Die Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft - Carsten Herlitz - ebook

Die Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft ebook

Carsten Herlitz

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Opis

Dieses Buch zeigt Immobilienunternehmen zahlreiche effektive Hebel zur Steigerung ihrer Ertragskraft. Die Autoren geben viele praktische Optimierungshilfen, um die Betriebskosten in den Griff zu bekommen und Verluste durch effektives Leerstandsmanagement zu minimieren. Inhalte: - Erläuterung der "Geislinger Konvention" zur verbesserten Transparenz von Betriebskosten - Betriebskosten im BGB und die Betriebskostenverordnung - Ablauforientierte Darstellung der Betriebskostenabrechnung - Strategien zur Betriebskostenreduzierung - Buchung und Bilanzierung der Betriebskosten - Die Kosten für Heizung und Warmwasser 

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Inhaltsverzeichnis

Hinweis zum UrheberrechtImpressumVorwort1   Zur Rechtsnatur von Betriebskosten2   Rechtsquellen des Betriebskostenrechts2.1   Das Bürgerliche Gesetzbuch2.2   Der öffentlich geförderte Wohnraum2.3   Betriebskostenverordnung2.4   Heizkostenverordnung3   Definition der Betriebskosten3.1   Kosten des Eigentümers3.1.1   Eigenleistungen3.1.2   Regiebetriebe3.2   Kosten durch das Eigentum am Grundstück oder seinen bestimmungsgemäßen Gebrauch3.3   Laufende Kosten3.4   Abgrenzungen zu anderen Kosten3.4.1   Verwaltungskosten3.4.2   Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten4   Grundsatz der Wirtschaftlichkeit5   Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten5.1   Erfordernis einer Vereinbarung5.2   Form der Vereinbarung5.3   Pauschaler Bezug auf den gesetzlichen Betriebskostenkatalog5.4   Pauschale und Vorauszahlung5.4.1   Pauschale5.4.2   Vorauszahlungen5.5   Anpassungen der Vorauszahlung6   Die einzelnen Betriebskostenarten6.1   Öffentliche Lasten des Grundstücks6.1.1   Allgemeines6.1.2   Die Umlage6.2   Wasserversorgung6.2.1   Allgemeines6.2.2   Die Umlage6.3   Abwasserbeseitigung6.3.1   Allgemeines6.3.2   Die Umlage6.4   Aufzug6.4.1   Allgemeines6.4.2   Die Umlage6.5   Straßenreinigung und Müllbeseitigung6.5.1   Allgemeines6.5.1.1   Straßenreinigung6.5.1.2   Müllbeseitigung6.5.2   Die Umlage6.6   Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung6.6.1   Allgemeines6.6.1.1   Gebäudereinigungskosten6.6.1.2   Ungezieferbekämpfung6.6.2   Die Umlage6.7   Gartenpflege – Spielplatz6.7.1   Allgemeines6.7.1.1   Gartenpflege6.7.1.2   Spielplatzpflege6.7.2   Die Umlage6.8   Die Kosten der Beleuchtung6.8.1   Allgemeines6.8.2   Die Umlage6.9   Schornsteinreinigung6.9.1   Allgemeines6.9.2   Die Umlage6.10   Sach- und Haftpflichtversicherung6.10.1   Allgemeines6.10.2   Die Umlage6.11   Hauswart6.11.1   Allgemeines6.11.2   Die Umlage6.12   Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen6.12.1   Allgemeines6.12.1.1   Gemeinschaftsantennenanlage6.12.1.2   Kabelfernsehen6.12.1.3   Die Umlage6.12.1.4   Exkurs: Urheberrechtsgebühren – neue Rechtsprechung6.13   Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege6.13.1   Allgemeines6.13.2   Die Umlage6.14   „Sonstige Betriebskosten“6.14.1   Allgemeines6.14.2   Die Umlage7   Rahmenbedingungen und Bestimmungsfaktoren der wohnungswirtschaftlichen Betriebskosten7.1   Allgemeine rechtliche Grundlagen der Betriebskostenabrechnung7.2   Preisgebundene und nicht preisgebundene Wohnungen8   Die Kosten für Heizung und Warmwasser8.1   Allgemeine Grundsätze8.2   Verbrauchserfassung und nutzerabhängige Verteilung nach Verbrauch8.3   Heizkosten8.4   Warmwasserkosten8.5   Verbundene Anlagen/Wärmemengenzähler8.6   Ausfall von Erfassungsgeräten8.7   Nutzerwechsel8.8   Wohnungswirtschaftliche Bewertung des Abrechnungsmodus8.9   Aufteilung der Kosten für Raumwärme und Warmwasser nach Nutzergruppen8.9.1   Ausgangssituation8.9.2   Verbrauchserfassung8.9.3   Verteilebene 28.10   Ausnahmetatbestände8.11   Verteilung nach Gradtagszahlen8.12   Kürzungsrecht des Mieters8.13   Versorgung von Wohnanlagen mit Raumwärme8.14   Das Contracting8.15   Energiemanagement9   Die Abrechnung der Betriebskosten9.1   Formelle Voraussetzungen für die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung9.1.1   Zusammenstellung der Gesamtkosten9.1.2   Angabe und Erläuterung der Umlageschlüssel9.1.3   Berechnung des Mieteranteils9.1.4   Abzug der Vorauszahlungen9.2   Abrechnungs- und Einwendungsfrist9.2.1   Die Abrechnungsfrist9.2.2   Einwendungsfristen für den Mieter9.3   Prüfungsrecht des Mieters – Kopien/Belegeinsicht9.4   Abrechnungspflichten bei Wechsel der Vertragsparteien9.4.1   Vermieterwechsel9.4.2   Mieterwechsel9.5   Mehrere Mieter10   Maßnahmen zur Optimierung von Betriebskosten – Betriebskostenmanagement10.1   Beeinflussbarkeit einzelner Betriebskostenarten10.2   Vertragsmanagement im Bereich Betriebskosten10.2.1   Organisatorische Hinweise10.2.2   Maßnahmen zur Optimierung von Bewirtschaftungskosten durch effektives Vertragsmanagement10.2.3   Zusätzliche Anforderungen an technische Bewirtschaftungs- und Dienstleistungsverträge10.3   Überprüfung betriebskostenrelevanter Mengengerüste10.4   Kostenartenbezogene Einflussfaktoren auf die kalten Betriebskostenarten10.4.1   Grundsteuer10.4.2   Kosten der Wasserversorgung10.4.3   Kosten der Entwässerung10.4.4   Kosten der Aufzugsanlagen10.4.5   Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung10.4.6   Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung10.4.7   Anlage und Pflege von Außenanlagen10.4.8   Kosten der Beleuchtung10.4.9   Kosten der Schornsteinreinigung10.4.10   Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung10.4.11   Hauswartkosten10.4.12   Kosten für Gemeinschaftsantennenanlagen und Breitbandkabelanschluss durch die Kabelnetzbetreiber10.4.13   Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege10.4.14   Sonstige Betriebskosten10.5   Begleitende Maßnahmen zur Betriebskostenminimierung10.5.1   Überprüfung der Höhe einzelner Betriebskostenarten und ihrer Entwicklung im Zeitablauf10.5.2   Information der Mieter10.6   Sonstige Maßnahmen zur Beeinflussung der Betriebskosten10.6.1   Zusammenschluss zu einem Nachfragemonopol10.6.2   Offenlegung der Gebührenkalkulation kommunaler Ver- und Entsorgungsunternehmen10.6.3   In- und Outsourcing11   Betriebskosten-Benchmarking11.1   Vorteile des Betriebskosten-Benchmarkings11.2   Die „Geislinger Konvention“11.3   Betriebskosteneinsparungspotenzial – strategische Bedeutung11.4   Erstellung sogenannter Betriebskostenspiegel12   Sonderfragen der Betriebskostenabrechnung12.1   Nicht für Wohnraum anfallende Betriebskosten12.2   Umlageausfallwagnis12.3   Leer stehende Mietwohnungen12.4   Betriebskostenabrechnung bei vermieteter Eigentumswohnung13   Anerkennung des Abrechnungsergebnisses13.1   Rechtliche Bewertung13.2   Zusätzliche Bearbeitungshinweise13.3   Aufrechnung von Betriebskostennachforderungen13.4   Betriebskosten und Mietkaution13.5   Rückwirkende Geltendmachung von Betriebskosten14   Liberalisierung der Energiemärkte14.1   Gebündelter Energieeinkauf als Maßnahme zur Stärkung der Nachfrageposition14.2   Vorbereitungsmaßnahmen für Vertragsverhandlungen zum Bezug von Strom15   SchlussbemerkungAnhangGeislinger KonventionAbkürzungsverzeichnisStichwortverzeichnis
[1]

