Reprywatyzując Polskę. Historia wielkiego przekrętu ebook

WSTĘP

Reprywatyzacja i prywatyzacja od zawsze szły ze sobą w parze i miały jeden cel – uporać się z niechcianym dziedzictwem komunizmu. Zaraz po przedstawieniu przez premiera Leszka Balcerowicza w grudniu 1989 roku założeń przyspieszonej terapii szokowej, powołaniu ministra przekształceń własnościowych i uchwaleniu w 1990 roku ustawy o prywatyzacji przedsiębiorstw Sejm wskazał podstawowe kierunki zmian na najbliższy rok, traktując oba procesy jako kwestię priorytetową:

Głównym zatem zadaniem prywatyzacji, jaką rozpoczynamy, będzie tak szybkie, jak to możliwe, ustanowienie w dotychczasowych przedsiębiorstwach „uspołecznionych”, zidentyfikowanych, autentycznych właścicieli, w tym również z zagranicy. […]

Sprawą niezmiernie skomplikowaną jest reprywatyzacja. Wszędzie tam, gdzie możliwy jest zwrot bezprawnie zabranego mienia bez naruszenia praw nabytych, będzie uzasadniony ich zwrot. W przypadku, gdy to nie jest możliwe, rozstrzygnięta musi zostać kwestia odszkodowań, uwzględniających jednak możliwości państwa1.

Oczywiście między prywatyzacją a reprywatyzacją są pewne różnice. Zasadnicza – przy prywatyzacji można było wziąć, a przy reprywatyzacji trzeba było dać. Prywatyzacja przedsiębiorstw publicznych miała generować zyski dla państwa pogrążonego w kryzysie lat 90., natomiast reprywatyzacja oznaczała uszczuplenie majątku należącego do państwa, z którego korzystało wielu obywateli. Prywatyzacja dotyczyła „tego, co niczyje”, jak zresztą wynika z przywołanego cytatu, a reprywatyzacja miałaby uregulować stosunki własnościowe między istniejącymi podmiotami. Dlatego też w pierwszej kolejności zajęto się prywatyzacją przedsiębiorstw publicznych.

Prywatyzacja miała być procesem przejrzystym, uczciwym i zgodnym z poczuciem sprawiedliwości społecznej. Dziś coraz częściej przyznaje się, że wyszło niestety na odwrót. Skandale związane z przekształceniami własnościowymi były przedmiotem postępowań prokuratorskich i badań sejmowych komisji śledczych, które poza doprowadzeniem do kompromitacji rządów niewiele wyjaśniły.

I nagle w 2016 roku, po dwudziestu sześciu latach od początku transformacji, wybucha afera reprywatyzacyjna. W tym czasie w ramach reprywatyzacji wydano w samej Warszawie kilka tysięcy decyzji zwrotowych, a w całej Polsce wypłacono miliardy złotych, przekazano tysiące hektarów ziemi i tysiące przedsiębiorstw. Co więc takiego musiało się zdarzyć, że nagle, i to właśnie w 2016 roku, reprywatyzacja oburzyła całą Polskę? Otóż punktem zapalnym miała być reprywatyzacja kawałka chodnika w centrum Warszawy. Właśnie tak. Skandal nie wybuchł wtedy, gdy tysiące lokatorów mieszkań komunalnych latami nękano, zastraszano, podrzucano im pod drzwi wstęgi z ostatnim pożegnaniem czy w końcu wyrzucano ich z mieszkań, które lokatorzy często odbudowali własnymi rękami po zrujnowaniu Warszawy w powstaniu warszawskim. Ba, afera nie wybuchła nawet wtedy, gdy w podwarszawskim lesie znaleziono spalone w tajemniczych okolicznościach zwłoki Jolanty Brzeskiej, działaczki lokatorskiej. To było za mało. Afera wybuchła dopiero wtedy, gdy zreprywatyzowano kawałek parkingu.

Oczywiście nie był to zwykły chodnik ani zwykły parking. Chodziło bowiem o działkę przy ulicy Chmielnej 70, położoną w samym centrum Warszawy, tuż przy Pałacu Kultury i Nauki, a do tego wartą nawet 160 mln złotych. Na dodatek okazało się, że zreprywatyzowali ją nie prawowici spadkobiercy, ale handlarze roszczeń i to nie byle jacy – adwokat Grzegorz M., ówczesny dziekan Okręgowej Rady Adwokackiej, adwokat Robert N., obecnie przebywający w areszcie, i jego siostra Marzena K., bodaj najbogatsza była urzędniczka Ministerstwa Finansów, oraz Janusz P., biznesmen. Co gorsza, okazało się, że zreprywatyzowali ją metodą „na Duńczyka, który był Polakiem”, próbując udowodnić, że w żyłach Jana Henryka Holgera Martina płynęła polska krew, bo tylko w taki sposób dało się działkę odzyskać. Niedługo po reprywatyzacji działki okazało się to nieprawdą – Duńczyk jednak był Duńczykiem, a za odebraną dekretem Bieruta nieruchomość otrzymał odszkodowanie. A więc nie dość, że duże pieniądze, nie dość, że przekręt, to jeszcze dopuszcza się tego śmietanka towarzyska z układu urzędniczo-prawniczego. Wniosek był prosty – elity w Polsce mogą w biały dzień przejąć czyjąś nieruchomość wartą krocie. Afera wybucha w momencie, gdy u władzy stoi Prawo i Sprawiedliwość, ale zaczyna się od artykułu Małgorzaty Zubik i Iwony Szpali, dziennikarek „Gazety Wyborczej”2.

Cała reprywatyzacja została uznana za „dziką” i stanęła pod znakiem zapytania. Kolejne lawinowo naświetlane nieprawidłowości, ujawniane zresztą latami przez lokatorów, których nikt nie chciał słuchać, prowadziły do wniosku, że owa dzika reprywatyzacja jest największą aferą III RP. Ujawniona przez Stowarzyszenie Miasto Jest Nasze mapa reprywatyzacji pokazywała powiązania między urzędnikami, adwokatami, biznesmenami i ich rodzinami, a nawet mafią pruszkowską i wołomińską – wiele z osób wskazanych przez działaczy ruchu miejskiego ma obecnie postawione zarzuty i przebywa za kratkami.

W rozdziale pierwszym postaram się uporządkować metody, którymi w Polsce dokonywano reprywatyzacji. Jak to możliwe, że przez dwadzieścia pięć lat państwo polskie nie reagowało na tego rodzaju nadużycia i oszustwa? Gdzie była prokuratura? Dlaczego nie oddawano tym, którym się należało, tylko cwaniakom z portfelem i wyspecjalizowaną wiedzą? Co to za prawo, które nie chroni obywateli? Kto na to pozwolił? Sądy, bo wydawały wyroki na podstawie sfałszowanych testamentów? Sejm, bo nie uchwalił ustawy reprywatyzacyjnej? Aleksander Kwaśniewski, bo nie podpisał jedynej ustawy, która przeszła przez Sejm? Prezydent Warszawy Hanna Gronkiewicz-Waltz, bo robił to jej samorząd? Urzędnicy, adwokaci, radcy prawni, bo to ludzie bez sumienia, którzy bez wahania wyrwą szaremu człowiekowi ostatni grosz? Rozdział drugi ma ustalić, kogo dziś należy pociągnąć do odpowiedzialności.

Jak jednak ta niedzika, modelowa reprywatyzacja miałaby wyglądać? Chcemy oddać każdemu właścicielowi to, co mu zabrano, ale czy równie chętnie oddawalibyśmy Łemkom, Niemcom, Żydom? W końcu oni też podczas wojny i tuż po niej stracili swoje mienie. Co będzie, jeśli oddamy Polakowi, ale ten za chwilę sprzeda kamienicę spółce znanej z nękania lokatorów albo zachodniej, bezlitosnej korporacji? Czy oddawać pałacyk, jeśli obecnie mieści się w nim jedyny w powiecie szpital? Czy oddać grunt, jeśli wybudowano na nim za publiczne pieniądze przedszkole? Jak oddać kamienicę prywatnemu właścicielowi, ale jednocześnie zabronić mu wyrzucać z niej lokatorów? A jeśli zaczniemy wypłacać odszkodowania, to w jakiej wysokości? Będziemy szacować wartość nieruchomości z dnia zakończenia powstania warszawskiego? Ile jest warta działka w mieście, w którym 75% budynków zostało zniszczonych, a ogromną część mieszkańców wypędzono albo zabito? Może więc należy uwzględnić wartość z dnia wybuchu drugiej wojny światowej? Ale wtedy trzeba by wziąć pod uwagę, że nawet 75% kamienic i majątków ziemskich było obciążonych hipoteką, której prawie nigdy nie spłacono na skutek wojny i późniejszych przemian gospodarczych. Czy przypadkiem ktoś nie powinien tego spłacić, skoro odzyskuje? A może sprawiedliwa jest wycena nieruchomości z chwili obecnej? W końcu prawowici właściciele przez ostatnie kilkadziesiąt lat nie mogli czerpać z kamienicy zysków ani nawet w niej mieszkać. Ich kamienice bardzo często niszczały, były zaniedbywane przez gminę. Gdyby kamienicy im nie zabrano w latach 50., to przecież mogliby ją odbudować i zmodernizować. Wreszcie można by uznać, że od czasu dekretu Bieruta minęło już zbyt wiele czasu, komuna była, jaka była, ale zbyt dużo się zmieniło, żebyśmy mieli w XXI wieku przywracać stosunki własnościowe z czasów sprzed drugiej wojny światowej. No bo skoro krzywda twojej rodziny polegała na tym, że straciliście kamienicę, a moja na tym, że zabili mi dziadków i rodziców, to dlaczego odszkodowanie masz dostać ty, a nie ja? Dlaczego utrata nieruchomości jest wyżej ceniona niż utrata rodziny zaangażowanej w obronę ojczyzny? Albo, cytując Jarosława Kaczyńskiego, dlaczego potomkowie biednych Polaków mają płacić potomkom bogatych3?

Jeśli zastanowimy się nad tym, czego oczekujemy od reprywatyzacji, szybko okaże się, że dotychczas skupialiśmy się tylko na jej jednej twarzy – korupcyjnej, mafijnej i przestępczej. Nie ma wątpliwości, że jest to twarz prawdziwa. Ale jest także ta druga – neoliberalna, oparta na idei wyższości własności prywatnej, na hołubionym w latach 90. kulcie indywidualizmu. Nie stać cię? Załóż firmę i weź kredyt. Jesteś kowalem własnego losu. Brzmi to może jak neoliberalny spisek elit, tylko że, parafrazując słowa Ireny Herbst4, skoro w Polsce nie planuje się strategicznie właściwie niczego, to trudno uwierzyć, że sprytnie zaplanowano trwający dwadzieścia pięć lat skok na kasę, którego mechanizmy niespodziewanie odkryto w 2016 roku.

