Kompendium inwestora. Jak inwestować w nieruchomości ebook

Kontakt ‌z autorem

[email protected]

www.zrozumiecnieruchomosci.pl

Opracowanie i dystrybucja

Imprint ‌Media ‌Agencja Wydawnicza

www.imprintmedia.pl

Redakcja

Błażej Gałkowski

Joanna ‌Adamska

Korekta

Paulina Domachowska-Gałkowska ‌Adam Osiński

Projekt wnętrza ‌i skład

Błażej ‌Gałkowski

Projekt okładki

Arnold ‌Kotra

© 2017 ‌by ‌Damian ‌Kleczewski

© 2017 ‌for ‌this edition by Damian ‌Kleczewski ‌and Imprint ‌Media

Wszystkie prawa zastrzeżone

Wydanie ‌pierwsze

Warszawa 2017

ISBN ‌978-83-64299-70-4

Materiał zawarty w tej publikacji ‌nie stanowi ‌doradztwa ani ‌rekomendacji ‌w rozumieniu prawnym. Wszystkie ‌porady zawarte ‌w tej książce zostały ‌opracowane ‌z największą starannością ‌przy wykorzystaniu ‌wiedzy ‌i doświadczeń ‌autora. Jednak wszelkie ‌decyzje ‌inwestycyjne wiążą się z ryzykiem. ‌Autor ‌ani wydawca ‌nie ponoszą odpowiedzialności za ‌jakiekolwiek decyzje lub ‌skutki decyzji podjętych ‌na podstawie treści ‌zawartych ‌w tej książce.

Skład wersji ‌elektronicznejMarcin Kapusta

konwersja.virtualo.pl

WPROWADZENIE

Dziękuję, że czytasz tę książkę, w której podzielę się z Tobą moją wiedzą i doświadczeniem płynącym z wieloletniej praktyki inwestycyjnej. Zakładam, że już zdajesz sobie sprawę z tego, że w porównaniu z innymi sposobami realizacji Twoich celów finansowych inwestowanie w nieruchomości ma wiele zalet i jest dziś prawdopodobnie najskuteczniejszą i niosącą ze sobą najmniejsze ryzyko strategią budowania lub pomnażania majątku. Jeżeli potrzebujesz więcej informacji na poziomie podstawowym i zastanawiasz się, czy warto inwestować w mieszkania, radziłbym zacząć od mojego poradnika Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości, gdyż w książce, którą trzymasz teraz w rękach, pomijam wywody motywacyjne i skupiam się wyłącznie na prezentacji sprawdzonych, praktycznych wskazówek i rozwiązań. Ujawniam tajniki branży, które do tej pory można było poznać wyłącznie na drogich, zamkniętych szkoleniach lub – co jest jeszcze droższe! – podczas długiego procesu nauki na własnych błędach.

Kiedyś przed jednym z wystąpień spojrzałem jeszcze na telefon i, ku mojemu zdziwieniu, przeczytałem takie słowa: „Czy chciałbyś poznać odpowiedź, zanim zadasz pytanie?”. Pomyślałem – świetna idea! Kto by nie chciał? Gdy zajmujemy się czymś nowym, musi często upłynąć wiele czasu, zanim w ogóle zdamy sobie sprawę z tego, co jest ważne i o co warto zapytać ekspertów. Dlatego w tej książce chciałbym dać Ci gotowe odpowiedzi na najistotniejsze pytania dotyczące branży nieruchomości. Znajdziesz tu instrukcję skutecznego działania i same niezawodne rozwiązania, które pozwolą Ci więcej zarabiać, popełniać mniej błędów i oszczędzić czas.

Do współpracy nad tą książką zaprosiłem kilka osób z branży, aby oni także podzielili się z Tobą swoimi doświadczeniami. Są to osoby z mojego zespołu inwestycyjnego i dobrzy znajomi – wybitni specjaliści w dziedzinach bezpośrednio lub pośrednio związanych z nieruchomościami. Każdy z nich wniósł swoje unikalne podejście, własne kreatywne rozwiązania i wieloletnie doświadczenie. Poznasz nie tylko nowe treści związane z procesem inwestowania w mieszkania, ale między innymi również korzyści płynące z inwestycji w garaże blaszane, zagadnienia prawne związane z sukcesją spadkową, a także sposoby na to, by zachęcić swoje dzieci do poznawania świata pieniądza i uczyć je odpowiedzialności w tej ważnej dziedzinie.

Mam świadomość, że jest już wiele książek dotyczących inwestowania w nieruchomości oraz mnóstwo szkoleń, konferencji, forów internetowych i facebookowych grup dyskusyjnych, które mogą stanowić źródło informacji. Trudno nie pogubić się w tym gąszczu i znaleźć praktyczną, użyteczną wiedzę, składającą się na spójny instruktaż, który pozwoli ustalić realistyczne cele oraz skuteczny plan i strategię działania. Stąd mój pomysł na cykl ultra-praktycznych publikacji, mocno osadzonych w realiach współczesnego, polskiego rynku, przedstawiających konkretne instrukcje i procedury działania, odpowiedzi na najczęstsze pytania, techniki analizy i minimalizacji ryzyka oraz optymalizacji działań inwestycyjnych. Jest to więc taka książka, jaką sam chciałbym móc przeczytać siedem lat temu, na początku mojej przygody z nieruchomościami.

W tym poradniku ujawniam jeszcze więcej tajnej wiedzy niż w Skutecznych sposobach inwestowania w nieruchomości. Mam nadzieję, że moje doświadczenia będą mogły stać się częścią Twojego sukcesu. Powodzenia!

Damian Kleczewski

Poznań, październik 2017

CZĘŚĆ PIERWSZAWYBÓR, KUPNO I REMONT NIERUCHOMOŚCI

ROZDZIAŁ IOKAZJA INWESTYCYJNA – JAK I GDZIE JEJ SZUKAĆ

Znane powiedzenie mówi, że w obrocie nieruchomościami najwięcej można zarobić na kupnie. Stąd wieść o okazji sprawia, że tętno przyspiesza zarówno początkującym inwestorom, jak i tym, którzy działają na rynku od dawna.

CZYM JEST OKAZJA INWESTYCYJNA?

Najogólniej mówiąc, okazją można nazwać taką nieruchomość, której cena jest wyjątkowo niska w porównaniu z cenami rynkowymi podobnych nieruchomości. Może ona także mieć inne, często niewidoczne dla niewprawnego oka cechy, które sprawią, że jej zakup będzie wyjątkowo opłacalny.

Sama cena zakupu jest oczywiście podstawowym i najbardziej popularnym kryterium. Kiedy tylko zobaczysz ofertę, której cena przykuje Twoją uwagę, szybko włączają się emocje. Warto wtedy pilnować, aby nie zaćmiły one zdolności do chłodnej analizy. Z moich doświadczeń wynika, że bardzo często lokal, którego zakup na pierwszy rzut oka wydaje się wspaniałą okazją, po bliższej analizie i uwzględnieniu wszystkich kosztów adaptacyjno-remontowych okazuje się mieć zwykłą cenę rynkową. Wtedy należy zejść na ziemię i odpuścić. Nie ma najmniejszego sensu dać ponieść się emocjom, a potem angażować w gruntowny i czasochłonny remont tylko po to, aby zbliżyć się do średnich cen rynkowych. Lepiej wówczas dalej szukać prawdziwej okazji lub też stworzyć ją samemu.

Pamiętaj!Na okazje nie musisz czekać.Możesz je także tworzyć.

TWORZENIE OKAZJI

Zasadniczo możliwe są dwa scenariusze: znajdujesz okazyjną nieruchomość lub też tworzysz okazję inwestycyjną.

Są to dwa różne procesy, które porównam w tym rozdziale. Najważniejsze, abyś zobaczył, że tworzenie okazji jest w dzisiejszych realiach rynkowych dużo skuteczniejsze oraz bardziej rentowne niż ich szukanie i konkurowanie z setkami innych inwestorów na lokalnym rynku.

DLACZEGO TRZEBA TWORZYĆ OKAZJE?

Zwróć uwagę na to, że poprzez popularyzację wiedzy z zakresu inwestowania w nieruchomości oraz przez swobodniejszy dostęp do szkoleń i prasy specjalistycznej znacznie więcej ludzi pragnie dobrze zainwestować swoje oszczędności i jak najlepiej wykorzystać zdolność kredytową. Ten trend powoduje, że w dużych aglomeracjach miejskich jest obecnie dużo trudniej o dobre oferty niż w poprzednich latach. Osoby, które działają na danym rynku dłużej, mają też lepiej wykształcone sieci kontaktów i pośrednictwa, a także narzędzia pozwalające im skutecznie monitorować bieżące oferty i ściągać je z rynku, jeszcze zanim trafią do portali internetowych.