Hinweis zum Urheberrecht

Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg

Impressum

Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek

Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.dnb.de abrufbar.

Print:ISBN: 978-3-648-07984-3Bestell-Nr.: 06514-0002ePUB:ISBN: 978-3-648-07985-0Bestell-Nr.: 06514-0100ePDF:ISBN: 978-3-648-07986-7Bestell-Nr.: 06514-0150

Carsten Herlitz, Fabian ViehrigDie Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft6. Auflage 2016

© 2016, Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg [email protected]: Jasmin Jallad

Lektorat; Cornelia Rüping, MünchenSatz: Reemers Publishing Services GmbH, Krefeld Umschlag: RED GmbH, KraillingDruck: BELTZ Bad Langensalza GmbH, Bad Langensalza

Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.

Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechanischen Wiedergabe (einschließlich Mikrokopie) sowie der Auswertung durch Datenbanken oder ähnliche Einrichtungen, vorbehalten.

Vorwort

„Jede zweite Betriebskostenabrechnung ist falsch“ – so heißt es alljährlich in den Medien. Umgekehrt betrachtet ist es durchaus ein Erfolg, dass jede zweite Betriebskostenabrechnung richtig erstellt wurde. Denn das Betriebskostenrecht ist kompliziert. Dies zeigen die zahlreichen Urteile und Kommentare der letzten Jahre und auch die damit verbunden höheren Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung. Auch der gutgläubige und ehrliche Vermieter kann also, ohne dies zu wollen, eine fehlerhafte Abrechnung erstellen. So kann eine Betriebskostenabrechnung in dem ein oder anderen Fall einen ähnlichen Schwierigkeitsgrad erreichen wie eine Steuererklärung. Dieses Buch soll dabei helfen, das Betriebskostenrecht besser zu verstehen.[2]

Das Buch „Die Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft“ wurde durch unsere Kollegen Carl Peter Blöcker und Michael Pistorius geprägt. Die diesjährige Auflage wurde erstmalig von uns, Carsten Herlitz und Fabian Viehrig, bearbeitet. Natürlich hat die Neuauflage einige Veränderungen erfahren. An die Struktur des Buches und die hervorragende Arbeit unserer Vorgänger wollen wir aber anknüpfen. Insofern gebührt unseren Vorgängern nicht nur ein herzliches Dankeschön. Die Fortsetzung dient auch der Erinnerung an Herrn Blöcker, der bereits im Jahr 2010 unerwartet verstorben ist.

