Rynek nieruchomości w Polsce. Teoria i praktyka - Patrycja Kowalczyk-Rólczyńska, Aleksandra Staniszewska - ebook
67,44 zł

lub
-50%
Zbieraj punkty w Klubie Mola Książkowego i kupuj ebooki, audiobooki oraz książki papierowe do 50% taniej.
Dowiedz się więcej.
Opis

Niniejsza książka ma na celu przybliżenie problematyki związanej z rynkiem nieruchomości poprzez usystematyzowanie pojęć, opisanie metod fi nansowania tego rynku, wskazanie niezbędnych produktów ubezpieczeniowych powiązanych z tym rynkiem, a także scharakteryzowanie szerokiego zakresu działań uczestników rynku nieruchomości. Autorzy poruszyli również istotny temat związany z inwestowaniem na rynku
nieruchomości, strategiami inwestycyjnymi oraz ryzykiem z tym związanym. W książce połączono szeroki zakres wiedzy teoretycznej pochodzącej z rozmaitych źródeł z przykładami z praktyki gospodarczej oraz materiałem faktografi cznym .
Dr hab. Aleksander Maksimczuk, prof. UwB
Książka zawiera kompleksową wiedzę, jaką powinien posiadać inwestor zamierzający działać na rynku nieruchomości. Omawia wszystkie informacje istotne dla osób zainteresowanych problematyką rynku nieruchomości, porusza także tematy związane z ryzykiem inwestycyjnym, pomagając analitykom kredytowym przy ocenie wniosku kredytowego przewidzieć wszystkie możliwe do zrealizowania rodzaje ryzyka.
Publikacja będzie stanowić interesujące źródło wiedzy nie tylko dla praktyków rynku (pośredników w obrocie nieruchomościami, zarządców nieruchomości, rzeczoznawców majątkowych), ale także dla osób, które dopiero zamierzają związać się z rynkiem nieruchomości, jak również dla studentów.
Autorzy opracowania są Członkami Honorowymi Koła Naukowego Economy&Society działającego przy Wydziale Nauk Ekonomicznych w Ostrowi Mazowieckiej Wyższej Szkoły Finansów i Zarządzania w Białymstoku.

Ebooka przeczytasz w aplikacjach Legimi lub dowolnej aplikacji obsługującej format:

EPUB
PDF

Liczba stron: 257

Oceny
0,0
0
0
0
0
0
Więcej informacji
Więcej informacji
Legimi nie weryfikuje, czy opinie pochodzą od konsumentów, którzy nabyli lub czytali/słuchali daną pozycję, ale usuwa fałszywe opinie, jeśli je wykryje.

Popularność




Rynek nieruchomości w Polsce

Teoria i praktyka

Dorota Ostrowska, Patrycja Kowalczyk-Rólczyńska Paweł Jamróz, Aleksandra Staniszewska Ewa Spigarska, Małgorzata Staśkiel

Stan prawny na 1 lipca 2015 r.
Wolters Kluwer

Wykaz skrótów

Akty prawne

dyrektywa 2005/36/WE – dyrektywa 2005/36/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 7 września 2005 r. w sprawie uznawania kwalifikacji zawodowych (Dz. Urz. UE L 255 z 30.09.2005, s. 22, z późn. zm.)

k.c. – ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.)

pr. bud. – ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.)

Rekomendacja S – uchwała nr 148/2013 Komisji Nadzoru Finansowego z dnia 18 czerwca 2013 r. w sprawie wydania Rekomendacji S dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie (Dz. Urz. KNF poz. 23)

Rekomendacja U – uchwała nr 183/2014 Komisji Nadzoru Finansowego z dnia 24 czerwca 2014 r. w sprawie wydania Rekomendacji U dotyczącej dobrych praktyk w zakresie bancassurance (Dz. Urz. KNF poz. 12)

r.u.o.c.p. – rozporządzenie Ministra Finansów dnia 13 grudnia 2013 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami (Dz. U. poz. 1626)

u.f.p.b.m. – ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 255 z późn. zm.)

u.g.n. – ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 782 z późn. zm.)

u.p.o.l. – ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 849 z późn. zm.)

u.p.p. – ustawa z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi (Dz. U. poz. 1304 z późn. zm.)

u.s.m. – ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1222 z późn. zm.)

u.w.l. – ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)

u.z.u.p.p. – ustawa z dnia 25 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi (Dz. U. poz. 1194)

Urzędy, instytucje

FPPRN – Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości

GUS – Główny Urząd Statystyczny

KIGN – Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami

KNF – Komisja Nadzoru Finansowego

NBP – Narodowy Bank Polski

PFRN – Polska Federacja Rynku Nieruchomości

PZFD – Polski Związek Firm Deweloperskich

ZBP – Związek Banków Polskich

ZUS – Zakład Ubezpieczeń Społecznych

Inne

Kodeks Etyki – Kodeks Etyki Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i Zarządców Nieruchomości

OC – ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej

OSNC – Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna

Wstęp

Rynek nieruchomości jest podstawą rozwoju każdej gospodarki. Rynek ten jest powiązany ze wszystkimi podmiotami gospodarki narodowej (gospodarstwa domowe, przedsiębiorstwa, instytucje finansowe i ubezpieczeniowe, podmioty należące do sektora samorządowego i rządowego, pozostałe instytucje niekomercyjne). Wzrost popytu na zakup nieruchomości lub na najem, zwłaszcza na rynku pierwotnym, stwarza korzystne warunki wzrostu gospodarczego. Nakłady inwestycyjne pozwalające na realizację potrzeb, głównie na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych, są z reguły bardzo wysokie, a inwestorzy (indywidualni i instytucjonalni) poszukują dogodnych dla siebie metod finansowania.