Ten ruch w branży nieruchomości z pewnością będzie się jeszcze nasilał. Jest to szczególnie widoczne w przypadku mieszkań rokujących po remoncie dobre zyski oraz lokali, które można przystosować do wynajmu, oferując większą liczbę pokoi dla studentów lub pracowników. Osoby początkujące, chcące jak najszybciej zainwestować całą zgromadzoną gotówkę lub swoją zdolność kredytową w pierwszy interes, często nieracjonalnie dość wysoko windują cenę, co działa na niekorzyść innych graczy na rynku nieruchomości. Dla świeżo upieczonego inwestora, który pragnie szybko wykorzystać zdolność kredytową lub pieniądze z mało rentownej lokaty, niska cena zakupu nie będzie aż tak istotna. Gotów jest on kupić lokal po cenie rynkowej. Rentowność na poziomie 5 proc. i tak będzie lepsza niż 1,5 proc. z lokaty, a nieruchomość zawsze kojarzy się z czymś dużo bardziej stabilnym i pewnym niż wirtualne produkty bankowe.

Nie mam na celu zniechęcić Cię do szukania mieszkań tradycyjnymi metodami, bo one nadal mogą się sprawdzać, choć moim zdaniem są po prostu mniej skuteczne niż kiedyś. Jako początkujący inwestor staraj się raczej samemu kreować okazje, niż czekać, aż coś spadnie Ci z nieba. Zmieniający się rynek zmusza do podejmowania nieszablonowych działań i to powoduje, że osoby gruntowniej przygotowane, dysponujące większą wiedzą i doświadczeniem startują ze znacznie lepszej pozycji. Szybciej reagują, szybciej analizują i szybciej kupują. Właśnie taką praktyczną wiedzę i doświadczenie, które od razu będziesz mógł wdrożyć w życie, chciałbym przekazać Ci w tej książce. Dzięki moim szkoleniom i poprzednim książkom wiele osób odniosło już wymierne korzyści i uchroniło się przed inwestycyjną wpadką.

JAK MOŻNA STWORZYĆ OKAZJĘ?

Poza szukaniem okazji w potocznym tego słowa znaczeniu, to znaczy poza wyszukiwaniem ofert sprzedaży po szczególnie atrakcyjnej cenie, sam możesz tworzyć okazje na wiele sposobów. Ogranicza Cię tylko własna kreatywność oraz znajomość rynku – konieczna, aby dostrzec potencjalnie korzystne sytuacje. Oto przykłady:

• Zmieniasz istniejącą ofertę w ofertę okazyjną. Rozpoznajesz, że sprzedający jest bardzo mocno zmotywowany do sprzedaży, a nawet zdesperowany. Widzisz, że możesz ostro negocjować i zbić cenę sporo poniżej średnich cen rynkowych. Składasz bardzo odważną propozycję i jesteś przygotowany, by zapłacić gotówką od ręki. Obie strony wygrywają: Ty kupujesz tanią nieruchomość, sprzedający zostaje uratowany z tarapatów. Twoja przewaga polega tu na umiejętności rozpoznania stopnia motywacji sprzedającego.

• Znajdujesz ofertę, która nie trafiła jeszcze na rynek. Na przykład poprzez dotarcie z ofertą do kogoś, kto dopiero myśli o sprzedaży atrakcyjnego mieszkania, lub dotarcie do dewelopera, który znajduje się na wstępnym etapie inwestycji. Twoja przewaga oparta jest na proaktywnym działaniu.

• Jesteś pierwszą osobą, do której trafia nowa oferta. Dzięki współpracy z łowcą perełek lub dobrej relacji z pośrednikiem dowiadujesz się o atrakcyjnej nieruchomości jako pierwszy. Swój sukces zawdzięczasz dobrym relacjom.

• Dostrzegasz ukryte cechy danej nieruchomości. Zarówno sprzedający, jak i mniej doświadczeni inwestorzy mogą nie dostrzec, że dana nieruchomość posiada ukryty potencjał. Może to być na przykład budynek w doskonałej lokalizacji z możliwością nadbudowy lub rozbudowy; duży lokal z możliwością podziału na mniejsze; działka na terenie, którego plan zagospodarowania wkrótce się zmieni. Twoją przewagą jest tu wiedza i doświadczenie.

PRZYKŁADY KREOWANIA OKAZJI

W dalszej części tego rozdziału chciałbym dokładniej omówić kilka sytuacji, w których to Ty możesz stworzyć możliwość wyjątkowo atrakcyjnego zakupu nieruchomości. Pokazuję kilka sposobów na rozpoznanie potencjału inwestycyjnego i podaję konkretne przykłady stworzonych w ten sposób okazji. Pamiętaj jednak – chodzi przede wszystkim o zmianę sposobu myślenia i o to, abyś nauczył się mieć otwarte oczy, odwagę do działania i w pełni wykorzystał własną kreatywność.

MOTYWACJA SPRZEDAJĄCEGO

Kluczem do tworzenia okazji często może być odkrycie, jak bardzo zmotywowany jest sprzedający. Szczegóły techniczne grają tutaj rolę drugoplanową. To od motywacji zbywcy zależy tempo i kształt całego procesu. Dlatego pamiętaj, by zawsze zadać sprzedającemu pytanie o powód sprzedaży. Odpowiedź pozwoli Ci ocenić stopień jego determinacji (lub nawet desperacji). Oto kilka sytuacji, które mogą wskazywać na to, że sprzedaż nieruchomości będzie się odbywać w trybie pilnym i że możesz mieć dużą przewagę w negocjacjach:

• rozwód,

• brak środków na duży remont lub stopień skomplikowania prac remontowych,

• poniesienie dużej straty na nieruchomości, na przykład w wyniku waloryzacji stawek za użytkowanie wieczyste gruntu,

• zmiana miejsca zamieszkania,

• brak możliwości zarządzania lokalem,

• długi,

• niekorzystny dojazd sprzedającego do sprzedawanej przez niego nieruchomości,

• spadek sił witalnych, przejście na emeryturę,

• kłopoty zdrowotne,

• presja czasu bez podawania przyczyny,

• presja czasu z konkretnego powodu,

• przeniesienie kapitału na inną inwestycję,

• podział majątku.

W każdym z powyższych przypadków nieruchomość jest dla właściciela kłopotem, którego chce się pozbyć, a Ty możesz być dla niego wybawieniem. Musisz zrozumieć, że to Ty pomagasz właścicielowi rozwiązać jego trudną sytuację i dlatego nabywasz taką nieruchomość taniej. Po transakcji często zdarza się, że pomimo bardzo okazyjnej ceny, którą wynegocjowałeś, taka osoba podziękuje Ci jeszcze za pomoc, a Ty będziesz miał dodatkową satysfakcję, że nie tylko kupiłeś tanio, ale także pomogłeś komuś w potrzebie.

Szukaj sytuacji win-win. Korzystaj, pomagając innym rozwiązać ich problemy.

Jest tylko jeden szkopuł – trzeba takich zmotywowanych sprzedających znaleźć. Na całym rynku jedynie 5–10 proc. sprzedających to osoby gotowe współpracować przy kreatywnym planie zbycia nieruchomości. Nie więcej niż 10 proc. osób sprzedających mieszkania faktycznie ma tak duże problemy, że przyjmie każdą pomocną dłoń, by uratować swoją sytuację. Naucz się ich rozpoznawać. Ćwicz sztukę negocjacji.

DEWELOPER NA POCZĄTKU INWESTYCJI

Pytamy danego dewelopera, gdzie planuje kolejną inwestycję, i drążymy temat, aby jak najszybciej mieć możliwość rezerwacji lokalu. Inna możliwość to obserwować ofertę lokali deweloperskich i czekać na sam koniec sprzedaży. Wtedy mogą zostać najsłabsze (na przykład najgorzej usytuowane) lokale, ale też te z największym potencjałem negocjacyjnym. Jeśli planujesz najem, usytuowanie jest drugorzędne. Ważna jest przede wszystkim cena. Jeśli zostały dwa lokale – negocjuj oba. Jak cena będzie dobra, to uzgodnij, że z całą pewnością kupisz jeden od razu za własne środki, a z drugim poczekasz na decyzję banku. Finalizujesz pierwszą transakcję. Drugi lokal kupisz, jeśli kapitał faktycznie się znajdzie. Jeśli nie, to jedno jest już w Twoim posiadaniu w niższej cenie, wynegocjowanej przy założeniu, że kupisz dwa.

CYKL MIESZKANIOWY W ŻYCIU CZŁOWIEKA

Aby łatwiej dostrzegać rodzące się okazje, warto spojrzeć na powszechny cykl zmiany przestrzeni życiowej. Na początku samodzielnego życia większość osób nie dysponuje wystarczającym kapitałem ani zdolnością kredytową, by od razu zamieszkać we własnym lokalu. Rozpoczynając studia lub pierwszą pracę w nowym mieście, młodzi ludzie najczęściej wynajmują pokój. Jeśli zarobki rosną i tęskni się za większą prywatnością i niezależnością, na przykład ze względu na związek lub małżeństwo, przychodzi czas na kawalerkę lub niewielkie mieszkanie. Z czasem miejsca może być za mało, kiedy pojawia się dziecko, i naturalnie przychodzi czas na lokal dwu- lub trzypokojowy. Kiedy rodzina jeszcze się powiększy, dzieci dorosną i sytuacja ekonomiczna na to pozwala, ludzie poszukują dużego, cztero- czy pięciopokojowego mieszkania, bądź też decydują się na kupno lub budowę własnego domu.