Dlaczego prawo nie działa? Bo sami nie wiemy, czego od prawa chcemy. Przepis prawny służy do zapisania pewnej normy społecznej. Najpierw jednak jako społeczeństwo musimy tę normę ustalić, musimy się zgodzić co do tego, jaką koncepcję sprawiedliwości społecznej przyjąć i jak chcemy rozliczyć się z przeszłością. Dopiero potem jesteśmy w stanie tę ideę zakodować w przepisach prawa, a następnie te przepisy wdrożyć w życie. W książce stawiam tezę, że po niemal trzydziestu latach od zmiany systemu wciąż nie wiemy, jaka to ma być koncepcja. Tymczasem ta luka w systemie w sposób dość naturalny stała się przestrzenią działania zwykłych oszustów, ale i polem do popisu dla prawników, którzy brawurowo łączyli rozmaite konstrukcje prawne tak, aby zaspokoić interes klienta (bądź swój). Wreszcie tę lukę musiały wypełnić orzecznictwem sądy i, jak się często ocenia, nie poszło im najlepiej. Tymczasem nawet jeśli rozliczymy się ze wszystkich błędów, nieprawidłowości czy zwykłych oszustw, kradzieży, fałszerstw, to ta luka i tak nie zniknie. Kiedy afera reprywatyzacyjna zostanie wyjaśniona, rynek reprywatyzacyjny sam się nie ureguluje.

Książka ma za zadanie nie tylko wytłumaczyć, na czym reprywatyzacja polega, ale też jaki ma związek z polityką mieszkaniową ostatnich dekad. Ma też pokazać, ile dziś zawdzięczamy ruchowi lokatorskiemu, anarchistycznemu i lewicowemu. W końcu to anarchiści i lewica społeczna, początkowo niemal jako jedyni, wsparli lokatorów w walce o ich podstawowe prawa i to oni przez lata drążyli kroplą skałę, próbując przekonać innych, że reprywatyzacja w obecnym kształcie doprowadza do wielu krzywd społecznych. To ich językiem mówią dziś niektórzy politycy, nazywając lokatorów poszkodowanymi, a reprywatyzację niesprawiedliwością społeczną. O tym jest rozdział czwarty i piąty.

Osobiście mam także drugi powód, dla którego jestem środowisku anarchistycznemu ogromnie wdzięczna. Trzy lata temu zaczęłam współpracę z warszawskim Komitetem Obrony Praw Lokatorów. Mimo że sama nie podzielam poglądów anarchistycznych i wierzę w demokratyczne państwo z jego instytucjami, zostałam obdarzona wielkim zaufaniem i możliwością współpracy z członkami i członkiniami Komitetu, jak też setkami lokatorów i lokatorek, którym co tydzień udzielamy darmowych porad prawnych. Z wieloma lokatorkami spotykałam się nie tylko na blokadach eksmisji i rozprawach sądowych, ale także odwiedzając je w domu i bawiąc się wspólnie na imieninach. Wiedza, doświadczenie i przyjaźnie, które przez ten czas zdobyłam, są podstawą wielu wniosków przedstawionych w niniejszej książce. Dlatego dedykuję ją silnym kobietom, które poznałam w Komitecie.

Co z reprywatyzacją zrobić dziś? Wygląda na to, że PiS znalazł już na to rozwiązanie, przedstawiając tuż przed wydaniem tej książki projekt nowej ustawy reprywatyzacyjnej. Jaka jest alternatywa? Gotowej recepty nie będzie, ale za to sporo ciekawych pomysłów, które między innymi przedstawiają moi rozmówcy – Dariusz Lisiecki ze Stowarzyszenia „Dekretowiec” i doktor Tomasz Luterek, prawnik i rzeczoznawca majątkowy. Ostatni rozdział jest próbą zmierzenia się z tematem, który od wielu lat był zamiatany pod dywan i o którym, mimo wybuchu afery reprywatyzacyjnej, niechętnie rozmawiamy. Być może uda nam się w końcu przestać patrzeć jedynie wstecz, wyjaśniając historie pojedynczych kamienic, ale spojrzeć przed siebie – jak kompleksowo uporać się z widmem przeszłości.

Tytuł Reprywatyzując Polskę w oczywisty sposób nawiązuje do książki Prywatyzując Polskę. O bobofrutach, wielkim biznesie i restrukturyzacji pracy autorstwa amerykańskiej antropolożki Elizabeth Dunn, która na początku lat 90., będąc w moim wieku, przyjechała do Polski, aby na własne oczy zobaczyć modelowy proces prywatyzacji polskiego przedsiębiorstwa. Były to Zakłady Przemysłu Owocowo-Warzywnego „Alima”, kupione przez Gerber Products Company. Nawiązując do książki Dunn, chciałabym zwrócić uwagę na podobieństwa w sytuacji pracowników prywatyzowanych przedsiębiorstw i lokatorów reprywatyzowanych kamienic, pokazać ten skomplikowany proces przez pryzmat historii zwykłych ludzi, ale też zastanowić się nad pojęciem „normalności” opartej na modelu neoliberalnym, polegającej na przyjęciu, że „istnieje jakiś właściwy sposób postępowania pojawiający się, kiedy władze polityczne zostawią w spokoju społeczeństwo i pozwolą prywatnym aktorom robić to, co przychodzi im naturalnie”5. Kiedy znalazłam się w Komitecie Obrony Praw Lokatorów, nie podejrzewałam, że praca tam zaowocuje wydaniem książki, w przeciwieństwie do Dunn, która znalazła się w Alimie-Gerber właśnie z takim założeniem. Mimo mojego znacznie uboższego aparatu poznawczego, ukształtowanego przede wszystkim za sprawą studiów prawniczych, a nie antropologicznych, pozwoliłam sobie nadać mojej książce tytuł nawiązujący do tej, która znacząco wpłynęła na moje postrzeganie świata i ogromnie pomogła mi w zrozumieniu problemów, którymi zajmowałam się przez kilka ostatnich lat.

ROZDZIAŁ INOWOCZEŚNI SZABROWNICY. JAK SZYBKO I SKUTECZNIE ZREPRYWATYZOWAĆ KAMIENICĘ

Komu pierwszemu udało się coś zreprywatyzować? Trudno powiedzieć. W 2001 roku, kiedy w Krakowie prowadzono postępowanie w sprawie wyłudzenia co najmniej ośmiu krakowskich kamienic, zdaniem prokurator Barbary Jasińskiej z ówczesnej Prokuratury Okręgowej w Krakowie dokonywali tego podwarszawscy biznesmeni reprezentujący „Pruszków”, którym patent sprzedali poznaniacy6. Członkom mafii pruszkowskiej postawiono wówczas zarzuty wyłudzania pożydowskich kamienic krakowskich, począwszy od 1996 roku. Czas na reprywatyzację Warszawy miał przyjść jednak dużo później, choć pierwsza decyzja zwrotowa została wydana już w styczniu 1990 roku. Reprywatyzowano wszystko, co kiedyś znacjonalizowano, i nie były to tylko kamienice w miastach. Między 1944 i 1962 rokiem znacjonalizowano także przedsiębiorstwa, fabryki, majątki ziemskie, jeziora, lasy, apteki, tabor żeglugi śródlądowej, majątki opuszczone, poniemieckie i mienie zajęte wcześniej przez okupacyjne władze niemieckie7. To wszystko po upadku komuny aż się prosiło o odzyskanie.

Ach, złote lata 90.! Jak piękna musiała się wówczas wydawać wolna Polska wtajemniczonym w patent! Można było zacząć reprywatyzować kraj przy pomocy kilku czy kilkunastu niezbyt skomplikowanych trików.

JAK ZOSTAĆ WŁAŚCICIELEM? DZIESIĘĆSPOSOBÓW NA REPRYWATYZACJĘ

1. METODA „W PODZIĘKOWANIU ZA POMOC W CZASIE WOJNY”

Zacznijmy od metod nieco przestępczych, ale za to skutecznych do dziś. Fajnie jest odziedziczyć kamienicę, ale wiadomo – nie każdemu jest to dane. Zdecydowana większość Polek i Polaków to w końcu potomkowie chłopów, a nie szlachty, a kamienice i pałace nie są najczęstszym elementem masy spadkowej po zmarłych przodkach. Chyba że los się do ciebie uśmiechnie i cudem odnajdzie się nieznany dotąd dokument, testament, na którym obok nazwiska pewnego bogacza wykaligrafowane będzie także twoje.

Szczęściu czasem trzeba pomóc, a testament można po prostu sfałszować i wcale nie musi być to łatwe do wykrycia przez organy ścigania. Bo jak sprawdzić, czy podpis na testamencie jest oryginalny? Skąd wziąć próbkę porównawczą pisma testatora? Autorem patentu na sfałszowany testament według ustaleń poznańskiej delegatury UOP z około 2000 roku był radca prawny Mirosław Z.8

Powodów, dla których przedwojenny właściciel kamienicy chciałby przepisać akurat na ciebie swoją kamienicę, jest z pewnością mnóstwo. Przykładowo, jeśli był Żydem, mogło tak się stać w podziękowaniu za pomoc udzieloną w czasie wojny. Zdaniem krakowskich aktywistów obecnie modna jest metoda na argentyńską służącą – w podziękowaniu od testatora za dożywotnią posługę. Według Magdaleny Oleńskiej-Frąckowiak, byłej rzeczniczki prasowej poznańskiej delegatury UOP, grafologom nie zlecano badania tego typu dokumentów, a fakt, że spadkobiercy byli osobami obcymi dla spadkodawców, nie budził wątpliwości sądów9.

Nie ma nic złego w testamentach sporządzonych w całości pismem ręcznym, taką formę przewiduje art. 949 Kodeksu cywilnego. Tyle że sędzia musi mieć pewność, że testament, na podstawie którego orzeka, jest autentyczny, i na przykład dopuścić dowód z opinii biegłego. Mimo że w latach 90. znaczącą rolę w ujawnianiu fałszerstw odgrywały kryminalistyka i towarzyszące jej specjalistyczne badania, śledczy często nie korzystali z tych metod ze względu na zwykłą niedbałość, ale również z braku pieniędzy na wynagrodzenia biegłych10.

Czasem nie trzeba było opłacać perfekcyjnego fałszerza. W jednej z krakowskich spraw pewien sędzia przeprowadził postępowanie spadkowe na podstawie… kserówki. Był 1993 rok, a chodziło o kamienicę przy ulicy Jabłonowskich 9. Była właścicielka Jadwiga Rybińska przepisała w 1966 roku w Londynie cały swój majątek Anieli Snarskiej. Jan O. skserował dokument, dopisując na końcu siebie jako spadkobiercę. Sędzia nie był zdziwiony ani tym, że otrzymał ksero, ani tym, że oryginalny tekst był napisany po angielsku, a Jana O. dopisano na końcu po polsku. Tylko dzięki czujności lokatora, Janusza Poprawy, sprawą zainteresowała się prokuratura. Rzecznik Prokuratury Okręgowej w Krakowie poinformowała, że faktycznie sąd został wprowadzony w błąd, ale postępowanie o dokonanie oszustwa przez Jana O. musiało zostać umorzone z uwagi na przedawnienie sprawy. Przedawnił się też czas na wszczęcie postępowania dyscyplinarnego wobec sędziego, który prowadził to postępowanie11. Niestety.

Zdarzały się również przypadki wyłudzenia pożydowskich kamienic krakowskich na podstawie nie tylko sfałszowanego testamentu, ale również na podstawie sfałszowanych zaświadczeń o śmierci członków rodziny, wystawionych na przykład przez dyrektora archiwum we Lwowie. Adwokat Adam W. i jego klient Aleksander L. stanęli w maju 2016 roku przed sądem za usiłowanie wyłudzenia tą metodą krakowskich kamienic o wartości 3,5 mln złotych12. Jak widać, mimo że największy boom na kamienice krakowskie miał miejsce w drugiej połowie lat 90., metoda fałszerstwa pozostaje wciąż aktualna.