Es bleibt also dabei, dass nicht nur die rechtlichen Aspekte dargestellt und kommentiert werden, sondern auch Fragen des Betriebskostenmanagements, der Betriebskostenoptimierung und der Organisation des Abrechnungsgeschäfts einen Schwerpunkt bilden. Daneben gehen wir auf Veränderungen im Betriebskostenrecht und auf neue gesetzliche Anforderungen ein, z. B. auf die Änderungen zum Contracting in § 556c BGB, auf die Pflicht zur Anbringung von Rauchwarnmeldern oder auf die Trinkwasserverordnung.

Bei der Beurteilung juristischer Fragen nehmen wir bewusst einen neutralen Standpunkt ein. Einen Sachverhalt allein aus Mieter- oder aus Vermietersicht zu beurteilen ist nicht sinnvoll. Das Mietrecht – und damit auch das Betriebskostenrecht – ist interessengerecht und vielleicht auch streitvermeidend zu beurteilen.[3]

Ziel des Buches ist es, das Betriebskostenrecht verständlich zu vermitteln, damit die Leser es in der Praxis anwenden können. Vielleicht heißt es dann schon bald: „Über die Hälfte aller Betriebskostenabrechnungen sind korrekt.“

Berlin, Januar 2016

Carsten Herlitz

Fabian Viehrig

1   Zur Rechtsnatur von Betriebskosten

Betriebskosten werden gerade in der medialen Welt oft als „zweite Miete“ bezeichnet. Unterschwellig wird damit der Eindruck erweckt, dass dem Vermieter, wie bei der Miete, ein gewisser Beurteilungsspielraum der Höhe nach zusteht und er an den Betriebskosten verdient.

Die Bezeichnung der Betriebskosten als „zweite Miete“ findet jedoch keine Unterstützung durch den Gesetzestext. So bezeichnet § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB Betriebskosten als „die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen“. Bei den Betriebskosten handelt es sich also um „laufend entstehende Kosten“. Diese Kosten fallen zunächst beim Vermieter an. Er tritt in Vorleistung und beteiligt den oder die Mieter dann an den Kosten.

Nach BGH sind Betriebskosten Wissenserklärungen, ein Rechenvorgang gem. § 259 BGB[4], wonach über Einnahmen und Ausgaben durch geordnete Zusammenstellung Rechenschaft abzulegen ist.1 Insofern fehlt es an einem Beurteilungsspielraum bezüglich der Höhe oder der Umlagefähigkeit der Betriebskosten. Der Vermieter hat keine Möglichkeit einer Leistungsbestimmung nach § 315 BGB.

Betriebskosten sind also keine „zweite Miete“, sondern ein Kostenausgleich für den laufenden Betrieb.

1BGH, Urt. v. 20.10.2010, VIII ZR 73/10; NJW 2011, S. 368

2   Rechtsquellen des Betriebskostenrechts

Betriebskosten sind leider nicht in nur einem Gesetz oder nur einer Verordnung zusammengefasst. Es gibt unterschiedliche Rechtsquellen, die den entsprechenden Regelungsgehalt zum Teil wiederholen oder ergänzen.

2.1   Das Bürgerliche Gesetzbuch

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) beginnt das Recht der Betriebskosten mit § 556 BGB „Vereinbarung über Betriebskosten“.

Historisch wurde mit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes zum 1.9.20012 das bis dahin im Wesentlichen in § 4 MHG3 geregelte Betriebskostenrecht für nicht preisgebundenen Wohnraum in das BGB, Kap. 2 „Die Miete“ überführt (§§ 556, 556a und 560).

Die folgenden Bestimmungen im BGB werden vertiefend an den entsprechenden Kommentarstellen dargestellt:

Nach § 556 Abs. 1 BGB können die Parteien bestimmen, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Sodann wird definiert, was Betriebskosten sind und auf die Aufstellung in der Betriebskostenabrechnung verwiesen.

Gemäß § 556 Abs. 2 BGB können (nicht „müssen“!) die Vertragsparteien vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen, so die Einschränkung in Satz 2, dürfen dabei nur in angemessener Höhe vereinbart werden.[5]

§ 556 Abs. 3 BGB regelt Einzelheiten der Abrechnung. Genannt seien die Pflicht zur jährlichen Abrechnung über die Vorauszahlung, der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit oder die jeweilige Abrechnungs- bzw. Einwendungsfrist von jeweils einem Jahr.

§ 556a Abs. 1 BGB nennt den Abrechnungsmaßstab. Grundsätzlich können die Vertragsparteien den Abrechnungsmaßstab festlegen. Wenn aber die Parteien nichts vereinbart haben, sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

§ 556a Abs. 2 BGB regelt die Voraussetzungen zur Änderung eines vereinbarten Umlagemaßstabs.