Tutaj jednak cykl się nie kończy. Lata mijają, dzieci dorastają i często opuszczają dom rodzinny. Właścicielom przybywa lat, ich stan zdrowia może się pogorszyć. Wówczas rozpoczynają się poszukiwania nieruchomości mniejszej i lepiej dostosowanej do późnego etapu życia, na przykład parterowego domku, kawalerki lub dwupokojowego mieszkania w bloku.

DZIEL I ZARABIAJ

Z moich obserwacji wynika, że w konsekwencji tych zmian na wielu osiedlach stoi mnóstwo dużych domów, które pierwotnie planowano jako wielopokoleniowe. Jeszcze do niedawna inny sposób myślenia, niewielka mobilność i ugruntowany społecznie model rodziny wielopokoleniowej sprzyjały takiemu budownictwu. Dzisiejszy świat często jednak wymusza zmiany i dorastające dzieci coraz częściej szybko opuszczają rodzinny dom lub mieszkanie i układają sobie życie gdzie indziej. Chcą być niezależne i mieszkać tam, gdzie jest praca, kariera lub dobra uczelnia. Domy szybko stają się dla ich rodziców zbyt duże.

W rezultacie pojawiają się znakomite okazje inwestycyjne z dużym potencjałem do adaptacji. Zauważ, że o ile kawalerki oraz dwu- czy trzypokojowe mieszkania są dość szybko zbywalne na rynku, o tyle lokale większe niż 65 m2 już niekoniecznie. Jeszcze trudniej sprzedają się domy, gdzie dodatkowo liczy się przestrzeń wokół, charakter i zagospodarowanie działki. Stąd zdecydowanie rośnie podaż dużych lokali i domów, na które nie ma aż tak wielkiego popytu.

Na pewno wiesz, że trudno dziś znaleźć w dobrej cenie samodzielną mikrokawalerkę czy bardzo popularne dwu- lub trzypokojowe mieszkania. Potencjał do kreatywnego wykorzystania dostrzec można za to w podziale domów i dużych lokali w kamienicach, a także w czteropokojowych mieszkaniach w wielkiej płycie. Wiąże się to jednak z zasadniczo większym wkładem finansowym na zakup, adaptację i remont.

Badaj potencjał inwestycyjny domów i dużych lokali. Szukaj tam, gdzie cena za metr jest najniższa.

Co możesz zatem zrobić, gdy znajdziesz dom lub duży lokal w atrakcyjnej cenie? Przede wszystkim powinieneś zbadać jego potencjał do podziału na niezależne pokoje lub małe kawalerki. Oczywiście w przypadku kawalerek tworzonych z dużego lokalu lub domu uzyskanie samodzielności lokalowej może być trudne, ale jest to świetne rozwiązanie pod wynajem, gdyż formalna samodzielność nie ma takiego znaczenia. Widziałem już domy podzielone na pięć, a nawet dziesięć kawalerek, które regularnie przynosiły właścicielowi świetny dochód. Sam także zaadaptowałem wiele dużych lokali na niezależnie wynajmowane pokoje.

Podstawą kreatywności inwestycyjnej jest tutaj zależność pomiędzy ceną zakupu a planowanym potencjałem wykorzystania powierzchni. Według mnie takie właśnie lokale stanowią obecnie okazję inwestycyjną. Jeśli taki sposób inwestowania Ci odpowiada i widzisz możliwości także na swoim rynku, to z całą pewnością mogę powiedzieć, że okazjom nie będzie końca.

ZAMIANA LOKALI

To jeszcze nie wszystkie korzyści płynące ze zrozumienia cyklu mieszkaniowego. Skoro ludzie na pierwszym etapie samodzielnego życia poszukują coraz większych mieszkań, na późniejszym zaś etapie lokali coraz mniejszych, możesz wyjść im naprzeciw z dobrą ofertą zamiany.

Z założenia lokal mniejszy, którym łatwiej jest dysponować, kosztuje mniej niż lokal większy w podobnym stanie i w podobnej lokalizacji. Jednak jeśli mieszkanie, którym dysponujesz lub które możesz pozyskać, będzie w wyższym standardzie niż to większe, to ich ceny mogą być równe lub zbliżone. Możliwa jest wówczas notarialna zamiana mieszkań na zasadzie równowartości lub przy dopłacie różnicy wartości przez jedną ze stron.

Notarialny akt zamiany lokali o takiej samej wartości jest o tyle atrakcyjny, że nie ma wówczas obowiązku zapłaty PCC (podatku od czynności cywilnoprawnych), gdyż formalnie, jeśli oba przedmioty transakcji posiadają uzgodnioną identyczną cenę, nie mamy do czynienia ze sprzedażą. PCC naliczany jest wyłącznie od kwoty ewentualnej różnicy wartości. I nawet jeśli to Ty będziesz musiał ponieść koszt dopłaty, może się okazać, że ostateczna cena okaże się bardzo korzystna w porównaniu z wartością rynkową takiego lokalu, ponieważ druga strona transakcji otrzymuje istotną wartość – odpowiedni lokal. Można również tak skonstruować akt notarialny, że spłata różnicy w cenie będzie odroczona w czasie, na przykład pokryjesz ją ze środków pozyskanych z najmu dopiero, gdy wynajmiesz swój lokal. Wszystko zależy od siły argumentów i różnicy cenowej. Jeśli różnica będzie niewielka, na przykład 10–20 tys. złotych, jest duża szansa na powodzenie takiego scenariusza.

SZUKAJ, A ZNAJDZIESZ

Jest wiele możliwości znalezienia atrakcyjnych ofert mieszkań lub domów. Podobnie jak w każdej innej branży warto bazować na istniejących relacjach lub na budowie sieci kontaktów, które mogą zaowocować w przyszłości. Oto przykłady osób, które mogą Ci pomóc, oraz miejsc, do których warto się zwrócić.

LOKALNA JEDNOSTKA STRAŻY POŻARNEJ

Jeśli masz kogoś znajomego w straży lub zwyczajnie nawiążesz relację ze strażakami, to jest szansa na uzyskanie adresów ostatnich interwencji. Takie nieruchomości często są po nieszczęśliwym zdarzeniu niezamieszkane, na przykład dlatego, że ich naprawa może być ponad finansowe i psychiczne możliwości właścicieli. Inwestor może takim osobom pomóc, na przykład znajdując dla nich inną nieruchomość i przejmując w zamian tę po pożarze, jeśli widzi w niej potencjał. Z oczywistych względów lokal po pożarze będzie wymagał większego zaangażowania w remont, ale niska cena często sprawia, że zakup jest bardzo opłacalny. Najpierw warto jednak skonsultować się ze specjalistą, gdyż remont nieruchomości objętej pożarem wymaga starań o wydanie ekspertyzy budowlanej i innych dodatkowych zabiegów. Najlepiej porozmawiać z konstruktorem budowlanym lub pracownikiem nadzorującym od strony technicznej i projektowej podobne budynki. Taka konsultacja niewiele kosztuje, a daje dużo argumentów negocjacyjnych. Przede wszystkim jednak uświadomi Ci, czy warto taki lokal kupić, czy lepiej w ogóle o nim nie myśleć.

FIRMY WINDYKACJI NALEŻNOŚCI

Istnieje ogromna liczba nieruchomości zagrożonych lub dotkniętych długami. Szczególnie większe nieruchomości generują spore koszty, których ponoszenie może być ponad siły właścicieli. Można wyjść do nich z pomocną ofertą, spłacając długi i zamieniając większy lokal na mniejszy.