Rozwiązań dostarcza tutaj rynek finansowy, który poprzez swój rozwój pozwala na wykorzystanie coraz to nowszych metod finansowania, wprowadza nowe instrumenty nie tylko dla podmiotów zgłaszających zapotrzebowanie na kapitał, ale także dla tych, które tego kapitału dostarczają. Nie bez znaczenia są także produkty ubezpieczeniowe, które w obszarze rynku nieruchomości znacząco się rozwinęły. Pozwalają one na zabezpieczenie wielu rodzajów ryzyka nie tylko w procesie inwestycyjnym, ale także przy finansowaniu nieruchomości oraz przy zawieraniu transakcji. Wykształciły się ponadto ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej, które dla wielu uczestników rynku nieruchomości stały się obowiązkowe.

Z uwagi na istotną rolę, jaką pełni rynek nieruchomości w gospodarce, zajęto się tym obszarem w ramach prac Koła Naukowego Economy & Society, działającego przy Wydziale Nauk Ekonomicznych w Ostrowi Mazowieckiej Wyższej Szkoły Finansów i Zarządzania w Białymstoku. Współautorami publikacji są członkowie Koła, zajmujący się tą tematyką zarówno w praktyce, jak i w teorii.

Autorzy

Patrycja Kowalczyk-Rólczyńska

Rozdział 1Rynek nieruchomości – wprowadzenie

1.1. Definicja i rodzaje nieruchomości

Pojęcie nieruchomości, przez które rozumie się wydzielony obszar ziemi wraz z budynkami i urządzeniami na nim wzniesionymi, zostało doprecyzowane w polskim prawie. Ustawodawca zdefiniował je w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 46 § 1 k.c.: „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Należy podkreślić, że brak takiego przepisu szczególnego oznacza, iż wszystko, co z gruntem (nieruchomością gruntową) jest trwale związane, w szczególności budynki, urządzenia, drzewa i rośliny, nie będąc samoistną rzeczą (a jedynie częścią składową nieruchomości gruntowej), stanowi własność właściciela gruntu. Zaznaczyć jednak należy, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się – co do zasady – na jej części składowe, niezależnie od tego, kto dokonał ich przyłączenia do gruntu – superficies solo cedit1.

Zdefiniowane w kodeksie cywilnym pojęcie nieruchomości pozwala na wyróżnienie trzech rodzajów nieruchomości:

• gruntowych,

• budynkowych,

• lokalowych.

Pierwszym rodzajem jest nieruchomość gruntowa, którą można zdefiniować jako część powierzchni ziemskiej stanowiącą odrębny przedmiot własności. Podlega ona formalnemu wyodrębnieniu w wyniku podziału powierzchni ziemskiej. Podkreślić należy, że formalne wyodrębnienie prawne nieruchomości następuje w toku czynności obrotu, gdy w związku z przeniesieniem własności następują podział lub połączenie nieruchomości2. Elementami składowymi nieruchomości gruntowej są budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 k.c.). Dodać należy, że pozostają one częściami składowymi przez okres swej wegetacji, natomiast później podlegają – z zachowaniem zasad prawidłowej gospodarki – odłączeniu od gruntu jako jego pożytki naturalne. Do części składowych gruntu należą także kopaliny znajdujące się w granicach przestrzennych nieruchomości (zgodnie z art. 143 k.c.). Własnością gruntu objęte są jednakże tylko te złoża, które nie są wymienione w art. 10 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 196 z późn. zm.), stanowią one bowiem przedmiot własności górniczej przysługującej Skarbowi Państwa3.

Kodeks cywilny wyodrębnia pojęcie gruntu rolnego (nieruchomości rolnej). Artykuł 461 k.c. definiujenieruchomości rolne jako „nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”. Oznacza to, że nieruchomością rolną jest grunt wykorzystywany do uprawy, hodowli zwierząt, produkcji sadowniczej lub ogrodniczej, do prowadzenia gospodarstwa rybnego, a także grunt, na którym możliwe jest prowadzenie tych rodzajów działalności. Nieruchomościami rolnymi są ponadto wchodzące w skład gospodarstwa rolnego grunty pod budynkami i grunty niezbędne do korzystania z tych budynków4.

Drugi rodzaj nieruchomości to nieruchomość budynkowa, której pojęcie jest konsekwencją art. 235 § 1 k.c. Stanowi on, że: „Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste”. Artykuł ten zawiera wyjątek od zasady superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane należą do części składowych gruntu. Utrzymywanie tej zasady w odniesieniu do gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste oznaczałoby, że budynki i inne urządzenia należałyby jako części składowe gruntu do jego właściciela, co kłóciłoby się z celem użytkowania wieczystego5.