§ 556c BGB wurde zum 1.7.2013 neu eingefügt. Geregelt wird die Umstellung der Eigenversorgung für Wärme oder Warmwasser auf die Wärmelieferung durch einen Dritten, den sogenannten Contractor. Voraussetzung ist eine Effizienzverbesserung der Anlage und dass die Kostenbelastung des Mieters für Heizung und/oder Warmwasserversorgung nicht erhöht wird (Kostenneutralität). Während die Effizienzverbesserung in aller Regel gegeben ist, ist die Kostenneutralität häufig ausgesprochen schwierig darzustellen. Daher bereits an dieser Stelle die Empfehlung, dem Contractor die Darstellung der Kostenneutralität vertraglich zu übertragen.[6]

§ 560 BGB befasst sich mit der Frage, unter welchen Voraussetzungen Betriebskostenpauschalen verändert oder Betriebskostenvorauszahlungen erhöht oder gesenkt werden können. Bei einer Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung besteht – anders als bei Mieterhöhungen gem. §§ 558 BGB und 559 BGB – kein Sonderkündigungsrecht des Mieters. Eine Aufschlüsselung innerhalb der einzelnen Betriebskostenpositionen selbst ist nicht erforderlich.

2.2   Der öffentlich geförderte Wohnraum

Für öffentlich geförderte Wohnungen gibt es Sonderbestimmungen. An erster Stelle ist die Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen (Neubaumietenverordnung; NMV) zu nennen.4 Ermächtigungsgrundlage ist § 28 Abs. 1a WoBindG, wonach die Bundesregierung berechtigt ist, eine Rechtsverordnung zur Ermittlung und Anerkennung der Gesamtkosten, der Finanzierungsmittel und der laufenden Aufwendungen für diese Wohnung zu erlassen. Die Betriebskosten werden in Teil IV der NMV (§§ 20–28) behandelt.

Im Ergebnis wurden die für den geförderten Wohnraum geltenden Vorschriften nahezu unverändert in das BGB übernommen. Es besteht daher kaum ein Unterschied zwischen dem Betriebskostenrecht im öffentlich geförderten und im frei finanzierten Wohnraum.5 Im öffentlich geförderten Wohnraum sind die Betriebskosten im Einzelnen zu benennen, vgl. § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV. Nichts anderes gilt im frei finanzierten Wohnraum, wenn – wie meistens – eine Vereinbarung zur separaten Umlage von Betriebskosten getroffen, also keine Inklusiv- bzw. Bruttomiete vereinbart wird. Für den frei finanzierten Wohnraum folgt dies aus dem Bestimmtheitsgrundsatz, vgl. hierzu Kap. 5.2[7].

2.3   Betriebskostenverordnung

Mit der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, über die Aufstellung von Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen vom 25.11.2003 wurde u. a. die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV „Aufstellung der Betriebskosten“ aufgehoben.6 An ihre Stelle ist zum 1.1.2004 die Betriebskostenverordnung (BetrKV) getreten, auf die in § 27 Abs. 1 Satz 2 II. BV Bezug genommen wird.

Zwischenzeitlich neu eingefügt wurde allerdings Nr. 15b.7 Zu den ausdrücklich aufgezählten Betriebskosten zählen jetzt auch die Kosten des Betriebs einer mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage. Ausdrücklich genannt werden dabei auch die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse.

Wird im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter Betriebskosten zu tragen hat, gilt für die Aufstellung der Betriebskosten nach § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB die Betriebskostenverordnung. Eine Aufstellung zu den einzelnen Betriebskosten kann § 2 dieser Betriebskostenverordnung entnommen werden. Kosten, die in § 2 BetrKV nicht genannt sind, können nur als „sonstige Betriebskosten“ nach Nr. 17 der Betriebskostenverordnung umgelegt werden. Hierzu ist erforderlich, dass es sich überhaupt um Betriebskosten (Stichwort: „laufend entstehen“) handelt und diese unter den sonstigen Kosten ausdrücklich „aufgeschrieben“, also vereinbart wurden.8[8]

2.4   Heizkostenverordnung

Im Allgemeinen wird zwischen Betriebs- und Heizkosten unterschieden. Rechtlich sind aber auch Heizkosten Betriebskosten.9 Heizkosten sind in Nr. 4 (zentrale Heizungsanlage), Nr. 5 (Warmwasserversorgungsanlage) und Nr. 6 (verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen) innerhalb der Betriebskostenverordnung zusammengefasst.

Vereinfacht bestimmt die Betriebskostenverordnung, dass überhaupt umgelegt werden kann. Aus der Heizkostenverordnung ergeben sich dann vor allem die Pflicht zur Verbrauchserfassung und die vorzunehmende Verteilung auf die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume.

Im Hinblick auf die Verteilung lohnt sich der Blick in die Heizkostenverordnung natürlich nur dann, wenn auch etwas zu „verteilen“ ist, wie bei mehreren Mietern eines Gebäudes. Die Bestimmungen der Heizkostenverordnung gehen (außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen) den rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor, vgl. § 2 HeizKV.

§ 7 HeizKV bestimmt neben den Vorschriften der Betriebskostenverordnung abschließend, welche Kosten der Vermieter in die Heizkostenabrechnung bei der Versorgung mit Wärme einstellen kann. Hierzu zählen nach Abs. 2 z. B. die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihre Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms sowie die Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage.[9]

Die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Gebrauchserfassung gehören ebenfalls dazu. Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungskosten werden nicht genannt und sind daher nicht ansatzfähig.

2BGBl I 2001, S. 1149 ff.

3Gesetz zur Regelung der Miethöhe, BGBl I 1974, S. 3604 ff.

4NMV 1970, BGBl I 1970, S. 2230

5Vgl. Wall in: Betriebs- und Heizkostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 1009

6BGBl I 2003, S. 2346 ff.

7BGBl 2012, S. 958

8BGH, Urt. v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03

9Vgl. Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 2014, Teil K, Rn. 37

3   Definition der Betriebskosten

§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definiert Betriebskosten als „die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten

durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder

durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks

laufend entstehen.”