WŁAŚCICIELE DUŻYCH AREAŁÓW ZIEMI ROLNEJ

W Polsce znajduje się wiele obszarów niezagospodarowanych, niezurbanizowanych, a jednak cennych z punktu widzenia inwestycyjnego, szczególnie gdy znajdują się w pobliżu dużych miast. Deweloperzy nieustannie poszukują atrakcyjnych terenów pod inwestycje budownictwa wielorodzinnego lub domów w zabudowie szeregowej. Oszacuj, które gminy w odległości do 15 km od dużego miasta z rozbudowaną infrastrukturą i przyszłościową lokalizacją mogą być dobrym wyborem pod inwestycję deweloperską. Wczytaj się w plany inwestycyjne gminy na danym obszarze. Może za dwa lub trzy lata będzie tam planowana obwodnica albo dojazd do drogi ekspresowej lub autostrady? Może za jakiś czas na danym obszarze planowane są gazyfikacja, wodociąg lub sieć energetyczna? To wszystko może sprawić, że działka o charakterze rolnym stanie się dobrą inwestycją pod budowę. Warto jednak pamiętać o zasadniczych kryteriach wyboru, takich jak istniejący lub planowany dojazd z drogi głównej oraz bliska perspektywa podłączenia mediów. Nie zawsze deweloper potrzebuje powyżej 2 ha gruntów, aby stawiać ogromne osiedle. Często mniejsze obszary są bardziej atrakcyjne dla lokalnych deweloperów o mniejszym zasięgu. Właściciele dużych obszarów rolnych mogą wydzielić określony teren i sprzedać Ci go taniej ze względu na jego małą atrakcyjność. Ty jednak, wiedząc, co zmieni się w ciągu najbliższych lat, już możesz szukać nabywcy. Czas szybko minie, a zyski mogą być naprawdę znaczne. Pamiętaj o zasadzie hurtowego zakupu: kto kupuje dużo – kupuje taniej. Tą zasadą kieruj się w podejściu do zakupu tanich działek rolnych lub takich, dla których wydano warunki zabudowy lub przyjęto plan zagospodarowania przestrzennego.

STARE I OPUSZCZONE BUDYNKI

Zarówno w dużych, jak i w mniejszych miastach jest sporo zaniedbanych budynków, które swoje najlepsze lata zdają się mieć za sobą. Stanowią własność miasta lub prywatnych właścicieli, którzy zapomnieli już o takim majątku, a niekiedy wcale o nim nie wiedzą. Warto zainteresować się takim budynkiem i odszukać właściciela lub zapytać w urzędzie miasta o tę nieruchomość i plany wobec niej. Miasto może nie mieć pieniędzy na rewitalizację lub nawet wyburzenie, więc pojawia się tutaj kolejne pole do rozmów i pozyskania okazji inwestycyjnej. Większe budynki będą wymagały ogromnych nakładów na remont i tu z pomocą może przyjść inwestowanie w grupie.

Dotarcie do właścicieli nie zawsze jest łatwe. Szczególnie wtedy, gdy lokalem zarządza miasto i nikt przez całe lata się nim nie interesował. Jedną z najpewniejszych ścieżek będzie nie sama księga wieczysta, bo jej może w ogóle nie być, ale sąsiedzi. Często to właśnie oni sporo wiedzą i będą mogli udostępnić Ci dane kontaktowe właściciela lub przekazać mu informację o Twoim zainteresowaniu lokalem.

Najlepszą inwestycją są dobre relacje.

DOSTAWCA PEREŁEK

Dostawca perełek to wyspecjalizowany pośrednik nieruchomości, który wie, że kiedy trafia się szczególnie korzystna oferta, lepiej nie wprowadzać jej na rynek ogólny, tylko kontaktować się bezpośrednio z doświadczonymi inwestorami, którzy od razu rozpoznają okazję i – co ważne dla samego dostawcy – będą skorzy, by odpowiednio wynagrodzić pośrednika. Taka osoba jest nieocenionym źródłem zysków. Wraz z rozwojem zainteresowania inwestycjami w nieruchomości coraz większa liczba agentów zaczyna pracować w ten sposób w różnych miastach. Z pewnością liczba aktywnych inwestorów jest większa niż liczba dostawców dobrych ofert, sprawdź jednak, czy w Twoim mieście są takie osoby, popytaj znajomych, którzy inwestują, o rekomendacje. Prowizje dla dostawców perełek są adekwatne do wyjątkowości oferty, więc nie nastawiaj się na sztywne 1–3 proc. od ceny nabycia, ale raczej na 10 do 30 tys. dodawane do ceny oferowanej przez zbywcę. Cena sprzedaży i tak powinna być na tyle atrakcyjna, by nawet przy tak wysokiej prowizji lokal nadal stanowił okazję rynkową w danym segmencie mieszkaniowym. Szanuj dostawców perełek, jeśli chcesz liczyć na długofalową współpracę. Brak atrakcyjnego wynagrodzenia, kiedy taki pośrednik właśnie Tobie „dostarczy” okazję, może wiązać się jedynie z osłabieniem lub zamknięciem relacji na przyszłość. Dobrze wynagrodzony dostawca perełek być może przyniesie Ci kiedyś okazję życia!

ULOTKI BEZPOŚREDNIE

Jeśli Twoje ulotki trafią do mieszkańców budynku lub budynków w wybranej przez Ciebie lokalizacji, możesz dotrzeć do właściciela mieszkania, który już myśli o sprzedaży, ale jeszcze nie podjął żadnych działań. Stworzysz w ten sposób okazję i jeśli dobrze znasz rynek, będziesz pierwszy z ofertą, która będzie opłacalna dla obu stron.

Zwykła ulotka wrzucona do skrzynki pocztowej w bloku może jednak zginąć wśród reklam i gazetek lub być potraktowana jak niechciany śmieć, który wyląduje w koszu zaraz po wyjęciu z zapchanej skrzynki. Materiałów reklamowych w skrzynkach jest tak dużo, że ludzie znieczulili się i już ich nie przeglądają. Dlatego sugeruję wydrukować ładne ulotki z kalendarzem rocznym na drugiej stronie lub z miłym tekstem czy nawet dowcipem i wetknąć je bezpośrednio w drzwi lokali. Będzie Cię to kosztowało więcej wysiłku, ale efekt może być znacznie lepszy, niż gdy po prostu wrzucisz coś do skrzynki lub przykleisz informację przy wejściu do budynku lub na parterze. Na ulotkę lepiej wybrać treści neutralne, aby nie dotknąć nikogo emocjonalnie. Nie polecam żartów z podeszłego wieku, blondynek, osób niepełnosprawnych czy też treści politycznych. Niech to będzie coś miłego, co poprawi humor, da się zapamiętać bądź będzie miało walor praktyczny, jak kalendarzyk. Ważny jest także format i kształt samej ulotki. Może to być wersja do portfela lub z magnesem na lodówkę (magnes elastyczny płaski). Kreatywne eksperymenty pozostawiam już Tobie. Oczywiście pamiętaj o dodaniu kontaktu do siebie oraz informacji, że kupisz mieszkanie bezpośrednio w tym bloku. Oto kilka przykładowych tekstów, które mogą się znaleźć na ulotkach:

Ładnie dziś wyglądasz!

Dzień dobry, władco całego bloku!

Realizuj marzenia – TERAZ!

Może warto kupić dziś pączka?

Może to Twój dzień? Wysłałeś totolotka?

Zakręć wodę przed wyjściem.

Sprawdź korespondencję.

Dzisiaj jest wyjątkowy dzień!

Zadzwoń do…

Lista zakupowa…

Terminy spotkań…

Terminy wizyt lekarskich…

Daty urodzin i imienin…

TABLICE OGŁOSZEŃ

Na wielu osiedlach i ulicach miast nadal znajdują się tablice, gabloty i słupy ogłoszeniowe. Mieszkańcy, szczególnie Ci starsi, często tam zaglądają. Skorzystaj z tej formy kontaktu, aby poszerzyć swoje możliwości poszukiwania.

INFORMACJA NA SAMOCHODZIE

Skoro większość z nas porusza się autami, czemu nie wykorzystać ich do stworzenia kolejnej okazji inwestycyjnej? Możesz przygotować naklejkę, nadruk, minitabliczkę na przyssawki na którąś z szyb swojego auta czy też informację na ramce tablicy rejestracyjnej. Oznakowany pojazd zwraca na siebie uwagę w korkach, na parkingach czy podczas powolnego ruchu aut w miastach. Niech Twoje auto pracuje dla Ciebie. Pamiętaj: jeśli będziesz pierwszą osobą, do której zadzwoni potencjalny sprzedający, już masz przewagę! Oto proponowane napisy – po każdym z nich podaj oczywiście swój numer telefonu:

Kupię mieszkanie za gotówkę.

Kupię mieszkanie bezpośrednio w tym mieście.

Kupię mieszkanie na osiedlu X.

Może planujesz sprzedać mieszkanie? Ja chciałbym je kupić.

LISTY OFERTOWE

Jednym z najlepszych sposobów na stworzenie okazji może być poszukiwanie dużych budynków. Nieruchomość trzeba oczywiście poddać dokładnej analizie i zweryfikować jej realny potencjał inwestycyjny, a także uzyskać dobre warunki finansowe przy zakupie. List ofertowy jest pierwszym etapem prowadzącym do stworzenia ogromnego potencjału, dlatego powinien być tak napisany, aby skłonić odbiorcę do udzielenia obszernej odpowiedzi i podania informacji, które pozwolą Ci przeprowadzić konieczne analizy.