Trzeci rodzaj nieruchomości to nieruchomość lokalowa, której definicja została zawarta w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Zgodnie z art. 2 ust. 1 tej ustawy nieruchomością lokalową jest samodzielny lokal mieszkalny, jak również lokal o innym przeznaczeniu, który stanowi odrębną nieruchomość. Wyodrębniony lokal pozostaje nieruchomością lokalową także bez względu na to, że został ustanowiony jako lokal mieszkalny, a jest faktycznie wykorzystywany na inne cele (np. zawodowe). Odrębna własność lokalu mieszkalnego może być ustanowiona również niezależnie od tego, kto będzie go wykorzystywał do celów mieszkalnych (ustanowienie dla siebie, dla bliskich, na wynajem). Dopuszczalne jest także ustanowienie odrębnej nieruchomości lokalowej wobec lokali, bez względu na ich powierzchnię i położenie (w budynku dwu- lub wielolokalowym, w mieście lub na wsi). Przedmiotem odrębnej własności (nieruchomości) może być także lokal wielokondygnacyjny, o ile spełnia wymóg samodzielności6. Ponadto w art. 2 ust. 2 u.w.l. ustawodawca wyjaśnia, że samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Dodatkowo zgodnie z art. 2 ust. 4 u.w.l. do lokalu mogą przynależeć – jako jego części składowe – pomieszczenia, nawet jeśli do niego bezpośrednio nie przylegają lub są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. W szczególności pomieszczeniami przynależnymi mogą być: piwnica, strych, komórka, garaż. Z zapisu tego wynika, że za kryterium uznania części nieruchomości za odrębny lokal mieszkalny ustawodawca uznał jej funkcjonalną, a nie fizyczną integralność. Do lokalu mogą bowiem przynależeć pomieszczenia położone na różnych kondygnacjach, a nawet poza budynkiem, o ile tworzą z nim funkcjonalną całość i są usytuowane w granicach tej samej nieruchomości gruntowej7.

Powyższa klasyfikacja nieruchomości nie jest jedyną stosowaną. W praktyce często stosuje się podział ze względu na kryterium przeznaczenia nieruchomości. Wyróżnia się tutaj8:

• nieruchomości mieszkaniowe,

• nieruchomości komercyjne,

• nieruchomości przemysłowe,

• nieruchomości rolne i leśne,

• nieruchomości specjalnego przeznaczenia.

Nieruchomościami mieszkaniowymi są wszystkie te nieruchomości, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Mogą one zaspokajać potrzeby mieszkaniowe ich właścicieli lub innych użytkowników, którzy w ramach umowy najmu korzystają z tych nieruchomości. Oznacza to, iż jedni nabywają nieruchomości mieszkaniowe, aby zaspokoić własną potrzebę mieszkaniową, a inni w celu osiągnięcia zysku z wynajmu bądź późniejszej odsprzedaży. Biorąc pod uwagę organizację przestrzenną i rozwiązania architektoniczne, nieruchomości mieszkaniowe można podzielić na: domy wolnostojące, domu bliźniacze, domy w zabudowie szeregowej, lokale w budynkach wielorodzinnych. Warto wspomnieć, że choć nieruchomości nie są zaliczane do płynnych aktywów, to nieruchomości mieszkaniowe są tym rodzajem nieruchomości, którym obraca się na rynku najczęściej. W wielu przypadkach zdecydowanie łatwiej jest sprzedać lokal mieszkalny niż dom wolnostojący. Dlatego też nabywcy domów jednorodzinnych powinni liczyć się z tym, że w razie konieczności sprzedaży tych nieruchomości okres ekspozycji będzie dłuższy niż w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Kolejnym rodzajem nieruchomości są nieruchomości komercyjne, do których zalicza się takie nieruchomości, które generują dla ich właścicieli okresowe przychody, wynikające z oddania ich w użytkowanie innym podmiotom. Zaznaczyć należy, iż mogą to być nieruchomości o różnych funkcjach użytkowych, co oznacza, że do tej grupy można zaliczyć9:

• nieruchomości mieszkaniowe (przeznaczone na wynajem lub sprzedaż),

• nieruchomości handlowo-usługowe (m.in. powierzchnie handlowe, magazyny, garaże),

• nieruchomości biurowo-usługowe (m.in. powierzchnie biurowe),

• nieruchomości przemysłowe (m.in. obiekty produkcyjne, obiekty infrastruktury technicznej),

• nieruchomości rekreacyjne i wypoczynkowe (m.in. hotele, parki wodne, kompleksy sportowe, centra rozrywkowe).

Następny rodzaj nieruchomości to nieruchomości przemysłowe. Są nimi obiekty określone przez wymagania produkcyjne, które są charakterystyczne dla danego profilu działalności wytwórczej (np. kopalnie, hale fabryczne, magazyny surowców i wyrobów gotowych). Charakteryzują się one przede wszystkim bardzo niskim stopniem płynności, aby bowiem nabywca tego rodzaju nieruchomości mógł z niej skorzystać, powinien albo prowadzić podobny profil działalności co sprzedający, albo przy wykorzystaniu niewielkich nakładów pieniężnych nieco tę nieruchomość przebudować.