2. METODA NA „ŻYDA W GETCIE”

Jak powszechnie wiadomo, Żydzi zamknięci podczas drugiej wojny światowej w warszawskim, białostockim czy jakimkolwiek innym getcie znajdowali się w tragicznej sytuacji. A obok Polaków gotowych pomagać im bezwarunkowo nie zabrakło gotowych nieść pomoc za opłatą. Przykładem może być zmarły już Jerzy Zawadzki, który przy okazji Holocaustu nabył w warszawskim getcie kamienicę przy ulicy Wileńskiej 7 w Warszawie. Kamienicę sprzedała mu Zlata Wajsflajsz, której w 1940 roku nakazano wraz z dziesięcioletnią córką Zuzanną wyprowadzkę do getta. W tym samym roku męża Zlaty i właściciela kamienicy, Szmula Wajsflajsza, zamordowano w Katyniu strzałem w tył głowy. Podobno wojnę przeżyła tylko Zuzanna, ale to nie ona ani nie jej dzieci czy wnuki starały się odziedziczyć kamienicę na warszawskiej Pradze13.

Czy prawo zezwalało Jerzemu Zawadzkiemu na kupno kamienicy od Żydówki z warszawskiego getta? Zlata Wajsflajsz prawdopodobnie sprzedała kamienicę po mężu w czasie pierwszej akcji likwidacyjnej warszawskiego getta – od lipca do września 1942 roku ponad 250 tys. osób wywieziono i zgładzono w Treblince, około 11 tys. wywieziono do obozów pracy, 6 tys. rozstrzelano na miejscu14. Być może Zlata straciła nadzieję, że kiedykolwiek uda jej się wrócić do normalnego życia, a sprzedaż kamienicy pozwoliła jej nakarmić córkę.

Kamienica została sprzedana przed sądem polubownym działającym przy Radzie Żydowskiej (Judenrat), który zajmował się przede wszystkim drobnymi sprawami majątkowymi między Żydami. Według Piotra Rytki-Zandberga, eksperta do spraw restytucji żydowskiego mienia w Związku Gmin Wyznaniowych RP, prawo hitlerowskie zabraniało handlu z Żydami, a żeby zalegalizować akt przeniesienia własności, konieczne było poddanie go weryfikacji przez legalnie powołany sąd już po zakończeniu wojny15. Jerzy Zawadzki nie tylko zalegalizował kupno kamienicy od Zlaty Wajsflajsz, dzięki czemu wpisano jego nazwisko do ksiąg wieczystych, ale także odsprzedał kamienicę kolejnym osobom. To właśnie spadkobiercy kolejnych nabywców dziś starają się o zwrot kamienicy.

Okazuje się więc, że badanie spraw reprywatyzacyjnych czasem sięga daleko wstecz, a ustalenie prawdziwej wersji wydarzeń i podważenie wydanych dokumentów jest szalenie trudne. Poseł Lisiecki z PiS starał się dociec, czy umowa z 1942 roku przypadkiem nie jest oparta na wyzysku, fikcyjna, naruszająca dobre obyczaje i trudne położenie sprzedającego, zwracając się z zapytaniem poselskim do ministra infrastruktury i budownictwa, który prowadził postępowanie w sprawie zwrotu nieruchomości. Minister odpowiedział, że transakcja została zawarta przed uprawnionymi organami, a on nie ma kompetencji, żeby je podważać16.

Temat sądów polubownych i skutków transakcji zawieranych przed nimi nie doczekał się dogłębnej analizy historycznej i prawnej. Z pewnością od 1933 roku umowy dotyczące sprzedaży nieruchomości musiały być sporządzane w formie aktu notarialnego17. Sąd Najwyższy wielokrotnie zastanawiał się w swoich wyrokach nad kwestią legalności umów sprzedaży zawieranych w czasie okupacji bez zachowania tej formy – po raz pierwszy już w 1948 roku. Trudno bowiem oczekiwać, że okupant, który zabrania sprzedaży ziemi, jakkolwiek mógłby tę transakcję potwierdzić. Tymczasem notariat podczas drugiej wojny światowej znajdował się przynajmniej częściowo pod nadzorem niemieckim18. Natomiast sądy polubowne działające na terenie getta były sądami, które nie mieściły się w strukturze sądownictwa na terenie Generalnego Gubernatorstwa, gdzie obowiązywał podział na sądy polskie i niemieckie. Sądy polskie rozpatrywały sprawy, w których nie była zastrzeżona właściwość sądu niemieckiego, i były to głównie sprawy cywilne, do których zalicza się także spory wynikające z umów sprzedaży19.

Na majątku pożydowskim wyłudzonym w czasie wojny wzbogacił się także mąż Hanny Gronkiewicz-Waltz – chodzi o słynną kamienicę przy Noakowskiego 16. Kamienica należała przed wojną do rodziny Oppenheimów i Regirerów, którzy udzielili pełnomocnictwa niezbyt uczciwemu Leonowi Kalinowskiemu. Pełnomocnik podrobił dokumenty i sprzedał kamienicę z zyskiem. Maria Oppenheim starała się unieważnić tę transakcję po wojnie, a sam Kalinowski był poszukiwany przez organy ścigania. Widocznie nieskutecznie. Łańcuszka transakcji nie udało się przerwać i koniec końców niewielki udział w własności wynoszący 0,0684 przypadł po ciotce Andrzejowi Waltzowi, mężowi obecnej Prezydent m.st. Warszawy. Decyzja o zwrocie została wydana w czasie, gdy prezydentem Warszawy był Lech Kaczyński20.

Sprawa majątku pożydowskiego w Polsce jest niezwykle delikatna. Być może właśnie dlatego w debacie publicznej i mediach, z pewnymi wyjątkami, raczej nabiera się wody w usta, nie poruszając tematu bogacenia się Polek i Polaków na majątku nieraz nieuczciwie odebranym Żydom w czasie drugiej wojny światowej i tuż po niej. Tymczasem udokumentowane historie warszawskich, łódzkich czy krakowskich kamienic pokazują, że niektórzy Polacy potrafili bogacić się na krzywdzie osób zamordowanych podczas wojny zarówno w kilka lat po jej zakończeniu, jak również w czasach współczesnych, właśnie w procesie reprywatyzacji. Świetnym przykładem jest historia osiemdziesięciotrzyletniego Władysława Koziorowskiego, który w 1999 roku sprzedał kamienicę, posługując się sfałszowanym aktem własności. Okazało się, że było to już drugie podejście, bo pierwszy raz próbował sprzedać pożydowską kamienicę w latach 50., za co został zresztą prawomocnie skazany21. Trudno powiedzieć, jaka była skala tego rodzaju działań – pozostaje to do zbadania przez historyków, bo prokuratura ze względu na upływ czasu nie jest w stanie zbyt wiele zrobić. Niemniej jednak, takie przypadki po prostu miały miejsce, a skutki nieuczciwych zachowań są odczuwalne do dziś.

Sprawa wyłudzania pożydowskich kamienic wielokrotnie wzbudzała oburzenie środowisk żydowskich, które ze skali nadużyć i bierności państwa wyciągały podejrzenia o prowadzeniu zorganizowanej polityki antysemickiej22. Kwestia majątku Żydów budzi emocje także w środowisku lokatorskim. Podczas pracy w Komitecie Obrony Praw Lokatorów, ale także w rozmowach z działaczami lokatorskimi wielokrotnie słyszałam zarzuty wobec Żydów, którzy przyjeżdżają do Polski, gnębią Polaków i chcą im pozabierać domy. Z drugiej strony kilkakrotnie spotkałam się z fałszywą opinią popularną w środowiskach żydowskich, że w Polsce nie przeprowadzono reprywatyzacji akurat w stosunku do Żydów, ignorując przy tym fakt, że problem braku ustawy reprywatyzacyjnej dotyczy wszystkich.

3. METODA „NA BLIŹNIAKA”

Mogłoby się wydawać, że aby zreprywatyzować nieruchomość, musisz mieć jakikolwiek związek z poprzednimi właścicielami nieruchomości wywłaszczonej przez komunistów. Ale i bez tego można to zrobić. Najlepiej, gdy okaże się, że najładniejsza kamienica w mieście należała po wojnie do kogoś o popularnym nazwisku, na przykład Piotra Nowaka albo Jana Kowalskiego. W niektórych księgach wieczystych, na przykład tych prowadzonych na terenach byłego zaboru austriackiego, brakuje innych danych identyfikujących taką osobę, jak choćby imiona rodziców czy dokładna data urodzenia. Wystarczy więc znaleźć jakiegoś staruszka nazywającego się tak samo (albo nawet podobnie) i zaprosić go do współpracy. W latach 90. świetnie się do tego nadawała książka telefoniczna.

Tak na przykład stało się z emerytem Janem K. z Nowej Huty, do którego w 1999 roku przyszedł niezapowiedziany gość. Tajemniczy mężczyzna, Jerzy Sz., uświadomił panu Janowi z Nowej Huty, że ten jest właścicielem działki położonej nieopodal krakowskiego Starego Miasta przy ulicy Borelowskiego. Jan K. był z pewnością nieco zaskoczony, ale była to raczej miła niespodzianka, gdyż w zamian za sprzedaż swoich udziałów w kamienicy otrzymał od niezapowiedzianego gościa 100 tys. złotych w gotówce. Sprawa dość szybko wypłynęła i trafiła pod lupę krakowskiej prokuratury. Okazało się bowiem, że gdyby Jan K. z Nowej Huty był prawdziwym właścicielem nieruchomości, musiałby ją kupić w 1933 roku, będąc niemowlęciem23.

Metoda zatem trochę spalona, ale według krakowskich lokatorów na Janie K. z Nowej Huty się nie skończyło.

4. METODA „NA ZMARTWYCHWSTANIE”

Czasem jest tak, że nazwisko byłego właściciela jest zbyt skomplikowane, aby znaleźć brata bliźniaka w książce telefonicznej. Wówczas najprościej jest podrobić dokumenty. Najprościej, choć nie najłatwiej. Ale i nie najtrudniej, jeśli jest się zaprzyjaźnionym z mafią pruszkowską, wołomińską czy inną. Do wyboru są dwie możliwości. Albo udajesz, że spotkałeś tę osobę gdzieś na świecie i otrzymałeś od niej pełnomocnictwo, albo podrabiasz dowód osobisty czy paszport. Musisz więc znaleźć notariusza, który nie będzie za bardzo dociekliwy.

I tak na przykład notariuszka z Koszalina, Elżbieta R., nie była zbyt dociekliwa, kiedy stawił się przed nią pełnomocnik studwudziestoletniej Anny Pomeranz, przedwojennej właścicielki kamienicy przy ulicy Wenecja w Krakowie, rozstrzelanej przez Niemców w 1942 roku. Notariuszka nie wnikała także w to, że pełnomocnik Pomeranz sprzedał działkę za cenę trzykrotnie niższą od rynkowej24.