Potraktuj list ofertowy jako pierwszy krok do wejścia w dużą transakcję. Pozyskiwanie całych budynków wiąże się z zaangażowaniem dużego kapitału i poświęceniem mnóstwa czasu na przeprowadzenie transakcji, dlatego jeśli masz do analizy kilka ofert nabycia całej kamienicy, wyślij do pośrednika lub zbywcy list ofertowy, w którym nie tylko przedstawisz swoją cenę, ale również uzasadnisz jej wysokość, wyszczególniając zakres koniecznych prac remontowych. W przypadku transakcji, w której w grę wchodzą setki tysięcy bądź miliony złotych, będzie to o wiele bardziej skuteczne niż szybkie przerzucanie się cenami. Zbywca poważniej rozważy ofertę na piśmie popartą argumentami niż arbitralną cenę podaną przez telefon bez uzasadnienia.

ZARZĄDCY NIERUCHOMOŚCI

Jeśli interesują Cię nie tylko pojedyncze mieszkania, lecz także całe kamienice, warto mieć w swojej sieci kontaktów zarządców nieruchomości. Wiele firm zarządzających ma w swoim portfolio budynki, których właściciele noszą się od jakiegoś czasu ze sprzedażą, ale jeszcze jej nie ogłosili. Warto zaznajomić się z takimi zarządcami, którzy znają sytuację właścicieli i zechcą współpracować na linii połączenia stron. Znów chodzi o to, by dotrzeć do ofert, jeszcze zanim powstaną, o wyprzedzenie wydarzeń. Jesteś pierwszy i to daje Ci przewagę. Dla zarządców sytuacja może być podwójnie opłacalna: po pierwsze występują w roli pośrednika, po drugie mają dużą szansę na kontynuację zarządzania obiektem.

Jeśli działasz zwykłymi metodami, jak możesz spodziewać się niezwykłych efektów?

REKLAMA W BRUKOWCU

Tak się składa, że wiele osób, szczególnie z niższych klas społecznych, które potencjalnie mogą być w tarapatach finansowych i mieć kłopoty ze swoimi nieruchomościami, jest uzależnionych od plotkarskich gazet. Tam upatruj źródła dobrych ofert. Zapłać odpowiednią stawkę za cykliczną promocję swojego ogłoszenia w widocznym miejscu, a zainteresowani sprzedażą właściciele lokali sami zaczną się zgłaszać.

KLUBY I STOWARZYSZENIA INWESTORÓW

W każdym większym mieście możesz odszukać zrzeszenia inwestorów, którzy regularnie organizują spotkania. Wybierz się na jedno z nich i sprawdź potencjał kontaktów w takim miejscu. Spotkasz tam ludzi kreatywnych, przedsiębiorczych i specjalistów z branży, ale także innych poszukujących tego samego, co Ty. W obu przypadkach masz sposobność tworzenia relacji z pojedynczymi ludźmi lub z grupą osób, której łączna siła jest większa, choćby ze względu na kapitał.

„WYNAJMĘ DOM” – OGŁOSZENIA W PRASIE

Ogłoszenia osób oferujących domy na wynajem mają duży potencjał, bo zdarza się, że właściciele wynajmują dom tylko dlatego, że próby sprzedaży nie przyniosły rezultatu. Wtedy oferuj spłatę ratalną z zyskiem procentowym, aż dojdziesz do spłaty całej ceny i przejęcia domu na własność. Ważne, aby w umowie zagwarantować sobie wtedy prawo do ewentualnej odsprzedaży, przeprowadzenia dowolnych remontów na swój koszt i zgodę na podnajem domu i każdej jego części według Twojego uznania i Twoich potrzeb. Wówczas masz w rękach wszystkie karty pozwalające na rozwijanie potencjału tej nieruchomości.

Im lepiej znasz okolicę, w której inwestujesz, tym łatwiej dostrzeżesz ukryty potencjał.

UKRYTY POTENCJAŁ

Poza okazjami polegającymi na niskiej cenie zakupu są jeszcze sytuacje, w których dzięki swojemu doświadczeniu dostrzegasz w nieruchomości coś, czego inni nie widzą: na przykład możliwość rozbudowy lub nadbudowy czy formalnego podziału większego lokalu na mniejsze. W dużych miastach, gdzie własna przestrzeń na otwartym powietrzu jest luksusem, okazją może być kupno mieszkań, do których można dorobić duży taras na dachu budynku, co ogromnie podnosi cenę. Inne pomysły to zakup mieszkań w miejscu, gdzie niedługo powstanie nowa stacja metra, czy lokali na parterze z możliwością konwersji na lokale komercyjne.

Z JAKICH ŹRÓDEŁ NIE WARTO KORZYSTAĆ?

Według mnie nieopłacalnym źródłem okazji są licytacje komornicze z lokatorem. Dlaczego? Ponieważ przy inwestycjach liczy się czas. A w takiej sytuacji nasze dalsze działania mogą być zablokowane niezależnie od tego, czy myślimy o wynajmie, czy też o remoncie i odsprzedaży. Jeśli dłużnik zna swoje prawa i będzie skutecznie odbijał piłeczkę kolejnymi pismami, to problem z przejęciem lokalu może ciągnąć się przez wiele lat. Dlatego zdecydowanie odradzam ten sposób na początek drogi inwestycyjnej. Nie jestem też zwolennikiem wojowania z kimś tylko po to, by samemu hartować się w boju. Nawet jeśli cena takiego lokalu jest o 30 proc. niższa od rynkowej, to ostatecznie zysk może być żaden, a nawet możesz ponieść stratę, jeśli dłużnik uniemożliwi jakiekolwiek korzystanie z lokalu. Niska cena w takim przypadku stwarza jedynie pozory okazji. Musisz umieć kalkulować, czy warto, czy dasz radę i na ile wyceniasz swój czas, emocje i zaangażowanie. Licytacje mają sens, jeśli nie ma dłużnika. Wtedy też najczęściej jest więcej licytantów i tym samym cena może już nie być taka kusząca jak na początku.

BĄDŹ TWÓRCĄ OKAZJI

Jak widzisz, przedstawiłem tu wiele przykładów na to, w jaki sposób dzięki swojej wiedzy, kreatywności i aktywnemu działaniu sam możesz tworzyć okazje, zamiast na nie czekać. Moje pomysły z pewnością w żaden sposób nie wyczerpują ogromnego spektrum możliwości. W kolejnych rozdziałach poznasz także inne niestandardowe przykłady, jak choćby inwestycje w garaże blaszane. Rynek się zmienia i jeśli chcesz za nim nadążyć, bądź kreatywny. Chodzi przede wszystkim o zmianę sposobu myślenia, o przejęcie inicjatywy, rozpoznanie własnych potrzeb inwestycyjnych i tworzenie sytuacji, w której obie strony skorzystają na transakcji, a Ty nabędziesz taką nieruchomość, jaka najlepiej odpowiada Twoim potrzebom i aktualnym możliwościom inwestycyjnym. Rozwijaj wiedzę. Dbaj o relacje. Miej oczy szeroko otwarte!

ROZDZIAŁ IIJAK KUPIĆ MIESZKANIE – CAŁY PROCES FORMALNY

Większość pytań, które otrzymuję podczas prowadzonych przeze mnie szkoleń i warsztatów oraz w korespondencji, dotyczy szczegółów formalnego procesu zakupu nieruchomości. Na co zwrócić szczególną uwagę? Jak uniknąć ryzyka i nie utopić pieniędzy? Gdzie może się kryć zagrożenie? O jakie dokumenty zadbać, by transakcja była bezpieczna? W tym rozdziale postaram się omówić cały formalny proces zakupu lokalu mieszkalnego i rozwiać wszelkie wątpliwości.

DBAJ O KOMPLETNĄ DOKUMENTACJĘ

Zdecydowanie radzę, by podczas kompletowania dokumentacji na wszystkich etapach działać starannie i skrupulatnie. Trzeba być bardzo uważnym niezależnie od okoliczności, także gdy nabywamy nieruchomość od kogoś, kto w pełni budzi nasze zaufanie, a nawet gdy jest to ktoś znajomy lub członek rodziny. Dopilnowanie wszystkich formalności jest najlepszą gwarancją sprawnego przebiegu transakcji, a przygotowywanie dokumentacji stanowi też doskonałą okazję, by spokojnie przeanalizować wszystkie cechy nieruchomości i uniknąć przykrych niedopatrzeń i niespodzianek.

REZERWACJA NIERUCHOMOŚCI

Zanim dojdzie do transakcji właściwej – to znaczy notarialnego przeniesienia prawa własności – strony często zawierają jakiś rodzaj umowy wstępnej. Poniżej omawiam możliwe rodzaje takich umów.