Czwartym rodzajem nieruchomości są nieruchomości rolne (omówione już wcześniej) i leśne. Nieruchomość leśna została zdefiniowana w ustawie z dnia 28 września 1991 r. o lasach (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 1153 z późn. zm.). Zgodnie z art. 3 tejże ustawy lasem jest grunt:

„1) o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony:

a) przeznaczony do produkcji leśnej lub

b) stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo

c) wpisany do rejestru zabytków;

2) związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne”.

Ostatnim z wymienionych wcześniej rodzajów nieruchomości są nieruchomości specjalnego przeznaczenia, zarówno w postaci budynków, jak i gruntów specjalnych. Należą do nich m.in.: obiekty publiczne, gmachy instytucji urzędowych, kościoły, szkoły, placówki kultury, szpitale, obiekty wojskowe, konstrukcje mostowe, drogi, lotniska, obszary parków narodowych. Do tej grupy zaliczyć można także te nieruchomości, które są przeznaczone dla danej społeczności lokalnej, danego środowiska lub członków danej organizacji (np. schroniska turystyczne, lodowiska, cmentarze)10.

Warto jeszcze nadmienić, że instytucje dokonujące analiz rynku nieruchomości i przygotowujące raporty (np. Narodowy Bank Polski) korzystają z omówionego powyżej podziału nieruchomości.

1.2. Cechy i funkcje nieruchomości

Nieruchomości charakteryzują się specyficznymi cechami, które odróżniają je od innych dóbr dostępnych na rynku. Szczególną uwagę powinny na nie zwrócić podmioty zainteresowane inwestowaniem w nieruchomości, bowiem pewne cechy nieruchomości mogą istotnie wpływać na wynajem powierzchni lub sprzedaż gotowych lokali. Wyróżnić tutaj należy następujące grupy cech: fizyczne, ekonomiczne i instytucjonalno-prawne11.

Do cech fizycznych zalicza się12:

• złożoność fizyczną – nieruchomość składa się z wielu elementów, a cechy poszczególnych elementów składowych są odmienne, co powoduje problemy na etapie analizy rynku i podejmowania decyzji inwestycyjnych;

• stałość w miejscu – jest to cecha zarówno gruntu, jak i budynków na niej posadowionych, jednakże nieruchomość może być mobilna względem sposobów jej wykorzystania, co oznacza, że np. grunt rolny może zostać przekwalifikowany na działkę budowlaną;

• trwałość w czasie – fizyczna niezniszczalność gruntu sprawia, że jest on interesującą lokatą kapitału, a także wykorzystywany jest jako zabezpieczenie. Ponadto długi okres żywotności budynków i budowli (choć wymagają one nakładów pieniężnych na modernizację i/lub remonty) powoduje, że są one atrakcyjne z punktu widzenia inwestowania i generowania przychodów;

• różnorodność – brak dwóch identycznych nieruchomości (np. dwóch identycznych budynków czy lokali), każda z nich wyróżnia się bowiem indywidualnymi cechami, co niejednokrotnie jest źródłem problemów przy określaniu wartości nieruchomości oraz przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych;

• niepodzielność – cecha ta odnosi się do kubatury budynku oraz braku możliwości rozdzielenia gruntu i budynków na nim posadowionych.

Wśród cech ekonomicznych wyróżnia się:

• deficytowość – oznacza ograniczoną podaż danego rodzaju nieruchomości (niewystarczającą liczbę nieruchomości w stosunku do zapotrzebowania), np. nieruchomości gruntowe położone w dobrej lokalizacji, co będzie miało wpływ na fluktuację wartości nieruchomości. Cecha ta może także wpływać na konieczność modernizowania obiektów budowlanych w celu zaspokojenia zapotrzebowania na ten rodzaj nieruchomości;

• lokalizację – jedna z podstawowych cech nieruchomości, która wpływa na jej wartość. Obejmuje cechy lokalizacji fizycznej (np. kierunek wiatrów, nasłonecznienie), jak i położenia ekonomicznego, które ma najczęściej zdecydowanie większe znaczenie (np. dostępność usług, ośrodków użyteczności publicznej, komunikacji lokalnej). Nieruchomości położone w gorszej lokalizacji, np. daleko od centrum miasta lub przy bardzo ruchliwej ulicy, będą charakteryzowały się niższą ceną;

• współzależność – ma istotny wpływ na poziom wartości nieruchomości i na zmiany tej wartości poprzez wzajemne interakcje sposobów użytkowania nieruchomości. Warto zaznaczyć, że np. wybudowanie nieruchomości handlowej bez odpowiednio dużego parkingu będzie skutkowało mniejszym zainteresowaniem wynajmujących powierzchnię, a to z kolei przełoży się na niższą stawkę czynszu, co ma wpływ na wartość nieruchomości komercyjnej13;

• wysoką kapitałochłonność – nabycie nieruchomości lub wzniesienie obiektów budowlanych wymaga wysokich nakładów, dlatego też często koniecznością staje się wykorzystanie kapitału obcego na finansowanie zakupu nieruchomości lub finansowanie inwestycji w nieruchomości. Z uwagi na wysokie nakłady inwestycyjne okres zwrotu jest stosunkowo długi, a ze względu na długą żywotność ekonomiczną pojawia się także konieczność ponoszenia nakładów na modernizację w celu zlikwidowania zużycia wywołanego postępem techniczno-ekonomicznym;

• małą płynność – nieruchomości należą do aktywów charakteryzujących się pewną trudnością zamiany nieruchomości na gotówkę za jej cenę rynkową lub cenę zbliżoną do niej, co niejednokrotnie może zniechęcać inwestorów.