A trzeba pamiętać, że w polskim prawie istnieje instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z tą instytucją jeśli coś raz zostało wpisane do księgi wieczystej, na przykład na podstawie aktu notarialnego czy wyroku sądu, to ma to moc wiążącą, choćby w rzeczywistości było inaczej. A więc jeśli dzięki oszustwu odziedziczysz kamienicę, a następnie ją sprzedasz jakiejś osobie, to ten stan jest praktycznie nie do podważenia, nawet jeśli prokurator będzie wiedział, że nabyłeś kamienicę niezgodnie z prawem. Wyjątek – jeśli uda się udowodnić, że przez cały czas ten, kto kupił, był z tobą w zmowie25. Wówczas upada domniemanie dobrej wiary i szemrane transakcje można cofnąć. Jaki z tego wniosek? Natychmiast po zreprywatyzowaniu kamienicy szukaj kupca. Tę instytucję prawa świetnie tłumaczy „Kriters”, były członek krakowskiej mafii wyłudzającej kamienice:

Jeśli pan kupi samochód w dobrej wierze, ale kradziony, to ten samochód można panu zabrać. Ale jeśli pan kupi kamienicę w dobrej wierze, to tej kamienicy już panu nie można zabrać. Dlatego że w przypadku kamienicy jest rękojmia wiary ksiąg wieczystych, a w przypadku samochodu jej nie ma. Mówi pan, że w księgach wieczystych właścicielem był X, a więc nie musiał pan dochodzić, skąd X kamienicę wziął26.

Zainteresowanym wykorzystaniem tej metody proponuję następujący podział obowiązków mafijnych: grupa nr 1 przygotowuje fikcyjne dokumenty, grupa nr 2 odgrywa rolę pełnomocników byłych właścicieli, grupa nr 3 odgrywa rolę kupujących w dobrej wierze (na podstawie doświadczenia kolegów i koleżanek z mafii pruszkowskiej27). Opcjonalnie można zatrudnić słupa, którego „dobra wiara” będzie trudniejsza do zanegowania.

5. METODA „KORUPCYJNA”

Wiele przekrętów reprywatyzacyjnych nie byłoby możliwych, gdyby nie łapówkarstwo, popularniejsze raczej w latach 90. niż obecnie, choć to właśnie w 2017 roku zarzut wręczenia urzędnikowi Jakubowi R. łapówki w wysokości 2,5 mln złotych usłyszał adwokat Robert N. Jak, ile i komu dać, opowiada wspomniany już „Kriters”. „Kriters” poznał się z biznesmenem działającym w szarej strefie, Piotrem B., pseudonim „Łapa”, jeszcze w więzieniu. Sam był raczej drobnym przestępcą, do aresztu trafił w 1994 roku, ale po wyjściu, jak sam mówił, nie miał pomysłu, co ze sobą zrobić. Skorzystał więc z propozycji, którą „Łapa” mu złożył. „To było dla mnie jak trafienie w bingo. Gdybym nie poznał go w areszcie, to pewnie nigdzie bym go nie poznał. To była inna półka, nie ta liga”.

Jeśli wierzyć „Kritersowi”, dokumentację kamienic, a dokładniej liczbę wykazu hipotecznego, będącego odpowiednikiem księgi wieczystej w katastrze austriackim, mafiosi otrzymywali z Wydziału Geodezji krakowskiego Urzędu Miejskiego. Paszport do wyrobienia? Dziesięć tys. w Urzędzie Paszportowym w Gdańsku. Notariuszy i sędziów nie zawsze trzeba było przekupywać, bo czasem nie mieli szans dowiedzieć się, że paszport jest podrobiony – jak już wspomniano, w starych księgach wieczystych nie wpisywano, kto się kiedy urodził, więc nie było wiadomo, że strona umowy sprzedaży ma akurat sto dwadzieścia sześć lat. Mimo to drobne łapówki wręczane w sądach pomagały w załatwieniu sprawy:

Nie chodziło nawet o wydawanie konkretnych wyroków. Na przykład czasem na wydanie odpisu jakiegoś pisma trzeba było czekać dwa tygodnie. A jak dawałem 20 złotych pracownicy sekretariatu, to pismo wydawała mi od ręki. Czasem dawałem pieniądze, żeby jak najszybciej wpisano własność kamienicy do księgi wieczystej. Wtedy to były maksymalnie 3 tys.

Czasem granica jest zupełnie cienka. Przecież nie od razu trzeba wręczać urzędnikowi reklamówkę wypchaną banknotami, czasem wystarczy codziennie przychodzić do biura urzędnika, dzwonić, spoufalać się z nim i przekonywać, żeby jak najszybciej wydał decyzję akurat w twojej sprawie28. Czy pan z sekretariatu, któremu urocza, wyperfumowana pani adwokat prawi komplementy, jest świadomy tego, że jeśli przerzuci odpowiednią stertę dokumentów na górę, to stanie się coś złego? Koniec końców i tak musiałby się sprawą zająć. A skoro sama interesantka mu w tym pomoże, to czemu by nie przyspieszyć w ten sposób pracy? Można za urzędnika wykonać robotę, podsuwając mu ładnie uporządkowane konkretne papiery, żeby sam nie musiał niczego szukać. Takim sposobem można też uśpić jego czujność.

Podobnie sędziemu można wysmażyć piękne pismo procesowe, w którym uporządkujemy wszystkie argumenty świadczące na naszą korzyść, powołamy się na wyroki innych sądów, literaturę, żeby sędzia miał mniej roboty i nie musiał główkować nad wszystkim sam. A przede wszystkim, żeby zobaczył, że koledzy i koleżanki z innych sądów orzekali dokładnie w ten sam sposób, więc gdyby ktoś się przyczepił, to zawsze można się zasłonić „linią orzeczniczą”. Czy to już korupcja? Korzyścią, którą otrzyma sędzia, będzie zaoszczędzony czas, nic ponadto.

Są także inne odmiany korupcji, polegające na przykład na wykorzystywaniu pozycji w aparacie publicznym do celów prywatnych – być może to miało miejsce w przypadku byłego dyrektora warszawskiego Biura Gospodarki Nieruchomościami, Marcina Bajki, który jednocześnie sprawował wymieniony urząd i prowadził firmę konsultingową dla osób starających się o realizację zamówień publicznych. Zdaniem Bajki kolizji interesów nie było, bo doradzał przede wszystkim w zamówieniach publicznych poza Warszawą29.

Inny przykład – były zastępca Marcina Bajki, Jakub. R., który po odejściu z pracy w Ratuszu zreprywatyzował kamienicę na warszawskim Mokotowie przy ulicy Kazimierzowskiej. Roszczenia do kamienicy kupił ojciec Jakuba R. jeszcze za czasów, gdy syn zajmował wysokie stanowisko urzędnicze. Niedawno okazało się, że na reprywatyzacji miał skorzystać nie tylko ojciec, ale i brat Jakuba R., Adam. A było tak: Jakub R. wydał decyzję reprywatyzacyjną na rzecz pewnych Francuzek, które były reprezentowane przez adwokat Iwonę Gerwin, która z kolei była partnerką Adama R. i która prawdopodobnie namówiła go do zakupu zreprywatyzowanej nieruchomości od swoich klientek, a reprezentował go adwokat Robert N., czyli ten sam, który wcześniej wręczył Jakubowi R. łapówkę w wysokości 2,5 mln złotych za reprywatyzację innej nieruchomości30. Jeśli się w tym zgubiliście, nieważne – chodzi po prostu o to, że układziki urzędniczo-koleżeńsko-rodzinno-adwokackie najprawdopodobniej w Ratuszu istniały. Jaka była tego skala, tego jeszcze nie wiemy. Na razie niektórym osobom postawiono zarzuty, a więc czekamy na kolejne wyroki sądu.

Jeszcze inną odmianą korupcji jest wykorzystywanie przewagi informacyjnej, jaką mogą mieć funkcjonariusze byłego systemu. Wśród lokatorów przekonanie o reprywatyzacji dokonywanej rękami byłych ubeków jest dość powszechne, a kiedy pytałam o przykład takiej osoby, wskazywano przede wszystkim Marka M. oraz osoby, które skupowały papierowe akcje przedwojennych spółek jeszcze w latach 80. – o tej metodzie szerzej przy okazji metody nr 10.

Marek M. jest bodaj najbardziej znanym handlarzem roszczeń – ma roszczenia do pięćdziesięciu jeden gruntów w stolicy, których listę nazwał swawolnie „Moje Grunty Warszawskie”. Zdaniem Małgorzaty Dąbrowskiej, dziennikarki śledczej badającej przeszłość Marka M., można go z całą pewnością nazwać „czerwonym księciem”31. Karierę rozpoczynał w charakterze pełnomocnika firmy polonijnej, dzięki czemu na początku lat 80. podróżował między innymi do Algierii, Singapuru i Turcji. Choć argument „z rodziny” bywa ryzykowny, w przypadku Marka M. jest uzasadniony z uwagi na wspólne interesy rodziców i syna. Marek M. podobnie jak ojciec był antykwariuszem i nie był to byle jaki antykwariat – sam Paweł Piskorski, były prezydent Warszawy miał sprzedać tu antyki na kwotę 1 mln złotych. Tak przynajmniej tłumaczył w oświadczeniu majątkowym. Wcześniej w latach 1966–1971 Zygmunt M. handlował dewizami, przemycał złoto i prowadził firmę w Belgii, a zyski lokował między innymi w akcjach wielkich koncernów. W 1975 roku został za to skazany na sześć lat więzienia, 870 tys. zł grzywny oraz konfiskatę majątku. Był też częścią „Gangu Złotogłowych”, składającego się z antykwariuszy, ziemiaństwa, urzędników muzealnych, dyplomatów, agentów PRL-owskich służb bezpieczeństwa, fałszerzy i paserów, prowadzącego antykwariat „Veritas”. Matka Marka M., Barbara Zdrenka, na którą Marek M. niemal wszystko przepisuje, dziś jest współwłaścicielką kamienicy przy Hożej 25a w Warszawie, odzyskanej za pięćset pięćdziesiąt złotych, ma też udziały w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, na której stoi elegancki apartamentowiec Perła Mokotowa32.

Historia zna przypadki, w których te same osoby, które zajmowały się kontrowersyjnymi prywatyzacjami przedsiębiorstw państwowych, zajmowały się także reprywatyzacją kamienic. Koniec końców w obu przypadkach było to przejmowaniem od Skarbu Państwa majątku publicznego. Taką osobą był Piotr Baczkowski, „Łapa”, a więc wspomniany pracodawca „Kritersa”. Zanim zainteresowały go pożydowskie kamienice krakowskie – a udawało mu się to skutecznie od 1996 do 2003 roku – zajmował się na przykład prywatyzacją Unitry Serwis33.

Na koniec należałoby wspomnieć o czymś, co już korupcją nie jest, ale wiąże się z nierównością w dostępie do narzędzi prawnych. Chodzi o władzę płynącą z wiedzy, jaką posiadali adwokaci i radcowie prawni. Nie każdy prawnik mógł się zajmować reprywatyzacją, ponieważ to dość skomplikowana materia. Nie uczą tego na studiach, a samemu zgłębić temat też nie jest łatwo. Wykorzystywanie konstrukcji prawa cywilnego do tego, by w sytuacji braku ustawy reprywatyzacyjnej zaspokoić interes klienta, wymagało więc i sprytu, i wiedzy, a czasem także odrobiny bezczelności: „Oni – adwokaci od reprywatyzacji – nie zdają sobie sprawy z tego, ile wyrządzają zła. Kasa czyni sumienie bardziej elastycznym. W Niemczech podobne numery jak w Polsce by nie przeszły. Niemieccy adwokaci by się zwyczajnie nie odważyli”34 – tak profesor Ewa Łętowska podsumowała wpływ profesjonalnych pełnomocników na kształt dzisiejszej reprywatyzacji.

6. METODA „NA HANDLARZA ROSZCZEŃ”

Niestety historia o tym, że Marek M. przejął kamienicę, inwestując w nią w 1999 roku zaledwie pięćdziesiąt złotych (a w sumie pięćset pięćdziesiąt złotych), nie jest zmyślona. Historia na szczęście znalazła szczęśliwy finał i udało się transakcję unieważnić. Aby zrozumieć, o co w niej chodzi, trzeba wiedzieć o dwóch ważnych zagadnieniach z prawa cywilnego. Po pierwsze, we własności można mieć udział ułamkowy. Z sytuacją, w której kamienica ma wielu współwłaścicieli, mamy do czynienia na przykład wtedy, kiedy kamienicę po ojcu odziedziczyło dwoje jego dzieci. To nie oznacza, że połowa mieszkań należy do jednego, a połowa do drugiego dziecka. Dopiero zniesienie tej współwłasności doprowadziłoby do tego, że sąd (lub notariusz) zadecydowałby, jaki podział fizyczny nieruchomości jest sprawiedliwy. Jeśli w kamienicy są trzy mieszkania, a dwa przypadłyby jednemu dziecku, to to, które dostało więcej, musi w zamian wypłacić pewną kwotę temu, które dostało tylko jedno mieszkanie. Problem ze spadkobiercami powojennymi polega na tym, że ze względu na upływ czasu znacznie powiększyło się ich grono. Oznacza to, że współwłaścicielami może być nawet kilkanaście osób.

Po drugie, każdy i każda z grona spadkobierców może mieć roszczenie o zwrot nieruchomości.

Po trzecie, roszczenia do nieruchomości to prawa majątkowe, którymi można obracać. Miało to miejsce w przypadku starszej pani z Hożej 25a w Warszawie, która miała prawa i roszczenia do nieruchomości w połowie i sprzedała je za pięćset pięćdziesiąt złotych. Czy miała świadomość tego, co robi? Raczej nie. Zapewne emerytka nie rozumiała, po co komu roszczenie do budynku, skoro jest to tylko połowa własności. Skoro dostajesz prawo do jednego kawałka smakowitego tortu, to jakie to daje prawo do całości tortu? Po co w ogóle komuś to ułamkowe roszczenie?

Marek M. za wykupiony udział zapłacił grosze. Ale skupowanie roszczeń nie zawsze odbywało się po zaniżonej cenie, czasem płaciło się grube miliony. Jak zeznał adwokat Grzegorz M. podczas prac Komisji Weryfikacyjnej, organu powołanego w 2017 roku do wyjaśnienia afery reprywatyzacyjnej, za roszczenia do nieruchomości przy słynnej Chmielnej 70 w Warszawie zapłacił 1,5 mln złotych, „oszczędności życia”. Często więc kupienie roszczeń było inwestycją i początkiem czasochłonnego procesu odzyskiwania nieruchomości.

Co ciekawe, transakcja Marka M. być może nie wyszłaby na jaw, gdyby nie to, że oprócz odzyskania działki domagał się także wypłaty przez miasto odszkodowania w wysokości 1 mln złotych za to, że nacjonalizacja uniemożliwiła mu czerpanie zysku z nieruchomości przez ostatnie dziesięć lat (tylko za dziesięć, bo taki jest okres przedawnienia roszczeń). A po kolei było tak. Starsza pani złożyła w 1997 roku wniosek, który miał rozpocząć całą procedurę reprywatyzacyjną. Czekała i czekała. We wrześniu 1999 roku znalazł ją Marek M. i zawarł z nią przed notariuszem umowę sprzedaży udziału za 500 złotych. Trzy miesiące po spotkaniu z Markiem M., w grudniu 1999 roku, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydało korzystną decyzję. Ale już na decyzję prezydenta Warszawy kończącą postępowanie reprywatyzacyjne trzeba było poczekać aż dziewięć lat. Wydano ją w styczniu 2008 roku, za czasów prezydentury Hanny Gronkiewicz-Waltz. Z drugiej strony to dzięki staraniom jej urzędników sprawa trafiła do Sądu Najwyższego i dopiero tam zakończyła się wygraną Miasta.

Przy okazji trzeba wspomnieć, że zysk z reprywatyzacji nie kończy się na odzyskaniu nieruchomości w naturze i przerobieniu zdezelowanej kamienicy na apartamenty. Marek M. domagał się od Miasta odszkodowania za to, że przez ostatnie dziesięć lat nie mógł czerpać zysków z kamienicy. Ale to nie wszystko. Jeśli okaże się, że w kamienicy, którą zreprywatyzowałeś, część lokatorów wykupiła mieszkania, czyli innymi słowy, gmina sprzedała komuś nie swoje, to z tego tytułu również można się ubiegać o odszkodowanie.

Tak na przykład zrobiła Marzena K. Po odzyskaniu przez reaktywowaną przedwojenną spółkę, Warszawskie Towarzystwo Handlu Herbatą, kamienicy przy Brackiej 23 zażądała od miasta zapłaty prawie 10 mln złotych odszkodowania za to, że miasto sprzedało dwadzieścia lokali lokatorom35.

7. METODA „NA KURATORA”

Po co w ogóle skupować roszczenia w ułamkowych wielkościach? Sekret tkwi w tym, że nawet niewielki udział umożliwia rozpoczęcie procesu odzyskiwania kamienicy. Jeśli bowiem nie wiadomo, gdzie jest reszta udziałowców, bo na przykład ostatni raz widziano ich w getcie, w transporcie do obozu albo po prostu podczas wojny i trudno czasem ustalić, jakie były ich dalsze losy, nie jest to właściwie żadną przeszkodą. Nie jest, mimo że część z nich zmieniła przecież nazwisko, a sierotom bez dokumentów nadano nowe tożsamości. Poszukiwanie prawdziwego właściciela bywa więc zajęciem praco- i czasochłonnym, a często i bezskutecznym. Na szczęście. Bo kiedy uczciwość i rzetelność jest zbyt skomplikowanym procesem, to jest także niemalże nieweryfikowalna. I wtedy otwiera się pole do popisu. Tym popisowym trikiem jest metoda „na kuratora”.

Metoda „na kuratora” może mieć kilka, jeśli nie kilkanaście wersji – na przykład kurator spadku, kurator osoby nieznanej z miejsca pobytu albo kurator osoby nieobecnej. Każda z tych instytucji prawnych różni się od siebie i do czego innego służy, ale przede wszystkim ma zapewnić możliwość prowadzenia postępowania mimo nieobecności pewnych osób. W przypadku reprywatyzacji i nieobecności spowodowanej okolicznościami wojny, niektóre z nich przeżywają swój renesans. Tak jest na przykład z kuratorem spadku. Instytucja ta na co dzień prawie nie występuje w praktyce sądowej, przez to jest znacznie mniej opracowana na poziomie doktrynalnym i orzecznictwa sądów36. Z kuratorem spadku mamy do czynienia zazwyczaj wtedy, gdy w ogóle nie znamy żadnego spadkobiercy37. Po prostu umiera starsza pani i nie wiadomo, kto po niej dziedziczy, czy miała dzieci, wnuki, męża i tak dalej. Ogólną zasadą jest to, że do czasu objęcia spadku przez spadkobiercę nad tym spadkiem czuwa sąd. Ale czasem sąd może uznać, że do zabezpieczenia spadku konieczne jest powołanie kuratora spadku, który pod nadzorem sądu ma go wyręczyć w następujących obowiązkach: wyjaśnieniu, kto jest spadkobiercą, czyli na przykład rozrysowaniu drzewa genealogicznego rodziny, odnalezieniu tych osób, powiadomieniu ich o tym, że toczy się sprawa spadkowa i zarządzaniu majątkiem, który pozostawiła zmarła. Zarządzanie majątkiem może polegać na przykład na wynajęciu ochrony do pilnowania pozostawionego domu, a za sprawowanie zarządu kurator pobiera wynagrodzenie. Jeśli pojawi się którykolwiek ze spadkobierców i obejmie spadek w posiadanie, i zacznie nim zarządzać, wówczas kurator spadku nie jest już potrzebny.

I teraz najważniejsze: żeby złożyć wniosek o ustanowienie kuratora spadku nieobjętego, należy wykazać jakiś interes. Na przykład, że zmarła osoba była winna mi jakieś pieniądze i teraz nie wiadomo, od kogo dochodzić ich zwrotu. Okazało się jednak, że niektórzy prawnicy czy biznesmeni warszawscy albo łódzcy są bardziej bezczelni i w uzasadnieniu wniosku o ustanowienie siebie kuratorem spadku nieobjętego wpisywali: „Zawodowo zajmuję się poszukiwaniem spadkobierców zmarłych oraz informacji o majątku wchodzącym w skład spadku jako prowadzący cudze sprawy bez zlecenia. Wynik przedmiotowego postępowania dotyczy moich praw, ponieważ poniosę koszty poszukiwania spadkobierców, a jeżeli zostanę ustanowiony kuratorem spadku, to będę mógł otrzymać wynagrodzenie za podjęte czynności oraz poczynione nakłady”. Co to oznaczało? Że po prostu ktoś z ulicy mógł przyjść do sądu, pokazać kamienicę, o której wiedział, że jeszcze nikt jej nie zreprywatyzował, i oświadczyć, że chce być kuratorem spadku nieobjętego. I sądy na takie rzeczy się godziły. Wówczas można było spróbować przekonać sąd, że spadek można sprzedać, zamiast go utrzymywać. Nawet jeśli do sprzedaży by nie doszło, można było przez lata nieruchomością zarządzać i czerpać z tego dochód. Sprytne38.

Częściej jednak zdarzało się tak, jak miało to miejsce w przypadku reprywatyzacji działki przy ulicy Twardej w Warszawie. Roszczenia do nieruchomości kupiło dwóch panów M. – ojciec i syn. Zgodnie z ogólną zasadą sąd nie ustanawia kuratora spadku, jeśli pojawi się chociaż jeden spadkobierca lub następca prawny byłego właściciela. Może jednak zdarzyć się tak, że konieczne jest wówczas ustanowienie kuratora osób nieobecnych, który będzie dbał o interesy spadkobierców, którzy nie są nieznani, ale nie wiadomo, gdzie są i nie biorą udziału w sprawie. Na marginesie, te osoby miały odpowiednio sto dwadzieścia osiem i sto trzydzieści osiem lat, co nie było problemem dla sędziego, który pozytywnie rozpoznał wniosek adwokata Andrzeja M., żeby kuratorami reszty spadkobierców zostali jego koledzy adwokaci: Grażyna K.-B. i Tomasz Ż. Kuratorzy szukali i szukali spadkobierców, ale niestety nie mogli ich znaleźć. Postanowili przekonać sąd, żeby te udziały sprzedać: po co mamy dalej szukać, skoro nic z tego nie wynika. Sprzedajmy te udziały za rozsądną cenę, pieniądze złożymy do depozytu, a jak już spadkobiercy się znajdą, to pieniądze sobie odbiorą. A więc Grażyna K.-B. i Tomasz Ż. składali w sądzie wniosek o… zniesienie praw roszczeń spadkobierców do nieruchomości w zamian za zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Sąd, uznając, że starania kuratorów osób nieznanych okazały się bezskuteczne, wyraża zgodę na dokonanie wspomnianej transakcji za cenę od 2% do 3% wartości nieruchomości. Jaki jest tego skutek? Handlarze roszczeń mają już teraz prawa do całości nieruchomości. Tym sposobem mienie publiczne warte kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt milionów przechodzi w ręce prywatne39.

Dotychczas w wielu komentarzach dotyczących przepisu art. 184 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, podkreślało się, że „dopóki organ nie dysponuje aktem zgonu lub prawomocnym postanowieniem sądu o stwierdzeniu zgonu, czy też o uznaniu za zmarłego, zachodzi konieczność ustanowienia kuratora osoby nieobecnej”40. Dlaczego? Oryginalnie takie podejście miało zabezpieczać sytuacje, w których dojdzie do manipulacji tym przepisem. Manipulacja miałaby oznaczać, że w postępowaniu byłyby pomijane osoby, które najprawdopodobniej gdzieś żyją.

Dopiero dzięki tak zwanej małej ustawie reprywatyzacyjnej do przepisu dodano § 3, zgodnie z którym „nie ustanawia się kuratora dla ochrony praw osoby, jeżeli istnieją przesłanki uznania jej za zmarłą”. Czy faktycznie konieczna była zmiana prawa, żeby uchronić nas przed patologią ustanawiania kuratorów dla ponad stuletnich osób pochodzenia żydowskiego? Wydaje się, że wystarczyło zinterpretować przepis zgodnie z celem, do jakiego został powołany, i ze zdrowym rozsądkiem: kuratora wyznacza się dla osoby, która żyje, ale nie wiadomo, gdzie jest.

Ironią losu jest to, że w rękach gminy instytucja kuratora spadku przynajmniej teoretycznie jest skutecznym narzędziem przeciwdziałania tak zwanej dzikiej reprywatyzacji. Prześledźmy to na przykładzie. W 1946 roku komuniści wydali dekret, zgodnie z którym majątki opuszczone podczas drugiej wojny światowej i majątki poniemieckie przechodzą na własność Skarbu Państwa. Aby uporządkować stan prawny nieruchomości, Skarb Państwa wytoczył kilka lat temu proces o stwierdzenie, że na mocy tego dekretu nieruchomość należąca przed wojną do dwojga Niemców obecnie należy do Skarbu Państwa. Para jednakże zmarła dawno temu i nie wiadomo było, czy pozostali jacyś spadkobiercy. Dlatego powołano kuratora spadku, z którego udziałem można było przeprowadzić postępowanie i ustalić, że właścicielem nieruchomości jest dziś Skarb Państwa41.

8. METODA „Z SAINT KITTS I NEVIS”

Jeśli nazwa Saint Kitts i Nevis nic ci nie mówi, nie przejmuj się. Wiele osób dowiedziało się o tym malutkim państwie położonym na Morzu Karaibskim w Ameryce Środkowej właśnie dzięki aferze reprywatyzacyjnej. To właśnie stamtąd pochodził pewien kurator spadku po przedwojennych właścicielach. Okazuje się bowiem, że czasem łatwiej zapośredniczyć proces reprywatyzacji właśnie przez jakieś inne państwo, niż dokonać tego w Polsce.

Prześledźmy to na przykładzie reprywatyzacji nieruchomości przy ulicy Królewskiej w Warszawie. Ułamkowe roszczenie do niej kupił łowca roszczeń Maciej M., ten sam, który kupił roszczenia do ulicy Twardej, reprezentowany przez tego samego adwokata Andrzeja M. Pozostaje problem, co z resztą właścicieli, ale szczęśliwie okazuje się, że w ich imieniu działa kurator Stevyn L. Barlette, a zaświadcza o tym prawnik i notariusz publiczny Herman W. Liburd. Mało tego, kurator Stevyn L. Barlette nigdy nie pojawi się w Polsce. Przesyła jedynie swoje pełnomocnictwo Andrzejowi M.42 Jak to możliwe? Jak to możliwe, że polski sąd dopuszcza, żeby kuratorem spadku położonego w Polsce była osoba zza granicy i przebywająca za granicą? Odpowiedź brzmi: klauzula apostille.

Aby ułatwić międzynarodowy obrót dokumentami urzędowymi, na przykład aktem zawarcia małżeństwa czy dyplomem uczelni, w 1961 roku zawarto konwencję haską43. Zgodnie z tą konwencją dokument poświadczony klauzulą apostille może być przedłożony właściwym władzom, urzędom czy instytucjom z pominięciem dodatkowych procedur. Przykładowo w Polsce nadawaniem klauzuli apostille zajmuje się specjalny dział przy Ministerstwie Spraw Zagranicznych. Jeśli MSZ nada twojemu aktowi zawarcia związku małżeńskiego klauzulę apostille, możesz się nim posługiwać w dowolnym państwie, które przystąpiło do konwencji haskiej z 1961 roku. Zarówno Polska, jak i Saint Kitts i Nevis są sygnatariuszami konwencji i dlatego właśnie możliwe było posługiwanie się przez Andrzeja M. dokumentami poświadczonymi przez notariusza z Karaibów.

9. METODA „NA POLAKA”

Aby zastosować tę metodę, należy wiedzieć, że Polska Rzeczpospolita Ludowa zawarła dziesiątki lat temu dwanaście umów dotyczących odszkodowań za mienie przejęte przez państwo po drugiej wojnie światowej dla obywateli innych krajów. Umowy znane są jako tak zwane układy indemnizacyjne. Zasada była taka, że Polska wypłacała ryczałtową sumę danemu państwu, a następnie to państwo rozdzielało tę sumę między swoich obywateli. Tym sposobem mieliśmy zaspokoić roszczenia obywateli innych krajów za mienie przejęte przez państwo po wojnie. A więc jeśli umowa została zawarta, wówczas obywatel obcego państwa mógł kierować roszczenia tylko do swoich władz, już nie do Polski. Coś poszło nie tak, ktoś coś źle zrozumiał, a może ktoś celowo nie dosłyszał, ale ostatecznie nieco zmieniono znaczenie umów i uznano, że jeśli ktoś raz został zaspokojony poprzez wypłatę z tytułu umowy indemnizacyjnej, drugi raz nie może niczego od Polski żądać. Ta pozornie mała zmiana oznaczała tyle, że kluczowe znaczenie zaczęło mieć nie to, że umowa została zawarta, ale to, czy w wyniku jej zawarcia ktoś faktycznie otrzymał odszkodowanie. Traf chciał, że na kilkanaście państw jedynie w przypadku USA, Szwajcarii i Lichtensteinu mamy pewność, za które adresy i którym osobom wypłacono odszkodowania. Podsumowując, kiedyś coś komuś zapłaciliśmy, co by załatwiało chociaż częściowo sprawę reprywatyzacji, ale mamy taki bałagan, że zupełnie nie wiemy komu, ile i za co. Dlaczego więc tego nie wykorzystać?

Metoda „na Polaka” polega na tym, by za wszelką cenę udawać, że osoba, której jesteś spadkobiercą lub od której kupiłeś roszczenia, była Polakiem, a nie na przykład Szwedem czy Francuzem, zanim minister finansów na spółkę z ministrem spraw zagranicznych posegreguje papierki (pozytywne prognozy: nie udało się tego uporządkować przez kilkadziesiąt lat, więc jest szansa, że będziemy tkwić w tej niewiedzy jeszcze przez kolejnych kilka). Należy jednak pamiętać, że jest to metoda ryzykowna. W ten sposób, na „Duńczyka, który był Polakiem”, zreprywatyzowano nieruchomość na Chmielnej 70 w Warszawie, sprawę bada obecnie prokuratura, a zamieszany w nią adwokat Robert N. przebywa w areszcie.

10. METODA „NA REAKTYWOWANĄ SPÓŁKĘ PRZEDWOJENNĄ”

Reaktywacja przedwojennej spółki to nie lada gratka dla amatorów staroci. Jeśli uwielbiasz zapach pożółkłych papierów, nie brzydzisz się mikrobów ukrytych między stronami książek, w zatęchłych piwnicach antykwariatów zwróć szczególną uwagę na papiery wartościowe przedwojennych spółek.

Tym tropem poszło kilku mieszkańców Pomorza, którzy z papierami wartościowymi śląskiej spółki Giesche w 2007 roku zapukali do prezydenta Katowic, Katowickiego Holdingu Węglowego oraz Hutniczo-Górniczej Spółdzielni w Katowicach ze skromnym żądaniem wypłaty odszkodowania lub zwrotu majątku firmy wartego 341 mln złotych. Dość skromna cena jak na około 30% zurbanizowanej powierzchni Katowic, na której mieści się 10 tys. budynków44. Obrotni kolekcjonerzy papierów wartościowych z Pomorza zeznali w trakcie postępowania, że dokumenty można było nabyć w latach 80. i 90. za cenę kilkuset złotych. Według danych, na które powołuje się jedna z kancelarii adwokackich, przed wybuchem drugiej wojny światowej w Polsce było zarejestrowanych około 2,8 tys. spółek, w tym 1,2 tys. spółek akcyjnych. Spośród tych 1,2 tys. na rynku kolekcjonerskim występują akcje czterystu z nich.

Inny przykład. „Zwrotu” trzech hektarów w centrum Gdyni domagał się biznesmen Ryszard Krauze, reaktywując spółkę Pierwsze Polskie Towarzystwo Kąpieli Morskich, co i tak wypada blado w porównaniu do reaktywacji przez niego spółki C. Ulrich założonej jeszcze w 1805 roku, dzięki której udało się „odzyskać” dwadzieścia hektarów ziemi na warszawskiej Woli. Dziś stoi tam centrum handlowe i budowane jest metro45.

Niestety wybór tej metody może się okazać już nieaktualny. Jak informowała na swojej stronie internetowej we wrześniu 2014 roku pewna kancelaria adwokacka, której nazwy nie przytoczę, „jeszcze tylko rok na reaktywację przedwojennych spółek”. Metoda była więc możliwa do zastosowania tylko do końca grudnia 2015 roku.

Procedura reaktywacji przedwojennej spółki nie należy do najprostszych, ale dla chcącego nic trudnego. Pierwszy krok: udowodnić odpowiednim dokumentem spółki, że jest się wspólnikiem bądź akcjonariuszem. Uwaga, jeśli nie udało ci się znaleźć żadnej okazji na Allegro ani u poczciwego sprzedawcy na targu staroci, warto sięgnąć do akt dawnego Rejestru Handlowego, czyli dzisiejszego Krajowego Rejestru Sądowego. Istnieje prawdopodobieństwo, że znajdziesz tam potrzebne dokumenty. Jak ostrzega w swoim artykule wspomniana kancelaria adwokacka, lepiej zadbać o akcje imienne w miejsce akcji na okaziciela. Dlaczego? Żeby nie skończyć jak kolekcjonerzy z Pomorza, którymi zainteresowały się organy ścigania.

Można też pójść na całość i po prostu wypożyczyć akcje z muzeum. Tak, z muzeum. Tak na przykład próbowano reaktywować Towarzystwo Akcyjne Fabryki Garbarskiej Temler i Szwede, mające swoją siedzibę na warszawskim Muranowie46. Niewykluczone także, że w pewnych okolicznościach akcje można było kupić od pracowników Ministerstwa Finansów. Jak donosiła w 2009 roku „Rzeczpospolita”, w styczniu tamtego roku funkcjonariusze ABW badali dokumenty kilkunastu reaktywowanych spółek przedwojennych znajdujące się w archiwum Ministerstwa Finansów. „W jednym z pomieszczeń resortu, gdzie trzymano szczotki i środki czystości, znaleziono stół. Leżały na nim setki przedwojennych obligacji”47.

Krok drugi: ustanowić kuratora dla spółki, który zwołuje walne zgromadzenie. Zgromadzenie wybiera zarząd, który zwołuje kolejne walne zgromadzenie. W międzyczasie warto dostosować dawny statut spółki do wymagań obecnie obowiązujących w Kodeksie spółek handlowych, więc bez pomocy prawnika może się nie udać. Następnie spółkę przepisujemy do Krajowego Rejestru Sądowego. Gratulujemy. Od dziś jesteś na przykład Prezesem Tomaszowskiej Fabryki Sztucznego Jedwabiu S.A.

A GDY JUŻ ZREPRYWATYZUJESZ…PORADNIK, JAK OCZYŚCIĆ KAMIENICĘ Z WKŁADKI MIĘSNEJ

Jeśli udało ci się zreprywatyzować kamienicę – szczere gratulacje. Teraz, aby móc dobrze na niej zarobić, musisz przerobić lokale mieszkalne na luksusowe apartamenty, a lokale użytkowe na palarnię cygar i pijalnię whisky. Możesz to nazwać zarówno optymalizacją struktury najemców, komercjalizacją zasobu, jak też usunięciem wkładki mięsnej. Pamiętaj jednak, że tego rodzaju deweloperka to nie droga usłana różami. Pierwszym problemem może być konserwator zabytków, ale to i tak nic w porównaniu z lokatorami.

Co musisz o nich wiedzieć? Lokatorzy komunalni to same problemy. Po pierwsze, płacą za niskie czynsze, żeby naprawić niedziałający od trzydziestu lat domofon. Niektórzy w ogóle nie płacą. Jednocześnie to bardzo roszczeniowa grupa, często bratająca się z rozwydrzonymi, anarchistycznymi dzieciakami, wykrzykującymi: „Kapitalizm kanibalizm”. Musisz się liczyć z tym, że jeśli podejmiesz jakiekolwiek próby pozbycia się lokatorów ze środka, dzieciaki pójdą naskarżyć na ciebie do telewizji albo zrobią pikietę pod twoją kancelarią. Twoje nazwisko będzie pojawiać się na pasku w wiadomościach, a bolszewicy zastąpią szlachetny tytuł „inwestora” nieeleganckim „handlarzem roszczeń” czy wręcz „czyścicielem”. Ale i tak najgorsze są te stare babcie. Anarchiści wyglądają, jak wyglądają, ale kiedy miła, starsza pani w bereciku pojawia się w telewizji i mówi, że chcesz ją eksmitować na ulicę, robi się po prostu niezręcznie. Tak więc w stosowaniu poniższych metod musisz zachować zimną krew, ale i ostrożność. Warto też wynająć specjalną ekipę czyścicieli. W wyszukiwarce internetowej znajdziesz ich pod hasłem „windykacja terenowa bezpośrednia”:

Unikatowym i bezkonkurencyjnym sektorem naszej firmy jest usługa eksmisji lokatorów. Generalnie polega na pozbyciu się z mieszkania lub domu niechcianego lokatora. […] W wielu przypadkach niepłacący najemca po prostu nie ma gdzie się podziać i zajmuje mieszkanie tak długo, jak to możliwe. Działania „czyścicieli mieszkań” nie należą do prostych czynności oraz niestety niosą za sobą ryzyko konfrontacji siłowej oraz szereg innych zagrożeń. Na przykład kontakt z policją podczas interwencji, na co jesteśmy przygotowani merytorycznie. Pozbycie się nieuczciwego najemcy nie jest prostą sprawą, ale kreatywne podejście do problemu pozwala wypracować bardzo skuteczne metody działania48.

Oto i one.

1. METODA „NA GNIAZDO GOŁĘBI”

Jeśli zależy ci na jak najszybszym zmuszeniu lokatorów do dobrowolnego opuszczenia kamienicy, zastosuj środki radykalne. Wzorując się na nowych właścicielach kamienicy przy ulicy Dahlberga 5 na warszawskiej Woli (z pewnością zupełnym przypadkiem jest nim między innymi Marek M.), możesz na przykład spontanicznie zaaranżować na poddaszu kamienicy gołębnik. Jeśli zamkniesz strych na cztery spusty, sypniesz trochę chleba i trochę podziurawisz dach, w ciągu kilku miesięcy efekt będzie gwarantowany. Odchody zaczną zalegać grubą warstwą, a fetor w upalne dni stanie się nie do zniesienia. Lokatorzy będą informować Miasto, Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska, ale zanim ktokolwiek cokolwiek z tym zrobi, trochę czasu minie, a paru lokatorów się wyprowadzi. Dla podbicia efektu możesz do rynien wsypać gruz49. Ewentualnie możesz po prostu zerwać dach w porze sierpniowych burz. Taka sytuacja miała miejsce na warszawskiej Pradze tuż przed wydaniem tej książki.

Myślisz, że w centrum stolicy środkowoeuropejskiego państwa coś takiego nie ujdzie płazem? Nic z tych rzeczy. Wprawdzie od 1 stycznia 2016 roku do Kodeksu karnego wprowadzono przepis art. 191 § 1a, zgodnie z którym nękanie lokatorów nawet w sposób niebezpośredni jest zagrożone karą do trzech lat pozbawienia wolności, ale jak poinformowała prasę w czerwcu 2017 roku Wioletta Olszewska, naczelnik Wydziału Komunikacji Społecznej i Promocji w Ministerstwie Sprawiedliwości, przepis się nie przyjął: „W 2016 r. w Krajowym Rejestrze Karnym – gdy podda się analizie dane według czynu głównego – nie odnotowano prawomocnego skazania osoby dorosłej za czyn z art. 191 par. 1a k.k.”50.

Jeśli już decydujesz się na metody skrajne, możesz spróbować głuchych telefonów, wrzucania do skrzynek wstęg „Ostatnie pożegnanie”, robactwa na schody, śmieci na podjazd dla samochodów, przebijania opon, gróźb typu: „Skończysz jako Jolanta Brzeska”, wzorując się na czyścicielach działających na warszawskiej Pradze51. Pamiętaj jednak, że tego rodzaju czyn może być potraktowany jako groźba, a więc przestępstwo z art. 190 Kodeksu karnego.

Co ciekawe, tą metodą możesz także próbować wykurzyć współwłaścicieli kamienicy. Istnieje powszechne przekonanie, że jeśli ktoś ma wykupione mieszkanie od gminy albo po prostu kupił je na wolnym rynku, może spać spokojnie. Istnieją jednak przykłady, jak przy pomocy odpowiednio dobranych środków można spróbować przekonać nawet właścicieli do tego, by po prostu się z kamienicy wyprowadzili. Jak? Właśnie usilnie nękając. Tak na przykład postępował właściciel połowy poznańskiej kamienicy – wymontowywał okna, odcinał wodę, prąd i gaz, wyrzucał śmieci na klatkę schodową i robił podkopy pod fundamentami, udając, że to remont. Niestety metoda ryzykowna – w 2017 roku poznański sąd orzekł, że tego rodzaju działanie, choć nie jest klasycznym czyszczeniem kamienic, podpada pod stalking: „Wszystko to tworzyło poczucie zagrożenia i naruszało prywatność pokrzywdzonych. Nie mogli spokojnie wyjechać na urlop, bo nie wiedzieli, co zastaną po powrocie. Musieli stale pilnować domu” – tak uzasadniała wyrok skazujący sędzia. Kara: rok pozbawienia wolności w zawieszeniu na trzy lata, 20 tys. złotych do zapłaty nękanym i 10 tys. grzywny52.

2. METODA „NA REMONT”

Metoda ciesząca się dużą popularnością, przede wszystkim z uwagi na to, że na ogół remonty są traktowane jako czynność legalna, a wręcz pożądana w starych, zdezelowanych kamienicach.

Przede wszystkim remont musi być głośny i rozciągnięty w czasie. Na niektórych lokatorów wystarczy dźwięk młota pneumatycznego budzący ich o 6.00 rano i życzący kolorowych snów o 22.00. Przy okazji można doprowadzić do nieoczekiwanego pęknięcia ważnej ściany, co przekona także konserwatora do umożliwienia rozbiórki budynku. Całkiem skuteczne jest utrzymywanie niskich temperatur w mieszkaniach, co można osiągnąć przez wymontowywanie okien na korytarzach w środku zimy bądź też w lokalach, z których lokatorzy zdążyli się wyprowadzić. Popularne i w miarę bezpieczne z prawnego punktu widzenia może okazać się doprowadzenie do przypadkowego pęknięcia rury podczas remontu i zalania mieszkania. W ogóle w trakcie remontu może dojść do awarii w dostawach prądu, gazu czy wody.

Remont ma też ten plus, że może być uzasadnieniem dla podwyżek czynszu. Niestety, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów podwyższenie stawki czynszowej z powodu remontu jest ograniczone – w skali roku można podwyższyć czynsz tylko o kwotę, która wynosi 10% nakładów. Koledzy z Warszawy podwyżkę czynszu w zagrzybionym mieszkaniu uzasadnili koniecznością budowy lądowiska dla helikopterów. Nieźle, co?

Inną zaletą remontu jest też to, że można nim uzasadnić wypowiedzenie umowy najmu. Warunek jest taki, że trzeba zapewnić na swój koszt lokal zamienny, a remont może trwać maksymalnie rok. Na szczęście dochodzenie swoich praw przed sądem jest wśród lokatorów spotykane dość rzadko, a poza tym podczas rozpraw w ogóle nie rozumieją, co się do nich mówi. Niby lokal zamienny powinien spełniać jakieś tam standardy wskazane w ustawie, ale najlepiej zaproponować lokal zamienny w zawilgoconej piwnicy, żeby lokatorowi odechciało się żyć, jak na niego spojrzy. Jeśli odrzuci ofertę lokalu zamiennego, masz problem z głowy. Nie może się od ciebie niczego domagać, nawet przed sądem.

3. METODA „NA GODZIWY ZYSK”

Mimo dotychczasowej apatii organów ścigania wobec nękania lokatorów, aby sami opuścili lokal, wciąż istnieje pewne ryzyko nieprzyjemności. Znacznie łatwiej jest po prostu podnieść lokatorom czynsz – metoda w pełni legalna i skuteczna.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów możesz podnieść czynsz za lokal do dowolnej kwoty, o ile uzasadnisz to w odpowiedni sposób. Powodem może być wspomniany remont, ale również „godziwy zysk”. Czym jest godziwy zysk? No właśnie nikt tego do końca nie wie – ani sądy, ani teoretycy prawa.

Według profesor Ewy Bończak-Kucharczyk „godziwy zysk” właśnie z powodu braku legalnej definicji jest najbardziej problematycznym uzasadnieniem podwyżki. Być może mógłby być sprecyzowany poprzez określenie limitu procentowego lub kwotowego albo poprzez określenie relacji do jakichkolwiek czynników53. Zdaniem Romana Dziczka należałoby wypracować skalę procentową godziwego zysku w danym czasie albo odnieść się do takich czynników, jak „ogólna rentowność w gospodarce, rentowność na rynku nieruchomości, rentowność na rynku najmu okazjonalnego w danej miejscowości i ocena sytuacji najemców na danym rynku lokalnym”54. Tyle że kategorie, takie jak „ogólna rentowność w gospodarce” i „rentowność na rynku”, są kategoriami wywodzącymi się z mechanizmów rynkowych, a jak wskazał Trybunał Konstytucyjny, mechanizm rynkowy nigdy nie może być jedynym regulatorem czynszu lub innych opłat za używanie lokalu55. Nie jest to więc takie proste56.

Jakby jednak z tym godziwym zyskiem nie było, pewne jest, że czynsz w zreprywatyzowanej kamienicy można podnieść do poziomu, który obowiązuje na wolnym rynku. Dla osób na emeryturze to i tak będzie wykańczające – jeśli lokator dostaje 1250 złotych emerytury i ma płacić tyle samo czynszu, jest więcej niż pewne, że się zadłuży, a koniec końców będzie musiał się wynieść.

Czasem jest tak, że lokator zacznie płacić, bo chce być uczciwy, ale nagle przestaje, bo po prostu się nie wyrabia. Wtedy trzeba powołać się na instytucję „uznania niewłaściwego długu”. Polega ona na tym, że w sytuacji, gdy lokator chociaż raz zapłaci więcej, oznacza to, że oświadcza, że podwyżkę uznaje. Wyplątanie się z tego nie jest niemożliwe, ale bardzo trudne.

ODDAJMY GŁOS LOKATORKOM

To teraz zmieńmy ton i spójrzmy na to wszystko mniej ironicznie. Poznajcie historie trzech kobiet ze zreprywatyzowanych kamienic, które poznałam podczas pracy w Komitecie Obrony Praw Lokatorów.

ALA, SIEDEMDZIESIĄT TRZY LATA

Pani Ala ma obecnie ponad siedemdziesiąt lat, wygląda na dwadzieścia mniej i przychodzi do nas zawsze z filuterną anegdotką i czerwonymi usteczkami. Potrafi przytaszczyć dziesięć kilogramów śliwek na przetwory i wsunąć cichaczem pod stół, zalotnie puszczając oczko. Potem w ten stół uderzy pięścią i zapyta: „To kiedy robimy zadymę? Stasię spod piątki znowu zalali!”.

Kamienica w Śródmieściu, w której pani Ala mieszka od urodzenia, została zreprywatyzowana metodą „na kuratora spadku”, a decyzję zwrotową podpisała Gertruda J.-F., czyli była urzędniczka warszawskiego Ratusza zatrzymana na początku lutego 2016 roku przez Centralne Biuro Antykorupcyjne. Kiedy pani Ala zobaczyła w telewizji informacje o aresztowaniu urzędników i prawników zamieszanych w aferę reprywatyzacyjną, ze szczęścia przybiegła do Komitetu z kwiatami: „Jeszcze wygramy!”. Tylko, że opłaty za mieszkanie u pani Ali obecnie przewyższają jej emeryturę – przez ostatnie pięć lat emerytura wzrosła o marne 11%, a czynsz aż o 500%. Ostatnio, już po zaskarżeniu podwyżki do sądu, właściciel poinformował o kolejnej podwyżce, tym razem do siedemdziesięciu złotych za metr kwadratowy. Aresztowania, do których doszło w związku z aferą reprywatyzacyjną, rozbudziły nadzieję na to, że nękanie lokatorów się skończy, ale nie zmniejszyły opłat za mieszkanie, nie zlikwidowały widma zadłużenia, nie podwyższyły temperatury w domu, która obecnie spada do siedmiu stopni Celsjusza, nie sprawiły, że obcy ludzie „o wyglądzie «Pruszkowa»” przychodzą niezapowiedziani ani nie zakończyły niekończącego się remontu. Sąsiedzi pani Ali są regularnie zalewani wodą, w wyniku remontu pękają stropy. Właścicielem kamienicy jest zresztą spółka znana z radykalnych odmian metody „optymalizacji struktury najemców”, która nigdy nie reprywatyzuje, a jedynie skupuje już zreprywatyzowane nieruchomości, a następnie dzięki ich pracy „budynki mogą ponownie stać się wizytówkami miasta”. Sprawą prawidłowości zwrotu kamienicy pani Ali zajmowała się Komisja Weryfikacyjna, która jest dla pani Ali ogromną nadzieją. W momencie wydawania tej książki decyzja w sprawie ulicy Nowogrodzkiej nie jest znana.

Pani Ala nie zamierza się wyprowadzić z kamienicy mimo tych niedogodności, ponieważ uważa, że ma moralne prawo w niej mieszkać. Mama urodziła panią Alę w kilka dni po zakończeniu powstania warszawskiego, uciekając z obozu w Pruszkowie. Kiedy wrócili na Nowogrodzką, kamienica była w ruinie, ale wspólnymi siłami udało się ją odbudować. Podczas generalnego remontu kamienicy w latach 70. w wybrzuszeniu jednej ze ścian odkryto skrytkę na komunistyczne ulotki jeszcze z czasów carskich. Rodzina pani Ali nie mieszkała jednak w kamienicy od zawsze. Wcześniej budynek należał do rodziny żydowskiej, a po jej „wyprowadzce” do getta wprowadzili się tam rodzice Ali.

ALICJA, SZEŚĆDZIESIĄT LAT

Jest jeszcze druga Alicja. W powstaniu warszawskim jej babka straciła siedmiu synów, ale jeden przeżył – ojciec Alicji. Skoro przeżył, zakasał rękawy i zaczął odbudowywać Warszawę, podobnie jak wielu innych w tamtym czasie. Za udział w odbudowie stolicy dostał przydział mieszkaniowy na Saskiej Kępie, wówczas niezburzonej dzielnicy Warszawy. Kilka dekad później, w latach 80., Alicja roznosiła ulotki Solidarności i chodziła na manifestacje. Komunę obalić się udało, ale wykupić mieszkania już nie. Transformacja pozwoliła otworzyć jej sklep, w którym pracowała cała rodzina, ale potem pojawiły się Lidle, Biedronki i plajta. Teraz Alicja ma ponad sześćdziesiąt lat i musi się z kamienicy na Saskiej Kępie wyprowadzić. O widmie wyprowadzki mówi bardzo emocjonalnie:

Jeszcze parę lat temu oglądałam Jaworowicz, wiadomości, że ludzi w Krakowie i Gdańsku wyrzucają z domów. Do głowy mi nie przyszło, że wkrótce przyjdzie kolej na nas. Teraz muszę przyzwyczajać się do tego, że nadejdzie dzień, w którym będę musiała oddać klucze do mojego rodzinnego domu, w którym się urodziłam, wychowałam, w którym umarli moi rodzice. Przysięgam, że jak umarła mama, ojciec, a potem brat, to całowałam z tęsknoty tę ziemię przed domem, bo wiedziałam, że na niej są ich kroki. Tak jest ze wszystkim dookoła. A jak mnie wyślą na Grochów, to co ja mam tam do całowania?

Ala z Saskiej Kępy, podobnie jak Ala ze Śródmieścia, przychodzi do Komitetu regularnie, nawet jeśli nie potrzebuje porady. Dla czekających w kolejce parzy kawę i herbatę albo pociesza na zewnątrz, popalając czerwone marlboro. Chodzi prawie na wszystkie demonstracje lokatorskie, tak jak kiedyś chodziła na demonstracje opozycji, doskonale przemawia przez mikrofon, choć, jak przyznaje, straciła wiarę w państwo:

Kiedyś byłam ogromną patriotką. Dziś już nie stanęłabym walczyć o Warszawę, bo to już nie jest moje miasto. Państwo mnie zawiodło na wszystkich możliwych frontach. Teraz walczę tylko o te resztki godności ludzkiej, które nam zostały.

Właściciele, którzy zreprywatyzowali budynek, mieszkanie z Alą w środku sprzedali pewnej adwokatce. Być może dzięki temu, że mieszkanie było z lokatorami w środku, kupiono je po niższej cenie. A ulica, przy której mieszka Ala, to same piękne wille i parę niskich kamienic. Dziś w ogrodach rosną róże, a Ala pamięta, jak biegały po nich kury. Ala nie ma zalewanego mieszkania, nie jest gnębiona telefonami, nikt jej nie grozi śmiercią. Po prostu musi się wyprowadzić.

MARTA, TRZYDZIEŚCI SZEŚĆ LAT

Marta jeszcze niedawno mieszkała w kamienicy niedaleko Ronda Wiatraczna w Warszawie – ona, niepełnosprawny mąż i dziecko, jeden pokój, toaleta na zewnątrz, jakoś sobie radzili. Marta od zawsze wiedziała, że kamienica należała do państwa K. Mąż Marty i spadkobiercy dawnych właścicieli wychowywali się wspólnie na jednym podwórku. Umówili się nawet, że kiedy już uda się zakończyć proces reprywatyzacji, wspólnie zadbają o to, żeby gmina dała im lokal gdzieś indziej, może nawet w lepszym standardzie. Sprawy jednak przybrały nieoczekiwany obrót:

Zaraz po podpisaniu aktu notarialnego z Miastem w grudniu przestali od nas pobierać pieniądze, zlikwidowali toaletę, odcięli wodę i powiedzieli, że nigdy nie było między nami żadnej umowy. W styczniu zamontowali furtkę przy wejściu na posesję, zamknęli na klucz i kazali dzwonić. Któregoś dnia wracam ze sklepu, dzwonię, a oni mówią, że mnie nie wpuszczą. Ja na to, że jak to? Przecież mam ważną umowę najmu, w mieszkaniu czeka na mnie mąż, dziecko i kot. No to przeskoczyłam przez płot. Więc oni następnego dnia zamontowali kolejny zamek, tym razem w drzwiach wejściowych do kamienicy i nie dali nam do nich kluczy. Drugi raz nie miałam co przeskakiwać przez płot, bo przecież teraz musiałabym się jeszcze wspiąć przez okno. Wpuścili mojego męża, bo był zameldowany. Czasem wpuszczali syna. Ale to była loteria – trzeba było prosić i żeby wejść, i żeby wyjść z domu, czasem nie wpuszczali przez dwa dni. Po kilku miesiącach byliśmy tym wszystkim zmęczeni. Mąż wziął kota, najważniejsze dokumenty, reszta rzeczy została. Wzywaliśmy wtedy policję, nic to nie dało. Jedyne, co mogliśmy, to założyć sprawę w sądzie, co też zrobiliśmy. I czekaliśmy. Mieszkaliśmy czasem u znajomych, czasem u rodziny. Myśleliśmy, że to potrwa chwilę.

Kamienica jednak została błyskawicznie sprzedana deweloperowi. Marta próbowała z nim negocjować dostanie się do mieszkania, ale odmawiano jej. Tymczasem pierwszy termin w sądzie został wyznaczony dopiero po półtora roku i tylko dlatego, że w sprawie interweniował Rzecznik Praw Obywatelskich.

Czekamy z Martą przed salą sądową na wywołanie jej sprawy. Pytam ją, jak odzyskała swoje rzeczy.

To