UMOWA REZERWACYJNA

Umowa rezerwacyjna ma na celu przyblokowanie, zarezerwowanie czy zabezpieczenie oferty lokalu. Nie jest co prawda tak wiążąca prawnie jak umowa przedwstępna, ale jeśli nie jesteś jeszcze gotów do podpisania „poważniejszej”, obligującej umowy (na przykład kiedy planujesz jeszcze sprawdzić inne oferty, a tę chcesz sobie tylko zabezpieczyć), umowa rezerwacyjna może być dobrym wyjściem. Należy w niej ustalić, na ile dni ważna jest rezerwacja i jak ma przebiegać oraz wysokość wpłaty wstępnej (według mnie nie więcej niż 2 tys. zł), która zostanie wliczona w cenę lokalu, jeśli dojdzie do kolejnego kroku zakupu. Nie stosuje się tutaj formy zadatku, ale zaliczkę na poczet ceny, która przepada w sytuacji, kiedy kupujący wycofa się z zawarcia umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej. Ważne jest, żeby zbywca usunął na czas rezerwacji ogłoszenie z internetu. W często spotykanej sytuacji, kiedy pośrednik lub właściciel lokalu dodają w internetowych ogłoszeniach tylko komunikat „zarezerwowane”, twoje interesy nie będą zabezpieczone, ponieważ zainteresowani nabywcy nadal mogą dzwonić i składać oferty. Jeśli któraś z nich będzie odpowiednio wysoka, sprzedający chętnie zarobi więcej, a Tobie zwróci Twoją wpłatę.

UMOWA PRZEDWSTĘPNA CYWILNOPRAWNA

Jest to umowa pomiędzy stronami transakcji, która nie musi być zawierana u notariusza. Możesz posiadać darmowy wzór takiej umowy i zawrzeć ją ze zbywcą w dowolnym miejscu i czasie. Ma ona jednak pewne wady:

• ma mniejszą moc prawną niż umowa u notariusza,

• nie daje możliwości wpisu roszczenia sprzedaży w księgę wieczystą,

• wygasa wraz z określoną datą.

Umowa przedwstępna warunkuje sprzedaż, określa jej ramy i kwotę. Chroni ona Twoje interesy lepiej niż umowa rezerwacyjna, lecz nie daje jeszcze prawa dochodzenia na drodze sądowej roszczeń mających doprowadzić do przejęcia własności lokalu, szczególnie jeśli zbywca zwróci zadatek lub zaliczkę stronie sprzedającej.

Dobrze zachować umiar z wpłatą kwoty na poczet ważności takiej umowy. Sugeruję tu kwoty do 5 tys. zł. Trzeba też pamiętać, że taka umowa dla zbywcy zyskuje ważność prawną w dniu jej zawarcia, natomiast dla kupującego w momencie wpłaty zadatku lub zaliczki. Ustaloną kwotę wpłacaj przelewem lub za pisemnym potwierdzeniem wpłaty kwoty na rzecz transakcji przyrzeczonej.

W ramach takiej umowy warto zastrzec sobie możliwość ewentualnej cesji na osobę trzecią, aby wpłacona kwota zadatku nie przepadła na rzecz zbywcy.

NOTARIALNA UMOWA PRZEDWSTĘPNA

Jest to rodzaj umowy pomiędzy stronami transakcji zawieranej w kancelarii notarialnej. Notarialna wersja umowy ma określone korzyści dla kupującego:

• ma większą moc prawną niż umowa cywilnoprawna,

• daje możliwość wpisu roszczenia w księgę wieczystą (jeśli księga istnieje),

• kwota zadatku bądź zaliczki nie jest tu tak ważna: im mniejsza, tym lepiej, ponieważ sama forma prawna umowy wystarczająco zabezpiecza stronę kupującego.

Umowa musi zostać spisana przed notariuszem i przez to jej koszt jest wyższy niż umowy cywilnoprawnej (taksa + VAT + wpis roszczenia). Jest to silna pod względem prawnym umowa, która ma doprowadzić do kupna lokalu. Ważnym zabezpieczeniem będzie dla Ciebie możliwość wpisania roszczenia do kupna lokalu w księgę wieczystą. Upewnij się jednak, czy księga wieczysta w ogóle jest założona. Jeśli rezerwacja w formie umowy notarialnej ma być spisana na dłuższy okres, a księgi nie ma, zobowiąż zbywcę, aby ją założył.

Przygotowywanie dokumentacji to doskonała okazja, by spokojnie przeanalizować wszystkie cechy nieruchomości i uniknąć przykrych niedopatrzeń i niespodzianek.

Co prawda, podobnie jak w przypadku poprzednich form rezerwacji, moc tej umowy również wygasa po upływie określonego terminu, ale wpis roszczenia sprzedaży w księdze wieczystej do 12 miesięcy blokuje sprzedaż obecnemu właścicielowi. Tyle może potrwać proces administracyjny usunięcia wpisu, jeśli niedoszły kupujący nie wyrazi dobrej woli i sam nie dokona wykreślenia. Jeśli staniesz po drugiej stronie jako sprzedający i chciałbyś uniknąć takiej sytuacji, zalecam wpisanie w umowie przedwstępnej pełnomocnictwa udzielonego Ci przez stronę kupującą gwarantującego, że pod określonymi warunkami (to jest po upływie czasu trwania umowy lub jeśli strona kupująca nie uzyska finansowania) będziesz mógł usunąć wpis. Dzięki temu nie musisz się martwić o dobrą wolę kupującego.

W przypadku notarialnej umowy przedwstępnej wysokość zadatku/zaliczki może być dowolna. Niekiedy spisuje się taką umowę na kilka lat, jeśli sprzedaż następowałaby przed upływem pięcioletniego okresu podatkowego. Wówczas zbywca może ochronić kwotę pozyskaną ze sprzedaży przed opodatkowaniem, a kupujący może rozpocząć remont, a nawet podnajmować lokal. Pozostałość ceny zostanie zapłacona przy umowie przyrzeczonej. Nie traci się wtedy szansy na korzystanie z mieszkania i czerpania z niego pożytków, a zbywca może dalej zainwestować otrzymane środki. Klasyczna sytuacja win-win. Od notarialnej umowy przedwstępnej nie pobiera się PCC.

PODSTAWA NABYCIA

Przed przystąpieniem do zakupu koniecznie zapoznaj się z podstawą nabycia nieruchomości przez obecnego właściciela. Tutaj niby wszystko jest jasne, jednak życie inwestora potrafi zaskakiwać i nie zawsze podstawa nabycia jest dokumentem bezpiecznym. Potencjalnym ryzykiem mogą być chociażby błędne dane w księdze wieczystej nieruchomości, które zostały przeniesione z aktu notarialnego. Mogą być też wpisane w taki akt konkretne służebności osobiste na rzecz osób trzecich lub zapisy dotyczące innych spraw, które należy dokładnie zweryfikować. Czasami nie widzimy tego w księdze wieczystej lokalu lub budynku, bo proces wpisywania zmian jeszcze trwa. Jeśli widzisz wzmianki w księdze wieczystej, dokładnie sprawdzaj, czego one dotyczą. Odpowiedź może Ci przynieść właśnie weryfikacja podstawy nabycia.

W przypadku darowizny sprawdź, czy dane w dokumentacji darowizny pokrywają się z aktualnym wpisem do księgi wieczystej! Oto podstawowe typy dokumentów, które mogą stanowić podstawę nabycia nieruchomości, wraz ze wskazówkami, na co zwrócić uwagę.

DAROWIZNA – AKT NOTARIALNY

Jeśli zbywca otrzymał lokal w darowiźnie, koniecznie zweryfikuj poprzednią podstawę nabycia, bo wiele istotnych informacji może być w akcie darowizny nieobecnych. Zwróć uwagę na służebności osobiste, takie jak prawo zamieszkania dla nieletniej osoby do uzyskania pełnoletności.

Jeżeli zbywana nieruchomość została nabyta w wyniku darowizny dokonanej po 1 stycznia 2007 roku, sprzedający powinien również przedstawić zaświadczenie z urzędu skarbowego w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

UMOWA KUPNA–SPRZEDAŻY – AKT NOTARIALNY

Jeśli sprzedający kupił nieruchomość (lokal bądź grunt), zapoznaj się z kopią aktu notarialnego stanowiącego podstawę nabycia.

SPADEK

Jeżeli zbywana nieruchomość pochodzi ze spadku, podstawowym dokumentem jest notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. Dodatkowo należy sprawdzić:

• postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku i zaświadczenie z urzędu skarbowego w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn,

• odpis skrócony aktu zgonu spadkodawcy,

• testament spadkodawcy, jeżeli został sporządzony (tylko forma spisana odręcznie – oryginał z podpisem lub notarialna),

• akty stanu cywilnego spadkobierców: akty urodzenia lub akt małżeństwa (w przypadku kobiet zamężnych),

• numery NIP, dane spisane z dowodów osobistych lub kserokopie dowodów wszystkich spadkobierców (imiona i nazwiska, imiona rodziców, adres, numer PESEL, numer dowodu).

Jeśli w grę wchodzi testament, weryfikujemy również:

• dane osobowe sporządzającego testament (imiona i nazwiska, imiona rodziców, adres, numer PESEL, numer dowodu),

• dane osoby (osób) powoływanych do spadku (imiona i nazwiska, imiona rodziców, adres, numer PESEL, numer dowodu),

• w przypadku zapisu zwykłego lub windykacyjnego dodatkowo sprawdzamy też szczegółowe dane dotyczące przedmiotu zapisu (odpis zwykły księgi wieczystej w przypadku nieruchomości).