Ostatnia grupa cech nieruchomości to cechy instytucjonalno-prawne. Funkcjonowanie nieruchomości spowodowało powstanie wielu aktów prawnych, które regulują wiele zagadnień związanych z nieruchomościami, m.in. zasady gospodarowania nieruchomościami, zasady wyceny nieruchomości, zasady prowadzenia ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów. Powstało ponadto wiele instytucji, które wspierają funkcjonowanie rynku nieruchomości.

Nieruchomości, ze względu na swoją specyfikę, pełnią wiele istotnych funkcji. Najważniejszą jest oczywiście zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, jak również zapotrzebowania na powierzchnie, które są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Poza tym wśród ważnych funkcji nieruchomości wymienić należy takie, jak14:

• funkcja zastawu – nieruchomości są istotnym rodzajem zabezpieczenia kredytów i pożyczek. Istnienie księgi wieczystej pozwala na dokonanie w niej zapisu dotyczącego obciążeń hipotecznych na danej nieruchomości (w dziale IV księgi wieczystej). Umożliwia to potencjalnym nabywcom uzyskanie informacji o obciążeniach, jakie są przypisane danej nieruchomości, i podjęcie decyzji o jej zakupie. Dzięki wprowadzeniu elektronicznych ksiąg wieczystych oraz wdrożeniu Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych obsługa tych ksiąg stała się zdecydowanie łatwiejsza15. Ponadto – z uwagi na fakt, że księgi wieczyste są jawne – każdy potencjalny nabywca może sprawdzić wpisy w księdze wieczystej nieruchomości, którą jest zainteresowany (pod warunkiem że nieruchomość ta posiada księgę wieczystą);

• funkcja dochodowa – nieruchomości mogą być źródłem dochodu dla właściciela, chyba że w całości wykorzystuje on je na swoje potrzeby. Właściciel nieruchomości mieszkaniowej lub nieruchomości komercyjnej może wynajmować lokale i powierzchnie na podstawie umowy najmu, która została zdefiniowana w art. 659 § 1 i 2 k.c.:

„§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju”.

Wielkość dochodu uzyskiwanego z najmu nieruchomości zależy od popytu na wynajmowaną powierzchnię oraz od cech danej nieruchomości, np. lokalizacji, stanu technicznego, wyposażenia;

• funkcja lokacyjna – nieruchomości są alternatywną formą lokowania kapitału w stosunku do inwestycji finansowych. Choć charakteryzuje je zdecydowanie niższa płynność, w dłuższej perspektywie czasu inwestycje w nieruchomości mogą przynieść wyższe stopy zwrotu niż stopy zwrotu osiągane na rynkach finansowych. Ponadto nieruchomość jako lokata kapitału jest trwała i bezpieczna, w szczególności istotna i pożądana w okresie nasilania się zjawisk inflacyjnych w gospodarce. Dodatkowo jej atrakcyjność rośnie, jeżeli przynosi ona stały dochód swojemu właścicielowi;

• funkcja spekulacyjna – nabywanie nieruchomości wymaga stosownej wiedzy potencjalnego nabywcy. Jeżeli nabywa on nieruchomość przeznaczoną na wynajem, musi wiedzieć, jaki jest popyt na dany rodzaj powierzchni, a także jakie są stawki czynszu na rynku lokalnym. Jeżeli natomiast nabywa nieruchomość rolną w celu dokonania zmiany przeznaczenia tego gruntu na cele nierolnicze, w szczególności na obrzeżu dużego miasta, powinien mieć wiedzę na temat cen działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe lub usługowe;

• funkcja fiskalna – nieruchomości stanowią podstawę naliczania podatku. Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 849 z późn. zm.): „Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:

1) grunty;

2) budynki lub ich części;

3) budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”.

„Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości nie podlegają użytki rolne, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych lub lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej” (art. 2 ust. 2 u.p.o.l.), jak również: nieruchomości lub ich części zajęte na potrzeby organów jednostek samorządu terytorialnego, w tym urzędów gmin, starostw powiatowych i urzędów marszałkowskich; grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi i kanałami żeglownymi, z wyjątkiem jezior oraz gruntów zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych; grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi; grunty zajęte pod pasy drogowe dróg publicznych oraz zlokalizowane w nich budowle – z wyjątkiem związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej innej niż eksploatacja autostrad płatnych; oraz pod warunkiem wzajemności – nieruchomości będące własnością państw obcych lub organizacji międzynarodowych albo przekazane im w użytkowanie wieczyste, przeznaczone na siedziby przedstawicielstw dyplomatycznych, urzędów konsularnych i innych misji korzystających z przywilejów i immunitetów na mocy ustaw, umów lub zwyczajów międzynarodowych (art. 2 ust. 3 u.p.o.l.).