Eine identische Formulierung findet sich in § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV. Einen etwas anderen Wortlaut findet man in § 27 Abs. 1 II. BV. Dort wurde noch die „Wirtschaftseinheit“ in die Aufzählung aufgenommen. Bei Gewerberaummietverträgen ist diese Definition nur bei entsprechender Vereinbarung verbindlich, wird bei Vertragsauslegung jedoch ebenso herangezogen.10

3.1   Kosten des Eigentümers

Die Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB bezieht sich auf Kosten des Vermieters. Ob er dabei als Eigentümer, Erbbauberechtigter oder Untervermieter handelt, ist unerheblich. Aus § 24 Abs. 2 Satz 2 II. BV[10] ergibt sich, dass Bewirtschaftungskosten nur dann angesetzt werden können, wenn sie ihrer Höhe nach feststehen oder wenn mit ihrem Entstehen sicher gerechnet werden kann und soweit sie bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Da Betriebskosten gem. § 24 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BV zu den Bewirtschaftungskosten zählen, ist dieser Grundsatz zu beachten. In aller Regel wird dies bei entsprechenden vertraglichen Verpflichtungen des Vermieters gegenüber Dritten der Fall sein.

3.1.1   Eigenleistungen

Inhalt und Grenzen einer Umlage bei Eigenleistungen des Vermieters sind nunmehr aus der Definition in § 1 Abs. 2 Satz 2 BetrKV ersichtlich. Demnach können Eigenleistungen des Vermieters mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte. Der letzte Halbsatz bestimmt dabei, dass die Umsatzsteuer nicht angesetzt werden kann. Der Vermieter ist frei in seiner Entscheidung, die Leistungen selbst durchzuführen. Es bedarf hierzu keiner ausdrücklichen Vereinbarung. Wichtig ist nur, dass die Arbeit auch tatsächlich erbracht worden ist. Für die Berechnung der Eigenleistung sind die Kosten nach dem wirtschaftlichsten Angebot zugrunde zu legen. Umlagefähig sind Kosten für die Arbeiten des entsprechenden Dienstleisters in durchschnittlicher Qualität.

Der BGH hat entschieden, dass die Möglichkeit der Eigenleistung nicht nur dem privaten Vermieter offensteht, der seine eigene Arbeitskraft einsetzt. Vielmehr können auch institutionelle Eigentümer, die diese Leistungen durch ihre Arbeitnehmer oder durch unselbstständige Einheiten erbringen, nach den Kosten abrechnen, die bei Beauftragung eines Dritten (eines Unternehmens) entstanden wären.11[11] In der Praxis bedeutet dies, dass der Vermieter entsprechende Arbeiten durch eigene Angestellte durchführen lassen und die anfallenden Lohnkosten hierfür in der Betriebskostenabrechnung ansetzen kann. Für den Hauswart ist dies in § 2 Nr. 14 BetrKV ausdrücklich normiert. Zu beachten ist, dass Lohnkosten nicht doppelt in Ansatz gebracht werden.

Mit Einführung des Mindestlohns dürfte sich auch die Kritik erledigt haben, dass dem Vermieter die Möglichkeit gegeben wird, Geld zu verdienen, indem er eigenes, preiswertes Personal einsetzt, jedoch Kosten eines deutlich teureren Drittunternehmers in Ansatz bringt.12

Unabhängig von der Frage, ob dieses Modell vor Einführung des Mindestlohns tragfähig war, wurde die Möglichkeit, fiktive Kosten eines Fremdunternehmers in Ansatz zu bringen, geschaffen, um Streitigkeiten der Mietparteien darüber, inwieweit vom Vermieter eingesetzte eigene Arbeitskräfte mit umlagefähigen und nicht umlagefähigen Aufgaben betraut waren und wie diese Kosten voneinander abzugrenzen sind, zu vermeiden.13

Da die Eigenleistungen nur den vom Vermieter darzulegenden nachweisbaren Aufwand umfassen, scheiden sowohl Pauschalen als auch eine Eigenrechnung aus.[12]

3.1.2   Regiebetriebe

Um Kosten des Vermieters handelt es sich grundsätzlich auch dann, wenn sogenannte Regiebetriebe die Leistungen übernehmen. Regiebetriebe sind Unternehmungen, die ganz oder zum Teil dem Vermieter gehören oder mit ihm eng verflochten sind. Sie sind also weder organisatorisch noch rechtlich selbstständig, sondern in das Unternehmen integriert. In der öffentlichen Verwaltung kennen wir Regiebetriebe wie die Müllabfuhr oder Stadtbibliotheken. Ist das Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht verletzt, bestehen gegen die Umlagefähigkeit entsprechend entstandener Kosten keine Bedenken, vgl. hierzu Kap. 4. Sofern keine Vorsteuerabzugsberechtigung besteht, kann die Umsatzsteuer in Ansatz gebracht werden.14

3.2   Kosten durch das Eigentum am Grundstück oder seinen bestimmungsgemäßen Gebrauch

Gemeint sind hier objektbezogene Kosten und Kosten, die durch die Bewirtschaftung des Objekts entstehen. Erwerbs- oder Baukosten sind ebenso wenig in Ansatz zu bringen wie Vorkosten für die Anwerbung des Mieters. In § 2 BetrKV sind die einzelnen objektbezogenen Positionen im Kern genannt.

3.3   Laufende Kosten

Betriebskosten sind vor allem laufende, „periodisch wiederkehrende“ Kosten. Dies ist zentrales Abgrenzungskriterium zu anderen finanziellen Leistungen innerhalb des Mietverhältnisses.

Nach BGH handelt es sich um laufend entstehende Kosten, wenn sie in Abständen von fünf bis sieben Jahren anfallen.15 Die Entscheidung erging zur Öltankreinigung. Dort hat der BGH betont, dass ein mehrjähriger Turnus genüge. Bei der Öltankreinigung wird ein Turnus von fünf bis sechs Jahren empfohlen. Unklar bleibt, ob der BGH eine zeitliche Grenze zieht. Trotz der kritischen Grenze von sechs oder sieben Jahren kann für die Reinigung eines Stahltanks ein längerer Turnus ausreichend sein.16[13]

Von dem Begriff „laufend entstehend“ sind Kapitalkosten ebenso ausgenommen wie Finanzierungskosten. Dies ergibt sich aus der begrifflichen Unterscheidung in der II. BV. Leasingkosten sind nur dann ansatzfähige Betriebskosten, wenn § 2 BetrKV dies ausdrücklich bestimmt, wie in Nr. 2 (Wasserzähler), in Nr. 4a und 5a (Ausstattung zur Verbrauchserfassung) und in Nr. 15a (Antennenanlagen). Diese Einschränkung erscheint notwendig, da sonst Anschaffungskosten durch bloße Anmietung zu ansatzfähigen Betriebskosten mutieren können.17

Der Gesetzgeber hat kein zeitliches Limit für laufend entstehende Betriebskosten gesetzt. „Laufend“ bedeutet nicht „jährlich“. Wichtig ist nur, dass die Kosten nicht einmalig, sondern wiederkehrend entstehen. Insofern dürfte es schwer werden, eine zeitliche Begrenzung zu begründen.

3.4   Abgrenzungen zu anderen Kosten

Betriebskosten sind von den übrigen in § 24 Abs. 1 Satz 2 II. BV genannten laufend anfallenden Bewirtschaftungskosten wie Abschreibung, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis abzugrenzen.

3.4.1   Verwaltungskosten

Die II. BV definiert in § 26 Verwaltungskosten als „Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit“. Zu den Verwaltungskosten gehören auch die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung. Eine entsprechende Definition findet sich auch in § 1 Abs. 2 Nr. 1 der BetrKV[14]. Dort wird auch ausdrücklich bestimmt, dass Verwaltungskosten keine Betriebskosten sind.

Die Begriffsbestimmung verdeutlicht, dass Verwaltungskosten Kosten sind, die dem Vermieter aus der Wahrnehmung seiner originären Interessen entstehen und also mit der Miete abzugelten sind. Dies gilt auch für die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung selbst. Als umweltpolitisch motivierter Anreiz für Vermieter gelten hiervon jedoch drei Ausnahmen:

die Berechnung und Aufteilung der Wasserkosten bei Verwendung von Einzelwasserzählern (§ 2 Nr. 2 BetrKV),

die verbrauchsabhängige Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten (§ 2 Nr. 4a, 5a BetrKV) und

die Kosten der Berechnung und Aufteilung der Müllbeseitigung bei Müllmengenerfassungsanlagen (§ 2 Nr. 8 BetrKV).

3.4.2   Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten

Auch hier bieten die II. BV und die BetrKV eine Definition: Die Betriebskostenverordnung stellt in § 1 Abs. 2 Nr. 2 zunächst klar, dass zu den Betriebskosten nicht die Kosten gehören, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten). Anders als die BetrKV[15] definiert die II. BV die Instandhaltungskosten ausschließlich in diesem Sinne, vgl. § 28 Abs. 1 II. BV. Inhaltlich ergibt sich hieraus aber kein Unterschied, da dort weiter bestimmt wird, dass der Ansatz der Instandhaltungskosten auch zur Deckung der Kosten von Instandsetzungen, nicht jedoch der Kosten von Baumaßnahmen dienen kann, soweit durch sie eine Modernisierung vorgenommen oder Wohnraum oder anderer auf Dauer benutzbarer Raum neu geschaffen wird. Etwas genauer bestimmt die II. BV dadurch den Unterschied zu Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung, wie es auch in § 555b BGB ganz allgemein für das Mietrecht erfolgt. Schließlich werden auch Modernisierungsmaßnahmen erwähnt und deren Umlagefähigkeit als Betriebskosten ausgeschlossen.

Instandhaltungen sind Sicherungsmaßnahmen vor drohenden Schäden.18 Betreiber von Anlagen stellen häufig entsprechende Instandhaltungspläne auf. Bei der Instandsetzung handelt es sich um Reparaturarbeiten. Der Ausschluss als Betriebskostenposition erfolgt im Hinblick auf den Umstand, dass mit diesen Arbeiten der Gebrauch der Mietsache gem. § 535 BGB gewährleistet werden soll.

Aber auch hier sieht die Betriebskostenverordnung einige Ausnahmen vor, nämlich

Gartenpflege (§ 2 Nr. 10) und

verschiedene Wartungskosten bei Wassermengenreglern, Heizung, Warmwassergeräten, Aufzügen, Gartenpflege (hier: Instandhaltung), Gemeinschaftsantennen und maschinelle Wascheinrichtungen.[16]

10Langenberg in: Schmidt-Futterer, § 556 BGB, Rn. 73

11BGH, Urt. v. 14.11.2012 – VIII ZR 41/12 

12Wall in: Betriebs- und Heizkostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 2952

13Vgl. BR-Drucks. 568/03, S. 28

14Vgl. Langenberg in: Schmidt-Futterer, § 556 BGB, Rn. 85

15BGH, Urt. v. 11.11.2009 – VIII ZR 221/08, WuM 2010, S. 33

16Wall in: Betriebs- und Heizkostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 2929 ff.

17Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 2014, Teil A, Rn. 37

18Langenberg in: Schmidt-Futterer, § 556 BGB, Rn. 96

4   Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmt, dass der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der jährlichen Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten zu beachten ist. Gemäß § 560 Abs. 5 BGB ist dieser Grundsatz auch bei Veränderungen von Betriebskosten zu beachten. Entgegen dem Gesetzeswortlaut ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht nur bei der Abrechnung von Betriebskostenvorauszahlungen oder Veränderungen von Betriebskosten zu beachten, sondern er durchdringt das gesamte Betriebskostenrecht einschließlich des gewerblichen Mietrechts.19 Im Recht des preisgebundenen Wohnraums war der Wirtschaftlichkeitsgedanke zwar schon immer ausdrücklich verankert,20 mit der Mietrechtsreform vom 1.9.2001 wurde er jedoch auch ausdrücklich in den Gesetzestext aufgenommen.

Der Inhalt des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes ist nicht in Euro und Cent zu bestimmen. Es handelt sich vielmehr um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der durch Auslegung zu ermitteln ist. Eine Hilfe bieten § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV sowie § 24 Abs. 2 II. BV[17], wonach nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die „bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind“. Maßstab ist der Standpunkt eines „vernünftigen Wohnungsvermieters“, der ein „vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält“.21 Bei der Auslegung dieser gesetzlichen Beschreibung ist maßgebend, ob ein verständiger bzw. wirtschaftlich denkender Wohnungsvermieter diese Kosten auch dann veranlasst hätte, wenn er sie selbst hätte tragen müssen.22 Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit im Betriebskostenrecht darf nicht mit dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz des § 559 BGB verwechselt werden. Dort ist der Vermieter grundsätzlich in der Wahl der Modernisierungsmaßnahme frei und muss sich dann an die Grundsätze eines ordentlichen Kaufmanns halten.

Anders als die Mieterhöhung nach Modernisierung, die leider häufig als Modernisierungsumlage bezeichnet wird, handelt es sich bei den Betriebskosten tatsächlich um eine Umlage, die aber allein von den Mietern zu tragen ist. Ohne den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit wären Mieter dem Gutdünken des Vermieters bei den Betriebskosten vollkommen schutzlos ausgeliefert. Auch wenn der Vergleich rechtlich hinkt, könnte man bei nicht wirtschaftlichen Betriebskosten durchaus von „Verträgen zulasten Dritter“ sprechen. Mit dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit soll dem begegnet werden.[18]

Vereinzelt wird eine starre Grenze erwogen, ab der überhaupt ein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit in Betracht kommt; genannt werden 10 oder 20 Prozent über dem Wert von wirtschaftlich vertretbaren Betriebskosten.23 Da aber bereits der Begriff der Wirtschaftlichkeit unbestimmt ist, fehlt es an einem konkreten Ausgangsbetrag als Grundlage für die Abweichung. Insofern kann es keine starren Grenzen geben, sondern es muss auf die konkreten Verhältnisse im Einzelfall ankommen.24

Zudem folgt aus der Definition, dass es auf die Abwägung aller Umstände ankommt. Das bedeutet, dass dem Vermieter ein Ermessensspielraum zukommt. Es kommt nicht auf das billigste, sondern eben auf das wirtschaftlichste Angebot an. Der Vermieter muss sachliche Gründe für seine Entscheidung darlegen können. Kann er das nicht, dürfte sein Ermessen vielfach überschritten sein und die Umlage der insoweit entstandenen Kosten ist nicht gerechtfertigt. Dann muss der Vermieter sie aus der Nettomiete bestreiten.

Zu beachten ist, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot auch dann verletzt ist, wenn falsche Organisationsentscheidungen oder überhöhte Betriebskosten entstehen, etwa wenn fehlerhafte Gebührenbescheide akzeptiert oder falsche Rechnungen an Drittleistungserbringer gezahlt werden, weil der Vermieter keine Kostenkontrolle vorgenommen oder einen Rechenfehler nicht erkannt hat.25 Entstehen Kosten aufgrund verspäteter Zahlungen von Forderungen aus Rechnungen oder Bescheiden, können diese selbstverständlich nicht umgelegt werden. Damit wird einer gleichgültigen Haltung des Vermieters vorgebeugt, der meint, die Kosten ohnehin nicht tragen zu müssen.[19]

Wichtig

Vermieter müssen innerhalb der einmal gewählten Versorgungsart den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz beachten. Sie sind nicht verpflichtet, die Versorgungsart zu ändern, etwa weil dies kostengünstiger ist. Beispielweise müssen sie nicht von der Eigenversorgung auf die gewerbliche Fremdversorgung (Contracting) umstellen, auch wenn dies günstiger wäre. Entsprechende Anreize erfolgen hier an anderer Stelle.

Kosten der Betriebskostenoptimierung sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen. Denn hohe Betriebskosten können für Mieter durchaus ein Grund sein, von der Anmietung abzusehen. Gegebenenfalls können entsprechende Maßnahmen im Rahmen des § 559 BGB in Ansatz gebracht werden oder die Möglichkeiten der „normalen“ Mieterhöhung nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) erweitern.

Sehr gut hat Wall den Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes erläutert:26

Das Verhalten wird aus Sicht eines vernünftigen Vermieters beurteilt.

Die Entscheidung des Vermieters muss von sachlich nachvollziehbaren Gründen getragen sein.

Der Vermieter hat einen Ermessensspielraum.

Der Entscheidungsprozess muss sich im Rahmen eines zumutbaren Zeit- und Organisationsaufwandes bewegen.

Es besteht kein Mieteranspruch auf Vornahme oder Unterlassung bestimmter Handlungen.

Wird gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verstoßen, so sind die Rechtsfolgen umstritten. Nach Auffassung von Blank werden die Kosten auf die wirtschaftlich angemessenen Kosten begrenzt.27[20] Nach Ansicht des BGH verletzt der Vermieter eine entsprechende Nebenpflicht und macht sich gemäß § 280 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig.28 Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass gem. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Verschulden vorliegen muss.

Hier erfolgt eine Beweislastumkehr: Die Beweislast liegt beim Schuldner, in diesem Fall also beim Vermieter. Dieser müsste dann vortragen, dass ihn kein Verschulden trifft. Neben dem Schadensersatz steht dem Mieter statt der Leistung ein Aufwendungsersatzanspruch nach § 284 BGB zu.

Da Gerichte in erster Linie dem BGH folgen, ist zunächst von einem Anspruch aus § 280 BGB auszugehen. Dies führt – häufig wegen geringer Beträge – zu Streit. Es erscheint zudem nicht ersichtlich, warum ein verschuldensabhängiger Schaden vorliegen muss. Ist nämlich einmal der Nachweis erbracht, dass die Maßnahme nicht wirtschaftlich ist, so hat der Vermieter etwas „ohne rechtlichen Grund“ erlangt. Schließlich können bereits im Wirtschaftlichkeitsgrundsatz „subjektive Elemente“ erkannt werden, sodass eine erneute Prüfung des Verschuldens im Rahmen des § 280 BGB überflüssig erscheint und ohnehin kaum zu anderen Ergebnissen führen dürfte.

19Vgl. Wall in: Betriebs- und Heizkostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 1080

20Vgl. § 20 Abs. 1 NMV

21Vgl. Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 2014, Teil H, Rn. 11; BGH, Urt. v. 28.11.2007 – VIII ZR 243/06[21]

22Vgl. OLG Rostock, Urt. v. 17.10.2013 – 3 U 158/06

23Vgl. etwa Milger, NZM 2008, 1 (11); Schmidt in: Münchner Kommentar § 556, Rn. 109

24So auch Streyl, NZM 2006, 125 (126)

25Wall in: Betriebs- und Heizkostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 1161 ff.

26Wall in: Betriebs- und Heizkostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 1088

27Vgl. Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, § 556, Rn. 151

28Vgl. BGH, Urt. v. 28.11.2007 – VIII ZR 243/06, Hinz, WuM 2013, S. 443 (445)

5   Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten

5.1   Erfordernis einer Vereinbarung

§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB bestimmt, dass die Vertragsparteien vereinbaren können, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Zwingend ist eine Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten also nicht.

Denn nach dem gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen, mithin auch Betriebskosten. Alternativ kann eine Bruttowarm- oder Inklusivmiete vereinbart werden, in der das gesamte Mietentgelt in einem Betrag gezahlt wird. Möglich ist auch eine Aufgliederung des Gesamtmietentgelts im Rahmen der Bruttokaltmiete oder einer Teilinklusivmiete.29 Gerade in der Wohnungswirtschaft bzw. bei Vermietern mehrerer Wohnungen hat sich allerdings das Verfahren durchgesetzt, gem. § 556 BGB bestimmte Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Dies hat mehrere Vorteile:

Gerade bei den Kosten für Strom oder Wärme erleben wir erhebliche Preissprünge. Durch das Erheben von Vorauszahlungen mit einer nachfolgenden Abrechnung und der Möglichkeit der Anpassung der Vorauszahlungen an das Abrechnungsergebnis können Kostensteigerungen, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat, aufgefangen werden. Wären Betriebskosten als Bruttomiete zu zahlen, also Teil des gesamten Mietentgelts, so wäre es in wirtschaftlicher Hinsicht notwendig, einen Risikoaufschlag auf die Miete vorzunehmen. Dies könnte Wohnen teurer machen. Nicht nur für den Vermieter, sondern auch für den Mieter ist die Möglichkeit, eine Umlage von Betriebskosten zu vereinbaren, vorteilhaft.[22]

Zudem weisen sämtliche Mietspiegel in Deutschland eine Nettokaltmiete aus. Eine gesonderte Ausweisung der Höhe der Betriebskosten ermöglicht eine transparente Unterscheidung zwischen der eigentlichen Grundmiete und den Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen.

Ein weiterer Vorteil ist, dass bei preisgebundenem Wohnraum aller Art gem. § 8 Abs. 1 Wohnbindungsgesetz (WoBindG) die Kostenmiete gilt. Gemäß § 8 Abs. 1 darf die Wohnung also nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen werden, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Betriebskosten als Bewirtschaftungskosten sind Teil der Kostenmiete.30 Eine Erhöhung der Betriebskostenumlage ist wie eine Mieterhöhung vom Vermieter geltend zu machen.31 Zwar ist die Kostenmiete als Inklusivmiete einzuordnen, wirtschaftlich handelt es sich jedoch hinsichtlich der Betriebskosten (durch die Regelungen in §§ 20 Abs. 1 NMV, 27 Abs. 3 II. BV) und der Heizkosten (durch § 22 Abs. 1 NMV) um eine Nettomiete.32[23]