RODZAJE PRAWA DO NIERUCHOMOŚCI

W obrocie nieruchomościami możemy mieć do czynienia z różnymi rodzajami prawa do danego lokalu lub gruntu. Poniżej przedstawiam listę dokumentów, które – poza wspomnianą wcześniej podstawą nabycia – powinieneś zweryfikować przy różnych formach własności nieruchomości, którą będziesz nabywał. We wszystkich poniższych przypadkach pamiętaj o sprawdzeniu podstawy nabycia.

NABYCIE NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ

Kupując nieruchomość gruntową, zadbaj o następującą dokumentację:

• wypis z rejestru gruntów (ze starostwa powiatowego) + wyrys z mapy ewidencyjnej (w przypadku wydzielenia działki do nowej księgi wieczystej),

• wypis z planu zagospodarowania przestrzennego (lub zaświadczenie o braku planu) z urzędu miasta lub gminy,

• odpis zwykły z księgi wieczystej,

• numery NIP stron, dane spisane z dowodów osobistych lub kserokopie dowodów (imiona i nazwiska, imiona rodziców, adres, PESEL, numer dowodu),

• jeżeli zapłata całości lub części ceny sprzedaży następuje z kredytu bankowego, zweryfikuj dobrze następujące dane: nazwa banku, numer i data umowy, rachunek bankowy sprzedającego do przelewu, termin płatności kwoty wynikający z umowy kredytowej.

W przypadku nabywania działki powstałej w wyniku podziału, który nie jest jeszcze ujawniony w księdze wieczystej, niezbędne będą dodatkowo:

• ostateczna decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości,

• wykaz zmian gruntowych wydany przez starostwo z adnotacją: „niniejszy dokument przeznaczony jest do dokonywania wpisu w księdze wieczystej”.

NABYCIE SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU

• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym zbywcy prawie,

• jeżeli dla własnościowego prawa jest założona księga wieczysta – odpis zwykły księgi wieczystej,

• numery NIP stron, dane spisane z dowodów osobistych lub kserokopie dowodów (imiona i nazwiska, imiona rodziców, adres, numer PESEL, numer dowodu),

• jeżeli zapłata całości lub części ceny sprzedaży następuje z kredytu bankowego, zweryfikuj dobrze następujące dane: nazwa banku, numer i data umowy, rachunek bankowy sprzedającego do przelewu, termin płatności kwoty wynikający z umowy kredytowej,

• wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej z adnotacją: „niniejszy dokument przeznaczony jest do dokonywania wpisu w księdze wieczystej”,

• zaświadczenie ze spółdzielni o braku przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej i o uregulowanym stanie prawnym gruntów pod budynkiem.

NABYCIE PEŁNEGO PRAWA WŁASNOŚCI DO LOKALU

• odpis zwykły z księgi wieczystej,

• numery NIP stron, dane spisane z dowodów osobistych lub kserokopie dowodów (imiona i nazwiska, imiona rodziców, adres, numer PESEL, numer dowodu),

• jeżeli zapłata całości lub części ceny sprzedaży następuje z kredytu bankowego, zweryfikuj dobrze następujące dane: nazwa banku, numer i data umowy, rachunek bankowy sprzedającego do przelewu, termin płatności kwoty wynikający z umowy kredytowej.

UWAGI DOTYCZĄCE DOKUMENTÓW

Poniżej jeszcze szereg uwag do poszczególnych typów dokumentów.

KSIĘGA WIECZYSTA (ODPIS, WYDRUK ELEKTRONICZNY)

Najlepiej pozyskać odpis z pieczątką sądu i aktualną datą. Jeśli nie można tego szybko załatwić, wystarczy wydruk odpisu potwierdzony elektronicznie. Taki potwierdzony wydruk możesz pobrać za opłatą na stronie https://ekw.ms.gov.pl. Na odpisie znajduje się indywidualny numer – identyfikator wydruku, dzięki któremu możesz sprawdzić autentyczność dokumentu, wybierając na tej samej stronie opcję weryfikacji autentyczności wydruku.

WYPIS I WYRYS Z EWIDENCJI GRUNTÓW I BUDYNKÓW

Niezmiernie ważny dokument, którego moc prawna jest większa niż moc danych z księgi wieczystej. Jeżeli będzie opatrzony odpowiednią adnotacją z pieczątkami, może stanowić podstawę do sprostowania danych zawartych w księdze.

ZAŚWIADCZENIE O BRAKU ZALEGŁOŚCI OD ZARZĄDCY

Żądaj oryginalnego i aktualnego zaświadczenia. Wydawane jest od ręki w administracji, u zarządcy wspólnoty mieszkaniowej lub w dziale czynszowym spółdzielni mieszkaniowej.

ZAŚWIADCZENIE O BRAKU ZAMELDOWANIA

Wydawane w wydziale spraw obywatelskich urzędu miasta. Zaświadczenie jest wydawane pod warunkiem wykazania tzw. interesu prawnego oraz potwierdzenia tego odpowiednimi dokumentami. Do wniosku o wydanie takiego zaświadczenia należy załączyć następujące dokumenty:

• dokument, który potwierdza interes prawny (na przykład prawo do lokalu; w przypadku ubiegania się o wydanie zaświadczenia o liczbie zameldowanych osób – oryginał do okazania, a kserokopię należy załączyć do wniosku),

• numer księgi wieczystej (jeśli jest założona),

• dowód wniesienia opłaty skarbowej (17 zł – w większości urzędów można płacić kartą),

• dokument pełnomocnictwa (jeśli zaświadczenie jest załatwiane przez pełnomocnika) i potwierdzenie dokonania opłaty skarbowej. Jeśli pełnomocnikiem jest ktoś z najbliższej rodziny (mąż, żona, rodzic, dziecko, rodzeństwo, dziadkowie, wnuki), pełnomocnictwo jest bezpłatne,

• konieczne też będzie okazanie dowodu osobistego.

Dokładnie weryfikuj i pytaj o status pobytowy osób, które są na zaświadczeniu. Może się zdarzyć, że ktoś jest w więzieniu, poza krajem lub nie żyje i dalej figuruje w rejestrze.

ZAŚWIADCZENIE O BRAKU PRZECIWWSKAZAŃ DO ZAŁOŻENIA KW

W wielu miastach są jeszcze działki o nieuregulowanym stanie prawnym, na których stoją bloki. Jeśli właściciel chce sprzedać lokal w takim budynku, sprzedaż odbywa się wówczas normalnie, ale wyłącznie za gotówkę, co często oznacza niższą cenę. Jeśli zatem kupujesz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i kredytujesz transakcję, a lokal nie ma założonej księgi wieczystej, to zaświadczenie ze spółdzielni o braku przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej wiele wyjaśni i pozwoli bezpiecznie przejść ten etap. Będziesz miał pewność, że bank wpisze się na hipotekę, a Ty dostaniesz kredyt. Co więcej, założenie księgi wieczystej i docelowe przekształcenie ograniczonego prawa rzeczowego w prawo pełnej własności sprawi, że wzrośnie stawka amortyzacji lokalu.

CERTYFIKAT ENERGETYCZNY (NOWE BUDOWNICTWO)

Na rynku wtórnym, zwłaszcza przy starszym budownictwie, certyfikaty energetyczne są raczej bez znaczenia. Wymóg formalny to w tym przypadku martwy zapis. Aby uczynić zadość wymaganiom formalnym, w akcie często powstaje zapis o następującym brzmieniu: „sprzedający oświadczyli, że nie posiadają świadectwa charakterystyki energetycznej sporządzonego dla przedmiotu niniejszej umowy, zaś notariusz pouczyła obie strony, że kupująca może w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży wezwać pisemnie sprzedających do wywiązania się z obowiązku przekazania jej przedmiotowego świadectwa w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia wezwania”.

W przypadku zakupu lokalu od dewelopera certyfikat ma znaczenie – przede wszystkim stanowi wymóg, a dodatkowo pozwala poznać klasę energetyczną materiałów, z których wykonano budynek.

ROZLICZENIA MEDIÓW ZA OSTATNIE TRZY MIESIĄCE

Dopiero rozliczenie całego kwartału może pokazać średnie zużycia mediów. Oczywiście należy zapytać, czy lokal był w tym okresie eksploatowany i przez ile osób, bo dane mogą być zaniżone przez pustostan i kiedy wprowadzisz do lokalu najemców, zaliczki znacznie wzrosną.

ROZLICZENIE OGRZEWANIA ZA OSTATNI SEZON

Pytaj, ile osób mieszkało w tym okresie w lokalu, co da ci pewien obraz przewidywanych kosztów, jeśli wprowadzisz do lokalu najemców. Rozliczenie powinno być sporządzone przez firmę zewnętrzną lub spółdzielnię mieszkaniową, która rozlicza ogrzewanie i ciepłą wodę.