Podatnikami podatku od nieruchomości, zgodnie z art. 3 ust. 1 u.p.o.l., są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, jeżeli są one m.in. właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych (przy czym zgodnie z zastrzeżeniem podanym w art. 3 ust. 3 u.p.o.l.: „jeżeli przedmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu samoistnym, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczu samoistnym”16), posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych, użytkownikami wieczystymi gruntów17.

1.3. Pojęcie i podział rynku nieruchomości

Pojęcie rynku nieruchomości jest bardzo szerokie. Można go jednak utożsamiać z mechanizmem, dzięki któremu kupujący i sprzedający współdziałają, ustalając ceny oraz wymieniając dobra i usługi18. Poprzez takie zachowanie tworzą oni popyt oraz podaż.

Popyt na rynku nieruchomości tworzą potencjalni kupujący lub potencjalni najemcy, którzy poszukują nieruchomości spełniających ich oczekiwania, w różnych cenach, na danym rynku i w określonym czasie (przy założeniu stałości innych czynników, np. liczby ludności, poziomu dochodu). Po stronie podaży natomiast znajdują się nieruchomości przeznaczone do sprzedaży lub wynajmu w różnych cenach, dostępne na danym rynku i w określonym czasie (przy założeniu stałości innych czynników, np. kosztów pracy i produkcji). Po stronie popytu będą zatem ludzie, przedsiębiorstwa oraz inne podmioty, które są gotowe zapłacić za korzystanie z powierzchni w celach konsumpcyjnych lub na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Po stronie podaży będą natomiast właściciele nieruchomości, którzy są skłonni sprzedać lub wynająć daną powierzchnię19.

Rynek nieruchomości odgrywa bardzo ważną rolę w gospodarce. Pozostaje on pod wpływem jej rozwoju, jak również sam wpływa na gospodarkę poprzez m.in.: tworzenie produktu krajowego brutto, dostarczanie niezbędnych powierzchni do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, do prowadzenia działalności gospodarczej, angażowanie znacznej liczby zatrudnionych, udział w podatkach (lokalnych, od dochodów generowanych przez nieruchomości, od sprzedaży, od wzrostu wartości nieruchomości), tworzenie produktów finansowych potrzebnych do sfinansowania zakupu nieruchomości oraz jej ubezpieczenia. Rynek nieruchomości charakteryzuje się jednakże dużą niedoskonałością, nawet w rozwiniętych gospodarkach.

Do cech determinujących niedoskonałość rynku nieruchomości zalicza się m.in.20:

• segmentację i lokalny charakter rynku,

• niestabilny interwencjonizm,

• małą elastyczność popytu i podaży,

• niską efektywność rynku,

• niewystarczającą przejrzystość, wynikającą z utrudnionego dostępu do informacji rynkowych21, rzadkości transakcji w niektórych segmentach rynku oraz dużej rozpiętości cen,

• ograniczoną wiarygodność informacji dostępnych na rynku,

• słabą płynność rynku,

• nieracjonalne zachowania uczestników rynku,

• wysokie nakłady finansowe warunkujące wejście na rynek.

Z uwagi na fakt, że rynek nieruchomości jest niejednolity, można dokonać jego podziału ze względu na różne kryteria.

Według kryterium przedmiotowego rynek nieruchomości dzieli się (podobnie jak rodzaje nieruchomości) na:

• rynek nieruchomości mieszkaniowych,

• rynek nieruchomości komercyjnych,

• rynek nieruchomości przemysłowych,

• rynek nieruchomości rolnych i leśnych,

• rynek nieruchomości specjalnego przeznaczenia.

Kryterium zróżnicowanej struktury podmiotowej i przedmiotowej pozwala podzielić rynek nieruchomości na22:

• rynek użytkowników,

• rynek aktywów finansowych,

• rynek działań deweloperskich,

• rynek gruntów.

Rynki te są ze sobą powiązane, co powoduje, iż mają wpływ na zmiany zarówno po stronie popytu, jak i podaży, co w konsekwencji wpływa na fluktuacje cen i wartości.

Według kryterium przestrzennego wyróżnić należy23:

• rynek lokalny – charakteryzuje się on małym obszarem oraz bliską lokalizacją. Należą do niego np. nieruchomości mieszkalne i małe nieruchomości handlowe;

• rynek regionalny – jego zasięg terytorialny jest szerszy i zależy od rozwiązań struktury przestrzennej oraz zarówno od lokalizacji budownictwa mieszkaniowego, jak i od lokalizacji sieci handlowych, rozwiązań komunikacyjnych, a także rozmieszczenia przemysłu, historii, kultury i zwyczaju;

• rynek krajowy – jego naturalne granice pokrywają się z granicami administracyjnymi kraju. Obejmuje on nieruchomości o ogólnokrajowym zasięgu oddziaływania, np. nieruchomości handlowe tworzące sieci sklepów, nieruchomości biurowe wykorzystywane na oddziały banków, zakładów ubezpieczeń;

• rynek międzynarodowy – wykracza on poza granice administracyjne jednego kraju. Nieruchomości występujące na tym rynku związane są m.in. z turystyką, a także prowadzoną na skalę międzynarodową działalnością gospodarczą. Rynek ten obejmuje powierzchnie biurowe, apartamenty o wysokim standardzie, a także nieruchomości rekreacyjne, lotniska, hotele.

Biorąc pod uwagę kryterium nabywanych praw do nieruchomości, rynek nieruchomości można podzielić na:

• rynek lokat,

• rynek najmu.

Należy podkreślić, iż oba te rynki zazębiają się ze sobą, ponieważ część uczestników występuje na nich jednocześnie. W pierwszej kolejności nabywają oni nieruchomości w postaci gotowych już obiektów, dokonując lokaty kapitału, a następnie wynajmują je w celu osiągania określonych dochodów z wynajmu.

Istnieją jeszcze inne kryteria podziału rynku nieruchomości, np.:

• kryterium cenowe – podział nieruchomości według przedziałów cenowych zależny jest od cen obowiązujących na danym rynku nieruchomości;

• kryterium jakościowe – podział według tego kryterium można wyróżnić w różnych segmentach rynku, np. na rynku nieruchomości biurowych obiektom przypisywana jest odpowiednia klasa, która zależna jest od kryterium jakości przestrzeni biurowej (są tutaj cztery klasy: A, B+, B, C) oraz od kryterium lokalizacji (są tutaj trzy klasy: A, B, C)24. Kryterium jakościowe występuje także na rynku hoteli i wyrażane jest ono liczbą gwiazdek przydzielanych danych hotelom (tzw. kategoryzacja hoteli)25.

1.4. Czynniki wpływające na rynek nieruchomości

Istnieje wiele czynników wpływających na rynek nieruchomości. Można je podzielić na trzy najważniejsze grupy, tj.: czynniki ogólnoekonomiczne, czynniki prawno-finansowe oraz czynniki demograficzne26.

Pierwszą grupą czynników są czynniki ogólnoekonomiczne, gdzie wśród najważniejszych wyróżnia się:

• inflację – wpływa ona nie tylko na realną stopę zwrotu z inwestycji, ale także na poziom życia społeczeństwa. Zbyt wysoka inflacja doprowadza do spadku siły nabywczej dochodów gospodarstw domowych. To z kolei oddziałuje na wzrost wydatków na bieżącą konsumpcję, co powoduje, że pozostaje mniej środków finansowych przeznaczonych na inwestycje. Ponadto rosnąca stopa inflacji wpływa na wzrost kosztów realizowanych inwestycji poprzez np. wzrost cen materiałów budowlanych, co oznacza, iż wygenerowane zyski z inwestycji mogą być niższe od zaplanowanych;

• bezrobocie – utrzymywanie się wysokiej stopy bezrobocia hamuje wzrost gospodarczy, a co za tym idzie – niekorzystnie wpływa na rynek nieruchomości (np. przez ograniczenie zdolności kredytowej wynikającej z braku zatrudnienia);

• poziom rozwoju gospodarki (mierzony np. za pomocą produktu krajowego brutto) – obrazuje rezultat działalności wszystkich podmiotów gospodarki narodowej, w tym także podmiotów działających na rynku nieruchomości;

• wynagrodzenia w gospodarce (mierzone np. przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniem w sektorze przedsiębiorstw) – wpływają na możliwości inwestycyjne osób fizycznych. Ich rosnąca wartość powoduje nie tylko chęć do inwestowania – np. w nieruchomości – ale także pozwala wielu gospodarstwom domowym na zakup nieruchomości w celu zrealizowania własnych potrzeb mieszkaniowych;

• inwestycje w gospodarce – napływ kapitału do gospodarki generuje inwestycje, które mogą być skierowane m.in. na rynek nieruchomości, np. budowę nowych centrów handlowych, budowę autostrad. Poziom inwestycji w gospodarce uwarunkowany jest ponadto wieloma czynnikami, jednak istotne są przede wszystkim możliwości inwestycyjne, które wyznaczane są poprzez poziom dostępnych oszczędności oraz skłonność do inwestowania27.

Drugą grupą czynników wywierających istotny wpływ na rynek nieruchomości są czynniki prawno-finansowe, do których zaliczyć można:

• uwarunkowania ustawowe – regulują nie tylko zasady funkcjonowania rynku nieruchomości, ale także zasady finansowania tego rynku, w szczególności w segmencie rynku nieruchomości mieszkaniowych (np. ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 255 z późn. zm., reguluje zasady funkcjonowania i finansowania towarzystw budownictwa społecznego, a także zasady najmu mieszkań, które znajdują się w ich zasobach, natomiast ustawa z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, Dz. U. poz. 1304 z późn. zm., „określa zasady udzielania ze środków Funduszu Dopłat finansowego wsparcia w związku z nabyciem mieszkania oraz reguluje zasady zwrotu ze środków budżetu państwa części wydatków poniesionych na zakup materiałów budowlanych przez osoby fizyczne w związku z budową własnego mieszkania”28;

• rekomendacje wydane przez Komisję Nadzoru Finansowego i Związek Banków Polskich – regulują zasady finansowania rynku nieruchomości, głównie w segmencie rynku mieszkaniowego (np. Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie29 reguluje wiele istotnych kwestii związanych z finansowaniem nieruchomości za pomocą kredytu zabezpieczonego hipotecznie);

• kurs walutowy – ma znaczenie przy wyborze finansowania rynku nieruchomości kapitałem obcym oraz przy inwestycjach dokonywanych na rynkach nieruchomości przez inwestorów zagranicznych;

• politykę kredytową banków – istotnie wpływa na finansowanie rynku nieruchomości za pomocą kredytu bankowego. Liberalna polityka banków będzie sprzyjała popytowi na rynku nieruchomości, a także wpływała na rozwój tego rynku, natomiast zaostrzona polityka kredytowa banków może doprowadzić do recesji na rynku nieruchomości oraz nadwyżki podaży nad popytem (np. znaczna liczba nowych, gotowych i niesprzedanych nieruchomości mieszkaniowych);

• sytuację finansową gospodarstw domowych – wpływa na rynek nieruchomości mieszkaniowych, bowiem konsekwencją coraz lepszej kondycji finansowej gospodarstw domowych będą ich rosnące oszczędności oraz ich transfer, np. na rynek nieruchomości mieszkaniowych. Poprawa zdolności kredytowej oznaczać będzie ponadto większe możliwości pozyskania kredytu na zakup nieruchomości mieszkaniowej;

• sytuację finansową przedsiębiorstw – dobra kondycja finansowa przedsiębiorstw będzie sprzyjała inwestycjom na rynku nieruchomości (niezależnie od metody ich finansowania), natomiast problemy finansowe przedsiębiorstw mogą powodować zwiększony poziom pustostanów na rynku nieruchomości komercyjnych (ze względu na brak możliwości finansowych wynajmu powierzchni);

• stopy procentowe – rosnące stopy procentowe (powiązane z metodami finansowania rynku nieruchomości) będą utrudniały pozyskanie kapitału obcego, jak również spłatę już zaciągniętych zobowiązań, natomiast malejące stopy procentowe będą sprzyjały pozyskiwaniu kapitału obcego, a także mogą przyczynić się do transferu oszczędności zarówno osób fizycznych, jak i przedsiębiorstw z rynku finansowego na rynek nieruchomości;

• dostępne produkty ubezpieczeniowe – zabezpieczają przede wszystkim bank przed ryzykiem zaniechania spłaty zaciągniętego kredytu (np. terminowe ubezpieczenie na życie kredytobiorcy), a także wspierają przedsiębiorstwa inwestujące na rynku nieruchomości.

Trzecia grupa czynników to czynniki demograficzne, do których zaliczyć można:

• strukturę gospodarstw domowych – zmiany w tej strukturze, polegające na rosnącej liczbie jedno- i dwuosobowych gospodarstw domowych, a malejącej liczbie pięcio- i więcej osobowych gospodarstw domowych, będą wpływały na rozwój rynku nieruchomości mieszkaniowych i informowały inwestorów o potrzebie budowy mniejszych mieszkań. Wymierająca tradycja wspólnego mieszkania rodzin wielopokoleniowych generuje ponadto nowe potrzeby mieszkaniowe, głównie dla ludzi młodych;

• przeciętne dalsze trwanieżycia – rosnące dalsze trwanie życia (a także ujemny przyrost naturalny) powoduje, że będzie następowała sukcesywna zmiana w strukturze wiekowej danego społeczeństwa, bowiem coraz więcej będzie w nim osób starszych. Oznacza to, iż podaż na rynku nieruchomości będzie musiała zaspokoić potrzeby mieszkaniowe tych osób (np. odpowiednią lokalizację względem instytucji infrastruktury społecznej, bezpieczeństwo, dostępność przestrzeni, wszelkie udogodnienia związane z narastającymi ograniczeniami wynikającymi z coraz trudniejszej mobilności osoby starszej lub jej niepełnosprawności, dobre skomunikowanie z innymi obszarami miasta30);

• migracje społeczne – ujemne saldo migracji (oznaczające odpływ ludności z kraju większy niż napływ) powoduje ubytek społeczeństwa, a tym samym mniejsze zapotrzebowanie na rynku nieruchomości mieszkaniowych (przy założeniu niewiele zmieniającej się struktury gospodarstw domowych). Ponadto, jeżeli z kraju wyjeżdżają głównie osoby w wieku produkcyjnym, oznacza to także mniejszą liczbę osób pracujących, a tym samym mniejsze zapotrzebowanie na powierzchnię. Dodatnie saldo migracji będzie generowało sytuację odwrotną.

Warto nadmienić, że o poziomie rozwoju rynku nieruchomości mogą świadczyć zmienne, wśród których wymienić należy m.in.31:

• liczbę mieszkań oddanych do użytkowania – pokazuje