Wydaje się, że k.c., podobnie jak prawo budowlane, wyróżnia budynki (odpowiednio w grupach jako części składowe nieruchomości i obiekty budowlane) z powodu ich kluczowego znaczenia, nie tylko ilościowego, ale także kapitałowego. Budynki i inne urządzenia mogą powstać jedynie w wyniku robót budowlanych, przy wykonaniu których przestrzegać należy przepisów prawa budowlanego, które wraz z innymi przepisami kształtuje treści prawa własności (ekskluzywności), gdyż istotnie ogranicza własność nieruchomości poprzez wyłączenie wolności budowlanej[67]. Stąd też praktyczna identyfikacja budynków jako części składowych nieruchomości wymaga, aby przy wycenie uwzględnić treść prawa własności poprzez regulacje prawa budowlanego. Budynkiem będzie zatem tylko taki obiekt, który spełnia definicję wskazaną w przepisach prawa budowlanego. W związku z tym, że w żaden inny sposób człowiek nie dokonuje trwałego połączenie tego rodzaju części składowych z gruntem, uprawnione jest w wycenie wykorzystywanie do identyfikacji budynków, jako części składowych nieruchomości, definicji z prawa budowlanego. Pozostałe obiekty budowlane trwale związane, niespełniające definicji budynku należy zaliczyć do grupy „urządzenia”.

Faktycznie jednak k.c. nie traktuje rozdzielczo terminów budynek i urządzenie. Stosuje obok „budynków” pojęcie „inne urządzenia” (art. 48), co wskazywałoby jednak, że budynek jest także urządzeniem, przy czym można dodać, iż chodzi o urządzenia budowlane. Zwrot „i inne” wskazuje, że poprzednik klasyfikowany (budynek) też należy do tej grupy. W taki właśnie spójny i logiczny sposób klasyfikuje się w art. 49 k.c. grupę urządzeń przesyłowych „na służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne”, wprowadzając „oraz” i dookreślając poprzez wskazanie podobieństw. Można także wzmiankować o pojęciu urządzeń w art. 154: „mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących”, dotyczącym zasadniczo obiektów budowlanych – z wyjątkiem miedz. Ponadto dość niekonsekwentna jest terminologia stosowana w k.c. do opisu obiektów budowlanych, np. w art. 434 i 658.

Przy takiej interpretacji budynek jest jednym z urządzeń, które stanowią ulepszenia budowlane (urządzenia budowlane) nieruchomości powstające w wyniku wykonywania robót budowlanych, gdyż nie ma innej możliwości uzyskania trwałości związku z gruntem. Grupa urządzeń (lub inaczej ulepszeń) obejmująca wg terminologii k.c. „budynki i inne urządzenia” odpowiadałaby grupie „obiekty budowlane” w prawie budowlanym, które spełniałyby warunek trwałości związku z gruntem.

Elementem nieruchomości są także „przynależności nieruchomości”. Przykładami podawanymi w literaturze są standardowo klucze do mieszkania[68] (podobnie jak dla ruchomości stanowiącej samochód klucze naprawcze i koło zapasowe), co dla identyfikacji nieruchomości w wycenie nie ma istotnego znaczenia. Znaczenie przynależności wzrasta w przypadku wyceny złożonych nieruchomości przemysłowych z zespołami maszyn i urządzeń trwale związanych z budynkami. Także w przypadku przynależności dochodzi do kilkustopniowych związków[69]. Przynależnościami mogą być istotne elementy np. kompletu zespołu naprawczego linii walcowniczej obejmującego specjalistyczne narzędzia, przyrządy i części zamienne dostarczone w ramach gwarancji; w przypadku piekarni przynależnościami do pieca piekarskiego będą narzędzia niezbędne do jego obsługi. Dla wyceny istotna jest różnica pomiędzy przynależnościami a częściami składowymi, własność których obligatoryjnie przechodzi na nabywcę gruntu. W przypadku przynależności norma art. 52 k.c. ma charakter względnie obowiązujący, co oznacza, że strony umowy sprzedaży mogą postanowić inaczej.

Na koniec problematyki identyfikacji elementów stanowiących części składowe nieruchomości należy wprowadzić ograniczenie dotyczące urządzeń przesyłowych uregulowane art. 49 k.c. § 1: „Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa”.

Interpretując tę regulację, należy odnieść się do pozytywnego charakteru definicji. Aktywa stanowiące urządzenia przesyłowe kontrolowane przez przedsiębiorstwa nie stanowią przedmiotu prawa własności dla właściciela gruntu, nawet w przypadku wystąpienia trwałości związku z gruntem, a więc tym bardziej dotyczy to urządzeń przesyłowych w całości (bez podpory) zlokalizowanych „nad gruntem” i przebiegających w przestrzeni atmosfery nieruchomości. Z treści art. 49 nie wynika, jaki tytuł prawny ma przysługiwać przedsiębiorstwu do urządzeń przesyłowych. Przyjmując − za ugruntowanym poglądem prawników − że tego rodzaju urządzenia stanowią bezspornie rzeczy ruchome[70], należy uznać, iż oprócz własności każdy inny tytuł prawny[71] wskazujący na „wejście w skład przedsiębiorstwa” w jego przedmiotowym rozumieniu będzie dla właściciela nieruchomości oznaczał utratę własności takiego urządzenia, gdyż nie będzie ono od momentu połączenia z przedsiębiorstwem częścią składową gruntu. Orzecznictwo wskazuje, że dotyczy to zarówno budowli, jak i budynków[72]. Z punktu widzenia zasad klasyfikacji stosowanej w ekonomii w orzecznictwie dotyczącym ujmowania budynku jako urządzenia przesyłowego nie odniesiono się jednak do możliwości prostej klasyfikacji części składowych w art. 49 k.c. na „budynki i inne urządzenia”, w której budynek jest urządzeniem. Jeśli zapiszemy „własność i inne prawa rzeczowe”, to oczywistym jest, że własność jest prawem rzeczowym. Tak samo budynek jest kodeksowo rodzajem urządzenia poprzez klasyfikację „budynki i inne urządzenia”.

W wycenie problem się nieco komplikuje, gdyż w przypadku identyfikacji przedsiębiorstw w ujęciu przedmiotowym i spełniających legalną definicję art. 551 k.c[73] mamy także do czynienia z urządzeniami przesyłowymi w granicach nieruchomości, które spełniają funkcje sieci wewnętrznych. Z punktu widzenia wyceny na treść art. 49 należałoby spojrzeć w ujęciu celowościowym, jako na przepis zasadniczo dotyczący przesyłu przez przedsiębiorstwa mediów po obcych nieruchomościach. Jednocześnie nie jest to przepis dotyczący tylko typowych przedsiębiorstw przesyłowych zajmujących się dostawami mediów. Dlatego np. czterokilometrowa własna napowietrzna sieć energetyczna (110 kV) przebiegająca po obcych gruntach, a zasilająca tylko nieruchomość właściciela (obiekt cementowni) będzie spełniała definicję art. 49 k.c. i stanowiła ruchomości (na obcych gruntach). Dla tych urządzeń przesyłowych poza granicami nieruchomości przedsiębiorca będzie mógł uzyskać kontrolę gruntu poprzez służebność przesyłu. Zgodnie z art. 3051 k.c. „Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że będzie on mógł korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)”. Natomiast urządzenia przesyłowe znajdujące się w granicach nieruchomości przedsiębiorstw i spełniające funkcję sieci wewnętrznych będą zaliczone do części składowych nieruchomości, np. wewnętrzna sieć energetyczna cementowni zasilająca młyny kulowe, budynki i instalacje oświetleniową zakładu.

Przyjęcie językowej wykładni art. 49 i uznanie, że wszystkie urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa nie stanowią części składowych nieruchomości byłoby błędne, gdyż nieruchomość bez tych części składowych nie mogłaby funkcjonować w dotychczasowy sposób. Można wobec tego także uzasadniać pogląd o zaliczeniu urządzeń przesyłowych położonych w granicach nieruchomości (wydaje się, że doprecyzowanie art. 49 k.c. poprzez wskazanie, że regulacja dotyczy wyłącznie urządzeń przesyłowych zlokalizowanych poza granicami nieruchomości rozwiązywałoby dyskutowane problemy bez naruszania istniejących zasad) do części składowych, odnosząc się do definicji budynku z instalacjami jako rzeczy złożonej. W takim przypadku rzeczą złożoną może być np. budynek wraz z urządzeniami przesyłowymi (w granicach nieruchomości) niezbędnymi do jego funkcjonowania (art. 47 § 2 k.c.)[74]. Elementy nieruchomości gruntowej wyodrębnione na podstawie k.c. zaprezentowano w tabeli 1.2.

Tabela 1.2. Elementy składające się na nieruchomość gruntową

Elementy główne

Elementy szczegółowe

Części składowe naturalne

Drzewa i inne rośliny

Kopaliny naturalne

Wody

Części składowe antropogeniczne

Budynki i inne urządzenia (w tym własne urządzenia przesyłowe w granicach nieruchomości)

Prawa związane z nieruchomością

Kopaliny antropogeniczne

Drzewa i inne rośliny

Inne

Przynależności

Źródło: Opracowanie własne.

Podział części składowych nieruchomości naantropogeniczne i naturalne ma duże znaczenie praktyczne, gdyż decyduje o możliwości wnioskowania w wycenie na podstawie kosztów dla elementów antropogenicznych mających charakter odtwarzalny. Całość kopalin i wód w tym przypadku należy zaliczyć do elementów nieodtwarzalnych i metodycznie traktowanych jak grunt. Trudniejsze problemy klasyfikacyjne z punktu widzenia kryterium odtwarzalności dotyczą drzew i innych roślin, gdyż zakres nieodtwarzalnych poprzez koszty elementów nieruchomości będzie obejmował nie tyko naturalne zasoby przyrody, ale także nasadzenia antropogeniczne dokonane w odległych latach i niemożliwe do odtworzenia.

Nieruchomość gruntowa obejmuje m.in. wyłączność na korzystanie z gruntu oraz z wód stojących i kopalin w granicach przestrzennych nieruchomości.

Rozpatrując kwestię zaliczania wody do części składowych nieruchomości w odniesieniu do wód powierzchniowych[75] należy uwzględniać przepisy prawa wodnego, które regulują sprawy własności wód poprzez generalną zasadę, że „Własność Skarbu Państwa stanowią wody morza terytorialnego, morskie wody wewnętrzne wraz z morskimi wodami wewnętrznymi Zatoki Gdańskiej, śródlądowe wody powierzchniowe płynące oraz wody podziemne[76], a płynące wody stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego i pokryte nimi grunty, z wyjątkiem przypadków określonych w ustawie, nie podlegają obrotowi cywilnoprawnemu”[77]. W odniesieniu do własności gruntu prawo wodne (art. 14 ust. 1) wprowadza odmienną i specyficzną zasadę normatywną dotyczącą przypisania własności gruntu zajętego pod płynące wody powierzchniowe do prawa własności tych wód – „właściciel powierzchniowej wody płynącej jest właścicielem gruntu”. Z tego powodu grunty pokryte wodami płynącymi nie będą występowały na rynku, a bezwzględny zakaz prawny obrotu powoduje zupełny brak aktywności w tym segmencie rynku, poza przypadkami wykupów odszkodowawczych (wywłaszczeniowych) gruntów realizowanych przez państwo.

W ważnym dla wyceny zakresie śródlądowe wody powierzchniowe dzielą się na (art. 5 ust. 3 prawa wodnego):

płynące:

w

ciekach naturalnych, kanałach oraz w źródłach, z których cieki biorą początek,

znajdujące się

w

jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych o ciągłym bądź okresowym naturalnym dopływie lub odpływie wód powierzchniowych,

znajdujące się

w

sztucznych zbiornikach wodnych usytuowanych na wodach płynących;

stojące,

czyli

te, które znajdują się w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi wodami płynącymi.

Identyfikacjarodzaju wody ma podstawowe znaczenie dla zakresu przestrzennego. Ażeby ustalić, czy woda stanowi część składową nieruchomości, należy na podstawie pozytywnej definicji wykluczyć, że mamy do czynienia z wodą płynącą. Po ustaleniu, że jest to woda stojąca („bo nie jest płynąca”) zakres wyceny nieruchomości będzie obejmował powierzchniowe wody stojące oraz wody w rowach stanowiące własność właścicieli gruntów, na których się znajdują − tylko w takim przypadku korzystamy w zasady, że to własność gruntu przesądza o własności wody (art. 12 ust. prawa wodnego) i jest ona wtedy częścią składową nieruchomości, gdyż nie jest rzeczą w rozumieniu k.c.

Przed rokiem 2012, tj. wejściem w życie przepisów „nowego” prawa geologicznego i górniczego[78], ustalenie granic przestrzennych nieruchomości na podstawie poprzedniej ustawy[79] było trudne z powodu braku jednoznacznych regulacji. Odmiennie niż w przypadku wód, przepisy prawa górniczego i geologicznego nie decydowały w żadnym zakresie o własności złóż kopalin − rozstrzygały o tej kwestii mało precyzyjne przepisy k.c. W tej sytuacji problematyka własności kopalin do 2012 r. ukształtowała się na poziomie interpretacji przepisów i orzecznictwa sądowego[80] przy zasadzie, że „Własnością Skarbu Państwa są złoża kopalin niestanowiące części składowych nieruchomości gruntowej” (art. 10 „starego” prawa geologicznego i górniczego), a zatem jedynie te złoża, które można było eksploatować metodą podziemną, bez naruszania własności gruntu (powierzchni). Nie miał znaczenia charakter kopaliny i wyodrębnienie w przepisach grupy kopalin podstawowych, z których większość była wydobywana metodami głębinowymi (np. węgiel kamienny, ropa naftowa, gaz ziemny) poza przestrzennymi granicami nieruchomości. Nie dotyczyło to jednak np. węgla brunatnego − kopaliny zaliczanej wtedy do podstawowych, najczęściej wydobywanej w Polsce metodami odkrywkowymi − pozostającego w granicach przestrzennych nieruchomości.

Obowiązujące od 1 stycznia 2012 r. nowe prawo geologiczne i górnicze odmiennie uregulowało kwestię własności złóż kopalin pozostających poza granicami przestrzennymi nieruchomości poprzez wprowadzenie pojęć „własności górniczej”, „użytkowania górniczego”[81] oraz innych praw przedsiębiorców górniczych. Zrezygnowano przy tym z dotychczasowego podziału na kopaliny podstawowe i pospolite i powrócono do instytucji własności górniczej[82]. Własnością górniczą objęto zamknięty katalog wymienionych z nazwy kopalin strategicznych dla gospodarki kraju. W związku z tym poza granicami własności nieruchomości − zgodnie art. 10 ust. 1 ustawy − własnością górniczą zostają objęte: „Złoża węglowodorów, węgla kamiennego, metanu występującego jako kopalina towarzysząca, węgla brunatnego[83], rud metali z wyjątkiem darniowych rud żelaza, metali w stanie rodzimym, rud pierwiastków promieniotwórczych, siarki rodzimej, soli kamiennej, soli potasowej, soli potasowo-magnezowej, gipsu i anhydrytu, kamieni szlachetnych, bez względu na miejsce ich występowania”, a także − zgodnie z art. 10. ust 3 − złoża wód leczniczych, wód termalnych i solanek (własnością górniczą są objęte także części górotworu położone poza granicami przestrzennymi nieruchomości gruntowej, w szczególności znajdujące się w granicach obszarów morskich Rzeczypospolitej Polskiej − art. 10 ust. 4). Złoża kopalin w granicach przestrzennych nieruchomości gruntowej identyfikowane są na zasadzie definicji negatywnej jako pozostałe złoża nieobjęte własnością górniczą (art. 10 ust. 3).

1.3.2. Nieruchomości budynkowe

Do odrębnej własności budynków i innych elementów[84] nieruchomości stosowane jest pojęcie superficies − ogólnie dotyczące czegoś umieszczonego na gruncie i trwale z nim połączonego, a należącego do innej osoby niż właściciel gruntu. Dla problematyki wyceny w warunkach polskich najważniejsze znaczenie ma przypadek odrębnej własności obiektów budowlanych stanowiących „budynki i inne urządzenia” położonych na gruntach Skarbu Państwa, JST i ich związków oddanych w użytkowanie wieczyste. Tego rodzaju nieruchomości są objęte regulacjami art. 232−243 k.c., które wraz z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami tworzą konstrukcję rzeczową i ekonomiczną takiej nieruchomości.

Duże znaczenie w Polsce użytkowania wieczystego jako formy władania gruntami wynika z dwóch historycznych przesłanek:

kontynuowania

użytkowania wieczystego, jako następcy różnych form władania gruntami nadanymi przez państwo głównie gospodarstwom domowym (osobom fizycznym

[85]

) w

okresie po II wojnie światowej;

przyjęcia

formy

użytkowania wieczystego gruntu, jako rozwiązania systemowego po upadku komunizmu (w 1989 r.), do przygotowania prywatyzacji przedsiębiorstw, co wymagało uzyskania przez te podmioty zbywalnych tytułów prawnych do gruntu.

Do roku 1961 stosowano w Polsce różne rozwiązania stwarzające specjalne warunki korzystania z gruntów państwowych, w szczególności do celów zaspokajania potrzeb gospodarstw domowych. „Poprzednikami” użytkowania wieczystego były: wieczysta dzierżawa, prawo zabudowy oraz własność czasowa wprowadzona do ustawodawstwa przepisami prawa rzeczowego. Idea tych przepisów polegała na tym, że jakakolwiek osoba fizyczna (w niektórych przypadkach także osoba prawna) mogła otrzymać prawo do nieruchomości należącej do Skarbu Państwa lub związku samorządu terytorialnego na okres od minimum 30 lat do maksimum 80 lat z możliwością dalszego przedłużenia. W takim wypadku nieruchomość przestawała być własnością Skarbu Państwa lub związku samorządu terytorialnego (zbywcy) na rzecz nabywcy prawa do nieruchomości, jednak po upływie umownego terminu prawo to przechodziło z powrotem do zbywcy. Było to tzw. ustawowe prawo powrotu, będące ograniczonym prawem rzeczowym[86]. Przez krótki czas na mocy dekretu z dnia 10 grudnia 1952 r. wprowadzono także prawo wieczyste, które nie uchyliło własności czasowej, ale umożliwiło ustanowienie użytkowania wieczystego na gruntach budowlanych. Następnie, na podstawie Ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o sprzedaży przez państwo domów mieszkalnych i działek budowlanych[87] został uchylony dekret z dnia 10 grudnia 1952 r. i ponowne odwołanie się do prawa własności czasowej. Pierwsze przepisy odpowiadające współczesnej formie prawnej użytkowania wieczystego zostały opublikowane w Ustawie z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach[88]. Uchyliła ona moc prawną całego działu IV dekretu prawa rzeczowego i związaną z nim instytucję prawa własności czasowej. Konsekwencją tego stanu prawnego było przekształcenie prawa własności czasowej, prawa zabudowy, prawa wieczystego oraz niektórych innych praw w prawo użytkowania lub prawo wieczystego użytkowania. Od tego momentu rozpoczęło się funkcjonowanie nowej formy prawno-ekonomicznej − znanego nam współcześnie prawa użytkowania wieczystego.

Główne różnice między przepisami zawartymi w ustawie z 1961 r. a współczesnymi przepisami (omówionymi w dalszej części pracy) dotyczą[89]:

powiększenia

zasobu

gruntów oddawanych w użytkowanie wieczyste o grunty samorządu terytorialnego;

opcjonalnego

charakteru użytkowania (oprócz własności);

ograniczenia

liczby organów odpowiedzialnych za ustanowienie użytkowania wieczystego;

wolnorynkowego

systemu wyłaniania użytkownika wieczystego;

ustalania

opłat za użytkowanie wieczyste na zasadach konkurencji i wolnego rynku.

W roku 1964 uchwalono kodeks cywilny[90], w którym zdublowano część przepisów z ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Nie miało to jednak większego wpływu na treść prawa użytkowania wieczystego. Jedyną konsekwencją wprowadzenia przepisów o użytkowaniu wieczystym jest trwająca do dziś dwutorowość regulacji prawnych, polegająca na tym, że część regulacji jest zawarta w kodeksie cywilnym, a część w ustawie. Wraz z ogłoszeniem ustawy z 1969 r. wprowadzono zmiany w ustawie o gospodarce terenami w miastach i osiedlach z 1961 r., która normowała kwestię odrębności własności budynków usytuowanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Następne zmiany w przepisach dotyczących użytkowania wieczystego nastąpiły w 1985 r. Polegały one na wprowadzeniu ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości[91] (w miejsce ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach), która umożliwiała − po spełnieniu określonych warunków − sprzedaż państwowych gruntów. Wraz ze zmianami ustawowymi z 1990 r.[92] wprowadzono zasadę pełnej fakultatywności i sprzedaży gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste i rynkowe zasady udostępniania gruntów i ich odpłatności[93].

Przepisy ustawy z 1990 r. zostały włączone do ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: uogn)[94], która po licznych zmianach obowiązuje do dziś. Z punktu widzenia wyceny posiadamy obecnie jednolite regulacje prawne użytkowania wieczystego, jednak historyczne uwarunkowania związane z funkcjonowaniem różnych podstaw prawnych jego konstrukcji wywierają skutki dla wyceny, związane np. z funkcjonowaniem prawa użytkowania wieczystego, opłatami rocznymi wniesionymi do końca użytkowania wieczystego czy brakiem ustalenia celu tego prawa.

Prawo użytkowania wieczystego w Polsce w świadomości społecznej występuje jako pozostałość po komunizmie i zasadniczo istnieje tendencja do jego instytucjonalnego ograniczania poprzez przepisy dotyczące przekształcania we własność. Po wielokrotnych zmianach przepisów prawa i sporach o warunki ekonomiczne tego przekształcenia[95] na podstawie obecnych przepisów prawie każdy użytkownik wieczysty może zamienić to prawo we własność[96]. Instytucja użytkowania wieczystego jest obecnie bliższa prawu własności niż ograniczonemu prawu rzeczowemu[97], czego skutkiem jest odejście od regulacji administracyjnoprawnych stosowanych dla użytkowania wieczystego przed 1989 r.[98]

Korzystanie z tej formy prawa do gruntu nie miało do tej pory w Polsce uzasadnienia ekonomicznego, stąd jego postrzeganie wyłącznie jako prawa „gorszego od własności” jest uzasadnione. Dyskusje dotyczące ewentualnych zmian ekskluzywności tego prawa lub jego zamiany na inne prawo[99] toczone są głównie na poziomie doktryny prawa, bez uwzględniania dorobku ekonomicznej analizy prawa, a jedynie nieliczni prawnicy zwracają uwagę na ekonomiczne aspekty tego problemu[100].

Instytucja użytkowania wieczystego w Polsce jest odmienna od podobnych ekonomicznie praw do nieruchomości funkcjonujących w innych krajach Na przykład niemieckie prawo zabudowy, będące prawem rzeczowym, daje konkretnemu podmiotowi niebędącemu właścicielem prawo do postawienia budynku i wykorzystywania go w swoim interesie; francuskie prawo wieczystej dzierżawy i brytyjskie prawo wieloletniej dzierżawy (dostępne także w innych krajach common law) gruntu przeznaczonego do zabudowy na okres od 99 do 999 lat − wobec gruntów oddanych na cele mieszkaniowe istnieje możliwość wykupienia ich na własność po 50 latach, jednak najczęściej grunty oddawane są na okres 15, 25 lub 50 lat[101]. Wynika z tego, że w krajach o bardzo zróżnicowanych gospodarkach rynkowych wprowadzono rozwiązania prawne podobne do użytkowania wieczystego w Polsce.

Problem specyfiki użytkowania wieczystego w Polsce dotyczy zarówno gospodarstw domowych, które do tej pory nie odczuły jeszcze mocno ceny gruntu jako bariery inwestycyjnej, jak i przedsiębiorstw, w przypadku których – w celu zapewnienia możliwości prywatyzacji − dokonano obligatoryjnej i bezwzględnej zamiany niezbywalnego prawa zarządu (użytkowania dla spółdzielni oraz faktycznego posiadania) na użytkowanie wieczyste.

Wydaje się, że zastosowanie po 1989 r. użytkowania wieczystego jako rozwiązania przygotowującego prywatyzację dla przedsiębiorstw państwowych[102] zdeterminowane było dwiema przesłankami:

ekonomiczną − związaną

z

koniecznością utrzymania przez państwo dochodów z opłat za grunt (poprzedni tytuł prawny zarządu był niezbywalny, ale odpłatny);

formalną − związaną

z

nieuregulowanymi stanami prawnymi gruntów Skarbu Państwa i notorycznym łamaniem prawa własności prywatnej

[103]

w

okresie komunizmu, co spowodowało wybór tytułu prawnego możliwego do ustalenia w trybie administracyjnym, który pozwalał równolegle uregulować kwestię zwrotów nieruchomości.

Skutki tego rozwiązania są trwałe, gdyż przedsiębiorstwa kontrolują obecnie nieruchomości głównie na podstawie prawa użytkowania wieczystego, co przy ich złożoności fizycznej znacznie komplikuje metodykę wyceny.

Przepisy dotyczące użytkowania wieczystego budziły spory i dyskusje, w których ścierały się trzy podstawowe poglądy dotyczące charakteru tego prawa. Sąd Najwyższy rozstrzygnął, że użytkowanie wieczyste stanowi formę pośrednią miedzy prawem własności a ograniczonym prawem rzeczowym[104]. Jednocześnie przyznał, że instytucja użytkowania wieczystego jest bliższa prawu własności niż ograniczonemu prawu rzeczowemu. Wszystkie te działania mają na celu określenie charakteru przepisów, gdyż regulacje dotyczące użytkowania wieczystego sprzed 1989 r. mają charakter administracyjnoprawny, dlatego ustawodawca dążył do ich zmiany, tak aby nabrały charakteru cywilnoprawnego[105].

Według S. Kokota współczesne unormowanie prawne użytkowania wieczystego należy rozpatrywać w układzie trójkątnym (rysunek 1.5), gdzie wierzchołkami są relacje między właścicielem nieruchomości, użytkownikiem wieczystym i rynkiem nieruchomości, oparte na kodeksie cywilnym, ustawie o gospodarce nieruchomościami, przepisach o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności[106] oraz regulacjach dotyczących wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które normują zasady wyceny[107].

Rysunek 1.5. Trójkąt relacji w zakresie prawa użytkowania wieczystego

Źródło: S. Kokot, Ekonomiczne zagadnienia użytkowania wieczystego …, jw., s. 65.

Dla problematyki wyceny istotne będzie ustalenie ekskluzywności prawa użytkowania wieczystego, co wymaga wskazania głównych różnic ekonomicznych w odniesieniu do prawa własności. Tak ujęte „brakujące elementy” prawa użytkowania wieczystego dotyczą:

terminowego

charakteru oraz zasad: długości okresu do 99 lat (nie mniej niż 40 lat), bezwarunkowego przedłużenia na następny okres na wniosek użytkownika wieczystego, rozliczenia nakładów użytkowania wieczystego w przypadku skutecznego upływu okresu;

celowości,

ustalanej

co do zasady w umowie o oddanie gruntu i stanowiącej ograniczenie w stosunku do uprawnień właściciela, które z kolei są wyznaczane przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

[108]

;

w praktyce w przypadku „gruntów uwłaszczanych” w decyzjach administracyjnych nie podawano celu lub określano go enigmatycznie;

odpłatności − opłaty pierwszej, opłat

rocznych

i opłat dodatkowych, warunki ustalania których uregulowano w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art. 67 i nast. uogn).

Dla przeprowadzenia wyceny najistotniejsze jest prawidłowe zidentyfikowanie nieruchomości w użytkowaniu wieczystym jako przedmiotu wyceny. W tabeli 1.3 zaprezentowano konstrukcję rzeczową nieruchomości budynkowej dla przypadku użytkowania wieczystego gruntu.

Tabela 1.3. Elementy składające się na nieruchomość budynkową w przypadku użytkowania wieczystego gruntu

Elementy główne nieruchomości

Elementy szczegółowe

Osoba, której przysługują prawa

Inne

Przynależności

Prawa związane z użytkowaniem wieczystym i własnością budynków i innych urządzeń

Użytkownik

wieczysty – każdy podmiot oprócz Skarbu Państwa

Przedmiot odrębnej (od gruntu)

własności

Budynki

i inne urządzenia

Grunt

Prawa użytkowania wieczystego gruntu

Nieruchomość gruntowa

Właściciel – tylko Skarb Państwa, JST lub ich związki

Części składowe

naturalne

Drzewa i inne rośliny

Kopaliny naturalne

Wody

Części składowe

antropogeniczne

Prawa związane z nieruchomością

Kopaliny antropogeniczne

Drzewa i inne rośliny

Źródło: Opracowanie własne.

Istotą tego rodzaju nieruchomości budynkowych (budynków stanowiących odrębną nieruchomość)[109] jest obligatoryjny związek z prawem głównym, którym jest tytuł prawny do gruntu nazywany „prawem użytkowania wieczystego gruntu”. Jak wskazuje nazwa, prawo to dotyczy gruntu stanowiącego dla właściciela budynku przedmiot użytkowania wieczystego, w zakres którego wchodzą również drzewa i inne rośliny, kopaliny i wody znajdujące się w granicach nieruchomości gruntowej, a także prawa związane z nieruchomością. Są one przedmiotem użytkowania wieczystego, ale nie stanowią własności użytkownika wieczystego.

Artykuł 235 k.c. dopuszcza odrębną własność nie tyko w odniesieniu do budynków (co wynikałoby z wąskiej dyspozycji przepisu art. 46 k.c.), ale także innych urządzeń, przy czym w każdym przypadku dotyczy to obiektów budowlanych wzniesionych na gruncie. Wydaje się, że dla regulacji dotyczących odrębnej własności obiektów budowlanych ich klasyfikacja zdeterminowana została art. 48 k.c., w którym wskazując na części składowe nieruchomości zastosowano podział na „budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem”. W sposób rozdzielczy udało się w kodeksie cywilnym sklasyfikować przedmioty użytkowania wieczystego jedynie w przepisie art. 243, gdzie wskazano na „budynki i urządzenia”.

W