GWARANCJE Z POTWIERDZENIEM ZAKUPU

Jeśli w mieszkaniu, które kupujesz, znajdują się nowsze sprzęty AGD/RTV i po dokonanej transakcji mają one stać się Twoją własnością, zapytaj zbywcę o zachowane paragony lub faktury z kartami gwarancyjnymi na te sprzęty. Może się okazać, że gwarancja zaoszczędzi Ci kosztów naprawy. A jeśli coś nie będzie pasowało do Twojej aranżacji, zawsze łatwiej sprzedasz na którymś z portali ogłoszeniowych sprzęt z gwarancją niż bez niej.

O CO JESZCZE NALEŻY ZADBAĆ?

Poniżej jeszcze kilka istotnych spraw, na które warto zwrócić uwagę, aby uniknąć niespodzianek i dopiąć wszystko na ostatni guzik.

WYSOKOŚĆ OPŁATY ZA UŻYTKOWANIE WIECZYSTE

Wiele gmin aktualizowało stawki za użytkowanie wieczyste gruntów pod budynkami, dlatego tak ważne jest zorientowanie się, ile wynosi bieżąca opłata. Być może po wydaniu tej książki nastąpi już zmiana i nie będzie użytkowania wieczystego pod budynkami wielorodzinnymi i domami, ale dalej mogą zostać utrzymane opłaty z tego tytułu za różne typy działek. Pamiętaj, że użytkowanie to nie jest pełna własność. Choć sprzedaż użytkowania wieczystego musi odbyć się w formie notarialnej, dalej jest to niższe rangą prawo do dysponowania gruntem, dlatego cena za taki grunt powinna być relatywnie niższa. Użytkowanie wieczyste zawarte na 99 lat kiedyś minie, stąd warto przemyśleć taki zakup lub skorzystać z przekształcenia, bonifikaty albo innej dostępnej formy zmiany na prawo pełnej własności. Wówczas opłaty będą zamienione w podatek od nieruchomości.

LIMIT KWOTY PRZELEWU NA TWOIM KONCIE BANKOWYM

Banki w umowach podpisywanych z klientami zakładają często domyślne limity dla bezpieczeństwa transakcji. Przewidując w niedługim czasie możliwość zakupu nieruchomości, upewnij się, że w Twoim banku nie ma limitu przelewu lub jest on na poziomie wyższym niż kwota planowanej transakcji. Ponadto zapytaj, jaka jest forma weryfikacji przelewu w tak znacznej kwocie (przykładowo 300 tys. zł). Zdarzyło mi się kiedyś wykonać przelew z jednego z rachunków bankowych i okazało się, że weryfikacja przy takiej kwocie przebiegała… telefonicznie. Czekałem z żoną i zbywcami lokalu w kancelarii prawie dwie godziny i atmosfera zaczęła robić się nerwowa. Dopiero gdy zadzwonił telefon i potwierdziłem transakcję, konsultantka z infolinii banku odblokowała przelew. Stało się tak pomimo posiadania przez nas i zbywcę rachunków w tym samym banku. Gdybym wiedział o tym wcześniej, udałbym się ze zbywcą mieszkania do banku i dokonał przelewu w kasie, a on natychmiast dostałby potwierdzenie wpływu kwoty na konto.

Upewnij się także, że wszystko będzie działać w przypadku innych form weryfikacji. Zdarza się jeszcze, że niektóre banki wydają klientom karty zdrapki do podania kodu w celu potwierdzenia przelewu. Sprawdź, czy przypadkiem nie skończyły Ci się kody na aktualnej karcie i nie trzeba wyrobić nowej.

UMOWA O UŻYTKOWANIE WIECZYSTE (DOMY/DZIAŁKI)

Umowa o użytkowanie wieczyste ma strategiczne znaczenie. Sprawdzisz ją w wydziale ksiąg wieczystych, może to zrobić także notariusz. Poproś o kopię takiej umowy i zapoznaj się z jej zapisami. Może się zdarzyć, że deweloper postawił budynki na działce w użytkowaniu wieczystym niezgodnie z tym, co jest zapisane w umowie, lub że przekroczył terminy na realizację takiej umowy. Może to skutkować dużym chaosem prawnym i niepotrzebnymi napięciami. Dlatego pytaj dewelopera, czy ma pełne prawo własności do działki, na której stawiane są budynki.

ZAŚWIADCZENIE O WYSOKOŚCI ZADŁUŻENIA HIPOTECZNEGO

Zaświadczenie o wysokości aktualnego zadłużenia przekazujesz do swojego banku, aby z Twojego kredytu wypłacił całość lub część kwoty transakcji na poczet spłaty innego banku lub wierzyciela. Bardzo rzadko bank zgadza się jednak na spłatę wierzyciela innego niż bank, szczególnie jeśli jest to na przykład osoba fizyczna lub spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Zadbaj koniecznie, aby było to oryginalne zaświadczenie z pieczątkami, z konkretnym numerem konta wyłącznie do spłaty zadłużenia i z podaną kwotą, po spłaceniu której hipoteka zostanie zwolniona.

WERYFIKACJA NUMERU KONTA I BANKU ZBYWCY

Upewnij się, że podany w akcie numer rachunku bankowego zbywcy jest prawidłowy i pokrywa się z oryginalnymi dokumentami z banku lub zaświadczenia bankowego. Czasami osoba przygotowująca akt może popełnić literówkę. Zalecam zapytać wcześniej zbywcę, w jakim banku ma konto, i założyć na potrzeby transakcji konto w tym samym banku. Pamiętaj, że transfer znacznej kwoty może potrwać 1–2 dni, więc środków na nowy rachunek nie przelewaj w ostatniej chwili, lecz zadbaj, aby na pewno były już zaksięgowane w dniu, w którym będziesz ich potrzebował.

PROTOKÓŁ ZDAWCZO-ODBIORCZY

To bardzo ważny dokument, który może być także załącznikiem do aktu notarialnego, jeśli wystąpi taka konieczność. Zazwyczaj się tego nie praktykuje, aby nie podnosić kosztów wypisów aktu o dodatkowe strony. Ten dokument powinien zawierać przede wszystkim datę i aktualne stany liczników, dane stron sprzedających i czytelne podpisy, a także charakterystykę i opis ilościowy tego, co w lokalu zostaje. Jeśli lokal jest do generalnego remontu, stosuje się wyłącznie opis stanów licznikowych wraz z ich numerami.

WERYFIKACJA CEIDG

Przed zakupem nieruchomości należy sprawdzić, czy pod danym adresem na pewno nie ma zarejestrowanej działalności gospodarczej. Łatwo zweryfikujesz to, wchodząc na stronę Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG) pod adresem https://ceidg.gov.pl. Wystarczy wpisać w wyszukiwarce adres interesującego nas lokalu. Jeśli figuruje tam jakaś firma, wydrukuj odpis, aby wyjaśnić to ze zbywcą. Zadbaj, by adres był „czysty”, aby uniknąć odwiedzin komornika. Warto to zrobić na etapie przed przeniesieniem własności, bo może się okazać, że działalność zarejestrowana pod tym adresem spowoduje wizytę komornika w lokalu, którego właścicielem będziesz już Ty. Taka sytuacja może mieć miejsce wówczas, gdy osoba, na którą działalność była założona, popadnie w długi i zacznie się wobec niej dochodzenie roszczeń wierzycieli przy udziale komornika.

ROZDZIAŁ IIIJAK NEGOCJOWAĆ CENĘ I INNE ELEMENTY TRANSAKCJIKRZYSZTOF TUŁOWIECKI / DAMIAN KLECZEWSKI

Do współpracy przy tym rozdziale zaprosiłem Krzysztofa Tułowieckiego, wspaniałego negocjatora, który od wielu lat inwestuje na rynku nieruchomości. Był dyrektorem prowadzącym wiele struktur sprzedażowych w firmach ubezpieczeniowych. Pasjonują go negocjacje, sztuka budowania trwałych relacji oraz pomoc inwestorom w tworzeniu długofalowych strategii działania. Prywatnie jest moim teściem i członkiem zespołu inwestycyjnego Zrozumieć Nieruchomości.

Krzysztof zaczął zdobywać doświadczenia bardzo wcześnie – od siódmego roku życia towarzyszył swojemu ojcu w jego działaniach handlowych i jeszcze jako dziecko okazał się urodzonym kupcem. Mówi, że od kiedy pamięta, negocjował wszystko. Karierę rozpoczął od sprzedaży produktów finansowych, takich jak polisy na życie, fundusze inwestycyjne i fundusze emerytalne. Następnie prowadził szkolenia z negocjacji dla pracowników dużych korporacji finansowych. Jakiś czas inwestował na giełdzie papierów wartościowych. Całe to doświadczenie dobrze przygotowało go do tego, czym zajmuje się obecnie – negocjacji na rynku nieruchomości.

NEGOCJACJE W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI